N° RG 20/01978 - N° Portalis DBVX-V-B7E-M5MP
Décision du
TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de LYON
Au fond du 05 février 2020
RG : 14/09588
[X]
C/
[AR]
[D]
[BN]
[BN]
[BN]
[BN]
[A]
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE LYON
1ère chambre civile B
ARRET DU 12 Juillet 2022
APPELANTE :
Mme [I] [X]
née le 30 Mai 1955 à TUNIS (TUNISIE) (99351)
[Adresse 4]
[Localité 8]
Représentée par la SAS IMPLID AVOCATS ET EXPERTS COMPTABLES, avocats au barreau de LYON, toque : 768
INTIMÉS :
M. [F] [K] [AR]
né le 30 Août 1939 à [Localité 16] (94)
[Adresse 3]
[Localité 12]
Représenté par la SELARL RAMBAUD-BILLON-PARDI AVOCATS, avocats au barreau de LYON, toque : 184
Mme [U] [J] [D] épouse [AR]
née le 06 Février 1933 à [Localité 19] (38)
[Adresse 3]
[Localité 12]
Représentée par la SELARL RAMBAUD-BILLON-PARDI AVOCATS, avocats au barreau de LYON, toque : 184
M. [C] [BN]
né le 17 Avril 1943 à [Localité 14] (39)
La Mouline
[Localité 6]
Représenté par la SELARL SAINT-EXUPERY AVOCATS, avocats au barreau de LYON, toque : 716
Assisté de la SCP MAGNA BORIES CAUSSE CHABBERT CAMBON AQUILA BARRAL, avocats au barreau de BEZIERS, toque : 8
Mme [S] [BN] épouse [E]
née le 12 Juin 1979 à [Localité 13] (34)
[Adresse 1]
[Localité 10]
Représentée par la SELARL SAINT-EXUPERY AVOCATS, avocats au barreau de LYON, toque : 716
Assistée de la SCP MAGNA BORIES CAUSSE CHABBERT CAMBON AQUILA BARRAL, avocats au barreau de BEZIERS, toque : 8
M. [V] [BN]
né le 27 Octobre 1977 à [Localité 18] (97)
[Adresse 7]
[Localité 8]
Représenté par la SELARL SAINT-EXUPERY AVOCATS, avocats au barreau de LYON, toque : 716
Assisté de la SCP MAGNA BORIES CAUSSE CHABBERT CAMBON AQUILA BARRAL, avocats au barreau de BEZIERS, toque : 8
M. [BL] [BN]
né le 03 Septembre 1981 à [Localité 13] (34)
[Adresse 5]
G6W1X LEVIS (CANADA)
Représenté par la SELARL SAINT-EXUPERY AVOCATS, avocats au barreau de LYON, toque : 716
Assisté de la SCP MAGNA BORIES CAUSSE CHABBERT CAMBON AQUILA BARRAL, avocats au barreau de BEZIERS, toque : 8
M. [AS] [T] [A]
né le 22 Février 1948 à LYON (69)
[Adresse 11]
[Localité 9]
Représenté par la SELARL BIGEARD - BARJON, avocats au barreau de LYON, toque : 1211
*****
Date de clôture de l'instruction : 14 Janvier 2022
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 12 Avril 2022
Date de mise à disposition : 21 Juin 2022, prorogée au 12 Juillet 2022, les avocats dûment avisés conformément à l'article 450 dernier alinéa du code de procédure civile
Audience tenue par Olivier GOURSAUD, président, et Laurence VALETTE, conseiller, qui ont siégé en rapporteurs sans opposition des avocats dûment avisés et ont rendu compte à la Cour dans leur délibéré,
assistés pendant les débats de Myriam MEUNIER, greffier
A l'audience, Laurence VALETTE a fait le rapport, conformément à l'article 804 du code de procédure civile.
Composition de la Cour lors du délibéré :
- Olivier GOURSAUD, président
- Laurence VALETTE, conseiller
- Stéphanie LEMOINE, conseiller
Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Olivier GOURSAUD, président, et par Myriam MEUNIER, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
****
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte authentique du 23 décembre 1982, reçu par Me [F] [W], notaire associé à Lyon, M. [B] [BO] a vendu à M. [F] [AR] et Mme [U] [D] épouse [AR], dans un immeuble en copropriété situé [Adresse 2] sur laquelle il porte le n°14, élevé sur cave voutée, rez-de-chaussée, quatre étages et cinquième étage comprenant mansardes et greniers :
- le lot n°152 désigné ainsi :
Greniers (escaliers principal et ouest)
Ledit lot comprend un appartement dit "appartement n°52'' au plan des greniers, côté cour, anciennement désigné 'Mansarde n°10", composé de deux pièces éclairé par deux fenêtres sur la cour,
Avec cet appartement, le grenier n°11,
et la copropriété à concurrence de 30/10 000èmes des droits dans la copropriété indivise, des parties et choses communes de l'immeuble,
- le lot n°154, désigné ainsi :
Greniers (escaliers principal et ouest) soit un grenier,
Ledit lot comprend un appartement soit un grenier désigné par le n°3 au plan des greniers,
et la copropriété à concurrence de 1/10 000èmes des droits dans la copropriété indivise des parties et choses communes de l'immeuble.
Il est précisé dans cet acte que les biens et droits immobiliers sont désignés dans le règlement de copropriété de l'immeuble déposé au rang des minutes de maître [B] [H], notaire à [Localité 15] le 2 août 1946, transcrit au premier bureau des hypothèques de [Localité 15], le 2 septembre 1946, volume I 495 n°15, modifié aux termes d'un acte authentique reçu le 19 juillet 1963 dont une expédition a été publiée au premier bureau des hypothèques de [Localité 15], le 6 septembre 1963, volume 3 267 n°16.
Par acte authentique du 15 janvier 1990, reçu par maître [B] [G], notaire à [Localité 15], Mme [I] [X] a acquis de M. [AS] [A] :
Le lot 146 désigné comme 'un appartement dit 'appartement n°46 au plan des greniers, côté [Adresse 17] et en façade sur la cour, comprenant deux pièces mansardées, et étant éclairé par une jacobine côté [Adresse 17], et par une fenêtre sur la cour ; lequel appartement comprend également le droit aux WC situé sur le palier entre les quatrième et cinquième étages.
Aujourd'hui il se trouve une grande pièce, une chambre et une salle de bains avec WC.
Étant précisé que le grenier portant le n°4 a été relié à cet appartement',
et les de 70/10 000èmes des parties communes de l'immeuble.
Par acte authentique du 5 juin 1991, reçu par Maître [P], notaire à [Localité 15], Mme [I] [X] a acquis de Mme [L] [M] :
le Lot 153, désigné comme 'un grenier au cinquième étage de l'immeuble desservi par les escaliers principal et Ouest, portant le numéro 2, d'une superficie d'environ 6 m2"
avec les 1/1 000 èmes des parties et choses communes général de l'immeuble.
Suivant acte authentique du 22 décembre 2003, reçu par Me [G], avec la participation du notaire des acquéreurs, Mme [I] [X] a vendu à M. [C] [BN] et Mme [Z] [AO] épouse [BN], des biens dans le même immeuble en copropriété désignés ainsi :
- lot 146 : un appartement dit 'appartement n°46" au plan des greniers, côté [Adresse 17] et en façade sur la cour ...étant précisé que le grenier portant le n°4 a été relié à cet appartement,
et les de 70/10 000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales,
- lot 153, un grenier au cinquième étage de l'immeuble desservi par les escaliers principal et ouest, portant le n°2
'Etant ici précisé que ces deux lots ont été réunis et forment actuellement un seul et même appartement composé d'une grande pièce, une chambre avec dressing, salle de bains avec WC'.
Aux termes d'un acte authentique du 19 juin 2009, reçu par maître [Y], notaire associé de la SCP [AP] [G], [R] [Y] et Patrick [O], publié et enregistré le 17 juillet 2009 à la conservation des hypothèques de Lyon, Me [Y], notaire associé à Lyon a modifié à la requête de M. [C] [BN] et Mme [Z] [AO] épouse [BN], le règlement de copropriété ayant pour effet de réunir les lots 146 et 153 en un seul lot, intitulé le lot 166 désigné comme un appartement à l'étage des greniers, affecté de 71/10 000èmes tantièmes généraux.
Cette modification du règlement de copropriété consistant à réunir les lots 146 et 153 avait été autorisée lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 14 novembre 2005.
***
Considérant que M. et Mme [BN] avaient intégré le grenier n°3 (lot n°154) à leur appartement, M. et Mme [AR] les ont fait citer, par un exploit du 17 juillet 2014, devant le tribunal de grande instance de Lyon aux fins de faire reconnaître leur droit de propriété sur le grenier n°3, lot n°154, et d'obtenir la restitution de ce bien.
Par assignation du 29 décembre 2014, M. et Mme [BN] ont appelé en garantie leur venderesse, Mme [X], et le notaire chargé de la vente, la SCP Stéphane [G], [R] [Y], Patrick [O].
Mme [Z] [AO] épouse [BN] est décédée le 6 novembre 2015, en laissant pour lui succéder Mme [S] [BN] épouse [E] et MM. [V] et [BL] [BN] qui sont intervenus à la procédure en leur qualité d'ayants-droit.
Par assignation du 16 novembre 2015, Mme [X] a appelé en cause son propre vendeur, M. [A].
***
Par jugement contradictoire du 5 février 2020, le tribunal judiciaire de Lyon a :
- déclaré recevable l'action de [F] et [U] [AR],
- ordonné à [C] [BN], [S] [BN], [V] [BN] et [BL] [BN] de restituer à M. et Mme [AR] le grenier n°3, lot n°154 dans le délai de quatre mois après la signification du jugement sous astreinte de 20 euros par jour de retard pendant une durée de 3 mois,
- condamné solidairement [C] [BN], [S] [BN], [V] [BN] et [BL] [BN] à payer à [F] et [U] [AR] :
* une indemnité d'utilisation du lot à concurrence de 50 euros par mois à compter de l'assignation jusqu'au 31 mai 2017, soit 1 700 euros, cette somme devant être réactualisée compte tenu du temps écoulé jusqu'à la date de libération effective des lieux,
* les frais de remise en l'état initial du lot,
- condamné [I] [X] à relever et garantir [C] [BN], [S] [BN], [V] [BN] et [BL] [BN] des sommes mises à leur charge au titre de l'indemnité d'occupation et des frais de remise en l'état des lieux,
- condamné [I] [X] à verser à [C] [BN], [S] [BN], [V] [BN] et [BL] [BN] la somme de 29 700 euros au titre de la perte de valeur,
- rejeté le surplus des demandes,
- condamné [I] [X] à verser à [F] et [U] [AR] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné solidairement [C] [BN], [S] [BN], [V] [BN] et [BL] [BN] à verser à la SCP Guillaumond-Muller-Bouin la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
- condamné Mme [I] [X] à verser à [C] [BN], [S] [BN], [V] [BN] et [BL] [BN] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné Mme [I] [X] à verser à M. [AS] [A] la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles,
- condamné solidairement [C] [BN], [S] [BN], [V] [BN] et [BL] [BN] ainsi que Mme [I] [X] à supporter les entiers dépens de l'instance qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,
- ordonné l'exécution provisoire du jugement.
***
Par déclaration du 12 mars 2020, Mme [X] a interjeté appel à l'encontre de M. et Mme [AR], de MM. [C], [V] et [BL] [BN] et de Mme [S] [BN] épouse [E], et de M. [AS] [A], des dispositions du jugement à l'exception de celles ayant :
* condamné solidairement [C] [BN], [S] [BN], [V] [BN] et [BL] [BN] à payer à [F] et [U] [AR] une indemnité d'utilisation du lot à concurrence de 50 euros par mois à compter de l'assignation jusqu'au 31 mai 2017, soit 1 700 euros, cette somme devant être réactualisée compte tenu du temps écoulé jusqu'à la date de libération effective des lieux ;
* condamné solidairement [C] [BN], [S] [BN], [V] [BN] et [BL] [BN] à verser à la SCP Guillaumond-Muller-Bouin la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
***
Au terme de conclusions notifiées le 1er janvier 2022, Mme [X] demande à la cour, au visa des articles 1626 et suivants du code civil, de :
- réformer le jugement du 5 février 2020,
Y ajoutant,
- débouter [C] [BN], [S] [BN], [V] [BN] et [BL] [BN] de l'intégralité de leurs demandes dirigées à son encontre,
- débouter M. et Mme [AR] de l'intégralité de leurs demandes dirigées à son encontre,
- débouter M. [AS] [A] de l'intégralité de ses demandes dirigées à son encontre,
- condamner M. [AS] [A] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code procédure civile ainsi que les dépens de l'appel,
- condamner M. [AS] [A] à la relever et la garantir de toutes les condamnations au titre de l'article 700 du code de procédure civile et de dépens qui seraient mises à sa charge au profit des autres intimés.
Elle ne conteste pas être tenue de garantir les consorts [BN] de l'éviction et leur devoir l'indemnité d'éviction. Elle fait valoir sur ce point que les frais de remise en état initial du lot 154 ne sont pas chiffrés par le tribunal ; qu'aux termes de l'article 1637 du code civil, la perte de valeur ne peut pas être appréciée en fonction de la perte de valeur de l'appartement mais de la seule valorisation du lot 154 ; que ce lot qui correspond à un grenier ne peut pas être estimé à la somme de 29 700 euros même à la date du jugement ; que pour arriver à cette estimation, le tribunal s'est fondé sur un avis de valeur du 21 mars 2016 selon lequel l'appartement amputé du lot 154, qui devient un lot T1 et non plus un T2, engendre une baisse de sa valeur de 33 000 euros ; que cette décision est entachée d'une erreur de droit et d'une erreur manifeste d'appréciation.
Elle soutient qu'elle n'a réalisé aucun travaux d'incorporation du lot 154 dit grenier n°3 dans l'appartement initialement acquis ; qu'elle a acquis en 1991 le lot 153 dit grenier n°2 qui était mitoyen à l'appartement ce qui lui a permis de créer un dressing ; que c'est M. [A] qui lors des travaux d'aménagement de son bien, a annexé le lot n°154 qui constitue la chambre de l'appartement qu'elle a acquis auprès de lui ; elle en veut notamment pour preuve les termes de l'acte de vente de 1990, la comparaison des plans qu'elle communique en pièces 5 et 6 intitulés plans joints respectivement au règlement de copropriété et à l'acte de vente du 22 décembre 2003, et la comparaison des plans réalisés avant et après travaux de M. [A] qu'elle communique en pièces 9 et 10. Elle considère en conséquence que ce dernier doit la garantir des effets de l'éviction subis par les consorts [BN] ; que si son conseil a omis de le solliciter dans le dispositif de ses dernières conclusions de première instance, et que cette demande ne peut être formée en cause d'appel, la cour peut néanmoins, dans le cadre de l'effet dévolutif de l'appel, préciser que lors de l'acquisition en 1990 du lot 146 par Mme [X] à M. [A], le lot 154 était déjà annexé à l'appartement.
Au terme de conclusions notifiées le 15 septembre 2020, M. et Mme [AR] demandent à la cour de :
- donner acte à Mme [X] de ce qu'elle ne conteste pas sa garantie d'éviction envers les consorts [BN],
- prendre acte de ce que M. et Mme [AR] s'en remettent à justice sur :
* la demande faite par Mme [X] de préciser que lors de l'acquisition en 1990 du lot n°146 à M. [A], le lot n°154 était déjà annexé à l'appartement,
* le montant de la perte de valeur de l'appartement des consorts [BN] ;
Pour le surplus,
- confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 5 février 2020 par le tribunal judiciaire de Lyon,
- débouter Mme [X] de l'intégralité de ses demandes,
- condamner Mme [X], ou qui mieux le devra, à payer à M. et Mme [AR] la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner Mme [X], ou qui mieux le devra, aux entiers dépens de l'instance d'appel, dont distraction au profit de la SELARL Rambaud-Billon-Pardi Avocats, avocat sur son affirmation de droits, et ce conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Ils font essentiellement valoir que :
- les éléments versés aux débats démontrent que leur action en revendication est bien fondée, ce que reconnaissent les consorts [BN].
- Mme [X] ne conteste pas sa garantie d'éviction envers les consorts [BN],
- M. et Mme [AR] ne sont pas concernés par la situation créée en 1990.
Au terme de conclusions notifiées le 10 juin 2021, MM. [C], [V] et [BL] [BN] et Mme [S] [BN] épouse [E] demandent à la cour de :
- statuer ce que de droit sur la recevabilité de l'appel interjeté par Mme [X] à l'encontre du jugement du tribunal judiciaire de Lyon du 5 février 2020,
- donner acte à Mme [X] qu'elle ne conteste pas devoir sa garantie au titre de l'éviction dont sont victimes les consorts [BN],
- débouter Mme [X] de ses prétentions comme étant injustes et infondées,
- confirmer le jugement de première instance en ce qu'il a condamné Mme [X] aux frais de remise en l'état initial du lot n°154,
- condamner Mme [X] à leur payer la somme de 6 834,85 euros TTC au titre des travaux de maçonnerie et d'électricité,
- réserver leurs droits au titre des travaux concernant la remise en place de la fenêtre du lot 154 et des travaux qui pourraient se révéler nécessaires en cours d'exécution,
- réformer le jugement de première instance en ce qui concerne le montant de l'indemnité relative au préjudice subi par les consorts [BN],
- au principal, fixer cette indemnité à 33 000 euros et condamner Mme [X] à leur payer ce montant,
Subsidiairement, si la Cour retient le montant fixé en première instance,
- confirmer le jugement de première instance qui a retenu la somme de 29 700 euros et condamner Mme [X] au paiement de cette somme aux consorts [BN],
- condamner en tout état de cause, Mme [X] à relever et garantir les consorts [BN] de toutes autres sommes qui seraient mises à leur charge et notamment le montant au titre de l'indemnité d'occupation du lot 154, des frais irrépétibles et des dépens,
- condamner Mme [X] à leur payer la somme de 2 000 euros sur la base des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner Mme [X] aux entiers dépens.
Ils relèvent que Mme [X] ne conteste pas leur devoir la garantie d'éviction.
S'agissant des travaux de remise en l'état initial du lot 154, ils font valoir qu'il s'agissait d'une condamnation de principe puisqu'ils ne connaissaient pas exactement le coût de ces travaux ; qu'ils ont obtenu deux devis pour la maçonnerie et l'électricité à hauteur de, respectivement, 4 411 et 2 423,85 euros TTC, soit au total 6 834,85 euros ; qu'ils n'ont pas pu obtenir un devis pour la remise en place de la fenêtre de sorte qu'il convient de réserver leur droit pour ces travaux ; qu'il convient également de réserver leur droit pour les travaux qui pourraient se révéler nécessaires en cours d'exécution.
S'agissant de l'indemnisation de leur préjudice, ils font valoir que le lot 154 intégré dans le bien qu'ils ont acquis permettait d'en augmenter la surface et de créer un T2 ; que la valeur d'un T1 n'est pas la même que celle d'un T2 ; que Mme [X] en a tiré profit lorsqu'elle leur a vendu le bien ; que c'est dans ce sens et sur la base d'estimations de 2016, que leur préjudice a été chiffré ; que depuis, le marché de l'immobilier à [Localité 15] a évolué à la hausse ; qu'ils ont fait réaliser une nouvelle estimation en 2020 pour l'ensemble de la surface dont il ressort un prix au m2 de 4 724,16 euros, soit pour 7 m2 correspondant à la surface invoquée par M. et Mme [AR], 33 069 euros; que le montant de 33 000 euros sollicité en première instance est donc cohérent.
Au terme de conclusions notifiées le 13 janvier 2022, M. [A] demande à la cour de :
- juger que Mme [X] ne démontre aucune faute constituée par l'annexion du lot n°154 par M. [A] antérieurement à la vente du lot n°146,
- confirmer en conséquence la décision dont appel en ce qu'elle a jugé Mme [X] seule débitrice de la garantie d'éviction due aux époux [AR],
- condamner Mme [X] à lui payer la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner Mme [X] aux entiers dépens de l'instance dont distraction au profit de la SELARL Bigeard Barjon, Avocats, sur son affirmation de droit.
Il fait essentiellement valoir que :
- par acte authentique du 7 avril 1971, reçu par Maître [BM] [N], notaire à [Localité 15], il a acquis le lot 146 (appartement n°46 au niveau des greniers) et le grenier n°4 attenant à cet appartement ; qu'il ressort de l'acte de vente du 15 janvier 1990 que ce grenier n°4 a été relié à l'appartement qu'il a vendu à Mme [X] ; que les seuls travaux qu'il a réalisés sont ceux précisés dans cet acte à savoir relier l'appartement 46 et le grenier n°3 attenant ;
- Mme [X] ne démontre pas qu'il aurait procédé à l'annexion du lot 154, à savoir le grenier n°3, qu'il ne faut pas confondre avec grenier n°4 ;
- le lot 154 est situé entre l'appartement 146 qu'il a vendu à Mme [X] en 1990 et le lot 153, à savoir le grenier n°2 qu'elle a acquis en 1991, et qu'elle a fait des travaux pour y réaliser un dressing,
- il n'a jamais été propriétaire du lot 153 et que la réunion des lots 146 et 153 n'est pas de son fait puisqu'il avait vendu son bien antérieurement à 1990 ;
- la mention figurant dans l'acte de vente [X]/[BN] 'Etant ici précisé que ces deux lots ont été réunis et forment actuellement un seul et même appartement composé d'une grande pièce, une chambre avec dressing, salle de bains avec WC' qui ne figurait pas dans l'acte de vente [A]/[X] montre que les travaux de réunion ont été réalisés entre 1990 et 2003 ;
- Mme [X] et les consorts [BN] étaient informés de la difficulté préalablement à la vente ainsi que cela résulte d'un courrier du 14 octobre 2003 échangé entre le notaire de Mme [X] et celui des époux [BN] et ont volontairement décidé de passer outre.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.
MOTIFS
Sur l'étendue de la saisine de la cour
Aucune des parties ne demande l'infirmation du jugement en ce qu'il a déclaré recevable l'action de M. et Mme [AR]. Le jugement est donc définitif sur ce point.
M. et Mme [AR] n'ont pas fait appel du jugement en ce qu'il les a déboutés de leurs demandes dirigées contre la SCP Guillaumond-Muller-[O].
La cour n'est pas saisie d'un appel en garantie au fond contre M. [A]. La cour n'a donc pas à se prononcer de ce chef, et Mme [X] ne peut qu'être déboutée de ses demandes tendant à ce que ce dernier soit condamné tant à lui payer une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile qu'à la relever et garantir 'de toutes les condamnations au titre de l'article 700 du code de procédure civile et de dépens qui seraient mises à sa charge au profit des autres intimés'.
Sur la garantie d'éviction
Selon l'article 1626 code civil : Quoique lors de la vente il n'ait été fait aucune stipulation sur la garantie, le vendeur est obligé de droit à garantir l'acquéreur de l'éviction qu'il souffre dans la totalité ou partie de l'objet vendu, ou des charges prétendues sur cet objet, et non déclarées lors de la vente.
L'article 1634 prévoit que : Le vendeur est tenu de rembourser ou de faire rembourser à l'acquéreur, par celui qui l'évince, toutes les réparations et améliorations utiles qu'il aura faites au fonds.
L'article 1637 prévoit que : Si, dans le cas de l'éviction d'une partie du fonds vendu, la vente n'est pas résiliée, la valeur de la partie dont l'acquéreur se trouve évincé lui est remboursée suivant l'estimation à l'époque de l'éviction, et non proportionnellement au prix total de la vente, soit que la chose vendue ait augmenté ou diminué de valeur.
Mme [X] ne conteste pas devoir garantir les consorts [BN] de l'éviction.
Elle n'a pas fait appel de la disposition du jugement concernant l'indemnité d'utilisation du lot.
En cause d'appel, les consorts [BN] communiquent des devis en date des 7 avril et 4 mai 2021 pour des travaux de plâtrerie, fourniture et pose de portes, ainsi que d'électricité pour dissocier le lot 154 de leur bien. La fourniture de ces devis répond au reproche fait par Mme [X] tiré de ce que le premier juge n'a pas chiffré les frais de remise en état. Ni la nature des travaux chiffrés ni les montants de ces devis, à hauteur globalement de 6 834,85 euros, ne sont contestés par Mme [X]. Il convient de faire droit à la demande des consorts [BN] à ce titre. Il convient également de réserver leur droit au titre des travaux de remise en place de la fenêtre du lot 154 et des travaux qui pourraient se révéler nécessaires en cours d'exécution.
Le premier juge a apprécié la valeur de la partie du bien dont les consorts [BN] se trouvent évincés, sur la base de deux évaluations du 21 mars 2016 portant sur le bien tel que vendu à savoir un T2 (pièce de vie avec cuisine ouverte, salle de bains avec WC, une chambre avec dressing) et, d'autre part, sur le bien tel qu'il pouvait être vendu, à savoir un T1 (pièce de vie avec cuisine ouverte, salle de bains avec WC). Contrairement à ce que soutient Mme [X], en procédant de la sorte le premier juge n'a pas commis d'erreur de droit et son appréciation n'est pas manifestement erronée. Mme [X] ne communique d'ailleurs aucune estimation lui permettant d'affirmer que le lot 154 ne peut être estimé à 29 700 euros.
En cause d'appel, les consorts [BN] se prévalent d'une évaluation actualisée au 26 octobre 2020 du seul T2 et raisonnent en terme de m2 pour soutenir que leur évaluation de la partie du bien dont il sont évincés à 33 000 euros est cohérente. Or non seulement, comme ils le reconnaissent eux-mêmes, le nombre de m2 du lot 154 n'est pas établi avec certitude, mais aussi et surtout, cette méthode revient à évaluer la partie du bien dont ils sont évincés proportionnellement au prix actualisé du bien qui leur a été vendu, ce qui n'est pas conforme aux dispositions de l'article 1637 précitées.
Dès lors, le jugement doit être confirmé en ce qu'il a fixé l'indemnité d'éviction ou perte de valeur, à la somme de 29 700 euros.
Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile
Le jugement est confirmé de ces chefs.
Les dépens d'appel doivent être mis à la charge de Mme [X] qui doit en outre être condamnée à payer, en application de l'article 700 du code de procédure civile, la somme de 4 000 euros à M. et Mme [AR], la somme de 4 000 euros aux consorts [BN] et celle de 1 000 euros à M. [A].
PAR CES MOTIFS
La cour,
Statuant dans les limites de l'appel,
Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant,
Condamne Mme [I] [X] à payer à MM. [C], [V] et [BL] [BN] et Mme [S] [BN], la somme de 6 834,85 euros au titre des frais de remise en état initial du lot 154 autres que ceux afférents à la remise en place de la fenêtre ;
Réserve les droits de MM. [C], [V] et [BL] [BN] et Mme [S] [BN] au titre des travaux de remise en place de la fenêtre du lot 154 et des travaux qui pourraient se révéler nécessaires en cours d'exécution ;
Condamne Mme [I] [X] à payer à M. [F] [AR] et à Mme [U] [D] épouse [AR] la somme de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne Mme [I] [X] à payer à MM. [C], [V] et [BL] [BN] et Mme [S] [BN] la somme de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne Mme [I] [X] à payer à M. [AS] [A] la somme de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne Mme [I] [X] aux dépens d'appel ;
Autorise la SELARL Rambaud-Billon-Pardi, et la SELARL Bigeard Barjon, avocats, à recouvrer directement à son encontre les dépens dont elles auraient fait l'avance sans avoir reçu provision.
LE GREFFIERLE PRÉSIDENT
