N° RG 20/05220 - N° Portalis DBVX-V-B7E-NFAW
Décision du
TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de LYON
Au fond
du 09 septembre 2020
RG : 16/14043
chamb 9 cab 09G
[O]
C/
[B]
S.A.S. [B] & ASSOCIES NOTAIRES
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE LYON
1ère chambre civile B
ARRET DU 10 Janvier 2023
APPELANT :
M. [K] [O]
né le [Date naissance 1] 1979 à [Localité 4] (69)
[Adresse 2]
[Localité 6]
Représenté par Me Gaël SOURBE de la SCP BAUFUME ET SOURBE, avocat au barreau de LYON, toque : 1547
Assisté de Me Emmanuel RAVANAS de la SELEURL ERAVANAS - AVOCAT, avocat au barreau de PARIS
INTIMES :
Me [U] [B] notaire associé de la SAS GINO & ASSOCIES, titulaire d'un Office notarial
[Adresse 5]
[Localité 4]
Représenté par Me Roger TUDELA de la SAS TUDELA ET ASSOCIES, avocat au barreau de LYON, toque : 1813
Assistée de Me Jean-jacques RINCK de la SCP BAULIEUX-BOHE-MUGNIER-RINCK, avocat au barreau de LYON, toque : 719
La S.A.S. [B] & ASSOCIES, titulaire d'un Office notarial
[Adresse 5]
[Localité 4]
Représentée par Me Roger TUDELA de la SAS TUDELA ET ASSOCIES, avocat au barreau de LYON, toque : 1813
Assistée de Me Jean-jacques RINCK de la SCP BAULIEUX-BOHE-MUGNIER-RINCK, avocat au barreau de LYON, toque : 719
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Date de clôture de l'instruction : 18 Novembre 2021
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 27 Juin 2022
Date de mise à disposition : 04 Octobre 2022 prorogée au 10 Janvier 2023, les avocats dûment avisés conformément au code de procédure civile
Audience tenue par Olivier GOURSAUD, président, et Stéphanie LEMOINE, conseiller, qui ont siégé en rapporteurs sans opposition des avocats dûment avisés et ont rendu compte à la Cour dans leur délibéré,
assistés pendant les débats de Myriam MEUNIER, greffier
A l'audience, un des membres de la cour a fait le rapport, conformément à l'article 804 du code de procédure civile.
Composition de la Cour lors du délibéré :
- Olivier GOURSAUD, président
- Laurence VALETTE, conseiller
- Stéphanie LEMOINE, conseiller
Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Olivier GOURSAUD, président, et par Elsa SANCHEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
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EXPOSE DU LITIGE
M. [Y] [O] est décédé le [Date décès 3] 2011 laissant pour lui succéder son épouse, Mme [E] [D], et ses trois enfants issus de précédentes unions, MM. [V], [K] et [G] [O].
Me [U] [B], notaire au sein de la SCP [U] [B], [H] [B] et [L] [B]-[A], a été mandaté pour procéder au règlement de cette succession, étant relevé que l'interlocuteur de la succession était Me [L] [B]-[A]. Sous son office, un acte de liquidation a été signé le 21 décembre 2011, au titre duquel M. [K] [O] s'est vu attribuer 876 parts de la SCI Immeuble [Adresse 7] valorisées à la somme de 248 354,76 euros, soit une valeur par part sociale de 283,51 euros, pour le remplir d'une partie de ses droits successoraux, s'élevant à la somme totale de 374 023,07 euros.
Postérieurement au partage, M. [K] [O] a, le 23 janvier 2015, mandaté le cabinet Ernst & Young aux fins de procéder à l'estimation de la valeur de marché des parts de cette société. Le cabinet comptable a estimé la valeur unitaire des parts sociales à 160 euros, soit un total de 140 160 euros. Estimant avoir été lésé dans le partage, M. [K] [O] a, par lettre du 15 avril 2016, proposé à ses cohéritiers de rétablir l'égalité, en prélevant une somme de 110 000 euros sur le prix de vente à venir d'une propriété, située à [Localité 8], dépendant de la succession.
Il a parallèlement adressé copie de cette lettre à Me [U] [B] et lui a demandé la manière dont il pensait possible de rééquilibrer les choses.
En l'absence de réponse de sa part et considérant que ce dernier avait manqué à son devoir de conseil en ne procédant pas aux vérifications requises pour la valorisation des parts de la SCI Immeuble [Adresse 7], M. [K] [O] a, par acte d'huissier de justice du 28 novembre 2016, fait assigner Me [U] [B] et la SCP [U] [B], [H] [B] et [L] [B]-[A] devant le tribunal de grande instance de Lyon, aux fins, notamment, de les voir condamner in solidum à lui payer la somme de 57 202,80 euros à titre de dommages-intérêts, en réparation de son préjudice.
Par jugement du 9 septembre 2020, le tribunal judiciaire de Lyon a :
- débouté M. [O] de l'ensemble de ses demandes,
- dit n'y avoir lieu d'assortir le jugement de l'exécution provisoire,
- condamné M. [O] à payer à Me [B] et la SCP [U] [B], [H] [B] et [L] [B]-[A], la somme de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné M. [O] à supporter les dépens.
Par déclaration du 29 septembre 2020, M. [O] a interjeté appel de l'ensemble des chefs du jugement.
Suivant une ordonnance du 4 mars 2021, le conseiller de la mise en état a débouté M. [K] [O] de sa demande d'expertise.
Au terme de conclusions notifiées le 10 septembre 2021, M. [O] demande à la cour de:
- le déclarer recevable et bien-fondé en son appel,
- infirmer le jugement rendu le 9 septembre 2020 par le tribunal judiciaire de Lyon en ce qu'il l'a débouté de l'ensemble de ses demandes ; en ce qu'il a dit n'y avoir lieu d'assortir le jugement de l'exécution provisoire ; en ce qu'il l'a condamné à payer à Me [U] [B] et la SCP [U] [B], [H] [B] & [L] [B]-[A], immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Lyon sous le numéro 379 174 782, la somme de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; et en ce qu'il l'a condamné à supporter les dépens de l'instance et autorisé Me Jean-Jacques Rinck à les recouvrer directement contre la partie condamnée,
Statuant à nouveau,
A titre principal,
- dire et juger que Me [U] [B] et la SCP [U] [B], [H] [B] & [L] [B]-[A] ont manqué à leur obligation professionnelle et notamment à leur devoir de conseil à l'égard de M. [K] [O], engageant leur responsabilité délictuelle,
- dire et juger qu'il a subi un préjudice direct, réel et certain du fait de la surévaluation des parts sociales de la SCI [Adresse 7] par Me [U] [B] et la SCP [U] [B], [H] [B] & [L] [B]-[A],
- dire et juger que son préjudice est la conséquence directe du manquement de Me [U] [B] et la SCP [U] [B], [H] [B] et [L] [B]-[A] à leur devoir de conseil,
En conséquence,
- condamner in solidum Me [U] [B] ainsi que la SCP [U] [B], [H] [B] et [L] [B]-[A] à verser à M. [K] [O] une somme de 90 674,76 en réparation de son préjudice,
A titre subsidiaire, si la cour devait s'estimer insuffisamment éclairée sur la valorisation des parts
litigieuses,
- désigner tout expert qu'il lui plaira, à l'exception de tout expert dépendant du ressort de la cour d'appel de Lyon, aux fins de valorisation des 876 parts sociales de la SCI Immeuble [Adresse 7] dépendant de la succession de [Y] [O] au jour du partage du 21 décembre 2011 ou à la date la plus proche de celui-ci,
- dire et juger que les frais d'expertise seront avancés par Me [U] [B] et la SCP [U] [B], [H] [B] & [L] [B]-[A],
En tout état de cause,
- condamner in solidum Me [U] [B] et la SCP [U] [B], [H] [B] & [L] [B]-[A] à lui payer la somme de 14 920 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner in solidum Me [U] [B] et la SCP [U] [B], [H] [B] & [L] [B]-[A] aux entiers dépens de la première instance et de l'appel.
Au terme de conclusions notifiées le 29 janvier 2021, Me [B] et la SAS [B] et Associés demandent à la cour de :
- confirmer le jugement rendu le 9 septembre 2020 en ce qu'il a débouté M. [O] de l'intégralité de ses prétentions dirigées à leur encontre,
- condamner M. [O] à leur payer la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- le condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel, ces derniers distraits au profit de la SAS Tudela & Associés, sur son affirmation de droit conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 18 novembre 2021.
Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé aux conclusions précitées, en application de l'article 455 du code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DECISION
1. Sur la responsabilité du notaire
M. [K] [O] fait valoir que:
- le notaire devait s'assurer de la valorisation exacte des parts de la SCI [Adresse 7] en procédant aux investigations utiles et notamment en s'adjoignant l'aide d'experts, ce qui n'a pas été fait malgré les demandes de certains des héritiers,
- le notaire est tenu d'effectuer toutes les investigations utiles, y compris des activités d'évaluation des biens,
- la valorisation des parts dans l'acte de liquidation partage du 21 décembre 2011 s'est faite par référence à l'évaluation sur la base d'un prix au mètre carré proposé par Me [L] [B], qui n'était pas conforme au prix du marché,
- l'évaluation des actifs successoraux relève de la responsabilité du notaire en charge du règlement de la succession, qui doit fournir une valorisation exacte des parts,
- quand l'évaluation est complexe, le notaire doit s'adjoindre les services d'experts,
- Me [U] [B] est responsable des faits commis par l'un de ses collaborateurs, en l'occurrence Me [L] [B]-[A],
- le notaire a manqué à son devoir de conseil en n'attirant pas l'attention des héritiers sur l'importance de la valorisation des parts,
- la faute commise par le notaire a entraîné une rupture d'égalité entre lui-même et les autres héritiers,
- la responsabilité du notaire n'est pas subsidiaire, de sorte qu'il n'est pas nécessaire qu'il introduise une action à l'encontre des autres héritiers afin de rééquilibrer le partage,
- il a mandaté un expert foncier et un expert comptable afin qu'ils évaluent les parts de la SCI [Adresse 7], qui retiennent une valorisation entre 180 et 230 euros la part au 31 décembre 2011, selon qu'est appliquée la méthode par le rendement ou par comparaison,
- la valeur des 876 parts sociales qu'il a reçues auraient dû être valorisées à la somme de 157 680 euros, selon la méthode par le rendement, et à celle de 203 232 euros, selon la méthode par comparaison, la première méthode apparaissant au demeurant la plus adaptée au vu du fonctionnement de la SCI dont les lots sont loués en vue de générer des revenus,
- la valorisation erronée de la part à hauteur de 283, 51 euros dans l'acte de liquidation partage, soit la somme totale de 248 354,76 euros, lui a causé un préjudice d'un montant de 90 674,76 euros.
Me [U] [B] et la SCP de notaires font valoir que :
- il n'a pu obtenir ni des héritiers, ni de la gérance, les renseignements et les éléments comptables permettant de valoriser précisément les parts de la société,
- en l'absence de documents comptables, il a proposé aux héritiers un chiffre basé sur une valeur au m2 de 2 500 euros et ces derniers ont régularisé un acte de liquidation-partage le 21 décembre 2011,
-le cabinet Ernst&Young, qui a rendu un rapport de valorisation, des parts de la SCI moindre que l'évaluation retenue dans l'acte notarié, a été mandaté postérieurement à la signature de l'acte de partage par M. [K] [O],
- il ne peut en être fait au grief au notaire alors qu'il n'a pas participé à l'évaluation des actifs de la succession, sa mission se bornant à faire l'inventaire des biens,
- il incombait aux héritiers de faire les démarches nécessaires,
- l'évaluation a été faite par les héritiers eux-mêmes et d'un commun accord, qui s'est manifesté par la signature de l'acte de liquidation partage,
- l'évaluation faite par le cabinet Ernst&Young quatre ans après le partage n'est pas probante.
Réponse de la cour
Il résulte de l'article 1382 devenu 1240 du code civil, que le notaire est tenu d'informer et d'éclairer les parties sur la portée et les effets, ainsi que sur les risques de l'acte auquel il prête son concours. Cette obligation doit prendre en considération les mobiles des parties, lorsque le notaire en a eu précisément connaissance.
En l'espèce, il ressort de l'acte de liquidation-partage du 21 décembre 2011 ayant pour objet la liquidation et le partage de la succession de [Y] [O], rédigé par Me [U] [B], que les droits des parties, à savoir Mme [E] [O], M. [V] [O], M. [K] [O] et M. [G] [O] s'élèvent à égalité à la somme de 374 023, 07 euros, de telle sorte que l'acceptation, par chaque copartageant, du lot qui lui est échu est conditionnée par le fait qu'il a bien cette valeur.
Ainsi que le relève le notaire, il ressort des échanges entre les parties qu'il n'a pas été possible de recueillir des éléments comptables précis afin de valoriser la SCI [Adresse 7].
Cependant, selon un courriel du 12 mars 2011, Me [L] [B], dont il n'est pas contesté qu'elle était à l'époque collaboratrice au sein de la SCP de notaires, a proposé à l'ensemble des copartageants que les 876 parts de la SCI [Adresse 7], qui vont par la suite être attribuées à M. [K] [O], soient estimées sur une base de 2 500 euros par mètre carré, soit après déduction du passif, à la somme totale de 298 970,16 euros.
Si par courriels du 12 septembre et du 9 décembre 2011, M. [V] [O] a posé des questions quant à la méthode d'évaluation retenue par Me [L] [B], force est de constater que dès le 12 novembre 2011, M. [K] [O] a indiqué qu'il souhaitait 'récupérer la totalité de cette SCI d'attribution et donc de tous ses lots' et que la valorisation finalement retenue dans l'acte de liquidation-partage du 21 décembre 2011 n'a pas été modifiée par rapport à celle initialement proposée par Me [L] [B], sans qu'il ne soit apporté aucune explication de la part des intimés sur la façon dont il a été procédé à cette estimation.
Il en résulte que Me [L] [B], collaboratrice au sein de la SCP de notaires, a procédé elle-même à l'évaluation de cet actif de la succession, sans s'adjoindre les services d'un professionnel du secteur. Par conséquent, il doit être considéré que contrairement à ce que Maître [U] [B] allègue, il a participé, en sa qualité de rédacteur de l'acte, à cette évaluation, peu important que cette mission ne lui incombe pas.
Or, ainsi qu'il a été précédemment relevé, l'égalité entre les copartageants étant essentielle, il appartenait au notaire d'informer les parties de l'importance de la valorisation de chacun des lots, et en particulier des parts de la SCI concernée.
Il est constant entre les parties que l'estimation des parts de la SCI [Adresse 7] était complexe, de sorte que le notaire aurait dû s'adjoindre les services d'un professionnel du secteur ou à tout le moins de conseiller aux copartageants de recueillir un avis autorisé, surtout que des avis de valeur ont été sollicités pour les autres biens immobiliers de la succession.
Le fait que les copartageants aient accepté, dans l'acte de liquidation-partage, la valorisation proposée par le notaire ne saurait, en outre, exonérer ce dernier de son devoir de les informer de l'intérêt de demander l'avis d'un professionnel du secteur et des risques d'une surévaluation d'un des lots sur le partage.
En l'espèce, les parts sociales de la SCI [Adresse 7] ont été valorisées dans l'acte de liquidation-partage du 21 décembre 2011 au prix unitaire de 283 euros.
Or, il résulte de l'expertise foncière non judiciaire réalisée le 10 juin 2021, à la demande de M. [K] [O], par M. [T], que la valeur vénale des appartements de la SCI doit être évaluée à la somme de 405 000 euros en 2011, selon la méthode par le rendement et à la somme de 469 000 euros, selon la méthode par comparaison. M. [X], expert comptable du cabinet Fidelta, également mandaté par M. [K] [O], retient sur la base de ces estimations, une valorisation à 180 euros la part au 31 décembre 2011, selon la méthode par rendement et à 232 euros la part, selon la méthode par comparaison.
Les estimations retenues dans ce rapport d'expertise non judiciaire sont corroborées par la cession, en 2018, des 876 parts sociales de la SCI moyennant le prix de 191 705, 20 euros, soit 217, 70 euros la part, sachant que le marché de l'immobilier lyonnais a connu entre 2009 et 2019 une augmentation de 50 % environ, ainsi que l'observe M. [K] [O] et l'atteste le site internet 'Le revenu'. Dans le même sens, l'expertisé réalisée par le cabinet Ernst&Young, a valorisé les parts sociales de la SCI au prix unitaire de 160 euros au 31 décembre 2014.
Il ressort de l'ensemble de ces éléments que la valorisation des parts de la SCI [Adresse 7] retenue dans l'acte de liquidation-partage, qui est erronée, a été surévaluée, ce qui entraîne un préjudice pour M. [K] [O], qui n'a pas reçu une part égale à ses copartageants.
Cependant, son préjudice, qui a été causé par le défaut de conseil de Me [U] [B], a entraîné pour M. [K] [O] la perte de chance de demander un avis éclairé et ne saurait être évalué à la somme de 90 674, 76 euros, correspondant à la différence entre la valeur surévaluée et la valeur réelle des parts sociales, ainsi qu'il le soutient.
En conséquence, il convient d'évaluer le préjudice de M. [K] [O] à la somme de 30 000 euros et de condamner in solidum Me [U] [B] ainsi que la SCP [U] [B], [H] [B] et [L] [B]-[A] à lui payer cette somme, étant précisé qu'en raison du caractère non-subsidiaire de la responsabilité des notaires, la circonstance que M. [K] [O] n'a pas agi ou n'a plus la possibilité d'agir contre les co-partageants, en raison de la prescription de son action, est indifférente. Le jugement est donc infirmé.
2. Sur les autres demandes
Le jugement est infirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à l'application de l'article 700 du code de procédure civile.
La cour estime que l'équité commande de faire application de l'article 700 du code de procédure civile au profit de M. [K] [O] et lui alloue la somme globale de 5 000 €.
Les dépens de première instance, et d'appel sont à la charge de Me [U] [B], ainsi que la SCP [U] [B], [H] [B] et [L] [B]-[A].
PAR CES MOTIFS
LA COUR,
Infirme le jugement déféré en toutes ses en ses dispositions,
statuant de nouveau et y ajoutant,
Condamne in solidum M. [U] [B], notaire, et la SCP [U] [B], [H] [B] et [L] [B]-[A], à payer à M. [K] [O], la somme de 30 000 euros à titre de dommages-intérêts;
Condamne in solidum M. [U] [B], notaire, et la SCP [U] [B], [H] [B] et [L] [B]-[A], à payer à M. [K] [O], la somme globale de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;
Condamne in solidum M. [U] [B], notaire, et la SCP [U] [B], [H] [B] et [L] [B]-[A], aux dépens de première instance et d'appel et accorde aux avocats qui en ont fait la demande le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile.
La greffière, Le Président,
