N° RG 22/05163 - N° Portalis DBVX-V-B7G-ONQJ
Décision du Tribunal Judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de VILLEFRANCHE-SUR-SAONE
Au fond du 10 mai 2022
( chambre civile)
RG : 20/00126
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE LYON
1ère chambre civile B
ARRET DU 03 Septembre 2024
APPELANT :
M. [R] [E]
né le 07 Septembre 1980 à [Localité 7]
[Adresse 2]
[Localité 5]
Représenté par Me Maxime TAILLANTER, avocat au barreau de LYON, toque : 2954
INTIMEES :
S.C.I. MILLOT
[Adresse 6]
[Localité 4]
Représentée par Me Jacques AGUIRAUD de la SCP JACQUES AGUIRAUD ET PHILIPPE NOUVELLET, avocat au barreau de LYON, avocat postulant, toque : 475
Et ayant pour avocat plaidant Me Benoît COURTILLE de la SELAS ORATIO AVOCATS, avocat au barreau de LYON, toque : 660
SARL [B] [Z]-ARNAUD CARNIEL- XAVIER TAITHE-[M] [N]-NOTAIRES
[Adresse 1]
[Localité 8]
Représentée par Me Denis WERQUIN de la SAS TW & ASSOCIÉS, avocat au barreau de LYON, avocat postulant, toque : 1813
Et ayant pour avocat plaidant Me Jean-jacques RINCK de la SCP BAULIEUX-BOHE-MUGNIER-RINCK, avocat au barreau de LYON, toque : 719
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Date de clôture de l'instruction : 15 Juin 2023
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 07 Mai 2024
Date de mise à disposition : 03 Septembre 2024
Audience tenue par Olivier GOURSAUD, président, et Stéphanie LEMOINE, conseiller, qui ont siégé en rapporteurs sans opposition des avocats dûment avisés et ont rendu compte à la Cour dans leur délibéré,
assistés pendant les débats de Sylvie NICOT, greffier
A l'audience, un des membres de la cour a fait le rapport, conformément à l'article 804 du code de procédure civile.
Composition de la Cour lors du délibéré :
- Olivier GOURSAUD, président
- Stéphanie LEMOINE, conseiller
- Bénédicte LECHARNY, conseiller
Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Olivier GOURSAUD, président, et par Elsa SANCHEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
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FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES:
Par acte sous seing privé du 4 mars 2016, la SCI Millot a consenti à la société Django, représentée par son gérant Mr [R] [E] un bail commercial sur un local situé [Adresse 3] à [Localité 8].
Par acte sous seing privé en date du 19 octobre 2017, un compromis de vente portant sur un immeuble à usage commercial et d'habitation situé à la même adresse et comprenant, outre le local objet du bail commercial, 7 logements, a été signé entre la SCI Millot en qualité de vendeur et Mr [R] [E] en qualité d'acquéreur, moyennant le prix de 570.000€.
Une condition suspensive d'obtention d'un prêt par l'acquéreur a été stipulée dans le compromis et le délai de réalisation de la condition suspensive a été fixé au plus tard le 20 février 2018.
Mr [E] a versé un dépôt de garantie d'un montant de 28.500 € entre les mains de la société de notaire [B] [Z] et [M] [N].
Par ordonnance en date du 6 février 2019, le juge des référés du tribunal de grande instance de Villefranche sur Saône, saisi par la SCI Millot, a constaté la résiliation du bail commercial conclu avec la société Django pour défaut de paiement du loyer et ordonné l'expulsion de son ancienne locataire.
Par exploits d'huissier des 4 et 5 février 2020, Mr [R] [E] a fait assigner la SCI Millot et la SCP [Z] et [N] aux fins d'obtenir la restitution du dépôt de garantie.
Par jugement du 10 mai 2022, le tribunal judiciaire de Villefranche sur Saône a :
- autorisé la SCP [B] [Z] et [M] [N] à remettre à la SCI Millot le dépôt de garantie séquestré auprès d'elle pour la somme de 28.500 €,
- condamné Mr [R] [E] à payer à la SCI Millot la somme de 5.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné Mr [R] [E] à payer à la SCP [B] [Z] et [M] [N] la somme de 1.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné Mr [R] [E] aux entiers dépens,
- rappelé que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit,
- rejeté pour le surplus les demandes des parties.
Par déclaration du 13 juillet 2022, Mr [E] a interjeté appel de ce jugement.
Au terme de ses dernières conclusions notifiées le 8 juin 2023, Mr [R] [E] demande à la cour de :
sur l'appel principal,
- infirmer le jugement rendu le 10 mai 2022 par le tribunal judiciaire de Villefranche sur Saône en ce qu'il a :
- autorisé la SCP [B] [Z] et [M] [N] à remettre à la SCI Millot le dépôt de garantie séquestré auprès d'elle pour la somme de 28.500 €,
- condamné Mr [R] [E] à payer à la SCI Millot la somme de 5.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné Mr [R] [E] à payer à la SCP [B] [Z] et [M] [N] la somme de 1.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné Mr [R] [E] aux dépens,
- rejeté pour le surplus les demandes des parties.
Ce faisant, statuant à nouveau,
- juger que le compromis de vente du 19 octobre 2017 est caduc du fait de la non réalisation de la condition suspensive d'obtention d'un prêt bancaire,
- juger qu'il n'a pas empêché la réalisation de cette condition suspensive,
en conséquence,
à titre principal,
- condamner la SCI Millot à lui payer une somme de 28.500 € à titre de restitution du dépôt de garantie versé entre ses mains par la SCP [B] [Z] et [M] [N] en exécution du jugement rendu le 10 mai 2022 par le tribunal judiciaire de Villefranche-sur-Saône,
à titre subsidiaire,
- ordonner à la SCI Millot la restitution à la SCP [B] [Z] et [M] [N] de la somme de 28.500 € versée entre ses mains en exécution du jugement rendu le 10 mai 2022 par le tribunal judiciaire de Villefranche-sur-Saône,
- autoriser ou ordonner à la SCP [B] [Z] et [M] [N], associés d'une société civile professionnelle titulaire d'un office notarial, à lui verser le dépôt de garantie d'un montant de 28.500 € par elle séquestré,
en tout état de cause,
- condamner la SCI Millot au paiement des intérêts au taux légal majoré de moitié sur la somme séquestrée de 28.500 € à compter du 16 juillet 2019 jusqu'au jour du prononcé du jugement,
subsidiairement,
- condamner la SCI Millot au paiement des intérêts aux taux légal produit par la somme séquestrée à compter du 1er juillet 2019 jusqu'au jour du prononcé du jugement,
- condamner la SCI Millot à lui payer une somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts du fait de l'abus de droit résultant de son refus d'autoriser le notaire séquestre à lui restituer les sommes dues,
- rejeter l'ensemble des demandes, fins et prétentions de la SCI Millot,
- condamner la SCI Millot à lui payer une somme de 6.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la même aux entiers dépens de l'instance.
Au terme de ses conclusions notifiées le 12 janvier 2023, la SCI Millot demande à la cour de :
- infirmer la décision entreprise mais seulement en ce qu'elle a rejeté sa demande de condamnation de Mr [E] au paiement de la somme de 7.500 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice qu'il a causé,
- confirmer pour le surplus,
et statuant à nouveau,
- juger que Mr [E] ne justifie pas des actions entreprises pour lever la condition suspensive d'obtention de prêt prévue aux termes de la promesse de vente régularisée le 19 octobre 2017,
- juger que ladite condition suspensive de prêt est réputée accomplie en raison de l'empêchement de son accomplissement par Mr [E],
- juger que les agissements fautifs de Mr [E] lui ont porte préjudice lequel résulte de la perte de chance de vendre son unique bien au prix escompté et est contrainte de maintenir en activité sa structure,
et en conséquence,
à titre principal et confirmant la décision entreprise,
- débouter purement et simplement Mr [E] de l'ensemble de ses demandes,
- juger que c'est donc de bon droit qu'elle a refusé de restituer le dépôt de garantie versé par Mr [E] à hauteur de 28.500 €,
à titre reconventionnel,
- juger que la somme de 28.500 € doit lui demeurer acquise de plein droit à titre de stipulation de pénalité,;
- l'autoriser en conséquence à se faire remettre les sommes présentement séquestrées entre les mains de Maître [Z] et Maître [N],
- condamner Mr [E] au paiement de la somme de 7.500 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par elle,
en tout état de cause,
- condamner Mr [E] au paiement de la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,
- confirmer la décision entreprise pour le surplus,
- condamner Mr [E] aux entiers dépens de l'instance qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Au terme de ses conclusions en date du 9 janvier 2023, la SCP [B] [Z] et [M] [N] demande à la cour de :
- statuer ce que de droit sur l'attribution du dépôt de garantie de 28.500,00 €,
- lui donner acte qu'elle s'est libérée des fonds conformément aux dispositions du jugement du 10 mai 2022, entre les mains de la SCI Millot,
- condamner Mr [R] [E], ou tout succombant à lui payer la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- le condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel, ces derniers distraits au profit de la sas Tudela Werquin et associes conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 3 février 2022.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.
MOTIFS DE LA DÉCISION
1. sur la demande de restitution du dépôt de garantie :
Mr [E] fait valoir que la défaillance de la condition suspensive ne lui est pas imputable et ce alors même qu'il a déposé une demande de prêt dans les délais prévus par l'acte notarié, que cette demande, conforme aux conditions prévues dans le compromis, notamment quant à la durée et au taux, a été rejetée par deux fois par la banque, qu'il importe peu qu'elle ait été déposée peu avant l'expiration du délai prévu pour ce faire et que le fait de présenter une demande de financement à des conditions inférieures aux maxima prévus par l'acte notarié n'est pas fautif, ainsi que le reconnaît la jurisprudence.
Il déclare par ailleurs qu'il pouvait présenter une demande de financement au nom de la SCI Baps dont il avait signé les statuts avant même la demande de financement et qui aurait loué le local commercial à la société Django dont il était le gérant, et ce alors même qu'une faculté de substitution était prévue dans le compromis, que la demande de financement avait été validée par la banque qui était la seule au regard des pièces produites à pouvoir apprécier la capacité de cette société à rembourser le prêt , que cette solvabilité a été appréciée au regard des associés et que cette demande de financement permettait de maximiser les chances de succès de la démarche.
Mr [E] soutient de 2ème part que la SCI Millot qui n'a pas transmis le courrier de mise en demeure prévue par le compromis en l'absence de réception d'une offre de prêt ne peut s'opposer à la restitution du dépôt de garantie
Il s'estime fondé à réclamer, outre la restitution du dépôt de garantie et les intérêts majorés en application de l'article L 312-16 du code de la consommation, des dommages et intérêts car son refus fautif de lui restituer le dépôt de garantie qui ne se fonde sur aucun motif légitime lui a causé un préjudice dans le fait de n'avoir pu concrétiser des projets immobiliers et familiaux.
La SCI Millot déclare que la condition suspensive est réputée accomplie de sorte que la somme versée au titre du dépôt de garantie lui reste acquise à titre de pénalités.
Elle fait valoir que :
- la demande de prêt a été formée au nom d'une SCI Baps et non au nom de Mr [E] et qu'il ne peut justifier d'une demande de prêt conforme aux engagements contractuels, que cette SCI Baps n'existait pas au moment des faits et n'existe toujours pas à ce jour, qu'ainsi, la faculté de substitution dont Mr [E] tente de se prévaloir n'a pas été exercée, qu'il n'a pas été convenu que la demande de prêt se ferait au nom d'une personne tierce et qu'elle ne pouvait qu'être rejetée par la banque qui n'avait aucun moyen d'apprécier la solvabilité de cette future entité,
- elle n'est en outre pas conforme au taux et à la durée prévus à l'acte puisque Mr [E] a effectué une unique demande de prêt dans des conditions bien plus strictes que celles envisagées au compromis ce qui a nécessairement réduit ses chances d'obtenir une réponse favorable de la banque,
- la condition suspensive du prêt aurait du être levée au plus tard le 15 décembre 2017 or la lettre de la banque est postérieure à cette date,
- en ne sollicitant qu'une seule banque pour l'obtention d'un prêt dont il a lui même fixé les conditions, Mr [E] n'a pas accompli toutes les démarches nécessaires à l'obtention d'un prêt et a fait preuve de négligences.
Sur ce :
Il est stipulé au compromis que l'acquéreur ne pourra recouvrer le dépôt de garantie que s'il justifie de la non réalisation, hors sa responsabilité telle qu'elle est indiquée au premier alinéa de l'article 1304-3 du code civil, de l'une ou l'autre des conditions suspensives énoncées aux présentes.
En application de l'article 1304-3 du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement.
En l'espèce, le compromis est assorti d'une condition suspensive d'obtention d'un prêt par l'acquéreur de 570.000 € sur 20 ans maximum au taux d'intérêts maximum hors assurance de 2 %.
Les premiers juges ont justement rappelé que si le compromis définit des maxima concernant la durée et le taux d'intérêt du prêt, c'est pour permettre à un acquéreur qui obtient un prêt d'une durée plus longue ou à un taux supérieur à celui prévu de se prévaloir de la défaillance de la condition suspensive, sans faute de sa part, et que cette clause ne lui interdit pas non plus de solliciter un prêt à des conditions plus avantageuses pour lui, avec une durée de remboursement inférieure ou un taux inférieur mais qu'elle le prive de la possibilité de se prévaloir de la défaillance de la condition suspensive sans faute de sa part si cette demande est refusée.
Il ressort des pièces produites que la demande de prêt formulée par une société Baps dont le gérant est Mr [E] auprès de la banque LCL mentionne un prêt de 570.000 €, soit un montant correspondant à celui prévu au compromis, mais d'une durée de 180 mois et d'un taux de 1,60 %, soit une durée de prêt et un taux inférieurs à ceux mentionnés au compromis.
Comme le relève le tribunal, Mr [E] a demandé un prêt plus avantageux pour lui, donc plus difficile à obtenir.
Mr [E] verse encore aux débats deux courriers de LCL en date des 21 janvier et 27 avril 2018 portant refus d'octroi d'un prêt à la société Baps, l'un pour un prêt de 570.000 € sur une durée de 240 mois et l'autre pour un prêt de 430.000 € sur une durée de 240 mois, mais outre le fait que ces courriers de refus sont postérieurs au 15 décembre 2017, date limite fixée au compromis pour la réalisation de la condition suspensive, il convient de relever qu'aucun d'entre eux ne précise le taux d'intérêt sollicité.
Au vu de ces seuls éléments et sans qu'il ne soit utile d'évoquer plus avant les éventuelles autres fautes alléguées à l'encontre de Mr [E] dans ses démarches d'octroi du prêt, la cour constate qu'en demandant un prêt à des conditions plus avantageuses pour lui, il s'est privé de la possibilité de se prévaloir du refus du prêt notifié par la banque et donc d'une défaillance de la condition suspensive sans faute de sa part.
Par ailleurs, si en vertu du compromis, le vendeur pouvait mettre en demeure l'acquéreur de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition, il s'agissait pour lui d'une simple faculté qui n'avait pas pour effet de permettre à l'acquéreur de récupérer le montant du dépôt de garantie en l'absence d'une telle mise en demeure.
Il est au contraire précisé au compromis (page 21) que '...l'acquéreur ne pourra recouvrer le dépôt de garantie qu'il aura le cas échéant, versé, qu'après justification de l'accomplissement de sa part des démarches nécessaires à l'obtention du prêt, et que la condition n'est pas défaillie de son fait, à défaut le dépôt de garantie restera acquis au vendeur...'.
Le jugement est donc confirmé en ce qu'il a débouté Mr [E] de sa demande de restitution du dépôt de garantie et autorisé la SCP de notaire à remettre à la SCI Millot le dépôt de garantie pour la somme de 28.500 €.
2. sur la demande en paiement de dommages et intérêts par la SCI Millot :
La SCI Millot forme appel incident sur le dispositif du jugement qui a rejeté sa demande reconventionnelle en réparation de son préjudice en faisant valoir que les multiples agissements fautifs de Mr [E] à savoir son défaut de paiement des loyers, son maintien irrégulier dans les lieux et son manquement dans l'obtention d'un prêt conforme aux dispositions du compromis, sont à l'origine pour elle d'une perte de chance de vendre son bien au prix escompté puisqu'elle n'a trouvé un acquéreur que 19 mois au plus tard et moyennant le prix moindre de 520.000 €, et elle précise qu'elle recherche la responsabilité de Mr [E] à titre personnel et non pas en sa qualité de gérant de la société Django.
En réplique à cette demande, Mr [E] fait valoir que les problématiques de loyers impayés et de prétendu maintien irrégulier dans les lieux concernent la relation contractuelle entre la SCI Millot et la société Django, qu'aucun fait fautif ne peut donc lui être reproché sur ces deux points et qu'il n'est pas démontré l'existence d'une faute détachable de ses fonctions.
Il soutient qu'il n'est pas non plus établi que la condition suspensive a défailli par sa faute et qu'en tout état de cause, cela n'aurait pas pour autant ouvert à la SCI Millot un droit à dommages et intérêts, la sanction prévue au compromis étant l'octroi d'une clause pénale similaire à celle du dépôt de garantie.
Sur ce :
La cour fait siennes les motivations des premiers juges selon lesquelles le compromis prévoyait qu'en cas de défaillance de la condition suspensive, le vendeur retrouve son entière liberté, que la SCI Millot avait ainsi rapidement été libérée du compromis et libre de vendre à autrui et que c'était en réalité le maintien dans les lieux de la société Django qui avait pu conduire à rendre la vente plus difficile et être à l'origine d'une dépréciation du prix.
Par de justes et pertinents motifs que la cour adopte, les premiers juges ont par ailleurs à bon droit relevé que Mr [E] était une personne juridique différente de la société Django dont il était le gérant et que la SCI Millot se prévalait en vain des manquements de cette société dans le cadre de l'exécution d'un contrat de bail commercial pour rechercher la responsabilité de Mr [E] à titre personnel.
La cour ajoute qu'à l'évidence, les fautes éventuelles qui pourraient être reprochées à Mr [E] à ce titre le seraient en sa qualité de gérant de la société Django et qu'il n'est pas pour autant démontré contre lui une faute détachable de ses fonctions de gérant.
Le jugement est confirmé en ce qu'il a débouté la SCI Millot de sa demande en dommages et intérêts.
3. sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile :
Le jugement est confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à l'application de l'article 700 du code de procédure civile.
La cour estime que l'équité commande de faire application de l'article 700 du code de procédure civile au profit des intimées en cause d'appel et leur allouer à ce titre les sommes respectives de 2.500 et 1.000 €.
Les dépens d'appel sont mis à la charge de Mr [E] qui succombe en sa tentative de remise en cause du jugement.
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,
y ajoutant,
Condamne Mr [R] [E] à payer à la SCI Millot la somme de 2.500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel.
Condamne Mr [R] [E] à payer à la SCP [B] [Z] et [M] [N] la somme de 1.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel.
Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;
Condamne Mr [R] [E] aux dépens d'appel et accorde aux avocats qui en ont fait la demande le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
