N° RG 18/04570 - N° Portalis DBVX-V-B7C-LY4W
Décision du
Tribunal de Grande Instance de LYON
Au fond du 23 mai 2018
RG : 15/02488
ch n°9 cab 09 G
L...
SCP [...]
C/
K...
X...
G...
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE LYON
1ère chambre civile B
ARRET DU 21 Janvier 2020
APPELANTS :
Me H... L..., Notaire associée à la SCP 'H... L... et T... R...', titulaire d'un office notarial
[...]
[...]
Représenté par la SAS TUDELA ET ASSOCIES, avocats au barreau de LYON, toque : 1813
Assisté de la SCP BAULIEUX-BOHE-MUGNIER-RINCK, avocats au barreau de LYON, toque : 719
La SCP 'H... L... et F... R...', Notaires associés, titulaires d'un office Notarial
[...]
[...]
Représentée par la SAS TUDELA ET ASSOCIES, avocats au barreau de LYON, toque : 1813
Assistée de la SCP BAULIEUX-BOHE-MUGNIER-RINCK, avocats au barreau de LYON, toque : 719
INTIMÉS :
M. C... K...
né le [...] à LYON (69)
[...]
[...]
Représenté par la SCP ELISABETH LIGIER DE MAUROY & LAURENT LIGIER AVOUÉS ASSOCIÉS, avocats au barreau de LYON, toque : 1983
Mme U... X...
née le [...] à PARIS (75)
[...]
[...]
Représentée par la SCP GRELLIER RAVAZ, avocats au barreau de LYON, toque : 743
Mme A... G...
née le [...] à MARSEILLE (13)
[...]
[...]
Représentée par la SCP ELISABETH LIGIER DE MAUROY & LAURENT LIGIER AVOUÉS ASSOCIÉS, avocats au barreau de LYON, toque : 1983
* * * * * *
Date de clôture de l'instruction : 19 Septembre 2019
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 09 Décembre 2019
Date de mise à disposition : 21 Janvier 2020
Audience tenue par Françoise CARRIER, président, et Florence PAPIN, conseiller, qui ont siégé en rapporteurs sans opposition des avocats dûment avisés et ont rendu compte à la Cour dans leur délibéré,
assistés pendant les débats de Myriam MEUNIER, greffier
A l'audience, Françoise CARRIER a fait le rapport, conformément à l'article 785 du code de procédure civile.
Composition de la Cour lors du délibéré :
- Françoise CARRIER, président
- Florence PAPIN, conseiller
- Laurence VALETTE, conseiller
Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Françoise CARRIER, président, et par Myriam MEUNIER, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
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EXPOSÉ DE L'AFFAIRE
Suivant acte du 20 juin 2005, M. C... K... et Mme A... G... ont acquis de M. et Mme W... les lots [...] et [...] d'un immeuble en copropriété sis [...] constitués d'un appartement et d'une cave.
Suivant acte reçu par Me V..., assisté de Me L..., notaire associé à FONTAINE SUR SAONE, le 19 février 2014, M. K... et Mme G... ont revendu ces lots à Mme U... X... pour le prix de 173 000 €.
Par courrier du 10 février 2015, celle-ci a sollicité le remboursement d'une somme de 16 543 € au titre de la diminution du prix de vente de l'immeuble en faisant valoir que la loggia fermée de 6,27m² avait été prise en compte à tort dans le calcul de la surface des parties privatives alors qu'elle constituait une partie commune.
Par acte du 19 février 2015, Mme U... X... a assigné M. C... K... et Mme A... G... en diminution du prix devant le tribunal de grande instance de LYON.
Par acte du 9 juillet 2015, M. K... et Mme G... ont appelé en cause Me H... L... et la SCP [...] aux fins de les voir condamner à les relever et garantir de toutes condamnations pouvant être prononcées à leur encontre.
Par jugement du 23 mai 2018, le tribunal a :
- condamné in solidum M. C... K... et Mme A... G... à payer à Mme U... X... la somme de 15 416 € au titre de la réduction proportionnelle du prix de vente de l'appartement situé [...] ,
- condamné la SCP [...] à relever et garantir M. C... K... et Mme A... G... de cette condamnation mise à leur charge,
- débouté Mme U... X... de sa demande en paiement de la somme de 785 € au titre de la diminution des droits attachés à la vente,
- débouté Mme U... X... de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,
- ordonné l'exécution provisoire du présent jugement,
- condamné M. C... K... et Mme A... G... à payer à Mme U... X... la somme de 1 200 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens,
- débouté les parties de leurs demandes plus amples et contraires,
- condamné la SCP [...] à relever et garantir M. C... K... et Mme A... G... des condamnations aux dépens et au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par déclaration du 22 juin 2018, Maître H... L... et la SCP 'H... L... et F... R...' ont interjeté appel.
Au terme de conclusions notifiées le 20 septembre 2018, elles demandent à la cour de :
- débouter M. C... K... et Mme A... G..., ainsi que Mme X... de l'intégralité de leurs prétentions en ce qu'elles sont dirigées à leur encontre,
- réformer le jugement en ce qu'il les a condamnés à relever et garantir les consorts K... et G... de leurs condamnations,
- débouter M. C... K... et Mme A... G... de leur demande de garantie,
- condamner in solidum M. C... K... et Mme A... G... à leur payer la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens avec faculté de distraction au profit de la SAS TUDELA & ASSOCIES.
Elles font valoir :
- que Me L... n'est pas le notaire rédacteur de l'acte, n'étant intervenue qu'en participation,
- que M. K... et Mme G... ont mandaté spécialement un professionnel de l'immobilier, la SARL HEXAGONE, et ont obtenu de sa part une attestation de superficie 'loi Carrez' mentionnant une surface privative de 70,36 m² produite à l'occasion de la vente avec Mme X...,
- que cette attestation mentionne une superficie quasiment identique, à 0,25m² près, du métrage précédemment réalisé en 2005 par un autre professionnel de l'immobilier, la SAS ADEXIS, retenant une surface privative de 70,11 m² lors de l'acquisition des consorts K... G...,
- que Me L... n'avait dès lors aucune raison de supposer une quelconque difficulté quant aux deux métrages quasiment identiques réalisés par des professionnels mandatés à cet effet,
- qu'il n'incombe pas au notaire de vérifier le mesurage établi par un professionnel missionné par le vendeur pour établir une superficie que ce dernier a l'obligation légale d'indiquer,
- que le vendeur déclare cette superficie sous sa responsabilité, et il lui incombe d'informer le notaire d'une anomalie qu'il doit détecter pour parfaitement connaître le bien qu'il vend,
- que le mesurage réalisé par un professionnel intègre une loggia fermée dans la liste des pièces mesurées,
- que cette loggia n'est pas incluse dans la désignation du lot privatif figurant dans la vente, mais l'état descriptif de division en fait mention,
- que si le règlement de copropriété liste les loggias parmi les parties communes, celle litigieuse semble n'être accessible que par l'appartement et a été fermée de sorte qu'elle s'intègre au logement,
- à l'inverse de ce qu'indique Mme X..., il n'est pas impossible qu'une loggia close et habitable devienne privative et soit prise en compte pour le calcul de la superficie des parties privatives vendues, comme l'a déjà jugé la Cour de cassation en 2015,
- que Me L... ne pouvait avoir une quelconque suspicion quant au bien fondé de la superficie privative vendue à Mme X... et dont les parties ont elles-mêmes assuré la véracité,
- qu'il n'est pas démontré que la non prise en compte de la loggia fermée à hauteur de 6m² dans la superficie privative ait eu une influence sur le prix d'acquisition de Mme X..., démentant ainsi tout lien de causalité avec le grief allégué,
- que Mme X... a visité le bien qu'elle a acheté et dont elle jouit au quotidien,
- qu'en toute hypothèse, il est de jurisprudence constante que la diminution de la moindre valeur du bien proportionnelle à sa moindre mesure ne constitue pas un préjudice indemnisable mis à la charge du notaire, qui n'a pas perçu le prix de vente,
- qu'il incombe dès lors aux seuls vendeurs, les consorts K... G..., de procéder au remboursement de la moindre valeur du bien auprès de Mme X...,
- qu'en retenant la condamnation du notaire à les relever et à les garantir de leur condamnation à ce titre, le tribunal a entériné à leur profit un enrichissement sans cause puisqu'ils ont encaissé le prix indu.
Au terme de conclusions notifiées le 19 décembre 2018, M. C... K... et Mme A... G... demandent à la cour de :
- réformer en conséquence le jugement et débouter en conséquence Mme X... de toutes ses demandes,
- subsidiairement, confirmer le jugement,
- condamner les succombants à leur verser la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens avec faculté de distraction au profit de la SCP LIGIER de MAUROY & LIGIER.
Ils font valoir :
- qu'ils se sont fait assister de Me L... lors de la cession du bien de sorte que celle-ci était bien tenue d'un devoir de conseil à leur égard,
- que les actes de vente de 2005 et de 2014 précisent tous deux le caractère privatif de la loggia fermée,
- que la production du règlement de copropriété de 1967 ne suffit pas à démontrer que les actes authentiques ultérieurs sont erronés et que la loggia fermée n'est pas devenue une partie privative,
- que la somme demandée par Mme X... est infondée dans son quantum, puisque la réduction du prix ne peut pas être calculée sur la somme de 173 000 €,
- qu'en effet, les parties ont précisé dans l'acte de vente qu'elles n'entendaient pas ventiler le prix entre les lots vendus, et la somme de 173 000 € relative aux biens immobiliers correspond à la vente des lots [...] et [...], qui renvoient à l'appartement et à une cave,
- que même si une valeur de 173 000 € était retenue pour le seul lot de l'appartement, il ne pourrait lui être accordé qu'une somme de 15 416 € correspondant au 6,27 m² de la loggia,
- que l'action fondée sur l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 n'ouvre pas droit à restitution des droits afférents au surplus indu du prix,
- que c'est à tort que Mme X... formule une demande pour résistance abusive à leur encontre alors que M. K... l'a aidée en faisant des travaux dans l'appartement, en lui prêtant du matériel et en l'autorisant à mettre ses affaires chez lui avant qu'elle ne s'installe dans le bien acquis alors qu'elle avait déjà quitté son précédent appartement,
- qu'aucun acompte ni aucune indemnité d'immobilisation n'ont été prévus dans la promesse de vente compte tenu de la situation financière de Mme X... lors de la signature du compromis,
- que Mme X... les a assignés deux jours après les avoir informés du manque de superficie de sorte qu'aucune résistance abusive ne saurait leur être reprochée, qu'ils ont simplement exercé leur droit à se défendre en justice,
- que l'attestation HEXAGONE précise qu'est comprise dans la superficie loi Carrez la loggia 1 fermée, alors que la loggia 2 est mentionnée hors superficie,
- que le notaire aurait dû être alerté par le fait que les deux loggias ne partagent pas la même qualification,
- que le règlement de copropriété de 1967 indiquant que les loggias sont des parties communes figurait parmi les documents fournis et que le notaire n'a pas relevé la contradiction avec l'acte de vente de 2005,
- que les problèmes de qualification des loggias étant récurrents en matière de vente d'immeuble, le fait que le notaire n'ait pas vérifié ce point ni attiré l'attention des vendeurs sur cette difficulté est constitutif d'une faute à l'origine de l'action de Mme X...,
- que cette faute est la cause directe de leur préjudice consistant en la condamnation à payer à Mme X... la somme de 15 416 €,
- qu'une indemnisation supplémentaire de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile apparaît légitime compte tenu de l'appel qui les a obligés à plaider en longue justice.
Au terme de conclusions notifiées le 15 mai 2019, Mme U... X... demande à la cour de confirmer le jugement et de :
- condamner solidairement M. K... et Mme G... à lui payer la somme de 3 000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
- condamner solidairement Me H... L... et la SCP [...] à lui payer la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner 'les mêmes' aux dépens de l'instance.
Elle fait valoir :
- qu'en l'espèce, le règlement de copropriété n'a pas été modifié par une assemblée générale autorisant cette loggia à devenir une partie privative de son lot et qu'aucun transfert de propriété n'a été constaté au niveau des tantièmes ou de la taxe foncière,
- que le certificat de superficie loi Carrez de L'OEIL DE L'EXPERT démontre que, sans la superficie de la loggia séjour, la superficie loi Carrez de l'appartement est de 64,09 m² et non de 70,36m² comme mentionné à l'acte au vu du mesurage HEXAGONE,
- que les loggias non closes et non couvertes ne doivent pas être prises en compte dans le calcul de la superficie Carrez du lot,
- que la loggia litigieuse, bien que fermée, ne peut constituer une surface close au sens de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, et ne peut par conséquent être réellement habitable,
- que l'intervention de Me V..., qui a dressé l'acte, n'était pas de nature à dispenser Me L... de son obligation de conseil à l'égard de l'ensemble des parties à l'acte,
- qu'il appartenait au notaire de relever la contradiction entre le règlement de copropriété et les autres documents,
- que l'attestation HEXAGONE mentionnant expressément que le mesurage n'avait pas été réalisé en connaissance du règlement de copropriété, le notaire aurait dû conseiller à ses clients de faire établir une nouvelle attestation prenant en compte tous les documents utiles au calcul d'une superficie loi Carrez exacte,
- que la fréquence du contentieux des loggias aurait dû rendre le notaire d'autant plus vigilant sur cette problématique,
- que la superficie du bien vendu est inférieure de plus d'un vingtième à celle indiquée à l'acte de vente de sorte que son droit à réduction du prix était incontestable et que la résistance des consorts K... et G... est abusive,
- qu'elle a subi un préjudice économique à la revente de son appartement, puisqu'elle a cédé une surface inférieure à celle qu'elle a achetée, ainsi qu'en réglant durant quatre années des taxes d'habitation et foncière calculées sur des tantièmes erronés.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la réduction de prix
La loi Carrez n'impose le mesurage que pour les parties privatives des lots de copropriété. Il en résulte que les locaux constituant des parties communes, même s'ils sont à jouissance privative ou exclusive, ne doivent pas être pris en compte pour déterminer la superficie privative selon les règles édictées par la loi Carrez.
En l'espèce, le règlement de copropriété définit les loggias comme des parties communes. Les vendeurs ne démontrent pas que la propriété de la loggia litigieuse leur en aurait été d'une quelconque façon transférée de sorte qu'elle reste partie commune peu important qu'elle soit fermée et accessible exclusivement depuis le lot vendu ou qu'elle ait été mentionnée comme une partie privative lors des précédentes cessions.
Il se déduit de l'absence de ventilation du prix entre les lots vendus, que les parties ont considéré que la présence de la cave était un élément de valorisation de l'appartement de sorte que c'est à bon droit que le premier juge a appliqué la réduction du prix sur la somme de 173 000 €.
Sur la responsabilité du notaire
C'est par de justes et pertinents motifs, adoptés par la cour, que le premier juge a retenu :
- que le fait que Me L... ait instrumenté au côté d'un confrère ne le dispensait pas de son devoir de conseil,
- que le règlement de copropriété devait amener Me L... à douter de l'exactitude des surfaces retenues dans l'acte de vente et à attirer l'attention des parties sur l'incidence juridique d'une moindre mesure,
- que la condamnation prononcée contre les vendeurs au profit de Mme X... constitue un préjudice en lien de causalité direct et certain avec le manquement au devoir de conseil du notaire.
Il convient en conséquence de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné Me L... et la société notariale à relever et garantir les vendeurs de cette condamnation.
Sur les demandes accessoires
C'est par de justes motifs, adoptés par la cour, que le premier juge a débouté Mme X... de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.
Les appelantes qui succombent supportent les dépens et une indemnité de procédure.
PAR CES MOTIFS
LA COUR,
Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant,
Condamne solidairement Me H... L... et la SCP [...] à payer à Mme U... X... d'une part et à Mme A... G... et M. C... K..., d'autre part, la somme supplémentaire de 1 500 € chacun en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Les condamne solidairement aux dépens ;
Autorise la SCP LIGIER de MAUROY & LIGIER, avocat, à recouvrer directement à leur encontre les dépens dont elle aurait fait l'avance sans avoir reçu provision.
LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE
