N° RG 19/05288 - N° Portalis DBVX-V-B7D-MQHC
Décision du
Tribunal de Grande Instance de LYON
Au fond du 05 juin 2019
RG : 15/03572
ch n°1 cab 01 A
[E]
[J]
C/
[X]
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE LYON
1ère chambre civile B
ARRET DU 08 Décembre 2020
APPELANTS :
M. [V] [E]
né le [Date naissance 1] 1955 à [Localité 9] (75)
[Adresse 7]
[Localité 3] (THAÏLANDE)
Représenté par la SELARL SIMON L.V., avocats au barreau de LYON, toque : 1041
Assisté de L'AARPI ROOM Avocats, avocats au barreau de PARIS
Mme [B] [J] épouse [E]
née le [Date naissance 4] 1955 à [Localité 8] (88)
[Adresse 7]
[Localité 3] (THAÏLANDE)
Représentée par la SELARL SIMON L.V., avocats au barreau de LYON, toque : 1041
Assistée de L'AARPI ROOM Avocats, avocats au barreau de PARIS
INTIMÉ :
Me [D] [X] ancien notaire associé de la SCP [X] LAPERROUZAZ actuellement SCP LAPERROUSAZ - PEGON - GARNIER -NOTAEM
[Adresse 2]
[Localité 5]
Représenté par la SAS TUDELA ET ASSOCIES, avocats au barreau de LYON, toque : 1813
Assisté de la SCP BAULIEUX-BOHE-MUGNIER-RINCK, avocats au barreau de LYON, toque : 719
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Date de clôture de l'instruction : 14 Mai 2020
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 16 Novembre 2020
Date de mise à disposition : 08 Décembre 2020
Audience présidée par Florence PAPIN, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de Myriam MEUNIER, greffier.
Composition de la Cour lors du délibéré :
- Agnès CHAUVE, président
- Florence PAPIN, conseiller
- Françoise CLEMENT, conseiller
Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Agnès CHAUVE, président, et par Myriam MEUNIER, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
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EXPOSÉ DE L'AFFAIRE
Le 26 mai 2011, un compromis de vente a été régularisé par les vendeurs, les époux [W] puis ultérieurement, le 17 juin 2011, par les époux [E], acquéreurs.
Les époux [E] indiquant avoir appris que leur projet de gîte ne pouvait être régularisé n'ont pas souhaité donner suite à l'acquisition.
Par leur Conseil, les époux [W] ont ensuite sollicité le déblocage de la somme de 50 000 € séquestrée, outre la somme complémentaire de 50 000 € conformément aux dispositions du compromis dénoncé.
Les acquéreurs ne s'étant pas exécutés, les époux [W] ont sollicité le 8 février 2012 leur condamnation.
Aux termes d'un jugement du 22 mai 2014, le tribunal de grande Instance de LYON a notamment :
- Débouté M. [E] [V] et Mme [J] [B], épouse [E], de l'intégralité de leurs demandes,
En conséquence,
- Condamné solidairement M. [E] [V] et Mme [J] [B], épouse [E], à payer à M. [W] [T] et Mme [K] [S] épouse [W], la somme globale de 100 000 € à titre de clause pénale, soit déduction faite de la somme séquestrée, à verser le reliquat d'un montant de 50 000 €,
- Condamné solidairement M. [E] [V] et Mme [J] [B], épouse [E], à payer à M. [W] [T] et Mme [K] [S] épouse [W], la somme de 80 000 € à titre de dommages-intérêts,
- Ordonné l'exécution provisoire de la présente décision en toutes ses dispositions,
- Condamné in solidum M. [E] [V] et Mme [J] [B], épouse [E], aux dépens de la présente procédure' »
Les époux [E] ont interjeté appel de ce jugement le 16 juillet 2014.
La Cour, par arrêt en date du 7 juin 2016, a infirmé le jugement déféré et statuant à nouveau, a pris la décision suivante :
- «Prononce l'annulation du compromis de vente en date des 26 mai et 17 juin 2011 pour erreur sur les qualités substantielles de la chose vendue,
- Déboute M. [W] [T] et Mme [S] [K], épouse [W] de leurs demandes de paiement du montant de la clause pénale et de dommages et intérêts,
- Condamne in solidum M. [W] [T] et Mme [S] [K], épouse [W] à payer à M. [E] et Mme [J] [B], épouse [E], la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, pour les frais irrépétibles de première instance et d'appel,
- Condamne in solidum M. [W] [T] et Mme [J] [B], épouse [E] aux dépens de première instance et d'appel' »
Antérieurement, par exploit introductif d'instance du 26 février 2015, M. et Mme [E] ont donné assignation à Maître [D] [X], Notaire associé, par-devant le tribunal de grande instance de LYON.
Par jugement rendu le 5 juin 2019, objet de la présente instance, le tribunal de grande instance de Lyon, a pris la décision suivante :
- Déboute M. et Mme [E] de leurs demandes,
- Rejette la demande de Maître [X] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamne M. et Mme [E] aux entiers dépens de l'instance,
- Dit n'y avoir lieu à exécution provisoire de la décision.
M. et Mme [E] ont interjeté appel et demandent à la cour de :
Vu le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de LYON 5 juin 2019,
Vu l'article 1382 du Code Civil, nouvel article 1240 du Code civil,
DIRE ET JUGER, M. et Mme [E] recevables et bien-fondés en leur appel.
Y faisant droit,
INFIRMER le jugement,
- en ce qu'il a débouté M. et Mme [E] de l'ensemble de leurs demandes à savoir :
- en ce qu'il les a déboutés de leur demande de réparation fondée sur la responsabilité de Maître [X] en qualité de notaire pour s'être affranchie de son obligation d'information et de conseil et a commis des fautes ayant contribué à la réalisation des préjudices subis par les époux [E],
- en ce qu'il les a déboutés de leur demande de réparation du préjudice subi à hauteur de 57 404, 87 €,
- en ce qu'il les a déboutés de leur demande de réparation de leur préjudice moral à hauteur de 5 000 €
- en ce qu'il les a déboutés de leur demande fondée sur l'article 700 du Code de procédure civile,
- en ce qu'il les a déboutés de leur demande de condamnation de Maître [X] aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître David LAURAND en application de l'article 699 du Code de procédure civile,
- en ce qu'il les a condamnés aux entiers dépens de l'instance, distraits au profit de Maître Jean Jacques RINCK, Avocat Associé, sur son affirmation de droit.
Statuant à nouveau,
DIRE ET JUGER que Maître [X] s'est affranchie de son obligation d'information et de conseil et a commis des fautes ayant contribué à la réalisation des préjudices subis par les époux [E] ;
CONDAMNER Maître [X] à verser à M. et Mme [E] en réparation du préjudice subi et à titre de dommages et intérêts, la somme de 57 404,87 euros ;
CONDAMNER Maître [X] à verser à M. et Mme [E] en réparation du préjudice moral subi, la somme de 5 000 euros ;
CONDAMNER Maître [X] à payer à M. et Mme [E] la somme de 7 500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNER Maître [X] aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître David LAURAND en application de l'article 699 du Code de Procédure Civile.
Ils font valoir :
- qu'ils étaient résidents Thaïlandais depuis 2003, et que dans le cadre de l'organisation de leur rapatriement en France, ils avaient pour projet de trouver une bâtisse dans Ie Sud de la France dont une partie serait affectée à leur habitation et l'autre à la location de gîtes ou d'appartements meublés à la semaine,
- que l'acquisition du bien sis à [Localité 6] pour laquelle les requérants se sont rapprochés de Maître [X], avec lequel ils avaient déjà procédé à plusieurs acquisitions, s'inscrivait dans ce projet,
- que la motivation et la destination de l'achat du bien immobilier étaient parfaitement connues de Maître [X] de sorte que la possibilité d'aménagement était un élément déterminant parfaitement entrée dans le champ contractuel,
- que Maître [X], en négligeant toute étude concrète de ce dossier et en laissant les époux [E], dans la plus grande incertitude, et dans la croyance erronée de la faisabilité de leur projet, a manifestement manqué à son obligation d'information et de conseil à leur égard,
- que Maître [X], intervenue en qualité de conseil des époux [E], était tenu à une obligation de renseignement suffisamment complète et éclairée sur le bien objet de l'acquisition,
- que la découverte de l'inconstructibilité du terrain s'est faite après la signature du compromis de vente, après que les époux [E] aient interrogé leur notaire sur la faisabilité de leur projet et après que Maître [X] leur ait confirmé la constructibilité du terrain et l'inutilité d'insérer une clause suspensive relative à l'obtention d'un permis de construire,
- que Maître [X] n'a jamais antérieurement à la signature du compromis cru devoir solliciter la délivrance d'un certificat d'urbanisme, interrogé la mairie de [Localité 6], ni même tenté de consulter l'acte initial de vente pourtant visé dans le compromis,
- qu'il est incontestable que l'information relative au classement en zone agricole et zone NC (signifiant «Non Constructible») ,où sont interdites toutes les constructions qui ne sont pas liées et nécessaires à l'exploitation agricole, relevait de l'obligation de renseignement dont elle était tenue à la fois en sa qualité d'officier ministériel mais encore en sa qualité de conseil,
- que Maître [X] n'a en aucun cas déconseillé d'acquérir, ce qu'elle aurait dû manifestement faire,
- que les fautes de Maître [X] sont à l'origine pour les époux [E] :
- d'une part, d'une perte de chance pour eux de ne pas avoir eu connaissance d'éléments susceptibles de remettre en cause leur consentement ;
- et, d'autre part, d'une perte de chance d'échapper à des poursuites judiciaires entraînant pour eux un préjudice financier important,
- que la Cour arrêtera l'indemnité réparant la perte de chance à la somme de 57 404,87 €.
Maître [D] [X] demande à la cour, aux termes de ses dernières conclusions, de :
Vu les dispositions de l'article 1240 du Code Civil,
Vu les dispositions de l'Arrêt rendu le 7 juin 2016 par la Cour d'Appel de LYON,
- Confirmer le jugement rendu le 5 juin 2019 déboutant les époux [E] de leurs prétentions,
- Dire et juger que M. et Mme [E] sont défaillants dans la démonstration d'une faute de Maître [D] [X], directement génératrice pour eux d'un préjudice indemnisable,
- Débouter M. et Mme [E] de l'intégralité de leurs prétentions en ce qu'elles sont dirigées à l'encontre de Maître [D] [X],
- Condamner M. et Mme [E] à payer à Maître [D] [X] la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral causé par cette procédure abusivement maintenue,
- Condamner M. et Mme [E] à payer à Maître [D] [X] la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- Les condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel, ces derniers distraits au profit de la SAS TUDELA & ASSOCIES, sur son affirmation de droit conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile.
Elle fait valoir :
- qu'il n'incombe pas au notaire qui n'a nullement négocié la vente, avant même toute signature du compromis, de suppléer la carence des parties dans l'élaboration de leur projet et il incombait aux seuls époux [E] de s'enquérir de la faisabilité de leur projet selon les aménagements qu'ils souhaitaient,
- que la fausse déclaration des vendeurs lors du compromis quant à la régularité de la transformation lors du permis de construire de 1989 est l'élément déterminant du dossier, ainsi que l'a confirmé la Cour d'Appel de LYON,
- que Maître [X] a parfaitement rempli ses obligations, tant au stade du compromis qu'au cours de l'instruction devant permettre la réitération.
En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile il est expressément renvoyé pour les faits, prétentions et arguments des parties aux conclusions récapitulatives déposées.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur l'étendue de la saisine :
Attendu qu'en application de l'article 954 du code de procédure civile, la cour ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif ;
Attendu que ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir 'constater' ou 'donner acte' et qu'il n'y sera par conséquent pas répondu par la cour ; qu'il en est de même des 'demandes' tendant à voir 'dire et juger' lorsque celles-ci développent en réalité des moyens.
Sur la faute :
Attendu que le notaire doit construire des actes qui réalisent exactement les buts poursuivis par ses clients et dont les conséquences sont pleinement conformes à celles qu'ils se proposent d'atteindre,
Que cette exigence d'efficacité et de sécurité impose au notaire :
' de rechercher la volonté des parties ;
' de prendre toutes les initiatives nécessaires ;
' de se renseigner avec précision afin de déceler les obstacles juridiques qui pourraient s'opposer à l'efficacité de l'acte qu'il instrumente.
Toutefois, tenu d'une obligation de moyen, le notaire n'est pas soumis à une obligation d'investigation illimitée.
Que le devoir d'authentification et de conseil du notaire, inséparables de sa mission de service public, sont sanctionnés par la mise en oeuvre d'une responsabilité délictuelle ou quasi délictuelle,
Attendu qu'aux questions des époux [E] concernant l'aménagement de la seconde habitation et des 3 granges, il avait été répondu par l'étude de Me [X] que le notaire des vendeurs disait qu'aucune déclaration d'urbanisme n'était nécessaire pour les granges dont la destination résultait du permis de construire de 1989,
Attendu que Me [X] avait conseillé qu'une mention soit faite dans l'acte à ce sujet,
Attendu qu'ainsi, page 2 du compromis, une mention concernant 'les granges transformées en habitation lors du permis de construire accordé en 1989' a bien été effectuée, et au titre des conditions suspensives de droit commun, le compromis mentionne :
'que les titres de propriété antérieurs et les pièces d'urbanisme ou autres obtenus ne révèlent pas de servitudes ou des charges autres que celles éventuellement indiquées aux présentes, ni vices non révélés aux présentes pouvant grever l'immeuble et en diminuer sensiblement la valeur ou la rendre impropre à la destination que l'acquéreur déclare être à usage d'habitation'
Attendu que lesdites mentions, conseillées par le notaire, ont permis ultérieurement à la cour d'appel de Lyon de prononcer la nullité du compromis pour erreur sur les qualités substantielles, et de débouter les vendeurs de leurs demandes au titre de la clause pénale et de dommages et intérêts, le permis de construire du 22 décembre 1989 ne sollicitant en fait aucun changement de destination pour les 3 granges,
Attendu que le compromis constitue seulement un acte préparatoire à la vente, dans l'attente de la réalisation des conditions de fond et de forme nécessaires à la validité ou à l'efficacité de la vente,
Attendu qu'il ne peut être imposé au notaire d'obtenir la délivrance d'un certificat d'urbanisme préalablement à la signature du compromis,
Attendu qu'au vu des déclarations des vendeurs et de leur notaire, qu'elle n'avait, à priori, aucune raison de remettre en cause, il ne peut être reproché à Me [X] de ne pas avoir conseillé à ses clients de prévoir au compromis une condition suspensive relative à l'obtention d'un permis de construire,
Attendu qu'après la signature du compromis, dès la fin du mois de juin 2011, le notaire a interrogé la mairie, à la demande de ses clients, sur la possibilité d'aménager 4 logements indépendants dans la propriété, les informant dès la fin du mois d'août d'une difficulté si les logements se situaient dans la zone 1nci2 (le bien litigieux est situé à cheval sur deux zones) puis le 7 septembre 2011 que les vendeurs revenaient sur leurs déclarations au compromis selon laquelle les granges avaient été transformées en habitation lors du permis de construire de 1989,
Attendu que Me [X] a ainsi permis aux appelants d'être pleinement informés sur l'impossibilité des aménagements prévus par eux concernant notamment les granges et de ne pas réitérer leur consentement pour la signature de l'acte authentique de vente,
Attendu qu'au vu de ces éléments, il y a lieu de constater qu'aucune faute ne peut être reprochée à Me [X],
Attendu que la décision déférée est confirmée,
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile :
Attendu que les époux [E] sont condamnés aux dépens et à payer à Me [X] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
PAR CES MOTIFS
Confirme la décision entreprise,
Y ajoutant,
Condamne les époux [E] à verser à Me [X] une indemnité de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne les époux [E] aux dépens de l'appel qui seront recouvrés par le conseil de la partie adverse conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,
Déboute les parties de toutes demandes plus amples ou contraires.
LE GREFFIERLA PRÉSIDENTE
