N° RG 22/03688 - N° Portalis DBVX-V-B7G-OJ5P
Décision du
Tribunal Judiciaire de LYON
Au fond
du 05 avril 2022
RG : 20/01145
ch n°9 cab 09 G
[J]
C/
[D]
[E]
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE LYON
1ère chambre civile B
ARRET DU 25 Juin 2024
APPELANT :
M. [P] [J]
né le 20 Août 1960 à [Localité 7] (38)
[Adresse 2]
[Localité 1]
Représenté par Me Denis WERQUIN de la SAS TW & ASSOCIÉS, avocat au barreau de LYON, toque : 1813
ayant pour avocat plaidant Me Jean-luc MEDINA de la SELARL CDMF AVOCATS, avocat au barreau de GRENOBLE, toque : B18
INTIMES :
M. [N] [D]
né le 01 Août 1946 à [Localité 10] (06)
[Adresse 6]
[Localité 5]
Représenté par Me Ghislaine BETTON de la SARL PIVOINE SOCIETE D'AVOCATS, avocat au barreau de LYON, toque : 619
Mme [W] [E]
née le 26 Décembre 1969 à [Localité 9] (38)
[Adresse 4]
[Localité 3]
Représentée par Me Jacques AGUIRAUD de la SCP JACQUES AGUIRAUD ET PHILIPPE NOUVELLET, avocat au barreau de LYON, toque : 475
ayant pour avocat plaidant Me Christine BALENCI, avocat au barreau de TOULON
* * * * * *
Date de clôture de l'instruction : 15 Février 2024
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 25 Mars 2024
Date de mise à disposition : 25 Juin 2024
Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :
- Olivier GOURSAUD, président
- Stéphanie LEMOINE, conseiller
- Bénédicte LECHARNY, conseiller
assistés pendant les débats de Elsa SANCHEZ, greffier
A l'audience, un membre de la cour a fait le rapport, conformément à l'article 804 du code de procédure civile.
Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Olivier GOURSAUD, président, et par Elsa SANCHEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
* * * *
FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES:
Par acte authentique du 12 juillet 2019, Mr [N] [D], vendeur, Mme [W] [E] et Mr [P] [J], acquéreurs, ont régularisé une promesse de vente d'une maison d'habitation sise à Tourette sur Loup (06), moyennant le prix de 665.000 €, sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt devant intervenir au plus tard le 5 septembre 2019.
Une clause pénale a été fixée à 66.500 € et les parties ont prévu le versement d'un dépôt de garantie d'un montant de 33.250 €.
La réitération en la forme authentique a été fixée au plus tard le 20 octobre 2019.
Un accord de principe d'octroi de prêt a été transmis le 13 septembre 2019 par la BNP Paribas aux acquéreurs, sous la réserve d'une garantie hypothécaire et d'une adhésion à une assurance d'emprunteur.
Par courriel en date du 12 octobre 2019, adressé à l'agent immobilier en charge de la vente, Mr [J] a invoqué le refus de la banque d'éditer l'offre de prêt en l'absence de communication de l'ordonnance de non conciliation relativement à la procédure de divorce le concernant.
Considérant que les conditions suspensives de la promesse de vente n'avaient pas été réalisées en raison d'un refus d'octroi des prêts par la CIC Lyonnaise de Banque et de la BNP Paribas, Mr [J] a sollicité, en vain, la restitution du dépôt de garantie.
Par exploits d'huissier des 21 et 24 février 2020, Mr [P] [J] a fait assigner Mr [N] [D] et Mme [W] [E] aux fins d'obtenir la restitution du dépôt de garantie.
Mr [D] a sollicité reconventionnellement la condamnation de Mr [J] au paiement de la clause pénale.
Par jugement du 5 avril 2022, rendu hors la présence de Mme [E], le tribunal judiciaire de Lyon a :
- débouté Mr [J] de sa demande de condamnation à l'encontre de Mr [D],
- réduit le montant de la clause pénale à la somme de 33.250 €,
- condamné Mr [J] à payer à Mr [D] la somme de 33.250 € à ce titre,
- autorisé, pour l'exécution de la condamnation, Maître [G], notaire associé à [Localité 8] 6ème à remettre la somme de 33.250 € déposée entre ses mains au titre du dépôt de garantie à Mr [D], sur présentation du jugement,
- débouté Mr [D] de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive,
- condamné Mr [J] à payer à Mr [D] la somme de 1.500 € en application
des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouté Mr [J] de ses demandes en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné Mr [J] aux entiers dépens de l'instance ;
- rappelé l'exécution provisoire de droit du jugement,
- débouté les parties du surplus de leurs demandes plus amples et contraires.
Par déclaration du 23 mai 2022, Mr [J] a interjeté appel de ce jugement.
Au terme de ses dernières conclusions notifiées le 9 février 2023, Mr [P] [J] demande à la cour de :
- réformer en toutes ses dispositions le jugement RG N° 20/01145 rendu le 5 avril 2022 par le tribunal judiciaire de Lyon,
statuant a nouveau,
- dire et juger que la condition suspensive ne s'est pas réalisée,
- dire et juger qu'il n'est pas à l'origine de la non-réalisation de la condition suspensive,
- condamner par conséquent Mr [D] à lui payer la somme de 33.250 € outre intérêts calculés conformément aux dispositions de l'article L.341-40 du code de la consommation,
- déclarer que la décision à intervenir sera pleinement opposable à Mme [E],
- débouter Mr [N] [D] en toutes ses demandes, fins et prétentions,
- condamner Mr [D] à lui payer la somme de 5.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile, dont distraction,
- condamner le même aux entiers dépens de première instance et d'appel, ces derniers étant distraits au profit de la société Tudela Werquin & Associés, avocats, sur son affirmation de droit.
Au terme de ses dernières conclusions notifiées le 30 mars 2023, Mr [N] [D] demande à la cour de :
- confirmer le jugement rendu le 5 avril 2022 par le tribunal judiciaire de Lyon (RG 20/01145) sur la réalisation de la condition suspensive de financement et le comportement fautif de Mr [J] durant le processus de vente, notamment en ce qu'il a débouté Mr [J] de sa demande de condamnation à son encontre,
à titre d'appel incident,
- infirmer le jugement en ce qu'il :
- a réduit le montant de la clause pénale à la somme de 33.250 €,
- a condamné Mr [J] à lui payer la somme de 33.250 € à ce titre,
- l'a débouté de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive;
- condamner Mr [J] à lui payer la somme de 66.500 € au titre de la clause pénale,;
- condamner Mr [J] à lui payer la somme forfaitaire de 5.000 € venant couvrir les préjudices, résultant du double déménagement et de la réparation de la poutre,
- condamner Mr [J] à lui payer la somme de 5.000 € au titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,
en tout état de cause,
- condamner Mr [J] à lui payer la somme de 5.500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner Mr [J] aux entiers dépens.
Au termes de ses dernières conclusions en date du 1er juin 2023, Mme [W] [E] demande à la cour de :
- dire que Mr [J] est seul à l'origine de la non réalisation de la condition suspensive,
- confirmer le jugement en ce qu'il a condamné exclusivement Mr [J] à payer à Mr [D] la somme de 33.250 €,
- la mettre hors de cause,
- condamner Mr [J] à lui payer une somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 15 février 2024.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.
MOTIFS DE LA DÉCISION
1. sur la demande de restitution du dépôt de garantie :
A l'appui de sa demande de restitution du dépôt de garantie stipulé au contrat, Mr [J] fait valoir que la condition suspensive a défailli en raison du refus de l'octroi de prêt par la banque ce qui a rendu le contrat caduc et il déclare notamment que :
- ses demande de prêts étaient conformes aux caractéristiques prévues dans la promesse ainsi que le démontrent les deux attestations de prêt qu'il verse aux débats et celle produit par Mr [D] lui même,
- toutefois, l'accord de principe du 13 septembre 2019 ajoutait des conditions suspensives à l'octroi définitif du prêt portant sur le recueil d'une garantie hypothécaire et son adhésion à une assurance emprunteur et la condition suspensive a défailli pour des raisons qui ne résultent pas de son comportement mais bien de la banque,
- à tout le moins, Mr [D] ne démontre pas qu'il a empêché l'accomplissement de la condition suspensive,
- par ailleurs, le délai convenu pour la justification du refus de prêt n'a pas été respecté et en outre la mise en demeure de réitérer la vente de Mr [D] du 15 octobre 2019 a concrétisé sa volonté du vendeur de poursuivre la vente au delà des délais contractuels prévus,
- le caractère prétendument complaisant des attestations produites n'est pas démontré et la justification invoquée selon laquelle le prêt a été refusé en raison de son divorce n'est que pure invention,
- il a simplement indiqué par souci de transparence que le fait de n'avoir pu obtenir un divorce à l'amiable par avocats rapidement a compliqué ses relations avec la banque, laquelle n'avait pas à justifier de la raison de son refus.
Mr [D] réplique que Mr [J] est à l'origine de la non réalisation de la condition suspensive qui est donc réputée accomplie et fait valoir que :
- il ne démontre pas avoir effectué une demande correspondant à son engagement du 12 juillet 2019 puisque l'attestation de la BNP mentionne une demande de prêt au taux de 0,90% et celle de la Lyonnaise de Banque ne fait pas mention d'un taux d'intérêt,
- en outre, Mr [J] n'a pas respecté les délais d'information fixés dans la promesse de vente puisque le refus de financement n'a été porté à sa connaissance que le 17 octobre 2019 alors que la réception de l'offre ou de la non obtention du prêt devait lui être adressée dans les trois jours après le 5 septembre,
- en mettant Mr [J] en demeure de réitérer l'acte authentique, il n'a pas pour autant renoncé à se prévaloir du non respect de la condition suspensive d'obtention du prêt,
- la clause d'information concernant la procédure de divorce avait pour objet de le prémunir du risque constitué par l'échec du divorce amiable envisagé entre les époux, et ne constitue pas une condition suspensive d'aboutissement du divorce ou d'obtention d'une ordonnance de non conciliation,
- en réalité, c'est l'échec du divorce amiable de Mr [J] et les conséquences patrimoniales en découlant directement qui constitue la raison exclusive de son refus de réitérer la vente.
Mme [E] fait valoir qu'elle n'est en rien responsable de la non réitération de la vente et déclare que, alors que le prêt avait été accepté par BNP Paribas et qu'elle avait elle même vendu une maison dont elle était propriétaire, afin d'acquérir ce bien avec Mr [J] avec lequel elle projetait de s'installer, elle a finalement appris que celui-ci n'était pas divorcé et qu'il ne pouvait pas acheter le bien car son épouse risquait de revendiquer une part dessus et qu'il a fait en sorte de se voir refuser le prêt et obtenir une attestation de complaisance de la part de la banque.
Sur ce :
En application de l'article 1304-4 du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement.
Par ailleurs, lorsque la vente est assortie d'une condition suspensive d'octroi d'un prêt, il appartient à l'emprunteur qui se prévaut d'un refus de prêt de démontrer qu'il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans le compromis de vente.
Par une exacte appréciation des éléments de la cause, une analyse détaillée des pièces et des motifs pertinents adoptés par la cour, le tribunal a justement considéré que
- Mr [J] n'apportait pas la preuve qu'il avait demandé un financement conforme aux prescriptions contractuelles en ce qui concerne le taux d'intérêt et que notamment la demande faite auprès de la BNP mentionnait un taux d'intérêt de 0,9 % et celle auprès de la Lyonnaise de Banque ne mentionnait pas le taux d'intérêt alors que selon la promesse de vente, le taux devait être de 1,50 % l'an,
- par ailleurs, il n'avait pas respecté les délais d'information prévus dans la promesse, puisque le refus de la Lyonnaise de Banque, notifié à Mr [J] le 25 juillet 2019 n'a été porté à la connaissance du vendeur que le 16 octobre 2019 alors qu'il était stipulé dans la promesse de vente qu'il devait l'être dans les trois jours suivant le 5 septembre 2019,
- la mention portée dans la promesse sur la procédure de divorce en cours entre les époux [J] ne stipulait pas une nouvelle condition suspensive d'aboutissement du divorce ou du prononcé d'une ordonnance de non conciliation mais était une simple information au profit de l'acquéreur concernant le sort du bien entre les époux.
La cour ajoute que Mr [J] n'est pas fondé à se prévaloir de ce que la BNP avait dans un premier temps accepté l'octroi du prêt aux conditions stipulées dans la promesse de vente alors que manifestement ce revirement de la banque n'est pas imputable à une modification de la situation financière de l'emprunteur mais qu'il est bien plutôt lié à d'autres considérations.
La seule réserve portée sur la première acceptation portait en effet sur l'existence d'une garantie hypothécaire et l'adhésion à une assurance, conditions qui ne posaient aucun problème et ce que ne soutient d'ailleurs pas Mr [J].
Comme l'ont justement relevé les premiers juges, il ressort clairement des courriels de Mr [J], notamment celui envoyé le 11 octobre 2019, qu'il a entendu faire du prononcé du divorce et de l'obtention d'une ordonnance de non conciliation une condition suspensive d'acquisition du bien et qu'il a renoncé à acquérir le bien en l'absence d'aboutissement de la procédure de divorce.
Il est significatif à cet égard de constater que l'attestation de refus de la BNP établie le 17 octobre 2019, laquelle ne fait pas mention du taux d'intérêt du prêt sollicité, n'apporte aucune précision sur les raisons de ce changement.
Par ailleurs, la clause selon laquelle la réception de l'offre de prêt devait intervenir au plus tard le 5 septembre 2019, clause rédigée en faveur du vendeur n'interdisait pas à celui-ci d'y renoncer et les premiers juges ont justement retenu à ce titre que la mise en demeure adressée par Mr [D] aux bénéficiaires de réitérer l'acte authentique, en connaissance de ce retard de justification du prêt, ne valait pas renonciation à se prévaloir du non respect de la condition suspensive d'obtention du prêt.
Au vu de l'ensemble de ces éléments, et constatant en tout état de cause, que Mr [J] ne justifie pas avoir in fine sollicité un prêt conforme aux caractéristiques de la promesse, la cour confirme le jugement en ce qu'il a jugé qu'il avait empêché la réalisation de la condition suspensive et que partant, il devait être considéré qu'elle était réputée accomplie.
Aux termes de la promesse de vente, il est stipulé que l'acquéreur ne pourra recouvrer le dépôt de garantie versé, sous déduction des frais et débours pouvant être dus au rédacteur de l'acte, que s'il justifie de la non-réalisation, hors sa responsabilité telle qu'elle est indiquée au premier alinéa de l'article 1304-3 du code civil, de l'une ou l'autre des conditions suspensives ci-dessus énoncées.
Au regard de ce qui précède, le jugement est confirmé en ce qu'il a débouté Mr [J]
de sa demande de remboursement du dépôt de garantie.
2. sur la demande en paiement de la clause pénale et en paiement de dommages et intérêts :
Mr [D] demande à la cour l'application de la clause pénale stipulée dans le compromis et forme appel incident sur le dispositif du jugement qui l'a réduit à 33.250 € en faisant valoir qu'il a à tort modéré son montant alors qu'il a du immobiliser son bien pendant trois mois, procéder à des travaux de changement d'une poutre de l'abri voiture en vue de son amélioration, déménager l'ensemble de ses meubles afin que le bien soit libre de toute occupation dés le 21 octobre 2019, emménager à nouveau dans la maison afin de présenter la maison à la revente 'en situation', reprendre l'ensemble des démarches de la vente et participer à la présente procédure.
Mr [J] conclut au rejet de cette demande en paiement de clause pénale au motif que Mr [D] n'apporte pas la preuve que l'immobilisation du bien lui a causé un préjudice de 66.500 € et qu'aucune des pièces qu'il produit ne donnent une idée de son préjudice.
Sur ce :
Il est stipulé en page 16 du compromis une clause pénale ainsi libellée
'Au cas où, toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes étant remplies, l'une des parties, après avoir été mise en demeure, ne régularisait pas l'acte authentique ou ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l'autre partie la somme de 65.500 € à titre de clause pénale, conformément aux dispositions de l'article 1231-5 du code civil...'
Il résulte de ce qui précède que la condition suspensive du prêt est défaillie du fait des acquéreurs et doit être considérée comme accomplie, que malgré une mise en demeure, la réitération de l'acte n'est pas intervenue et que les conditions d'application de la clause pénale sont réunies en l'espèce, ainsi que l'a justement retenu le tribunal.
En application de l'article 1231-5 du code civil, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
Par des motifs que la cour adopte, les premiers juges ont estimé que les travaux de réparation pouvaient être considérés comme une amélioration du bien et que Mr [D] ne justifiait pas du réaménagement dans sa maison.
La cour ajoute que si Mr [D] établit par une attestation des voisins qu'il a déménagé le 14 octobre 2019, il ne démontre toujours pas, comme il le soutient, avoir emménagé de nouveau pour mettre la maison en situation de sorte qu'il ne justifie que de frais de déménagement lesquels en tout état de cause auraient été exposés puisqu'il souhaitait vendre sa maison.
Au vu de ces éléments et au regard de la faible durée d'immobilisation de ce bien, soit trois mois seulement, le premier juge a justement considéré que la somme réclamée de 65.500€ était excessive et l'a à bon droit ramené à 33.250 €, montant du dépôt de garantie.
Pour les mêmes motifs et ajoutant au jugement, il convient de débouter Mr [D] de sa demande en paiement de dommages et intérêts.
Le jugement est confirmé en ce qu'il a condamné Mr [J] à payer à Mr [D] la somme de 33.250 € à ce titre et a autorisé Maître [G], notaire, à remettre cette somme déposée entre ses mains au titre du dépôt de garantie à Mr [D] sur présentation du jugement.
Le jugement est encore confirmé en ce qu'il a jugé qu'aucun élément dans la démarche de Mr [J] ne permettait de faire dégénérer son droit d'ester en justice en abus de droit et de caractériser une procédure abusive et en ce qu'il a en conséquence, débouté Mr [D] de leur demande en dommages et intérêts pour procédure abusive.
3. sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile :
Le jugement est confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à l'application de l'article 700 du code de procédure civile.
La cour estime que l'équité commande de faire application de l'article 700 du code de procédure civile au profit des intimés en cause d'appel et leur alloue à ce titre, à Mr [D] la somme de 2.500 € et à Mme [E] celle de 1.500 €.
Les dépens d'appel sont mis à la charge de Mr [J] qui succombe en sa tentative de remise en cause du jugement.
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;
y ajoutant,
Déboute Mr [D] de sa demande en paiement de dommages et intérêts.
Condamne Mr [P] [J] à payer à Mr [N] [D] la somme de 2.500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel.
Condamne Mr [P] [J] à payer à Mme [W] [E] la somme de 1.500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel.
Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;
Condamne Mr [P] [J] aux dépens d'appel.
La greffière, Le Président,
