N° RG 17/08893 - N° Portalis DBVX-V-B7B-LNKA
Décision du
Tribunal de Grande Instance de ROANNE
Au fond du 08 décembre 2017
RG : 16/00296
X...
C/
SA SA HLM TOIT FAMILIAL DEVENUE CITE NOUVELLE NUE CITE NOUVELLE SA
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE LYON
1ère chambre civile B
ARRET DU 05 Février 2019
APPELANT :
M. Jean-Philippe X...
né le [...] à VAULX EN VELIN (69)
[...]
Représenté par la Y..., avocats au barreau de ROANNE
INTIMÉE :
La société anonyme HLM LE TOIT FAMILIAL, devenue CITE NOUVELLE, SA, prise en la personne de ses dirigeants légaux en exercice audit siège
[...]
42029 SAINT ETIENNE
Représentée par la SELARL LUCCHIARI, avocats au barreau de ROANNE
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Date de clôture de l'instruction : 04 Octobre 2018
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 10 Janvier 2019
Date de mise à disposition : 05 Février 2019
Audience présidée par Florence PAPIN, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de Myriam MEUNIER, greffier.
Composition de la Cour lors du délibéré :
- Françoise CARRIER, président
- Michel FICAGNA, conseiller
- Florence PAPIN, conseiller
Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Françoise CARRIER, président, et par Myriam MEUNIER, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
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EXPOSÉ DE L'AFFAIRE
Suivant acte notarié du 12 Février 2014, reçu par Maître A..., notaire à LE COTEAU, M. Jean-Philippe X... a acquis de la société dénommée Société Anonyme d'Habitations à Loyer Modéré LE TOIT FAMILIAL, le tènement immobilier suivant :
- A ROANNE (LOIRE) 42300 19 Quai Commandant de Fourcault,
Une maison à usage d'habitation élevée sur sous-sol à usage de caves et garage, de rez-de-chaussée de trois pièces, cuisine, salle d'eau et water-closet et dépendances et terrain.
Le tout d'une superficie cadastrale de deux ares et quinze centiares.
Cadastrée section [...] d'une superficie de 2 a 15 ca, moyennant le prix de 68 000,00€.
Le bien vendu était destiné à être démoli pour la création de plusieurs immeubles à usage d'habitation.
Faisant valoir que l'immeuble a été vendu comme étant raccordé au réseau d'assainissement alors qu'il est raccordé à une fosse septique pour laquelle aucun diagnostic n'a été délivré pour la vente, suivant assignation en date du 11 Mars 2016, M. Jean-Philippe X... a saisi le tribunal de grande instance de ROANNE aux fins de solliciter la condamnation de la société LE TOIT FAMILIAL à lui verser :
- 27 820,80 € TTC correspondant aux frais de raccordement au réseau d'assainissement,
- 3 000,00 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- Aux entiers dépens.
La société LE TOIT FAMILIAL devenu CITE NOUVELLE a soutenu que la parcelle était reliée au réseau d'assainissement prévu pour une maison d'habitation.
Par jugement du tribunal de grande instance de Roanne du 8 décembre 2017, M. X... a été débouté de ses demandes.
M. X... a interjeté appel suivant déclaration d'appel en date du 20 décembre 2017.
Il demande à la cour aux termes de ses conclusions récapitulatives de :
Vu les pièces versées aux débats,
Vu la jurisprudence citée, réformée en toutes ces dispositions,
Vu le jugement rendu le 8 décembre 2017 par le Tribunal de Grande Instance de ROANNE,
- DÉBOUTER la société LE TOIT FAMILIAL devenue désormais CITE NOUVELLE de l'intégralité de ses prétentions, fins et conclusions.
- CONDAMNER la société LE TOIT FAMILIAL devenue désormais CITE NOUVELLE à verser à M. X... la somme de 27 820,80 € TTC correspondant aux frais de raccordement au réseau d'assainissement.
- CONDAMNER la société LE TOIT FAMILIAL devenue désormais CITE NOUVELLE à verser à M. X... la somme de 1 800,00 € TTC correspondant aux frais d'enlèvement de la fosse septique.
- CONDAMNER la société LE TOIT FAMILIAL devenue désormais CITE NOUVELLE à verser à M. X... la somme de 5 000,00 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.
- CONDAMNER la société LE TOIT FAMILIAL à verser à M. X... la somme de 4 000,00 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu'aux entiers dépens, dont distraction faite au profit de la Y..., Maître Jean-Louis Z..., sur son affirmation de droit.
Il fait valoir que :
- Il est de jurisprudence constante que le vendeur qui manque à son obligation de délivrance en vendant un immeuble non raccordé à l'assainissement alors qu'il avait déclaré dans l'acte authentique l'existence d'un tel raccordement engage sa responsabilité contractuelle.
- Un raccordement indirect (de surcroît en l'absence de toute servitude) ne peut justifier le respect de l'obligation de délivrance.
- Le plan de masse n'a pas été joint à l'acte, il n'était pas informé de l'existence d'une fosse septique.
- Le trop plein de cette fosse septique se déversait sur la parcelle voisine traversant l'ensemble immobilier en copropriété « 21 -23 Quai de l'Ile » afin de rejoindre le seul réseau gravitaire existant situé au N° 21 du Quai de l'Ile.
Toutefois, aucune servitude de tréfonds n'existe entre les deux fonds et le syndic de la copropriété a clairement indiqué refuser la mise en place d'une telle servitude.
Il ressort des pièces versées aux débats que suivant arrêté pris par la Commune de ROANNE, il a été fait opposition à la déclaration préalable de travaux déposée le 31 Mai 2016 en vue de construire trois lots distincts. 'Considérant que le projet n'est pas desservi par le réseau d'assainissement collectif et que l'autorité compétente n'est pas en mesure d'indiquer dans quel délai ces délais doivent être exécutés'.
L'intimé demande à la cour aux termes de ses conclusions récapitulatives de :
Déclarant recevable mais mal fondé l'appel de M. X...,
Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 8 décembre 2017 par le Tribunal de Grande Instance de ROANNE.
Vu les articles 1604 et suivants du code civil,
Vu l'acte notarié en date du 12 février 2014,
Vu les pièces versées aux débats,
Vu la jurisprudence visée,
- CONSTATER que le TOIT FAMILIAL, devenu CITE NOUVELLE a parfaitement respecté son obligation de délivrance conforme et qu'il n'est pas tenu d'assumer les modifications apportées ensuite par l'acquéreur dans l'usage du bien immobilier.
En conséquence,
- DIRE ET JUGER qu'il n'incombe pas au TOIT FAMILIAL devenu CITE NOUVELLE, de payer les frais correspondant au raccordement de l'immeuble en cours de création par M. X..., au réseau d'assainissement.
- DÉBOUTER en conséquence M. X... de l'ensemble de ses demandes.
- CONDAMNER M. X... à payer à la société CITE NOUVELLE la somme de 3 000€ en application de l'article 700 du Code de procédure civile.
- CONDAMNER M. X... en tous les dépens d'appel dans lesquels seront compris le timbre fiscal de 225 €.
Il fait valoir que :
- M. X... était parfaitement informé du raccordement de l'immeuble au réseau d'assainissement et de sa configuration.
- CITE NOUVELLE avait d'ailleurs pris soin de préciser à l'acte que si le raccordement au réseau d'assainissement existait, elle ne pouvait garantir la conformité des installations aux normes actuelles en vigueur.
- Le plan de masse joint à l'acte de vente est parfaitement clair et il ne serait être contesté le fait qu'il y a bel et bien un raccordement de la fosse septique au réseau d'assainissement public.
- M. X... est un promoteur immobilier donc un professionnel qui s'est engagé en toute connaissance de cause dans cette acquisition.
- Il est parfaitement exact de dire que l'immeuble vendu est bien raccordé au réseau d'assainissement.
- L'existence d'une fosse septique reliée directement au collecteur public, ce dont M. X... avait d'ailleurs parfaitement connaissance, ne remet absolument pas en cause l'effectivité de ce raccordement.
- Le locataire de la maison de 1998 à 2009, a toujours eu à payer des factures d'eau et d'assainissement.
- Les factures sont explicites et n'amènent aucune discussion sérieuse, dès lors que l'intitulé est bien «facture d'eau et assainissement » et que le détail relève pour partie de la rubrique «collecte et traitement des eaux usées».
A défaut de raccordement au réseau d'assainissement collectif, la ROANNAISE de l'eau ne serait pas fondée à facturer pour cette prestation.
En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile il est expressément renvoyé pour les faits, prétentions et arguments des parties aux conclusions récapitulatives déposées.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur l'étendue de la saisine :
Attendu qu'en application de l'article 954 du code de procédure civile, la cour ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif,
Attendu que ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir 'constater' ou 'donner acte',
Sur le fond :
Attendu que tout vendeur est tenu à une obligation de délivrance résultant de l'article 1603 du code civil,
Attendu que page 21 de l'acte de vente, il est précisé que le vendeur déclare que l'immeuble vendu est raccordé au réseau d'assainissement mais ne garantit aucunement la conformité des installations aux normes actuellement en vigueur,
Attendu qu'il s'est avéré et résulte du dossier que les occupants précédents étaient raccordés au réseau par le biais d'une fosse septique dont le trop plein se déversait sur la parcelle voisine en traversant l'ensemble immobilier [...] afin de rejoindre le réseau gravitaire situé au [...],
Attendu que le notaire a attesté, pièce produite à hauteur d'appel, que le plan de masse, qui décrivait ce raccordement indirect, n'a pas été joint à l'acte de vente, que dès lors le vendeur ne rapporte pas la preuve que M. X... avait connaissance de la situation et a signé l'acte de vente en pleine connaissance de cause,
Attendu que le conseil syndical de l'immeuble en copropriété traversé par le raccordement au collecteur public, a refusé de considérer qu'il existait une servitude de tréfonds acquise par prescription,
Attendu que dès lors, à défaut de servitude conventionnelle au profit du fonds litigieux, en dehors de tout respect des normes en vigueur dont il n'est pas question en l'espèce, il ne peut être considéré que le bien vendu était raccordé au réseau d'assainissement, que le vendeur n'a donc pas satisfait à son obligation de délivrance,
Attendu que pour justifier de son préjudice, M. X... produit un contrat pour la réalisation de travaux de ROANNAIS AGGLOMÉRATION faisant état d'un montant estimé de travaux de 23 184 HT (27 820,80 TTC), que cependant le projet immobilier de l'acquéreur étant de construire 3 immeubles en lieu et place de l'immeuble vendu, il y a lieu de fixer son préjudice à la somme de 9 273,60 € et de le débouter de sa demande au titre des frais d'enlèvement de la fosse septique, ne s'agissant pas d'un préjudice en lien avec le non respect par le vendeur de son obligation de délivrance, mais de frais liés au projet de démolition/reconstruction,
Attendu que la décision déférée est infirmée et la société CITE NOUVELLE condamnée à payer à M. X... la somme de 9 273,60 € de dommages et intérêts,
Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive :
Attendu que l'exercice d'une action en justice constitue un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d'erreur grossière équivalente au dol dont la preuve n'est pas rapportée en l'espèce, que M. X... est débouté de sa demande de ce chef,
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile :
Attendu que la société CITE NOUVELLE est condamnée aux dépens, qu'il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Infirme la décision entreprise,
Statuant à nouveau,
Dit que la société dénommée Société Anonyme d'Habitations à Loyer Modéré LE TOIT FAMILIAL devenue CITE NOUVELLE n'a pas satisfait à son obligation de délivrance,
Condamne la société CITE NOUVELLE à payer à M. X... la somme de 9 273,60 €,
Condamne la société CITE NOUVELLE aux dépens, qui seront recouvrés par le conseil de la partie adverse conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,
Déboute les parties de toutes demandes plus amples ou contraires.
LE GREFFIERLA PRÉSIDENTE
