| France, Cour d'appel de Lyon, 1ère chambre civile b, 25 juin 2024, 22/03678

N° RG 22/03678 - N° Portalis DBVX-V-B7G-OJ46

Décision du

Tribunal Judiciaire de BOURG EN BRESSE

Au fond

du 17 mars 2022

RG : 19/03412

Syndicat de copropriété. [Adresse 11]

C/

[Y]

[Y]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE LYON

1ère chambre civile B

ARRET DU 25 Juin 2024

APPELANTE :

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 11] sis [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la société ORKAN MANAGEMENT

[Adresse 6]

[Localité 1]

Représentée par Me Colette CHAZELLE de la SCP CHAZELLE AVOCATS, avocat au barreau de LYON, toque : 875

INTIMEES :

Mme [W] [Y] épouse [I]

née le 05 Novembre 1961 à [Localité 12] (69)

[Adresse 5]

[Localité 7]

Mme [P] [Y] épouse [H]

née le 17 Mai 1970 à [Localité 14] (74)

[Adresse 9]

[Localité 8] (CALIFORNIE ETATS-UNIS)

Représentées par Me Nathalie ROSE, avocat au barreau de LYON, toque : 1106

ayant pour avocat plaidant Me Louis MERMET, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS, toque : 35

* * * * * *

Date de clôture de l'instruction : 15 Février 2024

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 26 Mars 2024

Date de mise à disposition : 25 Juin 2024

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

- Olivier GOURSAUD, président

- [P] LEMOINE, conseiller

- Bénédicte LECHARNY, conseiller

assistés pendant les débats de Elsa SANCHEZ, greffier

A l'audience, un membre de la cour a fait le rapport, conformément à l'article 804 du code de procédure civile.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Olivier GOURSAUD, président, et par Elsa SANCHEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES:

Selon acte authentique reçu par Maître [G] [Z], notaire à Divonne-les-Bains, en date du 21 juillet 1966, Mr [L] [Y] a fait l'acquisition, en l'état futur d'achèvement, auprès de la SCI [Adresse 11], des lots 54 (le seul lot situé au 5ème et dernier étage de l'immeuble), 4, 5 et 21 (caves et garage) de l'état descriptif de division de l'immeuble se trouvant sur la commune de Divonne-les-Bains, cadastré section D n°[Cadastre 4] D, soumis au statut de la copropriété.

Mr [L] [Y] a fait réaliser en 1972 des travaux d'aménagement de son lot n°54 portant sur des sous-pentes au 5ème étage, la transformation d'une terrasse en escalier d'accès aux combles du 6ème étage, et l'aménagement des combles au niveau du 6ème étage, et ce, sans modification du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division.

Suivant acte authentique reçu par Maître [T] [B], notaire associé à [Localité 10] le 30 août 1997, Mr [L] [Y] a donné à ses deux filles, Mme [W] [Y] épouse [I] et Mme [P] [Y] épouse [H], la nue-propriété des lots 54, 4, 5 et 21 à raison de la moitié indivise chacune, étant précisé qu'au décès de ce dernier survenu le 23 août 2017, celles-ci en sont devenues pleinement propriétaires indivisaires.

Mmes [W] [Y] épouse [I] et [P] [Y] épouse [H], ci-après les consorts [Y], ont fait établir le 18 avril 2019 par la SCP Barthelemy-Blanc, géomètres-experts à Saint-Genis-Pouilly, un plan du lot 54, une attestation de superficie privative dudit lot et un tableau modificatif des millièmes de copropriété affectés à chaque lot.

Un projet d'acte notarié modificatif de l'état descriptif de division et règlement de copropriété a été rédigé par Maître [N] [A], notaire à [Localité 15], au mois de juillet 2019, ce projet devant être soumis par le syndic de la copropriété à l'assemblée générale des copropriétaires.

Lors de l'assemblée générale du 23 septembre 2019, il a été décidé de donner délégation de pouvoir au syndic de faire nommer un expert foncier ayant pour mission d'émettre un avis de valeur pour la vente des parties communes cédées, le coût de cette mission devant être supporté par les consorts [Y] et la proposition de prix selon rapport dudit expert devant être présentée au syndicat des copropriétaires au plus tard à la prochaine assemblée générale.

Par exploit d'huissier du 18 novembre 2019, Mmes [Y] épouse [I] et [Y] épouse [H] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 11] devant le tribunal de grande instance de Bourg-en-Bresse aux fin d'annulation de la délibération n° 29 de l'assemblée générale du 23 septembre 2019.

Elles ont en cours d'instance, au motif que cette délibération était devenue sans objet par suite de son annulation par une décision ultérieure, conclu à l'irrecevabilité et subsidiairement au rejet de la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires tendant à faire reconnaître l'existence d'une appropriation des parties communes et dire que les combles perdues de l'immeuble constituaient des parties privatives ou à tout le moins qu'elles les avaient acquises par prescription.

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 11] a donc reconventionnellement demandé au tribunal de juger que les combles étaient des parties communes que les consorts [Y] s'étaient illégalement appropriés et d'ordonner la remise en état des lieux.

Par jugement du 17 mars 2022, le tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse a :

- déclaré irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 11] en démolition des aménagements réalisés sur les parties communes situées aux 5ème et 6ème étages de l'immeuble et de remise en état initial des lieux du lot n°54 et des combles du 6ème étage,

- débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 11] de ses demandes d'annulation de la clause de répartition des charges, d'expertise et de dommages et intérêts,

- laissé à la charge de chacune des parties les frais irrépétibles qu'elles ont exposés dans le cadre de l'instance,

- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

- condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 11] aux dépens,

- dit n'y avoir lieu à dispenser Mme [W] [Y] épouse [I] et Mme [P] [Y] épouse [H] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Par déclaration du 20 mai 2022, le syndicat des copropriétaires [Adresse 11] a interjeté appel de ce jugement.

Au terme de ses dernières conclusions notifiées le 13 février 2024, le syndicat des copropriétaires [Adresse 11] demande à la cour de :

- confirmer que :

- les combles, la terrasse, la toiture et le plancher séparant le 5ème et le 6ème étage sont des parties communes, propriété du syndicat des copropriétaires,

- Mmes [Y] épouse [I] et [Y] épouse [H], copropriétaires indivises dans l'immeuble « [Adresse 11] » ont fait établir des projets de modificatifs de l'état descriptif de division et du règlement de copropriété qui mentionnent expressément qu'elles se sont appropriées sans aucune autorisation du syndicat des copropriétaires des parties communes au cinquième et sixième étages de l'immeuble,

- il n'y a lieu à dispenser Mme [W] [Y] épouse [I] et Mme [P] [Y] épouse [H] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

- infirmer le jugement du 17 mars 2022 du tribunal judiciaire de Bourg en Bresse en ce qu'il:

- a déclaré irrecevables ses demandes en démolition des aménagements réalisés sur les parties communes situées aux 5ème et 6ème étages de l'immeuble et de remise en état initial des lieux du lot n°54 et des combles du 6ème étage,

- l'a débouté de ses demandes d'annulation de la clause de répartition des charges, d'expertise et de dommages et intérêts,

- a laissé à la charge de chacune des parties les frais irrépétibles qu'elles ont exposés dans le cadre de la présente instance,

- a débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

en conséquence,

à titre principal, sur ses demandes reconventionnelles,

- juger que l'action en revendication immobilière s'analysant en la demande de démolition des aménagements réalisés sur les parties communes sans autorisation, leur remise en état et leur restitution n'est pas prescrite, le syndicat des copropriétaires en ayant eu connaissance en 2019, lors de la mise à l'ordre du jour des projets de modificatifs de l'état descriptif de division et du règlement de copropriété qui font état de cette appropriation sur les parties communes sans autorisation et de la volonté des consorts [Y] d'en acquérir la propriété,

- juger que la pose de deux velux en toiture, quand bien même serait-elle visible, ne fait pas présumer la réalisation des aménagements litigieux qui ont permis l'appropriation des combles,

- ordonner la démolition des aménagements réalisés illégalement sur les parties communes situées au 5ème et au 6ème étage de l'immeuble et la remise en état initial des lieux du lot 54 et des combles du 6ème étage, sous astreinte de 1.000 € par jour de retard, dans le délai d'un mois suivant lequel le jugement à venir sera définitif,

à défaut,

- juger que l'action en revendication immobilière s'analysant en la demande de démolition des aménagements réalisés sur les parties communes sans autorisation, leur remise en état et leur restitution n'est pas prescrite, le syndicat des copropriétaires en ayant eu connaissance en 1997, lorsque les tantièmes du lot appartenant aux consorts [Y] ont été modifiés dans les seuls appels de fonds,

- ordonner la démolition des aménagements réalisés illégalement sur les parties communes situées au 5ème et au 6ème étage de l'immeuble et la remise en état initial des lieux du lot 54 et des combles du 6ème étage, sous astreinte de 1.000 € par jour de retard, dans le délai d'un mois suivant lequel le jugement à venir sera définitif,

à titre subsidiaire, et pour le cas où par extraordinaire, il ne serait pas fait droit à la demande de remise en état des lieux et restitution des parties communes annexées,

- juger la clause de répartition des charges réputée non-écrite en ce qu'elle n'est pas conforme aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, d'ordre public et l'annuler,

- désigner, avant dire-droit, tel expert qu'il plaira au tribunal avec pour mission de :

1. recueillir et consigner les explications des parties, prendre connaissance des documents de la cause, se faire remettre par les parties ou par des tiers tous autres documents utiles, entendre tous sachant à charge de reproduire leurs dires et leur identité, s'entourer de tous renseignements à charge d'en indiquer la source, faire appel, si nécessaire, à un technicien d'une spécialité différente de la sienne,

2. se rendre en urgence sur les lieux sis [Adresse 3],

3. vérifier quelles sont les parties communes de l'immeuble actuellement occupées et aménagées par les copropriétaires du lot 54 ; les décrire et en indiquer la surface, la consistance et la situation au sens de l'article 5 de la loi du 10 juillet 1965 afin d'en déterminer la valeur relative,

4. proposer un projet d'état descriptif de division modifié et une nouvelle clause de répartition des charges conformes à l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965,

5. donner au tribunal tous les éléments lui paraissant nécessaires afin d'apprécier les préjudices subis y compris consécutifs à cette appropriation de parties communes,

6. s'expliquer techniquement dans le cadre des chefs de mission ci-dessus énoncés sur les dires et observations des parties qu'il aura recueillis préalablement à une réunion de synthèse qu'il provoquera avant le dépôt de son rapport, ou s'il le juge plus opportun préalablement à la diffusion d'une note écrite pour renseigner les parties sur l'état des investigations, et le cas échéant compléter celle- ci,

7. lors de la première réunion des parties, l'expert dressera un programme de ses investigations et évaluera de manière aussi précise que possible le montant de ses honoraires et débours qu'il communiquera au tribunal et aux parties,

8. déposer un pré-rapport et laisser aux parties un délai d'un mois pour faire valoir leurs observations avant dépôt du rapport définitif.

- surseoir à statuer dans l'attente de la mesure d'expertise qui sera ordonnée,

en tout état de cause,

- juger irrecevables les demandes formulées par Mme [V] [Y]- [I] et Mme [P] [Y]-[H] relatives à la qualification des combles en tant que parties privatives et à l'usucapion des combles, s'agissant de demandes nouvelles à hauteur d'appel,

en conséquence,

- débouter Mme [V] [Y]-[I] et Mme [P] [Y]-[H] de leurs demandes relatives à la qualification des combles en tant que parties privatives et à l'usucapion des combles, s'agissant de demandes nouvelles,

si par extraordinaire la cour considérait qu'il ne s'agit pas de demandes nouvelles,

- juger que les combles étant dès l'origine accessibles par les parties communes, ont la nature de parties communes et non de parties privatives,

- juger les travaux réalisés sans autorisation du syndicat des copropriétaires, dissimulés à celui-ci jusqu'en 2019 sur les parties communes et permettant un accès aux combles par le lot 54 ne sauraient conférer aux combles une qualification de parties privatives,

- juger que la possession des combles du sixième étage et de toutes les parties communes occupés abusivement par les consorts [Y] n'était ni continue, ni paisible, ni publique, ni non équivoque en qualité de copropriétaire au sens de l'article 2261 du code civil,

- débouter Mme [V] [Y]- [I] et Mme [P] [Y]-[H] de leur demande tendant à reconnaitre qu'elles auraient acquis la propriété des combles par usucapion,

- débouter Mme [V] [Y]- [I] et Mme [P] [Y]-[H] de l'ensemble de leurs demandes,

- condamner solidairement Mme [V] [Y]- [I] et Mme [P] [Y]-[H] à lui payer la somme de 15.000 € à titre de dommages-intérêts, au titre des charges de copropriété qui n'ont pas été payées par les propriétaires du lot 54 du fait de la dissimulation et de l'appropriation des parties communes des cinquièmes et sixièmes étages,

- condamner solidairement Mme [V] [Y]- [I] et Mme [P] [Y]-[H] à la somme de 8.000 € conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

- condamner solidairement Mme [V] [Y]- [I] et Mme [P] [Y]-[H] aux entiers dépens conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile.

Au terme de leurs dernières conclusions notifiées le 6 février 2024, les consorts [Y] demandent à la cour de :

- débouter le syndicat de la copropriété de l'immeuble « [Adresse 11] » représenté par son syndic en exercice, la société Orkan management de son appel principal comme infondé,

- déclarer bien-fondé leur appel incident à l'encontre du jugement rendu le 17 mars 2022 par le tribunal judiciaire de Bourg en Bresse en ce qu'il a :

- a débouté le syndicat de la copropriété de l'immeuble « [Adresse 11] » de sa demande d'annulation de la clause de répartition des charges,

- a laissé à la charge de chacune des parties les frais irrépétibles qu'elles ont exposés dans le cadre de la présente procédure,

- les a déboutées de leurs demandes plus amples ou contraires,

- l'infirmer de ces chefs et le confirmer pour le surplus,

en conséquence y faisant droit, statuant à nouveau et y ajoutant,

- confirmer le jugement déféré en ce qu'il a déclaré prescrites et comme telle irrecevables les demandes du syndicat de la copropriété de l'immeuble « [Adresse 11] » en restitution et démolition des aménagements réalisés sur les parties communes situées au 5ème et 6ème étage de l'immeuble et de remise en état des lieux du lot 54, et des combles du 6ème étage, et ce par application des dispositions de l'article 2262 ancien du code civil, applicable aux faits de la cause,

subsidiairement,

- juger que les combles perdus de l'immeuble [Adresse 11] constituent des parties privatives et non pas des parties communes, lesdites parties privatives étant rattachées au lot n°54, qui est leur propriété,

plus subsidiairement encore, vu l'article 2229 ancien du code civil,

- juger que les consorts [Y] ont acquis par prescription la propriété des combles perdus située au-dessus de l''appartement du cinquième étage formant le lot n°54, et, à tout le moins, la jouissance privative desdits combles,

- juger que ces demandes subsidiaires, par ailleurs formulées en première instance, sont recevables par application des articles 563, 564 et 565 du code de procédure civile,

en conséquence,

- débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande visant à la remise en état desdites parties communes,

- déclarer non écrite la clause de répartition des charges de copropriété,

- renvoyer le syndicat de la copropriété de l'immeuble « [Adresse 11] » représenté par son syndic en exercice, la société Orkan management à soumettre ce projet à l'assemblée générale des copropriétaires,

- débouter le syndicat de la copropriété de l'immeuble « [Adresse 11] » représenté par son syndic en exercice, la société Orkan management de sa demande d'expertise et dire n'y avoir lieu à expertise afin de modifier l'état descriptif de division de l'immeuble [Adresse 11] ainsi que le règlement de copropriété, les travaux nécessaires à la régularisation administrative du lot 54 ayant d'ores et déjà été effectués, à leurs frais, par le cabinet [J], géomètres-experts à [Localité 13], à la demande du syndicat,

subsidiairement, et si la cour estime devoir faire droit à la demande d'expertise présentée par le syndicat,

- juger que cette expertise aura lieu aux frais de l'appelant, s'agissant d'une charge commune générale,

- juger n'y avoir lieu à surseoir à statuer, l'assemblée générale des copropriétaires devant se prononcer sur le nouvel état descriptif de division, tel que résultant du rapport d'expertise, à charge pour les copropriétaires opposants de saisir la juridiction compétente, et ce par application des dispositions de l'article 14 alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965,

- confirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de dommages et intérêts en raison d'une part de l'indétermination de la demande, d'autre part de la prescription quinquennale et enfin des fautes commises par ledit syndicat lors de l'établissement des appels de charge individuels,

- débouter le syndicat de la copropriété de l'immeuble [Adresse 11] de sa demande fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner le syndicat de la copropriété de l'immeuble « [Adresse 11] » représenté par son syndic en exercice, la société Orkan management à leur payer une indemnité de 6.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- dire et juger qu'elles seront dispensées de toute participation à la dépense commune des frais de procédure y compris les honoraires d'avocat engagés par le syndicat des copropriétaires, et dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, et ce par application des dispositions de l'article 10-1 avant dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965,

- condamner le syndicat de la copropriété de l'immeuble « [Adresse 11] » représenté par son syndic en exercice, la société Orkan management en tous les dépens de première instance et d'appel avec recouvrement direct pour ces derniers au bénéfice de Maître Nathalie Rose, avocat, sur son affirmation d'avance.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 15 février 2024.

Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1° sur la prescription de la demande de démolition des ouvrages et de remise en état:

Le syndicat des copropriétaire [Adresse 11] déclare que :

- sur le fondement de l'article 2227 du code civil, sa demande en démolition et de remise en état n'est pas prescrite car sa connaissance de l'appropriation alléguée par les consorts [Y] peut être fixée en 2019, lors de la mise à l'ordre du jour de leur projet de modificatif de l'état descriptif de division et du règlement de copropriété,

- le premier juge a fixé à tort le point de départ de la prescription en 1972, date de pose de trois velux alors qu'il n'est pas prouvé qu'ils n'ont pas été installés ultérieurement et il ne pouvait être déduit la présence de ces aménagements invisibles depuis l'extérieur, sur la simple installation de velux visibles uniquement depuis un point bien précis dans la rue,

- l'augmentation de quote-part de copropriété des consorts [Y] à compter de 1997 concerne uniquement l'aménagement de la terrasse pour remédier aux infiltrations constatées en 1971, elle n'a jamais été actée dans un modificatif au règlement de copropriété, cette augmentation est minime compte tenu de la surface appropriée,

- aucun des travaux n'a fait l'objet d'une autorisation de l'assemblée générale,

- les permis de construire obtenus par Mr [Y] en 1971 et 1972 ne concernaient que des modifications extérieures du bâtiments et l'installation autorisée des velux ne respectent pas l'implantation déclarée,

- l'accord du syndic par courrier n'inclut pas tous les travaux réalisés et ne permet pas de passer outre l'absence d'autorisation de l'assemblée générale.

Il soutient qu'à tout le moins la connaissance de l'appropriation, et donc le point de départ de la prescription, peut être fixée à 1997, date de modification des tantièmes du lot des consorts [Y].

Les consorts [Y] déclarent que la prescription est acquise depuis 2002 et que la demande reconventionnelle formulée par le syndicat en septembre 2020 est irrecevable.

Elles font valoir que :

- l'action en restitution des parties communes accaparées par un copropriétaire est une action réelle immobilière qui se prescrit par 30 ans, et le point de départ de la prescription se situe au jour de l'édification des constructions,

- Mr [Y] a effectué des travaux d'aménagement en 1972 et ce publiquement dès lors qu'il a sollicité et obtenu un permis de construire ainsi que l'autorisation du syndic de l'époque qui avaient informés tous les copropriétaires de l'époque,

- il a vraisemblablement obtenu l'autorisation de l'assemblée générale en décembre 1972, et le syndicat refuse de fournir le compte-rendu de cette réunion qu'il a certainement en sa possession,

- par ailleurs, le syndic a procédé à une réévaluation des millièmes pour prendre en compte les modifications apportées au lot 54,

- ces travaux n'ont pu être dissimulés compte-tenu de leur ampleur, les velux installés lors des travaux sont parfaitement visibles et les lieux n'ont pas été modifiés depuis les années 1977-1978 d'après plusieurs témoignages de proches,

- elles n'ont jamais contesté la nécessité de modifier les millièmes de copropriété affectés à leur appartement du fait de l'appropriation des combles, mais n'ont en revanche pas reconnu une appropriation illégale de parties communes, leur père ayant effectué les travaux avec l'accord de tous les copropriétaires, ni formulé une offre d'acquisition alors que c'est leur notaire qui a proposé d'établir un acte de cession pour un prix symbolique,

- les combles avaient un caractère privatif car ils étaient inutiles aux copropriétaires, l'accès par le local de machinerie de l'ascenseur étant trop exigüe pour la réalisation de travaux ou réparation qui ont toujours été menés par l'extérieur.

Sur ce :

L'action du syndicat des copropriétaires tendant à la démolition des aménagements réalisés par les consorts [Y] dans des parties communes de la copropriété et à la remise dans l'état initial des dites parties qu'ils se seraient appropriées est une action en revendication de parties communes, action réelle immobilière qui par application de l'article 2227 du code civil dans sa version actuelle, se prescrit par trente ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.

Est donc irrecevable l'action du syndicat des copropriétaires en remise en état d'un ouvrage irrégulier édifié dans des parties communes qui a été exercée plus de trente années après qu'il ait eu connaissance de la construction des ouvrages litigieux.

En l'espèce, selon le projet modificatif du règlement de copropriété rédigé en juillet 2019 à la demande des consorts [Y], les travaux réalisés par Mr [L] [Y] dans les années 1970, sur le lot N° 54 ont consisté en :

- l'aménagement de trois sous-pentes au niveau du 5ème étage,

- la transformation d'une terrasse au niveau du 5ème étage en un escalier d'accès aux combles du 6ème étage

- l'aménagement de ces combles du 6ème étage

de sorte que ces parties communes ont été intégrées dans le lot N° 54 formant ainsi l'appartement des consorts [Y].

Par des motifs pertinents que la cour adopte sans qu'il apparaisse ici utile de les paraphraser, les premiers juges ont retenu que les travaux réalisés par Mr [Y] en 1972 avaient consisté en une appropriation des parties communes soumises à la prescription trentenaire.

Ils ont par ailleurs justement fixé le point de départ de cette prescription extinctive au jour de l'édification des travaux en 1972.

Il est constant en effet que ces travaux n'ont nullement été réalisés de manière occulte, y compris vis à vis de la copropriété mais au contraire en toute transparence.

Même si, et malgré une demande de communiquer l'intégralité des procès-verbaux d'assemblée générale depuis 1972, aucun procès-verbal autorisant les dits travaux n'a été produit aux débats, la connaissance par la copropriété des travaux de Mr [Y] portant sur les terrasses et les combles, et ayant donc pour conséquence de permettre à Mr [Y] d'occuper privativement les combles, est en effet établie et résulte :

- des différentes pièces attestant d'un dépôt puis de la délivrance d'un permis de construire à Mr [Y] en date du 5 octobre 1972, notamment des plans visant la création d'ouverture sur le toit de l'immeuble, ce qui démontrait un aménagement des combles,

- de ce que ces travaux comprenaient l'aménagement de la terrasse mansarde et la mise en oeuvre de deux baies vitrées sur le toit ainsi qu'il ressort de l'avis favorable de la commission d'urbanisme de la commune de Divonne,

- du courrier de Central Immobilier du 15 mai 1972 confirmant à Mr [Y] l'accord de la copropriété pour la transformation qu'il voulait effectuer,

- du courrier du maire en date du 6 novembre 1972 informant Mr [Y] des réserves de la copropriété sur les travaux à faire en ce qu'ils prévoyaient des modifications qui n'avaient pas été prévus dans le permis de construire initial,

- des courriers échangés entre Mr [Y] et la direction départementale de l'équipement au sujet des dits travaux,

- d'une attestation de Mr [R], ami de Mr [Y], dans laquelle il indique avoir 'dîné en 1972 chez [L] juste après l'assemblée générale des copropriétaires qui devait l'autoriser ou non à aménager les combles...' et se souvenir qu''il avait facilement obtenu gain de cause...'.

Par des motifs pertinents que la cour adopte, les premiers juges ont également relevé que la connaissance par la copropriété de l'aménagement des combles était encore confirmée par un constat d'huissier démontrant que la terrasse les velux et les lucarnes étaient parfaitement visibles depuis la voie publique et par la modification des millièmes de copropriété afférents au lot N° 54 en 1997.

Ils en ont justement déduit que les travaux avaient continué et abouti sans aucune contestation de la part de la copropriété et ce en dépit de leur caractère visible par tous.

Le point de départ du délai de prescription peut donc être fixé en 1972 et en tout cas avant 1977-1978, période où les combles étaient déjà aménagées ainsi qu'en atteste le témoin [R], manifestement très proche de la famille ainsi qu'il ressort des nombreux détails donnés dans son attestation, et en tout état de cause plus de 30 ans avant la demande de restitution des parties communes formée par le syndicat des copropriétaires dans ses conclusions du 16 septembre 2020.

Après avoir justement constaté qu'aucune cause interruptive de prescription n'était établie, ni même alléguée, le jugement a à bon droit constaté que les demandes de démolition et de remise en état des aménagements réalisés dans les parties communes aux 5ème et 6ème étages de l'immeuble étaient irrecevables comme prescrites.

Le jugement est confirmé de ce chef.

Les demandes des consorts [Y] tendant à juger que les combles perdus de l'immeuble [Adresse 11] constituent des parties privatives rattachées à leur lot N° 54 ou à juger qu'ils ont acquis par prescription la propriété de ces combles, lesquels constituent en réalité des moyens, ne sont formées qu'à titre subsidiaire de sorte qu'il n'y a pas lieu de statuer sur ces demandes.

2° sur la demande tendant à déclarer non écrite la clause de répartition des charges:

Le syndicat des copropriétaire [Adresse 11] demande à la cour de juger que la clause de répartition des charges est réputée non-écrite et sollicite la désignation d'un expert judiciaire aux fins de proposer un projet d'état descriptif de division modifié et une nouvelle clause de répartition des charges conformes à l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

Il fait valoir que :

- la clause de répartition des charges ne correspond plus aux exigences de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 compte-tenu de l'appropriation des parties communes au cinquième et sixième étages augmentant la consistance et la superficie du lot 54,

- l'action en non conformité de la clé de répartition des charges lorsque celle-ci est illégale est imprescriptible,

- la mesure d'expertise permettra d'établir contradictoirement un métré des surfaces correspondant aux parties communes appropriées et établir un projet de modification de l'état descriptif de division et du règlement de copropriété avec modification de la répartition des charges,

- le projet de modificatif d'état descriptif de division et de règlement de copropriété que les consorts [Y] ont fait établir par leurs géomètre expert et notaire en 2019 est non contradictoire et insuffisant dès lors que la surface appropriée serait grandement sous-évaluée,

- dans l'attente du dépôt du rapport, il convient de surseoir à statuer.

Les consorts [Y] qui ne s'opposent pas à la demande de l'appelant visant à voir déclarer non écrite la clause de répartition des charges de copropriété, concluent au rejet de la demande d'expertise en faisant valoir qu'elle est inutile dès lors qu'un projet de modificatif d'état descriptif de division, de règlement de copropriété et des millièmes de copropriété a déjà été établi en 2019 sur demande du syndic, et que l'assemblée générale tranchera sur ce projet.

Si la cour devait ordonner l'expertise, elle demande qu'elle ait lieu aux frais avancés du syndicat s'agissant d'un charge générale.

Sur ce :

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quote-parts de parties communes et la répartition des charges.

En l'espèce, l'article 23 du règlement de copropriété reprend ces dispositions dans les termes suivants 'les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement valeur relative des parties privatives comprises dans leurs lots, tels que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5 de ladite loi...'

Et il est annexé en page 24 du règlement un tableau des charges de l'immeuble établi en fonction des valeurs de chaque lot, c'est à dire en fonction de sa situation, de sa consistance et de sa surface.

Il est certain que la valeur du lot privatif des consorts [Y] a changé depuis la configuration initiale de la copropriété, que la clause de répartition est devenue obsolète et qu'elle est contraire aux dispositions d'ordre public de l'article 10 de la loi de 1965, ce que ne conteste d'ailleurs pas les intimées.

Il convient, réformant le jugement de ce chef, de dire que la clause de répartition des charges est réputée non écrite et qu'elle doit être annulée.

Les consorts [Y] ont présenté un projet modificatif du règlement de copropriété et de modification des millièmes de copropriété qui devait être soumis à l'assemblée générale des copropriétaires et sur lequel elle n'a pas statué puisqu'il a été finalement décidé lors de la réunion du 23 septembre 2019 de déléguer au syndic le pouvoir de faire nommer un expert foncier afin de donner un avis de valeur sur la vente des parties communes cédée.

Dans ces conditions, et compte tenu du rejet par la cour de la demande du syndicat des copropriétaires de remise en état des lieux, il est nécessaire que l'assemblée générale se prononce sur ce projet sans qu'il ne soit utile à ce stade d'ordonner une expertise.

Le jugement est confirmé en ce qu'il a rejeté cette demande.

3° sur les demandes de dommages et intérêts :

Le syndicat des copropriétaire [Adresse 11] sollicite la condamnation des consorts [Y] à lui verser la somme de 15.000 € de dommages et intérêts au titre des charges de copropriété qui n'ont pas été payées par les propriétaires du lot N° 54 au motif que les charges versées depuis des années sont insuffisantes au regard des surfaces effectivement occupées par les consorts [Y] et que cette demande n'est pas prescrite, dès lors qu'en vertu de l'article 45-1 du décret du 17 mars 1967 l'approbation des comptes du syndicat ne vaut pas approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires.

Les consorts [Y] concluent au rejet de cette demande et font valoir qu'elle est prescrite, l'action en paiement des charges de copropriété se prescrivant par 5 ans et sur le fond, qu'elle est arbitraire et ne repose sur aucune valeur chiffrée, que les charges applicables à leur lot ont été modifiées en 1997 à l'initiative des syndics successifs, que la superficie privative utile du 6ème étage représente soit 18,18 % de la superficie totale et les charges ont été augmentées de 34 % en 1997 et que les combles sont équipés de radiateurs individuels non raccordés au système de chauffage collectif.

Sur ce :

L'action en paiement de dommages et intérêts est nécessairement une action en responsabilité laquelle suppose la démonstration d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité.

En l'espèce, si la demande en paiement de dommages et intérêts n'est pas prescrite, pour la période de défaut de paiement des charges alléguée qui serait antérieure de moins de cinq ans à la demande du syndicat des copropriétaires, force est de constater que celui-ci ne rapporte pas la preuve d'une faute imputable aux consorts [Y] alors qu'il ressort de ce qui précède que les travaux ont été réalisés avec l'accord au moins tacite de la copropriété sans que celle-ci ne prenne une initiative pour faire régulariser la situation du lot au regard du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division.

Les conditions d'une action en responsabilité ne sont pas réunies et le jugement est confirmé en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de cette demande en paiement de dommages et intérêts.

4. sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile :

Le jugement est confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à l'article 700 du code de procédure civile ;

Les dépens d'appel sont à la charge du syndicat des copropriétaires qui succombe en sa tentative de remise en cause du jugement ;

Ainsi que l'a retenu le tribunal, l'équité commande de ne pas dispenser les consorts [Y] de leur participation à la dépense commune des frais de procédure.

La cour estime que l'équité commande de faire application de l'article 700 du code de procédure civile au profit des consorts [Y] en cause d'appel et leur alloue à ce titre la somme de 2.000 €.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Confirme le jugement déféré en sauf en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 11] de sa demande tendant à juger non écrite la clause de répartition des charges ;

statuant de nouveau sur ce point et y ajoutant,

Déclare non écrite la clause de répartition des charges prévue au règlement de copropriété et annule la dite clause ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 11] à payer aux consorts [Y] la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.

Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 11] aux dépens d'appel et accorde aux avocats qui en ont fait la demande le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile.

Ecarte l'application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

La greffière, Le Président,