N° RG 19/02410 - N° Portalis DBVX-V-B7D-MJK7
Décision du
Tribunal d'Instance de LYON
Au fond du 22 février 2019
RG : 11-17-000715
Syndic. de copropriété [Adresse 1]
C/
SCI LEGI MONTS D'OR
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE LYON
1ère chambre civile B
ARRET DU 14 Juin 2022
APPELANTE :
Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la SAS FOLOHé IMMOBILIER sis42 [Adresse 3]
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée par la SELARL CABINET BENOIT FAVRE, avocats au barreau de LYON, toque : 2192
INTIMÉE :
SCI LEGI MONTS D'OR (ci-après LMO)
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée par Me Bernard VERRUE, avocat au barreau de LYON, toque : 632
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Date de clôture de l'instruction : 03 Juin 2021
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 28 Février 2022
Date de mise à disposition : 10 Mai 2022, prorogée au 24 Mai 2022 puis prorogée au 31 Mai 2022 puis au 14 Juin 2022, les avocats dûment avisés conformément à l'article 450 dernier alinéa du code de procédure civile
Audience tenue par Olivier GOURSAUD, président, et Laurence VALETTE, conseiller, qui ont siégé en rapporteurs sans opposition des avocats dûment avisés et ont rendu compte à la Cour dans leur délibéré,
assistés pendant les débats de Myriam MEUNIER, greffier
A l'audience, Laurence VALETTE a fait le rapport, conformément à l'article 804 du code de procédure civile.
Composition de la Cour lors du délibéré :
- Olivier GOURSAUD, président
- Laurence VALETTE, conseiller
- Stéphanie LEMOINE, conseiller
Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Olivier GOURSAUD, président, et par Myriam MEUNIER, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
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EXPOSÉ DE L'AFFAIRE
La SCI Legi Monts d'Or (LMO) est propriétaire de plusieurs lots au sein de l'immeuble en copropriété [Adresse 1], situé [Adresse 1] (Rhône), dont le syndic était la société Citya Vendôme Lumière jusqu'à l'assemblée générale des copropriétaires du 8 octobre 2020.
Les biens, constitués d'un duplex sur rez-de-chaussée et premier étage, avec terrasse à jouissance privative, sont loués à M. [D] [P], gérant de la SCI qui y exerce son activité professionnelle d'avocat.
Le litige porte sur des dégâts des eaux survenus dans les locaux de la SCI dont le premier qui a eu lieu le 11 janvier 2016, a affecté le plafond de la salle de bains du rez de chaussée. Ce sinistre a été déclaré à la MAIF par la locataire de l'appartement du dessus appartenant à M. [X].
Les suivants en date des 22 février et 10 mai 2016, ont endommagé les embellissements des pièces du bureau ainsi que le plafond d'un placard du local de la SCI LMO. Ces sinistres ont été déclarés à la MAAF, assureur de la SCI.
Par lettre recommandée en date du 10 décembre 2016 dont le syndic a accusé réception le 12 décembre 2016, la SCI LMO a sollicité la remise en état et la prise en charge des préjudices afférents à ces dégâts des eaux
Le 29 décembre 2016, la SCI LMO et M. [P] ont assigné le syndicat des copropriétaires devant le juge des référés du tribunal d'instance de Lyon aux fins de désignation d'un expert et de fixation d'une provision au profit de M. [P].
Par ordonnance du 2 février 2017 complétée le 12 mai 2017, le président du tribunal d'instance de Lyon a constaté l'intervention volontaire de la MAAF, assureur de la SCI LMO, ordonné, en référé, une mesure d'expertise judiciaire concernant les désordres invoqués dans les locaux appartenant à la SCI LMO, désigné Mme [A] [L] et rejeté les autres demandes notamment de provision.
Le 13 février 2017, le syndicat des copropriétaires a assigné au fond la SCI LMO devant le tribunal d'instance de Lyon aux fins d'obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
- 3 883,07 euros à titre d'arriéré de charges de copropriété arrêté au 25 janvier 2017, avec actualisation au jour de jugement à intervenir, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 20 décembre 2016,
- 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée,
- 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Le 21 mars 2018, l'expert judiciaire a déposé son rapport dont il ressort que les dégâts des eaux subsistants dans les locaux de la SCI LMO au 1er étage et en rez-de-chaussée proviennent de la descente d'eau pluviale encastrée dans la hauteur des murs. L'expert a constaté trois anomalies sur cette colonne :
- la présence d'un bouchon qui l'obstrue et ne permet pas à l'eau de s'évacuer ; problème ayant fait l'objet de l'intervention de la société Rivière le 19 mai 2016 ;
- un raccord déboîté qui lors de la mise en charge de cette colonne peut permettre à l'eau de passer par dessus ;
- la vétusté de cette colonne d'eau qui ne rend plus étanche le raccord en Y au niveau de la salle de bain de l'appartement du dessus.
L'expert préconisait le curage de cette colonne, et son remplacement après avoir fait intervenir un bureau d'étude qualifié en désamiantage ainsi qu'un maître d'oeuvre afin de 'préconiser' et de suivre ces travaux.
Par acte du 13 juin 2018, la SCI LMO et M. [P] ont assigné le syndicat des copropriétaires et le syndic devant le juge des référés du tribunal d'instance de Lyon aux fins d'ordonner le remplacement de la colonne d'eau, de donner à Mme [A] [L] la mission de chiffrer les préjudices subis en termes de privation de jouissance du local, de perte de chiffre d'affaires et toutes autres éventuelles pertes, et de le condamner aux dépens comprenant l'expertise ainsi qu'au paiement d'une somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Le 20 septembre 2018, l'assemblée générale des copropriétaires a refusé le remplacement de la colonne d'eau.
Par ordonnance du 14 décembre 2018, le juge des référés a prononcé la nullité de l'assignation délivrée le 13 juin 2018 à la société Gestion immobilière Frères Lumière, condamné le syndicat des copropriétaires à procéder au remplacement de la colonne d'évacuation des eaux pluviales conformément au rapport d'expertise du 21 mars 2018, dans un délai de deux mois à compter de la signification de l'ordonnance et, passé ce délai, sous astreinte de 100 euros par jour de retard pendant 60 jours, s'est réservé la liquidation de l'astreinte et a débouté la société LMO et M. [P] de leur demande de complément d'expertise.
Le 30 janvier 2019, l'assemblée générale des copropriétaires a voté les travaux de réfection de la colonne d'eau pluviale pour un montant de 60 000 euros correspondant au montant du marché de travaux de l'entreprise Sotrimo s'élevant à 53 443,20 euros TTC, aux honoraires de maîtrise d'oeuvre assurée par la société RFE de 5 500 euros TTC et à un budget pour 'imprévus' de 1 056,80 euros.
Par jugement du 22 février 2019, le tribunal d'instance de Lyon statuant au fond sur l'action en paiement de charges introduite par le syndicat des copropriétaires le 13 février 2017 et sur les demandes reconventionnelles de la SCI LMO, a :
- débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de charges de copropriété,
- condamné le syndicat des copropriétaires à faire réaliser les travaux de remplacement de la colonne d'eau pluviale, dans un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision, et passé ce délai, sous astreinte de 100 euros par jour de retard,
- condamné le syndicat des copropriétaires à payer à la SCI Legi Monts d'Or les sommes de 8 623,22 euros HT en réparation de son préjudice matériel, et celle de 23 138 euros en réparation de la perte locative,
- déclaré irrecevable le surplus des demandes reconventionnelles de la SCI Legi Monts d'Or,
- condamné le syndicat des copropriétaires à payer à la SCI Legi Monts d'Or la somme de 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouté les parties du surplus de leurs demandes,
- condamné le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens, qui incluront les dépens de référés ainsi que le coût de l'expertise judiciaire et le coût des constats d'huissier des 4 mars 2017 et 31 mars 2018.
Par déclaration du 4 avril 2019, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Les Pinsonnets a interjeté appel de l'ensemble des chefs de ce jugement excepté celui déclarant irrecevable le surplus des demandes reconventionnelles de la SCI LMO.
Par acte du 2 avril 2019, la SCI LMO a assigné le syndicat des copropriétaires et son syndic devant le juge des référés du tribunal d'instance de Lyon aux fins de les voir condamner à intervenir sur des fissures existantes sur un mur porteur.
Par ordonnance du 17 juillet 2019, le juge des référés a prononcé la nullité de l'assignation délivrée le 2 avril 2019 au syndic, et ordonné une expertise confiée à Mme [H] aux frais avancés de la SCI LMO, afin notamment d'examiner les désordres affectant l'immeuble.
Par acte du 24 avril 2019, la SCI LMO a assigné le syndicat des copropriétaires devant le juge des référés du tribunal d'instance de Lyon aux fins de liquider l'astreinte fixée par l'ordonnance du 14 décembre 2018 pour la période du 13 mars 2019 au 20 avril 2019, soit 39 jours pour la somme de 3 900 euros, et de voir fixer une nouvelle astreinte provisoire de 300 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, outre la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par acte du 13 mai 2019, le syndicat a appelé dans la cause M. [X], propriétaire du logement situé au-dessus de celui de la SCI LMO aux fins notamment de rapporter l'ordonnance du 14 décembre 2018 et de le condamner à réaliser les travaux nécessaires à mettre fin aux fuites et de raccorder l'évacuation sur la descente d'eaux ménagères et non pas sur la descente d'eaux pluviales commune.
La SCI LMO s'est opposée à la jonction des procédures et a maintenu sa demande de liquidation d'astreinte.
Par ordonnance du 13 septembre 2019, le juge des référés a ordonné la jonction, débouté le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes, liquidé l'astreinte ordonnée le 14 décembre 2018 à la somme de 3 900 euros, alloué au syndicat des copropriétaires un délai supplémentaire de deux mois pour faire procéder aux travaux de remplacement de la colonne d'évacuation des eaux pluviales conformément au rapport de Mme [A] [L] et, passé ce délai, fixé une nouvelle astreinte de 150 euros par jour de retard. Cette ordonnance a été complétée le 7 février 2020 en ce sens que le juge des référés s'est réservé la liquidation de l'astreinte.
Par ordonnance du 23 octobre 2020, le juge des référés du pôle de proximité et protection du tribunal judiciaire de Lyon a notamment liquidé l'astreinte ordonné le 13 septembre 2019 à la somme de 32 550 euros en condamnant le syndicat des copropriétaires à payer cette somme à la société LMO.
Cette ordonnance a été annulée par arrêt du 8 septembre 2021 de la 8ème chambre de la cour d'appel de Lyon qui, évoquant, a déclaré irrecevable la demande en liquidation de l'astreinte prononcée par le juge des référés le 13 septembre 2019, et dit n'y avoir lieu à compensation.
***
Au terme de conclusions notifiées le 27 mai 2021, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Les Pinsonnets demande à la cour de :
- déclarer son appel recevable et fondé,
Y faisant droit,
- infirmer le jugement attaqué,
- dire et juger irrecevable la demande de liquidation de l'astreinte ordonnée en première instance comme étant de la seule compétence du juge de l'exécution,
- constater que le financement des travaux préconisés par l'expert a été voté lors de l'assemblée générale des copropriétaires qui s'est tenue le 30 janvier 2019,
- constater que les appels de fonds travaux ont été adressés aux copropriétaires,
- constater d'ailleurs que la SCI Legi Monts d'Or ne s'est pas acquittée de cet appel de fonds,
- constater que l'origine des désordres n'est pas de manière certaine celle retenue par l'expert judiciaire,
- constater que la SCI Legi Monts d'Or ne rapporte pas la preuve du montant de son préjudice,
Par voie de conséquence,
- débouter la SCI Legi Monts d'Or de ses demandes de condamnation du syndicat des copropriétaires à :
* faire réaliser les travaux de remplacement de la colonne d'eau pluviale et ce sous astreinte de 150 euros par jour de retard un mois après la signification de la décision à intervenir,
* à payer la somme de 11 377,52 euros HT en réparation de son préjudice matériel,
* à payer la somme de 23 138 euros en réparation de la perte locative,
- condamner la SCI Legi Monts d'Or à lui payer la somme de 5 032,52 euros au titre de son impayé de charges de copropriété arrêté au 17 février 2021 et correspondant notamment à sa quote-part du coût des travaux dont elle sollicite la réalisation,
A titre subsidiaire,
- dire et juger que le syndicat des copropriétaires est autorisé à substituer à la solution de Mme l'expert [A] [L], la neutralisation de la colonne fuyarde et le remplacement par une nouvelle colonne en façade telle que préconisée par le cabinet RFE le 22 août 2018,
- dire et juger n'y avoir lieu à astreinte ou pour le moins que cette dernière commencera à courir deux mois après la signification de la décision à intervenir,
Dans tous les cas,
- condamner la SCI Legi Monts d'Or à lui payer la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la même aux entiers dépens, lesquels seront distraits au profit du Cabinet Benoît Favre, suivant application de l'article 699 du code de procédure civile et sur son affirmation de droits, qui en a fait l'avance.
Au terme de conclusions notifiées le 7 mai 2021, la SCI Legi Monts d'Or demande à la cour de :
- débouter le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic la SAS Folohé Immobilier de l'ensemble de ses moyens, fins et prétentions,
- confirmer le jugement du tribunal d'instance de Lyon du 22 février 2019 sauf à :
* porter la condamnation pour remise en état du local de 8 623,22 euros à 11 377,52 euros ;
* compléter l'indemnité de privation de jouissance de 1 006 euros par mois de juin 2018 à mai 2021 à 36 216 euros, à parfaire du nombre de mois écoulés de juin 2021 et la date du prononcé de l'arrêt à intervenir ;
- condamner le même au paiement de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
Il convient de se référer aux conclusions des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.
MOTIFS
Sur l'étendue de la saisine de la cour
A titre liminaire, il sera rappelé :
- qu'en application de l'article 954 du code de procédure civile, la cour ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif,
- que les 'demandes' tendant à voir 'constater' et 'dire et juger' ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile et ne saisissent pas la cour lorsqu'elles développent en réalité des moyens.
Aux termes de ses dernières écritures d'appel, la SCI LMO ne conteste pas les dispositions du jugement ayant déclaré irrecevables ses demandes reconventionnelles concernant trois parkings.
Le jugement est donc définitif de ce chef.
Dans le dispositif de ses conclusions d'appel, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de dire et juger irrecevable la demande de liquidation de l'astreinte ordonnée en première instance comme étant de la seule compétence du juge de l'exécution. Il ne ressort toutefois pas du dispositif des dernières conclusions d'appel de la SCI LMO qu'elle forme une demande de liquidation d'astreinte. La cour n'est donc pas saisie de la recevabilité d'une demande de liquidation de l'astreinte ordonnée en première instance.
Sur les constatations et conclusions de Mme [A] [L], expert judiciaire
Il ressort du rapport d'expertise judiciaire que la société Rivière est intervenue pour remédier au problème tenant à la présence d'un tuyau en T branché sur la colonne d'eau de pluie depuis le lavabo de la salle de bain de l'appartement du 2ème étage, appartenant à M. [X], lavabo situé au dessus de l'appartement de la SCI LMO, tuyau qui était bouché.
Ce tuyau bouché est à l'origine du sinistre qui a eu lieu le 11 janvier 2016 et qui a fait l'objet d'une déclaration de sinistre à la MAIF, assureur de la locataire qui occupait l'appartement de M. [X] en 2016. L'expert note que dans la déclaration de sinistre à la MAIF, qui lui a été communiquée par M. [P], cette locataire expliquait que la société Rivière avait constaté que 'le tuyau en Y au niveau de la salle de bain était bouché et déversait son trop plein dans le faux plafond du voisin' donc dans le faux-plafond de la SCI. L'expert judiciaire a constaté qu'il est indiqué sur le point 4 du rapport de la société Rivière : 'Au touché, je découvre un Té sur colonne EP. Je teste avec eau coloré l'eau sort du Té non bouché. J'appelle la régie M. [Z] pour l'informer de travaux au 1er'.
L'expert ajoute que suite à cette intervention, l'entreprise Rivière a mis en place un bouchon de visite qui a été constaté lors du passage de la caméra ce qui a permis de confirmer l'intervention de la société Rivière sous le lavabo de ce logement.
L'expert précise en page 9 de son rapport que depuis cette intervention de la société Rivière, M. [P] a noté que l'eau arrive toujours au rez de chaussée mais plus en sous-sol.
L'expert retient que les 'désordres subsistants' dans les locaux de la SCI, viennent de la colonne d'eau pluviale encastrée dans la hauteur des murs, sur laquelle la société Hydrotech a effectué une recherche de fuite et sur laquelle ont été constaté les anomalies suivantes :
- la présence d'un bouchon à 7m60 de la toiture de l'immeuble qui obstrue cette descente d'eau pluviale et nécessite qu'elle soit curée par un professionnel anticipant la vétusté de cet ouvrage avant intervention ;
- la présence d'un raccord déboîté à environ 4m40 de la terrasse qui 'lors de la mise en charge de la colonne d'eau pluviale du fait du bouchon, peut permettre à l'eau de passer par dessus les raccords non étanche' ; ainsi que d'un piquage à 7m40, et de la présence de mastic diminuant le diamètre du tuyau à 5 m ;
- la vétusté de cette colonne d'eau pluviale en sortie de toit (précision donnée par l'expert qu'elle a constaté la présence de deux grandes souches, dont l'une avec un chapeau chinois et la seconde plus petite sans sortie de toit mais qui constituait une entrée pluviale à l'origine, qui ont été encoffrées - avec deux boisseaux de cheminée- par une réhausse en périphérie afin de ne faire plus qu'une sortie de toit visible, et que ces deux tuyaux se jettent dans un seul et même collecteur ou tuyau qui se raccorde lui-même sur un tuyau en PVC).
Dans son point '3. Préconiser Ies travaux propres à y remédier, en indiquer Ie coût et la durée'
L'expert conclut :
- que la présence d'un bouchon dans la colonne d'eau pluviale nécessite qu'elle soit curée par un professionnel anticipant la vétusté de cet ouvrage avant intervention ;
- et que du fait des défauts au niveau des emboîtages de cette colonne, il est nécessaire de la remplacer dans son intégralité.
'- Remplacement de la colonne d'eau pluviale compris dépose des deux sorties se trouvant dans le vide du nouvel édicule, avec une seule sortie étanche, compris dépose et repose des sanitaires contiguës aux murs, démolition et reconstruction des cloisonnements, reprise des faïences et embellissements au droit des appartements concernés par ce remplacement (devis à faire réaliser après obtention du DAT par le syndic).'
L'expert ajoute que 'Suite aux dires sur le pré-rapport, je constate qu'un devis avait été établi par la société AG Maçonnerie, à l'attention du syndic de copropriété en date du 18 juillet 2017, le montant de ce devis s'élève à hauteur de 19 875.00 € HT
Etant donné les normes et loi en vigueur concernant la présence d'éléments amiantés, ainsi que Ie remplacement complet de cette colonne, il est impératif qu'un maître d'oeuvre soit missionné afin de préconiser ces travaux, et Ies suivre. A dire d'expert, cette intervention devrait se faire en sous-section 3 et non en sous-section 4 tel que chiffré par I'entreprise AG Maçonnerie, ainsi nous proposons de retenir un budget travaux à hauteur de 45 000 euros HT, liés aux désamiantages, l'intervention en sous-section 4 ou sous-section 3 sera à faire valider par un bureau d'étude qualifié en désamiantage.'
Elle estimait les travaux à 55 000 euros TTC , le coût pour la maîtrise d'oeuvre à 5 500 euros TTC. Elle estimait la reprise de l'étanchéité PVC si nécessaire en terrasse à 5 400 euros TTC.
L'expert considérait donc qu'il était 'impératif' qu'un maître d'oeuvre soit missionné afin de préconiser les travaux et de Ies suivre
Sur les demandes concernant le remplacement de la colonne d'eau pluviale
Le SDC soutient :
- que les conditions de sa responsabilité ne sont pas réunies ; que l'article 14 de la loi de 1965 dans sa version antérieure à la réforme entrée en vigueur le 1er janvier 2020 exige que soit démontré un défaut d'entretien ce qui n'est pas le cas en l'espèce ; que le premier juge a retenu un défaut d'entretien de la colonne d'eau pluviale alors que l'expert conclut à sa vétusté ce qui est différent ; que si cette colonne est vétuste c'est qu'elle a fait son temps et non pas qu'elle a été mal entretenue ;
- que rien dans l'expertise ou les pièces adverses ne permet de retenir un défaut d'entretien de cette colonne ;
- que de plus, il n'est pas certain que la cause du sinistre soit uniquement liée à cette colonne dans la mesure où :
* depuis son curage (en cours d'expertise), les entreprises ne retrouvent pas de fuite alors que SCI LMO continue à se plaindre d'infiltrations
* dès le 24 janvier 2019 la société RFE, maître d'oeuvre, a émis des réserves sur le bien fondé de ces travaux,
* un constat huissier du 18 février 2019 réalisé en présence de M. [P] pour la SCI LMO, du maître d'oeuvre et du plombier en charge des travaux a permis d'établir qu'une douche située au dessus du local de la SCI LMO, dans l'appartement appartenant à M. [X], n'est pas conforme aux normes mais aussi fuyarde avec des moisissures,
- que les travaux ont bien été commandés le 21 janvier 2019 et autorisés par l'assemblée générale du 2 avril 2019 ; que s'ils n'ont pas été réalisés c'est par manque de trésorerie, la SCI LMO et son gérant n'ayant pas payé leur quote-part de ces travaux alors même qu'ils doivent le faire, l'existence d'un contentieux ne les en dispensant pas ;
- que les fonds affectés au budget annuel ne peuvent être utilisés pour des travaux (sauf à engager la responsabilité du syndic) ;
- que pour échapper à son obligation de paiement, la SCI LMO exige une compensation avec les astreintes prononcées dans le cadre des procédures de référé alors qu'une telle compensation n'est pas possible ; qu'en outre elle n'avait jamais invoqué une telle compensation avant la présente instance ; que les astreintes ordonnées en référé sont devenues caduques à compter du jugement déféré dans le cadre duquel la SCI demandait au juge du fond d'ordonner une astreinte sur la même obligation, les décisions de référé étant exécutoires à titre provisoire (article 484 code civil) ; qu'il n'est donc pas possible de soutenir que les astreintes ordonnées en référé revêtent le caractère fongible, certain, liquide et exigible posé à l'article 1347-1 du code civil ;
- qu'à partir du moment où sa créance est incontestable, le paiement par chaque copropriétaire de sa quote-part de charges, indispensable à l'administration et au fonctionnement de la copropriété, revêt un caractère de priorité absolue.
Le syndicat des copropriétaires ajoute qu'il n'est pas resté inerte :
* la colonne a été neutralisée et il n'y a plus de fuite ;
* cette conduite est amiantée ce qui génère des difficultés supplémentaires et un coût exhorbitant alors qu'il serait plus simple de la neutraliser dans la mesure où elle n'est pas dangereuse et n'a pas besoin d'être déposée ; que le coût des travaux à entreprendre serait alors de 16 327,30 euros TTC selon un devis de l'entreprise [C] du 21 janvier 2021, société qui, contrairement à ce que soutient la SCI LMO, est bien assurée ; mais qu'aucun accord n'a pu être trouvé sur cette base ; qu'en outre pour traiter l'amiante, il faut faire des diagnostics avant travaux ; que le syndic oeuvre en ce sens mais que ce diagnostic n'a pas pu être réalisé du fait du blocage d'un des copropriétaires, à savoir M. [X].
Subsidiairement, le SDC s'oppose au prononcé d'une astreinte et demande l'autorisation de substituer la solution retenue par l'expert, à savoir la suppression de la colonne, par sa neutralisation et son remplacement par une nouvelle colonne en façade telle que préconisée par la société RFE, maître d'oeuvre, en précisant que :
- les entreprises mandatées ont estimé que les préconisations de l'expert [A] [L] ne suffisaient pas à exclure la persistance des désordres ;
- les travaux proposés par l'expert judiciaire visent à intervenir sur la colonne litigieuse qui est en amiante et oblige à supporter un coût énorme de désamiantage alors qu'il suffirait de neutraliser cette colonne et d'en créer une nouvelle en façade ; que cette solution a été proposée dès le mois d'août 2018 par le bureau d'étude RFE,
- la proposition d'honoraires de maîtrise d'oeuvre de Ia société RFE a été validée par Ie syndic le 21 janvier 2019 et le marché de travaux avec bon de commande désamiantage de Ia colonne par Ia société Sotrimmo a été signé par le syndic le 21 janvier 2019 ; mais que cette solution n'a pas pu être mise en oeuvre, la SCI LMO exigeant pour accepter cette solution de se voir pérenniser l'utilisation de places de parking ce qui est parfaitement inadmissible ;
- le nouveau syndic a également commandé des travaux à titre conservatoire pour obturer en urgence la naissance de l'évacuation d'EP en toiture sud-est du bâtiment à l'origine des désordres dans local LMO selon rapport de l'expert judiciaire ; que ces travaux ont été réalisés et facturés par l'entreprise Sapitec le 18 janvier 2021.
La SCI LMO fait valoir que :
- le rapport d'expertise estime qu'il est nécessaire de remplacer cette colonne qui est une partie commune défaillante et qui comporte des éléments amiantés ;
- le SDC persiste à faire la sourde oreille pour juguler cette fuite, remettre en état et indemniser les préjudices ;
- l'urgence de l'article 18 de la loi de 1965 est caractérisée du fait de l'existence d'une fuite d'eau résultant de cette descende d'eau pluviale fuyarde ;
- le défaut d'exécution des travaux urgents relève de la responsabilité du SDC des copropriétaires voire de l'organe le représentant ;
- son local continue de se dégrader et son préjudice de jouissance s'aggrave ;
- le jugement déféré doit être confirmé en ce qu'il a reconnu l'entière responsabilité du SDC dans la survenance du sinistre du 11 janvier 2016 sans tenir compte du fait que comme l'allègue le SDC, il serait possible que les infiltrations soient dues à une douche installée au dessus, le juge des référés ayant rejeté cette prétention par ordonnance du 13 septembre 2019 qui n'a pas fait l'objet d'un recours.
Sur ce :
L'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version en vigueur jusqu'au 1er juin 2020, stipule que le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers 'par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes', sans préjudice de toutes actions récursoires.
A compter du 1er juin 2020, Le texte prévoit que le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers 'ayant leur origine dans les parties communes', sans préjudice de toutes actions récursoires
Le SDC ne peut être tenu responsable du premier sinistre survenu le 11 janvier 2016 qui a affecté le plafond de la salle de bains se trouvant au rez-de chaussée du bien de la SCI, dans la mesure où ce sinistre est dû au fait que le raccordement privatif du lavabo de l'appartement de M. [X] à la colonne d'eau de pluie, était bouché.
S'agissant des désordres consécutifs aux sinistres des 22 février et 10 mai 2016 et des désordres persistants dans le duplex de la SCI, l'expert en attribue l'origine à la vétusté de la colonne d'évacuation des eaux de pluie. Il n'est pas contesté que cette colonne est une partie commune de l'immeuble en copropriété.
Au vu des pièces remises par le conseil du syndicat des copropriétaires concernant les devis et investigations menés, l'expert retient qu'une inspection de la colonne a été réalisée par la société JL Systems au mois d'avril 2016 et que la société Rivière a débouché la colonne le 7 décembre 2016.
L'expert judiciaire considère qu'il est nécessaire de remplacer intégralement cette colonne, du fait notamment de défauts au niveau de ses emboîtages.
Au dernier état des écritures des parties, la colonne d'eau pluviale n'avait pas été remplacée. Le syndicat des copropriétaires justifie avoir fait réaliser suivant facture du 18 janvier 2021, l'obstruction de la naissance de l'évacuation d'eau pluviale en toiture. Il n'est pas démontré que depuis, les problèmes ont perduré au droit de la colonne litigieuse. Mais il ne peut s'agir que d'une solution provisoire.
Dès le 24 janvier 2019, la société RFE avait émis des réserves sur le fait que les travaux préconisés par l'expert suffisent pour remédier aux désordres.
Il ressort d'ailleurs du procès-verbal de l'assemblée générale spéciale du 30 janvier 2019 -résolution 4 intitulé : Décision à prendre pour le financement des travaux ayant pour objet le remplacement de la canalisation' en page 3- que 'Dans l'attente d'investigations complémentaires, M. [P] et la SCI Legi Monts d'Or acceptent de ne faire débuter le délai d'astreinte qu'au 13 mars 2019...'.
A la suite de cette assemblée générale, le syndicat des copropriétaires a fait intervenir un huissier de justice afin notamment de procéder à toutes constatations utiles dans la nouvelle recherche de fuite au sein de l'appartement de M. [X], alors donné en location à M. [K] qui a autorisé l'intervention dans ce domicile, appartement situé au dessus de celui de la SCI LMO, en présence de Mitri, gestionnaire copropriété, Mme [O], membre du conseil syndical auquel les clefs de l'appartement ont été remises, M. [G] de la société RFE, maître d'oeuvre, M. [F], gérant de la société de plomberie, sanitaires, et M. [P] Dans son procès-verbal du 18 février 2018, l'huissier constate :
- la présence d'une douche et d'une vasque sur meuble dans une chambre située au fond du logement, douche cloisonnée uniquement par des baies vitrées ;
- que des tests montrent que cette douche présente un défaut d'étanchéité et que MM. [F] et [G] s'accordent pour dire que cette douche n'est pas aux normes et présente un risque de fuite et de dégâts des eaux ;
- qu'au niveau du rez-de-chaussée du logement de M. [P], 1/ dans le coin bureau situé au fond, au même niveau que la douche de M. [K], le plafond forme un ventre et est fissuré et 2/ dans le local technique situé à côté du coin bureau, les parois sont retirées et il y a d'importantes traces d'humidité ;
- que par ailleurs des tests effectués au niveau de la vasque située à côté, ont provoqué un léger goutte à goutte chez M. [P] ;
- que les participants conviennent : 1/ que M. [X] devra mettre sa douche aux normes et brancher l'évacuation de cette douche dans une descente d'eaux ménagères et 2/ à la demande de M. [P], qu'un coude à 90° soit installé sur le chapeau chinois situé sur la ventilation primaire de la toiture, pour éviter que de l'eau s'infiltre.
Contrairement à ce que soutient la SCI LMO, l'ordonnance de référé du 13 septembre 2019 n'a pas, au principal, l'autorité de la chose jugée.
Ce procès-verbal de constat d'huissier conforte la position du maître d'oeuvre et du syndicat des copropriétaires sur le fait que les désordres dans les biens de la SCI LMO pourraient ne pas provenir exclusivement de la colonne de descente d'eau pluviale mais également des installations sanitaires et en particulier de la douche et de la vasque installées dans la chambre de l'appartement du dessus appartenant à M. [X] . Les opérations d'expertise judiciaire avaient déjà permis de mettre en évidence que le lavabo de l'appartement de M. [X] était raccordé à la descente d'eau pluviale.
Le syndicat des copropriétaires n'a toutefois pas mis en cause M. [X] dans le cadre de la présente instance.
Dans tous les cas, ces éléments ne remettent pas en cause le fait que la colonne de descente d'eau de pluie est vétuste, déboîtée et amiantée, et qu'elle doit être remplacée.
Le fait que la SCI n'ait pas réglé sa quote-part des travaux, n'est pas, à lui seul, de nature à exonérer le SDC de sa responsabilité. Et ce même si, s'agissant d'une copropriété ayant relativement peu de copropriétaires, le défaut de règlement de sa part de travaux par la SCI a nécessairement eu un impact sur la trésorerie du syndicat des copropriétaires.
Le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que la solution alternative qu'il demande à être autorisé à mettre en place, à savoir neutraliser la colonne litigieuse et en créer une nouvelle en façade, est suffisante pour remédier aux problèmes de défaut d'étanchéité de cette colonne en terme non seulement d'eau pluviale mais aussi d'amiante, étant rappelé que cette colonne est déboîtée à plusieurs endroits. Aussi convient-il de s'en tenir aux travaux préconisés par l'expert judiciaire et de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande subsidiaire.
En conséquence le jugement est confirmé en ce qu'il a retenu la responsabilité du syndicat des copropriétaires et l'a condamné au remplacement de cette colonne. Cette condamnation sera assortie de la même astreinte que celle fixée par le premier juge, avec effet à compter de la signification du présent arrêt.
Sur les demandes indemnitaires de la SCI LMO, copropriétaire,
La colonne de descente d'eau pluviale étant au moins partiellement responsable des désordres affectant les locaux de la SCI LMO, et ce jusqu'en janvier 2021, date depuis laquelle elle est obstruée, cette dernière est bien fondée à agir à l'encontre du syndicat des copropriétaires pour obtenir la réparation de son entier préjudice.
S'agissant de la remise en état des lieux, la SCI ne justifie pas du lien de causalité direct et certain entre le surplus de sa demande de travaux en cause d'appel (portée à 11 377,52 euros) et le problème d'étanchéité de la colonne litigieuse. Au vu des éléments versés au débat, le jugement doit être confirmé en ce qu'il a évalué les travaux à entreprendre pour remédier aux désordres liés à ce problème d'étanchéité à la somme de 8 623,22 euros HT.
L'expert a constaté dans le bureau occupé par M. [P] au 1er étage du bien de la SCI, des auréoles à droite de la porte du placard, de l'eau au sol dans ce placard, l'absence de faux-plafond, de la laine de verre en vrac et des trous dans les doublages. Il ressort des photographies prises par l'expert que les pièces du sous-sol où se trouvent un bureau avec une salle de bain et un espace servant de local technique sont aussi dégradées.
Cette dégradation ressort également des procès-verbaux communiqués par la SCI LMO.
Compte tenu de l'état dégradé des locaux de la SCI, cette dernière est bien fondée à demander réparation de son préjudice pour perte de loyer.
Suivant bail professionnel signé le 1er octobre 2008, la SCI LMO a loué à son gérant, M. [P], 27 m2 avec usage privatif de la terrasse et d'un parking sur cour, et jouissance commune de l'entrée et des toilettes, moyennant un loyer trimestrie² de 3 000 euros TTC, indexé, outre 100 euros au titre des charges.
Le jugement est en conséquence confirmé en ce qu'il a fait droit à la demande pour perte de loyer à hauteur de 1 006 euros par mois. En revanche cette indemnisation sera fixée avec effet à compter non pas du mois de juillet 2016 mais du mois de janvier 2018 à partir duquel la SCI justifie ne plus avoir perçu de loyer.
Ce préjudice sera donc liquidé, jusqu'au mois de juin 2022 compris (mois au cours duquel le présent arrêt est rendu), à la somme de 54 324 euros (1006 x 54 mois).
Sur la demande reconventionnelle
La SCI ne conteste pas devoir un solde de charges impayées de 5 032,52 euros.
A supposer que les conditions pour qu'une compensation soit opérée soient remplies, ce qui n'est pas établi, force est de constater que la SCI LMO ne forme aucune demande de compensation dans le dispositif de ses conclusions.
Il convient de faire droit à la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires et de condamner la SCI LMO à lui payer cette somme.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
Le jugement est confirmé sur ces deux points.
Les dépens d'appel doivent être mis à la charge du syndicat des copropriétaires.
Il n'y a pas lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Confirme le jugement en ce qu'il a :
- condamné le syndicat des copropriétaires à faire réaliser les travaux de remplacement de la colonne d'eau pluviale ;
- condamné le syndicat des copropriétaires à payer à la SCI Legi Monts d'Or les sommes de 8 623,22 euros HT en réparation de son préjudice matériel ;
- condamné le syndicat des copropriétaires à payer à la SCI Legi Monts d'Or la somme de 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens, qui incluront les dépens de référés ainsi que le coût de l'expertise judiciaire et le coût des constats d'huissier des 4 mars 2017 et 31 mars 2018 ;
Infirme le jugement pour le surplus ;
Statuant à nouveau, et y ajoutant,
Dit que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] devra faire réaliser les travaux de remplacement de la colonne d'eau pluviale préconisés par l'expert judiciaire dans un délai de six mois à compter de la signification du présent arrêt et, passé ce délai, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard pendant quatre mois ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] à payer à la SCI LMO la somme de 54 324 euros au titre de sa perte locative ;
Condamne SCI LMO à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] la somme de 5 032,52 euros à titre d'arriérés de charges arrêtés au 17 février 2021 ;
Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] aux dépens d'appel.
LE GREFFIERLE PRÉSIDENT