N° RG 21/05679 - N° Portalis DBVX-V-B7F-NXO6
Décision du
TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de SAINT ETIENNE
Au fond
du 26 mai 2021
RG : 19/00822
Syndic. de copro. DE L'IMMEUBLE RESIDENCE GRAND HOTEL
C/
S.C.I. DE LA MI-CAREME
S.A.R.L. IMMOBILIERE SAINT GEORGES
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE LYON
1ère chambre civile B
ARRET DU 27 Juin 2023
APPELANTE :
Le Syndicat des copropriétaires de L'IMMEUBLE RESIDENCE GRAND HOTEL sis [Adresse 1], représenté par son Syndic en exercice, la S.A CABINET DELOMIER dont le siège social est sis
[Adresse 5]
[Adresse 6]
[Localité 3]
Représentée par Me Denis WERQUIN de la SAS TUDELA WERQUIN & ASSOCIES, avocat au barreau de LYON, toque : 1813
ayant pour avocat plaidant Me Romain MAYMON, avocat au barreau de [Localité 7]
INTIMEES :
La SCI DE LA MI-CAREME
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentée par Me Jacques AGUIRAUD de la SCP JACQUES AGUIRAUD ET PHILIPPE NOUVELLET, avocat au barreau de LYON, toque : 475
Ayant pour avocat plaidant Me Pascale BURDY-CLEMENT, avocat au barreau de LYON, toque : 142
Société IMMOBILIERE SAINT GEORGES
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentée par Me Jacques AGUIRAUD de la SCP JACQUES AGUIRAUD ET PHILIPPE NOUVELLET, avocat au barreau de LYON, toque : 475
Ayant pour avocat plaidant Me Pascale BURDY-CLEMENT, avocat au barreau de LYON, toque : 142
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Date de clôture de l'instruction : 06 Octobre 2022
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 24 Avril 2023
Date de mise à disposition : 27 Juin 2023
Audience tenue par Olivier GOURSAUD, président, et Stéphanie LEMOINE, conseiller, qui ont siégé en rapporteurs sans opposition des avocats dûment avisés et ont rendu compte à la Cour dans leur délibéré,
assistés pendant les débats de Elsa SANCHEZ, greffier
A l'audience, un des membres de la cour a fait le rapport, conformément à l'article 804 du code de procédure civile.
Composition de la Cour lors du délibéré :
- Olivier GOURSAUD, président
- Stéphanie LEMOINE, conseiller
- Bénédicte LECHARNY, conseiller
Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Olivier GOURSAUD, président, et par Elsa SANCHEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
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FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES:
L'ensemble immobilier " Le grand hôtel " sis [Adresse 1]) est soumis au régime de la copropriété selon règlement de copropriété dressé par Maître [W], notaire à [Localité 7], le 20 juillet 1978.
Le règlement de copropriété a fait l'objet de plusieurs modifications en 1979, 1985, 1987, 1993 et 2013.
La société Immobilière Saint Georges est propriétaire, au sein de l'immeuble "Le grand hôtel" sis à [Localité 7] (Loire), des lots n°7, 80, 202 et 203, ces deux derniers lots ne formant qu'une seule unité d'habitation et la SCI de la Mi-Carême est propriétaire dans le même immeuble des lots n°71, 14, 53 et 208.
Cette société est également propriétaire en indivision avec d'autres des lots n°212 et 213 et de 1/20ème du lot 222 lequel constitue un couloir de desserte.
Par exploit d'huissier du 11 mars 2019, la SCI de la Mi-Carême et la société Immobilière Saint Georges ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble "Résidence Grand Hôtel" aux fins d'annulation de l'assemblée générale du 19 décembre 2018.
Par jugement du 26 mai 2021, le tribunal judiciaire de [Localité 7] a :
- prononcé la nullité de l'assemblée générale des copropriétaires de la résidence grand hôtel en date du 19 décembre 2018,
- débouté les sociétés SCI de la Mi-Carême et l'Immobilière Saint Georges du surplus de leurs demandes,
- débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 'Résidence Grand Hôtel' de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,
- condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 'Résidence Grand Hôtel' aux entiers dépens de l'instance qui ne comprennent pas les sommations des 17 et 29 juillet 2020,
- condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 'Résidence Grand Hôtel' à payer la somme de 1.500 € aux sociétés SCI de la Mi-Carême et l'Immobilière Saint Georges en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- dit que les sociétés SCI de la Mi-Carême et l'Immobilière Saint Georges seront dispensées de toute participation à la dépense commune au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile,
- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire de la décision.
Par déclaration du 6 juillet 2021, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 'Résidence Grand Hôtel' a interjeté appel de ce jugement.
Au terme de ses dernières conclusions notifiées le 16 mars 2022, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 'Résidence Grand Hôtel', représenté par son syndic en exercice, le cabinet Delomier demande à la cour de :
- infirmer le jugement du tribunal judiciaire de [Localité 7] du 26 mai 2021 en ce qu'il :
- a prononcé la nullité de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble 'Résidence Grand Hôtel' en date du 19 décembre 2018,
- l'a débouté de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,
- l'a condamné aux entiers dépens de l'instance qui ne comprennent pas les sommations des 17 et 29 juillet 2020,
- l'a condamné à payer la somme de 1.500 € aux sociétés SCI de la Mi-Carême et l'Immobilière Saint Georges en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- dit que les sociétés SCI de la Mi-Carême et l'Immobilière Saint Georges seront dispensées de toute participation à la dépense commune au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile,
- le confirmer en ce qu'il a débouté les sociétés SCI de la Mi-Carême et l'Immobilière Saint Georges du surplus de leurs demandes et en ce qu'il a ainsi notamment exclu du champ d'application de l'article 23 de la loi du 10 juillet 1965, les lots de copropriété 212, 213 et 222 et d'une façon générale l'ensemble des lots détenus en indivision tels qu'ils résultent du règlement de copropriété en les qualifiant d'indivision forcée perpétuelle,
et jugeant à nouveau,
- juger que l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble 'Résidence Grand Hôtel' du 19 décembre 2018 respecte l'ensemble des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et qu'elle est parfaitement valide,
et en conséquence,
- débouter la SCI de la Mi-Carême et la SARL immobilière Saint Georges de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, notamment aux fins de nullité de l'assemblée générale des copropriétaires de la résidence grand hôtel en date du 19 décembre 2018,
- juger que l'action engagée par la SCI de la Mi-Carême et la SARL immobilière Saint Georges est manifestement abusive, les demanderesses ne justifiant d'aucun grief, et tentant par tous moyens de nuire au bon fonctionnement de la copropriété,
- condamner in solidum la SCI de la Mi-Carême et la SARL immobilière Saint Georges à lui payer la somme de 1.500 € à titre de dommages et intérêts pour procédure manifestement abusive,
- condamner in solidum la SCI de la Mi-Carême et la SARL immobilière Saint Georges à lui payer la somme de 10.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel et de première instance,
- condamner in solidum la SCI de la Mi-Carême et la SARL immobilière Saint Georges aux entiers dépens de première instance d'appel, ces derniers distraits au profit de la SAS Tudela Werquin et associés sur son affirmation de droit.
Au terme de leurs dernières conclusions notifiées le 6 avril 2022, la SCI de la Mi-Carême la société Immobilière Saint Georges demandent à la cour de :
- déclarer l'appel du syndicat des copropriétaires, recevable,
- confirmer le jugement querellé en ce qu'il a prononcé l'annulation de l'assemblée générale de la copropriété Résidence Grand hôtel en date du 19 décembre 2018 sur le fondement des dispositions de l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965, ainsi qu'en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 1.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
subsidiairement,
- prononcer l'annulation de cette assemblée générale pour violation de l'article 15 du décret du 17 mars 1967 relatif à la constitution du bureau et à la désignation des scrutateurs,
- faire droit à leur appel incident et le déclarer recevable,
- infirmer le jugement querellé en ce qu'il a exclu du champ d'application de l'article 23 de la loi du 10 juillet 1965, les lots de copropriété 212, 213 et 222 et d'une façon générale, l'ensemble des lots détenus en indivision tels qu'ils résultent du modificatif au règlement de copropriété en date du 11 mars 1987, motif pris qu'ils ne rentraient pas dans le champ d'application de l'article 815 du code civil,
- condamner en conséquence le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, à procéder, conformément aux dispositions de l'article 23 de la loi du 10 juillet 1065, à la désignation d'un mandataire commun pour l'ensemble des lots détenus en indivision tels qu'ils résultent du modificatif au règlement de copropriété en date du 11 mars 1987,
- condamner le syndicat des copropriétaires à leur régler à chacune la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner le syndicat des copropriétaires en tous les dépens de l'instance comprenant les frais des sommations des 17 et 29 juillet 2020.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 6 octobre 2022.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.
MOTIFS DE LA DÉCISION
1. sur la demande de nullité de l'assemblée générale :
Le syndicat des copropriétaires expose que la copropriété résulte de la vente de la division d'un immeuble qui était auparavant à usage d'hôtel, que les lots de copropriétés sont desservis par des couloirs d'accès qui ne sont pas des parties communes mais des lots qui appartiennent en indivision aux différents copropriétaires desservis et que ces couloirs d'accès qui restent des lots de copropriété n'étant pas définis dans les états descriptifs de division comme des parties communes, ni spéciales ni générales, il faut répartir les tantièmes afférents à chacun de ces lots à usage de couloirs entre les lots à usage d'habitation et que l'indivision portant sur ces lots n'est pas une indivision classique mais une indivision perpétuelle et forcée pour laquelle le partage ne pourra jamais être demandé, en tant qu'accessoires indispensables pour accéder aux lots qu'ils desservent.
Le syndicat des copropriétaires reproche au tribunal d'avoir annulé l'assemblée générale après avoir relevé à tort des erreurs sur le dénominateur et sur les numérateurs retenus.
Au terme de longues explications techniques qu'il n'apparaît pas utile de reproduire ici, il déclare que le décompte des voix lors de l'assemblée générale du 19 décembre 2018 est conforme aux dispositions de l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965.
Il fait valoir également que :
- en l'absence de désaccord entre les indivisaires, l'article 23 de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoit la désignation d'un mandataire commun, désigné par le président du tribunal judiciaire à défaut d'accord, est inapplicable à cette indivision forcée, de sorte que, nonobstant l'absence de désignation d'un tel mandataire, le syndic pouvait répartir les voix correspondant à la quote-part des lots n°212, 213 et 222 entre les copropriétaires dont les lots principaux sont desservis par ces lots accessoires,
- pour identifier le poids de chacun des copropriétaires indivis, le syndic a justement divisé les tantièmes de chaque lot indivis par le nombre de lot desservis par le couloir,
- les sociétés de la Mi-Carême et l'immobilière Saint Gorges qui n'ont jamais remis en cause les appels de provision des charges de copropriété ne peuvent prétendre avoir ignoré le système de répartition des tantièmes.
Les sociétés de la mi-Carême et l'immobilière Saint Georges font valoir de leur côté que :
- le dénominateur commun tel qu'exprimé dans le règlement de copropriété étant de 7600ème, en décomptant lors de l'assemblée générale du 19 décembre 2018 les voix des copropriétaires sur la base de 75 759 994ème, le syndic a violé les dispositions de l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965, ce qui justifie de plein droit l'annulation de l'assemblée générale en son entier,
- les lots 212, 213 et 222 étant en indivision, ils ne peuvent être subdivisés,
- lors de l'assemblée générale du 19 décembre 2018, elles se sont vues attribuer un nombre de voix qui ne correspond pas à la propriété de leurs lots, de sorte que les dispositions de l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965 ont été violées.
S'agissant du numérateur, elle déclarent que :
- les lots n°212, 213 et 222 sont indivis et dans un tel cas, l'article 23 de la loi du 10 juillet 1965 impose la désignation d'un mandataire commun et non la division des lots,
- à défaut de désignation d'un mandataire commun par les copropriétaires indivis, le syndic aurait dû saisir le tribunal judiciaire par requête aux fins de désignation de ce mandataire et il s'est à tort affranchi de cette obligation en attribuant à chacun des copropriétaires détenteurs de droits dans l'indivision des tantièmes de voix,
- en considérant que les lots 212, 213 et 222 sont affectés à l'utilité ou à l'usage de plusieurs copropriétaires, le tribunal fait référence aux parties communes spéciales alors que le règlement de copropriété fait expressément de ces lots des lots privatifs tout en précisant que ceux-ci seront détenus dans l'indivision par plusieurs copropriétaires,
- ainsi, le tribunal a commis une erreur en considérant que les lots couloirs ne pouvaient être dissociés des lots qu'ils desservent ni être partagés dès lors que plusieurs lots en indivision ont déjà fait l'objet de diverses cessions.
Sur ce :
1) En application de l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes.
L'article 16 in fine de la dite loi précise que le syndicat des copropriétaires qui peut acquérir lui même, à titre onéreux ou gratuit, des parties privatives, sans que celles-ci perdent pour autant leur caractère privatif, ne dispose pas de voix, en assemblée générale, au titre des parties privatives acquises par lui.
Il ressort de cette disposition que les tantièmes afférents à un lot dont le syndicat est propriétaire ne doivent pas être pris en compte pour les votes des délibérations des assemblées générales (3ème civ 21 juin 2006 N° 05-12.278).
Par ailleurs, le vote de délibérations par l'assemblée générale en violation des tantièmes de répartition fixé par le règlement de copropriété entraîne de plein droit l'annulation de l'assemblée générale.
En l'espèce, aux termes du modificatif de l'état descriptif de division du 23 juillet 2013, dernier document de la copropriété ayant fixé la répartition des tantièmes de copropriété, le dénominateur de tous les lots de copropriété est exprimé en 7600ème.
Le dénominateur commun à retenir était donc de 7600ème dont à déduire les tantièmes affectés aux lots privatifs détenus par le syndicat des copropriétaires, soit 5/7600ème et 19/7600ème puisque le syndicat des copropriétaires ne participe pas au vote, et donc un dénominateur commun de 7576ème, ainsi que l'a justement retenu le premier juge.
En effet, le fait que certaines parties soient par ailleurs la propriété indivise de plusieurs titulaires de lots n'était pas de nature à modifier ce dénominateur.
Le dénominateur mentionné dans les résolutions de l'assemblée générale étant de 75759994 et non pas de 75760000, c'est à bon droit que le premier juge a constaté que le décompte des voix ne s'était pas opéré de manière légale sur l'ensemble de l'assemblée générale et a par suite annulé la dite assemblée générale sans qu'il ait eu besoin de se prononcer sur les autres moyens de nullité soulevés par les sociétés intimées tirés de la violation des règles relatives à la constitution du bureau et de nullité de la désignation des scrutateurs pour vote bloqué.
2) D'autre part, l'article 23 alinéa 2ème de la loi du 10 juillet 1965 dispose dans sa version applicable au litige qu'en cas d'indivision ou de démembrement du droit de propriété, les intéressés doivent être représentés par un mandataire commun qui est, à défaut d'accord, désigné par le président du tribunal de grande instance à la requête de l'un d'entre eux ou du syndic.
En l'espèce, il est constant que certains lots, N° 212, 213 et 222, sont la propriété indivise de plusieurs copropriétaires dont la SCI de la Mi-Carême, les dits lots correspondant notamment à des couloirs de desserte de certains lots privatifs.
Si la situation de ces biens relèvent d'une indivision forcée et perpétuelle exclusive de l'application du droit commun de l'indivision puisqu'en effet, ils ne peuvent être partagés et qu'il ne pourrait être mis fin à cette indivision que du consentement unanime de tous les copropriétaires des biens, ils n'en restent pas moins des biens indivis relevant de ce fait du régime de l'article 23 sus visé, contrairement à ce qu'a retenu le tribunal.
En application de la dite disposition dont il convient de rappeler le caractère impératif, il incombait à toute partie intéressée de faire désigner un mandataire commun par le président du tribunal judiciaire.
Le syndicat des copropriétaires appelant n'est pas fondé à se prévaloir de l'absence de désaccord des indivisaires dés lors qu'à l'évidence, l'absence d'un mandataire commun par les indivisaires pour les représenter impliquait nécessairement qu'aucun accord n'était intervenu entre eux pour la désignation d'un tel mandataire.
C'est à tort qu'il a été mentionné dans le décompte des voix l'attribution à chacun des copropriétaires concernés par cette indivision d'une partie des tantièmes des voix correspondant aux lots indivis et ce en violation du règlement de copropriété qui attribue des tantièmes aux lots indivis et non pas à leurs copropriétaires indivis.
Il en résulte que le décompte des voix lors de l'assemblée générale du 19 décembre 2018 ne s'est pas opéré de manière légale et le jugement est confirmé en ce qu'il a prononcé la nullité de cette assemblée générale.
2. sur la demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à procéder à la désignation d'un mandataire commun :
La recevabilité de cette demande nouvelle en cause d'appel n'est pas discutée et il peut être considéré qu'elle constitue le complément nécessaire aux prétentions soumises au premier juge ce qui la rend recevable en application de l'article 566 du code de procédure civile.
Il ressort de ce qui précède qu'aucun mandataire commun n'a été désigné pour représenter les propriétaires des parties privatives en indivision.
En l'absence d'initiative des indivisaires concernés en vue de la désignation de ce mandataire commun, il appartenait au syndic de le faire.
Il convient dés lors, ajoutant au jugement, non pas de condamner mais d'inviter le syndicat des copropriétaires à faire procéder par son syndic à la désignation d'un mandataire commun pour l'ensemble des lots détenus en indivision.
3. sur les autres demandes dépens et l'article 700 du code de procédure civile :
Les premiers juges ont à bon droit débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande en dommages et intérêts pour procédure abusive après avoir constaté qu'il avait été fait droit aux prétentions des sociétés demanderesses.
Le jugement est confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à l'article 700 du code de procédure civile.
La cour estime que l'équité commande de faire application de l'article 700 du code de procédure civile au profit des sociétés intimées en cause d'appel et leur alloue à ce titre et à chacune d'elle la somme de 1.200 €.
Les dépens d'appel sont à la charge du syndicat des copropriétaires qui succombe en sa tentative de remise en cause du jugement.
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Confirme le jugement déféré ;
y ajoutant,
Invite le syndicat des copropriétaires à faire procéder par son syndic à la désignation d'un mandataire commun pour l'ensemble des lots détenus en indivision tels qu'ils résultent du modificatif au règlement de copropriété .
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 'Résidence Grand Hôtel' à [Localité 7] à payer en cause d'appel à la SCI de la Mi-Carême et à la société Immobilière Saint Georges la somme de 1.200 € à chacune sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 'Résidence Grand Hôtel' à [Localité 7] aux dépens d'appel.
Rappelle qu'en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
La greffière, Le Président,
