N° RG 20/06750 - N° Portalis DBVX-V-B7E-NIRH
Décision du
TJ de BOURG EN BRESSE
Au fond
du 12 novembre 2020
RG : 20/02074
[W]
[S]
C/
Société SEMCODA
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE LYON
1ère chambre civile B
ARRET DU 13 Décembre 2022
APPELANTS :
M. [N] [W]
né le 05 Novembre 1938 à [Localité 3] (Italie)
[Adresse 2]
[Localité 1]
Représenté par Me Philippe NOUVELLET de la SCP JACQUES AGUIRAUD ET PHILIPPE NOUVELLET, avocat au barreau de LYON, toque : 475
Assisté de Me Martine VELLY, avocat au barreau de LYON, toque : 626
Mme [J] [V] [S] épouse [W]
née le 11 Février 1939 à [Localité 5] (ITALIE)
[Adresse 2]
[Localité 1]
Représentée par Me Philippe NOUVELLET de la SCP JACQUES AGUIRAUD ET PHILIPPE NOUVELLET, avocat au barreau de LYON, toque : 475
Assisté de Me Martine VELLY, avocat au barreau de LYON, toque : 626
INTIMEE :
Société d'économie mixte de construction du Département de l'Ain (SEMCODA)
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 1]
Représentée par Me Nathalie ROSE, avocat au barreau de LYON, toque : 1106
Assisté de Me Vanessa JAKUBOWICZ-AMBIAUX de l'AARPI JAKUBOWICZ ET ASSOCIÉS, avocat au barreau de LYON, toque : 1003
* * * * * *
Date de clôture de l'instruction : 25 Octobre 2022
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 25 Octobre 2022
Date de mise à disposition : 13 Décembre 2022
Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :
- Olivier GOURSAUD, président
- Stéphanie LEMOINE, conseiller
- Bénédicte LECHARNY, conseiller
assistés pendant les débats de Anne-Laure TUDELA-LOPEZ, greffier
A l'audience, un membre de la cour a fait le rapport, conformément à l'article 804 du code de procédure civile.
Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Olivier GOURSAUD, président, et par Elsa SANCHEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
* * * *
EXPOSÉ DE L'AFFAIRE
Selon compromis de vente du 25 juillet 2014, M. [N] [W] et Mme [J] [V] [S] épouse [W] (les époux [W]) se sont engagés à vendre à la société d'économie mixte de construction du département de l'Ain (la Semcoda) diverses parcelles de terrain situées à [Localité 1] d'une surface totale de 17 060 m², moyennant le prix de 1 300 000 euros.
Le compromis était conclu sous la condition suspensive d'obtention d'un permis de construire purgé de tout recours et retrait administratif. Il était convenu qu'en cas de non-réalisation des conditions suspensives avant le 31 juillet 2015, l'une ou l'autre des parties pourrait déclarer le compromis de vente nul et non avenu. Le compromis comportait également une clause de prorogation tacite.
Le 19 octobre 2015 et le 29 janvier 2016, les parties ont signé des avenants au compromis de vente et la Semcoda a versé aux époux [W] la somme de 500 000 euros à valoir sur le prix.
L'acte de vente régularisé devant notaire le 27 avril 2016 stipule que le solde du prix de vente devra être payé au vendeur au plus tard dans les 30 jours de l'obtention d'un permis de construire purgé de tout recours et droit de retrait administratif, et au plus tard dans un délai de 36 mois, et qu'en cas de non-obtention du permis de construire, la Semcoda pourra se prévaloir de la clause résolutoire.
Par un arrêté du 11 janvier 2017, la commune de [Localité 1] a refusé de délivrer un permis de construire.
Saisi par la Semcoda, le tribunal administratif de Lyon a, par jugement du 9 octobre 2018, annulé l'arrêté de refus et la décision portant rejet du recours gracieux.
Sur appel de la commune de Bourg-en-Bresse, la cour administrative d'appel de Lyon a, par un arrêt du 19 décembre 2019, annulé le jugement au motif que la demande présentée par la Semcoda devant le tribunal administratif était irrecevable comme tardive.
Par acte d'huissier du 11 août 2020, les époux [W] ont assigné la Semcoda devant le tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse en paiement du solde du prix de vente, d'une indemnité d'indemnisation et de dommages-intérêts.
Par jugement du 12 novembre 2020, le tribunal les a déboutés de toutes leurs demandes et condamnés in solidum aux dépens.
Les époux [W] ont relevé appel du jugement par déclaration du 2 décembre 2020.
Dans leurs dernières conclusions notifiées le 2 février 2022, ils demandent à la cour de :
- les recevoir en leur appel et les déclarer fondés,
- rabattre l'ordonnance de clôture du 20 janvier 2022 et recevoir leurs dernières écritures,
- à défaut, écarter des débats les pièces et écritures communiquées le 20 janvier 2022,
- réformer le jugement entrepris et, statuant à nouveau :
- juger n'y avoir lieu à application de la clause résolutoire,
- juger que la vente est définitive,
- condamner la Semcoda à leur payer :
800 000 euros au titre du paiement du solde du prix du terrain, outre intérêt légal au jour de l'assignation devant le tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse,
15 000 euros chacun au titre du préjudice moral,
130 000 euros au titre de l'immobilisation (10% de 1 300 000 euros),
100 000 euros au titre de la perte de chance de vendre le terrain plus cher,
A titre subsidiaire, si la cour devait retenir la résolution du contrat,
- juger que la Semcoda a commis une faute ou, à tout le moins, une négligence fautive en ne produisant pas les accusés de réception de son recours amiable,
- juger que cette faute est à l'origine de la résolution du contrat et en conséquence, de leur préjudice,
- condamner la Semcoda au paiement des sommes de :
500 000 euros à titre des dommages-intérêts,
15 000 euros chacun au titre de leur préjudice moral,
En tout état de cause,
- condamner la Semcoda à leur régler la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance distraits au profit de la SCP Aguiraud-Nouvellet sur son affirmation de droit.
Dans ses dernières conclusions notifiées le 20 janvier 2022, la Semcoda demande à la cour de :
- débouter les époux [W] de leur appel principal et de l'ensemble de leurs demandes,
- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
- constater l'acquisition de la condition nécessaire à la mise en 'uvre de la clause résolutoire,
En conséquence,
- dire que la vente est résolue,
- ordonner la restitution par les époux [W] des 500 000 euros versés à la signature de l'acte de vente,
- condamner solidairement les époux [W] à lui verser une somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens avec recouvrement direct au profit de la SCP Jakubowicz, Mallet-Guy & associés sur son affirmation de droit.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.
MOTIFS DE LA DÉCISION
1. Sur la révocation de l'ordonnance de clôture
Compte tenu de la demande commune des parties, il y a lieu de révoquer l'ordonnance de clôture rendue le 20 janvier 2022, de déclarer recevables les conclusions notifiées le 20 janvier 2022 par la Semcoda et le 2 février 2022 par les époux [W], et de prononcer à nouveau la clôture au 25 octobre 2022, date de l'audience.
2. Sur le caractère définitif de la vente et les demandes subséquentes
Au visa des articles 1177 et 1178 anciens du code civil, les époux [W] arguent du caractère potestatif de la condition résolutoire et font valoir que la condition est défaillie par la carence de la Semcoda qui est à l'origine de la non-obtention du permis de construire ; qu'en effet, le permis de construire a été validé par le tribunal administratif de Lyon et n'a été annulé par la cour administrative d'appel que parce que la Semcoda n'a pas exercé son recours dans les délais prévus ; que si elle avait exercé son recours correctement, elle aurait conservé le bénéfice de son permis de construire ; qu'il est encore manifeste que cette dernière pouvait avoir son permis de construire aux conditions souhaitées mais qu'elle s'est abstenue de redéposer une demande de permis, tant après le jugement du tribunal administratif qu'après l'arrêt de la cour d'appel. Ils ajoutent que la Semcoda est mal fondée à solliciter l'application de la clause résolutoire alors que l'envoi du courrier recommandé demandant l'application de la clause est postérieur à la date limite fixée dans l'acte de vente. Ils estiment dès lors que la vente est définitive et qu'ils sont fondés à obtenir la condamnation de la Semcoda à leur payer le solde du prix du terrain, ainsi que des dommages-intérêts au titre de leur préjudice moral, de l'immobilisation du terrain et de la perte de chance de le vendre plus cher.
La Semcoda fait valoir que la condition n'était pas potestative dès lors qu'elle dépendait, d'une part du dépôt d'une demande de permis de construire qu'elle a effectué et, d'autre part, de la délivrance du permis de construire par la ville de [Localité 1], de sorte que la condition ne dépendait pas seulement de son propre fait ; que ce n'est pas parce que le refus de délivrance du permis de construire a été annulé par le tribunal administratif de Lyon qu'elle a bénéficié d'un permis de construire ; que le jugement a seulement annulé le refus opposé par le maire de [Localité 1] ; que la réalisation de la condition entraînant la résolution de l'acte de vente tient au rejet de la demande de permis de construire par la ville de [Localité 1] et à l'opposition résolue de l'administration s'appuyant sur son plan local d'urbanisme ; que confrontée au refus de l'administration, elle a étudié quel projet pourrait être admis tout en préservant une constructibilité et une valorisation du terrain la plus élevée possible ; que toutefois, les époux [W] n'acceptant pas cette alternative, elle s'est retrouvée dans une impasse ; qu'aucune défaillance ne saurait lui être reprochée dès lors qu'elle a amplement rempli ses obligations ; que notamment les conditions du recours ne sauraient lui être opposées, dès lors qu'elle n'était pas tenue d'y procéder. Elle demande la mise en 'uvre de la clause résolutoire et le débouté des époux [W], faisant valoir qu'en raison de la non-obtention du permis de construire, la condition résolutoire était acquise au 27 avril 2021.
Réponse de la cour
Selon l'article 1176 du code civil dans sa rédaction antérieure au 1er octobre 2016, applicable à l'espèce, lorsqu'une obligation est contractée sous la condition qu'un événement arrivera dans un temps fixe, cette condition est censée défaillie lorsque le temps est expiré sans que l'événement soit arrivé. S'il n'y a point de temps fixe, la condition peut toujours être accomplie ; et elle n'est censée défaillie que lorsqu'il est devenu certain que l'événement n'arrivera pas.
En l'espèce, l'acte de vente du 27 avril 2016 reprend expressément, dans un paragraphe intitulé « clause résolutoire au profit de l'acquéreur - résolution », la condition résolutoire insérée dans les deux avenants au compromis de vente et ainsi rédigée :
« Le présent acte est conditionné par l'obtention d'un permis de construire purgé de tous recours et du droit de retrait administratif autorisant la construction d'un projet de 95 logements environ représentant une surface de plancher d'environ 7 100 m², en deux immeubles collectifs élevés de R+2 et 6 blocs de logements intermédiaires en R+1 et R+2.
L'ACQUÉREUR s'oblige à déposer à la mairie de [Localité 1] au plus tard dans les DOUZE (12) mois des présentes, un dossier de permis de construire complet et respectant les règles légales et d'urbanisme pour le projet ci-avant énoncé.
Dans le cas où L'ACQUÉREUR n'obtiendrait pas un permis de construire purgé de tous recours et du droit de retrait administratif autorisant la construction d'un projet de 95 logements environ représentant une surface de plancher d'environ 7 100 m², en deux immeubles collectifs élevés de R+2 et 6 blocs de logements intermédiaires en R+1 et R+2, au plus tard [dans] les 36 mois de ce jour, les présentes seront résolues de plein droit s'il en fait la demande.
La résolution prendra effet à réception d'un courrier recommandé avec accusé de réception envoyé par L'ACQUÉREUR au VENDEUR faisant objet de se prévaloir de la clause résolutoire.
La résolution devra être demandée au plus tard [dans] les 36 mois des présentes.
Lorsque la résolution sera constatée, toutes les sommes versées devront être restituées au plus tard de convention expresse le 29 mai 2019 ».
Par un courrier du 17 avril 2019, la Semcoda a demandé aux époux [W], compte-tenu de la procédure administrative en cours, de « bien vouloir proroger l'ensemble des délais prévus à l'acte du 27 avril 2016 et notamment le délai de paiement de la partie du prix payable à terme ainsi que le délai d'obtention du permis de construire, jusqu'à la date du 27 avril 2021», leur indiquant qu'à défaut de réponse positive de leur part, elle se verrait obligée d'actionner la clause résolutoire et d'annuler la vente.
Par deux écrits datés des 19 et 25 avril 2019, les époux [W] ont accepté la demande de prorogation des délais.
Toutefois, par lettre recommandée du 17 mai 2021, la Semcoda a informé les époux [W] de ce que le permis de construire « n'a pas pu être obtenu dans le délai prorogé au 27 avril 2021 » et de ce que, « en conséquence, d'une part la condition préalable au versement du solde du prix de vente n'est pas remplie. D'autre part, la clause résolutoire susvisée est acquise et, conformément aux stipulations de l'acte de vente, la Semcoda se prévaut de cette clause et demande la résolution de plein droit de l'acte de vente, qui prendra effet à la réception de la présente ».
Il résulte des éléments du dossier, et notamment de la motivation du jugement du tribunal administratif de Lyon du 9 octobre 2018, que la demande de permis de construire a été déposée par la Semcoda le 25 octobre 2016, soit dans le délai prévu par l'acte de vente, mais que le maire de la commune de Bourg-en-Bresse a refusé de délivrer le permis de construire sollicité.
Les époux [W] ne sont pas fondés à alléguer du caractère potestatif de la condition résolutoire, alors que ladite condition dépendait, non seulement du dépôt d'une demande de permis de construire par l'acquéreur, mais également de la délivrance de celui-ci par l'autorité administrative.
Ils ne peuvent davantage soutenir que la condition est défaillie du fait la carence de la Semcoda, alors, d'une part, que l'acquéreur n'avait pas l'obligation, aux termes de l'acte de vente, de contester en justice un éventuel refus de délivrance du permis de construire, de sorte qu'il ne peut lui être reproché le caractère tardif de son recours, et d'autre part, que les vendeurs ne démontrent pas que si la Semcoda avait confirmé sa demande de permis de construire, celui-ci lui aurait nécessairement été accordé compte-tenu de la motivation du juge administratif. Sur ce point, la Semcoda fait observer à juste titre que l'annulation de l'arrêté de refus de permis de construire par la juridiction administrative ne pouvait pas avoir pour effet de lui octroyer automatiquement le bénéfice d'un tel permis et que rien ne permet de considérer que la commune de [Localité 1] aurait modifié son appréciation de la situation en cas de dépôt d'une nouvelle demande, l'opposition de cette dernière s'appuyant sur son plan local d'urbanisme.
Enfin, c'est vainement que les époux [W] soutiennent que le caractère tardif du courrier recommandé adressé par la Semcoda le 17 mai 2021 fait obstacle à l'application de la clause résolutoire, alors qu'en raison de la prorogation des délais jusqu'au 21 avril 2021, l'acquéreur ne pouvait se prévaloir avant cette date de la défaillance de la condition résolutoire.
La Semcoda s'étant valablement prévalue de la clause résolutoire, il convient de débouter les époux [W] de leurs demandes tendant à voir constater le caractère définitif de la vente et, par substitution de motifs, de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté les époux [W] de leur demande en paiement du solde du prix de vente et de leurs demandes indemnitaires subséquentes.
3. Sur les demandes subsidiaires en dommages-intérêts
Les époux [W] font valoir que la Semcoda a, à tout le moins, manqué à ses obligations, au nombre desquelles l'obligation de diligence, en omettant de respecter les délais et les formes d'un recours ; qu'elle a aussi manqué à son obligation d'exécuter de bonne foi le contrat, ainsi qu'à son obligation précontractuelle d'information ; qu'ils subissent un préjudice moral lié à l'incertitude quant à la vente et à l'inquiétude de devoir rendre la somme qu'ils ont déjà perçue ; qu'ils subissent en outre un déséquilibre entre les prestations contractuelles qui justifie le versement d'une somme de 130'000 euros à titre d'indemnité d'immobilisation ; qu'ayant perdu une chance de contracter postérieurement à un prix plus intéressant, ils sont fondés à solliciter l'allocation d'une somme de 100'000 euros au titre de la perte de chance.
La Semcoda réplique qu'elle n'a pas manqué à ses obligations et n'a pas commis de faute. Elle rappelle qu'elle a versé aux époux [W] une somme de 500 000 euros qui a produit des intérêts à leur profit ; qu'elle n'avait pas d'obligation d'introduire un recours contre le refus de permis de construire, lequel engendrait l'acquisition de la clause résolutoire ; qu'elle a informé les époux [W] du refus de permis, de son recours et du rejet de celui-ci en appel, puis de l'impossibilité d'obtenir un permis correspondant à la clause résolutoire en raison de l'opposition de la ville de [Localité 1] ; qu'alors que l'acquisition de la condition résolutoire se profilait, elle leur a proposé de réétudier la situation ; qu'il n'y a ni lien de causalité ni préjudice matériel ou moral ; qu'aucune stipulation de l'acte de vente ne prévoit une indemnité d'immobilisation et que rien ne justifie le versement d'une telle indemnité ; qu'il n'y a pas lieu à indemnisation pour la perte de chance de vendre le terrain au prix actuel du marché dès lors que le prix de vente avait été librement consenti par les vendeurs au regard de la constructibilité espérée.
Réponse de la cour
Ainsi qu'il a été jugé plus avant, la Semcoda n'avait pas l'obligation, aux termes de l'acte de vente, de contester en justice un éventuel refus de délivrance du permis de construire, de sorte qu'il ne peut lui être reproché le caractère tardif de son recours.
Par ailleurs, les époux [W] se contentent d'affirmer que l'acquéreur a manqué à son obligation d'exécuter de bonne foi le contrat, ainsi qu'à son obligation précontractuelle d'information, sans qualifier aucunement les manquements reprochés. Ils ne peuvent valablement soutenir que la Semcoda n'a jamais jugé utile de les tenir informés de l'évolution de la procédure administrative, alors qu'aux termes du courrier du 17 avril 2019 cité plus avant, elle leur a écrit : « Comme convenu, nous avons déposé une demande de permis de construire auprès de la mairie de [Localité 1], qui a toutefois fait l'objet d'un arrêté de refus en date du 11 janvier 2017. Par jugement du tribunal administratif de Lyon en date du 9 octobre 2018, il a été décidé l'annulation de cet arrêté de refus de permis. Cette décision est aujourd'hui en appel devant la cour administrative d'appel de Lyon ».
Au vu de ce qui précède, il convient de les débouter de leurs demandes subsidiaires en dommages-intérêts.
4. Sur la demande reconventionnelle en restitution de la somme de 500'000 euros
La vente étant résolue, il y a lieu de faire application de la clause stipulant que « Lorsque la résolution sera constatée, toutes les sommes versées devront être restituées au plus tard de convention expresse le 29 mai 2019 » et, par conséquent, de faire droit à la demande de la Semcoda de condamnation des époux [W] à lui rembourser la somme de 500'000 euros versée à la signature de l'acte de vente.
5. Sur les frais irrépétibles et les dépens
Le jugement est confirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens de première instance.
En cause d'appel, les époux [W], partie perdante, sont condamnés in solidum aux dépens et à payer à la Semcoda la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
La SCP Jakubowicz, Mallet-Guy & associés, avocats, qui en a fait la demande, est autorisée à recouvrer directement à l'encontre des époux [W] les dépens dont elle aurait fait l'avance sans avoir reçu provision.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Révoque l'ordonnance de clôture rendue le 20 janvier 2022,
Déclare recevables les conclusions notifiées le 20 janvier 2022 par la Semcoda et le 2 février 2022 par M. et Mme [W],
Prononce la clôture au 25 octobre 2022,
Confirme le jugement déféré,
Y ajoutant,
Constate la résolution de la vente conclue le 27 avril 2016 entre M. et Mme [W], d'une part, et la Semcoda, d'autre part,
Déboute M. et Mme [W] de leurs demandes subsidiaires en dommages-intérêts,
Les condamne à payer à la Semcoda la somme de 500 000 euros,
Les condamne in solidum à payer à la Semcoda la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Les condamne in solidum aux dépens d'appel,
Autorise la SCP Jakubowicz, Mallet-Guy & associés, avocats, à recouvrer directement à l'encontre de M. et Mme [W] les dépens dont elle aurait fait l'avance sans avoir reçu provision.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
