N° RG 16/06622 - N° Portalis DBVX-V-B7A-KR5H
Décision du
Tribunal de Grande Instance de VILLEFRANCHE SUR SAONE
Au fond du 18 août 2016
RG : 15/00530
SCI LE CLOS DE L'AUBEPIN
C/
Société CONFORT TRANSACTIONS
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE LYON
1ère chambre civile B
ARRET DU 18 Décembre 2018
APPELANTE :
La SCI LE CLOS DE L'AUBEPIN représentée par son gérant en exercice, M. [H] [H]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représentée par la SELARL LAFFLY & ASSOCIES - LEXAVOUE LYON, avocats au barreau de LYON
Assistée de la SCP D.J. VERNE - L.G. BORDET - J. ORSI - Y. TETREAU, avocats au barreau de LYON
INTIMÉE :
La société CONFORT TRANSACTION, SARL, représentée par son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représentée par la SCP JACQUES AGUIRAUD ET PHILIPPE NOUVELLET, avocats au barreau de LYON
Assistée de la SELARL MARTIN & ASSOCIES, avocats au barreau de LYON
INTERVENANT :
M. [Q] [R]
né le [Date naissance 1] 1975 à [Localité 1]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
Représenté par la SCP BAUFUME ET SOURBE, avocats au barreau de LYON
Assisté de la SELARL CEFIDES, avocats au barreau de LYON
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Date de clôture de l'instruction : 20 Septembre 2018
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 20 Novembre 2018
Date de mise à disposition : 18 Décembre 2018
Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :
- Françoise CARRIER, président
- Michel FICAGNA, conseiller
- Florence PAPIN, conseiller
assistés pendant les débats de Myriam MEUNIER, greffier
A l'audience, Florence PAPIN a fait le rapport, conformément à l'article 785 du code de procédure civile.
Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Françoise CARRIER, président, et par Myriam MEUNIER, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
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EXPOSÉ DE L'AFFAIRE
Par acte sous seing privé du 20 mars 2013, la SCI LE CLOS DE L'AUBEPIN, promoteur immobilier, a donné à la société CONFORT TRANSACTION un mandat non exclusif pour la commercialisation sous le régime de la vente en l'état futur d'achèvement de 24 lots du programme immobilier [Adresse 4].
Par lettre du 21 octobre 2014, la société CONFORT TRANSACTION a mis en demeure la SCI LE CLOS DE L'AUBEPIN de lui payer la somme de 206 480 euros TTC au titre de sa commission.
Par ordonnance du 23 avril 2015, le juge de l'exécution de Villefranche-sur-Saône a autorisé la société CONFORT TRANSACTION à procéder à une saisie conservatoire sur tout compte bancaire de la SCI LE CLOS DE L'AUBEPIN.
Par acte d'huissier du 27 avril 2015, la société CONFORT TRANSACTION a fait assigner la SCI LE CLOS DE L'AUBEPIN devant le tribunal de grande instance de Villefranche-sur-Saône aux fins de la voir condamnée à lui payer la somme de 206 480 euros TTC au titre de l'indemnité contractuelle prévue, outre celle de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par jugement contradictoire du 18 août 2016, le tribunal de grande instance de Villefranche-sur-Saône a :
- rejeté les moyens de nullité invoqués par la SCI LE CLOS DE L'AUBEPIN,
- constaté que la SCI LE CLOS DE L'AUBEPIN a manqué à ses obligations envers la société CONFORT TRANSACTION en l'empêchant de poursuivre l'exécution de son mandant,
- condamné la SCI LE CLOS DE L'AUBEPIN à payer à la société CONFORT TRANSACTION la somme de 162 480 euros,
- prononcé la nullité du mandat en date du 20 mars 2013,
- débouté la société CONFORT TRANSACTION de l'ensemble de ses demandes,
- condamné la SCI LE CLOS DE L'AUBEPIN à payer à la société CONFORT TRANSACTION la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, qui seront recouvrés directement par Me Marie CHAUVE-BATHIE,
- ordonné l'exécution provisoire.
Par déclaration du 12 septembre 2016, la SCI LE CLOS DE L'AUBEPIN a interjeté appel de ce jugement devant la cour d'appel de LYON.
Par acte du 12 septembre 2016, la société CONFORT TRANSACTION a déposé une requête en rectification d'erreur matérielle devant le tribunal de grande instance de Villefranche-sur-Saône qui, par jugement du 13 octobre 2016, a rectifié le jugement du 18 août 2016 en :
- supprimant la phrase 'prononce la nullité du mandat en date du 20 mars 2013",
- remplaçant la phrase 'déboute la société CONFORT TRANSACTION de l'ensemble de ses demandes' par 'déboute la SCI LE CLOS DE L'AUBEPIN de l'ensemble de ses demandes'.
Par déclaration du 24 octobre 2016, la SCI LE CLOS DE L'AUBEPIN a interjeté appel de ce jugement rectificatif devant la cour d'appel de Lyon.
Par ordonnance du 13 avril 2017, le conseiller de la mise en état a ordonné la jonction des instances.
Par ordonnance de référé du 2 février 2017, le premier président de la cour d'appel de Lyon a :
- ordonné la consignation par la SCI LE CLOS DE L'AUBEPIN du montant des condamnations mises à sa charge, outre intérêts et dépens, entre les mains de M. Le Bâtonnier de l'Ordre des avocats, jusqu'à ce qu'une décision définitive intervienne sur le fond,
- dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la SCI LE CLOS DE L'AUBEPIN aux dépens.
Dans ses dernières conclusions, notifiées le 6 juin 2018, la SCI LE CLOS DE L'AUBEPIN demande à la cour de :
- à titre liminaire, réformer le jugement dont appel et dire que seule la cour d'appel saisie par voie de l'appel principal pouvait procéder à la rectification des erreurs matérielles alléguées,
- à titre liminaire également, joindre l'instance principale 16/06622 avec l'instance 16/07539 (sans objet au regard de l'ordonnance du CME du 13 avril 2017),
- au fond, dire et juger que la société CONFORT TRANSACTION ne soutient pas son appel incident visant à fixer les dommages et intérêts à lui revenir à hauteur de 206 480 euros en lieu et place des 162 480 euros qui avaient été fixés en première instance,
- rejeter l'appel incident comme non fondé,
- dire et juger que, contrairement aux dispositions du dernier alinéa de l'article 9 du décret du 20 juillet 1972, modifié par le décret du 21 octobre 2005, les nom, qualité du titulaire de l'attestation (en l'espèce M. [Q] [R]) n'ont pas été portés à la convention alors qu'ils doivent l'être, en particulier en application de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970,
- dire et juger que ces mentions sont impératives en ce qu'elles doivent, ainsi qu'il est dit à l'article 9 du décret susdit, figurer dans le mandat ce qui n'est pas le cas et que cette violation d'une disposition impérative, donc d'ordre public entraîne la nullité du mandat invoqué,
- dire et juger que le mandat invoqué ne respecte pas les dispositions de l'article L.121-23 du code de la consommation, en ce qu'il ne comporte pas un formulaire détachable permettant au mandant d'exercer, s'il le souhaite, sa faculté de rétractation,
- dire et juger que le mandat invoqué ne respecte pas les dispositions impératives et d'ordre public de l'article 72 alinéa 2 du décret du 20 juillet 1972, en ce que le mandat invoqué ne comporte aucune précision en ce qui concerne la localisation des biens dont l'adresse n'est même pas mentionnée et leur consistance,
- dire et juger que contrairement aux dispositions d'ordre public des articles 1 et 6 de la loi du 2 janvier 1970 et des articles 72 et 73 du décret du 20 juillet 1972, les conditions précises de rémunération du mandataire n'ont pas été portées au mandat invoqué,
- dire et juger que la «grille» annexé au mandat ne peut se substituer, par son imprécision et par le fait qu'elle ne porte qu'une seule signature, aux dispositions impératives et précises des textes rappelés ci-dessus,
- réformer en toutes ses dispositions le jugement dont appel et prononcer, en conséquence des quatre moyens ci-dessus développés, la nullité du mandat revendiqué passé le 20 mars 2013,
- rejeter toute demande y compris de nature indemnitaire fondée sur un mandat nul,
- dire et juger que le bien immobilier vendu n'est pas celui qui a fait l'objet du mandat,
- en conséquence, dire et juger que le mandat qui ne serait pas nul, ne pourrait, alors, recevoir application,
- réformer le jugement déféré et rejeter la demande de la société CONFORT TRANSACTION,
- subsidiairement, dire et juger qu'elle n'a commis aucune faute dans l'exécution du mandat, justifiant l'application d'une clause pénale, et plus subsidiairement encore, la réduire à une somme symbolique car son application serait manifestement excessive,
- en conséquence, réformer le jugement déféré et si, à titre très subsidiaire, le principe de la condamnation devait être confirmé, la réduire, alors, à une somme symbolique et rejeter toute autre demande,
- relever que M. [Q] [R] ne présente aucune demande à son encontre,
- rejeter la demande de condamnation solidaire au titre des frais irrépétibles présentée par M. [Q] [R] en ce qu'elle est dirigée à son encontre,
- dans touts les cas, condamner la société CONFORT TRANSACTION à lui verser une indemnité de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et la condamner aux entiers dépens, qui seront recouvrés directement par Me Romain LAFFLY.
A l'appui de ses prétentions, elle fait valoir que :
- seule la cour d'appel de Lyon était compétente pour procéder à la rectification de l'erreur matérielle intervenue dans le jugement du 18 août 2016 puisque l'appel a un effet dévolutif, qu'il a été interjeté le 12 septembre 2016, le jour où la requête a été déposée devant le TGI, et qu'en toute hypothèse, le jour où le juge a statué, la cour d'appel était saisie,
- le jugement du juge de l'exécution est sans effet sur la question de la nullité du mandat,
- le mandat n'a pas été signé par l'agent immobilier titulaire de la carte professionnelle d'agent immobilier mais par M. [Q] [R], agent commercial indépendant,
- en toute hypothèse, le mandat ne précise pas le nom et la qualité de M. [Q] [R], en violation de l'article 6 de la loi Hoguet du 2 juillet 1970 et de l'article 9 du décret du 20 juillet 1972 qui sont des dispositions d'ordre public,
- le mandat ne prévoit pas de formulaire détachable d'information permettant au mandant d'exercer sa faculté de rétractation, conformément aux articles L.121-21 et suivants du code de la consommation, lesquels ne sont pas seulement applicables au démarchage à domicile,
- le mandat est nul en ce qu'il ne définit pas avec précision les biens à vendre et qu'il n'indique pas leur localisation exacte,
- la rémunération n'est pas précisément prévue par le mandat litigieux, lequel se contente de renvoyer à une 'grille' sans qu'il soit possible de déterminer le montant exact dû,
- en toute hypothèse, ce document ne comporte qu'une signature,
- le montant indiqué dans la 'grille' ne peut constituer une clause pénale en raison du manque de précision,
- les biens vendus ne correspondent pas à ceux faisant l'objet du mandat litigieux,
- l'indemnisation sollicitée n'est pas due aux motifs que la nullité du mandat entraîne l'exclusion de l'application d'une éventuelle clause pénale, et qu'en toute hypothèse, le montant sollicité est excessif au regard de la prestation effectuée par la société CONFORT TRANSACTION et du nombre de contrats de réservation conclus,
- le montant des dommages et intérêts sollicité n'est pas justifié,
- l'intervention volontaire de M. [Q] [R] démontre la nullité du mandat,
- les demandes de ce dernier sont l'accessoire de la demande principale et sont donc sans objet.
Dans ses dernières conclusions, notifiées le 16 octobre 2017, la société CONFORT TRANSACTION demande à la cour de :
- à titre liminaire, confirmer le jugement en rectification d'erreur matérielle rendu le 13 octobre 2016,
- en tout état de cause, confirmer le jugement rendu le 18 août 2016, sauf en ce qu'il a fixé à 162 480 euros le montant des dommages et intérêts qui lui ont été alloués,
- condamner la SCI LE CLOS DE L'AUBEPIN à lui payer l'indemnité contractuelle prévue, soit la somme de 206 480 euros,
- déclarer l'ensemble des demandes de M. [Q] [R] irrecevables,
- à titre subsidiaire, le débouter de l'ensemble de ses demandes,
- en tout état de cause, condamner la SCI LE CLOS DE L'AUBEPIN à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris tous les frais relatifs aux saisies conservatoires et leur suite, qui seront recouvrés directement par la SCP AGUIRAUD-NOUVELLET.
Elle indique que :
- le tribunal de grande instance de Villefranche-sur-Saône est compétent pour statuer en rectification de l'erreur matérielle dès lors que la déclaration d'appel a été reçue le 12 septembre 2016 à 18h35 et enregistrée le 13 septembre, soit postérieurement au dépôt de la requête en rectification d'erreur matérielle devant le tribunal de grande instance,
- M. [Q] [R], en sa qualité d'agent commercial, avait pouvoir pour signer le mandat litigieux puisqu'il bénéficiait d'une attestation d'habilitation,
- l'absence de mention du nom et de la qualité de M. [Q] [R] est indifférente car la SCI LE CLOS DE L'AUBEPIN le connaît parfaitement et que ce défaut de mention n'est pas une cause de nullité,
- les dispositions du code de la consommation relatives à l'exigence d'un formulaire détachable ne sont pas applicables au mandat litigieux, contrat conclu entre deux personnes morales professionnelles de l'immobilier,
- les lieux à vendre sont décrits et sont localisés,
- en toute hypothèse, les biens objet du mandat sont nécessairement connus du mandant,
- la grille de prix annexée au mandat a été établie par la SCI LE CLOS DE L'AUBEPIN, signée par elle avec la mention 'lu et approuvé',
- en tout état de cause, l'argument de la nullité du mandat a été soulevé tardivement, ce qui démontre la mauvaise foi de la SCI LE CLOS DE L'AUBEPIN,
- le commencement d'exécution du mandat par la SCI LE CLOS DE L'AUBEPIN rend l'exception de nullité soulevée pour contester le paiement d'honoraires inopérante,
- elle est fondée à solliciter une indemnité contractuelle dès lors que le mandat interdit à la SCI LE CLOS DE L'AUBEPIN de traiter directement avec un acquéreur qu'elle lui aurait présenté et que le droit à commission réside dans la présentation du bien à un acquéreur,
- conformément à la grille tarifaire annexée au mandat, sa commission totale s'élève à 206 480 euros, comprenant la somme de 44 000 euros TTC au titre de la négociation,
- cette indemnité n'est pas excessive au regard du prix de vente,
- l'intervention volontaire de M. [Q] [R] est irrecevable puisqu'elle tend à soumettre à la cour un nouveau litige sur le fondement du mandat d'agent commercial conclu entre eux et qu'il avait connaissance de l'instance en cours,
- en toute hypothèse, la validité du mandat litigieux conditionne le paiement de la commission de M. [Q] [R], si bien qu'en l'absence d'encaissement de la commission due, M. [R] ne justifie pas d'un intérêt né et actuel,
- M. [R] ne peut solliciter le paiement d'une créance qui n'est pas née du fait de l'absence d'encaissement de la commission, conformément au mandat d'agent commercial,.
M. [R] demande à la cour, aux termes de ses conclusions récapitulatives, de :
Vu l'article 1240 du Code Civil,
Vu l'article 1231-1 du Code Civil (anciennement article 1147 du Code Civil),
Vu l'Article 554 du Code de Procédure Civile,
Vu les pièces produites,
- Déclarer recevable et bien-fondé M. [Q] [R] en son intervention faite à titre tant principal qu'accessoire dans l'instance opposant en cause d'appel la société CONFORT TRANSACTION et la SCI de Construction-Vente LE CLOS DE L'AUBEPIN,
- Dire et juger que cette intervention volontaire se rattache par un lien suffisant à l'instance principale ; en conséquence, débouter la société CONFORT TRANSACTION de sa demande d'irrecevabilité de l'intervention en cause d'appel de M. [R],
- Constater qu'il résulte tant des pièces produites que des énonciations de la société CONFORT TRANSACTION que M. [Q] [R], en qualité d'agent commercial indépendant agissant au nom et pour le compte de la société CONFORT TRANSACTION, s'est vu confier mandat par la SCCV LE CLOS DE L'AUBEPIN de commercialiser le programme immobilier dont elle avait entrepris la construction,
- Constater que le contrat d'agent commercial liant à l'époque M. [Q] [R] à la société CONFORT TRANSACTION prévoyait une rémunération de 85% du montant de la commission revenant à la société CONFORT TRANSACTION à l'occasion de la vente du programme en VEFA de la SCCV LE CLOS DE L'AUBEPIN, soit une commission de 175 508 € TTC,
- Dire et juger qu'il y a lieu de confirmer le jugement de première instance en ce qu'il a retenu la responsabilité de la SCI LE CLOS DE L'AUBEPIN, dont appel, sauf en ce qu'il a limité à la somme de 162 480 € les sommes allouées à la société CONFORT TRANSACTION et mises à la charge de la SCI LE CLOS DE L'AUBEPIN,
- Et statuant à nouveau sur ce point dire et juger qu'en vertu du mandat obtenu par M. [Q] [R], la société CONFORT TRANSACTION avait droit à une commission de 206 480 € TTC et qu'il y a lieu de lui allouer à titre de dommages et intérêts un tel montant en raison de la défaillance de la SCCV LE CLOS DE L'AUBEPIN,
- Condamner la société CONFORT TRANSACTION à payer à M. [Q] [R] une somme de 175 508 € à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice, correspondant à la légitime commission à laquelle il avait droit et dont il a été privé, la société CONFORT TRANSACTION s'opposant à l'évidence à tout paiement,
- Condamner de plus la société CONFORT TRANSACTION à payer à M. [Q] [R] une somme de 5 000 € sur le fondement de l'article 1240 du code civil pour lui avoir depuis janvier 2017 dissimulé l'évolution du litige et tenter de le dissuader de prétendre à sa commission en allant jusqu'à écrire que la facture émise à ce titre par M. [R] devrait être qualifiée de «fausse facture»,
- Débouter la SCCV LE CLOS DE L'AUBEPIN de l'ensemble de ses demandes, fins et moyens et conclusions en ce qu'elles tendent notamment à faire déclarer la société CONFORT TRANSACTION dépourvue de mandat valable obtenu en son nom et pour son compte par M. [Q] [R],
- Condamner enfin la SCCV LE CLOS DE L'AUBEPIN et la société CONFORT TRANSACTION à payer à M. [Q] [R] chacune la somme de 4 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'à supporter les entiers dépens de l'instance.
En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile il est expressément renvoyé pour les faits, prétentions et arguments des parties aux conclusions récapitulatives déposées.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur l'étendue de la saisine :
Attendu qu'en application de l'article 954 du code de procédure civile, la cour ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif ;
Attendu que ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir 'Constater' ou 'donner acte' ;
Sur le mandat
Attendu que la contestation de l'appelante concernant la validité du mandat ne peut être considérée comme tardive ayant déjà été formulée dans le cadre de l'instance au fond,
Attendu qu'il ne résulte du mail du 3 décembre 2013, émanant de M. [M] et adressé à M. [R], aucun commencement d'exécution du mandat litigieux de la part de la SCI LE CLOS DE L'AUBEPIN,
Attendu qu'il est exposé par l'appelante que le signataire du mandat, M.[R] n'aurait pas la carte professionnelle d'agent immobilier,
Attendu que la société CONFORT TRANSACTION réplique, et rapporte la preuve qu'il bénéficie d'une attestation délivrée par elle-même, détenteur de la carte professionnelle, visée par le préfet, qui lui permet d'exercer pour le compte d'un agent immobilier,
Attendu que l'appelante soutient en réponse qu'en application de l'article 9, disposition d'ordre public, le nom et la qualité du titulaire de l'attestation doivent être mentionnés dans les conventions visées à l'article 6 de la loi du 2 juillet 70,
Attendu qu'en effet, il résulte de l'article 9 du décret du 20 juillet 1972 fixant les conditions d'application de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et fonds de commerce, disposition d'ordre public, que' les nom et qualité du titulaire de l'attestation doivent être mentionnés dans les conventions visées à l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 susvisée (à savoir les mandats de vente) lorsqu'il intervient dans leur conclusion, ainsi que sur les reçus de versements ou remises lorsqu'il en délivre',
Attendu que le nom et la qualité de M. [R] n'étant pas mentionnés dans le mandat de vente sans exclusivité en date du 20 mars 2013, il résulte de la violation de cette disposition d'ordre public, la nullité du mandat de vente, le fait qu'il ait été antérieurement connu du mandant, ce dont la preuve n'est de plus pas rapportée, important peu,
Attendu que par conséquent la société CONFORT TRANSACTION est déboutée de l'ensemble de ses demandes,
Sur la demande de M. [R] :
Attendu que la société CONFORT TRANSACTION étant déboutée de sa demande, la demande accessoire de M. [R] en paiement de dommages et intérêts suite à la privation de sa commission relative au mandat de vente annulé doit être rejetée,
Attendu qu'il en est de même de sa demande fondée sur l'article 1240 du code civil en l'absence de preuve d'un préjudice en lien de causalité avec la faute alléguée,
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile :
Attendu qu'il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en l'espèce,
Attendu que la société CONFORT TRANSACTION est condamnée aux dépens de première instance et d'appel, qui seront recouvrés par le conseil de la partie adverse conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Infirme les décisions déférées,
Statuant à nouveau,
Prononce la nullité du mandat de vente sans exclusivité en date du 20 mars 2013, conclu entre la SCI LE CLOS DE L'AUBEPIN, mandante, et la société CONFORT TRANSACTION, mandataire,
Déboute la société CONFORT TRANSACTION de ses demandes,
Déboute M. [R] de ses demandes,
Dit que M. [R] conservera la charge de ses dépens d'intervention volontaire en cause d'appel,
Condamne pour le surplus la société CONFORT TRANSACTION aux dépens de première instance et de l'appel qui seront recouvrés par le conseil de la SCI LE CLOS DE L'AUBEPIN conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile
Déboute les parties de toutes demandes plus amples ou contraires.
LE GREFFIERLA PRÉSIDENTE
