N° RG 20/04025 - N° Portalis DBVX-V-B7E-NCEZ
Décision du
TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BOURG EN BRESSE
Au fond du 11 juin 2020
RG : 18/02645
[YJ]
[L]
C/
[J]
S.C.P. [VR] - [P] - [UX] - PAUGE T
S.C.P. [EU] [U] - [HM] GREGORY NOTAIRES ASSOC IES
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE LYON
1ère chambre civile B
ARRET DU 21 Juin 2022
APPELANTS :
M. [I] [W] [YJ]
né le 04 Mai 1983 à [Localité 20] (63)
[Adresse 25]
[Localité 2]
Représenté par la SCP JACQUES AGUIRAUD ET PHILIPPE NOUVELLET, avocats au barreau de LYON, toque : 475
Assisté de Me Carole GUYARD DE SEYSSEL, avocat au barreau de l'AIN
Mme [Y] [MM] [N] [L]
née le 03 Août 1985 à [Localité 19] (49)
[Adresse 25]
[Localité 2]
Représentée par la SCP JACQUES AGUIRAUD ET PHILIPPE NOUVELLET, avocats au barreau de LYON, toque : 475
Assistée de Me Carole GUYARD DE SEYSSEL, avocat au barreau de l'AIN
INTIMÉS :
M. [O] [PF] [FN] [J]
né le 12 Décembre 1981 à [Localité 21] (59)
[Adresse 10]
[Localité 1]
Représenté par la SELARL DE FOURCROY AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de LYON, toque : 1102
Assisté de la SELARL SERFATY VENUTTI CAMACHO & CORDIER, avocats au barreau de l'AIN
La S.C.P. [Z] [VR] - [V] [P] - [X] [UX] et [H] [KZ], notaires associés
[Adresse 8]
[Localité 23]
Représentée par la SAS TUDELA ET ASSOCIES, avocats au barreau de LYON, toque : 1813
Assistée de la SCP MONTOYA PASCAL-MONTOYA DORNE GOARANT, avocats au barreau de GRENOBLE, toque : B53
La société [EU] - [HM] & JUNIQUE, NOTAIRES ASSOCIES venant aux droits de la SCP [U] [EU] & [G] [HM] elle-même venant aux droits de la SCP [S] DARONNAT- Emmanuel [EU], titulaire d'un office notarial
[Adresse 9]
CP 408
[Localité 1]
Représentée par la SAS TUDELA ET ASSOCIES, avocats au barreau de LYON, toque : 1813
Assistée de la SCP BAULIEUX-BOHE-MUGNIER-RINCK, avocats au barreau de LYON, toque : 719
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Date de clôture de l'instruction : 17 Juin 2021
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 14 Mars 2022
Date de mise à disposition : 24 Mai 2022, prorogée au 14 Juin 2022, puis prorogée au 21 Juin 2022, les avocats dûment avisés conformément à l'article 450 dernier alinéa du code de procédure civile
Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :
- Olivier GOURSAUD, président
- Laurence VALETTE, conseiller
- Stéphanie LEMOINE, conseiller
assistés pendant les débats de Myriam MEUNIER, greffier
A l'audience, Laurence VALETTE a fait le rapport, conformément à l'article 804 du code de procédure civile.
Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Olivier GOURSAUD, président, et par Myriam MEUNIER, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
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EXPOSÉ DE L'AFFAIRE
Selon acte authentique du 2 juillet 2012 reçu par Maître [V] [P], notaire associé à [Localité 23] (Isère), notaire des acheteurs, avec la participation de Maître [U] [EU], notaire associé à [Localité 1] (Ain), assistant le vendeur, M. [I] [YJ] et Mme [Y] [L] ont acquis auprès de M. [O] [J], une maison d'habitation avec cour attenante située [Adresse 25]) et figurant au cadastre de cette commune sous les références section AA n° [Cadastre 4] (anciennement B [Cadastre 12]) pour une contenance de 84 ca.
Reprochant à leur vendeur un défaut de délivrance conforme du bien immobilier du fait d'une servitude de passage à talon éteinte et erronée, et de la mention d'un raccordement de la maison à l'assainissement collectif sans préciser que c'est par l'intermédiaire d'une fosse septique non-neutralisée, et reprochant aux notaires une faute à ce titre, M. [YJ] et Mme [L] les ont assignés par actes d'huissier des 1er, 2 et 3 août 2018, devant le tribunal de grande instance de Bourg-en-Bresse en indemnisation de leurs préjudices.
Par jugement du 11 juin 2020, le tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse a :
- débouté M. [I] [YJ] et Mme [Y] [L] de leurs demandes indemnitaires relatives à la servitude de passage à talon ;
- condamné M. [O] [J] à payer à M. [I] [YJ] et Mme [Y] [L] la somme de 7 574,51 euros au titre des frais engendrés pour le raccordement conforme au réseau d'assainissement collectif ;
- débouté M. [I] [YJ] et Mme [Y] [L] du surplus de leurs demandes ;
- débouté M. [O] [J] de sa demande en garantie formée à l'encontre de la SCP [S] [T] et [U] [EU] et la SCP [Z] [VR], [V] [P], [X] [UX] et [H] [KZ] ;
- condamné in solidum M. [O] [J] et la SCP [S] [T] et [U] [EU] et la SCP [Z] [VR], [V] [P], [X] [UX] et [H] [KZ] à payer à M. [I] [YJ] et Mme [Y] [L] la somme de 2 500 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné in solidum M. [O] [J] et la SCP [S] [T] et [U] [EU] et la SCP [Z] [VR], [V] [P], [X] [UX] et [H] [KZ] aux dépens,
- ordonné l'exécution provisoire du jugement.
Par déclaration du 24 juillet 2020, M. [YJ] et Mme [L] ont interjeté appel du jugement en ce qu'il les a déboutés de leurs demandes indemnitaires relatives à la servitude de passage à talon et du surplus de leurs demandes.
Au terme de leurs dernières conclusions notifiées le 19 avril 2021, M. [YJ] et Mme [L] demandent à la cour de :
- confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse le 11 juin 2020 en ce qu'il a condamné M. [J] à leur payer la somme de 7 574,51 euros au titre des frais engendrés pour le raccordement conforme au réseau d'assainissement collectif,
- réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse le 11 juin 2020 en ce qu'il les a déboutés du surplus de leurs demandes,
Statuant à nouveau,
- dire et juger que la SCP [VR]-[P]-[UX]-[KZ], titulaire d'un office notarial à Morestel, et la SCP [EU]-[HM], titulaire d'un office notarial à Ambérieu-en-Bugey, ont commis une faute en ne procédant pas à toute vérification des conditions nécessaires à la validité, l'efficacité et l'utilité de l'acte reçu par leurs soins le 2 juillet 2012 et ont engagé leur responsabilité du chef de leur obligation de conseil et d'information portant notamment sur le raccordement conforme de la maison d'habitation vendue au réseau d'assainissement collectif,
- condamner in solidum la SCP [VR]-C[P]-[UX]-[KZ] et la SCP [EU]-[HM], avec M. [J] à leur payer la somme de 7 574,51 euros au titre des frais engendrés pour le raccordement conforme au réseau d'assainissement collectif,
- réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse le 11 juin 2020 en ce qu'il les a déboutés de leurs demandes indemnitaires relatives à la servitude de passage à talon,
Statuant à nouveau,
- dire et juger que M. [J] n'a pas respecté son obligation à leur égard de leur délivrer un bien conforme à l'acte de vente du 2 juillet 2012 qui comporte mention du bénéfice d'une servitude de passage à talon sur une cour, qui est éteinte avec, en outre, des précisions erronées sur son assiette qui s'exercerait sur la parcelle AA [Cadastre 5] (voûte),
- dire et juger que la SCP [VR] [P] [UX] [KZ] et la SCP Poral-Vialatte, ont commis une faute en ne procédant pas à toute vérification des conditions nécessaires à la validité, l'efficacité et l'utilité de l'acte reçu par leurs soins le 2 juillet 2012 et ont engagé leur responsabilité du chef de leur obligation de conseil et d'information portant sur l'existence, la finalité et l'assiette de la servitude de passage reprise dans les actes antérieurs et sur les déclarations unilatérales du vendeur M. [J] sur l'assiette de la servitude de passage,
- condamner in solidum M. [J], la SCP [VR] Charlet Monot [UX] [KZ] et la SCP [EU] [HM], ou qui mieux le devra, à leur payer une somme de 9 000 euros au titre de la perte de valeur de leur tènement immobilier cadastré section AA [Cadastre 4] à [Adresse 25],
- confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse le 11 juin 2020 en ce qu'il a condamné in solidum M. [J], la SCP [VR] [P] [UX] [KZ] et la SCP [EU] [HM] à leur payer la somme de 2 500 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Y ajoutant,
- débouter M. [J], la SCPMayen-[P]-[UX]-[KZ] et la SCP [EU]-[HM] de l'intégralité de leurs prétentions en ce qu'elles sont dirigées à leur encontre,
- condamner in solidum M. [J], la SCP [VR]-[P]-[UX]-[KZ] et la SCP [EU]-[HM] à leur payer la somme de 3 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse le 11 juin 2020 en ce qu'il a condamné in solidum M. [J], la SCP [VR] [P] [UX] [KZ] et la SCP [EU] [HM] aux dépens de première instance,
Y ajoutant,
- condamner in solidum M. [J], la SCP [VR] [P] [UX] [KZ] et la SCP [EU]-[HM] aux dépens d'appel dont distraction au profit de la SCP [B] et [LT], avocat sur son affirmation de droit.
Au terme de ses dernières conclusions notifiées le 20 janvier 2021, M. [J] demande à la cour de :
- confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse le 11 juin 2020 en ce qu'il a débouté M. [YJ] et Mme [L] de leurs demandes indemnitaires relatives à la servitude de passage à talon,
- infirmer le jugement en ce qu'il a condamné M. [J] à payer à M. [YJ] et Mme [L] la somme de 7 574,51 euros au titre des frais engendrés pour raccordement au réseau d'assainissement collectif,
- infirmer le jugement en ce qu'il a débouté M. [J] de sa demande en garantie formée à l'encontre de la SCP [S] [T], [U] [EU] et la SCP [Z] [VR], [V] [P], [X] [UX] et [H] [KZ] et condamné la SCP [S] [T], [U] [EU] et la SCP [Z] [VR], [V] [P], [X] [UX] et [H] [KZ] à le relever et garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée contre lui,
- infirmer le jugement en ce qu'il a condamné M. [J] in solidum avec la SCP [S] [T], [U] [EU] et la SCP [Z] [VR], [V] [P], [X] [UX] et [H] [KZ] à payer à M. [YJ] et Mme [L] la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens,
- débouter M. [YJ] et Mme [L] de l'intégralité de leurs prétentions présentées en cause d'appel,
- condamner M. [YJ] et Mme [L] - ou qui mieux devra- à payer à M. [J] la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de première instance et d'appel.
Au terme de conclusions notifiées le 9 avril 2021, la SCP [Z] [VR], [V] [P], [X] [UX] et [H] [KZ] demande à la cour de :
- juger que Me [P] a recherché l'origine de propriété trentenaire,
- juger que Me [P] a sollicité un relevé hypothécaire auprès des services de la publicité foncière,
- juger que Me [P] a sollicité de la Mairie de Saint Jean le Vieux les renseignements nécessaires quant au raccordement du bien litigieux au réseau d'assainissement,
- juger qu'aucun de ces actes ne laissait présager d'une quelconque difficulté quant à l'exercice de la servitude de passage rappelé à l'acte authentique de vente,
- juger que Me [P] n'avait pas à vérifier les actes de propriété des parcelles voisines,
- juger que Me [P] n'avait pas à vérifier le contenu des renseignements fournis par l'administration,
- juger que Me [P] n'avait pas à se rendre sur les lieux pour vérifier la consistance matérielle des biens et la réalité des déclarations du vendeur,
- juger que Me [P] ne disposait d'aucun élément permettant de suspecter le caractère mensonger des déclarations du vendeur quant à l'assiette de la servitude litigieuse et quant au raccordement du bien au réseau d'assainissement communal,
- juger qu'au regard du plan cadastral et de la configuration des lieux, il apparaît que la parcelle cadastrée section [Cadastre 5] (voûte) constitue un chemin d'accès,
- juger que ce chemin d'accès est un accessoire indispensable des parcelles voisines, notamment de la parcelle section [Cadastre 6] (cour),
- juger que la parcelle [Cadastre 5] est soumise au régime de l'indivision forcée,
- juger que Me [P] n'a commis aucun manquement fautif dans l'accomplissement de sa mission,
En conséquence,
- réformer le jugement entrepris en ce qu'il a retenu une faute à l'encontre de la SCP [VR] [P] [UX] [KZ],
- débouter les consorts [YJ]-[L] et M. [J] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions formées à l'encontre de la SCP [VR] [P] [UX] [KZ],
- juger que les consorts Patruno-[L] ne justifient aucunement avoir fait de l'existence de la servitude litigieuse une condition déterminante de leur consentement,
- juger que les consorts Patruno-[L] ne justifient aucunement d'une perte de superficie de leur bien,
- juger que le quantum de leur demande au titre d'une prétendue perte de valeur n'est aucunement justifié,
- juger que la demande au titre des frais de raccordement s'analyse en réalité en une restitution partielle du montant du prix de vente,
- juger que la restitution du montant du prix de vente ne constitue pas un préjudice indemnisable par le notaire, le vendeur bénéficiant alors d'un enrichissement sans cause,
- juger que le préjudice résultant d'un manquement à un devoir de conseil et d'information ne peut s'analyser qu'en une perte de chance,
- juger que le quantum des demandes financières des consorts Patruno-[L] n'est en conséquence aucunement justifié,
- juger que les consorts Patruno-[L] bénéficient d'une assurance protection juridique,
- juger qu'il n'est aucunement justifié que les consorts Patruno-[L] se soient acquittés des frais complémentaires dont il est sollicité le paiement,
- juger que les consorts Patruno-[L] et M. [J] ne justifient d'aucun préjudice indemnisable par l'étude notariale,
- débouter les consorts P[YJ]-[L] et M. [J] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions formées à l'encontre de la SCP [VR] [P] [UX] [KZ],
En conséquence,
- confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse le 11 juin 2020 en ce qu'il a :
* débouté M. [I] [YJ] et Mme [Y] [L] de leurs demandes indemnitaires relatives à la servitude de passage à talon,
* débouté M. [I] [YJ] et Mme [Y] [L] du surplus de leurs demandes,
* débouté M. [O] [J] de sa demande en garantie formée à l'encontre de la SCP [Z] [VR], [V] [P], [X] [UX] et [H] [KZ],
- infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse le 11 juin 2020 en ce qu'il a condamné in solidum la concluante avec M. [J] et l'autre étude notariale mise en cause au paiement de la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens.
Statuant de nouveau sur point,
- condamner solidairement les consorts Patruno-[L], ou qui mieux le devra, à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, ces derniers distraits au profit de la SAS Tudela et associés, avocats, sur son affirmation de droit.
Au terme de conclusions notifiées le 15 avril 2021, la SARL [EU], [HM] & Junique, venant aux droits de la SCP [U] [EU] & [G] [HM], elle-même venant aux droits de la SCP [S] [T] et [U] [EU], demande à la cour de:
- confirmer le jugement rendu le 11 juin 2020 par le tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse en ce qu'il a exonéré la SCP notariale de toute responsabilité,
- débouter M. [YJ] et Mme [L] de l'intégralité de leurs prétentions en ce qu'elles sont dirigées à l'encontre de la SARL [EU], [HM] & Junique, notaires associés, venant aux droits de la SCP [U] [EU] & [G] [HM], elle-même venant aux droits de la SCP [S] [T] [EU], notaires associés,
- débouter M. [J] de toute demande en garantie dirigées à l'encontre de la SARL [EU], [HM] & Junique, notaires associés, venant aux droits de la SCP [U] [EU] & [G] [HM] , elle-même venant aux droits de la SCP [S] [T], [U] [EU], notaires associés,
- condamner M. [YJ] et Mme [L], ou tout succombant, à payer à la SARL [EU], [HM] & Junique, notaires associés, venant aux droits de la SCP [EU] & [G] [HM], elle-même venant aux droits de la SCP [S] [T], [U] [EU], notaires associés, la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- les condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel, ces derniers distraits au profit de la SAS Tudela, Avocat devant la cour d'appel de Lyon, sur son affirmation de droit conformément aux
Il convient de se référer aux conclusions des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.
MOTIFS
Sur l'étendue de la saisine de la cour
A titre liminaire, il sera rappelé :
- qu'en application de l'article 954 du code de procédure civile, la cour ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif,
- que les demandes" tendant à voir "constater" ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile et ne saisissent pas la cour ; qu'il en est de même des demandes" tendant à voir dire et juger" lorsque celles-ci développent en réalité des moyens.
Si dans la partie discussion de leurs conclusions, M. [J] soutient que l'action de M. [YJ] et Mme [L] est irrecevable, il ne le reprend pas dans le dispositif de sorte que la cour n'est pas saisie de la question de la recevabilité de cette action.
Sur la servitude de passage
Il convient de relever à titre liminaire que si le juge ne peut refuser d'examiner une pièce régulièrement versée au débat et soumise à la discussion contradictoire des parties, il ne peut se fonder exclusivement sur une expertise non judiciaire réalisée à la demande d'un assureur protection juridique.
L'acte notarié du 2 juillet 2012 par lequel M.[YJ] et Mme [L] ont acquis de M. [J] le bien immobilier cadastré section AA n°[Cadastre 4], mentionne, dans sa partie intitulée 'SERVITUDES', que :
'LE VENDEUR déclare qu'il n'a créé aucune servitude et qu'à sa connaissance, il n'en existe aucune à l'exception de celles pouvant résulter de la situation naturelle des lieux, de l'urbanisme, de la loi ou de celles relatées ci-après :
- Suivant acte reçu par Maître [M] [SY], notaire à [Localité 18], le 17 juin 2009, dont une copie authentique a été publiée au bureau des hypothèques de [Localité 24], le 19 août 2009, volume 2009 P, numéro 5682, il a été rappelé la servitude ci-après littéralement rapportée :
RAPPEL DE DROIT DE PASSAGE
Les vendeurs rappellent qu'aux termes de l'acte de donation-partage recu par Me [E] [JA], notaire à [Localité 22], le 22 Juin 1954, dans lequel a été attribué le bâtiment dont s'agit au profit de Monsieur [NS] [D], leur pére, il a été mentionné ce qui suit ci-après littéralement rapporté :
"A cet égard il est convenu :
'Que la maison attribuée à M [NS] aura le droit de passage à talon dans la cour attribuée à Mme [F].
Une expédition de cet acte a été transcrite au bureau des Hypothèques de [Localité 24] le 17 juillet 1954, volume 1557, n°105.
L'ACQUEREUR déclare avoir parfaite connaissance de cette situation et vouloir en faire son affaire personnelle, sans recours.
Pour une meilleure compréhension, le VENDEUR précise que ce droit de passage à pieds profitant au bien vendu s'exerce sur les parcelles AA [Cadastre 5] (voûte) puis AA [Cadastre 6] (cour).' (en gras dans l'acte).
M. [YJ] et Mme [L] soutiennent que :
- M. [J] n'a pas respecté son obligation de leur délivrer un bien conforme à l'acte de vente du 2 juillet 2012 qui comporte mention du bénéfice d'une servitude de passage à talon sur une cour, qui est éteinte avec, en outre, des précisions erronées sur son assiette qui s'exercerait sur la parcelle AA [Cadastre 5] (voûte),
- la SCP [VR] [P] [UX] [KZ] et la SCP [EU]-[HM], ont commis une faute en ne procédant pas à toute vérification des conditions nécessaires à la validité, l'efficacité et l'utilité de l'acte reçu par leurs soins le 2 juillet 2012 et ont engagé leur responsabilité du chef de leur obligation de conseil et d'information portant sur l'existence, la finalité et l'assiette de la servitude de passage reprise dans les actes antérieurs et sur les déclarations unilatérales du vendeur M. [J] sur l'assiette de la servitude de passage.
Ils expliquent qu'à la suite d'un dégât des eaux dans leur tènement immobilier en décembre 2013, un professionnel a préconisé la réfection des canalisations d'évacuation des eaux usées dans la cour et le fonds voisin cadastrés AA n°[Cadastre 5] et [Cadastre 6] (ex n°[Cadastre 13] et [Cadastre 14]) ; que la SCI Rali, représentée par son gérant M. [A] , propriétaire notamment de la parcelle AA [Cadastre 5] (voûte) s'est opposée à tout passage sur son fonds au motif qu'il n'existait aucune servitude de passage ; qu'ils ont alors entrepris des recherches et titres de propriété, et que M. [C], expert foncier mandaté par leur assureur protection juridique, a procédé à l'examen des titres et des lieux ; qu'ils ont également appris qu'un litige avait opposé la SCI Rali à d'autres propriétaires voisins (MM. [IG], [R]) ainsi qu'à M. [NS] mais concernant ce dernier à propos d'autres parcelles que la parcelle AA [Cadastre 4].
Ils font notamment valoir que :
- par acte de donation partage du 22 juin 1954 , Mme [F] s'est vue attribuer la cour litigieuse AA [Cadastre 6] (ex B [Cadastre 14]), et son frère, [D] [NS], la maison avec courette cadastrée AA [Cadastre 4] (ex B [Cadastre 12]) et un droit de passage sur cette cour litigieuse pour accéder à un jardin et une remise cadastrée AA [Cadastre 7] et [Cadastre 3] (ex B [Cadastre 15] et [Cadastre 11]) ; que cet acte ne stipule aucun droit de passage sur la parcelle cadastrée AA [Cadastre 5] (ex B [Cadastre 13])
- les différents titres de propriété portant sur les parcelles cadastrées AA [Cadastre 5] et [Cadastre 6] (ex B [Cadastre 13] et [Cadastre 14]) ne mentionnent aucun droit de passage au bénéfice du fonds AA [Cadastre 4] (ex B [Cadastre 12]) qu'ils ont acquis à M. [J] ;
- en acquérant uniquement le tènement immobilier bâti cadastré AA [Cadastre 4], à l'exception des fonds cadastrés AA [Cadastre 7] et [Cadastre 3] (jardin et remise), ils ne pouvaient bénéficier, sauf à méconnaître l'esprit et l'économie de cette servitude à savoir l'interdépendance entre la servitude et la propriété des fonds (maison + jardin et remise), d'aucun droit de passage sur la cour commune AA [Cadastre 6], leur fond n'ayant plus aucun besoin de passage à talon sur la cour pour accéder à d'autres fonds et cette absence de besoin de passage ayant entraîné l'extinction de la servitude ; qu'à supposer même que la possibilité de passer sur la cour ait survécu à la vente morcelée de l'ancienne propriété reçue par [D] [NS], un tel droit ne présente aucun intérêt pour eux puisqu'il ne leur est pas permis d'accéder au-delà de la cour, à la voie publique, en passant sous la voûte de la parcelle cadastrée AA [Cadastre 5] ;
- M. [J] a été propriétaire du bien litigieux de septembre 2009 à juillet 2012 ; que Mme [R] et M. [OL] attestent qu'il s'est vu contester le passage sous la voûte et sur la cour ; qu'il n'a pas contesté en première instance l'épisode au cours duquel Mme [A], occupante de la propriété voisine, lui a contesté tout droit de passage sur la cour ; qu'en cause d'appel, il tente d'invoquer que la contestation de ses voisins portait uniquement sur un accès en véhicule alors que ce n'est pas le sens des témoignages ; que Mme [R] a d'ailleurs attesté que le comportement des époux [A] a été à l'origine du départ de locataires ou propriétaires voisins ; qu'ils s'interrogent donc sur la bonne foi de M. [J] et sa loyauté dans les discussions antérieures à la vente ;
- les mentions claires et précises portées dans leur titre de propriété étaient erronées pour ne pas dire mensongères et n'ont pas été portées uniquement pour une 'meilleure compréhension' comme l'a retenu le premier juge mais pour souligner l'engagement du vendeur de leur céder un tènement immobilier leur permettant d'avoir un accès à la voie publique par un passage à talon dont l'assiette ne permettait pas uniquement un accès à la cour mais bien à la voie publique par le passage sous la voûte ; que cette mention revêtait une grande importance pour eux ; que le rappel de la servitude de passage contenu dans la donation partage mais également et surtout la précision apportée par M. [J] sur son assiette, ont été essentielles à leur consentement puisqu'ils souhaitaient acquérir un immeuble bénéficiant d'un accès à la voie publique par l'arrière, tel qu'annoncé par le vendeur et utilisé lors des visites préalables à leur achat.
M. [YJ] et Mme [L] ajoutent que les notaires ne peuvent se contenter de reproduire une clause portée dans un acte antérieur sans vérifier qu'elle est toujours effective, et une déclaration unilatérale d'une partie sans faire preuve de prudence en s'assurant de l'existence de la servitude de passage tant dans son principe que son assiette ; que les notaires ont commis une double faute alors qu'ils disposaient de toutes les compétences et moyens juridiques d'investigation pour que le passage sous la voûte précisé par le vendeur pouvait effectivement correspondre à l'assiette de la servitude de passage portée dans l'acte de donation partage antérieur - et donc que les auteurs [NS] ont été propriétaires du fonds aujourd'hui cadastré AA [Cadastre 5] ce qui ne ressortait pas de l'acte de 1954 - et, d'autre part, si la cession de la seule maison d'habitation litigieuse par un héritier [NS] à M. [J] n'avait pas pour conséquence d'éteindre la servitude de passage.
Selon eux, si les notaires avaient rempli leurs obligations a minima en vérifiant la réalité juridique d'un droit de passage sous la voûte tel qu'invoqué par M. [J], les acquéreurs auraient su que le droit de passage sur la cour ne leur permettait pas d'accéder à la voie publique, alors que leur intérêt déclaré était de pouvoir accéder à la voie publique par un passage à talon sur la cour et sous la voûte.
Ils contestent que le fonds AA112 dont ils soulignent qu'il est la propriété exclusive de la SCI Rali ainsi que cela ressort de son titre et dont la nature n'a donc pas exclu son attribution en pleine propriété à cette personne morale, puisse être regardé comme une indivision perpétuelle. Ils ajoutent, subsidiairement, que le passage sous la voûte ne constitue pas l'accessoire indispensable à l'ensemble qu'il dessert et plus particulièrement leur fonds AA [Cadastre 4] dans la mesure où l'usage de leur propriété (bâti avec courette à l'arrière pour une surface de 84 m2 au sol) demeure possible car elle n'est pas enclavée puisque limitrophe de la voie publique sur l'autre face.
M. [J] qui reprend à son compte l'essentiel des moyens des deux sociétés notariales qui ont collaboré à l'établissement de l'acte de vente litigieux, notamment que l'origine de propriété trentenaire a bien été recherchée, fait en outre valoir que :
- il a agi en toute bonne foi guidé par des professionnels du droit et a vendu ce qu'il a reçu selon acte notarié du 17 juin 2009 ;
- il ignorait l'existence d'un contentieux ayant existé entre les propriétaires riverains des parcelles litigieuses ayant abouti à l'arrêt de la Cour de Cassation du 30 mai 2006 ; que ce contentieux ne concernait pas la propriété qu'il a achetée et qu'il n'en était pas partie ; que de plus, comme le fait remarquer le notaire, l'état hypothécaire levé ne fait pas mention de ce contentieux ; que M. [YJ] et Mme [L] communiquent un arrêt de la cour d'appel de Lyon du 20 janvier 205 dont il ressort que le droit de passage à talon tel que précisé dans l'acte de vente n'a jamais été remis en cause ;
- il a utilisé le passage à pied par la voûte donnant accès à la cour sans jamais rencontrer la moindre difficulté ni le moindre obstacle ; que seul l'accès en voiture lui était contesté par M. [A], et que l'épisode relaté dans l'attestation de M. [OL] à propos d'un différent avec Mme [A] au sujet du passage avec son véhicule est exact puisqu'ayant mal au dos, il avait bravé l'interdiction de passage en voiture sous le porche pour décharger ses courses dans la cour et que cette dernière lui a rappelé qu'il n'avait qu'un droit de passage terrestre;
- M. [YJ] et Mme [L] ne démontrent pas qu'ils ne pouvaient pas disposer de la servitude de passage sur les parcelles AA [Cadastre 5] et AA [Cadastre 6] ; qu'il résulte de l'arrêt de la cour d'appel du 20 janvier 2005 que le droit de passage à talon n'a jamais été remis en cause.
La société [EU], [HM] et Junique soutient que ni M. [YJ] et Mme [L] ni M. [J] ne rapportent la preuve d'une faute de sa part directement génératrice pour eux d'un préjudice. Elle fait valoir que :
- il ressort des titres de propriété antérieurs - acte de Maître [SY] du 17 juin 2009 et acte de partage du 22 juin 1954- qu'il existe un droit de passage à talon dans la cour au profit du fond acquis par M. [YJ] et Mme [L] ; que ce droit de passage a été littéralement reproduit comme il se doit dans l'acte de vente de juillet 2012, comme d'ailleurs dans le compromis préalable ;
- l'assiette de cette servitude n'est par contre pas précisément délimitée mais que ça n'a semble-t-il pas posé de difficulté d'exercice à M. [J] ;
- cette servitude n'est pas éteinte ; le droit de passage s'exerce en surface piétonnier sur la cour commune et le certificat du conservateur du 18 avril 2012, ne mentionne aucune publication d'un acte constatant la suppression de cette servitude ; que M. [YJ] et Mme [L] font par ailleurs valoir l'existence de litiges inhérents à 'l'exercice' de ce droit de passage, litiges qui sont au demeurant bien antérieurs à l'achat du bien par M. [J] qui, pas plus que le notaire, n'a été partie aux procédures, et qui apparaissent hors sujet.
La SCP [Z] [VR], [V] [P], [X] [UX] et [H] [KZ], conteste avoir commis une faute qui serait la cause directe du préjudice dont se prévalent M. [YJ] et Mme [L]. Elle fait valoir que :
- Maître [P] a procédé à toutes recherches utiles jusqu'à l'acte de donation-partage du 22 juin 1954 de sorte que l'origine trentenaire a bien été recherchée ; qu'elle a rapporté des servitudes non révoquées et portées à sa connaissance par la consultation des titres anciens ; que l'état hypothécaire ne révélait aucun élément permettant de douter de la véracité des énonciations portés dans ces différents actes de propriété ;
- M. [SE] et Mme [L] ont toujours la possibilité d'user du passage sur la cour litigieuse; le motif d'extinction de la servitude de passage qu'ils invoquent, à savoir l'inutilité de la servitude, n'est pas, à défaut d'impossibilité d'usage, une cause légale d'extinction de cette servitude du fait de l'homme (articles 703 et 704 du code civil) ; l'article 685-1 qui prévoit que l'inutilité est une cause d'extinction, ne concerne que les servitudes légales et la jurisprudence refuse de manière constante l'extension analogique de cette disposition aux servitudes du fait de l'homme qu'elles soient établies par titre ou par destination du père de famille ;
- il ne saurait être reproché au notaire de ne pas avoir vérifié les déclarations du vendeur dont elle rappelle qu'il est tenu à une obligation de loyauté à l'égard des autres parties et du notaire qui est chargé d'authentifier les actes établis pour leur compte, alors qu'elle ne disposait d'aucun élément permettant de remettre en cause les déclarations de ce vendeur qui attestait bénéficier de la servitude de passage litigieuse, dans la mesure où :
* la recherche de l'origine de propriété et le relevé hypothécaire ne laissaient présager aucune difficulté quant à l'exercice de la servitude de passage litigieuse ;
* le vendeur précisait l'assiette de la parcelle ;
* les parties qui se sont rendues sur place ont pu se rendre compte de la réalité de cette servitude et aucune n'a fait part d'une quelconque difficulté au notaire qui n'est pas tenu de se rendre lui-même sur les lieux ;
* Maître [P] n'a jamais été informé du contentieux ayant existé entre les propriétaires riverains des parcelles litigieuses ayant abouti à l'arrêt de la Cour de Cassation ; qu'en tout état de cause, ce contentieux ne concernait aucunement le fonds vendu, et le vendeur, M. [J], n'y était pas partie, le contentieux étant antérieur à son acquisition ; que l'état hypothécaire n'en fait pas mention ;
- si M. [J] a fait des déclarations mensongères au sujet de cette servitude de passage, en omettant de signaler une difficulté quant à son assiette, le notaire ne saurait être tenu pour responsable de ce manquement dolosif qu'il ne peut pas suspecter.
Elle ajoute :
- que le rapport technique sur lequel se basent les acquéreurs ne fait aucune référence aux anciennes numérotations cadastrales portées dans l'acte de donation-partage du 22 juin 1954 ; que le lot n°1 attribué à Mme [NS] était cadastré [Cadastre 16] et [Cadastre 17] et qu'à aucun moment, l'expert n'a indiqué que cette parcelle [Cadastre 17] ou partie de cette parcelle ne correspondrait pas à la parcelle [Cadastre 5] ;
- qu'en tout état de cause, au regard du plan cadastral et de la configuration des lieux, la parcelle [Cadastre 5] constitue un chemin d'accès, un passage commun permettant de desservir les parcelles voisines dont la [Cadastre 6] et donc un accessoire indispensable à l'utilisation et l'exploitation de leur fonds ; que ce passage sous voûte constitue donc une indivision forcée et perpétuelle, peu importe que la parcelle soit enclavée ou pas.
Sur ce :
Au vu des actes, plans cadastraux et du rapport d'expertise communiqués dans cette affaire, concordants sur ce point, il n'y a aucune difficulté à repérer les parcelles en cause et, contrairement à ce qui est évoqué par une des SCP notariale, aucun doute sur le fait que la parcelle AA [Cadastre 5] était auparavant cadastrée B 732.
Il ressort des éléments du dossier que la cour dite commune, cadastrée AA [Cadastre 6] (anciennement B [Cadastre 14]) est entourée de fonds et que l'accès à cette cour ne peut se faire, depuis la voie publique, que par un porche aménagé sur la parcelle AA [Cadastre 5] (anciennement B 732).
Certains fonds entourant cette cour se sont vu rattachés des droits de propriété sur cette cour (raison pour laquelle elle est dite commune) et d'autres pas. C'est ainsi que le propriétaire de la parcelle AA [Cadastre 5] est également propriétaire d'une partie de la cour sur laquelle au moins deux autres personnes ont également des droits de propriété. Il est constant que M. [YJ] et Mme [L] n'ont aucun droit de propriété sur cette cour. L'indivision s'entend de la coexistence de droits de même nature sur un même bien. En conséquence, le fait que le passage existant sous la parcelle AA [Cadastre 5] puisse, ou pas, être placé sous un régime d'indivision forcée, n'est pas de nature à avoir une incidence sur les droits de M. [YJ] et Mme [L] et donc sur la solution du présent litige.
C'est par une exacte analyse de l'acte du 2 juillet 2012 par lequel M. [YJ] et Mme [L] ont acquis la parcelle AA [Cadastre 4] (ex B [Cadastre 12]) à M. [J], de l'acte du 17 juin 2009 par lequel M. [J] a acquis cette même parcelle à M. [D] [NS], et de l'acte de donation partage du 22 juin 1954 par lequel Mme [NS] a fait donation à titre de partage anticipé à ces deux enfants [DK] et [D] [NS], de différents biens dont cette parcelle AA [Cadastre 4] à son fils (dont un descendant l'a vendue à M. [J]), et de justes et pertinents motifs que le premier juge a retenu que :
- la parcelle AA109 sur laquelle est édifiée la maison d'habitation, bénéficie d'un droit de passage à talon conventionnel sur la parcelle AA [Cadastre 6] (ex B [Cadastre 14]) ;
- ce droit de passage permettait à M. [D] [NS] d'accéder au jardin et à la remise qui lui avaient également été attribués dans le cadre de la donation partage ;
- le fait que cette maison d'habitation ait été vendue à M. [J] sans le jardin et la remise, ne constitue pas une cause d'extinction, au sens des articles 703 et suivant du code civil, de cette servitude conventionnelle ;
- M. [YJ] et Mme [L], propriétaires actuels de cette parcelle AA [Cadastre 4], peuvent donc se prévaloir de cette servitude de passage ;
et qu'il a en conséquence considéré que M. [YJ] et Mme [L] ne sont pas fondés à reprocher à leur vendeur un manquement à son obligation de délivrance conforme au motif que le fonds vendu ne bénéficierait pas d'une servitude de passage à talon sur la cour cadastrée AA [Cadastre 6], et aux notaires une faute pour avoir mentionné l'existence de cette servitude de passage à talon dans l'acte 2 juillet 2012.
La cour ajoute que ce droit de passage conserve un intérêt en cas d'acquisition par M. [YJ] et Mme [L] ou les prochains propriétaires de la parcelle AA [Cadastre 4], d'un autre tènement riverain de cette cour ne leur donnant pas de droit de propriété sur la cour elle-même comme c'était le cas, antérieurement, du jardin et de la remise de M. [NS].
C'est également par une exacte analyse des actes des 17 juin 2009 et 22 juin 1954, que le premier juge a retenu qu'il n'en résulte nullement que la parcelle AA[Cadastre 4] (ex B [Cadastre 12]) bénéficie d'un droit de passage sur la parcelle AA [Cadastre 5] (ex B 732) sur laquelle est aménagé le porche permettant d'accéder à la cour depuis la voie publique et inversement, et que c'est donc de façon erronée qu'a été porté dans l'acte la mention suivante : 'Pour une meilleure compréhension, le VENDEUR précise que ce droit de passage à pieds profitant au bien vendu s'exerce sur les parcelles AA [Cadastre 5] (voûte) puis AA [Cadastre 6] (cour)'.
La cour considère que le premier juge n'en a toutefois pas tiré les conséquences en terme de responsabilité tant du vendeur que des notaires, et de préjudice.
S'agissant de la responsabilité du vendeur
Selon l'article 1602 du code civil, le vendeur est tenu d'expliquer clairement ce à quoi il s'oblige.
Tout pacte obscur ou ambigü s'interprète contre le vendeur.
Selon l'article 1603 du même code, le vendeur a deux obligations principales, celle de délivrer et celle de garantir la chose qu'il vend.
L'article 1615 précise que l'obligation de délivrer la chose comprend ses accessoires et tout ce qui a été destiné à son usage perpétuel.
Comme l'a justement retenu le premier juge, M. [J] n'était pas partie à la procédure judiciaire initiée en 2001 concernant la cour commune, de sorte qu'il ne saurait lui être reproché de ne pas en avoir fait part aux acquéreurs et aux notaires. La cour ajoute qu'en tout état de cause, les décisions judiciaires de 2003, 2005 et 2006 qui ont été versées au débat, ne concernent pas la parcelle B [Cadastre 12] devenue AA n°[Cadastre 4].
M. [J] a signé l'acte dans lequel il est précisé que '...le VENDEUR précise que le droit de passage à pieds profitant au bien vendu s'exerce sur les parcelles AA [Cadastre 5] (voûte) puis AA [Cadastre 6] (cour)'. Or, il ne ressort d'aucun acte et en premier lieu de son titre de propriété, que le fond vendu bénéficie d'un droit de passage à pied sur la parcelle AA [Cadastre 5]. M. [J] n'a dès lors pas pu délivrer aux acquéreurs le droit de passage tel que stipulé à l'acte de vente. Il a donc manqué à son obligation de délivrance conforme aux spécifications contractuelles. Ce manquement est d'autant plus caractérisé qu'il ressort des deux attestions communiquées par M. [YJ] et Mme [L], que M. [J] a été confronté au refus des propriétaires de la parcelle AA [Cadastre 5] de lui reconnaître un droit de passage sur le porche et de le laisser passer par le porche non seulement en voiture comme ce dernier le soutient, mais aussi à pied.
S'agissant de la responsabilité des notaires
Selon l'article 1382 (devenu 1240) du code civil, celui qui par sa faute cause à autrui un dommage s'oblige à le réparer.
En vertu de cette disposition, la responsabilité civile d'un notaire ne peut être engagée que si la preuve d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre les deux est apportée.
Le notaire doit veiller à l'utilité et à l'efficacité de l'acte qu'il reçoit et est tenu d'une obligation de conseil et de mise en garde envers les parties afin que les droits et obligations réciproquement contractés par elles répondent aux finalités révélées de leur engagement et soient assortis des stipulations propres à leur conférer leur efficacité. A ce titre, le notaire est tenu d'appeler l'attention des parties sur les conséquences et les risques des actes auxquels ils sont requis de donner la forme authentique. Il doit également se livrer à toutes les recherches nécessaires pour renseigner les parties sur la situation exacte du bien sur lequel porte la vente. Les éventuelles compétences personnelles du client ne le déchargent pas de son devoir de conseil.
Le notaire n'a toutefois pas à vérifier sur place la consistance des biens et sa responsabilité ne peut pas être retenue s'il n'avait pas de raison de soupçonner le caractère erroné de l'information fournie.
En l'espèce, la lecture des actes des 17 juin 2009 et 22 juin 1954 permettait aux deux notaires de se convaincre du fait que la servitude de passage à talon instituée au profit du fonds vendu portait uniquement sur la cour cadastrée anciennement B [Cadastre 14] devenu AA [Cadastre 6]. La reproduction littérale dans l'acte litigieux du 2 juillet 2012, des mentions de l'acte du 17 juin 2009 pour relater l'existence d'une servitude, ne fait d'ailleurs mention que de ce droit de passage à talon dans la cour. Les notaires ne peuvent utilement soutenir que la servitude de passage à talon concédée sur le seul fonds [Cadastre 14] devenu AA [Cadastre 6], pourrait avoir une assiette plus étendue que la surface de ce fonds.
Dès lors, en rajoutant dans l'acte authentique du 2 juillet 2012 la mention : 'Pour une meilleure compréhension, le VENDEUR précise que ce droit de passage à pieds profitant au bien vendu s'exerce sur les parcelles AA [Cadastre 5] (voûte) puis AA [Cadastre 6] (cour)' et qui plus est en gras, tant le notaire des acheteurs que celui du vendeur ont commis une faute.
Les déclarations du vendeur, ne sont pas, à elles seules, de nature à exonérer même partiellement les notaires de leur propre responsabilité en tant que professionnels, étant observé à toutes fins utiles qu'aucun dol n'est établi.
S'agissant du préjudice
La mention portée dans l'acte authentique selon laquelle le 'droit de passage à pieds profitant au bien vendu s'exerce sur les parcelles AA [Cadastre 5] (voûte) puis AA [Cadastre 6] (cour)' est claire ne peut qu'être comprise par les acquéreurs comme leur permettant d'accéder à leur fond à pied, depuis la voie publique, en passant sous la voûte puis par la cour commune.
Il est évoqué mais pas démontré par le vendeur que les voisins auraient construit un muret empêchant tout passage par le porche. C'est d'ailleurs difficilement envisageable eu égard aux droits des différents propriétaires de cette cour à y accéder, y compris en voiture pour l'y garer dans la cour ou dans leurs garages.
Il est constant que le fond vendu à M. [YJ] et Mme [L] consiste en une maison mitoyenne sur deux côtés, située en bord de rue dans laquelle ils peuvent accéder par une porte d'entrée depuis cette voie publique et par une entrée depuis une petite cour située à l'arrière de leur fond et qui jouxte la cour commune.
Compte tenu de cette configuration de leur bien, il n'est pas contestable que l'accès à leur maison par leur propre cour et donc par le porche puis par la cour commune, présentait un intérêt.
Ils expliquent, sans être contestés, que la facilité d'accès à leur maison était un élément important ; qu'ils avaient précédemment renoncé à l'acquisition d'une maison donc l'accès était compliqué, et que c'est pour cette raison qu'ils avaient demandé à leur vendeur de bien préciser l'assiette de la servitude de passage.
Ils disent avoir fait le choix de ne pas demander la nullité de la vente mais réparation de leur préjudice à hauteur de 9 000 euros.
Ils font état d'une perte de fonctionnalité et d'attrait de leur maison et par voie de conséquence de valeur. Ils déplorent essentiellement ne pas pouvoir accéder chez eux par l'arrière notamment avec des objets encombrants (poussette, vélo...) et, comme l'a relevé l'expert, devoir faire transiter les conteneurs poubelle par les pièces de vie du rez-de-chaussée de leur maison à savoir, la cuisine et le salon. Ce préjudice est justifié dans son principe et en lien direct et certain avec les manquements du vendeur et la faute des notaires concernant la servitude de passage.
Ils font également valoir dans ce cadre que la surface de leur bien a été réduite par suite des travaux qu'ils ont du faire remédier aux problèmes de canalisations (coffrage des murs pour cacher les canalisations...) alors que s'agissant d'une servitude de passage à pied, M. [YJ] et Mme [L] ne peuvent utilement se prévaloir, la concernant, d'un préjudice ayant trait à l'évacuation de leurs eaux usées.
Au regard des éléments d'appréciation dont dispose la cour, le préjudice en lien direct et certain avec les manquements du vendeur et la faute des notaires tenant à la mention erronée de l'assiette de la servitude de passage à pied, sera réparé par l'allocation d'une somme de 8 500 euros.
M. [J] et les deux sociétés notariales dont les fautes respectives ont concouru au dommage doivent être condamnés in solidum au paiement de cette somme à M. [YJ] et Mme [L]. Dans leurs rapports entre eux, la part de responsabilité et donc la charge finale des condamnations sera supportée à hauteur de 30% par M. [J], 30% par la SARL [EU], Vialate & Junique venant aux droits de la SCP [U] [EU] & [G] [HM], elle-même venant aux droits de la SCP [S] [T] [U] [EU], et 40 % par la SCP [Z] [VR], [V] [P], [X] [UX] et [H] [KZ].
M. [J] est en conséquence débouté de son appel en garantie.
Le jugement est infirmé en ce qu'il a débouté M. [YJ] et Mme [L] de leur demande indemnitaire relative à la servitude de passage à talon.
Sur le raccordement au réseau d'assainissement collectif
L'acte authentique du 2 juillet 2012 comporte la clause suivante :
'RACCORDEMENT AU RÉSEAU D'ASSAINISSEMENT
Le vendeur déclare que le bien objet des présentes est desservi par un réseau d'assainissement collectif et qu'il est relié à ce réseau, ainsi qu'il est confirmé par un courrier émanant de la Mairie de [Localité 26] en date du I8 avril 2012 qui demeurera ci-après annexé après mention.
Le vendeur déclare que le réseau d'assainissement utilisé n'a fait l'objet d'aucun contrôle de conformité, mais il déclare que l'installation est en bon état de fonctionnement.
L'acquéreur déclare prendre acte de cette situation et vouloir en faire son affaire personnelle sans aucun recours contre quiconque.'
M. [YJ] et Mme [L] reprochent à M. [J] un manquement à son obligation de délivrance conforme au motif que la maison n'était pas directement raccordée au réseau public d'assainissement mais à une fosse septique elle-même raccordée au réseau, et donc via une fosse septique qui, en violation de l'article 1331-5 du code de la santé publique, n'avait pas été neutralisée, et font valoir qu'il ne peut pas se retrancher derrière les mentions de l'acte de vente selon lesquelles l'assainissement n'a fait l'objet d'aucun contrôle de conformité par les services compétents et que l'acquéreur fera son affaire personnelle de la réalisation des travaux qui pourraient être nécessaires à la mise en conformité.
Ils reprochent aux notaires de ne pas s'être assurés de la conformité du raccordement et de son bon fonctionnement, et ce d'autant plus que si la commune avait attesté que le bien était raccordé au réseau collectif, elle avait précisé que le raccordement n'avait pas été contrôlé. Ils font valoir que le défaut de diligence des notaires quant au contrôle de la conformité les a empêchés de disposer de toutes les informations utiles sur la conformité du raccordement au réseau d'assainissement et la qualité de l'installation.
Ils demandent la condamnation in solidum du vendeur et des notaires, et non pas seulement du vendeur, à leur payer de ce chef la somme de 7 574,51 euros correspondant au frais qu'ils ont exposés pour mettre leur installation en conformité.
M. [J] conclut au rejet, en faisant essentiellement valoir qu'il est de bonne foi ; que la clause de non garantie est opposable ; que le défaut de raccordement dont se plaignent les acquéreurs constitue non pas un défaut de conformité mais un vice caché ; qu'il n'a été confronté à aucune difficulté pendant qu'il a occupé le bien. Il met en doute que les frais de raccordement exposés par les acquéreurs, bien que préconisés par un professionnel, étaient nécessaires.
Les notaires contestent avoir commis une faute. Ils mettent en avant les diligences de Maître [P] auprès de la mairie, la réponse de la mairie et les déclarations du vendeur, et font essentiellement valoir que Maître [P] n'avait aucune autre vérification à effectuer dans la mesure où rien ne pouvait le faire légitimement douter de la déclaration du vendeur à ce sujet, laquelle était corroborée par la réponse de la mairie.
Sur ce :
- Le manquement du vendeur à son obligation de délivrance conforme s'apprécie en considération des spécifications du contrat.
En l'espèce, la clause litigieuse du contrat mentionne que le bien vendu est desservi par un réseau d'assainissement collectif et qu'il est relié à ce réseau.
Les acquéreurs ne contestent pas que le bien était desservi par un réseau d'assainissement collectif et qu'il était relié à ce réseau.
Cette clause contractuelle ne mentionne pas que le bien vendu est relié directement au réseau d'assainissement. Elle est claire et ne peut pas être interprétée comme spécifiant un raccordement à ce réseau qui serait nécessairement direct.
La non conformité du bien vendu aux spécifications du contrat relatives au raccordement au réseau d'assainissement, n'est donc pas établie.
En conséquence, M. [YJ] et Mme [L] doivent être déboutés de leur demande formée à l'encontre de M. [J] pour manquement de ce dernier à son obligation de délivrance conforme du raccordement au réseau d'assainissement collectif.
- C'est par de justes et pertinents motifs que le premier juge a considéré qu'aucune faute ne peut être reprochée aux notaires à ce titre et que l'action en garantie formée par M. [J] à leur encontre ne peut dès lors prospérer. En l'absence d'élément nouveau, le jugement est confirmé sur ce point.
Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile
Le jugement est confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à l'application de l'article 700 du code de procédure civile.
M. [J] et les deux sociétés notariales doivent être condamnés in solidum aux dépens d'appel et à payer à M. [YJ] et Mme [L] la somme globale de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Infirme le jugement déféré SAUF en ses dispositions relatives aux dépens et à l'application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,
Condamne in solidum M. [O] [J], la SARL [EU], [HM] & Junique, venant aux droits de la SCP [U] [EU] & [G] [HM], elle-même venant aux droits de la SCP [S] [T] [U] [EU], et la SCP [Z] [VR], [V] [P], [X] [UX] et [H] [KZ], à payer à M. [I] [YJ] et Mme [Y] [L] la somme de 8 500 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice consécutif à la mention erronée d'une servitude de passage à pied sur la parcelle AA [Cadastre 5] ;
Dit que la charge finale de cette condamnation sera supportée comme suit
* M. [J], vendeur : 30%
* la SARL [EU], [HM] & Junique, notaire [S] [T] et [U] [EU], notaire du vendeur : 30%
* la SCP [Z] [VR], [V] [P], [X] [UX] et [H] [KZ], notaire des acheteurs : 40% ;
Déboute M. [I] [YJ] et Mme [Y] [L] de leur demande en paiement de la somme de 7.574,51 euros au titre des frais engendrés par le raccordement au réseau d'assainissement ;
Condamne in solidum M. [O] [J], la SCP [EU], [HM] & [K], venant aux droits de la SCP [U] [EU] & [G] [HM], et la SCP [Z] [VR], [V] [P], [X] [UX] et [H] [KZ], à payer à M. [I] [YJ] et Mme [Y] [L] la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, et dit que cette condamnation sera répartie entre eux dans la proportion ci-dessus définie ;
Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;
Condamne in solidum M. [O] [J], la SCP [EU], [HM] & [K], venant aux droits de la SCP [U] [EU] & [G] [HM], et la SCP [Z] [VR], [V] [P], [X] [UX] et [H] [KZ] aux dépens d'appel, et dit que cette condamnation sera répartie entre eux dans la proportion ci-dessus définie ;
Autorise la SAS Tudela, avocat qui en a fait la demande, à recouvrer directement à leur encontre les dépens dont elle aurait fait l'avance sans avoir reçu provision, dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIERLE PRÉSIDENT
