N° RG 21/01469 - N° Portalis DBVX-V-B7F-NNV7
Décision du
Président du TJ de LYON
Au fond
du 02 décembre 2020
RG : 16/14767
[G]
[U]
C/
Syndic. de copro. LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 1]
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE LYON
1ère chambre civile B
ARRET DU 27 Septembre 2022
APPELANTS :
Mme [B] [G] épouse [U]
née le 09 Octobre 1941 en ALGERIE
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représentée par Me François CORNUT, avocat au barreau de LYON, toque : 203
M. [X] [U]
né le 26 Janvier 1965 à [Localité 3] (84)
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représenté par Me François CORNUT, avocat au barreau de LYON, toque : 203
INTIME :
Le Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] ayant son siège [Adresse 1] et représenté par son syndic bénévole, Madame [W] [S]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représenté par la SELAS AGIS, avocat au barreau de LYON, toque : 538
******
Date de clôture de l'instruction : 02 Décembre 2021
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 09 Juin 2022
Date de mise à disposition : 13 Septembre 2022, prorogée au 27 Septembre 2022, les avocats dûment avisés conformément à l'article 450 dernier alinéa du code de procédure civile.
Audience présidée par Stéphanie LEMOINE, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de Myriam MEUNIER, greffier.
Composition de la Cour lors du délibéré :
- Olivier GOURSAUD, président
- Laurence VALETTE, conseiller
- Stéphanie LEMOINE, conseiller
Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Olivier GOURSAUD, président, et par Myriam MEUNIER, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
*****
EXPOSE DU LITIGE :
La société Neyret gestion immobilière est le syndic du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1]) (le syndicat de copropriétaires).
Elle a été destinataire le 31 août 2015, de la notification du transfert de propriété par les consorts [U], au bénéfice de M. [K], d'un appartement et d'un garage.
La SCP de notaires Sylvestre, [C], [H], [O] de la Perrière, [A], [F], [C], [L], était en charge de la rédaction de l'acte de vente.
La société Neyret a formé opposition au paiement du prix de vente du bien immobilier par acte d'huissier de justice du 15 septembre 2015, pour un montant de 10.078,33 euros, correspondant à des charges de copropriété impayées, puis par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 26 décembre 2015, a mis en demeure la SCP de notaires de régler la somme de 10.078,33 euros.
Sans réponse, le syndicat de copropriétaires a fait assigner les consorts [U] et la SCP de notaires devant le tribunal judiciaire de Lyon, par actes d'huissier de justice de septembre et octobre 2016, aux fins de paiement des charges copropriété restant dues.
Par jugement du 2 décembre 2020, le tribunal judiciaire de Lyon a :
- dit irrecevables toutes les demandes principales du syndicat de copropriétaires, autres que celles concernant le recouvrement de créances et les voies d'exécution forcée,
- condamné solidairement les consorts [U] à payer au syndicat de copropriétaires, la somme de 8153,98 euros au titre des charges de copropriété dues au jour de la vente de leurs biens dans la copropriété et la somme de 2000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- ordonné à la SCP Sylvestre, Roux, Levrault, Brac de la Perrière, [A], [F], [C], [L] de verser au syndicat de copropriétaires la somme de 10.078, 33 euros pour laquelle il a été formé opposition entre ses mains,
- dit que cette somme couvrira à hauteur de 8153,98 euros la somme principale due par les consorts [U], le solde étant à imputer sur la somme due au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- ordonné l'exécution provisoire et condamné les consorts [U] aux dépens.
Par déclaration du 25 février 2021, M. et Mme [U] ont relevé appel du jugement.
Par conclusions notifiées le 7 septembre 2021, M. et Mme [U] demandent de:
- déclarer recevable et bien fondé leur appel à l'encontre du jugement rendu le 2 décembre 2020 en ce qu'il les a condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires les sommes de :
* 8153,98 euros au titre des charges de copropriété dues au jour de la vente de leurs biens dans la copropriété,
* 2 000 euros au titre de l'article 700 du CPC
et les entiers dépens
L'infirmer de ces chefs et en conséquence,
- déclarer irrecevable l'action pour défaut d'intérêt à agir,
- rejeter l'action comme non justifiée,
- débouter le syndicat des copropriétaires de l'intégralité de ses demandes,
- condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 2 000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive,
- condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du CPC,
- condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens de l'instance avec droit de recouvrement direct au profit de Maître CORNUT, Avocat, sur son affirmation de droit.
Par conclusions notifiées le 2 décembre 2021, le syndicat de copropriétaires demande:
- confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Lyon rendu le 2 décembre 2019 dans toutes ses dispositions,
- condamner solidairement M. et Mme [U] au paiement de la somme de 4000€, à titre d'indemnité en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner solidairement M. et Mme [U] aux dépens,
- ordonner l'exécution provisoire.
Par ordonnance du 2 décembre 2021, le conseiller de la mise en état a prononcé la clôture de la procédure.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.
MOTIFS DE LA DÉCISION
1. Sur la recevabilité de l'action du syndicat de copropriétaires représenté par son syndic
Il résulte de l'article 55 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 modifié qu'une autorisation de l'assemblée générale n'est pas nécessaire pour le recouvrement des charges à l'encontre des copropriétaires.
En l'espèce, le syndicat de copropriétaires, qui sollicite la confirmation du jugement ayant, notamment :
- dit irrecevables toutes les demandes principales du syndicat de copropriétaires, autres que celles concernant le recouvrement de créances et les voies d'exécution forcée,
- condamné solidairement les consorts [U] à payer au syndicat de copropriétaires, la somme de 8153,98 euros au titre des charges de copropriété dues au jour de la vente de leurs biens dans la copropriété et la somme de 2000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- ordonné à la SCP Sylvestre, Roux, Levrault, Brac de la Perrière, [A], [F], [C], [L] de verser au syndicat de copropriétaires la somme de 10.078, 33 euros pour laquelle il a été formé opposition entre ses mains,
Il ne demande, en appel, que la condamnation de M. et Mme [U] au paiement de charges de copropriété, outre une indemnité sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
En conséquence, l'action exercée par le syndicat de copropriétaires est recevable, nonobstant l'absence d'autorisation de l'assemblée générale.
2. Sur le recouvrement des charges
Afin de s'opposer au paiement des charges réclamées par le syndicat de copropriétaires pour les deux premiers trimestres de l'année 2015, M. et Mme [U] soutiennent que ces charges et les appels de fond n'ont été ni approuvés ni votés et qu'ils n'ont en outre jamais été convoqués aux assemblées générales. Ils ajoutent qu'ils ont vendu leur bien immobilier, qu'ils n'étaient pas concernés par les travaux de façade dont il est demandé le paiement, et qu'il ne peut leur être demandé une provision pour les frais de procédure, d'avocat et des actes de signification alors qu'il est en outre demandé leur condamnation aux dépens et à une indemnité sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot ainsi qu'aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes (...) proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
Le premier alinéa de l'article 45-1 du décret du 17 mars 1967 précise que les charges sont les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part.
Conformément aux dispositions d'ordre public de cet article, tout copropriétaire est tenu de participer aux charges générées par la copropriété.
L'approbation des comptes par une décision d'assemblée générale non contestée dans les délais s'oppose à ce qu'un copropriétaire refuse de payer la quote-part de charges correspondantes, à moins que ce copropriétaire ne conteste la régularité de son compte individuel. L'article 45-1 du décret du 17 mars 1967 dispose en effet que 'l'approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires'.
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires communique notamment :
- la notification au syndic du transfert de propriété le 28 août 2015, du bien immobilier appartenant à M. et Mme [U],
- l'opposition au paiement du prix de vente entre les mains de la SCP de notaires [I], [C], [H], [O] de la Perrière, [E], [F], [C], [L], par acte extrajudiciaire du 15 septembre 2015.
- les procès-verbaux des assemblées générales des 15 mars 2018, 9 juin 2016 et 6 février 2015, approuvant les comptes clos des années écoulées, votant les budgets prévisionnels et les travaux, dont ceux concernant les façades pour un prix de 29.500 euros TTC, outre les honoraires du syndic à hauteur de 1%;
- le relevé de compte copropriétaire de Mme [U], qui laisse apparaître que les appelants étaient redevables des sommes de :
- 7148,40 euros au titre des travaux de façades selon les 3 appels de provisions des 1er avril, 1er mai et 1er juin 2015,
- 555,58 euros au titre des deux appels de provisions des 1er avril et 1er juillet 2015,
- 400 euros au titre des honoraires du syndic pour la vente du bien immobilier,
- 50 euros au titre des frais forfaitaires pour les mises en demeure du 29 avril et 13 juin 2015,
soit la somme de 8.153,98 euros.
Le syndicat de copropriétaires sollicitant la confirmation du jugement, qui a arrêté les sommes dues à la somme de 8.153,98 euros précitée, il y a lieu de considérer que les autres sommes mentionnées dans le relevé de compte copropriétaire ne sont plus demandées et notamment la provision pour les honoraires d'avocat (300 euros), les frais de remise du dossier à l'huissier de justice (100 euros) et la provision pour les frais de procédure (1.222,21 euros).
Par ailleurs, contrairement à ce qui est soutenu par M. et Mme [U], il est mentionné dans le procès-verbal d'assemblée générale du 6 février 2015 que le budget prévisionnel et les travaux de façades ont été adoptés à l'unanimité et dans le procès-verbal d'assemblée générale du 9 juin 2016 que les comptes de l'année 2015 sont approuvés à l'unanimité.
A défaut d'avoir contesté dans les délais ces assemblées générales, M. et Mme [U] ne sont plus en mesure de s'opposer au paiement des sommes correspondant à leur quote-part ou à soutenir qu'ils n'ont pas été régulièrement convoqués.
M et Mme [U] ne contestant pas le quantum des sommes ci-dessus rappelées, il convient de les condamner solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 8.153,98 euros.
Enfin, M. et Mme [U] n'ayant pas critiqué, dans leur déclaration d'appel, le chef de jugement ayant ordonné à la SCP de notaires de verser au syndicat de copropriétaires la somme de 10.078, 33 euros, correspondant aux charges précitées et à une indemnité de 2000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, pour laquelle il a été formé opposition entre ses mains, il n'y a pas lieu de confirmer cette disposition, ainsi que le sollicite pourtant le syndicat de copropriétaires.
3. Sur les autres demandes
La cour ayant fait droit aux demandes présentées par le syndicat de copropriétaires en appel, M. et Mme [U] sont déboutés de leur demande de dommages-intérêts pour procédure abusive.
Le jugement est confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à l'application de l'article 700 du code de procédure civile.
L'équité commande de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit du syndicat de copropriétaires en appel. M. et Mme [U] sont condamnés in solidum à lui payer à ce titre la somme globale de 3.000 €.
Les dépens d'appel sont in solidum à la charge de M. et Mme [U] qui succombent en leur tentative de remise en cause du jugement.
PAR CES MOTIFS
LA COUR,
Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,
y ajoutant,
Déboute M. et Mme [U] de leur demande de dommages-intérêts pour procédure abusive,
Déboute les parties de toutes leurs autres demandes,
Condamne in solidum M. et Mme [U] à payer au syndicat de copropriétaires [Adresse 1], la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne in solidum M. et Mme [U] aux dépens de la procédure d'appel, et accorde aux avocats qui en ont fait la demande le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIERLE PRESIDENT
