N° RG 20/06773 - N° Portalis DBVX-V-B7E-NISZ
Décision du
TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de ST-ETIENNE
Au fond
du 13 octobre 2020
RG : 20/00037
1ch civile
S.D.C. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE'LA [Adresse 6]' SITUÉ [Adresse 6] A [Localité 3]
C/
[S]
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE LYON
1ère chambre civile B
ARRET DU 07 Février 2023
APPELANTE :
Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE ' LA [Adresse 6]' situé [Adresse 6] à [Localité 3] représenté par son syndic en exercice le Cabinet [I] [U], SAS sis
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée par Me Lidya LAOUBI, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE, toque : 12
INTIMEE :
Mme [G] [S]
née le 09 Octobre 1954 à [Localité 5] (42)
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentée par Me Gaël SOURBE de la SCP BAUFUME ET SOURBE, avocat au barreau de LYON, toque : 1547
Assistée de Me Sabine MATHIEUX de la SELARL UNITE DE DROIT DES AFFAIRES, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE, toque : T 1549
* * * * *
Date de clôture de l'instruction : 03 Février 2022
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 29 Novembre 2022
Date de mise à disposition : 07 Février 2023
Audience tenue par Olivier GOURSAUD, président, et Bénédicte LECHARNY, conseiller, qui ont siégé en rapporteurs sans opposition des avocats dûment avisés et ont rendu compte à la Cour dans leur délibéré,
assistés pendant les débats de Elsa SANCHEZ, greffier
A l'audience, un des membres de la cour a fait le rapport, conformément à l'article 804 du code de procédure civile.
Composition de la Cour lors du délibéré :
- Olivier GOURSAUD, président
- Stéphanie LEMOINE, conseiller
- Bénédicte LECHARNY, conseiller
Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Olivier GOURSAUD, président, et par Elsa SANCHEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
* * * *
FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES:
Mme [S] est propriétaire du lot n°25 désigné par le règlement de copropriété comme un local professionnel dans un immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 3].
Le syndic a été informé par les copropriétaires de l'apposition d'affiches sur les fenêtres du lot n°25 mentionnant l'ouverture prochaine d'un commerce de type snack, sandwich, salades, pâtes et pizzas.
Par courrier recommandé du 6 février 2019, le syndic a demandé à Mme [S] de renoncer à son projet de bail commercial dont la destination serait incompatible avec le règlement de copropriété.
Par acte d'huissier du 22 février 2019, il a été fait sommation à Mme [S] de suspendre son projet de location commerciale et de solliciter l'autorisation de changement de destination à l'assemblée générale des copropriétaires.
Le 17 septembre 2019, le syndic a convoqué les copropriétaires à une assemblée générale extraordinaire dont l'ordre du jour portait sur l'autorisation à donner à Mme [S] pour modifier la destination professionnelle de son lot N° 25 en lot à usage commercial et effectuer les travaux nécessaires sur les parties communes en vue de l'exploitation d'une activité de restauration rapide/snack.
Cette assemblée générale s'est tenue le 11 octobre 2019 et a décidé de ne pas autoriser Mme [S] à modifier la destination de son lot N° 25 en lot à usage commercial et à effectuer les travaux sur les parties communes en vue de l'exploitation d'une activité de restauration rapide/snack.
Par exploit d'huissier du 6 janvier 2020, Mme [S] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble "la [Adresse 6]" en annulation de l'assemblée générale extraordinaire du 11 octobre 2019.
Par jugement du 13 octobre 2020, le tribunal judiciaire de Saint-Etienne a :
- annulé les résolutions n°3 et 4 adoptées par l'assemblée générale extraordinaire du 11 octobre 2019,
- débouté les parties du surplus de leur demande,
- condamné le syndicat des copropriétaires de la copropriété dénommée " [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice, le cabinet [U], à régler à Mme [S] la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- ordonné l'exécution provisoire du jugement,
- condamné le syndicat des copropriétaires de la copropriété dénommée " [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice, le cabinet [U], aux entiers dépens d'instance.
Par déclaration du 2 décembre 2020, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble "la [Adresse 6]" a interjeté appel de ce jugement.
Au terme de ses dernières conclusions notifiées le 17 novembre 2021, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble " la [Adresse 6] " représenté par son syndic en exercice, le cabinet [U] demande à la cour de :
- déclarer recevable l'appel du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Saint-Etienne le 13 octobre 2020,
- le confirmer en ce qu'il a débouté Mme [S] du surplus de ses demandes,
- débouter Mme [G] [S] de sa demande d'annulation de l'assemblée générale des copropriétaires du 11 octobre 2019 et de l'ensemble des résolutions n°1, 2, 3 et 4 adoptées par l'assemblée générale extraordinaire du 11 octobre 2019,
- débouter Mme [S] de sa demande de dommages et intérêts,
- l'infirmer en ce qu'il a :
- annulé les résolutions n°3 et n°4 adoptées par l'assemblée générale extraordinaire du 11 octobre 2019,
- l'a débouté du surplus de ses demandes,
- l'a débouté de sa demande tendant à ordonner à Mme [S] de restituer au lot n°25 sa destination d'origine, soit professionnelle, ce sous astreinte de 150€ par jour de retard, passé le délai d'un mois à compter de la signification du jugement à intervenir,
- l'a débouté de sa demande tendant à voir ordonner à Mme [S] de procéder sous astreinte de 150€ par jour de retard, passé le délai d'un mois à compter de la signification du jugement à intervenir :
* à la remise en état des ouvertures,
* à la suppression des appliques à LED installées sur la façade de l'immeuble sans autorisation de l'assemblée générale,
* à la remise en état de la façade de l'immeuble dégradée lors du changement des ouvertures,
- l'a débouté de sa demande de condamnation de Mme [S] au paiement d'une indemnité de 5.000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,
- l'a condamné à payer à Mme [S] la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- l'a condamné aux entiers dépens,
et statuant à nouveau,
- débouter Mme [S] de sa demande d'annulation des résolutions n°3 et n°4 du procès-verbal de l'assemblée générale extraordinaire du 11 octobre 2019.
- ordonner à Mme [S] de restituer au lot n°25 sa destination d'origine, soit professionnelle, ce sous astreinte de 150€ par jour de retard, passé le délai d'un mois à compter de la signification du jugement à intervenir,
- ordonner à Mme [S], sous astreinte de 150€ par jour de retard, passé le délai d'un mois à compter de la signification de la décision à intervenir de procéder :
- à la remise en état des ouvertures,
- à la suppression des appliques à LED installées sur la façade de l'immeuble sans autorisation de l'assemblée générale,
- à la remise en état de la façade de l'immeuble dégradée lors du changement des ouvertures,
- condamner Mme [S] à lui payer la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de la première instance,
- débouter Mme [S] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- condamner Mme [S] à lui payer la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de la présente instance devant la cour d'appel de Lyon.
Au terme de ses dernières conclusions notifiées le 15 décembre 2021, Mme [S] demande à la cour de :
- confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Saint-Etienne ce qu'il a :
- annulé les résolutions n°3 et n°4 adoptées par l'assemblée générale extraordinaire du 11 octobre 2019,
- débouté le syndicat des copropriétaires de la copropriété dénommée " [Adresse 6] du surplus de ses demandes,
- débouté le syndicat des copropriétaires de la copropriété dénommée " [Adresse 6] de sa demande tendant à ordonner la restitution au lot n°25 sa destination d'origine, soit professionnelle, ce sous astreinte de 150 € par jour de retard, passé le délai d'un mois à compter de la signification du jugement à intervenir,
- débouté le syndicat des copropriétaires de la copropriété dénommée " [Adresse 6] de sa demande tendant à voir ordonner qu'elle procède, sous astreinte de 150€ par jour de retard, passé le délai d'un mois à compter de la signification du jugement à intervenir :
* à la remise en état des ouvertures,
* à la suppression des appliques à LED installées sur la façade de l'immeuble sans autorisation de l'assemblée générale,
* à la remise en état de la façade de l'immeuble dégradée lors du changement des ouvertures,
- débouté le syndicat des copropriétaires de la copropriété dénommée " [Adresse 6] de sa demande de condamnation de Mme [S] au paiement d'une indemnité de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,
- condamné le syndicat des copropriétaires de la copropriété dénommée " [Adresse 6] à lui payer la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné le syndicat des copropriétaires de la copropriété dénommée " [Adresse 6] aux entiers dépens,
- infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Saint-Etienne en ce qu'il :
- l'a déboutée de sa demande d'annuler l'assemblée générale extraordinaire de la copropriété [Adresse 6] en date du 11 octobre 2019,
- l'a déboutée de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires de la copropriété dénommée " [Adresse 6] " représenté par son syndic en exercice, le cabinet [U], à lui régler la somme de 11.000 € au titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
et statuant à nouveau,
- annuler l'assemblée générale extraordinaire de la copropriété [Adresse 6] en date du 11 octobre 2019,
- condamner le syndicat des copropriétaires de la copropriété dénommé "[Adresse 6] " représenté par son syndic en exercice, le cabinet [U], à lui régler la somme de 11.000 € à titre des dommages et intérêts pour résistance abusive,
- condamner le syndicat des copropriétaires de la copropriété dénommé "[Adresse 6]" représenté par son syndic en exercice, le cabinet [U], à lui régler la somme de 6.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner le syndicat des copropriétaires de la copropriété dénommé "[Adresse 6]" représenté par son syndic en exercice, le cabinet [U], aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SCP Baufume-Sourbe.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 3 février 2022.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
Le jugement n'est pas remis en cause en ce qu'il a écarté les moyens de nullités des résolutions de l'assemblée générale au titre de la régularité de la feuille de présence et de la désignation du président de séance, Mme [S] ne les reprenant pas en cause d'appel.
1. sur la demande d'annulation de la résolution n°3 :
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 'la [Adresse 6]' fait valoir que :
- en application des articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965, il était nécessaire de vérifier si l'activité de snack/restauration rapide devant être exercée par les locataires de Mme [S] était compatible avec la destination de l'immeuble et tel n'était pas le cas en l'espèce,
- en effet, le règlement de copropriété et l'état descriptif de division affectent les lots à une destination déterminée, et s'agissant du lot n°25 au seul usage professionnel, ce dont il résulte qu'une activité commerciale n'est pas autorisée dans ce lot,
- en conséquence, Mme [S] ne pouvait procéder au changement de destination de son lot sans obtenir une autorisation de l'assemblée générale.
Il déclare encore que :
- l'activité de snack/restauration rapide est incompatible avec le standing de l'immeuble, de style austro-hongrois datant des années 1880, situé dans un quartier d'habitation cossu, dont les immeubles environnants sont occupés de façon bourgeoise,
- elle est également incompatible avec les droits des autres copropriétaires et le règlement de copropriété qui prohibe les activités susceptibles de créer des nuisances olfactives ou sonores,
- le lot n°25 n'est pas configuré ni équipé pour accueillir un fast-food dès lors qu'il ne dispose pas d'autre entrée que celle située à l'intérieur de l'immeuble, que la porte créée sur la façade étant illégale, il s'agit d'un lot semi-enterré qui ne dispose pas de gaine d'extraction ni de système de ventilation, ni de son propre local poubelles et que la présence d'un regard d'eaux usées au sein du lot est incompatible avec l'exercice d'un commerce de bouche.
Il soutient enfin qu'aucun abus de majorité ne peut être retenu dés lors que la décision de l'assemblée générale a été prise dans l'intérêt collectif et qu'elle n'a pas eu pour effet de rompre l'égalité entre les copropriétaires.
Il précise à cet égard que l'activité de restauration rapide exploitée dans le local de Mme [S] n'est pas comparable à celle de la société Fariner consistant en la fabrication de pain et de pâtisserie artisanale et qu'au surplus, cette boulangerie préexistait à la création de la copropriété, que son lot a toujours eu une destination commerciale et que l'aménagement de l'immeuble lors de la réhabilitation avait été réfléchi afin que l'activité de la boulangerie ne nuise pas aux copropriétaires.
Mme [S] qui conclut à la confirmation du jugement fait valoir que :
- le changement d'affectation de son lot était autorisé par le règlement lequel indique que la destination de l'immeuble est à usage professionnel, commercial et d'habitation,
- elle n'avait donc pas besoin de solliciter une autorisation de l'assemblée générale en ce sens et en refusant l'exercice de cette activité, l'assemblée générale a outrepassé ses pouvoirs,
- par ailleurs, ce changement d'affectation ne porte atteinte ni à la destination de l'immeuble, ni aux droits des autres copropriétaires,
- l'activité de restauration n'est pas prohibée par le règlement de copropriété puisqu'il est prévu une destination commerciale,
- le syndicat des copropriétaires ne démontre pas les nuisances effectives générées par l'activité de restauration rapide, les attestations des copropriétaires fournies par le syndicat étant de pure complaisance et établies pour servir les besoins de la cause,
- le lot n°25 dispose d'une porte qui donne directement dans la rue de sorte qu'aucune allée et venue de la clientèle n'aura lieu à l'intérieur de l'immeuble,
- l'immeuble est situé dans un quartier qui n'est plus considéré par les stéphanois comme calme et cossu et relevant d'un certain standing, s'agissant d'une zone de passage dans laquelle se situent déjà un supermarché ouvert 24h/24, un fast-food" et un restaurant.
Mme [S] se prévaut également de l'existence d'un l'abus de majorité et déclare que la décision de l'assemblée générale extraordinaire entraîne une rupture d'égalité entre les copropriétaires en faisant valoir qu'en vertu du règlement de copropriété, elle était libre de modifier l'affectation de ses parties privatives et que lorsque la société Farinier a décidé d'étendre son activité de boulangerie à celle de restauration rapide, cela n'a posé aucune difficulté aux autres occupants de l'immeuble.
Sur ce :
En application de l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965, le règlement de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance et fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l'administration des parties communes. Il énumère, s'il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative.
Il ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.
Par ailleurs, selon l'article 9 de la même loi, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot et use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.
En l'espèce, il est stipulé dans le règlement de copropriété que l'immeuble est destiné à l'usage professionnel, commercial et d'habitation.
Toutefois, cette définition générale doit s'interpréter à la lumière de l'ensemble des dispositions du règlement qui a prévu pour chaque lot une destination précise.
Or, il est stipulé que le lot N° 25 de Mme [S] est un local professionnel.
Un tel usage qui fait référence aux activités de cabinets médicaux, exercées dans différents locaux de l'immeuble ne saurait être assimilé à un usage commercial.
Il en résulte, que l'affectation du dit local à un usage commercial dés lors qu'il impliquait un changement de destination prévu par le règlement de copropriété nécessitait l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires, contrairement à ce qu'a retenu le premier juge.
Aux termes de la résolution litigieuse N°3, l'assemblée générale a décidé de ne pas autoriser Mme [S] à modifier la destination du lot 25 dont elle est propriétaire en lot à usage commercial.
Il est notamment exposé au titre des motifs que, alors que la seule entrée permettant d'accéder au lot N° 25 est l'entrée principale de l'immeuble empruntée par les patients des cabinets médicaux situés dans l'immeuble et des résidents, l'activité entrainera nécessairement des nuisances olfactives et sonores de nature à nuire à l'activité des cabinets médicaux et à la tranquillité des autres propriétaires, que la nature de l'activité commerciale proposée (restauration rapide/snack) ne correspond pas au standing de l'immeuble (allées et venues clientèle, stationnement dans le hall de l'immeuble, pas d'ouverture en façade, (harmonie architecturale), gestion des déchets de la clientèle (papiers, canettes, mégots, emballages, nourriture non consommée) et du restaurant (livraison marchandises, traitement des emballages, des huiles de friture, horaires d'ouverture, insonorisation) et qu'enfin, il existe dans le lot 25 deux regards d'eau usées pied de colonnes qui doivent rester accessibles pour permettre leur inspection, leur curage et désinfection en préventif et en curatif.
La cour rappelle que l'assemblée générale des copropriétaires est souveraine dans sa décision et qu'il ne peut lui être reproché d'avoir refusé l'exercice d'une activité non conforme à la destination du local considéré sauf à celui qui conteste la décision de caractériser de sa part un abus de majorité lequel peut se définir comme le fait de prendre une décision contraire à l'intérêt collectif et de nature à nuire à l'intérêt particulier d'un copropriétaire.
Il est mentionné dans le règlement de copropriété que les commerces exploités dans les locaux ne doivent être ni dangereux, ni insalubres, ni de nature à incommoder par le bruit ou les odeurs les autres occupants de l'immeuble.
En l'espèce, il n'apparaît guère discutable que la décision de Mme [S] de louer son local à une entreprise de restauration rapide consistant notamment à vendre des plats chauds type pizzas feu de bois ou produits frits représentait un risque de nuisances olfactives mais également sonores du fait d'une rotation importante de clients, venant souvent en voiture pour récupérer leurs plats, de nature à troubler la tranquillité et la jouissance des occupants de cet immeuble à vocation essentiellement d'habitation et d'activité médicale et dont un certain niveau de standing est par ailleurs attesté par les photographies produites aux débats.
Mme [S] se fonde par ailleurs sur la situation particulière de la société Fariner qui exploite un fonds de commerce de boulangerie au sein de la copropriété.
Toutefois, ainsi que rappelé ci-dessus, il n'est pas discuté que ce commerce pré-existait à la création de la copropriété de sorte que le moyen tiré de la rupture d'égalité entre les copropriétaires est inopérant pour caractériser un abus de majorité.
Il n'apparaît pas en outre démontré que l'activité de cette boulangerie pâtisserie, même assortie d'une activité de restauration rapide, soit de nature à générer les mêmes nuisances, au plan olfactif qu'un 'fast food' vendant des pizzas ou des produits frits.
Il ressort en outre des photographies, plans et attestations versés aux débats que l'entrée de ce commerce a été conçue dés l'origine sur le côté et non pas sur le cours Fauriel et qu'il s'agit d'un lot indépendant qui n'est surmonté par aucun autre lot professionnel à la différence du commerce exploité par le preneur de Mme [S] qui se trouve juste à côté d'une des entrées principales de l'immeuble de sorte que les deux activités ne peuvent être qualifiées de comparables.
Il n'est donc pas justifié d'un abus de majorité de l'assemblée générale dans le fait d'avoir refusé à Mme [S] l'autorisation de modifier son lot.
Il convient, infirmant le jugement, de débouter Mme [S] de sa demande en annulation de la résolution N° 3 de l'assemblée générale.
2. sur la demande de restitution au lot N° 25 de sa destination d'origine :
Il ressort de ce qui précède que Mme [S] n'a pas été autorisée par l'assemblée générale des copropriétaires à modifier la destination professionnelle de son lot N° 25 en lot à usage commercial.
Il convient par voie de conséquence, réformant le jugement, de condamner Mme [S] à restituer à ce lot sa destination d'origine et ce dans le délai de six mois suivant la signification de la présente décision et d'assortir cette injonction du prononcé d'une astreinte selon les modalités définies au dispositif de la présente décision.
3. sur la demande d'annulation de la résolution 4 :
Au delà des moyens commun tendant à l'annulation des deux résolutions et de l'assemblée générale dans son ensemble tirés de ce qu'elle aurait excédé ses pouvoirs en refusant une autorisation qui n'avait pas lieu d'être, moyen qui a été rejeté plus haut, Mme [S] conclut plus précisément à l'annulation de la résolution n°4 pour violation des dispositions des articles 9 et 17 du décret du 17 mars 1967 au motif qu'elle porte sur plusieurs objets et sur des travaux de nature différentes qui auraient dû faire chacun l'objet d'une résolution et d'un vote distinct.
Le syndicat des copropriétaires soutient que la résolution N° 4 ne contient qu'un seul objet à savoir l'autorisation de travaux sur des parties communes en vue d'exploiter un snack est régulière.
Par des motifs que la cour adopte, le premier juge au visa des articles 9 et 17 du décret du 17 mars 1967 a relevé que la résolution N° 4 portait sur plusieurs objets et des travaux de nature différente, et donc d'objets différents, s'agissant d'une part, de travaux d'installation de gaines d'extraction et d'ouverture en façade susceptibles d'affecter les parties communes ou l'esthétique de l'immeuble et d'autre part, de modification des regards d'eau usées situés à l'intérieur du lot.
Il en a justement déduit que ces travaux soumis au vote de l'assemblée générale devaient faire l'objet de votes distincts et le jugement est confirmé en ce qu'il a prononcé pour ce motif la nullité de la résolution N° 4.
4. sur la demande de remise en état des parties communes et des parties extérieures de l'immeuble:
A l'appui de sa demande de remise en état, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble fait valoir que, sans autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires, Mme [S] a fait poser des appliques à LED sur la façade et modifier les ouvrants en installant une porte en lieu et place d'une fenêtre, ce qui conduit à rompre l'harmonie de l'immeuble et modifie son aspect extérieur, et qu'elle a endommagé la façade de l'immeuble en réalisant les dits travaux.
Mme [S] fait valoir en réplique que le syndicat des copropriétaires ne justifie d'aucune modification de l'aspect des parties communes, que la modification des ouvertures n'affecte pas l'aspect extérieur de l'immeuble, que la porte qu'elle a posée respecte le code esthétique de l'immeuble et qu'elle n'avait donc aucune autorisation à solliciter pour la réalisation de tels travaux.
Sur ce :
En application de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, les travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble doivent être autorisés par l'assemblée générale des copropriétaires et cette disposition est rappelée par le règlement de copropriété (page 24) qui dispose que 'tout ce qui concerne l'aspect des parties communes même s'il s'agit de parties communes comme les fenêtres, balcons et portes palières ne pourra être modifié sans l'autorisation de l'assemblée générale'.
En l'espèce, il ressort des constats et photographies produits que Mme [S] a fait effectuer dans son lot des travaux ayant consisté à remplacer une fenêtre par une porte et à poser des appliques LED sur la façade.
Par ailleurs, il est justifié de dégradations sur la façade à l'occasion de ces travaux puisque des trous ont été relevés autour d'une fenêtre.
Ces travaux affectent la façade de l'immeuble, partie commune, et, s'agissant du remplacement d'une fenêtre par une porte, ont pour effet de porter atteinte à l'harmonie esthétique de l'immeuble dont il est justifié par ailleurs qu'il présente un intérêt patrimonial certain.
Mme [S] n'a obtenu aucune autorisation pour réaliser les dits travaux.
Il convient dé lors, réformant le jugement, de la condamner à procéder aux travaux de reprise nécessaires et ce dans le délai de six mois suivant la signification de la présente décision et d'assortir cette injonction du prononcé d'une astreinte selon les modalités définies au dispositif de la présente décision.
5. sur les autres demandes, les dépens et l'article 700 du code de procédure civile :
Dés lors qu'il est fait droit aux prétentions du syndicat des copropriétaires, il ne peut être considéré que son action est abusive et il convient, confirmant le jugement, de débouter Mme [S] de sa demande en dommages et intérêts formée à ce titre.
Le jugement est infirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à l'application de l'article 700 du code de procédure civile.
La cour estime que l'équité commande de faire application de l'article 700 du code de procédure civile au profit du syndicat des copropriétaires de l'immeuble 'la [Adresse 6]' et lui alloue à ce titre la somme de 4.000 €.
Les dépens de première instance et d'appel sont à la charge de Mme [S] qui succombe en ses prétentions.
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Confirme le jugement en ce qu'il a :
- annulé la résolution N° 4 de l'assemblée générale extraordinaire du 11 octobre 2019,
- débouté Mme [S] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.
Infirme le jugement en toutes ses autres dispositions.
statuant de nouveau et y ajoutant,
Déboute Mme [G] [S] de ses demandes tendant à annuler dans son ensemble l'assemblée générale extraordinaire du 11 octobre 2019 et la résolution N° 3 de la dite assemblée générale ;
Condamne Mme [G] [S] :
- à restituer à son lot N 25 sa destination d'origine, soit une destination professionnelle,
- à procéder :
- à la remise en état des ouvertures,
- à la suppression des appliques à LED installées sur la façade de l'immeuble sans autorisation de l'assemblée générale,
- à la remise en état de la façade de l'immeuble dégradée lors du changement des ouvertures,
Dit que ces condamnations devront être exécutées dans le délai de six mois suivant la signification de la présente décision.
Dit que ces condamnations sont assorties d'une astreinte de 100 € par jour de retard, passé le délai de six mois suivant la signification de l'arrêt, qui court pendant un délai de douze mois ;
Condamne Mme [G] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble 'la [Adresse 6]' la somme de 4.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;
Condamne Mme [G] [S] aux dépens de première instance et d'appel.
La greffière, Le Président,
