N° RG 21/00272 - N° Portalis DBVX-V-B7F-NK5U
Décision du
Tribunal Judiciaire de SAINT ETIENNE
Au fond
du 09 décembre 2020
RG : 17/03652
ch 1
[G]-[S]
[G]
C/
[W]
[I]
S.A.S. CABINET [C] [J] [A]
S.A. MM IARD ET MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE LYON
1ère chambre civile B
ARRET DU 28 Février 2023
APPELANTS :
M. [X] [G]-[S] agissant en son nom personnel et ès-qualités d'ayant droit de Mme [N] [S] décédée le 2 décembre 2017
né le 29 Juillet 1953 à [Localité 8] (42)
[Adresse 3]
[Localité 5]
Représenté par Me Youcef IDCHAR, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE
Ayant pour avocat plaidant Guillaume TUMERELLE de la SELARL CABINET TUMERELLE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, toque : 93
M. [P] [L] [T] [G] agissant ès-qualités d'ayant droit de Mme [N] [S] décédée le 2 décembre 2017
né le 21 Novembre 1995 à [Localité 5] (42)
[Adresse 3]
[Localité 5]
Représenté par Me Youcef IDCHAR, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE
Ayant pour avocat plaidant Guillaume TUMERELLE de la SELARL CABINET TUMERELLE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, toque : 93
INTIMES :
M. [V] [Y]
né le 16 Avril 1965 à [Localité 7] (38)
[Adresse 1]
[Localité 5]
Représenté par Me Philippe NOUVELLET de la SCP JACQUES AGUIRAUD ET PHILIPPE NOUVELLET, avocat au barreau de LYON, toque : 475
Ayant pour avocat plaidant Me Yves CLERGUE de la SELARL JUDICAL-CLERGUE-ABRIAL, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE
Mme [Z] [I] épouse [Y]
née le 07 Mars 1967 à [Localité 9] (78)
[Adresse 1]
[Localité 5]
Représenté par Me Philippe NOUVELLET de la SCP JACQUES AGUIRAUD ET PHILIPPE NOUVELLET, avocat au barreau de LYON, toque : 475
Ayant pour avocat plaidant Me Yves CLERGUE de la SELARL JUDICAL-CLERGUE-ABRIAL, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE
La S.A.S. CABINET [C] [J] [A]
[Adresse 4]
[Localité 5]
Représentée par Me Nathalie ROSE, avocat au barreau de LYON, toque : 1106
Ayant pour avocat plaidant Me Annick SADURNI, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE
MMA IARD ET MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES anciennement dénommée SA COVEA RISKS
[Adresse 2]
[Localité 6]
Représentée par Me Nathalie ROSE, avocat au barreau de LYON, toque : 1106
Ayant pour avocat plaidant Me Annick SADURNI, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE
* * * * * *
Date de clôture de l'instruction : 17 Février 2022
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 06 Décembre 2022
Date de mise à disposition : 14 Février 2023 prorogée au 28 Février 2023, les avocats dûment avisés conformément au code de procédure civile
Audience tenue par Olivier GOURSAUD, président, et Bénédicte LECHARNY, conseiller, qui ont siégé en rapporteurs sans opposition des avocats dûment avisés et ont rendu compte à la Cour dans leur délibéré,
assistés pendant les débats de Elsa SANCHEZ, greffier
A l'audience, un des membres de la cour a fait le rapport, conformément à l'article 804 du code de procédure civile.
Composition de la Cour lors du délibéré :
- Olivier GOURSAUD, président
- Stéphanie LEMOINE, conseiller
- Bénédicte LECHARNY, conseiller
Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Olivier GOURSAUD, président, et par Elsa SANCHEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
* * * *
FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES:
Par acte authentique du 13 juillet 1990, Mme [N] [S] et Mr [X] [G] sont devenus propriétaires d'un appartement (lot n°15) dans un ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété situé [Adresse 1] à [Localité 5] (Loire).
En 2003, les époux [G]-[S] sont devenus propriétaires des lots n°20, 21 et 22 situés au 2ème étage.
Les lots n°20, 21, 22 ont été réunis selon modification de l'état descriptif de division décidé par l'assemblée générale du 3 septembre 1988 et forment désormais une seule unité d'habitation.
En 2006, ils ont décidé de transformer l'appartement en deux appartements afin de les destiner à la location.
La copropriété a été gérée par :
- Mme [S] jusqu'en janvier 2006 en tant que syndic bénévole,
- Mme [B] jusqu'au 31 mai 2006 en tant que syndic bénévole,
- Mr [Y], du 12 septembre 2006 au 18 avril 2007, en tant que syndic bénévole,
- le cabinet [C]-[J]-[A], syndic professionnel à compter du 1er octobre 2007.
Les différentes assemblées générales tenues par le cabinet [C]-[J]-[A], ès-qualités de syndic ont été annulées à l'occasion de diverses procédures judiciaires initiées par les époux [G]-[S].
Par exploit d'huissier du 28 novembre 2017, Mr [X] [G]-[S] et Mme [N] [S] ont fait assigner Mr et Mme [V] et [Z] [Y], le cabinet [C] [J] [A] et son assureur, la société Covea risks devenue MMA IARD et MMA IARD assurances mutuelles, en responsabilité.
Suite au décès de Mme [N] [S], Mr [P] [G] est intervenu volontairement à l'instance par voie de conclusion notifiées le 3 avril 2018.
Par jugement du 9 décembre 2020, le tribunal judiciaire de Saint-Etienne a :
- déclaré prescrite et par conséquent irrecevable, l'action des consorts [G] en réparation du dommage causé par les infiltrations dans le toit de l'immeuble,
- déclaré prescrite et par conséquent irrecevable l'action diligentée par les consorts [G] relative à l'ensemble des frais reprochés aux époux [Y] commis avant le 28 novembre 2012 et distincts de l'annulation des procès-verbaux d'assemblée générales par l'arrêt du 31 mai 2016,
- déclaré prescrite et par conséquent irrecevable l'action diligentée par les consorts [G] à l'encontre du cabinet [C]-[J]-[A] relative aux faits qui ne sont pas directement à l'origine de l'annulation d'assemblées générales par l'arrêt de la cour d'appel de Lyon du 31 mai 2016 et qui ont été commis antérieurement au 28 novembre 2012,
- débouté les consorts [G] de l'intégralité de leurs demandes dirigées à l'encontre des époux [Y],
- déclaré responsable la société Cabinet [C]-[J]-[A] en sa qualité de syndic du préjudice moral subi par les consorts [G],
- condamné la société Cabinet [C]-[J]-[A] à payer aux consorts [G] la somme de 2.500 € en réparation de leur préjudice moral,
- débouté les consorts [G] du surplus de leur demande de dommages et intérêts à l'encontre du cabinet [C]-[J]-[A],
- débouté les époux [Y] de leurs demandes d'ordonner la cessation immédiate de l'usage d'habitation pour la partie du lot 22 côté jardin et pour partie du lot 22 couloir, de réaliser des travaux dans l'appartement actuellement occupé par les locataires, pour que cette partie retrouve un usage de grenier, et ce sous astreintes,
- débouté les époux [Y] de leurs demandes de dommages et intérêts à l'encontre des consorts [G],
- débouté l'ensemble des parties de leurs demandes en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la société cabinet [C]-[J]-[A] aux entiers dépens,
- ordonné l'exécution provisoire du jugement.
Par déclaration du 13 janvier 2021, MM [X] et [P] [G] ont interjeté appel de ce jugement.
Au terme de leurs dernières conclusions notifiées le 4 janvier 2022, Mr [X] [G]-[S] agissant tant en son nom propre qu'en qualité d'ayant droit de Mme [N] [S] décédée le 2 décembre 2017 et Mr [P] [G] agissant ès-qualités d'ayant droit de Mme [N] [S] demandent à la cour de :
- réformer le jugement dont appel,
et statuant à nouveau,
- déclarer leur demande recevable et bien fondée, et en conséquence,
- dire et juger que le cabinet [C]-[J]-[A] et Mr et Mme [Y] ont commis des fautes délictuelles entrainant leur responsabilité sur le fondement des articles 1240 et 1241 du code civil,
- dire et juger que les fautes commises par le cabinet [C] [J] [A] et par Mr et Mme [Y] ont un lien direct avec les dommages qu'ils ont subis,
- condamner solidairement le cabinet [C]-[J]-[A] et Mr et Mme [Y] à leur payer les sommes suivantes, en principal, assortie des intérêts au taux légal à compter du jour de la demande:
- 150.958,28 € en réparation des divers préjudices précédemment indiqués,
- 4.737,42€ au titre des dégradations des parties communes affectant directement leurs biens,
- débouter le cabinet [C]-[J]-[A], Mr et Mme [Y] ainsi que les MMA de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,
- condamner solidairement le cabinet [C]-[J]-[A], Mr et Mme [Y] à payer la somme de 5.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner solidairement le cabinet [C]-[J]-[A] et Mr et Mme [Y] aux entiers dépens,
- et dire que, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, Maître [O] pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l'avance sans en avoir reçu provision.
Au terme de leurs dernières conclusions notifiées le 7 juillet 2021, Mr [V] [Y] et Mme [Z] [Y] née [I] demandent à la cour de :
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré prescrite et donc irrecevable l'action des consorts [G] dirigée à l'encontre de Mr [Y] en tant que syndic bénévole et de Mme [Y] concernant la signature du contrat de syndic du cabinet [C] du 1er octobre 2007,
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré prescrite et donc irrecevable l'action des consorts [G] dirigée à leur encontre relative à l'ensemble des faits commis avant le 28 novembre 2012 distincts de l'annulation des procès-verbaux d'assemblées générales par l'arrêt du 31 mai 2016,
réformant le jugement entrepris,
- déclarer prescrite et donc irrecevable l'action des consorts [G] dirigées à l'encontre de Mr [Y] en tant que syndic bénévole, de Mme [Y] et des époux [Y] en tant que copropriétaires, pour l'ensemble des faits générateurs antérieurs au 23 novembre 2013,
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté les consorts [G] de l'ensemble de leurs prétentions dirigées à leur encontre,
- dire et juger que le lot 22 est à usage de grenier et, pour la partie du lot 22 cote jardin, ordonner la cessation immédiate de l'usage d'habitation,
- réformer le jugement en ce qu'il les a déboutés de leurs plus amples demandes, notamment de dommages et intérêts et de leur demande en paiement d'une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- juger que l'habitation du lot 22 est une cause directe et déterminante du préjudice qu'ils ont subi durant plus de quinze ans, au titre du trouble de jouissance,
- juger qu'en s'abstenant, en dépit des décisions d'assemblées générales intervenues, avant qu'elles ne soient annulées judiciairement, de régler les appels de provision nécessaires à la réalisation de travaux permettant de mettre un terme aux dégradations de l'immeuble et des parties privatives, en l'occurrence leur appartement, les consorts [G] ont commis une faute et retenir de ce chef leur responsabilité,
- juger que ces fautes sont la cause directe et déterminante du préjudice qu'ils ont subi au titre du trouble de jouissance, leur appartement ayant été dégradé, ainsi que les parties communes, alors qu'ils ont engagé à pure perte les provisions réclamées au titre des travaux à réaliser, provisions qui n'ont eu comme finalité que celle de combler la défaillance des époux [S]-[G] au titre des charges courantes qu'ils s'abstenaient également de payer,
en conséquence,
- condamner solidairement les consorts [G] à leur payer la somme de 15.000 € chacun, soit 30.000€, à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral et financier respectif,
- condamner solidairement les consorts [G] au paiement de 10.000 € de dommages et intérêts du fait de procédure manifestement abusive,
- condamner encore les consorts [G], au paiement d'une indemnité de 10.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- dire n'y avoir lieu à condamnation solidaire avec le cabinet [C],
- condamner les consorts [G] aux entiers dépens, de première instance et d'appel et en prononcer distraction au profit de la Selarl Clergue Abrial Lachaud, avocat sur son affirmation de droit et de la SCP Aguiraud Nouvellet.
Au terme de ses conclusions notifiées le 9 juillet 2021, le cabinet [C]-[J]-[A] et la société Covea risks devenue MMA IARD et MMA IARD Assurances Mutuelles demandent à la cour de :
- débouter les consorts [G] de leur appel principal comme infondé,
- confirmer le jugement du tribunal judiciaire de St Etienne en date du 9 décembre 2020 en ce qu'il a:
- déclaré prescrite et par conséquent irrecevable l'action des consorts [G] en réparation du dommage causé par les infiltrations dans le toit de l'immeuble,
- déclaré prescrite et par conséquent irrecevable l'action diligentée par les consorts [G] à l'encontre du cabinet [C] [J] [A] relatives aux faits qui ne sont pas directement à l'origine de l'annulation d'assemblées générales par l'arrêt de la cour d'appel de Lyon du 31 mai 2016 et qui ont été commis antérieurement au 28 novembre 2012,
- débouter en conséquence les consorts [G] de leurs demandes comme irrecevables,
- déclarer bien fondé leur appel incident à l'encontre du jugement du tribunal judiciaire de St-Etienne en date du 9/12/20 bien fondé en ce qu'il a :
- déclaré responsable la société cabinet [C]-[J]-[A] en sa qualité de syndic du préjudice moral subi par les consorts [G],
- condamné la société cabinet [C]-[J]-[A] à payer aux consorts [G] la somme de 2.500 € en réparation de leur préjudice moral,
- débouté l'ensemble des parties de leurs demandes en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la société cabinet [C]-[J]-[A] aux entiers dépens et autorisé Maître [O] et la Selarl Clergue Abrial, avocats à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision,
- l'infirmer de ces chefs,
et statuant à nouveau,
- dire et juger que la société [C] [J] [A] n'a commis aucune faute susceptible d'engager sa responsabilité,
- dire qu'il ne saurait y avoir condamnation solidaire avec les consorts [Y] et que les consorts [G]-[S] ne justifient pas d'un préjudice qui lui soit imputable,
- débouter les consorts [G] de l'ensemble de leurs demandes à l'encontre de la société cabinet [C] [J] [A],
en tout état de cause,
- condamner solidairement les consorts [G] à leur régler la somme de 3.000 € de dommages et intérêts pour procédure abusive, et 6.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 17 février 2022.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant à voir 'constater' ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile et ne saisissent pas la cour, de même que les demandes tendant à voir 'dire et juger ' lorsque celles-ci développent en réalité des moyens.
Il convient par ailleurs de constater que les époux [Y] ne réitèrent pas devant la cour leur demande formulée en première instance tendant à ordonner l'expulsion des occupants du chef des consorts [G] de la partie du lot 22 côté jardin et l'exécution de travaux permettant que cette partie retrouve son usage de grenier.
Ils se contentent en effet de demander que soit ordonné la cessation immédiate de l'usage d'habitation.
1° sur la recevabilité des demandes :
Les consorts [G] font valoir que :
- les faits antérieurs au 25 novembre 2018, date d'entrée en vigueur de la loi du 23 novembre 2018 restent soumis à la prescription ancienne de 10 ans et l'action en justice ayant été introduite le 28 novembre 2017, c'est l'ancien délai de prescription de 10 ans qui a vocation à s'appliquer concernant les actes fautifs commis par les époux [Y],
- s'agissant en outre des désordres affectant la toiture, ils sont évolutifs et ont continué à s'aggraver,
- le point de départ du délai de prescription de l'action contre le cabinet [C]-[J]-[A], est l'annulation par différentes décisions de justice des mandats du syndic et des différentes assemblées générales ayant approuvé les comptes,
- en outre, la prescription a été suspendue ou interrompue par les expertises judiciaires qu'ils ont sollicitées pour la toiture et le problème des canalisations et par les différentes actions qu'ils ont engagées à partir de 2010.,
- les éléments comptables produits entre 2019 et 2020 permettent d'établir le caractère délictueux de la gestion du cabinet [C] et la prescription de l'action relative à la gestion délictueuse de la copropriété court à compter de la date d'obtention de ces comptes.
Les époux [Y] soutiennent que :
- les demandes des consorts [G] sont prescrites pour les fautes prétendument commises avant le 28 novembre 2007 et il en est de même pour celles reprochées à Mr [Y] en tant que syndic bénévole entre le 12 septembre 2006 et le 18 avril 2007,
- s'agissant des fautes reprochées au titre d'un abus de majorité ou d'une collusion avec le syndic, il convient de faire application de l'article 2222 alinéa 2 du code civil en considération de la réduction de la durée du délai de prescription ramené à 5 ans par la loi du 23 novembre 2018,
- la signature du contrat de syndic du 1er octobre 2007 par lequel Mme [Y] désigne le cabinet [C] en qualité de syndic est antérieure au 27 novembre 2007 et est donc prescrite.
Le cabinet [C]-[J]-[A] et les compagnies MMA font valoir que :
- en application de l'article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par 5 ans et il ne peut être reproché au syndic des manquements antérieurs à novembre 2012,
- les faits qui ne sont pas directement à l'origine de l'annulation des assemblées générales par l'arrêt de la cour d'appel de Lyon du 31 mai 2016 ont été commis antérieurement au 28 novembre 2012 et sont donc prescrits.
Sur ce :
En application de l'article 2224 du code civil, dans sa version actuelle, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.
L'article 42 1er alinéa de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable au litige à la date de l'introduction de l'instance dispose par ailleurs que sans préjudice de l'application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l'application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans.
Il est nécessaire de définir, parmi les innombrables demandes des consorts [G], les différentes prétentions de ces derniers.
Ainsi que l'ont relevé les premiers juges, les différents préjudices dont les consorts [G] sollicitent l'indemnisation se rattachent à deux dommages à savoir celui causé par les infiltrations en provenance du toit de l'immeuble et celui causé par la mauvaise gestion de la copropriété.
Pour les actions dirigées contre les époux [Y], il s'agit bien dans les deux cas d'actions personnelles nées de l'application de la loi du 10 juillet 1965 entre des copropriétaires qui relèvent de la prescription édictée par l'article 42 de la dite loi dans sa version antérieure à la réforme du 25 novembre 2018 de sorte que les demandes en ce qu'elles reposeraient sur des faits postérieurs au 28 novembre 2007, soit 10 ans avant l'introduction de l'instance, ne sont pas prescrites.
En ce qui concerne l'action dirigée à l'encontre du cabinet [C]-[J]-[A], syndic de copropriété, elle relève de la prescription de droit commun, cette responsabilité étant une responsabilité contractuelle qui a pour fondement l'article 1992 du code civil relatif à la responsabilité du mandataire.
*sur la prescription de l'action en réparation du dommage causé par les infiltrations dans le toit de l'immeuble :
Les consorts [G] ont formé à ce titre diverses prétentions indemnitaires portant sur le coût des travaux de remise en état, de privation de jouissance, de pertes locatives et de perte de chance de percevoir des revenus.
Alors que la logique aurait du les conduire à agir à l'encontre du syndicat des copropriétaires, ils ont fait le choix de diriger leurs demandes à l'encontre de leurs copropriétaires voisins et du syndic, le cabinet [C]-[J]-[A].
Il convient dés lors de relever que leur action des consorts [G] ne tend pas à l'indemnisation du préjudice résultant d'un défaut d'entretien des parties communes, action qui aurait alors été dirigée contre le syndicat des copropriétaires, mais résultant d'un comportement d'obstruction ou de collusion frauduleuse allégué à l'encontre des époux [Y] en leur qualité de copropriétaires, voire s'agissant de Mr [Y] en sa qualité de syndic bénévole, puis du cabinet [C]-[J]-[A], syndic professionnel, dans la mise en oeuvre des travaux nécessaires pour mettre fin aux infiltrations dans le toit de l'immeuble.
Il ressort des pièces produites que :
- ces désordres sont apparus avant le 18 octobre 2006 date d'un devis [F] portant réfection de la toiture et du 6 décembre 2006, date de l'assemblée générale ayant convenu de recontacter cette entreprise pour déterminer un calendrier de travaux,
- dans un courrier daté du 4 avril 2007 adressé à Mr [Y], Mme [N] [S] indiquait déjà que les fuites avaient été signalées en avril 2006 et un peu plus loin déclarait que '...l'inertie face à l'urgence de faire réparer les fuites du toit me porte personnellement préjudice : retard de mise en location de l'appartement du deuxième étage. Vous devez savoir que je suis en droit de demander une indemnisation par la copropriété pour privation de jouissance de certains de mes biens.
Je vous demande de faire procéder sans délai aux réparations du toit...'.
De même, l'examen de l'assemblée générale du 18 avril 2007 démontre le désaccord entre les copropriétaires sur le principe d'un vote de l'assemblée générale sur les travaux à faire.
Il en résulte que les faits allégués par les consorts [G] à savoir le refus de remédier aux désordres d'infiltrations, leur étaient connus dés l'année 2006, et en tout cas le 4 ou le 18 avril 2007, qui constitue donc le point de départ du délai pour agir.
Il n'est pas justifié de ce que les fuites étaient à l'époque bénignes puisque Mme [S] sollicitait déjà de façon insistante la mise en oeuvre de travaux de reprise du toit et évoquait une indemnisation pour privation de jouissance de son bien.
Le fait que cette inertie ou le blocage des copropriétaires à prendre en charge ces travaux se seraient prolongés dans le temps et que d'autres manifestations des désordres des infiltrations provenant de la toiture de l'immeuble se soient produites ultérieurement n'ont pas suspendu ou interrompu le délai pour agir.
L'expertise sollicitée le 28 novembre 2013 à une date où la prescription était déjà acquise et qui a donné lieu à une décision de rejet, pas plus que celle sollicitée en référé en 2016 qui concernait un litige totalement distinct et a fait l'objet d'une autre instance judiciaire à propos de désordres affectant leur salle de bain, n'ont eu non plus pour effet d'interrompre le délai de prescription.
Le jugement est donc confirmé en ce qu'il a déclaré prescrite l'action des consorts [G] en réparation des différents dommages résultant des infiltrations dans le toit de l'immeuble, à savoir la prise en charge des travaux de reprise, les pertes locatives, la perte de chance de percevoir des revenus tirés de leur location, l'augmentation des intérêts générés par la renégociation d'un prêt pour diminuer les mensualités de remboursement du dit prêt et les surcoûts allégués des réparations estimés nécessaires du fait de la dégradation des parties communes, tout poste de préjudice étant une conséquence des infiltrations en toiture ainsi que l'a justement retenu le premier juge par des motifs pertinents que la cour adopte.
*sur la prescription de l'action en réparation du dommage causé par la mauvaise gestion de la copropriété :
A l'appui d'une demande paiement d'une somme de 1.666 €, les consorts [G] se prévalent d'un refus des intimés d'exécuter les décisions d'une assemblée générale du 4 juillet 2008 ayant décidé de la destruction d'une cheminée qui était devenue dangereuse et de participer au coût du changement de leur chaudière.
Eu égard à la date de cette assemblée générale, les faits allégués sont nécessairement postérieurs au 4 juillet 2008 de sorte que l'action engagée moins de 10 ans après cette date n'est pas prescrite en tant que dirigée à l'encontre des époux [Y].
Elle l'est par contre à l'encontre du cabinet [C]-[J]-[A], syndic de copropriété, les premiers juges ayant justement retenu par des motifs pertinents que la cour adopte que le dommage s'était révélé au plus tard le 29 septembre 2009, date du changement de la chaudière, soit plus de cinq ans avant l'introduction de l'instance.
Par de justes et pertinents motifs que la cour adopte, le premier juge a retenu que les autres demandes n'étaient pas prescrites en ce qui concerne :
- la demande de remboursement de règlements d'appels de charges qu'ils ont versés à compter du 4 septembre 2008 dés lors qu'elle était fondée sur l'annulation du mandat du syndic par un arrêt de la cour d'appel de Lyon en date du 31 mai 2016,
- les demandes d'indemnisation des différents frais de procédure, d'une indemnisation du temps passé, le remboursement de sommes payées ensuite d'un recouvrement forcé du syndic et le paiement d'une somme versée par un assureur dés lors qu'ils se fondaient également à ce titre sur l'annulation du mandat du syndic par la décision du 31 mai 2016,
- l'action en réparation de leur préjudice moral découlant de l'annulation du mandat du syndic ou s'agissant de l'action dirigée à l'encontre du cabinet [C]-[J]-[A] des faits dont ils ont eu connaissance dans les cinq ans précédant l'assignation du 28 novembre 2017.
Le jugement est confirmé de ce chef
Par contre, compte tenu de la durée de la prescription applicable à l'action engagée à l'encontre des époux [Y], il convient, réformant le jugement de ce chef, de déclarer non prescrite et donc recevable l'indemnisation du préjudice des consorts [G] découlant de l'annulation du mandat du syndic et d'une façon générale des faits dont ils ont eu connaissance dans les dix ans précédant l'assignation du 28 novembre 2017.
2° sur les demandes des consorts [G] :
Dans l'exposé pour le moins confus des innombrables griefs formulés par les consorts [G] à l'encontre des époux [Y] et du cabinet [C]-[J]-[A], il est nécessaire de cerner leurs demandes financières et de se reporter pour cela aux pages 153 et suivantes des très longues écritures de leur conseil qui n'a pas pour autant pris la peine d'établir un récapitulatif clair et synthétique des dites demandes.
Il n'y a pas lieu d'examiner les prétentions relatives aux travaux de remise en état, à la privation de jouissance, aux pertes de loyers et au titre de la perte de chance d'utiliser les loyers et de réaliser un investissement, ces demandes étant prescrites.
a) sur les demandes au titre des honoraires du syndic de 2007 à 2012 :
Les consorts [G] font valoir que :
- le cabinet [C]-[J]-[A] s'est irrégulièrement payé des honoraires pour octobre 2011 au 31 décembre 2012, période pendant laquelle il a exercé une gestion de fait, et il doit en tout état de cause restituer les honoraires ensuite de l'annulation de ses mandats et de l'annulation de l'assemblée générale du 24 janvier 2012, soit un total de 7.253,40 €,
- ils sont fondés à réclamer la restitution du montant de ces honoraires à concurrence de leur quote-part soit 3 039,17 €,
Le cabinet [C]-[J]-[A] et les compagnies MMA font valoir que le remboursement des honoraires ne peut pas être demandé par les consorts [G] mais par le syndicat des copropriétaires et qu'au demeurant ce remboursement n'est pas justifié, dés lors que si son mandat a été annulé, le syndic a néanmoins effectué son travail.
sur ce :
Les époux [Y] font valoir à juste titre qu'ils ne sont pas concernés par la demande de remboursement des honoraires perçus par le cabinet [C].
Comme l'a relevé le tribunal, l'annulation d'assemblées générales de copropriétaires est sans influence sur l'obligation des copropriétaires de régler les charges de copropriété dans lesquelles sont inclues les honoraires du syndic.
Il s'en déduit que les sommes qu'ils ont réglées à ce titre n'étaient pas indues, que leur demande en restitution des dits honoraires ne peut s'analyser que comme une demande indemnitaire et qu'il leur appartient d'établir la réalité de leur préjudice lequel n'est pas nécessairement équivalent au montant des honoraires du syndic.
Or en l'espèce, ils ne démontrent pas que les sommes qu'ils ont réglées à ce titre aient excédé le coût des prestations effectuées par cabinet [C]-[J]-[A] et qui ont été utiles à la gestion courante de la copropriété.
Les consorts [G] n'établissent donc pas l'existence d'un préjudice financier, le préjudice moral résultant du comportement du syndic étant apprécié plus loin, et il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté cette demande.
b) sur les frais de procédure et le temps passé :
Les consorts [G] réclament le paiement d'une somme de 28.139,24€ correspondant aux frais de procédure engagés afin de faire valoir leurs droits lors de diverses instances et de celle de 12.000 € au titre du temps passé pour la gestion de ces procédures et qui n'a pas pu être consacré aux loisirs et à la vie de famille.
Les époux [Y] font valoir que ces frais de procédure ne sont pas liés à des fautes de gestion de la copropriété pouvant leur être imputées mais qu'ils sont la conséquence des douze procédures engagées par les consorts [G] dans le seul souci de se dédouaner de l'exécution des décisions auxquelles ils refusaient de se soumettre et que si ces derniers avaient procédé au règlement des provisions nécessaires à la réalisation des travaux, ils n'auraient pas eu à consacrer du temps à la mise en place de procédure judiciaires.
Le cabinet [C]-[J]-[A] et les compagnies MMA soutiennent de leur côté que l'indemnisation frais de procédure relève de l'application de l'article 700 du code de procédure civile, que les décisions de justice ont fixé des sommes à ce titre qui ont été réglés et que le temps passé est la conséquence de leur choix de multiplier les procédures.
Sur ce :
Le premier juge a justement relevé que les frais de procédure engagés par les consorts [G] et l'indemnisation du temps passé ont déjà été appréciés dans le cadre des différentes instances par les juridictions qui ont statué sur leurs demandes et qu'ils ne justifiaient pas d'un préjudice distinct qui n'ait pas déjà été réparé.
Le jugement est confirmé ce qu'il a rejeté cette demande.
c) sur le détournement de l'indemnité d'assurance des consorts [G] :
Les consorts [G] reprochent au cabinet [C] d'avoir détourné une indemnité d'assurance de 683,29 € qui devait leur être attribuée en indemnisation du dégât des eaux ainsi qu'une somme de 284,69€ correspondant au montant de la franchise qui n'a jamais été appelé par le syndic [C].
Les époux [Y] font valoir que seul le syndicat des copropriétaires pourrait être concerné par cette demande et le cabinet [C]-[J]-[A] et les compagnies MMA contestent tout détournement de cette somme de 682,29 €.
Sur ce :
Le premier juge a justement relevé par des motifs pertinents que la cour adopte qu'il n'y avait pas détournement de sommes puisque la somme avait été inscrite dans les comptes de la copropriété et que les consorts [G] ne rapportaient pas la preuve d'un préjudice subi de ce chef et ce alors même qu'ils étaient redevables de sommes importantes au titre des charges courantes.
La cour ajoute que sous couvert de demandes indemnitaires, les consorts [G] entendent en réalité remettre en cause les comptes de la copropriété depuis de nombreuses années, étant observé au vu des pièces produites qu'ils ont engagé de nouvelles instances devant le tribunal judiciaire de Saint-Etienne qui sont toujours en cours et dans lesquelles il est notamment demandé au nouveau syndic d'établir une comptabilité juste de la copropriété.
Le jugement est confirmé en ce qu'il a rejeté cette demande.
d) sur le défaut d'exécution des décisions de l'assemblées générales portant sur la destruction de la cheminée et le non-paiement de la participation des autres copropriétaires au changement de la chaudière des consorts [G] :
Les consorts [G] sollicitent la condamnation du cabinet [C] et des époux [Y] à leur régler la somme de 1.666 € au titre de la quote-part des autres copropriétaires pour le changement de la chaudière effectué en application des décisions d'assemblées générales.
Ils font valoir que, alors que le changement de leur chaudière avait été voté en assemblée générale afin d'éviter la reconstruction de la cheminée en façade et qu'ils ont intégralement réglé le coût des travaux, les appels de fond correspondant à la quote-part des autres propriétaires n'ont jamais été émis et que la cheminée en ruine n'a jamais été démolie.
Les époux [Y] font valoir que l'assemblée générale du 4 juillet 2008 a été annulée par la cour d'appel par un arrêt du 31 mai 2016 ayant confirmé le jugement du 4 mars 2015, que la demande relative à la participation au coût de la chaudière a déjà été jugée irrecevable et que les consorts [G] réclament à tort le remboursement par la copropriété d'une chaudière à condensation qu'ils ont installée en 2010 sans attendre l'accord du conseil syndical et sans respecter les conditions fixées par l'assemblée générale.
Sur ce :
Ainsi que rappelé ci-dessus, cette demande d'indemnisation est prescrite en ce qu'elle est dirigée à l'encontre du cabinet [C]-[J]-[A].
La cour ne retrouve pas dans les innombrables pièces produites par les appelants ni dans leurs très longues écritures à quoi correspond la somme de 1.666 €.
Quoiqu'il en soit, il convient de relever qu'à la demandes des consorts [G], l'assemblée générale du 4 juillet 2008 dont ils se prévalent a été annulée par la cour d'appel de Lyon le 31 mai 2016 de sorte qu'ils ne sont pas fondés à se prévaloir à l'encontre des époux [Y] d'un refus d'appliquer une décision dont ils ont eux même réclamé l'annulation.
En l'absence de justification d'une décision définitive de l'assemblée générale ayant accepté de financer le changement de leur chaudière, aucune faute n'apparaît démontrée à l'encontre des époux [Y] et il convient, ajoutant au jugement, de les débouter de cette demande.
e) sur le préjudice moral résultant du dysfonctionnement de la copropriété pendant 10 ans :
Les consorts [G] qui font valoir qu'ils sont propriétaires de trois appartements dans l'immeuble et que pendant 10 ans et du fait des manoeuvres des époux [Y], de l'imposition continue et irrégulière à la copropriété d'un syndic sans mandat, des carences du syndic et d'un acharnement de celui-ci à leur encontre, d'une collusion sans faille avec les époux [Y] et le conseil syndical et d'abus de majorité répétés, ils n'ont pas pu habiter normalement leurs logements ni y réaliser des travaux, ni les louer ou les vendre, se prévalent d'un préjudice moral qu'il chiffrent à 30.000 €.
Les époux [Y] concluent au rejet de cette demande qui est sans lien avec les prétendues fautes qui leur sont reprochées et qu'ils contestent.
Le cabinet [C]-[J]-[A] et les compagnies MMA contestent les fautes reprochées et font valoir que les consorts [G] auraient du régler leurs charges afin de permettre l'exécution des travaux de toiture, ils concluent au rejet de cette demande d'indemnisation d'un préjudice moral
Sur ce :
Il n'est pas possible ici de reprendre de manière exhaustive les griefs formés par les consorts [G] à l'encontre des époux [Y] et du syndic, le cabinet [C]-[J]-[A], tant les faits énoncés dans leurs conclusions sont nombreux.
Ils reprochent en substance aux époux [Y] tant en leur qualité de copropriétaires qu'en leur qualité de syndic bénévole et au cabinet [C]-[J]-[A] désigné comme syndic de la copropriété à compter du 2octobre 2007 des manoeuvres imputables aux époux [Y], d'avoir imposé de manière continue et irrégulière à la copropriété un syndic sans mandat pendant 10 ans, des carences du syndic et un acharnement de celui-ci à leur encontre, une collusion sans faille avec les époux [Y] et le conseil syndical et des abus de majorité répétés.
Par une exacte appréciation des éléments de la cause, une analyse détaillée des pièces et des motifs pertinents adoptés par la cour qu'il apparaît inutile ici de paraphraser, le tribunal a considéré que les consorts [G] ne rapportaient pas la preuve d'une faute des époux [Y] directement à l'origine du préjudice moral allégué.
La cour ajoute que les faits allégués à leur encontre pour la période du 28 novembre 2007 au 28 novembre 2012 qui ne sont pas prescrits ne sont pas davantage établis et que notamment :
- l'immeuble était assuré et que l'absence de garantie 'dégât des eaux' résulte d'une situation antérieure au mandat de Mr [Y] et donc à une période où Mme [S] exerçait cette fonction de syndic bénévole,
- il n'est nullement justifié d'un refus de Mr [Y] d'exécuter la résolution d'assemblée générale ayant décidé l'extension de l'assurance au 'dégâts des eaux' étant rappelé que les faits antérieurs au 28 novembre 2007 sont prescrits et qu'à cette date, Mr [Y] n'était plus syndic,
- ils ne peuvent être tenus pour responsables des décisions ou de l'absence de décisions de l'assemblée générale qui engagent la copropriété dans son ensemble,
- il en est ainsi de la décision de l'assemblée générale de 2008 ayant refusé l'installation de panneaux solaires,
- aucun abus de majorité, seul susceptible de caractériser une faute personnelle, n'est établi en l'espèce étant constaté que les différentes assemblées générales ont été annulées pour des motifs totalement différents,
- la signature d'un contrat de syndic irrégulier par Mme [Y] à la date du 1er octobre 2007 constitue un fait prescrit,
- les reproches allégués tirés d'un acharnement à leur nuire, notamment en refusant leurs projets de travaux et de location de leurs appartements ne reposent que sur leurs allégations et ne sont pas établis par les pièces versées aux débats,
- ils ne sauraient par exemple résulter d'une demande d'intervention des pompiers en juillet 2009 à la suite de fortes intempéries.
- il n'est pas davantage établi l'existence d'une collusion frauduleuse avec le syndic.
En l'absence de faute caractérisées des époux [Y] en lien avec le dommage allégué, le jugement est confirmé en ce qu'il a débouté les consorts [G] de leur demande d'indemnisation d'un préjudice moral.
S'agissant du syndic, le premier juge a justement rappelé que la demande d'indemnisation du préjudice moral ne pouvait s'appuyer que sur des faits antérieurs au 28 novembre 2012, les faits allégués pour la période antérieure étant prescrits.
Par des motifs pertinents que la cour adopte, les premiers juges après avoir constaté suite au jugement du tribunal de grande instance de Saint-Etienne du 17 janvier 2018 ayant annulé le contrat de syndic du 16 décembre 2013 et par voie de conséquences les assemblées générales des 9 avril 2014, 2 juillet 2015, et encore le contrat de syndic du 2 juillet 2015, ont justement relevé un comportement fautif du syndic dans le fait de persister à ne pas ouvrir de compte séparé au nom du syndicat des copropriétaires avant le 16 mars 2014 et ce malgré la décision de l'assemblée générale du 16 décembre 2013 ayant rejeté une résolution en ce sens.
Compte tenu de ce que cette pratique contraire aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965 remontait à plusieurs années, les premiers juges ont pu considérer que cette faute était à l'origine pour les consorts [G] d'un préjudice moral résultant de l'insécurité juridique dans laquelle se trouvait la copropriété.
Pour le surplus, la cour fait siennes les motivations du premier juge qui a écarté les autres griefs soulevés par les consorts [G] à l'encontre du syndic, notamment en ce qui concerne les manoeuvres dans la désignation d'un administrateur ad'hoc, la prétendue gestion calamiteuse du cabinet [C]-[J]-[A], le refus de déclarer des sinistres aux assurances puisque le sinistre survenu pendant la période considérée a été déclaré, la violation de ses obligations professionnelles par le syndic, l'existence d'un prétendu acharnement ou enfin les prétendues tentatives du syndic de se substituer à l'administrateur provisoire ou d'inscrire des résolutions frauduleuses aux assemblées générales.
Au regard de la faute établie à l'encontre du cabinet [C]-[J]-[A], les premiers juges ont justement indemnisé leur préjudice moral à 2.500 € et le jugement est confirmé de ce chef.
3° sur l'appel incident des époux [Y] :
La cour note au préalable que la demande de cessation immédiate de l'usage de l'habitation des occupants du chef des consorts [G] de la partie du lot 22 côté jardin par les consorts [G] est devenue sans objet, ceux-ci ayant vendu leur appartement le 24 août 2021, et cette demande n'ayant pas été reprise par leurs successeurs.
Ils maintiennent leur demande en dommages et intérêts à hauteur de 15.000 € chacun.
Les époux [Y] font valoir que :
- la réunion des trois lots n° 20,21 et 22 au profit des consorts [G] n'est pas contestée mais qu'il est par contre invoqué une modification de l'usage et de la destination du lot n°22 qui doit rester à usage de grenier,
- en changeant cette destination des lieux, au mépris des décisions des assemblées générales , les consorts [G] ont commis une faute qui leur a occasionné un préjudice,
- les travaux de réhabilitation de ce local ont causé des dégâts sur les parties communes et à eux mêmes en raison de l'absence d'insonorisation,
- il leur est également reproché d'avoir refusé de régler la quote-part de leurs charges , de s'être opposés de manière systématique aux travaux du toit et d'avoir refusé de régler la quote-part correspondante de sorte que les travaux de réparation du toit n'ont pas pu être effectués, d'avoir engagé des procédures abusives et tenus des propos, diffamatoires et mensongers , de les avoir systématiquement mis en cause même lorsqu'ils n'étaient pas concernés et d'avoir multiplié des accusations infondées,
- ils ont subi un préjudice de jouissance, moral et financier.
Les consorts [G] répliquent que :
- lors de sa réunion du 3 septembre 1988, l'assemblée générale extraordinaire a adopté à l'unanimité une résolution portant sur la réunion des lots n°20, 21 et 22 en une seule unité d'habitation,
- leur acte d'achat du 26 mai 2003 mentionne que les lots 20, 21 et 22 formant une seule unité à usage d'habitation et ce n'est que malencontreusement que le même acte a ajouté " à l'exception du lot 22 qui est actuellement à usage de grenier ", ce qui est confirmé par une attestation du notaire du 20 octobre 2010 qui se limite à reprendre la formule selon laquelle " les lots 20, 21 et 22 ont été réunis et forment actuellement une seule unité d'habitation,
- l'appartement [Y] qui était en très bon état en 2021, n'a pas subis de dommages du fait de la non-réparation de la toiture.
Sur ce :
Par des motifs pertinents que la cour adopte dans leur intégralité, les premiers juges ont retenu qu'il résultait des pièces produites , même si la résolution de l'assemblée générale extraordinaire ne le mentionnait pas, que la copropriété avait décidé une modification de l'usage de grenier du lot n°22 en usage d'habitation avec les lots 20 et 21 auxquels il a été réuni et que ceci était corroboré par l'autorisation donnée d'installer dans le lot n°22 des ouvertures de toit de type velux, ce qui n'aurait pas eu de sens pour un usage de simple grenier, que cette modification était en outre ancienne puisqu'elle remontait à la fin de l'année 1988 et qu'elle devait être distinguée de la question de la division de cette surface en deux appartements par ailleurs envisagée depuis l'année 2006 et objet d'un litige entre les copropriétaires spécialement en raison de la création d'une ouverture sur les parties communes projetée.
Au regard de ces éléments, ils ont justement débouté les époux [Y] de leur demande à ce titre.
Ils ont également rejeté à bon droit par d'autres motifs également adoptés par la cour la demande de dommages et intérêts fondée sur l'abstention fautive des consorts [G] de régler les charges courantes tant que les décisions des assemblées générales n'étaient pas annulées en l'absence de preuve d'un lien de causalité entre cette abstention et les infiltrations subies, et d'une façon plus générale fondée sur le comportement procédurier des appelants et ce alors même qu'ils avaient été fait droit à certaines de leurs prétentions.
Le jugement est confirmé en ce qu'il a rejeté ces demandes en dommages et intérêts y compris en ce y compris pour procédure abusive.
4° sur l'appel incident du cabinet [C]-[J]-[A] et de ses assureurs :
Le premier juge a justement rejeté la demande de cette partie en dommages et intérêts pour procédure abusive après avoir constaté que les consorts [G] avaient partiellement obtenu gain de cause.
5° sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile :
Le jugement est confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à l'application de l'article 700 du code de procédure civile.
L'équité commande de faire application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel au profit des époux [Y] d'une part, du cabinet [C]-[J]-[A] et de ses assureurs, d'autre part, et il leur est alloué à ce titre les sommes respectives de 5.000 € et 3.000 €.
Les dépens de la procédure d'appel sont à la charge des consorts [G] qui succombent en leur tentative de remise en cause du jugement.
PAR CES MOTIFS
LA COUR
statuant dans les limites de l'appel ;
Confirme le jugement sauf en ce qu'il a déclaré prescrite l'action des consorts [G] au titre de la demande :
- de participation au coût du changement de leur chaudière,
- d'indemnisation de leur préjudice découlant de l'annulation du mandat du syndic et d'une façon générale des faits dont ils ont eu connaissance dans les dix ans précédant l'assignation du 28 novembre 2017.
Infirme le jugement déféré de ces chefs ;
statuant de nouveau sur les chefs de jugement infirmés et y ajoutant,
Déclare recevables mais non fondées les demandes formées par les consorts [G] à l'encontre des époux [Y] au titre de :
- la participation au coût du changement de leur chaudière,
- l'indemnisation de leur préjudice découlant de l'annulation du mandat du syndic et d'une façon générale des faits dont ils ont eu connaissance dans les dix ans précédant l'assignation du 28 novembre 2017.
En conséquence, les déboute de leurs demandes ;
Déboute les parties de toutes demandes plus amples ou contraires :
Condamne MM [X] et [P] [G] in solidum à payer en cause d'appel à Mr et Mme [V] et [Z] [Y], unis d'intérêt, la somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne MM [X] et [P] [G] in solidum à payer en cause d'appel au cabinet [C]-[J]-[A] et aux sociétés MMA Iard et MMA Iard Assurances Mutuelles, unis d'intérêt, la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Condamne MM [X] et [P] [G] in solidum aux dépens de la procédure d'appel et accorde aux avocats qui en ont fait la demande le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile.
La greffière, Le Président,
