N° RG 20/02836
N° Portalis DBVX - V - B7E - M7EN
Décision du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de SAINT ETIENNE
Au fond du 14 mai 2020
RG : 19/01681
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE LYON
1ère chambre civile B
ARRET DU 18 Octobre 2022
APPELANTS :
M. [S] [Z]
né le 05 Novembre 1982 à [Localité 11] (LOIRE)
[Adresse 7]
[Adresse 7]
[Localité 6]
SAS IMMOBILIARE
[Adresse 1]
[Localité 12]
représentés par la SELARL LEXFACE, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE
INTIMES :
Mme [C] [X]
née le 18 Décembre 1986 à [Localité 11] (LOIRE)
[Adresse 4]
[Localité 11]
M. [Y] [A] [F] [X]
né le 15 Juin 1953 à [Localité 15] (LOIRE)
[Adresse 3]
[Localité 15]
Mme [V] [N] [L] [X] épouse [K]
née le 25 Novembre 1956 à [Localité 15] (LOIRE)
[Adresse 5]
[Localité 15]
Mme [D] [I] [O] [X] épouse [H]
née le 11 Novembre 1960 à [Localité 15] (LOIRE)
[Adresse 2]
[Localité 13]
M. [E] [X]
né le 16 Août 1983 à [Localité 11] (LOIRE)
[Adresse 8]
[Localité 10]
représentés par la SCP BONIFACE-HORDOT-FUMAT-MALLON, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE
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Date de clôture de l'instruction : 01 Juillet 2021
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 16 Mai 2022
Date de mise à disposition : 6 septembre 2022 prorogée au 18 octobre 2022, les avocats dûment avisés conformément à l'article 450 dernier alinéa du code de procédure civile
Audience tenue par Laurence VALETTE, conseiller faisant fonction de président, et Stéphanie LEMOINE, conseiller, qui ont siégé en rapporteurs sans opposition des avocats dûment avisés et ont rendu compte à la Cour dans leur délibéré,
assistés pendant les débats de Myriam MEUNIER, greffier
A l'audience, l'un des membres de la cour a fait le rapport, conformément à l'article 804 du code de procédure civile.
Composition de la Cour lors du délibéré :
- Olivier GOURSAUD, président
- Laurence VALETTE, conseiller
- Stéphanie LEMOINE, conseiller
Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Olivier GOURSAUD, président, et par Séverine POLANO, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
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EXPOSE DU LITIGE
Mme [V] [X], épouse [K], M. [E] [X], Mme [C] [X], M. [Y] [X] et Mme [D] [X] épouse [H] (les consorts [X]) ont reçu dans la succession de leurs parents, une maison d'habitation située à [Localité 15].
L'immeuble est soumis régime de la copropriété et correspond au lot 5 du lotissement.
Ils ont mis la maison en vente par l'intermédiaire de l'agence immobilière «L'agence » qui leur a présenté M. [S] [Z], lequel a proposé de l'acquérir au prix de 217.000 €.
Les consorts [X] et M. [Z] ont donc régularisé, le 5 avril 2018, un compromis de vente par l'intermédiaire de Me [R], notaire à [Localité 15].
Aux termes de celui-ci, M. [Z] s'est engagé à acquérir le bien à la condition suspensive d'obtention d'un prêt bancaire dont les caractéristiques étaient les suivantes :
'Organisme prêteur : tout organisme bancaire,
Montant maximum de la somme empruntée : DEUX CENT MILLE EUROS (200.000 €)
Durée maximale du prêt : 15 ans
Taux nominal d'intérêt maximum : 1,80% l'an (hors assurances)
Garanties offertes : privilège de prêteur de deniers avec ou sans hypothèque conventionnelle complémentaire. » ;
M. [Z] s'est en outre engagé à réaliser les démarches nécessaires à l'obtention de ce prêt, avant le 15 mai 2018, à séquestrer la somme de 4.600 € entre les mains de Me [R] au plus tard, le 20 avril 2018 et à réitérer la vente au plus tard le 30 juin 2018.
Le 26 avril 2018, M. [Z] a fait verser la somme de 4.600 € entre les mains de Me [R], par M. [G].
Puis, par courrier du 22 mai 2018, il a informé Me [R] qu'il entendait se substituer la société Immobiliare, dont le gérant est M. [G], dans les engagements qu'il a pris auprès des vendeurs, ainsi que le permettait le compromis.
Un mois après la date prévue pour la réitération de l'acte, Me [R] a mis la société Immobiliare en demeure de justifier de l'obtention du prêt.
Le rendez-vous de signature de l'acte définitif a été fixé au 31 août 2018, mais M. [G] a informé les parties qu'il ne donnerait pas suite au compromis, au motif que les prêts n'avaient pas été accordés, à défaut pour l'opération d'être suffisamment rentable.
Par courrier du 3 décembre 2018, M. [Z] a indiqué renoncer au compromis et sollicité la restitution de la somme de 4.600 € séquestrée chez le notaire.
Par exploit d'huissier de justice du 16 mai 2019, les consorts [X] ont assigné M. [Z] et la société Immobiliare devant le tribunal de grande instance de Saint-Etienne.
Par jugement du 14 mai 2020, le tribunal judiciaire de Saint-Etienne a :
- dit qu'est réputée accomplie la condition suspensive d'obtention d'un prêt telle que définie à la page 7 du compromis de vente du 5 avril 2018,
- condamné solidairement M. [Z] et la société Immobiliare à payer aux consorts [X] la somme de 21.700 euros à titre de dommages-intérêts,
- ordonné l'exécution provisoire,
- condamné M. [Z] et la société Immobiliare à payer aux consorts [X], la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et aux dépens.
Par déclaration du 4 juin 2020, la société Immobiliare et M. [Z] ont relevé appel du jugement.
Par conclusions notifiées le 18 juin 2021, la société Immobiliare et M. [Z] demandent:
A titre principal
- Infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Saint-Etienne le 14 mai 2020,
Statuant à nouveau,
- Dire et juger que la clause suspensive inhérente à l'obtention du prêt immobilier n'a pas été accomplie en raison de l'absence d'accord des établissements bancaires,
- Dire et juger qu'aucune défaillance ne peut être relevée à l'encontre de la société Immobiliare et de M. [Z],
- Débouter les consorts [X] de leurs demandes,
- Dire et juger que la servitude non aedificandi insérée dans un acte du 20 mars 1954 et non annexée au compromis de vente ni précisée au sein de l'acte en lui-même constitue un élément déterminant du consentement de la société Immobiliare et de M. [Z],
- Dire et juger que la société Immobiliare et de M. [Z] ont donné un consentement erroné et même vicié en raison du silence dolosif des consorts [X],
- Prononcer la nullité du compromis de vente ratifié en l'étude de Me [R], notaire, le 5 avril 2018,
A titre subsidiaire
- Infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Saint-Etienne le 14 mai 2020,
Statuant à nouveau,
- Dire et juger que la stipulation de pénalité d'un montant de 21.700 euros apparaît manifestement excessive au vu du préjudice subi par les consorts [X],
- La fixer à la somme de 4.600 euros, correspondant au dépôt de garantie versé entre les mains de Me [R], notaire.
En tout état de cause
- Infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Saint-Etienne le 14 mai 2020,
Statuant à nouveau,
- Condamner les consorts [X] à payer à la société Immobiliare et M. [Z], la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procedure civile,
- Condamner les consorts [X] aux dépens de l'instance avec droit de recouvrement direct au profit de Me Berger, de la SELARL Lexface, en vertu de l'article 699 du code de procedure civile.
Par conclusions notifiées le 13 avril 2021, les consorts [X] demandent :
- Confirmer le jugement du 14 juin 2020 dont appel en ce qu'il a dit qu'est réputée accomplie la condition suspensive d'obtention d'un prêt telle que définie à la page 7 du compromis de vente du 5 avril 2018,
- En conséquence, confirmer le jugement du 14 juin 2020 en ce qu'il a condamné solidairement la société Immobiliare et M. [Z] à payer aux consorts [X], la somme de 21.700 € à titre de dommages et intérêts.
A titre principal,
- Déclarer irrecevables les demandes de la société Immobiliare et M. [Z] tendant à prononcer la nullité de la promesse de vente du 5 avril 2018 pour avoir été formulées pour la première fois en cause d'appel.,
A titre subsidiaire,
- Constater que la servitude de non aedificandi mentionnée dans l'acte du 20 mars 1954 est caduque,
- Dire que la société Immobiliare et M. [Z] n'ont subi aucun vice déterminant de leur consentement,
- Dire que l'implantation du tènement, pour partie en zone de présomption de prescription
archéologique n'est susceptible de constituer ni une erreur déterminante du consentement de la société Immobiliare et M. [Z], ni une erreur excusable,
- Débouter la société Immobiliare et M. [Z] de leurs demandes tendant à prononcer la nullité de la promesse de vente du 5 avril 2018,
A titre principal,
- Déclarer irrecevables les demandes de la société Immobiliare et M. [Z] tendant à réduire le montant de la clause pénale stipulée à la page 8 de la promesse de vente du 5 avril 2018,
A titre subsidiaire,
- Constater que la clause pénale stipulée à la page 8 de la promesse de vente du 5 avril 2018 n'est pas manifestement abusive,
- Débouter la société Immobiliare et M. [Z] de leurs demandes tendant à réduire le montant de la clause pénale contenue dans la promesse du 5 avril 2018.
- Confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a condamné la société Immobiliare et M. [Z] à verser aux consorts [X], la somme de 1.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- Confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a condamné la société Immobiliare et M. [Z] aux entiers dépens exposés en première instance
Y ajoutant,
- Rejeter la demande de la société Immobiliare et M. [Z] au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens.
- Condamner la société Immobiliare et M. [Z] à régler aux consorts [X] la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en cause d'appel,
- Condamner la société Immobiliare et M. [Z] aux entiers dépens de l'appel, dont distraction au profit la SCP Boniface & associés, avocat, sur son affirmation de droit, conformément aux articles 699 du CPC.
Par ordonnance du 1er juillet 2021, la clôture de la procédure a été prononcée.
MOTIFS DE LA DECISION
1. Sur la servitude non aedificandi et le classement en zone archéologique
En premier lieu, la société Immobiliare et M. [Z] soutiennent que le compromis de vente régularisé le 5 avril 2018 est nul en raison de l'erreur affectant leur consentement, caractérisée par la présence d'une servitude non aedificandi sur le bien, qui n'est pas mentionnée dans le compromis de vente. Ils précisent que cette servitude affecte un élément déterminant de leur consentement puisqu'elle empêche toute construction supplémentaire alors qu'ils souhaitaient effectuer une division parcellaire en vue d'une nouvelle construction.
Les consorts [X] font valoir que cette demande, nouvelle en appel, est irrecevable. En tout état de cause, elle n'est, selon eux, pas fondée, la servitude étant caduque depuis de nombreuses années.
Cette demande d'annulation du compromis de vente, même présentée pour la première fois en cause d'appel, est recevable, en application de l'article 565 du code de procédure civile, puisqu'elle tend aux même fins que la demande initiale, qui a pour objet de faire obstacle à la réitération du compromis de vente.
La société Immobiliare et M. [Z] produisent le cahier des charges du lotissement sur lequel est implanté le bien immobilier litigieux, établi le 11 octobre 1954, qui indique que 'la commune d'[Localité 14] étant comprise dans le groupement d'urbanisme de bassin houiller de [Localité 11], est soumise à l'établissement d'un plan d'aménagement. Le tènement en question est situé dans une zone de construction en ordre discontinu, secteur B, avec une servitude non aedificandi s'appliquant à la moitié du terrain.'
Cependant, et ainsi que le font valoir les consorts [X], selon l'article L. 442-9, alinéa 1er, du code de l'urbanisme, 'les règles d'urbanisme contenues dans les documents approuvés d'un lotissement deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu.'
Il résulte de ces dispositions que les règles d'urbanisme du lotissement disparaissent au terme d'un délai de dix ans à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir, afin que restent seules applicables les règles d'urbanisme du PLU.
En l'espèce, il ressort d'un courrier émanant des services de la mairie de [Localité 15] du 6 décembre 2018, en réponse à une demande de Me [U], notaire, que les documents du lotissement concerné, sis [Adresse 9], 'autorisé le 29 juillet 1954, n'ont pas fait l'objet d'une modification en vertu de l'article L. 442-9 du code de l'urbanisme et que les règles d'urbanisme de ce lotissement n'ont pas été prorogées.'
Il est précisé que la demande de M. [Z] et de la société Immobiliare, de voir ordonner aux consorts [X] de verser aux débats le courrier de Me [U] du 8 novembre 2018 n'est pas reprise dans le dispositif de leurs conclusions, de sorte que la cour n'en est pas saisie.
Dès lors, il y a lieu de retenir que les règles d'urbanisme contenues dans le cahier des charges de 1954 sont caduques, au profit de celles visées au PLU, dont le règlement est produit aux débats et qui ne contient au demeurant pas de servitude non aedificandi sur l'emplacement du lotissement.
En second lieu, M. [Z] et la société Immobiliare soutiennent que le compromis du 5 avril 2018 est nul en raison de l'erreur affectant leur consentement, également caractérisée par le classement d'une partie de la parcelle dans une zone archéologique, ce qui serait de nature à nuire à leur projet de division de la parcelle en vue d'une nouvelle construction.
Néanmoins, il ressort de l'extrait du rapport de présentation du plan local d'urbanisme de la commune de [Localité 15] que la parcelle est en partie située sur un secteur de saisine archéologique, ce qui signifie que 'les demandes d'autorisation d'urbanisme doivent être communiqués à la DRAC, qui pourra prescrire des mesures d'archéologie préventive: les projets d'aménagement du sous-sol pourront faire l'objet de prescriptions archéologiques préalablement à leur réalisation'.
Ainsi, sur la parcelle objet de la promesse, les travaux de construction ne sont pas interdits, mais soumis à une autorisation spécifique.
Dès lors, l'erreur alléguée par les appelants ne peut être considérée, en l'absence d'autres éléments probants, comme étant déterminante de leur consentement.
En conséquence de l'ensemble de ces éléments, il convient de débouter les appelants de leur demande d'annulation du compromis de vente.
2. Sur la condition suspensive d'obtention d'un prêt
Selon l'article 1304-3, alinéa 1er, du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement.
S'il incombe au créancier d'une obligation sous condition suspensive de prouver que le débiteur a empêché la réalisation de celle-ci, l'acquéreur obligé de solliciter un financement conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente, doit justifier l'exécution de cette obligation.
Ainsi, est réputée accomplie la condition suspensive d'obtention d'un prêt dans le cas où le bénéficiaire de la condition s'est abstenu d'effectuer les diligences nécessaires en temps utile ou a demandé un prêt non-conforme aux stipulations contractuelles.
En l'espèce, le compromis de vente régularisé entre les parties le 5 avril 2018 stipule que M. [Z] s'engage à acquérir le bien à la condition suspensive d'obtention d'un prêt bancaire d'un montant maximum de 200.000€, sur une durée maximale de 15 ans, au taux d'intérêt nominal maximum de 1,80% l'an (hors assurances).
Il est précisé que 'la réception de l'offre de prêt devra intervenir au plus tard le 10 juin 2018. L'obtention ou la non-obtention du prêt du prêt devra être notifiée par l'acquéreur au vendeur par lettre recommandée avec avis de réception adressée dans les trois jours suivant l'expiration du délai ci-dessus. A défaut de réception de cette lettre dans le délai fixé, le vendeur aura la faculté de mettre l'acquéreur en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou la défaillance de la condition. Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception au domicile ci-après élu. Passé ce délai de huit jours sans que l'acquéreur ait apporté les justificatifs, la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit, sans autre formalité, et ainsi le vendeur retrouvera son entière liberté mais l'acquéreur ne pourra recouvrer le dépôt de garantie qu'il aura, le cas échéant versé, qu'après justification qu'il a accompli les démarches nécessaires pour l'obtention du prêt, et que la condition n'est pas défaillie de son fait, à défaut le dépôt de garantie restera acquis eu vendeur. (...) L'acquéreur s'engage, en cas de non-obtention du financement demandé, à justifier de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques ci-dessus. En conséquence, l'acquéreur s'engage à déposer simultanément deux demandes de prêt.'
Suivant deux lettres recommandées avec demande d'avis de réception du 27 juillet 2018 et du 10 septembre 2018, réceptionnées le 11 septembre 2018, le notaire ayant régularisé la vente, a mis en demeure la société Immobiliare, qui s'est substituée à M. [Z] pour acquérir le bien immobilier, ainsi que M. [Z], de lui transmettre une copie de leur offre de prêt ou une attestation de leur banque justifiant le refus, dans le délai de 8 jours à compter de la première présentation de la lettre.
Puis, suivant une attestation du 10 mai 2018, M. [Z] justifie avoir déposé auprès d'un courtier, la société ICI, un dossier pour obtenir un prêt immobilier d'un montant de 200 000 euros sur 180 mois, pour le financement de la maison d'habitation, objet du compromis précité. Le courtier mentionne qu'après étude et analyse du dossier, cette demande ne sera pas présentée à ses partenaires financiers.
M. [Z] justifie également, par un courrier daté du 16 novembre 2018, que la Caisse d'épargne a refusé sa demande de prêt d'un montant de 200.000 euros sur 180 mois, au taux de 1,25%.
Si le fait de déposer un dossier auprès d'un courtier peut effectivement être considéré comme une démarche suffisante pour l'obtention d'un prêt, force est de constater qu'en l'espèce, M. [Z] ne justifie pas du taux d'intérêt qu'il a demandé au courtier, alors que celui-ci avait été contractuellement arrêté au maximum à 1,8 % l'an. Par ailleurs, le courtier mentionne qu'il n'a pas présenté de demande de prêt 'après étude et analyse du dossier', de sorte qu'il ne justifie pas d'un refus, ni même de la cause de ce refus, qui n'est pas nécessairement une 'impossibilité de financement' ainsi que le soutient M. [Z], mais peut tout aussi bien résulter de l'absence de transmission des pièces justificatives de sa situation. Enfin, le refus de prêt de la Caisse d'Epargne apparaît tardif puisqu'il date du mois de novembre 2018, soit plus de deux mois après la mise en demeure du notaire. Au demeurant, le taux de 1,25% demandé est bien inférieur au taux maximal de 1, 8 % retenu dans le compromis.
En outre, M. [Z], qui se borne à produire trois bulletins de paye et deux contrats de crédit, dont l'un est d'ailleurs au nom d'une SCI Theyom, ne justifie pas que 'la banque lui aurait de toute façon refusé le prêt en raison de l'insuffisance de ses capacités financières', sans que ne soit adjointes d'autres pièces qui permettraient d'avoir une vision plus complète de sa situation, telles que sa situation familiale, son avis d'impôt sur le revenu...
Au regard de ces éléments, il y a lieu de considérer que M. [Z] ne justifie pas de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques convenues dans le compromis de vente.
La société Immobiliare, qui s'est substituée à M. [Z], ne justifie quant à elle que d'une attestation de refus de prêt de la part de la Banque populaire, datée du 25 septembre 2018, pour un prêt de 217.000 euros sur 180 mois.
Outre le fait que la société ne justifie pas de deux refus de prêt, force est de constater que la demande faite auprès de cette banque ne correspond pas aux caractéristiques arrêtées dans le compromis, puisqu'il était convenu que le prêt ne devrait pas dépasser la somme de 200 000 euros. Il n'est en outre pas justifié du taux d'intérêt demandé. La circonstance que la société vienne d'être constituée et soit contrainte d'emprunter la somme totale de 217.000 euros ne peut être opposée aux consorts [X], qui avaient convenu à l'origine avec M. [Z] que la somme empruntée ne dépasserait pas 200.000 euros.
Dès lors, la société Immobiliare ne justifie pas plus de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques convenues dans le compromis de vente.
3. Sur la clause pénale
M. [Z] et la société Immobiliare sollicitent la réduction de la clause pénale fixée à la somme de 21.700 euros, correspondant à 10% du prix de vente, dans le compromis de vente. Ils font valoir à l'appui de cette demande que le préjudice subi par les consorts [X] est inexistant.
Les consorts [X] soulèvent l'irrecevabilité de cette demande, en raison de sa nouveauté.
Au fond, ils font valoir qu'ils n'ont pas à démontrer l'existence d'un préjudice et qu'en tout état de cause, le préjudice existe, compte tenu de l'indisponibilité de la maison pendant plusieurs mois et l'obligation de l'entretenir.
La demande de minoration de la clause pénale, même présentée pour la première fois en cause d'appel, est recevable, en application de l'article 564 du code de procédure civile, puisqu'elle ne tend qu'à faire écarter, au moins partiellement, la prétention adverse fondée sur la mise en oeuvre de la clause.
Aux termes de l'article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent.
Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.
Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.
La clause pénale, qui est une sanction contractuelle du manquement d'une partie à ses obligations, s'applique du seul fait de cette inexécution, sans qu'il n'y ait lieu de faire la preuve d'un préjudice.
En l'espèce, compte tenu de l'inexécution de leurs obligations par M. [Z] et la société Immobiliare, il convient de faire application de la clause pénale telle que mentionnée dans le compromis de vente, à défaut d'être manifestement excessive.
En conséquence, il convient de condamner solidairement M. [Z] et la société immobiliare à payer aux consorts [X], la somme de 21.700 euros au titre de la clause pénale.
4. Sur les autres demandes
Le jugement est confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à l'application de l'article 700 du code de procédure civile.
L'équité commande de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit des consorts [X], en appel. M. [Z] et la société Immobiliare sont condamnés in solidum à leur payer à ce titre la somme globale de 3.000 €.
Les dépens d'appel sont in solidum à la charge de M. [Z] et la société immobiliare qui succombent en leur tentative de remise en cause du jugement.
PAR CES MOTIFS
LA COUR,
Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,
y ajoutant,
Déclare recevables les demandes d'annulation du compromis de vente conclu entre les parties le 5 avril 2018 et de minoration de la clause pénale;
Déboute M. [Z] et la société Immobiliare de leurs demandes d'annulation du compromis de vente du 5 avril 2018 et de minoration de la clause pénale;
Condamne in solidum M. [Z] et la société Immobiliare à payer à Mme [V] [X], épouse [K], M. [E] [X], Mme [C] [X], M. [Y] [X] et Mme [D] [X] épouse [H], la somme globale de 3.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,
Déboute les parties de toutes leurs autres demandes.
Condamne in solidum M. [Z] et la société Immobiliare aux dépens de la procédure d'appel, et accorde aux avocats qui en ont fait la demande le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIERLE PRESIDENT
