N° RG 22/04949 - N° Portalis DBVX-V-B7G-OM64
Décision du
Tribunal Judiciaire de LYON
Au fond
du 01 juin 2022
RG : 18/00799
ch n°1 cab 01 B
[H]
C/
[I]
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE LYON
1ère chambre civile B
ARRET DU 02 Juillet 2024
APPELANT :
M. [D] [H]
né le [Date naissance 2] 1971 à [Localité 9] (69)
[Adresse 1]
[Localité 6]
Représenté par Me Marie MINATCHY, avocat au barreau de LYON, toque : 1114
INTIME :
Me [F] [I], notaire
[Adresse 3]
[Localité 5]
Représenté par Me Bertrand DE BELVAL de la SELARL DE BELVAL, avocat au barreau de LYON, toque : 654
* * * * * *
Date de clôture de l'instruction : 01 Juin 2023
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 09 Avril 2024
Date de mise à disposition : 02 Juillet 2024
Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :
- Olivier GOURSAUD, président
- Stéphanie LEMOINE, conseiller
- Bénédicte LECHARNY, conseiller
assistés pendant les débats de Elsa SANCHEZ, greffier
A l'audience, un membre de la cour a fait le rapport, conformément à l'article 804 du code de procédure civile.
Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Olivier GOURSAUD, président, et par Elsa SANCHEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
* * * *
FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :
Mr [D] [H], propriétaire d'un tènement immobiliser sis [Adresse 4] comprenant une maison composée de deux appartements plus un garage attenant a confié à Maître [F] [I], notaire à [Localité 11], la mise en copropriété de cet ensemble et sa division en 7 lots dont une maison et deux appartements.
Le règlement de copropriété a été établi le 9 mars 2010.
Les ventes de 4 des lots sont intervenues en 2010 et 2012 mais s'agissant des lots 2, 6 et 7, après qu'un compromis de vente ait été régularisé le 12 juin 2015 entre Mr [H] et les époux [C], la vente n'a pas été réitérée, les acheteurs ayant finalement renoncé à cette acquisition.
Soutenant que c'est en raison d'une erreur commise par Maître [I] dans l'état descriptif de division que les acheteurs avaient renoncé à cette vente Mr [D] [H] a suivant exploit d'huissier du 7 décembre 2017, fait assigner Maître [F] [I] devant le tribunal de grande instance de Lyon aux fins de consacrer sa responsabilité et obtenir l'indemnisation de ses préjudices.
Par jugement du 1er juin 2022, le tribunal judiciaire de Lyon a :
- débouté [D] [H] de l'ensemble de ses demandes,
- rejeté la demande de [F] [I] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné [D] [H] aux dépens,
- dit n'y avoir lieu d'assortir le jugement de l'exécution provisoire.
Par déclaration du 5 juillet 2022, M. [D] [H] a interjeté appel de ce jugement.
Au terme de ses dernières conclusions notifiées le 5 avril 2023, Mr [D] [H] demande à la cour de :
- infirmer le jugement du 1er juin 2022 du tribunal judiciaire de Lyon en ce qu'il l'a débouté de l'ensemble de ses demandes et l'a condamné aux dépens de l'instance,
statuant à nouveau,
- le déclarer recevable en ses demandes,
- dire et juger que Maître [F] [I] a commis une faute lui causant un préjudice moral et financier,
- dire et juger que la responsabilité de Maître [F] [I] est parfaitement établie et engagée.
- rejeter toutes demandes, fins et conclusions contraires,
en conséquence,
- condamner Maître [F] [I] à lui verser la somme de 141.260 € en indemnisation du préjudice subi,
- condamner Maître [F] [I] à lui verser la somme de 4.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner Maître [F] [I] aux entiers dépens de l'instance dont distraction au profit de Maître Marie Mintachy sur son affirmation de droit.
Au terme de ses dernières conclusions notifiées le 2 mai 2023, Maître [F] [I] demande à la cour de :
- réformer le jugement en ce qui n'a pas retenu la prescription,
- le confirmer pour le surplus,
statuant,
- juger que M. [H] est prescrit,
- juger qu'en tout état de cause, il ne prouve pas l'existence d'une faute, d'un lien de
causalité et d'un préjudice,
- juger que les préjudices invoqués sont injustifiés,
- débouter M. [H] de toutes ses demandes,
- le condamner à lui payer la somme de 4.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens d'instance.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 1er juin 2023.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.
MOTIFS DE LA DÉCISION
La cour note au préalable le caractère difficilement exploitable du dossier de l'appelant dont certaines pièces ne sont pas agrafées, d'autres contiennent plusieurs documents sans lien les uns avec les autres et qui ne sont pas sous cotées, d'autres encore sont agrafées ensemble et que par ailleurs, la numérotation des pièces dans les conclusions ne correspond pas toujours avec les bonnes pièces.
1° sur la recevabilité de la demande :
Mr [H] fait valoir sur la recevabilité de son action engagée par assignation du 7 décembre 2007 qu'elle n'est pas prescrite et il déclare que :
- le point de départ du délai de prescription peut être fixé en novembre 2014, date de transmission de son dossier à un autre notaire, Maître [Z], à l'occasion d'un projet de vente de l'appartement du 1er étage,
- c'est en effet à cette date qu'il a eu connaissance des manquements commis par Maître [I] et non pas avant alors qu'entre 2012 et 2015, il n'y avait pas de syndic que la copropriété n'a tenu aucune assemblée générale avant l'intervention d'un syndic en 2018 et qu'aucune charge de copropriété n'a été appelée avant cette date, seule l'assurance de l'immeuble étant partagée entre les trois lots.
Maître [I] réplique qu'il lui est reproché un manquement dans le cadre de la rédaction d'un règlement de copropriété en 2010 et que l'assignation a été délivrée en 2017 de sorte que l'action est prescrite, que le point de départ de la prescription se calcule à compter de la date de l'acte et non pas du jour où M. [H] prétend en avoir eu connaissance, qu'en matière de copropriété, il y a une gestion annuelle impliquant qu'il soit fait des comptes, la délivrance d'appels de fond et le calcul de charges en fonction des tantièmes nécessitant l'examen du règlement, que des lots ont été vendus en 2010 et en 2012 et que M. [H] ne peut sérieusement soutenir qu'il n'a eu connaissance de la situation qu'en 2014.
sur ce :
Par des motifs pertinents que la cour adopte, les premiers juges, après avoir rappelé qu'en application de l'article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer, ont retenu qu'il ressortait des éléments du dossier que ce n'était qu'à l'occasion de la tentative de vente des lots 2, 6 et 7 qu'il avait entendu confier à Maître [Z] que Mr [H] qui n'était pas un professionnel de l'immobilier, avait été informé de la difficulté concernant le règlement de copropriété, soit en 2014.
La cour ajoute que compte tenu du fonctionnement de la copropriété, sans syndic professionnel et composée à l'origine de seulement deux puis trois copropriétaires, Mr [H] a pu en effet ignorer les erreurs affectant le règlement de copropriété.
Les premiers juges en ont justement déduit que ce n'était qu'à compter de l'année 2014 que Mr [H] avait eu connaissance des faits lui permettant d'exercer son action de sorte que cette dernière engagée par une assignation du 7 décembre 2017 n'était pas prescrite.
2° sur la responsabilité de Maître [I] :
Mr [H] fait valoir que :
- Maître [I] a commis deux erreurs en rédigeant le règlement de copropriété, la première portant sur une erreur matérielle de superficie composant le lot 7 qui pouvait être corrigée immédiatement et la deuxième, sur une erreur de répartition de tantièmes opérée lors de la division de l'immeuble,
- Maître [I] avait tous les documents en sa possession pour effectuer sa mission et à défaut, il lui appartenait de réclamer ceux qui lui manquaient,
- il a en outre refusé de réparer ces erreurs, ce qui aurait pu être fait par le dépôt d'un rectificatif du règlement de copropriété et sa faute est donc caractérisée,
- les époux [C] ont motivé leur refus d'acheter en raison des erreurs commises par le notaire et il est justifié d'un lien direct entre l'acharnement du notaire à ne pas réparer ses erreurs et la non réitération de la vente et l'absence de perception du prix de vente qui lui aurait permis de désintéresser des créanciers,
- il se trouvait en effet dans une situation financière complexe et la vente judiciaire d'un autre de ses biens aurait pu être évitée si celui de [Localité 8] avait été vendu et il serait encore propriétaire d'un bien évalué à 270.000 €.
Mr [H] soutient que les fautes du notaire ont entrainé plusieurs préjudices financiers successifs d'un total de 141.260 € qu'il décompose comme suit :
- remboursement des frais de copropriété à hauteur de 600 €,
- 10 % du prix de la vente [H]/[C] soit 19.200 €,
- perte de loyers de 2.460 €,
- préjudice moral de 30.000 €,
- préjudice financier lié à la vente aux enchères du bien de [Localité 10], soit 89.000€.
Maître [I] fait valoir en réplique que :
- un cabinet avait été mandaté par M. [H] mais à titre minimum et sans le payer en temps utile et c'est M. [H] lui même qui avait établi les plans extérieurs des lots, documents de piètre qualité,
- il a rédigé l'état descriptif de division et le règlement de copropriété qui ont été publiés à la publicité foncière sans rejet et des ventes sont intervenues sans difficultés,
- l'éventuelle erreur de 12 millièmes sur 100 relevait d'une rectification d'erreur matérielle dépourvue de conséquences et qui n'affecte pas les parties privatives,
- compte tenu de la différence sur les millièmes, l'incidence sur les charges a du être nulle et si Mr [H] avait eu un autre comportement, la rectification aurait pu se faire sans difficultés,
- il n'avait pas le pouvoir pour effectuer une modification d'un titre sans être mandaté par le syndicat des copropriétaires et n'avait pas l'intention de le faire au vu des menaces de Mr [H] qui l'avait assigné par ailleurs et alors que le lien de confiance était rompu.
S'agissant des préjudices, Maître [I] déclare que :
- le fait que la vente aux enchères d'un autre bien aurait laissé un solde du à la banque est sans lien direct et certain avec la présente instance,
- la demande de remboursement des frais de mise en copropriété est incompréhensible car ce ne sont pas les honoraires du notaire,
- celle de 10 % du prix de vente n'est justifiée par aucun élément et il s'agirait d'un préjudice indirect,
- celle au titre de la perte de loyers n'est pas davantage explicitée,
- la demande de préjudice moral ne repose sur aucun élément sérieux.
Sur ce :
Le notaire est tenu d'éclairer les parties sur la portée des actes qu'il dresse et doit attirer leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur les conséquences et les risques des actes qu'ils authentifient, notamment quant à ses incidences fiscales, de l'acte auquel il prête son concours.
Il est également tenu envers ceux qui sollicitent son ministère d'un devoir de conseil et, le cas échéant de mise en garde, notamment en ce qui concerne les conséquences et risques des stipulations convenues.
Il s'oblige enfin à procéder à la vérification des faits et des conditions nécessaires pour assurer l'efficacité et la sécurité des actes juridiques qu'il dresse.
Le notaire engage sa responsabilité sur le fondement des dispositions précitées, à charge pour celui qui l'invoque de démontrer une faute, un préjudice et un lien de causalité.
En l'espèce, le premier juge a justement relevé que le règlement de copropriété avec un état descriptif de division établi par Maître [I] comprenait deux erreurs :
-la 1ère concernant la superficie de la parcelle composée du lot N° 7 indiquée comme étant de 118 m² alors qu'il ressortait de l'examen du plan joint qu'elle était de 24 m² ,
- la 2ème concernant la répartition des tantièmes opérée lors de la division de l'immeuble puisque il ressortait du tableau récapitulatif de l'état descriptif de division que les parties communes réparties entre les 7 lots représentaient seulement 988 millièmes et qu'il manquait donc 12 millièmes.
Ces deux erreurs conduisent incontestablement à retenir l'existence d'une faute de Maître [I] , dans le cadre d'un manquement du notaire à son devoir d'efficacité lequel n'est pas fondé à se retrancher derrière l'absence de qualité des pièces communiquées par son client alors qu'en sa qualité de professionnel de l'immobilier, il lui appartenait s'il estimait que les documents fournis par son client étaient insuffisants pour établir correctement les documents constitutifs de la copropriété, d'exiger de celui-ci des documents exploitables.
La cour ajoute que la simple vérification de l'addition des tantièmes en page 9 du règlement de copropriété aurait du l'amener à constater qu'elle ne correspondait pas à 1.000/1.000ème ce qui démontre de manière incontestable un manquement de sa part à la vérification des faits nécessaires à assurer l'efficacité et la sécurité de l'acte qu'il était chargé d'établir.
La faute de Maître [I] est donc caractérisée .
Par contre, au regard des difficultés relationnelles intervenues ensuite entre les parties, attestée par des courriers produits aux débats et une autre procédure judiciaire engagée par Mr [H] à l'encontre de son notaire, la cour ne retient pas comme fautif le refus de rectifier l'acte de la part de Maître [I] qui aurait, en toute logique et compte tenu du contexte, du être mandaté par le syndicat des copropriétaires.
La cour reprend à son compte les observations des premiers juges selon lesquelles, l'erreur de surface concernant la parcelle N° [Cadastre 7] était sans conséquence dés lors que l'examen du plan joint auquel renvoyait l'acte de vente permettait immédiatement de la corriger.
En effet, le compromis de vente signé entre Mr [H] et les consorts [C] et [M], qui n'a finalement pas abouti, précisait bien qu'il avait été indiqué par erreur que c'était à tort qu'il était mentionné sur l'état descriptif de division que la superficie du lot N° 7 était de 118 m² alors qu'elle était portée à 24 m² au plan annexé au dit état descriptif de division.
Mr [H] verse aux débats en cause d'appel un courrier de Mr [W] [C] selon lequel il confirme avoir annulé la vente au motif qu'après avoir bien lu le règlement de copropriété, certaines choses n'ont pas été effectuées dans les règles, division des terrains, règlement erroné et qu'il ne souhaitait pas avoir soucis lors de la revente.
Cette déclaration, bien que peu précise sur les erreurs, permet néanmoins de penser que celle commise sur les tantièmes dans le règlement a pu influer sur la décision des acheteurs de renoncer à cette acquisition.
Toutefois, le préjudice qui en découlerait serait tout au plus un préjudice de perte de chance de ne pas conclure cette vente, préjudice dont l'appelant ne se prévaut pas.
Il n'est pas justifié d'un rapport direct et certain de causalité entre l'échec de la vente avec les consorts [C] et [M] et la vente aux enchères d'un autre de ses biens.
Pour le surplus Mr [H] ne s'explique pas sur les sommes dont il sollicite le paiement, se contentant de les énumérer en page 5 de ses conclusions, sans plus les développer, et ne démontre pas le lien avec la faute alléguée.
Il n'explique pas pourquoi il demande le remboursement de frais d'établissement du règlement de copropriété, alors qu'il aurait pu tout au plus réclamer le paiement des frais de rectification de ce règlement ce qu'il ne fait manifestement pas, la cour ne retrouvant pas dans les multiples pièces produites la justification d'une somme de 600 €.
La demande au titre d'une perte de loyers n'est pas davantage explicitée ni justifiée et Mr [H] n'explique pas non plus pourquoi il réclame 10 % du prix de vente
Enfin, si la cour peut comprendre que l'erreur commise a pu agacer Mr [H], cela est insuffisant pour caractériser l'existence d'un préjudice moral qui n'est par ailleurs justifié par aucune pièce.
En l'absence de démonstration d'un préjudice en lien avec les fautes commises par le notaire, la cour retient que les conditions d'une action en responsabilité extra contractuelle ne sont pas réunies en l'espèce et le jugement est confirmé en ce qu'il a débouté Mr [H] de l'ensemble de ses demandes.
3° sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile :
Le jugement est également confirmé en ses dispositions relatives à l'application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
Les dépens d'appel sont à la charge de Mr [H] qui succombe en sa tentative de remise en cause du jugement.
La cour estime que l'équité ne commande pas de faire application de l'article 700 du code de procédure civile au profit de Maître [I] en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,
y ajoutant,
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel;
Condamne Mr [D] [H] aux dépens d'appel.
La greffière, Le Président,
