N° RG 21/08010 - N° Portalis DBVX-V-B7F-N5QF
Décision du
Tribunal Judiciaire de LYON
Au fond
du 28 septembre 2021
RG : 16/8191
ch n°9 cab 09F
S.C.I. DAMSIM
S.D.C. [Adresse 2] REPRÉSENTÉ PAR SON SYNDIC BÉNÉVOLE M. [G] [K]
C/
[V]
S.D.C. [Adresse 1] REPRÉSENTÉ PAR SON SYNDIC la société EQUITABLE
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE LYON
1ère chambre civile B
ARRET DU 04 Juin 2024
APPELANTES :
La SCI DAMSIM
[Adresse 2]
[Localité 5]
Le Syndicat de copropriété de l'immeuble du [Adresse 2] représenté par son syndic bénévole M. [G] [K]
[Adresse 2]
[Localité 5]
Représentée par Me Laurent LIGIER de la SELARL LIGIER & DE MAUROY, avocat au barreau de LYON, toque : 1983
ayant pour avocat plaidant Me Frédérique CECCALDI de la SCP AGUERA AVOCATS, avocat au barreau de LYON, toque : 8
INTIMES :
M. [G] [J] [V]
[Adresse 1]
[Localité 5]
Représenté par Me Bertrand BALAS de la SELARL BALAS METRAL & ASSOCIES, avocat au barreau de LYON, toque : 773
Le Syndicat de copropriété de l'immeuble du [Adresse 1] représenté par son syndic la société EQUITABLE sis
[Adresse 3]
[Localité 5]
Défaillante
* * * * * *
Date de clôture de l'instruction : 06 Avril 2023
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 13 Février 2024
Date de mise à disposition : 14 Mai 2024 prorogée au 04 Juin 2024
Audience tenue par Stéphanie LEMOINE, président, et Bénédicte LECHARNY, conseiller, qui ont siégé en rapporteurs sans opposition des avocats dûment avisés et ont rendu compte à la Cour dans leur délibéré,
assistés pendant les débats de Elsa SANCHEZ, greffier
A l'audience, un des membres de la cour a fait le rapport, conformément à l'article 804 du code de procédure civile.
Composition de la Cour lors du délibéré :
- Olivier GOURSAUD, président
- Stéphanie LEMOINE, conseiller
- Bénédicte LECHARNY, conseiller
Arrêt réputé contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Olivier GOURSAUD, président, et par Elsa SANCHEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
* * * *
FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES
M [V] a fait l'acquisition en novembre 1988 d'un appartement dans un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété situé [Adresse 4], devenu [Adresse 1] - soit le lot n° 3 correspondant à un appartement au rez-de-chaussée de deux pièces principales d'une surface de 65 m2. L'entrée en jouissance a été fixée au 1er octobre 1988.
Cette copropriété est voisine de celle du [Adresse 2], et se situe en contrebas en raison de la pente de la rue, les deux copropriétés étant séparées par une cour qui constitue une partie commune du 35 et dont la jouissance privative est attribuée au lot n° 9 du 35.
Cette cour est contiguë à l'appartement du rez de chaussée de l'immeuble du 33, propriété de M [V], et est agencée sur deux niveaux :
- La partie basse de 27 m2 est située en bord de rue au même niveau que la partie habitation du n° 35, mais 50 cm au-dessus de la partie habitation rez-de-chaussée du n°33; elle est construite sur deux citernes voûtées, fosses de drainage qui captent les eaux souterraines résurgentes de la colline de Fourvière;
- La partie haute de 9 m2, est surélevée de 70 cm par rapport à la cour basse ; cette petite cour haute se situe à plus de 1,20 mètre au-dessus du rez-de-chaussée du n°33.
Par acte notarié du 17 juillet 2008, la SCI l'Age d'or Charnay a vendu à la SCI Damsim le lot n°9 de l'ensemble immobilier en copropriété situé [Adresse 2]. Ce lot est décrit à l'acte comme comprenant un appartement par lequel on accède depuis le [Adresse 2], ainsi que la jouissance privative et exclusive d'une cour d'une superficie de 36 m2 sur deux niveaux située au sud dudit appartement.
Le bien est occupé depuis septembre 2003 par M [K], qui est le gérant de la SCI l'Age d'or Charnay, (venderesse), et de la SCI Damsim, (acquéreur). La cour dont il a la jouissance exclusive est restée encombrée ensuite de travaux entrepris par M [K] de 2003 à 2008, année durant laquelle M [K] a remplacé ses 2 ouvertures sur la cour, soit une fenêtre et une simple porte-fenêtre, par une large porte vitrée et une large baie vitrée, de sorte que sa façade donnant sur la cour basse, est pratiquement intégralement vitrée.
L'appartement de M [V] dispose selon les actes de deux « ouvertures » donnant sur la cour, selon le règlement de copropriété de 1955, ouvertures qui correspondaient à:
- une fenêtre ouvrant de l'intérieur au niveau de la partie haute de la cour ;
- une ancienne ouverture sous forme de porte fermée en bas par une cloison, à l'exception en hauteur d'un fenestron non ouvrant sur un petit châssis fixe, reposant sur une cloison en siporex (béton cellulaire) et donnant sur la partie basse de la cour.
M [K], a, au mois de mars 2010, installé des claustras, doublées de plaques translucides, devant les ouvertures de M [V].
En mars 2014, les plaques ayant été retirées depuis l'intérieur de l'appartement de M. [V], le fenestron donnant sur la cour basse n'était plus occulté et M [K] constatait qu'en raison de la création d'une mezzanine construite dans l'appartement de M. [V] et utilisée comme chambre à coucher, ce jour n'était plus à 2,60 m au-dessus du sol. Il prenait l'initiative d'en occulter la vue par la pose de quatre bastaings devant la fenêtre.
Après diverses discussions et travaux entrepris par M [V] (volets posés et déposés sur la fenêtre ouvrante, montage de pavés de verres depuis le sol en lieu et place du fenestron, pose de barres horizontales dans l'ouverture de la fenêtre), la SCI Damsim faisait assigner M [V] en référé afin, notamment, d'être autorisé à poser des claustras pour éviter les vues sur sa cour.
Reconventionnellement, M [V] invoquait avoir selon le règlement de copropriété de 1955 une fenêtre sur la cour haute et une porte fenêtre sur la cour basse et sollicitait que tous les ouvrages sur la cour à moins de 1,90 m de son mur soient enlevés, de même que les terres rapportées le long de son mur.
L'ordonnance de référé du 22 septembre 2014 a dit n'y avoir lieu à référé et a débouté chacune des parties de ses demandes.
En avril 2016, la SCI Damsim a mis en place un nouveau dispositif d'obstruction des deux ouvertures de M [V] en apposant un barreaudage en ferronnerie sur lequel sont posés des châssis bois avec des croisillons sur la fenêtre et devant la porte en pavés de verre, afin d'obstruer la vue.
Par exploit d'huissier de justice du 23 mai 2016, la SCI Damsim et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] ont fait assigner devant le TGI de Lyon devenu tribunal judiciaire M [V] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1]
Par jugement du 28 septembre 2021, le tribunal judiciaire de Lyon a :
- débouté la SCI Damsim et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] de l'ensemble de leurs demandes,
- condamné in solidum la SCI Damsim et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2], sous astreinte de 500 € par jour de retard pendant 3 mois à compter du 16ème jour suivant la signification de la présente décision, à procéder à l'enlèvement sur la cour commune de tout ouvrage situé à moins de 1,90 mètre du mur où se trouvent les deux ouvertures du lot n° 3 du SCOP de l'immeuble du [Adresse 1], appartenant à M [V], qui bénéficie de deux servitudes de vue, et notamment à enlever le châssis bois, les croisillons bois, et la grille toute hauteur, contre la fenêtre (cour haute) et le panneau occultant les pavés de verre remplaçant la porte-fenêtre (cour basse),
- condamné la SCI Damsim à payer la somme de 30.000 € à M [V] à titre de dommages et intérêts,
- ordonné l'exécution provisoire de la présente décision,
- condamné la SCI Damsim à payer à M. [V] la somme de 4.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné in solidum la SCI Damsim et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] aux entiers dépens de la présente procédure et autorisé la SCP Balas et Métral avocats, à recouvrer contre les parties condamnées ceux des dépens dont elle a fait directement l'avance sans avoir reçu provision conformément à l'article 699 du code de procédure civile,
- dit que le présent jugement est opposable au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1].
Par déclaration du 4 novembre 2021, la SCI Damsim et le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] ont interjeté appel.
Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées le 14 février 2023, la SCI Damsim et le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] demandent à la cour de :
- déclarer irrecevable la demande d'astreinte formulée par M [V] à hauteur de la somme de 1.000 € par jour de retard.
- déclarer irrecevables les demandes nouvelles formulées par M [V], suivantes :
« condamner in solidum la SCI Damsim et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2], sous astreinte de 1.000 € par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir, à procéder à l'enlèvement des terres accumulées jusqu'au seuil de l'ancienne porte fenêtre (cour basse) »
condamner in solidum la SCI Damsim et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2], sous astreinte de 1.000 € par jour de retard à compter du prononcé de la décision, après avoir retiré les terres amassées, à aménager une courette anglaise devant l'ouverture en partie basse de la cour. »
- le débouter, subsidiairement, de ces demandes nouvelles.
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a implicitement jugé recevable en ses demandes le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2].
- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a
- débouté la SCI Damsim et le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] de l'ensemble de leurs demandes tendant à :
- faire interdiction à M [V] et tout occupant de son chef de pénétrer dans la cour dépendant de l'ensemble immobilier en copropriété sis [Adresse 2] sous astreinte au profit de la SCI Damsim,
- condamner M. [V] sous astreinte au profit de la SCI et du syndicat des copropriétaires [Adresse 2] : à remplacer la fenêtre de son appartement donnant sur la partie haute de ladite cour par un châssis à verre dormant ; à remettre la partie basse de la cour dans l'état dans lequel elle se trouvait avant qu'il n'installe un mur en verre à savoir réfection d'une cloison maçonnée équipée le cas échéant d'un petit fenestron en verre sablé (60/90cm)
- autoriser la SCI Damsim à installer un système anti intrusion fixe et occultant la vue créée sur la partie haute de la cour.
- condamner M. [V] à payer à la SCI Damsim et au syndicat des copropriétaires [Adresse 2] les sommes de :
* 50.000 € chacun à titre de dommages et intérêts en réparation des atteintes portées à leur droit de propriété et à leur droit de jouissance privative et exclusive.
* 10.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral de la SCI Damsim
* 5.000 € chacun au titre de l'article 700 du CPC
- condamné in solidum la SCI Damsim et le syndicat des copropriétaires [Adresse 2], sous astreinte de 500 € par jour de retard pendant 3 mois à compter du 16ème jour suivant la signification du jugement, à procéder à l'enlèvement sur la cour commune de tout ouvrage situé à moins de 1,9 m du mur où se trouvent les 2 ouvertures du lot n°3 du SCOP [Adresse 1] appartenant à M. [V] qui bénéficie de 2 servitudes de vue, et notamment à enlever les châssis-croisillons bois et la grille toute hauteur contre la fenêtre (cour haute) et le panneau occultant les pavés de verre remplaçant la porte fenêtre (cour basse)
- condamné la SCI Damsim à payer à M. [V] les sommes de 30.000 € à titre de dommages et intérêts et de 4.000 € au titre de l'article 700 du CPC
- dit le jugement opposable au syndicat des copropriétaires [Adresse 1]
- condamné in solidum la SCI Damsim et le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] aux entiers dépens.
En conséquence et statuant à nouveau :
- faire interdiction à M. [V] et à tout occupant de son chef, sous astreinte de 500 € au profit de la SCI Damsim par infraction constatée, de pénétrer dans la cour d'une contenance de 36 m² dépendant de l'ensemble immobilier en copropriété sis [Adresse 2] sur laquelle la SCI Damsim, en sa qualité de propriétaire du lot n°9, dispose d'un droit de jouissance privative et exclusive,
- condamner M. [V], sous astreinte de 500 € au profit de la SCI Damsim et du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] par jour de retard dans les 15 jours de la signification à partie de l'arrêt à intervenir, à procéder :
- au remplacement de la fenêtre de son appartement donnant sur la partie haute de ladite cour par un châssis à verre dormant,
- à la remise de la partie basse de ladite cour dans l'état où elle se trouvait avant que M. [V] n'installe un mur en verre, à savoir : la réfection d'une cloison maçonnée (en siporex ou autre) équipée le cas échéant d'un petit fenestron fixe en hauteur dans la limite des dimensions initiales (60/90 cm) en verre sablé,
- autoriser la SCI Damsim à installer un système anti-intrusion fixe et occultant la vue créée sur la partie haute de ladite cour,
- condamner M. [V] à payer à la SCI Damsim et au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] la somme de 50.000 € chacun à titre de dommages et intérêts en réparation des atteintes portées à leur droit de propriété et à leur droit de jouissance privative et exclusive,
- condamner M. [V] à payer à la SCI Damsim la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral,
- débouter M. [V] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions.
- condamner M. [V] à payer à la SCI Damsim et au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] la somme de 6.000 € chacun au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
- condamner M. [V] aux entiers dépens de première instance et d'appel, distraits au profit de la SCP Ligier de Mauroy et Ligier, avocats sur son affirmation de droit.
Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées le 3 avril 2023, M [V] demande à la cour de :
- dire l'appel recevable mais mal fondé
- rejeter les demandes faites par la SCI Damsim et la débouter de l'intégralité de ses
demandes ;
- confirmer le jugement en toutes ses dispositions.
Y ajoutant,
- condamner in solidum la SCI Damsim et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2], sous astreinte de 1.000 € par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir, à procéder à l'enlèvement de tout ouvrage sur le fonds grevé de servitude à moins de 1,90 m du mur où se trouvent les deux ouvertures, et notamment le châssis bois, les croisillons bois, et la grille toute hauteur contre la fenêtre (cour haute) et le panneau occultant les pavés de verre et les terres accumulées jusqu'au seuil de l'ancienne porte fenêtre (cour basse)
- condamner in solidum la SCI Damsim et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2], sous astreinte de 1.000 € par jour de retard à compter du prononcé de la décision, après avoir retiré les terres amassées, à aménager une courette anglaise devant l'ouverture en partie basse de la cour
- condamner in solidum la SCI Damsim et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] à payer à M [V] les intérêts légaux depuis le 24 mai 2016, sur la somme de 30 000 € allouée à titre de dommages et intérêts
- condamner in solidum la SCI Damsim et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] à payer à M [V] 3000 € au titre des frais irrépétibles exposés devant la cour
- condamner la SCI Damsim et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] aux dépens, de première instance et d'appel, qui comprendront le coût des constats du 5 aout 2014, 28 avril 2016, 30 avril 2021 et du 12 avril 2022, avec distraction au profit de la SELARL Balas Metral & associés avocats sur son affirmation de droit.
Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], à qui la déclaration d'appel a été signifiée à personne habilitée par acte du 16 février 2022 n'a pas constitué avocat.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 06 avril 2023.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.
MOTIFS DE LA DECISION
1. Sur la recevabilité de la demande d'astreinte
M [V] formule une demande d'astreinte de 1.000 € par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir, à procéder à l'enlèvement de tout ouvrage sur le fonds grevé de servitude à moins de 1,90 m du mur où se trouvent les deux ouvertures, et notamment le châssis bois, les croisillons bois, et la grille toute hauteur contre la fenêtre (cour haute) et le panneau occultant les pavés de verre et les terres accumulées jusqu'au seuil de l'ancienne porte fenêtre.
La SCI Damsim et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] soulèvent l'irrecevabilité de cette demande d'astreinte faute d'appel incident dans les premières conclusions d'intimé de M [V] qui demande la confirmation du jugement déféré en toutes ses dispositions.
M [V] réplique que ses premières conclusions d'intimés contiennent la formule « y ajoutant », de sorte qu'il énonce bien cette demande à titre incident.
Réponse de la cour
Il résulte des articles 542 et 954 du code de procédure civile que lorsque l'appelant ne demande, dans le dispositif de ses conclusions, ni l'infirmation ni l'annulation du jugement, la cour d'appel ne peut que confirmer le jugement.
En l'espèce, M. [V] sollicite dans le dispositif de ses conclusions la confirmation du jugement en toutes ses dispositions.
Dès lors il convient de déclarer irrecevable sa demande tendant à voir assortir d'une astreinte de 1 000 euros le chef du dispositif du jugement ayant condamné in solidum la SCI Damsim et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2], sous astreinte de 500 € par jour de retard pendant 3 mois à compter du 16ème jour suivant la signification de la présente décision, à procéder à l'enlèvement sur la cour commune de tout ouvrage situé à moins de 1,90 mètre du mur où se trouvent les deux ouvertures du lot n° 3 du SCOP de l'immeuble du [Adresse 1], appartenant à M [V], qui bénéficie de deux servitudes de vue, et notamment à enlever le châssis bois, les croisillons bois, et la grille toute hauteur, contre la fenêtre (cour haute) et le panneau occultant les pavés de verre remplaçant la porte-fenêtre (cour basse), qui nécessite une infirmation partielle du jugement, que la mention « Y ajoutant » ne saurait suppléer à défaut d'avoir la même signification.
2. Sur la recevabilité des demandes nouvelles
M. [V] sollicite pour la première fois en cause d'appel, la condamnation in solidum de la SCI Damsim et du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2], sous astreinte de 1.000 € par jour de retard à compter du prononcé de la décision, après avoir retiré les terres amassées, à aménager une courette anglaise devant l'ouverture en partie basse de la cour.
La SCI Damsim et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] soulèvent l'irrecevabilité de cette demande en raison de sa nouveauté au sens de l'article 564 du code de procédure civile.
M [V] soutient que ces demandes, qui sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire des demandes initiales au sens de l'article 566 du code de procédure civile, sont recevables.
Réponse de la cour
Il résulte des articles 564, 565 et 566 du code de procédure civile que sont irrecevables les nouvelles prétentions soumises à la cour sauf, notamment, lorsqu'elles sont nées de la révélation d'un fait, tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge ou sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire des demandes initiales.
En l'espèce, M. [V] a sollicité en première instance qu'il soit procédé à « l'enlèvement de tout ouvrage sur le fonds grevé de servitude à moins de 1,90 m du mur où se trouvent les deux ouvertures, et notamment le châssis bois, les croisillons bois et la grille toute hauteur contre la fenêtre (cour haute) et le panneau occultant les pavés de verre remplaçant la porte fenêtre (cour basse). »
Cette demande avait pour finalité de rétablir la servitude de vue qu'il revendique.
M. [V] justifie sa demande devant la cour tendant, « après avoir retiré les terres amassées, à aménager une courette anglaise devant l'ouverture en partie basse de la cour » par les circonstances, d'une part, que la terre obstrue les pavés de verre en partie basse de l'ouverture et nuit à l'exercice de sa servitude de vue et, d'autre part, que la terre provoque de l'humidité dans son appartement, ce dont il a eu connaissance en cours de procédure suite à la réalisation d'une mesure d'expertise non judiciaire et qu'il peut y être remédié par la création d'une cour anglaise.
La demande tendant à retirer les terres amassées devant l'ouverture en partie basse de la cour, qui tend à rétablir la servitude de vue, a la même finalité que celle tendant au retrait des ouvrages situés à moins d'1,90 m du mur où se trouvent les ouvertures, de sorte qu'elle est recevable.
Par ailleurs, M. [V] justifie que c'est à la suite d'une déclaration de sinistre et d'une expertise non judiciaire organisée par son assureur le 5 juillet 2021, en cours de procédure, qu'il a eu connaissance que la réalisation d'une cour anglaise était préconisée pour mettre fin aux remontées d'humidité.
Si, ainsi que le relève la société Damsim, M. [V] avait déjà demandé devant le juge des référés, qu'elle retire les amas de terre, il ne rapporte pas la preuve que cette demande était motivée par la volonté de mettre fin à l'humidité, de sorte qu'il y a lieu de retenir que la demande de réalisation d'une cour anglaise est née de la révélation d'un fait en cours de procédure.
Au regard de ces éléments, la demande litigieuse, qui tend pour partie aux mêmes fins et qui est pour partie née de la révélation d'un fait, est recevable.
3. Sur les ouvertures du fonds de M. [V] donnant sur la cour commune
La SCI Damsim et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] contestent que la cour commune soit grevée d'une servitude de vue au profit du fonds appartenant à M. [V]. Ils font notamment valoir que:
- les ouvertures litigieuses sont des jours de souffrance au sens de l'article 676 du code civil,
- le règlement de copropriété de 1955 marque une différence en qualifiant de fenêtres les issues donnant sur la [Adresse 6] et d'ouvertures celles donnant sur la cour litigieuse, ce que confirme l'expert de justice, mandaté par la SCI Damsim dans un rapport établi le 30 mars 2022,
- aucune fenêtre, ni porte-fenêtre n'est mentionné sur le plan du [Adresse 2], qui fait état d'ouvertures matérialisées par deux tirets et non par le symbole architectural habituel des fenêtres,
- les ouvertures se situent à moins d'1m90 de la cour voisine, de sorte que les vues sont illégales, en application de l'article 678 du code civil,
- la fenêtre en PVC située sur le haut de la cour ne pouvait exister en 1955, le PVC n'existant pas à cette époque,
- s'agissant de l'ouverture donnant sur la partie basse de la cour, il existait dès 1955 un fenestron non ouvrant, mais pas de porte-fenêtre,
- l'ouverture est murée aux deux-tiers ne laissant que le fenestron apparent, aucune ouverture de porte n'est possible ni vers l'intérieur à cause d'une marche de 10 cm ni vers l'extérieur à cause de 50 cm de terre devant,
- aucune servitude de vue n'a pu être acquise au profit du fonds de M [V],
- les titres de propriété respectifs de la SCI Damsim et de M [V] ne mentionnent l'existence d'aucune servitude de vue au profit du fonds de M [V] et ce dernier ne rapporte la preuve ni d'une servitude continue et apparente, ni d'une possession trentenaire avant la date de son assignation, soit depuis le 23 mai 1986,
- le règlement de copropriété de 1955 mentionne de simples ouvertures,
- le courrier de juillet 1988 émanant de M [R], auteur de la SCI, n'a jamais été reçu par ses destinataires, les époux [Z], auteurs de M [V],
- l'ouverture donnant sur la cour basse a été murée a minima entre 1994 et 2014, de sorte que si une servitude de vue a préalablement existé, elle a été matériellement contredite pendant plus de 20 ans.
M [V] soutient qu'il justifie que son fonds bénéficie d'une servitude de vue qu'il a acquise par prescription. Il fait notamment valoir que :
- le règlement de copropriété du [Adresse 1], datant de 1955, fait état de « deux fenêtres sur la cour » et le règlement de copropriété du [Adresse 2], datant de 1984, indique que les copropriétaires devront respecter les vues droites sur leurs parties privatives, « telles qu'elles résultent de l'état des lieux lors de la mise en copropriété de l'ensemble immobilier, même si les distances sont inférieures à celles prévues par le code civil »,
- la servitude est confortée par un courrier daté du 7 juillet 1988 émanant de M [R], auteur de la SCI, à Mme [Z], auteur de M [V], qui précise que les ouvertures litigieuses, permettent la lumière et l'aération, et ne sont pas de simples jours de souffrance,
- cette servitude de vue existe depuis 1955, puisque les ouvertures présentes depuis cette date n'ont jamais été contestées,
- l'existence de la porte-fenêtre est confirmée par le rapport de l'expert mandaté par la SCI et la lettre de M [R],
- la terre, qui empêche l'ouverture de la porte fenêtre vers l'extérieur, a été accumulée par la SCI Damsim.
Réponse de la cour
Selon l'article 690 du code civil, les servitudes continues et apparentes s'acquièrent par titre ou par la possession de trente ans.
Une servitude de vue constitue une servitude continue et apparente qui existe du fait même de la présence de l'ouverture donnant sur l'héritage donnant d'autrui et sont la possession subsiste tant qu'elle n'est pas matériellement contredite.
En l'espèce, c'est par des motifs pertinents, justement déduits des faits de la cause et des pièces produites, que la cour adopte, que les premiers juges ont retenu :
- que dès 1955, le règlement de copropriété du [Adresse 1] indique que le lot appartenant désormais à M. [V] est éclairé par deux « fenêtres sur rue » et par « deux ouvertures au Nord », soit sur la cour commune du [Adresse 2],
- que lors de la mise en copropriété de l'immeuble du [Adresse 2] le 25 mai 1984 par M. [R], le règlement de copropriété stipulait que les copropriétaires « (...) devront notamment supporter les vues droites ou obliques, loggias ou saillies sur leurs parties privatives, telles qu'elles résultent de l'état des lieux lors de la mise en copropriété de l'ensemble immobilier, même si les distances sont inférieures à celles prévues par le
code civil »,
- que le courrier de M. [R] du 7 juillet 1988, alors propriétaire du lot de la SCI Damsim, à M. [Z], auteur de M. [V], confirme l'existence de ces deux ouvertures, constituées d'une fenêtre et d'une porte, et précise qu'elles doivent permettre de laisser entrer la lumière et servir à l'aération, la porte ne devant être utilisée que comme une fenêtre, celui-ci s'engageant à « ne rien faire pour obturer votre [le] droit de lumière qui est de deux mètres (...) »,
- que selon le rapport de l'expert de l'assureur de la SCI Damsim du 30 avril 2015, lors de l'acquisition par cette dernière, l'appartement de M. [V] disposait d'une fenêtre ouvrante sur la cour haute et d'un jour de souffrance posé sur une allège constituée de plaques de béton expansées donnant sur la cour basse, que M. [V] a démoli en 2014 afin d'aménager « dans une ancienne baie comportant une porte » un mur de pavés de verre,
- qu'il ressort du constat d'huissier de justice dressé le 5 août 2014 et des photos annexées qu'à cette date, les ouvertures consistaient en une fenêtre à deux battants ouvrant sur la cour du haut et une ouverture murée à l'exception d'un fenestron en haut donnant sur la cour basse,
- que les photos prises en 1988 par M. [V] lors de l'acquisition permettent encore de constater que l'allège en siporex a été posée dans une ouverture existante dont on voit les contours jusqu'au sol,
- que les constats d'huissier de justice produits par la SCI Damsim font également référence à cette baie descendant jusqu'au niveau de la cour du bas,
- qu'il résulte de l'ensemble de ces éléments que M. [V] établit que les deux ouvertures de son fonds au Nord auquel il est fait référence dans le règlement de copropriété de 1955 consistaient en une porte et une fenêtre et qu'elles existaient toujours en 1988, date de la lettre de M. [R], et étaient régulièrement ouvertes, ce dernier indiquant dans son courrier qu'elles devaient être utilisées pour la lumière et l'aération,
- que ces ouvertures constituent des vues droites sur le fonds voisin, susceptibles d'acquisition par prescription trentenaire, s'agissant d'une servitude continue et apparente, qui a été acquise 30 ans après le règlement de copropriété du [Adresse 1] du 14 avril 1955, soit le 14 avril 1985.
La cour ajoute que:
- sur le plan de l'immeuble n° [Adresse 2], établi lors de la mise en copropriété en 1984, qui n'a donc pas vocation à établir l'état des lieux de l'immeuble situé au numéro 33 de la même rue, figure néanmoins un trait pour représenter la façade Nord de cet immeuble avec deux ouvertures grevant les deux cours, qui conforte donc leur existence et leur antériorité,
- la circonstance que les huisseries de la fenêtre soient en PVC ne signifie pas que les ouvertures sont récentes, les huisseries ayant pu être changées plus récemment,
- la circonstance que M et Mme [Z] attestent n'avoir jamais reçu la lettre de M. [R] du 7 juillet 1988, dans laquelle il reconnaît que son fonds est grevé d'une servitude de vue, est sans incidence, puisqu'il n'est pas contesté que ce dernier l'a bien écrite et l'a transmise à ses locataires, ainsi qu'il le mentionne dans sa lettre, et que M. [V] en a reçu une copie lors de son acquisition,
- lors du dégarnissement des terres accumulées contre le mur en pavés de verre, il a été constaté par un huissier de justice, qui l'a mentionné dans un procès-verbal du 12 avril 2022, l'existence d'un ancien châssis en bois et d'un gond,
- l'ensemble de ces éléments contredisent les affirmations de M. [M], expert mandaté par la SCI Damsim, qui retient que les ouvertures en cause étaient à l'origine de simples jours de souffrance au motif, notamment, qu'il aurait été impossible d'installer une porte fenêtre dans la partie basse ouvrante sur l'extérieur du fait de l'ensemble menuisé fixé dans l'embrasure alors que, ainsi que le relève à juste titre M. [V], ces ouvrages ne correspondent pas nécessairement à la situation d'origine, que la marche maçonnée et la terre ont également pu être ajoutés postérieurement,
- il en est de même des attestations produites par la SCI Damsim qui sont contredites par d'autres attestations produites par M. [V],
- il importe peu que la porte-fenêtre ait été partiellement murée en 1993 ou en 2003 jusqu'en 2014 ainsi que le revendique la SCI Damsim, la servitude étant acquise sans être contredite trente ans après le règlement de copropriété de 1955, soit dès 1985.
En conséquence, par confirmation du jugement, il convient de retenir que le fonds appartenant à M. [V] bénéficie d'une servitude de vue droite sur la cour commune voisine, dont la SCI Damsim a la jouissance.
3. Sur les conséquences de la servitude de vue droite sur la cour commune
La SCI Damsim demande qu'il soit fait interdiction à M. [V] et à tout occupant de son chef, sous astreinte de 500 € par infraction constatée, de pénétrer dans la cour litigieuse.
La SCI Damsim et le syndicat de copropriétaires réclament, en outre, la somme de 50.000 euros chacun à titre de dommages-intérêts en réparation des atteintes portées à leur droit de propriété et à leur droit de jouissance privative et exclusive, ainsi que celle de 10 000 euros en réparation du préjudice moral de la SCI Damsim.
Ils demandent également, sous astreinte de 500 € par jour, à leur profit :
- le remplacement de la fenêtre de l'appartement de M [V] donnant sur la partie haute de ladite cour par un châssis,
- la remise en état de la partie basse de la cour dans l'état où elle se trouvait avant que monsieur [G] [J] [V] n'installe un mur en verre, à savoir : la réfection d'une cloison maçonnée (en siporex ou autre) équipée le cas échéant d'un petit fenestron fixe en hauteur dans la limite des dimensions initiales (60/90 cm) en verre sablé.
Ils demandent également l'autorisation judiciaire d'installer un système anti-intrusion fixe et occultant la vue créée sur la partie haute de ladite cour.
M [V] réplique notamment que:
- il n'est justifié d'aucune intrusion et qu'il lui est permis de pénétrer de manière occasionnelle dans la cour en raison du tour d'échelle,
- ces demandes sont contraires à la servitude de vue dont bénéficie son fonds, d'autant que sur la remise en état du fenestron, il avait installé des pavés de verre translucides empêchant toute intrusion, tout en laissant passer la lumière dans son appartement.
M [V] sollicite que la SCI Damsim et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] soient condamnés, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard, à:
- à l'enlèvement de tout ouvrage sur le fonds grevé de servitude à moins de 1,90 m du mur où se trouvent les deux ouvertures, et notamment le châssis bois, les croisillons bois, et la grille toute hauteur contre la fenêtre (cour haute) et le panneau occultant les pavés de verre et les terres accumulées jusqu'au seuil de l'ancienne porte fenêtre (cour basse),
- retirer la terre sur la partie basse de la cour et l'aménagent en courette anglaise afin d'empêcher et prévenir les remontées d'humidité dans son appartement.
La SCI Damsim et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] font valoir que M [V] ne justifie ni d'un fondement légal, ni de pièces permettant de faire droit à une telle demande.
Réponse de la cour
C'est par des motifs pertinents, justement déduits des faits de la cause et des pièces produites, que la cour adopte, que les premiers juges ont débouté la SCI Damsim et le syndicat de copropriétaires du [Adresse 2] de toutes leurs demandes fondées sur l'inexistence d'une servitude de vue, celle-ci étant reconnue.
Encore, par confirmation du jugement dont la cour adopte les motifs, il y a lieu de faire droit aux demandes de M. [V] aux fins de faire procéder à l'enlèvement sur la cour commune dont la SCI Damsim a l'usage, de tout ouvrage occultant à moins de 1,90 mètre du mur où se trouvent les deux ouvertures, à savoir la fenêtre (cour du haut) et le mur en pavés de verre translucides (cour du bas), et notamment les ouvrages suivants: le châssis bois, les croisillons bois, et la grille toute hauteur contre la fenêtre (cour haute) et le panneau occultant les pavés de verre.
Cette injonction s'étend à l'enlèvement des terres accumulées jusqu'au seuil de l'ancienne porte fenêtre, qui obstruent une partie de la vue, ainsi qu'il est nouvellement demandé en appel (cour basse).
Ces enlèvements, auxquels sont condamnés in solidum le syndicat de copropriétaires du [Adresse 2] et la SCI Damsim, y compris l'enlèvement des terres accumulées jusqu'au seuil de l'ancienne porte fenêtre (cour basse), devront intervenir dans les 15 jours de la signification du présent arrêt, sous peine d'une astreinte de 500 euros par jour de retard qui courent pendant 3 mois.
En revanche, il convient de débouter M. [V] de sa demande tendant à voir condamner la SCI Damsim et le syndicat de copropriétaires à aménager une cour anglaise dans la cour commune, qui n'est pas suffisamment précise, d'autant que le rapport d'expertise qu'il produit à l'appui de cette demande énonce qu'il peut également être mis fin aux remontées d'humidité dans son appartement en retirant la terre amassée au seuil de l'ancienne porte fenêtre, qui a d'ores et déjà été ordonnée.
En outre, M. [V] ayant reconnu qu'il avait pénétré dans la cour commune sans autorisation de la SCI Damsim, qui en a la jouissance exclusive, il convient, par infirmation du jugement, de faire droit à la demande de cette dernière de lui faire interdiction de pénétrer dans la cour litigieuse sans leur autorisation.
Cette interdiction est assortie d'une astreinte provisoire de 100 euros par infraction constatée.
Il est rappelé à cet égard à M. [V] qu'à la condition de démontrer la nécessité d'effectuer des travaux indispensables à la conservation de sa propriété, il peut obtenir en justice l'autorisation de pénétrer dans le fonds de son voisin si ce dernier s'y oppose, mais qu'il ne saurait, de son propre chef, s'octroyer cette possibilité.
En revanche, il n'y a pas lieu d'autoriser la SCI Damsim à installer un système anti-intrusion fixe et occultant la vue sur la partie haute de la cour, qui n'apparaît pas nécessaire.
A défaut pour ces derniers de démontrer les dégradations que M. [V] aurait commises, les dépôts de plainte ou mains courantes émanant de M. [K] étant insuffisantes à cet égard, il convient d'allouer à la SCI Damsim et au syndicat de copropriétaires du [Adresse 2], à chacun, la somme de 1 500 euros à titre de dommages-intérêts en réparation, pour la première, de l'atteinte portée à son droit de jouissance exclusive et, pour le second, à son droit de propriété.
En revanche, il n'y a pas lieu d'allouer en plus des dommages-intérêts à la SCI Damsim en réparation d'un préjudice moral autre que celui résultant de l'atteinte portée à son droit de jouissance exclusive déjà réparé.
4. Sur les autres demandes
C'est par des motifs pertinents, justement déduits des faits de la cause et des pièces produites, que la cour adopte, que les premiers juges ont reconnu que M. [V] avait subi un préjudice important du fait des agissements de la SCI Damsim. Il convient néanmoins, par infirmation du jugement, de réduire la somme allouée à ce titre à M. [V] et de condamner la SCI Damsim à lui payer 20 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice, outre intérêts au taux légal à compter de l'arrêt.
Le jugement est confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à l'application de l'article 700 du code de procédure civile.
L'équité commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en appel.
Les dépens d'appel sont à la charge de M. [G] [V].
PAR CES MOTIFS
LA COUR,
Confirme le jugement déféré, sauf en ce qu'il:
- déboute la SCI Damsim et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] de leur demande tendant à ce qu'il soit fait interdiction à M. [G] [V] et à tout occupant de son chef, sous astreinte, de pénétrer dans la cour commune,
- déboute la SCI Damsim et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] de leur demande de dommages-intérêts en réparation des atteintes portées à leur droit de propriété et à leur droit de jouissance privative et exclusive,
- condamne la SCI Damsim à payer la somme de 30 000 euros à M. [G] [V] à titre de dommages-intérêts,
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Déclare irrecevable la demande d'astreinte de M. [G] [V] à hauteur de la somme de 1 000 euros par jour de retard,
Déclare recevable la demande, assortie d'une astreinte, de M. [G] [V] de condamnation in solidum de la SCI Damsim et du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2], après avoir retiré les terres amassées, à aménager une courette anglaise devant l'ouverture en partie basse de la cour,
Condamne la SCI Damsim et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] à procéder à l'enlèvement sur la cour commune des terres accumulées jusqu'au seuil de l'ancienne porte fenêtre (cour basse).
Dit que les condamnations mises à la charge de la SCI Damsim et du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2], y compris celles ordonnées par le jugement devront intervenir dans les 15 jours suivant la signification de l'arrêt,
Dit que passé ce délai il sera du une astreinte de 500 € par jour de retard pendant 3 mois.
Déboute M. [G] [V] de sa demande tendant à voir condamner la SCI Damsim et le syndicat de copropriétaires à aménager une cour anglaise dans la cour commune,
Fait interdiction à M. [G] [V] et à tout occupant de son chef de pénétrer dans la cour commune dépendant de l'ensemble immobilier en copropriété sis [Adresse 2], sans l'autorisation de la SCI Damsim,
Dit que cette interdiction prend effet à compter de la signification de l'arrêt,
Déboute la SCI Damsim de sa demande tendant à être autorisé à installer un système anti-intrusion fixe et occultant la vue sur la partie haute de la cour commune,
Condamne M. [G] [V] à payer à la SCI Damsim la somme de 1 500 euros à titre de dommages-intérêts,
Condamne M. [G] [V] à payer au syndicat de copropriétaires du [Adresse 2] la somme de 1 500 euros à titre de dommages-intérêts,
Condamne la SCI Damsim à payer à M. [G] [V] la somme de 20 000 euros à titre de dommages-intérêts,
Dit n'y avoir lieu à faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Déboute les parties de toutes leurs autres demandes,
Condamne M. [G] [V] aux dépens de la procédure d'appel, et accorde aux avocats qui en ont fait la demande le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile.
La greffière, Le Président,
