France, Cour d'appel de Lyon, 1ère chambre civile b, 21 mai 2019, 18/09046

N° RG 18/09046 - N° Portalis DBVX-V-B7C-MDPP

Décision du

Tribunal de Grande Instance de LYON

Au fond du 28 novembre 2018

RG : 11/12407

ch n°9 cab 09 G

[A]

[U]

SA ALLIANZ IARD

[A]

[U]

SA ALLIANZ IARD

SAS VALORITY FRANCE

SASU OPTIMEA CREDIT

S.C.I. LES TERRASSES DE MONTMAIN

SCI LES TERRASSES DE MONTMAIN

SA CREDIT FONCIER DE FRANCE

SA L'IMMOBILIERE PATRIMOINE

SARL ETRA INGENIERIE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE LYON

1ère chambre civile B

ARRET DU 21 Mai 2019

APPELANTS ET INTIMÉS :

M. [Q] [A]

né le [Date naissance 1] 1949 à [Localité 1] (17)

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par la SCP BAUFUME ET SOURBE, avocats au barreau de LYON

Assisté de la SELARL CLERGUE-ABRIAL, avocats au barreau de SAINT-ETIENNE

Mme [Z] [U] épouse [A]

née le [Date naissance 2] 1954 à [Localité 3] (85)

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par la SCP BAUFUME ET SOURBE, avocats au barreau de LYON

Assistée de la SELARL CLERGUE-ABRIAL, avocats au barreau de SAINT-ETIENNE

La société ALLIANZ IARD, SA, prise en la personne de son représentant légal domiciliée en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

Représentée par la SELARL PERRIER & ASSOCIES, avocats au barreau de LYON

Assistée de l'AARPI NGO JUNG & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS

INTIMÉS :

La SAS VALORITY FRANCE, prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 3]

Représentée par la SCP BALAS & METRAL AVOCATS, avocats au barreau de LYON

La SASU OPTIMEA CRÉDIT (anciennement SAS VALORITY CREDIT), prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 3]

Représentée par la SCP BALAS & METRAL AVOCATS, avocats au barreau de LYON

S.C.I. LES TERRASSES DE MONTMAIN représentée par son gérant domicilié en cette qualité au siège social sis

[Adresse 4]

défaillante

Le CRÉDIT FONCIER DE FRANCE SA, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège

[Adresse 5]

Représenté par la SELARL BRUMM & ASSOCIES SPE D'AVOCATS ET D'EXPERTS-COMPTABLES, avocats au barreau de LYON

La société L'IMMOBILIERE PATRIMOINE SA

[Adresse 4]

défaillante

La SARL ETRA INGENIERIE, agissant poursuites et diligences par ses représentants légaux en exercice

[Adresse 6]

défaillante

******

Date de clôture de l'instruction : 26 Mars 2019

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 01 Avril 2019

Date de mise à disposition : 14 Mai 2019, prorogée au 21 Mai 2019, les avocats dûment avisés conformément à l'article 450 dernier alinéa du code de procédure civile

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

- Françoise CARRIER, président

- Michel FICAGNA, conseiller

- Florence PAPIN, conseiller

assistés pendant les débats de Myriam MEUNIER, greffier

A l'audience, Françoise CARRIER a fait le rapport, conformément à l'article 785 du code de procédure civile.

Arrêt Rendu par défaut rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Françoise CARRIER, président, et par Myriam MEUNIER, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

****

EXPOSÉ DE L'AFFAIRE

Désireux de réaliser un investissement immobilier leur permettant de bénéficier d'un avantage fiscal, les époux [A] se sont vu proposer par la société VALORITY FRANCE, agent immobilier chargé par le promoteur de le commercialiser, un programme réalisé par la SCI LES TERRASSES DE MONTMAIN, appelé '[Adresse 7]", situé dans la ville de [Localité 4] DE GUADELOUPE et bénéficiant des dispositions de la loi [W] permettant aux acquéreurs d'un logement neuf situé dans les départements d'Outre Mer de profiter d'une réduction d'impôt couvrant une partie du prix de revient de l'acquisition du bien à la condition de donner celui-ci à bail à titre d'habitation principale dans les six mois de l'achèvement des travaux et pendant cinq ans au moins.

Suivant contrat préliminaire à une vente en l'état futur d'achèvement du 23 novembre 2005, les époux [A] ont réservé au sein du programme '[Adresse 7]' un appartement de type 3, au premier étage, d'une surface habitable de 54,49 m2 plus terrasse (varangue) de 10,50 m2 (lot B 109).

Parallèlement, ils ont confié un mandat de recherche de crédit à la société VALORITY CRÉDIT qui leur a présenté une offre de prêt in fine émanant de la société CRÉDIT FONCIER DE FRANCE qu'ils ont retenue.

Par deux actes notariés en date du 7 décembre 2006, les époux [A] ont :

- acquis auprès de la SCI TERRASSES DE MONTMAIN moyennant le versement d'un prix de 169 300 € l'appartement du programme '[Adresse 7]' objet de la réservation précitée en l'état futur d'achèvement, la date d'achèvement et livraison du bien devant intervenir au plus tard le 31 décembre 2007,

- souscrit auprès de la société CRÉDIT FONCIER DE FRANCE un prêt immobilier d'un montant de 180 610 € dit transformable, avec comme choix de départ la formule in fine et le remboursement du capital en une seule fois au terme du prêt, d'une durée de 16 ans 6 mois au taux fixe de 3,35% la première année et variable annuellement ensuite en fonction du TIBEUR un an majoré d'un élément fixe de 1,55 et garanti par un contrat d'assurance-vie ORDEA MULTISUPPORT de 40 000 €.

Par déclaration écrite du 5 janvier 2008, la SCI TERRASSES DE MONTMAIN a fixé la date d'achèvement des travaux au 31 décembre 2007, la société ETRA INGENIERIE, maître d'oeuvre, déclarant dans le même acte que les travaux étaient conformes au permis de construire. La livraison de l'appartement n'est cependant intervenue, par l'intermédiaire de la société AGIT à qui les époux [A] ont confié la gestion de leur appartement, que le 26 mars 2008 sous certaines réserves qui n'ont été levées que le 18 juillet 2008 après reprise des désordres.

Les époux [A] n'ont pas pu bénéficier du régime de défiscalisation issu de la loi [W] faute d'avoir pu régulariser un bail dans le délai de six mois de l'achèvement de la construction.

Considérant que les responsabilités de la société VALORITY FRANCE, de la SCI TERRASSES DE MONTMAIN, de la société ETRA INGENIERIE et de la société L'IMMOBILIERE PATRIMOINE (groupe ENTYS) étaient engagées au titre de ce dommage et contestant par ailleurs les conditions d'octroi du prêt immobilier, [Z] et [Q] [A] ont, par acte d'huissier en date du 5 octobre 2011, assigné la société VALORITY FRANCE, la SCI TERRASSES DE MONTMAIN, la société ETRA INGENIERIE, la société L'IMMOBILIERE PATRIMOINE, la société VALORITY CRÉDIT et la société CRÉDIT FONCIER DE FRANCE devant le tribunal de grande instance de LYON à l'effet d'obtenir l'indemnisation de leur préjudice.

Par jugement du 28 novembre 2018, le tribunal a :

- déclaré irrecevables les demandes formulées par [Z] et [Q] [A] contre le GROUPE ENTYS et/ou la société L'IMMOBILIERE PATRIMOINE,

- condamné in solidum La SCI LES TERRASSES DE MONTMAIN, la société VALORITY FRANCE et la société ALLIANZ IARD à payer à [Z] et [Q] [A] une somme de 50 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de tous leurs préjudices confondus résultant de la commercialisation et de la construction du bien acquis,

- condamné la société VALORITY FRANCE à relever et garantir la SCI LES TERRASSES DE MONTMAIN de cette condamnation à hauteur de 50%,

- condamné la SCI LES TERRASSES DE MONTMAIN à relever et garantir la société VALORITY FRANCE de cette condamnation à hauteur de 50%,

- condamné la société ALLIANZ IARD à relever et garantir la société VALORITY FRANCE de cette condamnation,

- débouté la SCI LES TERRASSES DE MONTMAIN de leur appel en garantie à l'encontre de la société ETRA INGIENIERIE,

- débouté [Z] et [Q] [A] de leurs demandes formulées à l'encontre de la société ETRA INGIENIERIE, la société CRÉDIT FONCIER DE FRANCE et la société VALORITY CRÉDIT,

- débouté [Z] et [Q] [A] de leur demande de dommages et intérêts au titre de leur préjudice moral,

- rejeté toute demande plus ample ou contraire,

- condamné in solidum la SCI LES TERRASSES DE MONTMAIN, la société VALORITY FRANCE et la société ALLLANZ IARD à verser à [Z] et [Q] [A] une somme de 2 500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- rejeté les autres demandes formulées en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné in solidum la SCI LES TERRASSES DE MONTMAIN, la société VALORITY FRANCE et la société ALLIANZ IARD aux dépens, avec distraction au profit de la SELARL RACINE,

- condamné la société VALORITY FRANCE à relever et garantir la SCI LES TERRASSES DE MONTMAIN des condamnations au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens à hauteur de 50%,

- condamné la SCI LES TERRASSES DE MONTMAIN à relever et garantir la société VALORITY FRANCE des condamnations au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens à hauteur de 50%,

- condamné la société ALLIANZ IARD à relever et garantir la société VALORITY FRANCE des condamnations au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens,

- ordonné l'exécution provisoire.

Par déclaration en date respectivement du 20 et du 28 décembre 2018, la SA ALLIANZ IARD, et les époux [A] ont interjeté appel.

Au terme de conclusions notifiées aux parties constituées le 25 mars 2019 et signifiées à la SCI LES TERRASSES DE MONTMAIN et à la société L'IMMOBILIERE PATRIMOINE le 29 mars 2019, la SA ALLIANZ IARD demande à la cour de :

- infirmer le jugement en ce qu'il a retenu sa responsabilité et débouter toute partie de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre,

subsidiairement,

- infirmer le jugement en ce qu'il a retenu sa garantie et la mettre hors de cause,

subsidiairement,

- dire qu'il y a lieu d'appliquer un seul plafond et une seule franchise,

- dire qu'elle n'est pas tenue à garantir la société VALORITY FRANCE pour les manquements que cette dernière aurait commis à l'égard des investisseurs et la débouter de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions formées à son encontre,

- plus subsidiairement, dire que sa garantie est limitée aux plafond et franchise contractuels,

En tout état de cause,

- confirmer le jugement en ce qu'il a jugé que la société VALORITY CRÉDIT n'avait pas commis de faute et en conséquence, débouter la société CRÉDIT FONCIER de sa demande en garantie,

- condamner tout succombant à lui verser la somme de 5 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Au terme de conclusions notifiées aux parties constituées le 14 mars 2019 et signifiées le 18 mars 2019 à la société L'IMMOBILIERE PATRIMOINE et le 19 mars 2019 à la SCI LES TERRASSES DE MONTMAIN, les époux [A] demandent à la cour de :

- réformer le jugement en ce qu'il a :

' limité leur indemnisation en condamnant in solidum la SCI LES TERRASSES DE MONTMAIN, la société VALORITY FRANCE et la société ALLIANZ IARD à leur payer la seule de somme de 50 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de tous leurs préjudices confondus résultant de la commercialisation et la construction du bien acquis,

' rejeté leurs demandes à l'encontre de la société CRÉDIT FONCIER DE FRANCE et de la société OPTIMEA CRÉDIT anciennement VALORITY CRÉDIT,

' rejeté leur demande de dommages et intérêts pour préjudice moral,

' rejeté leurs autres demandes et notamment leur demande d'annulation du contrat de prêt consenti par la société CRÉDIT FONCIER DE FRANCE et de déchéance du droit aux intérêts,

- débouter la société ALLIANZ IARD de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions,

- déclarer l'ensemble des défendeurs responsables in solidum de leurs préjudices,

- condamner la SAS VALORITY FRANCE, la SA ALLIANZ IARD en sa qualité d'assureur responsabilité civile de la société VALORITY France, et la SCI LES TERRASSES in solidum à leur payer :

' au titre de la perte de la défiscalisation la somme de 55 254 € outre intérêts à compter du 1er janvier 2013 et capitalisation des intérêts, subsidiairement, la somme de 42 438 € outre intérêts à compter du 1er janvier 2013 ou à tout le moins la somme de 40 181€ outre intérêts de droit et capitalisation des intérêts,

' au titre de la perte des loyers la somme de 17 807,50 € 'à parfaire',

' au titre de la différence de valeur de l'appartement, la somme de 40 000,00 €,

- déclarer nul le contrat de prêt en date du 7 décembre 2006,

- dire que le capital à restituer en cas de nullité ne saura excéder la somme de 169 300 €,

- ordonner la compensation des sommes qui leur sont dues par la SA CRÉDIT FONCIER et les sommes mises à leur charge en remboursement du prêt,

- subsidiairement, déclarer la SA CRÉDIT FONCIER DE FRANCE déchue du droit de percevoir les intérêts du prêt et dire qu'ils ne seront tenus qu'au paiement du capital restant dû par échéance mensuelle comme prévu au contrat et condamner la SA CRÉDIT FONCIER DE FRANCE et la SASU OPTIMEA CRÉDIT, anciennement VALORITY CRÉDIT, in solidum à leur payer la somme de 60 558,62 € au titre du remboursement des intérêts versés jusqu'au 31 mars 2019, 'à parfaire',

- en tout état de cause, condamner la SA CRÉDIT FONCIER DE FRANCE et la SASU OPTIMEA CRÉDIT, anciennement VALORITY CRÉDIT, in solidum à leur payer :

' au titre des frais générés par le crédit la somme de 16 382.81 €,

' au titre du préjudice résultant du caractère inadapté du crédit 35 990.80 €,

' en réparation de leur préjudice moral, la somme de 20 000 €,

- condamner la SAS VALORITY FRANCE, la SA ALLIANZ IARD, la SCI LES TERRASSES, la SA CRÉDIT FONCIER DE FRANCE et la SASU OPTIMEA CRÉDIT, anciennement VALORITY CRÉDIT, in solidum à leur payer la somme de 10 000 € sur le fondement de l'article 700 et aux dépens avec faculté de distraction au profit de la SCP BAUFUME SOURBE.

Au terme de conclusions notifiées le 22 mars 2019, le CRÉDIT FONCIER demande à la cour de :

- confirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté les époux [A] de l'ensemble de leurs prétentions à son encontre et l'infirmer en ce qu'il l'a débouté de ses demandes reconventionnelles,

- condamner les époux [A] à lui payer la somme de 2 000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

subsidiairement,

- condamner solidairement les époux [A] au remboursement du capital emprunté à hauteur de 176 081 €,

- dire que la société VALORITY CRÉDIT a commis une faute, qui a entraîné l'annulation de l'opération financée,

- condamner solidairement la société VALORITY CRÉDIT et la société ALLIANZ IARD à lui verser la somme de 103 203,34 € à titre de dommages et intérêts, correspondant au montant des intérêts et frais d'ouverture de crédit perdus du fait de l'annulation du prêt,

- condamner solidairement la société VALORITY CRÉDIT et la société ALLIANZ à lui payer la somme de 5 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Au terme de conclusions notifiées aux parties constituées le 20 mars 2019 et signifiées à la SCI LES TERRASSES DE MONTMAIN et à la société L'IMMOBILIERE PATRIMOINE le 26 mars 2019, les SAS VALORITY FRANCE et VALORITY CRÉDIT demandent à la cour de :

- infirmer le jugement en ce qu'il a retenu que la société VALORITY FRANCE avait engagé sa responsabilité délictuelle et l'a condamnée à indemniser les époux [A],

- débouter les époux [A] de l'intégralité de leurs demandes dirigées contre la société VALORITY FRANCE,

- en toute hypothèse, condamner la SCI LES TERRASSES DE MONTMAIN et le CRÉDIT FONCIER DE FRANCE à relever et garantir respectivement la société VALORITY FRANCE et la société VALORTY CRÉDIT de l'intégralité des condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre,

- confirmer le jugement en ce qu'il a condamné la compagnie ALLIANZ IARD à relever et garantir la société VALORITY FRANCE de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre,

- subsidiairement, condamner la société ALLIANZ IARD à payer à la société VALORITY FRANCE les sommes de :

' 229 134, 31 €, réclamée par les époux [A] (55 254 € + 17 807,50 + 40 000 € + 56 902,31 € + 14 676,06 € + 24 494,44 € + 20 000 €) et en tout cas un montant égal à la garantie d'assurance, si elle avait joué,

' 5 000 € de dommages et intérêts pour résistance abusive,

' 8 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- les dépens de l'instance.

- condamner M. et Mme [A] et la SA ALLIANZ IARD ou qui mieux le devra à payer à la société VALORITY FRANCE la somme de 8 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens.

La SCI LES TERRASSES DE MONTMAIN, assignée par actes des 16 et 18 janvier 2019 suivant procès-verbal de recherches infructueuses, la société IMMOBILIER PATRIMOINE, assignée par acte du 17 janvier 2019 remis à l'étude d'huissier, et la société ETRA INGENIERIE, assignée par acte du 18 janvier 2019 remis à domicile, n'ont pas constitué avocat.

La clôture a été prononcée le 1er avril 2019 avant l'ouverture des débats.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l'étendue de la saisine de la cour

En application de l'article 954 du code de procédure civile, la cour ne doit statuer que sur les prétentions énoncées dans le dispositif des conclusions de sorte qu'il n'y a pas lieu de statuer sur celles qui, contenues dans les motifs, ne sont pas reprises au dispositif.

Ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile, les demandes des parties tendant à voir 'constater' ou 'donner acte' et la cour n'a pas à y répondre.

Sur la responsabilité de la SCI LES TERRASSES DE MONTMAIN

Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Les époux [A] font valoir :

- que dans l'acte authentique, le vendeur s'obligeait à mener les travaux de telle manière que les ouvrages et les éléments d'équipement nécessaires à l'utilisation du bien vendu soient achevés et livrés au plus tard le 31 décembre 2017 ; que le vendeur devait livrer avant 2008 un logement en état d'être loué, puisque c'était sa destination et qu'il devait impérativement l'être dans un délai de 6 mois,

- qu'ils n'ont pas disposé de 6 mois pour louer leur appartement, étant donné que la société AGIT, chargée de la recherche de locataires, n'a obtenu les clefs qu'après le 26 mars 2008, alors même que l'appartement n'était pas encore parachevé,

- qu'à la livraison effective avec levée des réserves le 18 juillet 2008, le bénéfice de la défiscalisation était définitivement perdu de sorte que leur préjudice est certain,

- que la SCI LES TERRASSES DE MONTMAIN, en tant que vendeur d'un bien en état d'achèvement futur, a manqué à son obligation contractuelle d'achever et de livrer le bien au plus tard le 31 décembre 2017,

- que c'est la SCI LES TERRASSES DE MONTMAIN qui a fait le choix de la société AGIT pour procéder à la location des appartements,

- que la SCI ne pouvait ignorer que l'objectif de défiscalisation était entré dans le champ contractuel alors que toute sa publicité est basée sur cet avantage fiscal et qu'elle a déterminé à la fois le prix de vente et le loyer prévisible,

- que le parachèvement des travaux n'était ni réalisé le 31 décembre 2007, ni le 26 mars 2008, date de la supposée livraison,

- qu'il ne peut leur être reproché d'avoir souscrit une assurance perte de loyers,

- que la faute de la SCI LES TERRASSES DE MONTMAIN est causale du préjudice qu'ils ont subi,

- que le prix payé était excessif au regard de la valeur du bien acquis, à distance de la mer et des commerces.

La perte de chance est la disparition actuelle et certaine d'une éventualité favorable.

C'est par de justes motifs, adoptés par la cour, que le premier juge a retenu que la SCI LES TERRASSES DE MONTMAIN avait connaissance de ce que les époux [A] avaient réalisé l'investissement en vue d'une défiscalisation loi [W], que la livraison tardive du bien en état d'être loué était imputable à faute au promoteur et qu'elle avait fait perdre aux époux [A] une chance de louer le bien dans le délai de six mois suivant l'achèvement de l'immeuble et de bénéficier de l'avantage fiscal instauré par la loi [W].

Il résulte des documents fiscaux produits par les époux [A] qu'au titre des années 2007 à 2011, ces derniers ont acquitté 40 181 € d'impôts sur le revenu alors que s'ils avaient bénéficié de l'avantage fiscal prévu, ils n'auraient pas été imposables.

La levée des réserves n'étant intervenue que le 18 juillet 2008, le bien n'a pu être proposé à la location qu'à compter de cette date. Il apparaît toutefois que celui-ci n'a pu être loué que le 15 janvier 2009 soit avec un délai de six mois de sorte que la perte de loyer tenant au retard de livraison doit être estimée à six mois également, soit la somme de 4 254 € sur la base d'un loyer mensuel de 709 € selon l'estimation du promoteur.

Tout acquéreur d'un bien immobilier en vue de sa mise en location, même non professionnel, sait que les revenus de son investissement sont soumis aux aléas du marché locatif.

Il n'est pas établi que la SCI LES TERRASSES DE MONTMAIN se soit engagée à garantir un revenu locatif minimal ni une pérennité de la location de sorte que les époux [A] ne sont pas fondés à prétendre à indemnité au titre de la différence entre les loyers perçus sur cinq ans et ceux qui auraient été perçus sur la base du loyer indiqué dans le mandat de vente conclu entre la SCI et la société VALORITY FRANCE.

Le premier juge a justement retenu que le lien entre les fautes du promoteur et une éventuelle perte de valeur du bien, de surcroît non démontrée, n'était pas établi et débouté les époux [A] de leur demande d'indemnité de ce chef. C'est également par une exacte analyse qu'il a débouté les époux [A] de leur demande d'indemnité au titre d'un préjudice moral.

Il en résulte que les époux [A] ne rapportent pas la preuve d'un préjudice en lien de causalité avec la chance perdue par la faute de la SCI LES TERRASSES DE MONTMAIN supérieur aux 50 000 € alloués par le premier juge.

Le sort de l'appelant ne pouvant être aggravé sur son seul appel, il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné la SCI LES TERRASSES DE MONTMAIN à payer aux époux [A] la somme de 50 000 € à titre de dommages et intérêts.

Sur la responsabilité de la société VALORITY FRANCE

Les époux [A] font valoir :

- qu'en sa qualité d'agent immobilier et de gestionnaire de patrimoine, la société VALORITY FRANCE avait une obligation contractuelle de conseil et d'information, conformément au contrat de prestation de service conclu entre eux, que sa responsabilité contractuelle est engagée en raison de la défaillance du conseil qui leur a été donné,

- qu'en leur proposant des modalités de financement, cette société est sortie du strict mandat qui la liait à la SCI LES TERRASSES DE MONTMAIN, et s'est contractuellement engagée vis-à-vis d'eux,

- que même en l'absence de rémunération, ils ont contracté avec la société VALORITY FRANCE en vertu de la théorie de l'apparence, s'étant adressés à elle pour obtenir un conseil en matière d'investissement immobilier,

- qu'en s'assurant de l'effectivité de la réservation de l'appartement, cette société s'est conduite en gestionnaire,

- que les moyens mis en oeuvre par la société VALORITY FRANCE pour répondre à leurs attentes (contacter le promoteur pour repousser la date d'achèvement, financer une campagne de publicité pour promouvoir la location des logements, etc.) démontrent que celle-ci avait conscience d'engager sa responsabilité.

- qu'à défaut d'engager sa responsabilité contractuelle, cette société engage sa responsabilité délictuelle à leur égard,

- que la théorie de l'apparence rend inopposable la fin de mandat de la société VALORITY FRANCE à leur égard,

- que la société VALORITY FRANCE leur a faussement présenté l'opération comme étant sans risque sans leur en présenter tous les éléments ou en leur présentant des éléments erronés ayant une incidence sur l'agrément, l'attractivité et la valeur du bien,

- qu'en outre, la société VALORITY FRANCE a réalisé une évaluation erronée du marché locatif local, entraînant la perte de l'avantage fiscal en raison de l'impossibilité de louer le bien dans le délai de 6 mois après l'achèvement des travaux, qu'elle ne les a jamais informés du risque de perte de l'avantage fiscal inclus dans l'opération,

- que cette société, chargée de la commercialisation des appartements, était nécessairement au courant de l'avancement du chantier, que face au retard des travaux, elle ne les a pas prévenus qu'ils risquaient de perdre leur avantage fiscal.

La société VALORITY FRANCE fait valoir en réponse :

- qu'elle n'était pas le gestionnaire de patrimoine des époux [A] et qu'elle n'est intervenue qu'au titre du mandat de commercialisation que lui avait confié la SCI LES TERRASSES DE MONTMAIN, c'est à dire comme agent immobilier, de sorte qu'il n'existe pas de contrat entre elle et les époux [A] et que sa responsabilité contractuelle ne peut être engagée à leur égard,

- que le seul constat que le résultat escompté n'a pas été obtenu ne suffit pas à établir un manquement à une obligation de conseil, ce manquement devant être prouvé,

- qu'en sa qualité de commercialisateur, elle ne saurait être responsable du retard dans la livraison du bien, ni de la non-perception des loyers ou de la perte de l'avantage fiscal qui en ont résulté,

- qu'à la date de son intervention, toutes les conditions étaient réunies favorablement, ce qui implique qu'elle n'a pas caché d'éléments négatifs laissant présager un échec de l'opération d'investissement,

- qu'il n'a jamais été dissimulé que le bien ne se trouvait pas en bord de mer,

- qu'il ne relève pas de la mission de l'agent immobilier mandaté par le promoteur de procéder à une évaluation du marché locatif, mais que celle-ci a été réalisée par le promoteur et qu'elle ne peut être tenue pour responsables de ce qui relevait des obligations du mandant,

- que concernant l'erreur alléguée sur l'évaluation du marché locatif, elle n'a pas fixé le loyer, qu'elle n'était pas chargée de la gestion locative et qu'en tout état de cause le loyer pratiqué est supérieur aux estimations faites par le promoteur,

- que le bien aurait dû être proposé à la location dès l'achèvement des travaux,

- qu'en sa qualité de commercialisateur, elle n'avait pas à rechercher plus en avant des informations sur le bon déroulement du chantier de construction postérieurement à l'expiration de sa mission, c'est à dire à la signature du contrat de réservation,

- qu'elle a fait diligence pour que le promoteur modifie la date d'achèvement des travaux en rappelant à ce dernier les exigences posées par l'administration fiscale quant au dispositif [W] et afin que les investisseurs puissent bénéficier de l'avantage fiscal escompté,

- que dès lors, seule l'intervention du promoteur permettait de modifier le point de départ du délai accordé pour la location, et que c'est en toute connaissance de cause que la SCI LES TERRASSES DE MONTMAIN et le groupe ENTYS ont laissé la situation se dégrader,

- qu'à défaut d'avoir exercé un recours contre un simple avis du conciliateur fiscal, les époux [A] ne sauraient justifier d'un préjudice,

- qu'un tel placement immobilier comporte nécessairement un aléa,

- que les époux [A] n'apportent aucune preuve de la réalité et du montant de leurs préjudices ni du lien de causalité direct et certain entre ces préjudices et les fautes qu'ils lui reprochent,

- que les époux [A] ne remettent pas en cause leur acquisition et restent propriétaires d'un appartement grâce auquel ils perçoivent des revenus locatifs.

La société ALLIANZ fait valoir :

- que la société VALORITY ne saurait être tenue au-delà de son mandat, ce qui serait le cas si un manquement à son obligation d'information et de conseil était retenu, qu'elle n'est pas responsable du délai de recherche d'un locataire, que le délai de six mois court à compter de l'achèvement et non pas de la livraison, qu'il revenait aux époux [A] ou à leur mandataire, la société AGIT, de lancer immédiatement la recherche de locataires, sans attendre la réalisation des finitions,

- que les époux [A] ne sont pas fondés à inclure dans leur préjudice la perte de défiscalisation, qu'il en va de même pour la perte des loyers, qui résulte des fautes commises par la SCI LES TERRASSES DE MONTMAIN qui a fixé les loyers annuels de chaque lot, et par son mandataire, la société AGIT qui n'a pas été diligente dans la recherche de locataires,

- que les époux [A] ne produisent aucun élément justifiant de la perte de valeur alléguée, ni des difficultés importantes de trésorerie qu'ils avancent pour justifier leur préjudice moral.

C'est par de justes motifs, adoptés par la cour, que le premier juge a retenu que, n'étant pas dans un lien contractuel avec les époux [A], la responsabilité de la société VALORITY FRANCE ne pouvait être recherchée que sur un fondement délictuel.

Il ne peut être reproché à la société VALORITY FRANCE une mauvaise évaluation du marché locatif à [Localité 4] alors que cette évaluation était le fait du seul promoteur, ni une absence d'information des acquéreurs sur le bon déroulement du chantier postérieurement à la signature du contrat de réservation mettant un terme à son mandat de commercialisation.

Néanmoins, en sa qualité d'agent immobilier ayant assuré la commercialisation de l'appartement acquis dans le cadre d'un dispositif légal de défiscalisation, la société VALORITY FRANCE était tenue d'informer les époux [A] sur les caractéristiques essentielles, y compris les moins favorables, de l'investissement qu'elle leur proposait ainsi que sur les risques qui lui étaient associés et qui pouvaient être le corollaire des avantages annoncés.

Le premier juge a justement retenu que la société VALORITY FRANCE avait manqué à son devoir d'information et de conseil en n'alertant pas les époux [A] sur les risques de l'opération tenant aux aléas de la construction, au délai de mise en location, aux aléas du marché locatif et à l'incidence de l'ensemble de ces éléments sur le bénéfice de l'avantage fiscal attendu.

Le manquement au devoir d'information et de conseil a fait perdre aux acquéreurs une chance de ne pas contracter ou d'investir dans un autre dispositif de défiscalisation moins risqué.

La perte de chance ainsi subie est faible au regard du contexte économique alors favorable et de l'importance du bénéfice fiscal attendu et doit être fixée à 10% du préjudice intégral.

Le préjudice intégral des époux [A] tel que précédemment déterminé s'établit à 40 181 € au titre de la perte fiscale et 4 254 € au titre de la perte de loyers soit au total 44 435 € de sorte qu'il doit être fait droit à la demande en ce qu'elle est dirigée contre la société VALORITY FRANCE à hauteur de la somme de 4 443,50 €.

Les co-auteurs d'un même dommage sont tenus in solidum de le réparer. Il convient en conséquence de déclarer la société VALORITY FRANCE tenue in solidum avec la SCI LES TERRASSES DE MONTMAIN à hauteur de cette somme.

La faute de la SCI LES TERRASSES DE MONTMAIN a absorbé celle de la société VALORITY FRANCE de sorte qu'il convient de faire droit à la demande de garantie de cette dernière à hauteur de la totalité de cette condamnation.

Sur la demande de garantie dirigée contre la société ALLIANZ

La société VALORITY FRANCE fait valoir :

- que le sinistre relève du passé connu au sens du contrat, à la date de la résiliation de sorte que c'est à ALLIANZ de prendre en charge cette réclamation,

- que l'opération litigieuse s'analyse en une vente d'un bien immobilier, qui est son coeur de métier, et relève bien de la garantie souscrite auprès d'ALLIANZ,

- qu'ALLIANZ a formalisé sa proposition d'assurance en toute connaissance de l'activité exercée,

- que son activité ne relève pas du statut de conseiller en investissements financiers défini par le code monétaire et financier,

- que les clauses d'exclusion de garantie sont inapplicables, étant donné l'absence de démonstration de toute faute intentionnelle ou dolosive de sa part, ni de publicité mensongère, ni d'un manquement à une obligation de résultat,

- que les limitations contractuelles que fait valoir ALLIANZ conduisent à vider le contrat de sa substance.

La société ALLIANZ fait valoir :

- que sa garantie sur le fondement de la police souscrite par la société VALORITY FRANCE ne peut être retenue dès lors que la réclamation est postérieure à la résiliation de la police,

- que l'existence de lettres des époux [A] et d'un assureur de protection juridique qui constituerait une réclamation antérieure à la résiliation est indifférente, dans la mesure où cela ne correspond pas à la définition de la réclamation prévue par la police,

- que la société VALORITY FRANCE ayant agi en tant que conseil en investissement financier, la police n'est pas mobilisable car elle ne couvre pas cette activité mais seulement celle d'agent immobilier,

- que même si les manquements invoqués pas les époux [A] étaient retenus, ils sont exclus par la loi ou par la police,

- qu'elle n'a pas commis de faute à l'encontre de la société VALORITY FRANCE, la police ayant été proposée sur la base des réponses faites aux interrogations de l'assureur par le courtier [O],

- que la société VALORITY FRANCE ne rapporte pas la preuve d'une faute ou d'une résistance abusive de sa part dans l'exécution de la police ou d'un manquement à son obligation de conseil et d'information,

- que la société VALORITY FRANCE ne démontre aucun lien de causalité entre le montant de 229 134,31 € dont elle demande la garantie et ses prétendus manquements,

- qu'elle est fondée à opposer les clauses de plafonnement au tiers réclamant l'exécution du contrat à son profit.

Constitue une réclamation au sens de l'article L.124-1 du code des assurances, la mise en cause de la responsabilité de l'assuré par lettre adressée à celui-ci. La réclamation suppose que la victime demande réparation de son dommage et exprime la volonté de faire valoir ce droit.

En l'espèce, par un courrier du 24 juillet 2008 adressé à VALORITY à [Localité 5], M. [A] indiquait : 'Je m'étonne de n'avoir pas obtenu de réaction de votre part suite à mon courrier du 20 mai 2008 où, indépendamment de mes préoccupations fiscales, je vous faisais part des graves difficultés rencontrées auxquelles votre Société n'est pas, c'est le moins qu'on puisse dire, étrangère'. Si ce courrier fait ensuite état d'une anomalie tenant au taux variable de l'emprunt immobilier et impute au destinataire un manquement au devoir de conseil de ce chef, il fait également part des difficultés de mise en location de l'appartement acquis en sopulignant l'inadéquation des informations données par M. [V], responsable commercial de l'agence de [Localité 5] par l'intermédiaire duquel l'opération avait été conclue avant d'ajouter que 'le summum est atteint avec les placements'. Il se termine enfin en indiquant que, dans l'hypothèse où une procédure serait introduite contre le CRÉDIT FONCIER, la société VALORITY serait assignée au titre de sa responsabilité.

L'assureur protection juridique, dans un courrier du 15 septembre 2008, également adressé à VALORITY à [Localité 5], reprenait ces griefs et invitait la société VALORITY à l'informer des mesures que celle-ci entendait 'prendre pour solutionner la situation préjudiciable grave causée à M. et Mme [A]'.

Dans un courrier du 14 novembre 2008, toujours adressé au même destinataire, M. [A] indiquait qu'il ignorait que le bénéfice de la défiscalisation, qui était 'la raison d'être de cet investissement' et qui lui avait été 'présenté comme un acquis' était en réalité subordonné à une obligation de louer le bien dans un délai de six mois suivant la livraison. Il poursuivait en faisant état du 'désastre économique que constituait cet investissement' pour envisager la revente du bien afin de minorer son préjudice.

Le premier juge a dès lors justement tiré de ces éléments que la réclamation était antérieure à la résiliation de la police et que la société VALORITY FRANCE était fondée à rechercher la garantie d'ALLIANZ.

De même, il a justement retenu que l'opération s'analysait en une transaction immobilière relevant de la loi HOGUET et que l'activité exercée par la société VALORITY FRANCE à cette occasion était bien l'activité principale garantie et que les dispositions de l'article L.133-1 alinéa 2 du code des assurances et de l'article 5 des dispositions particulières du contrat ne trouvaient pas à s'appliquer en présence de manquements aux devoirs d'information et de conseil.

Le jugement est en conséquence confirmé en ce qu'il a fait droit à la demande de garantie de la société VALORITY FRANCE sauf à ce qu'il soit précisé que cette garantie est limitée aux franchise et plafond contractuels.

Sur l'action dirigée contre leCRÉDIT FONCIER

sur la demande de nullité du prêt pour dol

Les époux [A] font valoir :

- que la société VALORITY CRÉDIT a commis une faute en leur proposant un prêt à taux variable faussement présenté comme étant à taux fixe et un manquement à son devoir de conseil en omettant de les mettre en garde contre les dangers de ce dispositif,

- que le contrat de prêt conclu avec le CRÉDIT FONCIER doit être annulé pour dol, en raison d'une tromperie sur le taux applicable, l'offre de prêt étant rédigée de manière particulièrement dolosive, notamment par le biais d'un tableau d'amortissement à valeur indicative et le taux d'appel étant trompeur ainsi que cela ressort du doublement des échéances à l'issue de la période de franchise totale,

- qu'ils n'ont pas reçu d'information de la part du notaire, étant représentés lors de la signature de l'acte à [Localité 6],

- que le taux effectif global mentionné dans l'offre était erroné dès lors qu'au jour de l'offre le 20 janvier 2006, le TIBEUR était de 2,839% et qu'au jour de la signature du contrat de prêt le 7 décembre 2006, il était de 3,841% ce qui supposait un taux de 4,369% à la date de l'offre et de 5,391% à la date de signature du contrat, que devaient s'y ajouter les frais annexes et le coût des assurances et sûretés réelles conditionnant l'obtention du prêt,

- que s'ils avaient été mieux renseignés sur le taux effectif global réel, ils n'auraient pas contracté le prêt auprès du CRÉDIT FONCIER, que ce n'est que par une note de calcul du 12 janvier 2012 que celui-ci a justifié du calcul du taux effectif global,

- qu'aucune notice explicative ne leur a été remise énumérant les risques garantis et précisant toutes les modalités de la mise en jeu de l'assurance alors qu'ils ont souscrit 'l'assurance collective'.

Le CRÉDIT FONCIER fait valoir :

- que les époux [A] ont pu étudier l'offre pendant plus de 20 jours et étaient accompagnés d'un gestionnaire de patrimoine, qu'en outre, grâce aux reports accordés, ils ont bénéficié d'un délai de 7 mois pour se renseigner auprès de tout conseiller,

- que les époux [A] ne rapportent pas la preuve de manoeuvres dolosives,

- que le taux d'intérêt appliqué est conforme à ce qui est mentionné dans l'offre de prêt, contrairement à ce que font valoir les époux [A],

- qu'il n'a pas offert à l'emprunteur ou exigé de celui-ci l'adhésion à un contrat d'assurance collective, qu'il est extérieur au contrat d'assurance groupe souscrit par les époux [A],

- qu'il ne peut lui être reproché une non-remise de la notice d'assurance, les emprunteurs ayant reconnu au terme du bulletin d'adhésion rester en possession de la notice ce qui suffit à apporter la preuve de sa remise,

- que le TEG doit être calculé au jour de l'offre de prêt, qu'il ne peut donc lui être fait grief de ne pas avoir tenu compte dans son calcul du TEG, du fait que le taux d'intérêt était variable à compter de la deuxième année,

- que c'est à l'emprunteur qui se prévaut d'un TEG erroné d'en rapporter la preuve, ce que ne font pas les époux [A].

Les époux [A] ne sauraient prétendre avoir été trompés sur le taux d'intérêts du prêt par la remise d'un tableau d'amortissement alors d'une part que la demande de crédit signée de leur main indique qu'il est sollicité un prêt in fine à taux variable, que d'autre part, tant l'encadré des conditions particulières relatives au montant, à la durée et au taux du prêt que le tableau d'amortissement précisent que les indications chiffrées figurant sur ce tableau sont données à titre indicatif en fonction du taux de départ et que la clause 'calcul du taux pendant la période de taux révisable' précise les modalités d'application du taux TIBEUR un an à savoir la moyenne arrondie des TIBEUR un an connue pour l'avant-dernier mois civil précédant le début de chaque période annuelle avec un exemple.

L'absence de remise de la notice relative à l'assurance, à supposer qu'elle soit avérée alors que les époux [A] ont apposé leur signature sous la mention par laquelle ils reconnaissaient l'avoir reçue, ne saurait caractériser un dol et constituer une cause de nullité du prêt.

S'agissant du taux effectif global, les éventuelles irrégularités l'affectant relèvent de la sanction spéciale de la déchéance du droit aux intérêts édictée par l'ancien article L.312-33 du code de la consommation et ne sauraient dès lors ouvrir à l'emprunteur une action en nullité pour dol.

C'est pour le surplus par de justes motifs, adoptés par la cour, que le premier juge a débouté les époux [A] de leurs demandes de nullité du prêt et de dommages et intérêts fondés sur le dol.

Sur la demande de déchéance du droit aux intérêts

Selon l'article L.312-8 du code de la consommation dans sa rédaction en vigueur à la date d'émission de l'offre de crédit, l'offre de prêt immobilier consentie à un consommateur ou un non professionnel doit mentionner le taux effectif global tel que défini à l'article L.313-1.

Selon l'article L.313-1 dans sa rédaction en vigueur à la date d'émission de l'offre de crédit, 'dans tous les cas, pour la détermination du taux effectif global du prêt, comme pour celle du taux effectif pris comme référence, sont ajoutés aux intérêts les frais, commissions ou rémunérations de toute nature, directs ou indirects, y compris ceux qui sont payés ou dus à des intermédiaires intervenus de quelque manière que ce soit dans l'octroi du prêt, même si ces frais, commissions ou rémunérations correspondent à des débours réels.

Toutefois, pour l'application des articles L. 312-4 à L. 312-8, les charges liées aux garanties dont les crédits sont éventuellement assortis ainsi que les honoraires d'officiers ministériels ne sont pas compris dans le taux effectif global défini ci-dessus, lorsque leur montant ne peut être indiqué avec précision antérieurement à la conclusion définitive du contrat.'

Selon l'article L.312-33 dans sa rédaction en vigueur à la date d'émission de l'offre, la déchéance du droit aux intérêts peut être prononcée en totalité ou dans la proportion fixée par le juge en cas de manquement aux obligations prévues à l'article L.312-8.

Les lois spéciales dérogent aux lois générales. Il en résulte que les dispositions spécifiques prévues par le législateur sanctionnant un taux effectif global erroné doivent nécessairement et exclusivement s'appliquer sauf à vider ces dispositions, d'ordre public, de toute substance en laissant à l'emprunteur une option en faveur de l'action en nullité permettant d'obtenir une sanction automatique et totale, ce en contradiction avec la volonté du législateur en la matière.

Ainsi, l'inexactitude de la mention du taux effectif global affectant une offre de prêt immobilier ne peut être sanctionnée que par la sanction spéciale édictée par l'article L.312-33, à savoir la déchéance facultative du droit aux intérêts dont la loi laisse à la discrétion du juge tant l'application que la détermination de l'étendue.

Le taux effectif global étant un taux d'affichage du coût du crédit destiné à permettre au consommateur de faire la comparaison entre des offres concurrentes, il est nécessairement calculé à partir du taux du prêt à la date de l'offre et n'a pas à être réédité en fonction de la variabilité du taux d'intérêts.

L'annexe d) à l'article R.313-1 susvisé précise que le résultat du calcul est exprimé avec une exactitude d'au moins un décimale. Lorsque le chiffre est arrondi à une décimale particulière, la règle suivante est d'application : si le chiffre de la décimale suivant cette décimale particulière est supérieur ou égale à 5, le chiffre de cette décimale sera augmenté de 1.

Il en résulte que l'erreur affectant le taux effectif global n'est sanctionnable que si elle dépasse une décimale.

En vertu de ce texte, les époux [A], qui ont la charge de la preuve, doivent établir que l'erreur alléguée est supérieure à une décimale (0,1 point d'intérêt) dont l'exactitude est seule requise par application des dispositions de l'article R.313-1 du code de la consommation.

Le premier juge a justement retenu que les époux [A] ne rapportaient pas la preuve que le taux effectif global mentionné à l'offre de prêt et repris dans l'acte authentique serait entaché d'une erreur supérieure à la décimale de sorte que la décision doit également être confirmée sur ce point.

Sur la répétition de l'indu

Les époux [A] font valoir que le CRÉDIT FONCIER a fait passer le capital de 176 081 € à la somme de 184 971,12 € le 5 mai 2008 et reporté la somme de 8 890,12 € (et non 7 939,35 € comme prétendu) sur le capital et que, depuis 2012, il a commencé à prélever massivement des sommes au titre du capital alors qu'il s'agit d'intérêts de sorte qu'ils sont fondés à se voir rembourser les sommes de 51 668,50 € et de 8 890,12 € soit 60 558,62 €.

Le CRÉDIT FONCIER fait valoir :

- que la faculté et les conditions de transformation du prêt in fine en prêt amortissable étaient rappelées en page 5 de l'offre,

- que le 27 octobre 2008, le crédit a été réduit de la somme de 4 529 € réduisant le prêt à 176 081 € au lieu des 180 610 € mentionnés à l'offre de sorte que les époux [A] n'ont subi aucun préjudice du fait de la surestimation des frais d'acte,

- que les intérêts du différé total de 18 mois se sont élevés à 7 939,35 € et non pas à 8 890,12 €.

Le CRÉDIT FONCIER justifie que le déblocage des fonds, limité à 176 081 €, a donné lieu à une facturation d'intérêts au titre de la période de 18 mois de franchise totale de 7 939,35 € au lieu des 8 890,12 € prévus initialement ce qui a porté le montant du capital à 184 971,12 € conformément à la stipulation contractuelle prévoyant que les intérêts de la période de franchise totale sont reportés et ajoutés au capital dû, ce supplément d'intérêts étant amorti sur la durée du prêt et venant s'ajouter aux intérêts courant sur le capital emprunté ainsi que cela ressort du tableau d'amortissement indicatif joint à l'offre de prêt, de sorte que la somme dûe in fine reste de 176 081 €.

Il résulte des courriers du CRÉDIT FONCIER en date des 15 mai, 9 et 29 juillet 2012, produits par les appelants que, conformément à la clause contractuelle, le prêt in fine a été transformé en prêt amortissable sur un capital de 137 981 € représentant 78% du montant du prêt en raison de l'insuffisance de valorisation du placement d'épargne auquel le prêt était adossé ce qui a porté les remboursements d'échéance à 1 459,39 € à compter du 5 août 2012.

Cette transformation est conforme aux clauses contractuelles autorisant le prêteur à transformer le prêt, initialement in fine, en prêt pour partie amortissable dans l'hypothèse où le placement sur lequel il est adossé en viendrait à représenter moins de 45% du montant du prêt à la date du cinquième anniversaire de sorte que les époux [A] ne sauraient imputer au prêteur la perception d'un indu.

Les époux [A] ne démontrent pas que le CRÉDIT FONCIER aurait perçu indûment d'autres sommes de sorte qu'ils doivent être déboutés de leur demande de restitution de la somme de 60 558,62 €.

Sur la demande de dommages et intérêts

Les époux [A] font valoir :

- que le CRÉDIT FONCIER a manqué à son obligation de clarté et de conseil, que les conditions dans lesquelles le prêt est transformable sont obscures, que la référence à la 'première année' ne permet pas de déterminer le point de départ du taux variable,

- que la demande de financement a été entièrement remplie de la main de M. [V],

- qu'ils n'ont pas été correctement informés de la teneur du prêt souscrit,

- que leur préjudice consiste en un effort de trésorerie qu'ils n'avaient pas anticipé compte tenu des simulations qui leur avaient été remises par VALORITY CRÉDIT,

- que le prêt qui leur a été proposé était manifestement inadapté à leur situation et que s'ils avaient été correctement informés, ils ne l'auraient pas souscrit ni l'assurance-vie qui y est adossée alors qu'ils disposaient d'un placement sur un PEL au taux de 4,5%,

- que la différence entre les intérêts qu'ils auraient perçus s'ils avaient conservé le PEL et la valorisation du capital (valeur décembre 2015) de l'assurance-vie adossée au prêt est de 25 990,80 €, qu'ils sont fondés à se voir allouer une somme de 10 000 € en réparation du préjudice résultant de l'immobilisation du contrat d'assurance-vie et du régime fiscal moins avantageux que celui du PEL,

- que s'ajoutent à leur préjudice les frais liés au crédit et à l'acquisition d'un montant de 16 382,81 €,

- que la société VALORITY a commis une faute en leur proposant un prêt à taux variable 'faussement' présenté comme à taux fixe et en ne les mettant pas en garde contre les importantes variations que pouvaient rencontrer les taux, ni contre les inconvénients du prêt in fine, plus dangereux et plus coûteux qu'un prêt amortissable et dont les échéances se sont avérées du double de celles mentionnées dans l'offre de prêt.

Le CRÉDIT FONCIER fait valoir :

- qu'il n'était débiteur d'aucun devoir de conseil envers les emprunteurs n'ayant établi ni le montage ni le chiffrage de l'investissement financé,

- qu'étant totalement extérieur au montage de l'opération et simple prêteur, le prétendu préjudice subi par les époux [A] ne saurait lui être imputé, qu'il n'est pas responsable des délais de livraison de l'appartement, ni de la location, ni des difficultés rencontrées par rapport à la défiscalisation.

La société VALORITY CRÉDIT fait valoir :

- qu'aucune faute de sa part dans l'exécution de son mandat de recherche de crédit immobilier n'a été démontrée,

- que les termes de l'offre de prêt sont parfaitement clairs, notamment en ce qui concerne les taux sans qu'aucune interprétation soit nécessaire,

- qu'aucun lien de causalité n'est démontré entre d'éventuelles fautes et les préjudices allégués par les époux [A],

- que le CRÉDIT FONCIER doit être tenu de la relever et la garantir de toute condamnation éventuellement prononcée à son encontre, l'établissement prêteur engageant sa responsabilité au titre du contrat de prêt souscrit.

Le banquier dispensateur de crédit est tenu d'un devoir de non immixtion exclusif de tout devoir de mise en garde ou de conseil sur l'opportunité économique ou la pertinence d'une opération d'investissement qu'il n'a pas proposée au client.

Il ne saurait dès lors être imputé à faute au CRÉDIT FONCIER de ne s'avoir pas conseillé les emprunteurs sur les risques de l'opération que le prêt était destiné à financer ni sur les aléas du montage financier consistant à transférer les fonds investis dans un PEL à taux garanti sur un contrat d'assurance-vie.

Il a été précédemment dit que les époux [A] n'ont pu être trompés sur les clauses essentielles du contrat de prêt. Ils ne démontrent pas plus que leur consentement aurait été vicié en raison de l'obscurité de certaines autres clauses ni en quoi l'éventuelle incompréhension des clauses qu'ils estiment obscures leur aurait été préjudiciable.

Il convient en conséquence de les débouter de leurs demandes dirigées contre le CRÉDIT FONCIER.

S'agissant de la société VALORITY CRÉDIT, les époux [A] ne rapportent pas la preuve de ce qu'elle leur aurait faussement présenté le prêt comme à taux fixe, qu'en outre la lecture de l'offre de prêt pendant le délai de réflexion leur permettait de constater qu'il était à taux variable à compter de la deuxième année. Elle ne saurait pas plus être déclarée responsable des frais exposés au titre de l'acquisition immobilière, n'étant pas garante à un titre quelconque de la bonne fin de l'opération de construction et de défiscalisation.

Le prestataire de service d'investissement n'est pas non plus le garant de l'établissement financier qui propose le produit de placement ni de la façon dont celui-ci gère le placement. Il lui appartient cependant, en cette qualité, de rechercher les attentes du client et de vérifier que le produit proposé correspond à celles-ci. Il est également tenu à ce titre d'attirer son attention, le cas échéant, sur les risques spécifiques attachés à l'opération projetée, leur chance de réalisation fut elle imprévisible.

C'est à celui qui est tenu d'une obligation d'information et de conseil de justifier qu'il s'en est acquitté.

Le manquement à l'obligation pré-contractuelle d'information et de conseil fait perdre une chance de ne pas contracter. Or la perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée.

Les époux [A] justifient qu'ils étaient titulaires d'un PEL ancien, d'un rendement élevé garanti et alors net d'impôts qu'ils ont liquidé pour abonder le contrat d'assurance-vie ORADEA qu'ils ont souscrit par l'intermédiaire de la société VALORITY CRÉDIT au mois de juin 2006 et destiné à garantir le prêt in fine.

La société VALORITY ne justifie pas avoir éclairé les époux [A] sur les risques de l'opération tenant à l'évolution défavorable, conjuguée le cas échéant, du taux variable et du capital placé en assurance-vie ni sur l'opportunité de mettre un terme au PEL garantissant un taux d'intérêts pour le remplacer par une assurance-vie soumise aux aléas de la bourse avec des risques de perte en capital, la pertinence du montage reposant sur une hypothèse de stabilité du taux variable du prêt et d'une évolution du placement en assurance-vie supérieure au taux de rendement du PEL associée à l'avantage fiscal tenant à la déductibilité des intérêts du prêt des revenus fonciers.

Toutefois, l'opération n'étant actuellement pas dénouée, la preuve que l'opération ait été défavorable dans son ensemble et préjudiciable n'est pas rapportée. Il est acquis que depuis 2010, le taux TIBEUR est au plus bas ce qui compense amplement l'augmentation importante des années 2008 et 2009. La performance du contrat d'assurance-vie est ignorée à ce jour. La comparaison entre la valorisation du PEL en 2019 et la valorisation du placement ORADEA en 2015 n'est pas pertinente et ne saurait révéler l'existence d'un préjudice. En l'absence de bilan global de l'opération, la preuve du préjudice allégué n'est pas rapportée de sorte que le jugement déféré doit être confirmé en ce qu'il a débouté les époux [A] de leur demande de dommages et intérêts.

Sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral

C'est par de justes et pertinents motifs que le premier juge a débouté les époux [A] de leurs demandes au titre d'un préjudice moral.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Statuant dans les limites de l'appel,

Réforme le jugement déféré en ce qu'il a :

- condamné in solidum la SCI LES TERRASSES DE MONTMAIN, la société VALORITY FRANCE et la société ALLIANZ IARD à payer à [Z] et [Q] [A] une somme de 50 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de tous leurs préjudices confondus résultant de la commercialisation et de la construction du bien acquis,

- condamné la société VALORITY FRANCE à relever et garantir la SCI LES TERRASSES DE MONTMAIN de cette condamnation à hauteur de 50%,

- condamné la SCI LES TERRASSES DE MONTMAIN à relever et garantir la société VALORITY FRANCE de cette condamnation à hauteur de 50%,

- condamné la société ALLIANZ IARD à relever et garantir la société VALORITY FRANCE de cette condamnation,

- condamné la société ALLIANZ IARD à relever et garantir la société VALORITY FRANCE des condamnations au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Statuant à nouveau,

Condamne la SCI LES TERRASSES DE MONTMAIN à payer à Mme [Z] [A] et M. [Q] [A] la somme de 50 000 € à titre de dommages et intérêts ;

Déclare la société VALORITY FRANCE et la société ALLIANZ tenues in solidum de cette condamnation à concurrence de la somme de 4 443,50 € ;

En conséquence, les condamne in solidum à payer à Mme [Z] [A] et M. [Q] [A] la somme de 4 443,50 € ;

Condamne la SCI LES TERRASSES DE MONTMAIN à relever et garantir intégralement la société VALORITY FRANCE de cette condamnation ainsi que des condamnations prononcées au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens de première instance ;

Condamne la société ALLIANZ IARD à relever et garantir la société VALORITY FRANCE de cette condamnation ainsi que des condamnations prononcées au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens de première instance, ce dans la limite des plafond et franchise contractuels ;

Confirme le jugement déféré en toutes ses autres dispositions ;

Y ajoutant,

Condamne in solidum la SCI LES TERRASSES DE MONTMAIN, la société VALORITY FRANCE et la société ALLLANZ IARD à verser à Mme [Z] [A] et M. [Q] [A] une somme supplémentaire de 2 500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

Rejette les autres demandes formulées en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum la SCI LES TERRASSES DE MONTMAIN, la société VALORITY FRANCE et la société ALLIANZ IARD aux dépens ;

Autorise la SCP BAUFUME SOURBE, avocat, à recouvrer directement à leur encontre les dépens dont elle aurait fait l'avance sans avoir reçu provision ;

Condamne la SCI LES TERRASSES DE MONTMAIN à relever et garantir intégralement la société VALORITY FRANCE des condamnations au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens ;

Condamne la société ALLIANZ IARD à relever et garantir la société VALORITY FRANCE des condamnations au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens ce dans la limite des plafond et franchise contractuels.

LE GREFFIERLA PRÉSIDENTE

| France, Cour d'appel de Lyon, 1ère chambre civile b, 21 mai 2019, 18/09046

Synthèse

Références :

Origine de la décision