N° RG 21/07058 - N° Portalis DBVX-V-B7F-N3DD
Décisions :
- Tribunal d'Instance de MACON
Au fond du 17 novembre 2017
RG : 11-17-0007
- Cour d'Appel de DIJON du 09 janvier 2020
RG : 18/00014
2ème chambre civile
- Cour de Cassation CIV.1 du 08 septembre 2021
Pourvoi n°T 20-12.171
Arrêt n°522 F-D
[P]
C/
S.A.R.L. TRANSACTION 21
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE LYON
1ère chambre civile B
ARRET DU 28 Juin 2022
statuant sur renvoi après cassation
APPELANTE :
Mme [G] [P] épouse [K]
née le 02 Juillet 1960 à BONE (ALGERIE) (19000)
[Adresse 2]
[Localité 5]
Représentée par la SELARL LAFFLY & ASSOCIES - LEXAVOUE LYON, avocats au barreau de LYON, toque : 938
Assistée de la SCP SCP LACOURTE RAQUIN TATAR, avocats au barreau de PARIS
INTIMÉE :
SARL TRANSACTION 21
[Adresse 3]
[Localité 1]
Représentée par la SCP ELISABETH LIGIER DE MAUROY & LAURENT LIGIER AVOUÉS ASSOCIÉS, avocats au barreau de LYON, toque : 1983
Assistée de Me Caroline DUBUIS-TALAYRACH, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, toque : 384
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Date de clôture de l'instruction : 25 Avril 2022
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 02 Mai 2022
Date de mise à disposition : 28 Juin 2022
Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :
- Olivier GOURSAUD, président
- Laurence VALETTE, conseiller
- Stéphanie LEMOINE, conseiller
assistés pendant les débats de Myriam MEUNIER, greffier
A l'audience, Laurence VALETTE a fait le rapport, conformément à l'article 804 du code de procédure civile.
Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Olivier GOURSAUD, président, et par Myriam MEUNIER, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
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EXPOSÉ DE L'AFFAIRE
Selon mandat exclusif signé le 12 décembre 2015, Mme [G] [P] épouse [K] a confié à la SARL Transaction 21, agent immobilier, la vente de son appartement situé [Adresse 4], pour le prix de 86 500 euros en ce compris la rémunération de l'agent immobilier fixée à 6 500 euros, soit un prix net vendeur de 80 000 euros.
Ce mandat était conclu pour une durée de trois mois, renouvelable par tacite reconduction pour une période pour 12 mois.
Le 27 avril 2016, Mme [F] [B] a signé une proposition d'achat de cet appartement au prix fixé dans le mandat incluant les honoraires de l'agent immobilier.
Par lettre recommandée avec avis de réception adressé à l'agent immobilier le 29 avril 2016, Mme [K] a résilié le mandat de vente.
Par lettre recommandée en date du 6 juin 2016, dont Mme [G] [P] épouse [K] a accusé réception le 10 juin, la Société Transaction 21 l'a mise en demeure de lui payer la somme de 6 500 euros au titre de la clause pénale prévue au mandat.
Reprochant à Mme [P] épouse [K] d'avoir refusé de signer une promesse de vente avec l'acquéreur qu'elle lui avait présenté et ayant fait une offre d'achat au prix du mandat, la société Transactions 21 l'a assignée devant le tribunal d'instance de Mâcon par acte d'huissier du 3 janvier 2017 en paiement de la somme de 6 500 euros, à titre principal, au titre de la clause pénale stipulée au mandat ou, à titre subsidiaire, à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi pour ne pas avoir exécuté de bonne foi le mandat, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 9 juin 2016.
Par jugement du 17 novembre 2017, le tribunal d'instance de Mâcon a :
- condamné Mme [P] épouse [K] à payer à la SARL Transactions 21 la somme de 2 500 euros à titre de dommages-intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,
- débouté les parties du surplus de leurs demandes,
- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire du jugement,
- condamné Mme [P] épouse [K] à payer à la SARL Transactions 21 la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens de l'instance.
Par déclaration du 3 janvier 2018, Mme [P] épouse [K], a relevé appel de ce jugement.
Par arrêt du 9 janvier 2020, la cour d'appel de Dijon a :
- déclaré Mme [P] épouse [K] recevable mais mal fondée en son appel principal,
- déclaré la SARL Transactions 21 recevable mais mal fondée en son appel incident,
- confirmé en toutes ses dispositions le jugement rendu le 17 novembre 2017 par le tribunal d'instance de Mâcon,
Y ajoutant,
- condamné Mme [P] épouse [K] à payer à la SARL Transactions 21 la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens d'appel.
Mme [P] épouse [K] a formé un pourvoi en cassation.
Par arrêt du 8 septembre 2021, la Cour de cassation a :
- cassé et annulé, mais seulement en ce qu'il condamne Mme [P], épouse [K], à payer à la société Transactions 21 la somme de 2 500 euros à titre de dommages-intérêts outre intérêts au taux légal à compter de la date du jugement, l'arrêt rendu le 9 janvier 2020, entre les parties, par la cour d'appel de Dijon,
- remis, sur ce point, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les a renvoyées devant la cour d'appel de Lyon.
La cour de cassation a considéré :
qu'il résulte du rapprochement des articles 1 et 6 I, de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970, dans leur rédaction issue de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, et 72 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972, dans sa rédaction issue du décret n°2015-702 du 19 juin 2015 :
qu'aucune somme d'argent n'est due, à quelque titre que ce soit, à l'agent immobilier avant que l'opération pour laquelle il a reçu un mandat écrit ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte contenant l'engagement des parties ; qu'un tel mandat ne permettant pas à l'intermédiaire qui l'a reçu d'engager le mandant pour l'opération envisagée à moins qu'une clause ne l'y autorise expressément, le refus de ce dernier de réaliser cette opération aux conditions convenues dans le mandat ne peut lui être imputé à faute pour justifier sa condamnation au paiement de dommages-intérêts, hormis s'il est établi que le mandant a conclu l'opération en privant le mandataire de la rémunération à laquelle il aurait pu légitimement prétendre.
que pour condamner Mme [P] à payer une certaine somme à l'agent immobilier à titre de dommages-intérêts, après avoir énoncé que la clause pénale prévue au contrat n'était pas due en l'absence de réalisation de la vente, l'arrêt retient qu'en s'abstenant de dénoncer le mandat de vente alors qu'elle ne souhaitait plus vendre son bien, Mme [P] a manqué à son obligation d'exécuter de bonne foi le contrat et a ainsi engagé sa responsabilité contractuelle envers l'agent immobilier.
qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que la vente n'avait pas eu lieu et que Mme [P] avait résilié le mandat conformément aux dispositions de l'article 12 du mandat, la cour d'appel a violé les articles 1 et 6, I, de la loi n 70-9 du 2 janvier 1970, dans leur rédaction issue de la loi n 2014-366 du 24 mars 2014, et 72 du décret n 72-678 du 20 juillet 1972, dans sa rédaction issue du décret n 2015-702 du 19 juin 2015.
Par déclaration du 20 septembre 2021, Mme [K] a saisi la cour de renvoi.
***
Au terme de conclusions n°2 notifiées le 17 novembre 2021, Mme [K] demande à la cour de :
- réformer le jugement du 17 novembre 2017 rendu par le tribunal de Macon en ce qu'il l'a condamnée au paiement de la somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts et de la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- constater que l'agence Transaction 21, en sa qualité de professionnel de l'immobilier, a manqué à son obligation d'information et de conseil,
- constater que l'agence Transaction 21 ne rapporte la preuve d'aucune faute de Mme [K] dans l'exécution du mandat du 12 décembre 2015,
- condamner la SARL Transactions 21 à la somme de 8 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la SARL Transactions 21 aux entiers dépens, de première instance, d'appel, de cassation et de renvoi sur cassation.
Au terme de conclusions notifiées le 4 janvier 2022, la société Transactions 21 demande à la cour de :
- débouter Mme [P] épouse [K] de toutes ses demandes, fins et conclusions,
- dire que Mme [P] épouse [K] a fait preuve de déloyauté et de mauvaise foi dans l'exécution et la résiliation du mandat de la SARL Transactions 21,
- réformer la décision dont appel en ce qu'elle n'a que partiellement fait droit à sa demande de paiement de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi au titre l'exécution déloyale, par Mme [P] épouse [K], de ses obligations contractuelles et de sa demande d'intérêts à compter de la mise en demeure,
- condamner en conséquence Mme [P] épouse [K] à lui payer la somme de 6 500 euros à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du 9 Juin 2016,
- confirmer la décision dont appel en ce qu'elle a condamné l'appelant à 500 euros au titre de l'article 700 pour la première instance,
- condamner Mme [P] épouse [K] à payer une indemnité complémentaire de 8 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens de la procédure d'appel,
- condamner Mme [P] épouse [K] aux entiers dépens de première instance, d'appel, de cassation et de renvoi sur cassation.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Le mandat ayant été conclu avant le 1er octobre 2016, date de l'entrée en vigueur de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations, l'action doit être jugée conformément à la loi ancienne.
Sur l'étendue de la saisine de la cour de renvoi
A titre liminaire, il sera rappelé :
- qu'en application de l'article 954 du code de procédure civile, la cour ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif,
- que les 'demandes' tendant à voir 'constater' ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile et ne saisissent pas la cour ; qu'il en est de même des 'demandes' tendant à voir 'dire et juger' lorsque celles-ci développent en réalité des moyens.
Par ailleurs, aux termes de l'article 624 du code de procédure civile, la portée de la cassation est déterminée par le dispositif de l'arrêt qui la prononce. Elle s'étend également à l'ensemble des dispositions du jugement cassé ayant un lien d'indivisibilité ou de dépendance nécessaire.
Par son arrêt du 8 septembre 2021, la Cour de cassation n'a cassé que partiellement l'arrêt rendu par la 2ème chambre civile de la cour d'appel de Dijon et seulement en ce qu'il condamne Mme [P] épouse [K] à payer à la société Transactions 21 la somme de 2 500 euros à titre de dommages-intérêts outre intérêts au taux légal à compter de la date du jugement.
La cour n'est donc pas saisie de la demande en paiement de la somme de 6 500 euros formée par la société Transactions 21 au titre de la clause pénale stipulée au mandat.
Aucune des parties ne demande d'ailleurs l'infirmation du jugement en ce qu'il a débouté la société Transactions 21 de sa demande en paiement de la somme de 6 500 euros au titre de la clause pénale.
Le jugement du 17 novembre 2017 est donc définitif de ce chef.
Sur la demande en paiement de la somme de 6 500 euros à titre de dommages-intérêts
La société Transactions 21 recherche la responsabilité contractuelle de Mme [P] épouse [K] dont elle soutient qu'elle a manqué à ses obligations de loyauté et de bonne foi à son égard. Elle lui reproche, d'une part, d'avoir laissé l'agence immobilière exécuter le mandat de vente et, en particulier, procéder à onze visites entre janvier et avril 2016, alors qu'elle avait décidé de ne plus vendre et, d'autre part, d'avoir résilié le mandat de vente après que l'agence immobilière ait obtenu une offre d'un acquéreur répondant aux conditions fixées dans le mandat et l'accord de la banque pour le financement.
Pour souligner la mauvaise foi de Mme [P] épouse [K], elle met en avant que cette dernière a continué à recevoir des informations sur les visites dont les comptes rendus de visites évoquaient explicitement les clients 'acquéreurs' et renvoyaient au seul mandat de vente ; qu'elle n'a toutefois ni résilié le mandat de vente ni signé un mandat de location.
Elle ajoute que le fait que l'agence immobilière puisse se charger de la location ne dispensait pas Mme [K] de mettre fin au mandat de vente, et que cette dernière ne démontre pas que l'agence lui aurait indiqué qu'une simple confirmation téléphonique était suffisante ; et que Mme [K] ne pouvait ignorer la procédure de résiliation du mandat de vente, cette dernière étant explicitée de manière très apparente, claire et non-équivoque dans l'article 12.
Elle objecte que l'obligation d'information prévue par l'article L136-1 du code de la consommation ne trouve pas à s'appliquer, le mandat n'étant pas renouvelé par tacite reconduction mais prorogé.
Mme [K] soutient que la société Transactions 21 ne rapporte pas la preuve qui lui incombe (article 2268 du code civil) qu'elle a manqué à son obligation de bonne foi ou de loyauté dans le cadre du mandat.
Elle fait valoir en premier lieu que si elle n'a pas résilié son mandat de vente, c'est par suite de manoeuvres dolosives de l'agent immobilier. Elle précise que souhaitant pouvoir rembourser le prêt souscrit pour l'acquisition du bien, elle n'a pas voulu baisser le prix de vente comme le lui suggérait l'agent immobilier, et lui a fait part de ce qu'elle envisageait de le louer et donc de lui confier la mission de trouver un locataire plutôt qu'un acheteur ; qu'en réponse ce dernier ne l'a pas informé qu'elle devait alors résilier le mandat de vente par lettre recommandée en vue de signer un mandat de recherche de locataire mais lui a indiqué de le recontacter par téléphone ou par mail afin de pouvoir, si elle le souhaitait, finaliser et commencer la recherche de locataire ; que cette réponse l'a induite en erreur ; qu'elle pouvait tout à fait légitimement penser que le formalisme de la résiliation prévue au mandat n'avait pas vocation à s'appliquer dans ce cas ; que les indications de visite qu'elle a reçues par mail pendant cette période ne précisaient pas si elle étaient destinées à la vente ou à la location de l'appartement et la référence de ces mails au 'mandat' reste suffisamment ambiguë pour qu'elle puisse légitimement penser que le mandat de vente avait été modifié en mandat de recherche de locataires ; que rien ne permet de retenir que le document, autre que les mails, versé au débat par l'agent immobilier pour soutenir qu'elle était informée que les visites avaient pour objet la vente, lui ait été adressé d'autant qu'il est postérieur à l'offre d'acquisition du 27 avril 2016 qui y est mentionnée. Elle ajoute que l'agent immobilier n'a pas respecté les obligations posées par l'article L. 136-1 du code de la consommation, alors en cours, relatives à l'information à donner en matière de contrat avec clause de reconduction tacite.
Elle soutient en second lieu qu'il n'est pas contesté que le mandat ne permettait pas à l'agent immobilier de l'engager et qu'elle n'a pas vendue le bien ; qu'elle en est toujours propriétaire ; et que dans ces conditions, au regard du principe posé par le 3ème alinéa de l'article 6 I de la loi du 2 janvier 1970, dans sa rédaction issue de la loi du 24 mars 2014 dite loi Hoguet et de la jurisprudence de la Cour de cassation , aucune faute ne peut lui être reprochée.
Sur ce :
L'article 6 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, article inséré dans un titre relatif à l'exercice des activités d'entremise et de gestion des immeubles et des fonds de commerce, prévoit qu'aucun bien, effet, valeur, somme d'argent, représentatif d'honoraires, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d'entremise quelconque, n'est dû aux personnes indiquées à l'article 1er ou ne peut être exigé ou accepté par elles, avant qu'une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties.
L'article 72 du décret du 20 juillet 1972, dispose notamment que :
Le titulaire de la carte professionnelle portant la mention :
"Transactions sur immeubles et fonds de commerce" ne peut négocier ou s'engager à l'occasion d'opérations spécifiées à l'article 1er (1° à 5°) de la loi susvisée du 2 janvier 1970 sans détenir un mandat écrit préalablement délivré à cet effet par l'une des parties.
Le mandat précise son objet et contient les indications prévues à l'article 73.
Lorsqu'il comporte l'autorisation de s'engager pour une opération déterminée, le mandat en fait expressément mention.
Il résulte de ces textes que :
1/ la rémunération de l'agent immobilier n'est due que s'il a accompli sa mission, et à partir du moment où la vente est parfaite.
2/ le mandat, même exclusif, donné à un agent immobilier, lui confère seulement une mission d'entremise et n'a pas pour effet de le substituer à son mandant pour la réalisation de l'opération envisagée, à moins qu'une clause spéciale ne l'y autorise expressément, pour une opération déterminée dans les termes de l'article 72, alinéa 3, du décret du 20 juillet 1972.
A défaut d'une telle clause, expresse, le mandant n'est pas tenu de réaliser la vente avec la personne que le mandataire lui a présentée ; il ne peut donc commettre une faute en refusant de contracter, fut-ce aux conditions de prix fixé pour la mise en vente du bien. Les parties restent libres jusqu'au bout de conclure ou non l'opération que l'intermédiaire immobilier a seulement reçu mission de faciliter et de négocier.
Dans ce cas, l'agent immobilier qui recherche la responsabilité contractuelle du mandant, doit démontrer une faute de ce dernier, faute qui ne peut pas être constituée par le refus de réaliser la vente avec une personne qu'il lui présente.
En l'espèce, il ne ressort nullement des termes du mandat de vente litigieux, et n'est d'ailleurs pas soutenu par l'agent immobilier, qu'il comportait une clause l'autorisant expressément à se substituer à son mandant pour la réalisation de la vente.
Il est constant que Mme [P] épouse [K] a résilié le mandat par lettre recommandée expédiée le 29 avril 2016 dont l'agent immobilier a été avisé le 30 avril 2016, soit dans les formes prévues au mandat.
L'agent immobilier ne conteste pas que Mme [P] épouse [K] n'a pas vendu son bien ensuite. Il ne conteste pas non plus qu'elle en est toujours propriétaire, et même si ce n'est pas déterminant, Mme [P] épouse [K] communique un certificat du service de la publicité foncière établissant qu'elle en était toujours propriétaire à la date du 18 novembre 2021.
L'agent immobilier ne peut donc utilement, dans le cadre de son action en responsabilité, reprocher à Mme [P] épouse [K] de ne pas avoir réalisé la vente de son bien avec l'acquéreur qu'il lui a présenté.
Pour le reste, la société Transactions 21 communique un courriel qu'elle a adressé à Mme [P] épouse [K] le 18 février 2016 dont l'objet est 'Information sur la location/gestion au sein de notre agence', courriel faisant suite à une conversation téléphonique du même jour, qui renseigne notamment sur les honoraires de location, de gestion et d'assurance, récapitule les prestations proposées par l'agence et se termine par : 'N'hésitez pas à me recontacter au 03.80... ou bien par mail afin que l'on puisse si vous le souhaitez finaliser cela votre projet et commencer la recherche de locataires'.
Il ressort de ce courrier, qu'au plus tard le même jour, Mme [P] épouse [K] avait informé l'agent immobilier de son projet de ne plus vendre son bien mais de le louer.
Les termes du courriel précité et spécialement l'information qui lui a été donnée en dernier lieu, à savoir de recontacter le service par téléphone ou par mail si elle voulait concrétiser son projet est de nature à l'avoir induite en erreur sur la démarche à suivre pour basculer d'un mandat de vente à un mandat pour trouver un locataire.
L'agent immobilier communique sept courriels ayant pour objet 'Indication de visite', adressés à Mme [P] épouse [K] pour l'informer de sept visites programmées les 8 janvier, 10 février, 13 février, 5 mars, 9 mars 13 avril et 20 avril 2016. Aucun de ces courriels ne donne de précision sur la nature de la visite (vente ou autre) et le mandat concerné.
Il communique également un listing plus complet de visites (douze en tout de décembre 2015 à avril 2016) effectuées avec ses clients acquéreurs au titre du mandat n°6542 qui est le mandat litigieux, avec mention des dates des visites, des noms du client et du négociateur, et des commentaires portés à l'issue de la visite par le négociateur notamment sur ce qui a plu ou déplu au client. Ce document a été édité le 6 mai 2016 et porte les mentions 'informations confidentielles et données à titre purement indicatif' et 'document non contractuel'. Rien ne permet de retenir que ce document avait vocation à être adressé et qu'il a été adressé à Mme [P] épouse [K] pour l'informer au fur et à mesure des visites réalisées par l'agent immobilier en vue de la vente du bien.
Ces éléments sont donc insuffisants pour établir qu'il a informé Mme [P] épouse [K] de ce qu'il poursuivait les visites en vue de vendre le bien après le mois de janvier 2016, et tout particulièrement après le courriel du 18 février 2016.
L'agent immobilier ne rapporte dès lors pas la preuve que c'est en toute connaissance de cause de ces visites pour vente que Mme [P] épouse [K] s'est abstenue de résilier le mandant avant le 29 avril 2016, et donc du comportement fautif qu'il lui reproche.
En conséquence, la société Transaction 21 doit être déboutée de sa demande de dommages-intérêts, et le jugement doit être infirmé en ce qu'il a fait partiellement droit à sa demande indemnitaire.
Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile
Les dépens de première instance, ceux afférents à la procédure ayant abouti à l'arrêt partiellement cassé et ceux de la présente instance doivent être mis à la charge de la Société Transactions 21 qui doit en outre être condamnée à payer à Mme [P] épouse [K] la somme de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Statuant dans les limites de la cassation,
Infirme le jugement déféré en ce qu'il a condamné Mme [G] [P] épouse [K] à payer à la SARL Transactions 21 la somme de 2 500 euros à titre de dommages-intérêts outre intérêts au taux légal et la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et aux dépens ;
Statuant à nouveau,
Déboute la SARL Transactions 21 de sa demande en paiement de dommages-intérêts en réparation de son préjudice consécutif à une faute de Mme [G] [P] épouse [K] ;
Condamne la SARL Transactions 21 à payer à Mme [G] [P] épouse [K] la somme de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la SARL Transactions 21 aux dépens de première instance, de l'instance d'appel ayant abouti à l'arrêt partiellement cassé et de la présente instance.
LE GREFFIERLE PRÉSIDENT
