N° RG 16/06931 - N° Portalis DBVX-V-B7A-KSU7
Décision du
Tribunal de Grande Instance de SAINT ETIENNE
Au fond du 07 septembre 2016
RG : 14/00359
1ère chambre civile
[K]
[B]
Société LE BREUIL
Société LGC
C/
Société ASSISTANCE IMMOBILIERE ETFINANCIERE - AIF
SCP [T] [E] ET [O]
Société CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE LOIRE HAUTE LO IRE
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE LYON
1ère chambre civile B
ARRET DU 20 Novembre 2018
APPELANTS :
Mme [B] [K]
née le [Date naissance 1] 1968 à [Localité 1] (42)
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée par la SCP JACQUES AGUIRAUD ET PHILIPPE NOUVELLET, avocats au barreau de LYON
Assistée de la SELARL LEGI AVOCATS, avocats au barreau de LYON
M. [O] [B]
né le [Date naissance 2] 1970 à [Localité 3] (42)
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représenté par la SCP JACQUES AGUIRAUD ET PHILIPPE NOUVELLET, avocats au barreau de LYON
Assisté de la SELARL LEGI AVOCATS, avocats au barreau de LYON
La S.C.I. LE BREUIL, prise en la personne de son gérant en exercice domicilié audit siège
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée par la SCP JACQUES AGUIRAUD ET PHILIPPE NOUVELLET, avocats au barreau de LYON
Assistée de la SELARL LEGI AVOCATS, avocats au barreau de LYON
La S.C.I. LGC prise en la personne de son gérant en exercice domicilié audit siège
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée par la SCP JACQUES AGUIRAUD ET PHILIPPE NOUVELLET, avocats au barreau de LYON
Assistée de la SELARL LEGI AVOCATS, avocats au barreau de LYON
INTIMÉES :
La société ASSISTANCE IMMOBILIERE ET FINANCIERE (AIF) prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège
[Adresse 3]
[Localité 5]
défaillante
La SCP [Y] [T] [E], Notaires associés, titulaire d'un Office Notarial prise en la personne de Me [T], notaire associé et cogérant
[Adresse 4]
[Localité 6]
Représentée par la SAS TUDELA ET ASSOCIES, avocats au barreau de LYON
Assistée de la SCP BAULIEUX-BOHE-MUGNIER-RINCK, avocats au barreau de LYON
La CAISSE RÉGIONALE DE CRÉDIT AGRICOLE LOIRE HAUTE LOIRE
[Adresse 5]
[Localité 7]
Représentée par la SELARL LAFFLY & ASSOCIES - LEXAVOUE LYON, avocats au barreau de LYON
Assistée de Me Thomas NASRI, avocat au barreau de LYON
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Date de clôture de l'instruction : 17 Mai 2018
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 22 Octobre 2018
Date de mise à disposition : 20 Novembre 2018
Audience tenue par Françoise CARRIER, président, et Michel FICAGNA, conseiller, qui ont siégé en rapporteurs sans opposition des avocats dûment avisés et ont rendu compte à la Cour dans leur délibéré,
assistés pendant les débats de Myriam MEUNIER, greffier
A l'audience, Françoise CARRIER a fait le rapport, conformément à l'article 785 du code de procédure civile.
Composition de la Cour lors du délibéré :
- Françoise CARRIER, président
- Michel FICAGNA, conseiller
- Florence PAPIN, conseiller
Arrêt rendu par défaut rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Françoise CARRIER, président, et par Myriam MEUNIER, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
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EXPOSÉ DE L'AFFAIRE
En 2006 et 2007, Mme [B] [K] a acquis, personnellement, avec son époux, M. [O] [B], ou par l'intermédiaire des SCI LE BREUIL et LGC dont ils sont associés :
- deux appartements situés à SAINT PIERRE DE CHANDIEU, sous le bénéfice des dispositions de la loi de Robien, financés chacun par un emprunt, le premier auprès du Crédit immobilier de France, le second auprès du Crédit foncier de France,
- deux appartements situés à LANGRES, sous le bénéfice de la loi Malraux, financés par des emprunts auprès du Crédit immobilier de France et de la Société Générale auxquels s'ajoutaient des emprunts pour la réalisation des travaux de réhabilitation,
- trois appartements situés à [Adresse 6], sous le bénéfice de la loi de Robien, financés par trois emprunts in fine de 200 000 € chacun auprès du CRÉDIT AGRICOLE,
- un appartement situé à [Localité 8], sous le bénéfice de la loi de Robien, financé par un emprunt in fine de 200 000 € auprès du CRÉDIT AGRICOLE,
- un lot immobilier situé à [Localité 9], sous le bénéfice de la loi Malraux financé par un emprunt auprès de la Banque Populaire Loire et Lyonnais.
Mme [K] a d'autre part vendu à la SCI LGC la résidence familiale dont elle était seule propriétaire. Cette acquisition a été financée par un prêt du CRÉDIT AGRICOLE de 500 000 € utilisé à hauteur de 100 000 € pour rembourser le solde du prêt initial et investi pour le surplus dans un contrat d'assurance vie.
Le montant total des investissements immobiliers s'élevait à 2 611 421 €. Le montant des emprunts souscrit pour l'acquisition des immeubles et le financement des travaux loi Malraux s'élevait à 2 107 481 €.
Estimant la charge de remboursement des prêts contractés excessivement lourde, Mme [B] [K] a sollicité l'avis d'un expert comptable afin d'analyser la pertinence des opérations réalisées.
Au vu de ses conclusions, Mme [B] [K], M. [O] [B], la SCI LE BREUIL et la SCI LGC ont, par actes des 6 et 7 janvier 2014, fait assigner la société ASSISTANCE IMMOBILIERE ET FINANCIERE (AIF), laquelle avait préconisé le montage financier ayant abouti aux opérations d'investissement et de crédit, la SCP notariale [J] [Y] [Q] [T] [H] [E], instrumentaire de certains actes d'acquisition et de prêt, et la société CAISSE RÉGIONALE DE CRÉDIT AGRICOLE LOIRE ET HAUTE-LOIRE, banque ayant financé les acquisitions de Robien de [W] et d'AMBERIEU EN BUGEY, devant le tribunal de grande instance de SAINT-ETIENNE aux fins de les voir déclarer responsables de leur déroute financière en invoquant leurs manquements aux devoirs de conseil, d'information et de mise en garde.
Par jugement du 7 septembre 2016, le tribunal a :
- déclaré prescrite la demande dirigée contre la société CAISSE REGIONALE DE CRÉDIT AGRICOLE LOIRE ET HAUTE-LOIRE,
- dit que la société ASSISTANCE IMMOBILIERE ET FINANCIERE et la SCP [J] [Y] [Q] [T] [H] [E] n'avaient pas commis de faute et rejeté les demandes formées contre elles,
- rejeté la demande reconventionnelle en dommages et intérêts pour procédure abusive,
- condamné Mme [B] [K], M. [O] [B], la SCI LE BREUIL et la SCI LGC à payer à la société ASSISTANCE IMMOBILIERE ET FINANCIERE, à la SCP [J] [Y] [Q] [T] [H] [E] et à la société CAISSE REGIONALE DE CRÉDIT AGRICOLE LOIRE ET HAUTE-LOIRE la somme de 2 000 € chacune en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens avec faculté de recouvrement direct au profit de Me ASTOR et de Me RICHARD.
Par déclaration du 29 septembre 2016, Mme [B] [K], M. [O] [B], la SCI LE BREUIL et la SCI LGC ont interjeté appel.
Au terme de conclusions notifiées le 20 décembre 2017 et signifiées à la SARL ASSISTANCE IMMOBILIERE ET FINANCIERE suivant procès-verbal de recherches infructueuses en date du 8 janvier 2018, ils demandent à la cour de :
- surseoir à statuer dans l'attente de la clôture de l'instruction et de l'éventuelle décision du tribunal correctionnel,
- au fond, de réformer le jugement,
- rejeter la fin de non recevoir de prescription et déclarer leur action recevable,
- dire qu'en organisant une telle succession d'opérations de défiscalisation sans le moindre conseil, ni projection réelle sur la situation de fortune de ses clients, la société ASSISTANCE IMMOBILIERE ET FINANCIERE et M. [R] ont nécessairement engagé leur responsabilité,
- dire que la responsabilité de la société ASSISTANCE IMMOBILIERE ET FINANCIERE, de la société CAISSE REGIONALE DE CRÉDIT AGRICOLE LOIRE ET HAUTE-LOIRE et de la SCP [Y] [T] [E] apparaît engagée au titre de l'absence de conseil et d'information, de mise en garde à leur égard, absence pour laquelle il est démontré qu'elles avaient un intérêt personnel, direct et certain quant à la réalisation des opérations,
- condamner in solidum la société ASSISTANCE IMMOBILIERE ET FINANCIERE, la société CAISSE REGIONALE DE CRÉDIT AGRICOLE LOIRE ET HAUTE-LOIRE et la SCP [Y] [T] [E] à payer :
' à Mme [B] [K], la somme de 668 276 € en réparation du préjudice financier,
' à Mme [B] [K] et M. [O] [B], la somme de 462 417 € en réparation de la perte de valeur de leur patrimoine indivis,
' à la SCI LE BREUIL, la somme de 112 478 € en réparation de son préjudice patrimonial,
' à la SCI LGC, la somme de 333 575 € en réparation de son préjudice financier,
' à Mme [B] [K], la somme de 200 000 € en réparation de son préjudice moral,
- débouter la société ASSISTANCE IMMOBILIERE ET FINANCIERE, la société CAISSE REGIONALE DE CRÉDIT AGRICOLE LOIRE ET HAUTE-LOIRE et la SCP [Y] [T] [E] de toutes demandes, prétentions, fins et moyens contraires,
- condamner in solidum la société ASSISTANCE IMMOBILIERE ET FINANCIERE, la société CAISSE REGIONALE DE CRÉDIT AGRICOLE LOIRE ET HAUTE-LOIRE et la SCP [Y] [T] [E] à payer à Mme [B] [K] la somme de 15 000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, recouvrables directement par la SCP AGUIRAUD NOUVELLET.
Au terme de conclusions notifiées le 28 février 2018, la société CAISSE REGIONALE DE CRÉDIT AGRICOLE LOIRE ET HAUTE-LOIRE demande à la cour de :
- déclarer irrecevable la demande de sursis à statuer présentée par les appelants pour la première fois à hauteur d'appel dans le cadre de conclusions au fond n°4,
- confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a déclaré prescrite la demande dirigée à son encontre,
- dire que les demandes de Mme [B] [K], de M. [O] [B], de la SCI LE BREUIL et de la SCI LGC à son encontre sont irrecevables car prescrites,
- à titre subsidiaire, dire qu'elle a exécuté ses devoirs de conseil et de mise en garde à l'égard des emprunteurs et notamment au regard de l'attestation remplie par M. [O] [B] et Mme [B] [K] le 21 février 2007,
- dire qu'elle n'était tenue à aucun devoir de conseil et d'information ni aucun devoir de mise en garde à l'égard de la SCI LGC, de Mme [B] [K] pas plus qu'à l'égard de M. [O] [B], associé de la SCI LGC,
- en conséquence, débouter la SCI LGC, Mme [B] [K], M. [O] [B] et la SCI LE BREUIL de toutes leurs demandes formées à son encontre,
à titre infiniment subsidiaire,
- dire que le préjudice résultant d'un manquement à son devoir de conseil et d'information et/ou de mise en garde consiste en une perte de chance de ne pas conclure les crédits litigieux et ne peut être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance,
- constater que sa responsabilité n'est engagée que s'agissant des contrats de prêts octroyés à la SCI LGC,
- en conséquence, débouter la SCI LE BREUIL de toute demande d'indemnisation à son égard,
- dire que la SCI LGC, Mme [B] [K] et M. [O] [B] ne peuvent réclamer la réparation de préjudices liés aux prêts octroyés à la SCI LE BREUIL, ni aux prêts contractés auprès d'autres établissements financiers par la SCI LE BREUIL, ou les époux [V] personnellement,
- débouter la SCI LGC, Mme [B] [K], M. [O] [B] et la SCI LE BREUIL de leur demande tendant à la voir condamnée in solidum avec la société AIF et la SCP PEYRIEUX-DELEAGE-DURON à réparer l'intégralité des préjudices subis,
- réduire dans les plus larges proportions la demande d'indemnisation formée par Mme [B] [K], M. [O] [B] et la SCI LGC à son égard,
en tout état de cause,
- condamner solidairement Mme [B] [K], M. [O] [B], la SCI LGC et la SCI LE BREUIL à lui verser la somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et injustifiée, la somme de 8 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens avec faculté de recouvrement direct au profit de la SELARL LAFFLY & Associés.
Au terme de conclusions notifiées le 21 février 2017, la SCP [Y] [T] [E] demande à la cour de :
- infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a déclaré l'action recevable et déclarer prescrite l'action dirigée à son encontre,
- subsidiairement, dire que Mme [B] [K], M. [O] [B], la SCI LE BREUIL et la SCI LGC sont défaillants dans la démonstration d'une faute génératrice d'un préjudice indemnisable,
- débouter Mme [B] [K], M. [O] [B], la SCI LE BREUIL et la SCI LGC de l'intégralité de leurs prétentions à son encontre,
- en tout état de cause, condamner Mme [B] [K], M. [O] [B], la SCI LE BREUIL et la SCI LGC à lui payer la somme de 3 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral causé par leurs allégations dilatoires et abusives destinées à jeter le discrédit sur l'office notarial, la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens avec faculté de recouvrement directe au profit de la SCP TUDELA.
La société ASSISTANCE IMMOBILIERE ET FINANCIERE, assignée suivant procès-verbal de recherches infructueuses du 26 octobre 2016, n'a pas constitué avocat.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande de sursis
Les appelants exposent que Mme [B] [K] s'est constituée partie civile dans le cadre de l'instruction préparatoire ouverte à l'encontre de M. [R], de M. [F], gérant de la société GDZ en charge des travaux effectués dans les biens de LANGRES et de SAUMUR, et de Mme [X] épouse [R] pour des faits d'escroquerie en bande organisée et de blanchiment d'argent, procédure actuellement en cours devant le tribunal de grande instance de BOURG-EN-BRESSE.
Au terme de l'article 73 du code de procédure civile, constitue une exception de procédure tout moyen qui tend soit à faire déclarer la procédure irrégulière ou éteinte, soit à en suspendre le cours.
La demande de sursis à statuer, en ce qu'elle a pour objet de suspendre le cours de la procédure, constitue une exception de procédure qui doit être soulevée avant toute défense au fond et toute fin de non recevoir par application de l'article 74 alinéa 1 du code de procédure civile et qui relève de la compétence exclusive du juge ou du conseiller de la mise en état.
En l'espèce, la demande de sursis formulée devant la cour et alors que les appelants avaient déjà conclu au fond à plusieurs reprises doit être déclarée irrecevable.
Sur la prescription
La SCP [Y] [T] [E] soutient que l'action en responsabilité à son encontre est prescrite puisque Mme [B] [K] avait connaissance du préjudice invoqué dès 2008, date à laquelle elle a demandé des explications à M. [R] sur une défaillance dans le montage, voire en 2006, l'expert-comptable qui l'assistait s'étant montré réfractaire aux opérations de défiscalisation.
La Banque soutient :
- que l'action en responsabilité pour manquement à l'obligation d'information à son encontre est prescrite puisque le préjudice constitue une perte de chance de ne pas souscrire le contrat de prêt, si bien que le délai de prescription quinquennal a commencé à courir dès la conclusion des contrats de prêt, en date respectivement des 20 avril, 11 mai et 3 août 2007,
- que la complexité des contrats souscrits est indifférente, qu'en tout état de cause, les cinq prêts contractés ne présentent pas de difficultés particulières,
- qu'enfin Mme [B] [K] a eu connaissance du préjudice subi dès 2008, date à laquelle elle a demandé des explications à M. [R].
Les appelants soutiennent :
- que leur action n'est pas prescrite dès lors que le point de départ du délai est la découverte des faits fautifs et de leurs conséquences et qu'ils n'ont pris connaissance de l'étendue du dommage subi qu'en décembre 2012, lorsque Mme [B] [K] a consulté son ancien expert-comptable, M. [N], et non en avril 2011 comme retenu par le tribunal,
- que s'agissant de leur action à l'encontre de la banque, le point de départ du délai de prescription ne peut être la date de souscription des prêts dès lors que leurs conséquences ne pouvaient être facilement appréhendées, s'agissant de cinq prêts d'un montant de plus de 1 300 000 € et que Mme [B] [K] n'avait pas les capacités de prévoir dès la souscription des actes de prêts, le potentiel catastrophique des montages qui lui étaient proposés ; que leur dommage n'a été révélé qu'au moment des premières difficultés de paiement et de l'augmentation des charges soit à compter du 5 avril 2011.
En application de l'article 2224 du code civil, la prescription d'une action en responsabilité court à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il est révélé à la victime si celle-ci établit qu'elle n'en avait pas eu précédemment connaissance.
C'est par de justes et pertinents motifs que le premier juge a retenu la date du courrier du 5 avril 2011 comme point de départ de l'action en responsabilité dirigée contre la SCP [Y] [T] [E] et qu'il en a tiré que l'action n'était pas prescrite et donc recevable.
S'agissant de la banque, le dommage résultant d'un manquement à l'obligation contractuelle de mise en garde consistant en une perte de chance de ne pas contracter ce dommage se manifeste dès l'octroi des crédits à moins que l'emprunteur ne démontre qu'il pouvait, à cette date, légitimement ignorer ce dommage.
En l'espèce, les prêts consentis par le Crédit Agricole étaient des prêts in fine, l'un souscrit pour l'acquisition de la résidence principale des époux [B], les quatre autres pour financer des acquisitions immobilières bénéficiant du régime fiscal de la loi de Robien.
Les appelants ne démontrent pas qu'ils pouvaient à la date de souscription des prêts légitimement ignorer le dommage causé par le non respect de la Banque de ses obligations de conseil et de mise en garde dès lors qu'ils ont signé le 21 février 2007 une attestation au terme de laquelle il reconnaissaient avoir été informés par celle-ci, dans le cadre des demandes de prêts de 500 000 € et de 800 000 €, de l'existence d'un risque financier tenant notamment à une dévalorisation des immeubles acquis et à un défaut de paiement de loyers.
Il importe peu que les intéressés aient signé ce document alors que la rubrique relative à l'identité des intermédiaires intervenus pour la réalisation des opérations d'acquisitions immobilières avait été laissée en blanc dès lors que ces éléments étaient sans incidence sur l'objet du document à savoir l'information de l'emprunteur et qu'il n'existe ni doute ni contestation sur les opérations concernées.
C'est dès lors par de justes motifs, adoptés par la cour, que le premier juge a déclaré l'action en responsabilité dirigée contre le Crédit Agricole prescrite.
Sur la responsabilité de la société AIF
Les appelants font valoir :
- que la société AIF a engagé sa responsabilité contractuelle en manquant à ses obligations de conseil et d'efficacité des actes,
- qu'en réalisant les simulations qui ont conduit aux montages litigieux, la société AIF a agi en qualité de conseil en investissements financiers ainsi que cela ressort du document en cause ainsi que de l'attestation d'assurance pour les activités d'intermédiaire dans le domaine du conseil financier spécialisé en vente de produits de défiscalisation, ou à tout le moins en qualité de conseil en gestion de patrimoine,
- que les fautes commises par M. [R] sont démontrées par l'importance et la disproportion des flux financiers, l'insuffisance des documents de présentation, le caractère erroné des simulations, l'absence de marges de manoeuvre suffisantes et le caractère inapproprié et disproportionné des investissements,
- que M. [R] a en outre produit de faux documents, 'notamment les factures GDZ' présentées 'aux seules fins de percevoir des commissions supplémentaires auxquelles la société AIF n'avait pas droit',
- que le fait que Mme [B] [K] ait été conseillée par un expert-comptable est indifférent puisque ce dernier lui a été présenté par M. [R] et ne l'a pas alertée sur les conséquences des différentes acquisitions,
- que le domaine d'activité lié aux opérations de défiscalisation immoblière était étranger à Mme [K] dont l'activité de chef d'entreprise était celle d'agent commercial dans l'impression et dont le niveau de revenu n'était probant de ce qu'elle était avertie.
Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Il ressort du rapport non contradictoire établi par M. [Z] le 6 février 2014 à la demande des appelants, et qui, sur ce point, ne peut que rapporter les informations données par Mme [K], que celle-ci n'a versé aucune rémunération à la société AIF ou à M. [R] en contrepartie de ces conseils, qui de son côté ne lui ont rien facturé ce qui démontre l'absence de tout lien contractuel entre les époux [B] et la société AIF.
Toutefois, il ressort d'un courrier du 6 novembre 2006, auquel était annexée une étude de la restructuration du patrimoine des époux [B], à la recherche de solutions d'optimisation fiscale, que la société AIF a préconisé :
- le montage consistant pour la SCI LGC à racheter la résidence principale pour 500 000 €, avec un prêt de trésorerie sur 6 mois permettant à Mme [B] de payer le solde du prêt soit 100 000 €, de placer le solde soit 400 000 € en assurance vie, cette somme permettant un emprunt de 800 000 € remboursable in fine. Une distribution de dividendes de 125 000€ en 2016 et en 2017 devait permettre de consolider l'emprunt de 500 000 € au delà de six mois,
- le programme d'investissements lois Malraux et de Robien, les avantages fiscaux liés à cet investissement compensant la fiscalité de la plus value réalisée par Mme [K] lors de la cession des titres de sa société.
Ce document comportait une projection de la situation de trésorerie à court terme :
- de la SCI au cours des deux exercices faisant apparaître une situation de trésorerie équilibrée par les loyers versés par les époux [B] et par le revenu d'un placement de Robien,
- des époux [B] faisant apparaître un accroissement de charges (le loyer étant supérieur aux échéances de l'emprunt initial) de 5 400 € couvert par l'économie d'impôt générée par le déficit foncier reportable sur le revenu global.
Il précisait également qu'à l'échéance de 15 ans, la propriété de la résidence principale et des biens acquis l'acquisition de Robien seraient remboursés par le plan de capitalisation.
Ce document établit que la société AIF s'est comportée en conseiller patrimonial et financier.
Il résulte des attestations de MM. [S] et de Mme [A] que la société AIF a agi à leur égard comme intermédiaire pour la conclusion des opérations de défiscalisation loi de Robien et loi Malraux ce qui suffit à étayer les allégations des appelants sur le fait qu'elle s'est également comportée comme le commercialisateur de biens immobiliers bénéficiant d'avantages fiscaux, à ce titre tenu à l'égard du client d'une obligation d'information portant, le cas échéant, sur les risques inhérents au placement proposé, leur chance de réalisation fut elle imprévisible.
Il appartient au prestataire de service d'investissement d'apporter la preuve qu'il a satisfait à cette obligation. Celui-ci n'est par contre pas le garant de l'établissement financier qui propose le produit de placement ni de la façon dont celui-ci gère le placement pas plus qu'il n'est garant de l'exécution des contrats de construction ou de rénovation des immeubles acquis sous le régime de la vente en l'état futur d'achèvement ou de la loi Malraux.
En l'espèce, Mme [K] et M. [B] ont réorganisé leur patrimoine conformément aux préconisations de la société AIF en vendant leur résidence principale à la SCI LGC, en faisant souscrire à celle-ci un emprunt de 500 000 € et en plaçant le solde de 400 000 € en assurance vie pour asseoir un second emprunt de 800 000 € destiné à financer des acquisitions bénéficiant des dispositions fiscales des lois de Robien et Malraux.
Les investissements réalisés se sont élevés à 2 517 000 €, le coût des emprunts dont la durée oscillait entre 18 et 30 ans, s'élevant à 2 107 000 €.
Ainsi que l'a justement relevé le premier juge, le document décrivant le montage préconisé était très succinct, peu explicatif en particulier sur les hypothèses sur lesquelles reposaient les simulations financières, incomplet sur les données financières, faisant notamment l'impasse sur la charge de remboursement des placements loi Malraux ainsi que sur les incidences fiscales (droits de mutation, taxes foncières, assurance, charges non récupérables, CSG, plafonnement des avantages fiscaux de Robien). Sa cohérence et sa logique apparentes et le crédit qui s'attachait à la qualification affichée de son auteur, étaient de nature à convaincre une personne profane en matière de placements financiers et de fiscalité comme Mme [K] de s'engager nonobstant l'effort d'épargne qu'impliquait ce montage pour assurer le remboursement des prêts et les risques que comportaient ce type de placement à savoir la vacance locative ou la fluctuation du marché immobilier ne permettant pas de couvrir le capital des emprunts in fine par la revente du bien.
Les manquements de la société AIF à son devoir de conseil sont établis par l'indigence de sa consultation initiale et faute pour elle de justifier de ce qu'elle a averti les investisseurs sur les risques des opérations financières qu'ils ont réalisées par son intermédiaire.
Les appelants ne démontrent pas que la société AIF, par l'entremise de son gérant, M. [R], aurait établi de faux documents les ayant amenés à acquitter des sommes indues, la seule production de factures d'une société GDZ NEGOCE concomitante aux acquisitions de SAUMUR et de LANGRES et relatives à des travaux 'hors AFUL' étant insuffisante à cet égard.
Sur la responsabilité du notaire
Les appelants font valoir :
- que Me [Q] [T] a été recommandé par M. [R],
- Me [Q] [T] est intervenu comme rédacteur des différents actes d'acquisition ainsi que des statuts des SCI, qu'il avait une parfaite connaissance des montages proposés comme du patrimoine direct ou indirect de Mme [K],
- que le notaire n'a pas attiré leur attention sur la complexité et les risques des montages proposés, sur la répétitivité des opérations et sur les aléas liés à la valorisation des biens et à l'endettement alors qu'il connaissait parfaitement leur situation patrimoniale ainsi que les montages envisagés, affirmant même y avoir eu recours.
La SCP [Y] [T] [E] fait valoir ;
- que les appelants ne démontrent pas l'existence d'une faute de Me [T] constitutive d'un préjudice indemnisable,
- qu'il n'est pas établi que Me [Q] [T] connaissait M. [R] auparavant, Me [T] n'ayant reçu aucune somme ou commission de la part de M. [R] ou de la société ASSISTANCE IMMOBILIERE ET FINANCIERE,
- que l'acquisition à titre personnel dans le cadre d'un programme immobilier, par acte d'un autre notaire, ne démontre pas la connivence de Me [T] quant aux défauts du programme, ce dernier n'étant pas intervenu dans la négociation des acquisitions qui ont fait l'objet d'actes reçus par une autre étude,
- que Me [T] n'est pas intervenu dans le montage des dossiers.
Selon l'article 1382 (devenu 1240) du code civil, celui qui par sa faute cause à autrui un dommage s'oblige à le réparer.
En vertu de cette disposition, la responsabilité civile d'un notaire ne peut être engagée que si la preuve d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre les deux est apportée.
C'est à celui qui se prévaut d'un préjudice en lien de causalité avec une faute d'en rapporter la preuve. L'existence d'un lien de causalité suppose qu'il soit démontré qu'en l'absence de faute, le sort de la victime aurait été amélioré.
Le notaire doit veiller à l'utilité et à l'efficacité de l'acte à l'établissement duquel il prête son concours et est tenu, à l'égard de toutes les parties, à une obligation de conseil.
Le notaire est tenu d'éclairer les parties et d'appeler leur attention sur les conséquences et les risques des actes auxquels il est requis de donner la forme authentique. Par contre, il ne lui incombe pas d'apprécier l'opportunité économique d'une opération pour laquelle il est sollicité de sorte qu'il n'est tenu d'aucun devoir de conseil sur la pertinence de l'opération souscrite et sur les risques économiques qu'elle comporte.
En l'espèce, ont été établis par un notaire de la SCP [Y] [T] [E] ou avec sa participation les actes suivants :
- constitution de la SCI LGC suivant acte des 11 er 21 septembre 2006,
- prêt immobilier du 27 décembre 2006, acquisition du 28 décembre 2006 d'un bien immobilier à LANGRES (régime loi Malraux), prêt travaux du 28 décembre 2006,
- 28 décembre 2006, second acte d'acquisition loi Malraux à LANGRES et prêt immobilier afférent,
- 3 prêts immobiliers du 11 mai 2007 et acquisition de trois appartements dans un immeuble situé à [Adresse 6] (loi de Robien),
- prêt immobilier du 3 août 2007 et acquisition d'un bien immobilier en l'état futur d'achèvement à AMBERIEU EN BUGEY (loi de Robien),
- prêt immobilier du 17 octobre 2007 et rachat par la SCI LGC de la résidence principale dont Mme [B] était propriétaire à SAVIGNEUX (Loire),
- acquisition du 28 décembre 2007, d'un bien immobilier à SAUMUR (loi Malraux) et acte de prêt afférents.
Les appelants ne fournissent aucun élément au soutien de leurs allégations selon lesquelles Me [T] aurait été 'de connivence coupable' avec la société AIF.
Pas plus ils ne démontrent qu'il aurait participé à l'élaboration du projet de restructuration du patrimoine des époux [K]/[B] ou au montage des dossiers d'investissement locatif sous les régimes des lois de Robien ou Malraux. C'est dès lors par une exacte analyse que le premier juge a retenu qu'il n'avait fait que dresser en la forme authentique des conventions discutées et élaborées hors de son ministère.
Les seuls actes instrumentés par Me [T] étaient l'acte de constitution de la SCI LGC et l'acte d'achat par ladite SCI de la résidence familiale des époux [B].
Les autres actes auxquels lui ou Me [E] ont prêté leur concours étaient des actes d'acquisition immobilière ou de prêt immobilier.
Il n'est pas démontré que l'un quelconque de ces actes était entaché d'une irrégularité affectant son efficacité ou susceptible de constituer une faute du notaire en lien de causalité avec le préjudice allégué par les appelants.
Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu'il a débouté Mme [B] [K], M. [O] [B], la SCI LE BREUIL et la SCI LGC de leurs demandes dirigées contre la SCP [Y] [T] [E].
Sur le préjudice
Les appelants soutiennent :
- que leur préjudice patrimonial total est de 1 576 746 €, conformément au rapport d'expertise de M. [Z], outre 37 000 € résultant de la perte lors de la vente d'un appartement à SAINT PIERRE DE CHANDIEU,
- qu'à compter du divorce des époux [B] le 31 mars 2007, Mme [B] [K] a supporté seule les conséquences de la situation, soit un préjudice de 53 680 €,
- que Mme [B] [K] a subi un préjudice moral en étant privée des bénéfices d'une gestion raisonnable de son patrimoine.
Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Pour justifier de leur préjudice, les appelants se prévalent d'un rapport non contradictoire établi par M. [Z], expert comptable.
Le défaut d'information exacte et complète sur les risques de l'opération de restructuration de leur patrimoine immobilier au regard de l'importance du volume des engagements souscrits et des aléas et contraintes des investissements lois de Robien ou Malraux, a fait perdre aux acquéreurs une chance de ne pas contracter ou de contracter à de meilleures conditions.
La perte de chance se mesure à la chance perdue et ne peut être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée.
Seul le préjudice réellement subi est indemnisable.
Le rapport [Z] fait une analyse théorique des préjudices aboutissant à une 'impasse de trésorerie' de 89 000 € par an en retenant des dépenses non budgétées dont il n'est pas démontré qu'elles correspondent aux dépenses effectivement exposées et des montants de loyers dont rien n'établit qu'ils correspondent aux montants effectivement perçus.
Il retient un redressement fiscal de 78 582 € dont il n'est pas établi qu'il ait été maintenu après observations des redevables.
Pour fixer le préjudice patrimonial des investisseurs à 716 000 €, il retient une valorisation des biens immobiliers dont il indique qu'elle serait à confirmer par un expert immobilier de sorte que rien ne permet de retenir ses estimations qui ne reposent sur aucun critère objectif.
Aucun élément ne vient étayer ses considérations et les chiffres qu'il retient au titre des avantages fiscaux retirés du montage, étant rappelé que celui-ci avait notamment pour objectif de créer un déficit permettant de compenser la plus value résultant de la vente par Mme [K] des parts qu'elle détenait dans l'entreprise qu'elle dirigeait.
Rien n'établit que la société AIF soit intervenue pour la réalisation des investissements de Robien à SAINT PIERRE DE CHANDIEU, acquis par la SCI LE BREUIL antérieurement à la consultation de novembre 2006, de sorte que la preuve d'un lien de causalité entre la faute imputée à la société AIF et la perte subie à la revente de l'un de ces biens n'est pas rapportée.
Il est acquis que la SCI LGC a procédé à la revente des biens qu'elle avait acquis sous le régime de Robien en 2014, 2015 et 2016, investissements réalisés par l'intermédiaire de la société AIF.
Les trois appartements de [W] ont été revendus pour un prix de 356 000 € dont à déduire les frais de mainlevée d'hypothèque de 2 700 € soit un net perçu de 353 300€ alors que le coût de leur acquisition était de 555 959 € soit une perte de 202 659 €.
L'appartement d'AMBERIEU en BUGEY a été revendu pour un prix net de 114 230 € déduction fait des frais d'hypothèque alors que le coût de son acquisition était de 188 182 € soit une perte de 73 952 €.
La perte subie par la SCI LGC à la revente s'établit donc à 276 611 €.
Celle-ci ne justifie pas des placements qu'elle aurait pu faire si elle avait décidé de ne pas investir dans les acquisitions immobilières loi de Robien ni que ceux-là auraient été susceptibles de lui garantir la conservation de son capital ou d'éviter à Mme [K] une imposition de la plus value réalisée sur la vente de son entreprise.
Il convient au vu de ces éléments de fixer le préjudice né des insuffisances du montage mis en oeuvre à 100 000 € et de retenir que, dûment informés des risques encourus, les chances que les époux [K]/[B] ne contractent pas à ces conditions étaient de 50% de sorte qu'il sera fait droit à la demande dirigée contre la société AIF à hauteur de la somme de 50 000 €.
Ce préjudice est subi par la seule SCI LGC, acquéreur des biens en cause.
Mme [B] [K], M. [O] [B] et la SCI LE BREUIL qui ne démontrent pas un préjudice financier propre en lien de causalité direct et certain avec le manquement au devoir de conseil de la société AIF doivent être déboutés de leurs demandes.
Mme [K] ne rapporte pas la preuve du préjudice moral dont elle se prévaut de sorte qu'elle doit être également déboutée de sa demande.
PAR CES MOTIFS
LA COUR,
Réforme le jugement déféré en ce qu'il a :
- dit que la société ASSISTANCE IMMOBILIERE ET FINANCIERE n'avait pas commis de faute et rejeté les demandes formées contre elle,
- condamné Mme [B] [K], M. [O] [B], la SCI LE BREUIL et la SCI LGC à payer à la société ASSISTANCE IMMOBILIERE ET FINANCIERE la somme de 2 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens avec faculté de distraction au profit de Me ASTOR ;
Statuant à nouveau,
Dit que la société ASSISTANCE IMMOBILIERE ET FINANCIERE a manqué à son devoir de conseil et fait perdre à la SCI LGC une chance de ne pas contracter ;
Fixe le préjudice de la SCI LGC à la somme de 100 000 € ;
Fixe la perte de chance à 50% ;
En conséquence,
Condamne la société ASSISTANCE IMMOBILIERE ET FINANCIERE à payer à la SCI LGC la somme de 50 000 € à titre de dommages et intérêts ;
Déboute Mme [B] [K], M. [O] [B] et la SCI LE BREUIL de leurs demandes ;
Confirme le jugement déféré en toutes ses autres dispositions ;
Y ajoutant,
Vu l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne la société ASSISTANCE IMMOBILIERE ET FINANCIERE à payer à la SCI LGC la somme de 6 000 € ;
Rejette le surplus des demandes formées sur ce fondement ;
Condamne Mme [B] [K], M. [O] [B], la SCI LE BREUIL et la SCI LGC aux dépens des actions dirigées contre la SCP [J] [Y] [Q] [T] [H] [E] et la société CAISSE RÉGIONALE DE CRÉDIT AGRICOLE LOIRE ET HAUTE-LOIRE ;
Autorise la SELARL LAFFLY & Associés et la SCP TUDELA, avocats, à recouvrer directement à leur encontre les dépens dont ils auraient fait l'avance sans avoir reçu provision ;
Condamne la société ASSISTANCE IMMOBILIERE ET FINANCIERE au surplus des dépens ;
Autorise la SCP AGUIRAUD NOUVELLET à recouvrer directement à son encontre les dépens dont elle aurait fait l'avance sans avoir reçu provision.
LE GREFFIERLA PRÉSIDENTE
