N° RG 22/05153 - N° Portalis DBVX-V-B7G-ONPV
Décision du
Tribunal Judiciaire de LYON
Au fond
du 23 juin 2022
RG : 21/04106
ch n°1 cab 01 A
[Z]
C/
[L]
[B]
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE LYON
1ère chambre civile B
ARRET DU 18 Juin 2024
APPELANTE :
Mme [D] [Z]
née le 17 Novembre 1986 à [Localité 6] (AIN)
[Adresse 3]
[Localité 1]
Représentée par Me Corinne MENICHELLI de la SELARL BDMV AVOCATS, avocat au barreau de LYON, toque : 763
INTIMES :
M. [Y] [L]
né le 31 Juillet 1982 à [Localité 7](RHONE)
[Adresse 2]
[Localité 7]
Mme [G] [B]
née le 17 Mars 1985 à [Localité 7] (RHONE)
[Adresse 2]
[Localité 7]
Représentés par Me Laurent GARCIA, avocat au barreau de LYON, toque : 1543
* * * * * *
Date de clôture de l'instruction : 04 Mai 2023
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 05 Mars 2024
Date de mise à disposition : 11 Juin 2024 prorogée au 18 Juin 2024, les avocats dûment avisés conformément à l'article 450 dernier alinéa du code de procédure civile
Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :
- Olivier GOURSAUD, président
- Stéphanie LEMOINE, conseiller
- Bénédicte LECHARNY, conseiller
assistés pendant les débats de Elsa SANCHEZ, greffier
A l'audience, un membre de la cour a fait le rapport, conformément à l'article 804 du code de procédure civile.
Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Olivier GOURSAUD, président, et par Elsa SANCHEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
* * * *
EXPOSE DU LITIGE
Suivant promesse synallagmatique de vente du 8 janvier 2021, M [L] et Mme [B] ci-après les consorts [L]- [B] ont conféré à Mme [Z], en cas de réitération par acte authentique de vente au plus tard le 31 mars 2021, la faculté d'acquérir un appartement à usage d'habitation avec un box de stationnement, situé [Adresse 4] à [Localité 9], moyennant le versement de la somme de 240 000 euros, sous diverses conditions suspensives:
- l'obtention d'une ou plusieurs offres de prêt d'un montant maximum de 255 000 euros remboursable sur 25 ans au taux nominal d'intérêts maximum de 1,8% au plus tard le 8 mars 2021,
- l'absence sur le bien de droit de préemption ou de priorité, quelqu'il soit, résultant de dispositions légales ou conventionnelles,
- l'établissement de l'origine de la propriété régulière remontant à un titre translatif d'au moins trente ans,
- l'absence de révélation par les titres de propriété antérieurs, les pièces d'urbanisme ou autres servitudes, de charges ou de vices non révélés dans le compromis pouvant grever l'immeuble et en diminuer sensiblement la valeur ou le rendre impropre à la destination que le bénéficiaire entendait donner.
Mme [Z] a procédé au dépôt, à titre de garantie, de la somme de 12 000 euros entre les mains du notaire.
Le 29 janvier et le 15 février 2021, Mme [Z] a déposé deux demandes de prêt auprès de la Banque populaire et de La centrale de financement.
Les consorts [L]-[B] ont accepté que la date limite de réitération authentique de l'acte de vente, prévue le 31 mars 2021, soit décalée au 7 avril 2021.
Le 25 mars 2021, Mme [Z] a déposé une nouvelle demande de crédit auprès du Crédit mutuel.
Par courriers des 26 et 30 mars 2021, Mme [Z] a été informée par la Banque populaire et La centrale de financement que ses demandes de prêt étaient rejetées.
Par courriel du 31 mars 2021, l'ensemble des justificatifs de la non-obtention des prêts a été transmis au notaire.
Par courrier du 6 avril 2021, Mme [Z] a été informée par le Crédit mutuel que sa demande de crédit était rejetée.
Par courriel du 8 avril 2021, le notaire en charge des intérêts des vendeurs a demandé au notaire en charge des intérêts de l'acquéreur, l'accord de Mme [Z] pour la libération du séquestre de 12 000 euros au profit des vendeurs et le versement d'une somme complémentaire de 12 000 euros au titre de la défaillance fautive de la condition suspensive, soit 24 000 euros au total, conformément à la clause « pénalité ».
Par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 22 avril 2021, le conseil de Mme [Z] a adressé une mise en demeure aux vendeurs, leur demandant de libérer le séquestre.
En l'absence d'accord amiable entre les parties, Mme [Z] a par acte d'huissier de justice du 10 juin 2021, assigné les consorts [L] [B] devant le tribunal judiciaire de Lyon.
Par jugement du 23 juin 2022, le tribunal judiciaire de Lyon a :
- débouté Mme [Z] de ses demandes,
- ordonné que le dépôt de garantie de 12 000 euros, versé par Mme [Z] et séquestré à la caisse des dépôts et consignations, soit acquis aux consorts [L] [B] et en a ordonné le paiement à ces derniers,
- condamné Mme [Z] à payer la somme de 1 euro en application de la clause pénale contenue dans la promesse synallagmatique de vente du 8 janvier 2021 aux consorts [L] [B]
- condamné Mme [Z] aux dépens et à payer aux consorts [L] [B] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par déclaration du 13 juillet 2022, Mme [Z] a relevé appel du jugement.
Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées le 19 septembre 2022, Mme [Z] demande à la cour de:
-recevoir l'appel de Mme [Z] et les présentes conclusions,
- les déclarer recevables et bien fondées,
Y faisant droit,
- réformer le jugement rendu le 23 juin 2022 en ce qu'il a :
- débouté Mme [Z] de l'ensemble de ses demandes,
- ordonné que le dépôt de garantie d'un montant de 12.000 euros soit acquis aux vendeurs,
- condamné Mme [Z] à payer la somme de 1 euro en application de la clause pénale contenue dans la promesse synallagmatique de vente du 8 janvier 2021 aux consorts [L] [B],
- condamné Mme [Z] à payer aux vendeurs la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du cpc.
Et statuant à nouveau,
- juger que la condition suspensive d'obtention de prêt dont bénéficiait Mme [Z] n'a pu être réalisée, hors sa responsabilité, dans la mesure où conformément au compromis, elle a produit deux refus de prêt correspondant aux conditions spécifiées dans le compromis signé,
- condamner solidairement les consorts [L] [B] à lui restituer la somme de 12 000 euros versée à titre de garantie,
- ordonner que le dépôt de garantie d'un montant de 12.000 euros soit restitué à Mme
[Z],
- condamner les consorts [L] [B] à lui verser les intérêts au taux légal de retard depuis le 31 mars 2021,
- condamner solidairement les consorts [L] [B] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de dommages et intérêts,
- condamner solidairement les consorts [L] [B] à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner solidairement les consorts [L] [B] aux dépens,
- rejeter toutes demandes, fins et conclusions de consorts [L] [B].
Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées le 20 octobre 2022, les consorts [L] [B] demandent à la cour de :
- confirmer le jugement du 23 juin 2022 en ce qu'il a ordonné à Mme [O], notaire séquestre, la libération, au profit des consorts [L] [B], des 12.000 € versés à titre de dépôt de garantie,
- infirmer le jugement du 23 juin 2022 en ce qu'il a condamné Mme [Z] à payer la somme de 1 euro en application de la clause pénale contenue dans la promesse synallagmatique de vente du 8 janvier 2021,
- débouter Mme [Z] de l'intégralité de ses demandes,
- constater la réalisation fictive de la condition suspensive de prêt insérée dans la promesse de vente du 8 janvier 2021,
- relever que l'application de la clause pénalité contenue dans la promesse justifie le paiement par Mme [Z] d'une somme de 24.000 € à titre de dommages et intérêts,
Ainsi, à titre reconventionnel,
- condamner Mme [Z] à leur verser une somme complémentaire de 12.000 € en application de la clause pénale,
- condamner Mme [Z] à leur verser une somme de 3.750 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
MOTIFS DE LA DECISION
1. Sur le dépôt de garantie
Mme [Z] soutient que le compromis de vente est caduque, faute de réitération dans les délais convenus et la somme de 12 000 euros qu'elle a versée à titre d'indemnité d'immobilisation doit lui être restituée, aucune faute ne pouvant lui être reprochée. Elle fait notamment valoir que:
- il était convenu qu'elle sollicite un prêt de 255 000 euros pour une durée de 25 ans au taux maximal de 1,8%,
- elle a sollicité auprès de la Banque postale et la banque populaire un prêt de 255 000 euros sur 25 ans, sans imposer un taux d'intérêt aux banques, les taux de 1,25 et 1,35 % étant ceux en vigueur à ce moment dans les banques,
- la banque postale a indiqué que la raison du refus est son endettement trop important,
- les refus de prêt ne proviennent pas du montant du taux d'intérêt,
- la demande de prêt faite auprès de la banque populaire était en tout point conforme aux stipulations de la promesse de vente et le motif du refus est l'endettement trop élevé.
Les consorts [L] [B] soutiennent que la condition suspensive ayant défailli du fait de Mme [Z], elle doit être considérée comme fictivement accomplie. Ils font notamment valoir que:
- les trois demandes de prêt ne respectent pas les conditions du compromis,
- la demande auprès de La centrale de financement n'est pas faite auprès d'une banque et le taux de 1,25 % est inférieur à celui prévu,
- la demande faite auprès de la Banque populaire est faite sur la base d'un taux de 1,35%, également inférieur,
- le taux sur la base duquel la demande a été faite auprès du Crédit Mutuel n'est pas précisé et la demande est postérieure au 8 mars 2021, soit hors délai,
- les attestations de la Banque populaire du 1er juillet 2022 et de la Banque postale du 2 juillet 2022, qui mentionnent un taux de 1,8%, sont de complaisance,
- Mme [Z] a acquis par la suite un autre bien immobilier à [Localité 8] à un prix inférieur.
Réponse de la cour
C'est par des motifs pertinents, justement déduits des faits de la cause et des pièces produites, que la cour adopte, que les premiers juges ont retenu que :
- la condition suspensive d'obtention d'un prêt insérée dans la promesse synallagmatique de vente signée entre les parties prévoit que l'acquéreur doit formuler une demande de prêt pour un montant maximal de 225 000 euros, pour une durée de 25 ans, un taux d'intérêt maximal de 1,8 % l'an, toute demande non conforme entraînant la réalisation fictive de la condition; que la condition suspensive sera réalisée en cas d'obtention d'une offre définitive de prêt au plus tard le 8 mars 2021, l'emprunteur s'engageant en cas de non-obtention du financement, à justifier de deux refus de prêts,
- Mme [Z] a fait une première demande auprès de la Banque populaire le 29 janvier 2021 à un taux de 1,35%, une deuxième auprès de La centrale de financement le 15 février 2021 à un taux de 1,25% et une troisième auprès du Crédit mutuel à un taux non précisé le 25 mars 2021,
- les deux premières demandes ont un taux inférieur à celui stipulé dans la promesse de vente et la dernière a été déposée après le terme convenu, seul le délai de réitération par acte authentique ayant été prolongé entre les parties, ainsi qu'il résulte d'un courriel de l'agent immobilier du 8 mars 2021,
- les trois demandes de prêt ont été refusées, sans que Mme [Z] ne justifie de deux refus de prêts répondant aux caractéristiques prévues dans la promesse.
La cour ajoute que:
- la circonstance que la Banque postale ait indiqué que la demande de prêt était refusée en raison d'un endettement trop élevé de Mme [Z] n'est pas de nature à établir que le prêt aurait également été refusé si elle avait fait une demande avec un taux d'intérêt conforme aux stipulations contractuelles,
- en tout état de cause, Mme [Z] était tenue de former au moins deux demandes de prêts aux conditions prévues à la promesse de vente, ce qu'elle n'a pas fait,
- les attestations des 1er et 6 juillet 2022 émanant de la Banque populaire et de la Banque postale, produites en appel, qui mentionnent qu'elles ont refusé la demande de prêt de Mme [Z] aux conditions exactes exigées dans la promesse de vente, sont rédigées sur le même modèle que celles initialement produites, tout en les contredisant sur le taux d'intérêt, de sorte qu'elles ne sont pas de nature à convaincre à la cour,
- si la promesse définit des maxima concernant la durée et le taux d'intérêt du prêt, c'est pour permettre à un acquéreur qui obtient un prêt d'une durée plus longue ou à un taux
supérieur à celui prévu de se prévaloir de la défaillance de la condition suspensive, sans faute de sa part; cette clause ne lui interdit pas non plus de solliciter un prêt à des conditions plus avantageuses pour lui, avec une durée de remboursement inférieure ou un taux inférieur, mais elle le prive de la possibilité de se prévaloir de la défaillance de la condition suspensive sans faute de sa part si cette demande est refusée,
- dans ces conditions, en demandant un prêt plus avantageux et donc plus difficile à obtenir, à un taux inférieur au taux maximal mentionné dans la promesse, Mme [Z] a pris le risque de ne pouvoir se prévaloir d'une défaillance non fautive de la condition suspensive en cas de refus de ses demandes.
Dès lors, le refus de prêt et la défaillance de la condition suspensive résultent de la faute de Mme [Z], de sorte que le dépôt de garantie est acquis aux vendeurs en application des stipulations contractuelles, nonobstant la caducité de la promesse de vente qui n'a pas été réitérée dans les délais requis.
Au regard de l'ensemble de ces éléments, il convient, par confirmation du jugement, d'ordonner que le dépôt de garantie d'un montant de 12 000 euors versé par Mme [Z] entre les mains de Me [O], notaire à [Localité 5], soit attribué à Mme [B] et M. [L].
2. Sur la clause pénale
Mme [Z] soutient que les intimés doivent être déboutés de leur demande tendant à la voir condamner à leur payer la somme de 12 000 euros supplémentaire au titre de la clause pénale. Elle fait notamment valoir que:
- en conséquence de la caducité de la promesse de vente, la clause relative à une pénalité est réputée n'avoir jamais existé,
-Mme [B] et M [L] ont été imprudents en engageant des frais pour un nouveau bail avant qu'elle n'obtienne le prêt, de sorte que cela ne saurait engager sa responsabilité.
M [L] et Mme [B] font notamment valoir que:
-la clause pénale survit à la caducité du contrat qui la porte,
- pour anticiper leur déménagement, ils ont conclu un bail d'habitation, avec effet au 23 mars 2021 et ont dû régler à ce titre les loyers et charges jusqu'au 30 avril 2021 (1204€ =336€ + 868€), les honoraires de la régie (614 €) et les honoraires d'état des lieux (184,20 €), soit une perte de 2002,20 €,
- ils sont en droit de percevoir la somme de 12 000 euros supplémentaire à titre de dommages-intérêts, sans une quelconque réduction, la réduction à un euro décidée par le premier juge étant disproportionnée.
Réponse de la cour
La clause pénale stipulée dans la promesse de vente ayant vocation à s'appliquer pour le cas où, « toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes étant remplies, l'une des parties ne régulariserait pas l'acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles », et donc au cas où l'acte deviendrait caduque par la faute d'une des parties, Mme [Z] n'est pas fondée à soutenir que l'acte étant devenu caduque, la clause a été anéantie.
La clause pénale, qui a vocation à sanctionner la partie par la faute de laquelle la vente a échoué, survit à la caducité de la promesse et Mme [Z] en est donc tenue.
En application de l'article 1231-5, alinéa 2, du code civil, le juge peut, même d'office, modérer la pénalité convenue si elle est manifestement excessive.
M [L] et Mme [B] contestant la réduction de la clause pénale qui a été appliquée par les premiers juges, cette hypothèse a été débattue contradictoirement entre les parties, même en l'absence de demande sur ce point de la part de Mme [Z], de sorte qu'il n'y a pas lieu de recueillir leurs observations sur ce moyen relevé d'office.
Il a été précédemment décidé que la promesse de vente n'a pu être réitérée en raison de la faute de faute de Mme [Z], de sorte qu'elle est tenue de régler aux intimés la pénalité prévue à cet effet aux contrats.
[O]-ci étant déjà tenue de régler la somme de 12 000 euros correspondant au dépôt de garantie, qui vise à indemniser l'immobilisation du bien, la somme de 12 000 euros supplémentaire prévue à titre de pénalité est manifestement excessive au regard des préjudices invoqués par M [L] et Mme [B] afférents aux frais de déménagement exposés inutilement.
En conséquence, il convient de réduire la clause pénale et de condamner Mme [Z] à payer à M [L] et Mme [B] la somme de 2 000 euros à ce titre.
Le jugement est donc infirmé de ce chef.
3. Sur les autres demandes
A défaut pour Mme [Z] d'établir que M [L] et Mme [B] auraient commis une faute, il convient de la débouter de sa demande de dommages-intérêts.
Le jugement est confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à l'application de l'article 700 du code de procédure civile.
L'équité commande de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit de M [L] et Mme [B], en appel. Mme [Z] est condamnée à leur payer à ce titre la somme de 1.800 €.
Les dépens d'appel sont à la charge de Mme [Z] qui succombe en sa tentative de remise en cause du jugement.
PAR CES MOTIFS
LA COUR,
Confirme le jugement déféré, sauf en ce qu'il condamne Mme [D] [Z] à payer la somme de 1 euro en application de la clause pénale contenue dans la promesse synallagmatique de vente du 8 janvier 2021 à Mme [G] [B] et M. [Y] [L],
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Condamne Mme [D] [Z] à payer la somme de 2 000 euros en application de la clause pénale contenue dans la promesse synallagmatique de vente du 8 janvier 2021 à Mme [G] [B] et M. [Y] [L],
Déboute Mme [D] [Z] de sa demande de dommages-intérêts,
Condamne Mme [D] [Z] à payer à Mme [G] [B] et M. [Y] [L] la somme de 1.800 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Déboute les parties de toutes leurs autres demandes,
Condamne Mme [D] [Z] aux dépens de la procédure d'appel, et accorde aux avocats qui en ont fait la demande le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile.
La greffière, Le Président,
