N° RG 20/06387 - N° Portalis DBVX-V-B7E-NHVV
Décision :
TJ de TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON
Au fond
du 14 octobre 2020
RG : 17/02224
ch n°1 cab 01A
[P]
[O]
[P]
C/
[E]
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE LYON
1ère chambre civile B
ARRET DU 24 Janvier 2023
APPELANTS :
Mme [L] [P] épouse [O]
née le 28 Décembre 1975 à [Localité 12] (13)
[Adresse 3]
[Localité 9]
Représentée par Me Julie BEUGNOT et Me Raphaël BERGER de la SELARL BERGER AVOCATS ET ASSOCIES, avocat au barreau de LYON, toque : 238
M. [I] [O]
né le 06 Août 1971 à [Localité 10] (69)
[Adresse 3]
[Localité 9]
Représenté par Me Julie BEUGNOT
Représenté par Me Julie BEUGNOT et Me Raphaël BERGER de la SELARL BERGER AVOCATS ET ASSOCIES, avocat au barreau de LYON, toque : 238
M. [X] [P]
né le 18 Septembre 1964 à [Localité 11]
[Adresse 1]
[Localité 9]
Représenté par Me Julie BEUGNOT et Me Raphaël BERGER de la SELARL BERGER AVOCATS ET ASSOCIES, avocat au barreau de LYON, toque : 238
INTIME :
M. [Y] [E]
né le 19 Août 1952 à [Localité 9]
[Adresse 2]
[Localité 9]
Représenté par Me Laurent LIGIER de la SCP ELISABETH LIGIER DE MAUROY & LAURENT LIGIER AVOUÉS ASSOCIÉS, avocat au barreau de LYON, toque : 1983
Représenté par Me Cécile LEBEAUX, avocat au barreau de LYON, toque : 1295
* * * * * *
Date de clôture de l'instruction : 20 Janvier 2022
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 24 Octobre 2022
Date de mise à disposition : 24 Janvier 2023
Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :
- Olivier GOURSAUD, président
- Stéphanie LEMOINE, conseiller
- Bénédicte LECHARNY, conseiller
assistés pendant les débats de Séverine POLANO, greffier
A l'audience, un membre de la cour a fait le rapport, conformément à l'article 804 du code de procédure civile.
Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Olivier GOURSAUD, président, et par Elsa SANCHEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
* * * *
FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES
M. et Mme [O] sont propriétaires d'une maison d'habitation sise, [Adresse 3], située sur les parcelles cadastrées [Cadastre 6] et [Cadastre 7].
M. [P] est propriétaire d'une maison d'habitation sise, [Adresse 1], située sur les parcelles cadastrées [Cadastre 8] et [Cadastre 5]. Les parcelles [Cadastre 7] et [Cadastre 8] sont contigües.
Au nord des propriétés des époux [O] et de M. [P] se situe la parcelle cadastrée [Cadastre 4] appartenant à M. [E] et sur laquelle est érigée une ancienne grange adossée à un mur séparatif mitoyen avec les parcelles [Cadastre 8], [Cadastre 7] et [Cadastre 6].
M. [E] a souhaité vendre sa parcelle à la société Lapierre investissement, qui a conditionné l'acquisition à l'obtention d'un permis de construire définitif. Celui-ci a été accordé par le maire d'[Localité 9] par arrêté du 15 septembre 2016. Le permis de construire autorisait la démolition de la grange.
Par jugement du 26 avril 2018, le tribunal administratif, saisi par requête des époux [O] et de M. [P] a annulé le permis de construire. La société Lapierre investissement a saisi le Conseil d'Etat. Par arrêt du 17 décembre 2018, le Conseil d'Etat n'a pas admis le pourvoi.
Par acte d'huissier de justice du 17 février 2017, les époux [O] et M. [P] ont assigné M. [E] devant le tribunal de grande instance de Lyon.
Par jugement du 14 octobre 2020 le tribunal judiciaire de Lyon a :
- dit que le mur de clôture en limite séparative des parcelles situées à [Localité 9] et cadastrées d'une part [Cadastre 4], et d'autre part, [Cadastre 6], [Cadastre 7] et [Cadastre 5], [Cadastre 8], est mitoyen jusqu'à 2,50 m de hauteur, et privatif au-delà, au profit du propriétaire de la construction appuyée sur le rehaussement,
- débouté la demande de cession forcée pour un prix de 373,55 € de la mitoyenneté de l'exhaussement des murs de la grange au profit des époux [O] et de M. [P], le prix devant inclure, en outre, la moitié du coût de la construction de l'exhaussement, estimé au jour de l'acquisition, au vu de son état,
- rejeté toutes les autres demandes.
Par déclaration du 18 novembre 2020, M et Mme [O] et M. [P] ont relevé appel du jugement.
Au terme de leurs dernières conclusions, notifiées le 29 juillet 2021, les époux [O] et M. [P] demandent à la cour de :
- Réformer le jugement du 14 octobre 2020 du tribunal judiciaire de Lyon en toutes ses dispositions,
Et, statuant à nouveau,
A titre principal,
- Dire et juger que le mur de clôture et de la grange, ainsi que toutes autres constructions en limite séparative des parcelles situées à [Localité 9] et cadastrées, d'une part [Cadastre 4] et d'autre part, [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 5] et [Cadastre 8] sont mitoyens sur toutes leurs hauteurs et longueurs,
Subsidiairement,
- Dire et juger qu'ils sont fondés à solliciter l'acquisition forcée de la mitoyenneté de l'exhaussement privatif à M. [E] des murs de la grange et de toutes constructions en limite séparative, au-delà d'une hauteur de 2,50 mètres,
- Ordonner la cession forcée de la mitoyenneté de l'exhaussement des murs de la grange, de toutes constructions en limite séparative, au-delà d'une hauteur de 2,50 mètres privatif à M. [E] à leur profit, chacun pour ce qui les concerne pour un prix de 373,55€ qu'ils assumeront solidairement,
Très subsidiairement,
- Ordonner la cession forcée de la mitoyenneté de l'exhaussement des murs de la grange, de toutes constructions en limite séparative, au-delà d'une hauteur de 2,50 mètres privatif à M. [E] à leur profit, chacun pour ce qui les concerne pour un prix de 905,25€ qu'ils assumeront solidairement,
Infiniment subsidiairement,
- Ordonner la cession forcée de la mitoyenneté de l'exhaussement des murs de la grange, de toutes constructions en limite séparative, au-delà d'une hauteur de 2,50 mètres privatif à M. [E] à leur profit, chacun pour ce qui les concerne, pour un prix qui sera arbitré par la cour,
Infiniment subsidiairement et avant dire-droit,
- Ordonner en tant que de besoin et avant dire-droit, une mesure d'instruction afin que soit désigné un expert avec pour mission de déterminer le prix auquel la cession forcée de la mitoyenneté doit intervenir, suivant les termes de la mission proposée supra,
En tout état de cause,
- Dire et juger qu'aucun des copropriétaires du mur mitoyen ne peut, sans l'autorisation de l'ensemble de ses copropriétaires, réduire sa hauteur,
- Débouter M. [E] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions,
- Condamner M. [E] à leur payer la somme de 15 000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, qui seront distraits au profit de Me Berger, avocat au barreau de Lyon, sur son affirmation de droit.
Au terme de ses dernières conclusions, notifiées le 14 mai 2021, M. [E] demande à la cour de :
A titre principal,
- Réformer le jugement du 14 octobre 2020 en ce qu'il a débouté la demande de cession forcée pour un prix de 373,55€ de la mitoyenneté, le prix devant inclure en outre la moitié du coût de la construction de l'exhaussement estimé au jour de l'acquisition au vu de son état,
- Rejeter la demande de cession forcée,
- Confirmer le jugement du 14 octobre 2020 en ce qu'il a dit que le mur séparatif était mitoyen jusqu'à 2,50 mètres à son profit,
- Débouter les consorts [P] et [O] de toutes leurs demandes,
A titre subsidiaire,
- Rejeter la demande de fixation du prix par une expertise qui serait ordonnée avant dire-droit,
- Débouter les consorts [P] et [O] de toutes leurs demandes,
En tout état de cause,
- Rejeter les demandes de condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamner solidairement les consorts [P] et [O] à lui verser la somme de 5 000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens qui seront distraits au profit de Me Lebeaux, avocat au barreau de Lyon, sur son affirmation de droit.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 20 janvier 2022.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.
MOTIFS
1. Sur le caractère mitoyen ou privatif du mur séparatif
Les consorts [O]- [P] demandent que le caractère mitoyen du mur soit retenu sur toute sa hauteur et toute sa longueur.
M. [E] conclut au rejet de cette demande. Il fait valoir qu'un document intitulé 'règlement de surcharge", établi au XIX° siècle entre son auteur, M. [C], et celui des consorts [O]-[P], M. [F], établirait l'absence de mitoyenneté de l'exhaussement du mur.
Les appelants contestent la valeur probatoire de ce document, dès lors qu'il serait rédigé et signé exclusivement par M. [C] et qu'il n'est pas daté.
Les consorts [O]-[P] font par ailleurs valoir que M. [E] tient ses droits d'un acte de vente du 20 février 1922, dont il ressort que les fonds sont mitoyens. Ce dernier conteste être lié à l'acte de vente de 1922.
M. [E] estime encore qu'en l'absence de titre exprès et de preuve d'une surélévation à frais commun ou d'acquisition de la mitoyenneté, la partie haute du mur lui appartient, dès lors qu'elle a été réalisée par son auteur. Par ailleurs, il fait valoir que c'est sa famille qui a assumé l'entretien du mur et les grosses réparations.
Les consorts [O]-[P] observent que M. [E] ne les a jamais sollicités pour accéder à leur parcelle afin d'assurer l'entretien du mur, qui est en mauvais état, ce qui démontrerait une absence d'entretien.
Réponse de la cour
Ainsi que l'ont justement retenu les premiers juges, par des motifs que la cour adopte expressément, il ressort:
- des actes de vente des parcelles litigieuses de 1855 et de 1937, que M. [F], puis les consorts [T], puis M et Mme [B] [P], puis les consorts [P]-[O], sont propriétaires mitoyens des murs des maisons et hangars anciennement Gaillard-Giraud, puis de M. [Y] [E],
- de l'expédition d'un acte sous seing privé intervenu entre M. [C], auteur de M. [E], et M. [F], auteur des consorts [O]-[U], intitulé 'règlement de surcharge', enregistré le 5 novembre 1878, que le mur mitoyen d'une hauteur de 2,50m séparant leurs parcelles a été surélevé et que cette surélévation est privative à celui qui a fait la construction, sauf si l'autre acquiert la mitoyenneté moyennant paiement,
que le mur séparant les propriétés [O]-[P] et [E] est mitoyen jusqu'à 2,50 m de hauteur et privatif au-delà, au profit du propriétaire ayant réalisé le réhaussement.
Il est ajouté que si le 'règlement de surcharge' précité n'est pas daté, il a été enregistré le 5 novembre 1878 et l'extrait du registre d'enregistrement des actes sous-seing privés du bureau de Saint-Cyr au Mont d'Or mentionne qu'il est daté du 30 avril 1878, de sorte qu'il a date certaine.
Par ailleurs, si M. [E] n'est en mesure de produire qu'une expédition de cet acte, qui ne contient que la signature de M. [C], il y a lieu de relever que le contenu de l'acte fait état d'un accord intervenu entre MM [F] et [C], que sont mentionnées toutes les dimensions des surélévations auxquelles a procédé M. [F], ainsi que des dispositions en sa faveur sur les eaux pluviales et, notamment, l'indemnité qui lui est due à ce titre, ainsi que le coût précis de l'acquisition de la mitoyenneté des parties surélevées du mur. Enfin, cet acte a été enregistré.
L'ensemble de ces éléments constitue autant d'indices permettant d'établir que l'original du règlement de surcharge, qui constitue un accord entre M. [C] et M. [F], portait la signature des deux parties et a force obligatoire entre elles.
En conséquence, nonobstant la mention de la mitoyenneté du mur dans les actes de cession postérieurs, qui est partiellement exacte, il y a lieu de retenir, par confirmation du jugement, que le mur séparant les propriétés des consorts [O]-[P] et de M. [E] est mitoyen jusqu'à 2,50 mètres de hauteur et privatif au-delà, au profit du propriétaire de la construction appuyée sur le réhaussement.
Aux termes du règlement de surcharge précité, c'est M. [C], l'auteur de M. [E], qui a réalisé l'exhaussement. Ainsi, la partie du mur séparatif, au-delà de 2,50 m, sur laquelle est appuyée la grange de M. [E], figurant en A, B, C, D sur le plan annexé au règlement de surcharge, lui est privative.
2. Sur l'acquisition forcée de la mitoyenneté
Les consorts [O]-[P] demandent d'acquérir la mitoyenneté du mur de la grange, ainsi que toutes autres constructions en limite séparative des parcelles. Ils soutiennent que le droit d'acquérir la mitoyenneté a un caractère absolu et discrétionnaire.
M. [E] fait valoir que la demande de cession forcée de la mitoyenneté des murs de la grange ou de toutes constructions en limite séparative doit être rejetée car constitutive d'un abus de droit.
S'agissant du prix d'acquisition de la mitoyenneté, les consorts [O]-[P] se basent sur le document que M. [C], auteur de M. [E], a soumis à la signature de son voisin de l'époque, M. [F], auteur des appelants, ayant fixé le prix à la somme de 192,74 francs en 1878 (soit 747,10 €). Ils demandent que ce prix de cession de la mitoyenneté soit amputé a minima de 50 % au titre de la vétusté, de sorte que le prix final de l'acquisition serait de 373,55€.
Réponse de la cour
Selon l'article 660 du code civil, le voisin qui n'a pas contribué à l'exhaussement peut en acquérir la mitoyenneté en payant la moitié de la dépense qu'il a coûté et la valeur de la moitié du sol fourni pour l'excédent d'épaisseur, s'il y en a. La dépense que l'exhaussement a coûté est estimée à la date de l'acquisition, compte tenu de l'état dans lequel se trouve la partie exhaussée du mur.
Cependant, cette disposition n'est que supplétive de la volonté des parties et si une convention a prévu le montant de l'indemnité, elle leur tient lieu de loi.
A titre liminaire, il y a lieu d'observer que si l'exercice du droit de mitoyenneté comme celui du droit de se clore, composantes du droit de propriété, sont susceptibles d'abus, M. [E] ne démontre pas que la demande des appelants est exercée dans l'intention de lui nuire. Il ne peut en effet être déduit du fait que le permis de construire qu'il avait obtenu sur sa parcelle ait été annulé à leur requête, qu'ils sont animés par une intention de lui nuire ou de nuire à ses projets immobiliers.
En conséquence, il n'existe pas d'obstacle à l'acquisition forcée de la mitoyenneté.
En l'espèce, le règlement de surcharges précité stipule que si l'auteur des consorts [O] [P] souhaite acquérir la mitoyenneté de la partie du mur exhaussée par l'auteur de M. [E], il est tenu de rembourser la moitié des frais engagés pour sa modification, laquelle est chiffrée en 1878, à la somme de 192,74 francs.
Cette indemnité, expressément chiffrée dans la convention liant les parties, exclut de fait l'application des dispositions de l'article 660 du code civil précitées pour évaluer le coût de la cession.
En conséquence, par infirmation du jugement, il convient d'ordonner l'acquisition forcée de la mitoyenneté des réhaussements du mur séparatif appartenant à M. [E], au prix conventionnellement fixé.
Il n'est pas contesté entre les parties que le prix conventionnellement fixé à la somme de 192,74 francs, correspond à la somme de 747,10 euros, selon le convertisseur de monnaie de l'INSEE à partir de 1901.
En revanche, contrairement à ce qui est soutenu par les appelants, l'ancienneté du prix ne commande pas d'appliquer un coefficient de vétusté.
Au regard de l'ensemble de ces éléments, il convient d'ordonner l'acquisition forcée de la mitoyenneté de l'exhaussement des murs de la grange et de toutes constructions en limite séparative, au-delà d'une hauteur de 2,50 m, privatifs à M. [E], au profit des consorts [O]-[P], au prix de 747,10 euros qu'ils assumeront solidairement. Le jugement est infirmé de ce chef.
3. Sur les autres demandes
Le jugement est confirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.
En appel, M. [E], partie perdante au principal, est condamné aux dépens et à payer aux consorts [O] [P],la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Me Pousset-Bougère, avocat, qui en a fait la demande, est autorisé à recouvrer directement à l'encontre de M et Mme [H] les dépens dont il aurait fait l'avance sans avoir reçu provision.
PAR CES MOTIFS
LA COUR,
Confirme le jugement déféré sauf en ce qu'il rejette la demande de cession forcée pour un prix de 373,55 euros, de la mitoyenneté de l'exhaussement des murs de la grange au profit de Mme [L] [P] épouse [O], de M. [I] [O], et de M. [X] [O],
Statuant à nouveau de ces chefs et y ajoutant,
Ordonne la cession forcée de la mitoyenneté de l'exhaussement des murs de la grange, et de toutes constructions en limite séparative, au-delà d'une hauteur de 2,50 m, privatifs à M. [Y] [E], au profit de Mme [L] [P] épouse [O], de M. [I] [O], et de M. [X] [O], pour un prix de 747,10 euros qu'ils assumeront solidairement,
Condamne M. [Y] [E] à payer à Mme [L] [P] épouse [O], M. [I] [O], et M. [X] [O] la somme globale de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne M. [Y] [E] aux dépens d'appel,
Autorise Me Cécile Lebeaux, avocat, qui en a fait la demande, à recouvrer directement les dépens dont elle aurait fait l'avance sans avoir reçu provision.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
