N° RG 18/01756 - N° Portalis DBVX-V-B7C-LSJ6
Décisions :
- Tribunal de Grande Instance de BONNEVILLE
Au fond du 09 novembre 2015
RG : 14/00862
1ère chambre
- Cour d'appel de CHAMBÉRY
du 07 juin 2016
RG : n°15/02642
Chambre civile - 1ère section
- Cour de Cassation Civ.3
du 16 novembre 2017
Pourvoi n°Z 16-19.774
Arrêt n°1151 F-D
X...
C/
X...
X...
X...
X...
Y...
Z...
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE LYON
1ère chambre civile B
ARRET DU 13 Novembre 2018
statuant sur renvoi après cassation
APPELANTE :
Mme Béatrice X... épouse A... M... DE BERNECOURT
née le [...] à LYON (69)
[...]
Représentée par la SELARL A... B... AVOCATS ASSOCIES, avocatS au barreau de LYON
Assistée de Me Céline C..., avocat au barreau de PARIS
INTIMÉS :
M. Xavier X...
né le [...] à PARIS (75)
[...]
Représenté par la SELARL DPG, avocats au barreau de LYON
Assisté de la SELARL SERRATRICE-BOGGIO, avocats au barreau de BONNEVILLE
Mme Nadine X... épouse D...
née le [...] à HOUILLES (78)
[...]
Représentée par la SELARL DPG, avocats au barreau de LYON
Assistée de la SELARL SERRATRICE-BOGGIO, avocats au barreau de BONNEVILLE
Mme Monique X... épouse E... DU VACHAT
née le [...] à LYON (69)
[...]
Représentée par la SELARL DPG, avocats au barreau de LYON
Assistée de la SELARL SERRATRICE-BOGGIO, avocats au barreau de BONNEVILLE
Mme Marie-Elisabeth X... épouse F...
née le [...] à LYON (69)
[...]
Représentée par la SELARL DPG, avocats au barreau de LYON
Assistée de la SELARL SERRATRICE-BOGGIO, avocats au barreau de BONNEVILLE
M. Thomas Charles N... Y...
né le [...] à HOVE (ROYAUME UNI)
Hight Billinghurst Farm, Hight Loxley Road
Surrey GU8
4BW DUNSFOLD ROYAUME-UNI
Représenté par la SELARL G... & ASSOCIES - LEXAVOUE LYON, avocats au barreau de LYON
Assisté de la SCP Cabinet H... et Associés, avocats au barreau de BONNEVILLE
Mme Sally-Anne Z... épouse Y...
née le [...] à CROYDON (ROYAUME UNI)
Hight Billinghurst Farm, Hight Loxley road
Surrey GU8
4BW DUNSFOLD ROYAUME-UNI
Représenté par la SELARL G... & ASSOCIES - LEXAVOUE LYON, avocats au barreau de LYON
Assisté de la SCP Cabinet H... et Associés, avocats au barreau de BONNEVILLE
******
Date de clôture de l'instruction : 09 Octobre 2018
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 15 Octobre 2018
Date de mise à disposition : 13 Novembre 2018
Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :
- Françoise CARRIER, président
- Michel FICAGNA, conseiller
- Florence PAPIN, conseiller
assistés pendant les débats de Myriam MEUNIER, greffier
A l'audience, Françoise CARRIER a fait le rapport, conformément à l'article 785 du code de procédure civile.
Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Françoise CARRIER, président, et par Myriam MEUNIER, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
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EXPOSÉ DE L'AFFAIRE
Par acte sous seing privé du 23 décembre 2013, rédigé avec l'assistance de Me Hervé I..., notaire, Mme Odette J... veuve X..., Mme Marie-Elisabeth X... épouse F..., Mme Monique X... épouse E... du VACHAT, Mme Béatrice X... épouse M... de BERNECOURT, Mme Nadine X... épouse D... et M. Xavier X... (les consorts X...) ont consenti à M. Thomas Y... et Mme Sally Z... épouse Y... une promesse de vente portant sur un chalet à usage d'habitation, cadastré section [...] et situé aux Gêts (Haute Savoie), moyennant un prix de 1 000 000 €, prévoyant la réitération par acte authentique, au plus tard, dans les deux mois.
L'acte prévoyait un droit de préférence au profit de Mme Béatrice X... épouse M... de BERNECOURT, l'option devant être exercée dans un délai d'un mois à compter de sa notification à charge pour la bénéficiaire de justifier de la réunion des sommes suffisantes au financement de la soulte et des frais de partage.
Par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 24 décembre 2013, reçu par sa destinataire le 31 décembre 2013, le notaire a indiqué à Mme Béatrice X... épouse M... de BERNECOURT qu'il lui adressait la promesse de vente afin qu'elle puisse exercer son droit de préférence.
Par courriel du 10 janvier 2014, il a avisé l'ensemble des consorts X... au nombre desquels Mme Béatrice X... de l'accomplissement de cette formalité. Celle-ci en a accusé réception en lui répondant par un courriel de remerciement accompagné de voeux de fin d'année le jour-même.
Par courriel du 3 février 2014, Mme Béatrice X... a fait part au notaire de ce que, selon son anlyse, le délai pour exercer son droit de préférence courait jusqu'au 3 février suivant. Par un second courriel du même jour, elle a indiqué qu'elle n'était pas parvenue à réunir les fonds nécessaires à l'acquisition et a émis le voeu de bénéficier d'un délai supplémentaire.
Le 18 février 2014, elle a à nouveau écrit au notaire en soutenant que l'envoi du 24 décembre 2013 n'avait pu produire aucun effet en particulier parce que la promesse de vente annoncée n'était pas jointe à cet envoi et que le prix de cession annoncé n'avait "aucune signification particulière".
Le 25 février 2014, les consorts X..., à l'exception de Mme Béatrice X... épouse M... de BERNECOURT, ont signé l'acte authentique de la vente. M. Thomas Y... et Mme Sally Z... épouse Y... ont fait signifier cet acte le 12 mars 2014 à Mme Béatrice X... épouse M... de BERNECOURT et lui ont encore fait signifier, le 20 janvier 2015, la faculté d'exercer son droit de préemption.
Le notaire a adressé une convocation à Mme Béatrice X... épouse M... de BERNECOURT, pour le 28 mars 2014, afin de lui faire signer l'acte authentique mais celle-ci ne s'étant pas présentée, il a établi un procès-verbal de carence.
Les consorts X... ont alors fait signifier la vente à Mme Béatrice X... épouse M... de BERNECOURT par acte d'huissier du 22 avril 2014, mais mise en demeure de signer l'acte, celle-ci s'y est refusée.
Les consorts X... l'ont alors assignée devant le tribunal de grande instance de BONNEVILLE aux fins de voir déclarer la vente parfaite.
M. Thomas Y... et Mme Sally Z... épouse Y... sont intervenus volontairement à l'instance.
Par jugement en date du 9 novembre 2015, le tribunal a :
- déclaré recevable l'intervention volontaire de M. Thomas Y... et de Mme Sally Z... épouse Y...,
- déclaré nulle la notification du pacte de préférence réalisée le 31 décembre 2013,
- déclaré régulière l'itérative notification du droit de préférence en date du 20 janvier 2015 réalisée par les acquéreurs,
- constaté qu'un accord était intervenu entre l'ensemble des intéressés sur la vente du chalet situé aux Gêts au prix de 1 000 000 €, valant vente,
- enjoint à Mme Béatrice X... épouse M... de BERNECOURT de réitérer la vente devant notaire dans un délai d'un mois, le jugement devant à défaut tenir lieu d'acte authentique,
- ordonné la publication du jugement au service de la publicité foncière de BONNEVILLE à la requête de la partie la plus diligente,
- débouté Mme Béatrice X... épouse M... de BERNECOURT de sa demande de nullité de l'acte de vente du 25 février 2014,
- débouté M. Thomas Y... et Mme Sally Z... épouse Y... de leur demande de paiement de la clause pénale et de dommages et intérêts à l'encontre de Mme Odette J... veuve X..., Mme Marie-Elisabeth X... épouse F..., Mme Monique X... épouse E... du VACHAT,Mme Nadine X... épouse D... et M. Xavier X...,
- condamné Mme Béatrice X... épouse M... de BERNECOURT à payer à M. Thomas Y... et Mme Sally Z... épouse Y... la somme de 100 000 € au titre de la clause pénale ainsi que celle de 7 000 € au titre de l'augmentation de la taxe de publicité foncière,
- débouté M. Thomas Y... et Mme Sally Z... épouse Y... de leurs demandes de dommages et intérêts complémentaires,
- débouté Mme Béatrice X... épouse M... de BERNECOURT de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné Mme Béatrice X... épouse M... de BERNECOURT à payer à Mme Odette J... veuve X..., Mme Marie-Elisabeth X... épouse F..., Mme Monique X... épouse E... du VACHAT,Mme Nadine X... épouse D... et M. Xavier X... la somme de 800 € chacun au titre de l'article 700 du code de procédure civile et à M. Thomas Y... et Mme Sally Z... épouse Y... la somme de 4 500 € sur ce même fondement,
- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire,
- condamné Mme Béatrice X... épouse M... de BERNECOURT aux entiers dépens avec faculté de recouvrement direct par la SELARL SARRATRICE BOGGIO.
Par arrêt du 7 juin 2016, la cour d'appel de CHAMBÉRY a confirmé, par substitution de motifs, les dispositions du jugement ayant déclaré purgé le droit de préférence consenti à Mme Béatrice X... épouse M... de BERNECOURT.
Cette dernière s'est pourvue en cassation le 30 juin 2016.
Mme Odette J... veuve X... est décédée en cours de procédure, laissant pour lui succéder ses cinq enfants :
- Mme Marie-Elisabeth X... épouse F...,
- Mme Monique X... épouse E... du VACHAT,
- Mme Nadine X... épouse D...,
- M. Xavier X...,
- Mme Béatrice X... épouse M... de BERNECOURT.
Par arrêt du 16 novembre 2017, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a, cassé et annulé, dans toutes ses dispositions, l'arrêt de la cour d'appel de CHAMBERY du 7 juin 2016 aux motifs que :
"pour dire que le droit de préférence de Mme Béatrice X... épouse M... de BERNECOURT avait été régulièrement purgé, l'arrêt retenait que la lettre du notaire du 23 décembre 2013 était accompagnée de la copie de la promesse de vente, dès lors que sa destinataire ne prétend pas le contraire,
qu'en statuant ainsi, alors que Mme Béatrice X... épouse M... de BERNECOURT soutenait dans ses conclusions d'appel que la promesse de vente n'était pas jointe à la lettre du notaire, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de ces conclusions".
Par déclaration du 7 mars 2018, Mme Béatrice X... épouse M... de BERNECOURT a saisi la cour d'appel de LYON, désignée comme cour de renvoi.
Au terme de conclusions notifiées le 7 octobre 2018, elle demande à la cour de:
- confirmer le jugement du tribunal de grande instance de BONNEVILLE en ce qu'il a annulé la notification du 31 décembre 2013,
- le réformer pour le surplus,
- déclarer nulle la notification du 20 janvier 2015,
- débouter les consorts X... de toutes leurs demandes, fins et prétentions,
- débouter par voie de conséquence M. Thomas Y... et Mme Sally Z... épouse Y... de toutes leurs demandes, fins et prétentions,
- subsidiairement, dire que les consorts X... devront, s'ils désirent la vente de l'immeuble, et en conformité des dispositions de l'acte du 23 décembre 2013, lui notifier d'une manière claire et non ambiguë, son droit de préférence et qu'elle disposera d'un mois pour se prononcer tel que prévu contractuellement,
- plus subsidiairement, prononcer la nullité de la vente au profit de M. Thomas Y... et de Mme Sally Z... épouse Y...,
- en conséquence et vu la mauvaise foi de M. Thomas Y... et de Mme Sally Z... épouse Y..., dire qu'elle acquérerra le chalet sis [...] (Haute Savoie) en leurs lieu et place,
- en tout état de cause, condamner in solidum les consorts X... à lui payer une indemnité de 50 000 € in solidum avec de M. Thomas Y... et de Mme Sally Z... épouse Y... en réparation du préjudice subi,
- condamner in solidum les consorts X... et les époux Y... à lui payer la somme de 10 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens recouvrés directement par Me B....
Elle fait valoir :
- que la notification de la vente intervenue le 31 décembre 2013 ne porte pas sur le contrat de vente conclu avec M. Thomas Y... et Mme Sally Z... épouse Y... puisqu'elle ne fait pas référence à l'acte du 23 décembre 2013, ni au nom des époux Y..., que le prix de vente évoqué est erroné de même que les modalités de paiement du prix, et que la pièce jointe évoquée est absente,
- que n'ayant pas valablement été informée, elle ne pouvait répondre à l'offre faite,
- que le droit de préférence n'a pas été purgé, si bien qu'elle est fondée à contester la vente conclue entre les consorts X... et les époux Y...,
- que la notification intervenue le 20 janvier 2015 est irrégulière dès lors que les époux Y... ont transmis le même courrier notarié erroné et que le fait qu'ils aient joint la promesse de vente est indifférent, celle-ci ne correspondant pas à l'acte et aux conditions mentionnés dans le courrier,
- que la mise en demeure du 10 mars 2015 lui enjoignant de se présenter à l'étude du notaire pour régulariser la vente ne vaut pas régularisation du droit de préférence,
- qu'en toute hypothèse, les époux Y... sont des tiers au pacte de préférence et n'ont donc pas qualité pour lui notifier valablement la promesse de vente,
- que le notaire a commis une faute engageant sa responsabilité en rédigeant un courrier erroné et en poursuivant la vente malgré l'absence de purge du droit de préférence,
- que l'acte de vente réitéré ne mentionne plus le pacte de préférence dont elle bénéficie,
- que les consorts X... et les époux Y... ne sont pas fondés à solliciter des dommages et intérêts à son encontre alors qu'ils ont sciemment poursuivi la vente qu'ils savaient problématique et sont donc responsables de leurs propres préjudices,
- qu'en tout état de cause, les époux Y... ne démontrent pas avoir subi un préjudice, dès lors qu'ils ne peuvent leur reprocher leur défaut de liquidités ou l'évolution du taux de la livre sterling et que le notaire leur a restitué l'ensemble des fonds versés, y compris les intérêts produits,
- qu'en l'absence de mise en oeuvre valable du pacte de préférence à ce jour, elle reste titulaire d'un droit de préférence et est donc fondée à solliciter l'annulation de la vente conclue par les consorts X... avec les époux Y...,
- que les époux Y... avaient connaissance de l'existence du pacte de préférence dont elle bénéficie, ce dernier étant mentionné dans la promesse de vente conclue en 2013, ainsi que de son intention de s'en prévaloir, si bien qu'elle doit être substituée comme acquéreur, conformément à la jurisprudence.
Au terme de conclusions notifiées le 4 octobre 2018, Mme Marie-Elisabeth X... épouse F..., Mme Monique X... épouse E... du VACHAT, Mme Nadine X... épouse D... et M. Xavier X... demandent à la cour de:
- débouter Mme Béatrice X... épouse M... de BERNECOURT de l'intégralité de ses prétentions,
- réformer le jugement du 9 novembre 2015 en ce qu'il a déclaré nulle la notification du droit de préférence et de la promesse de vente du 24 décembre 2013 par Me Hervé I... à Mme Béatrice X... épouse M... de BERNECOURT et dire que cette notification est régulière,
- subsidiairement, confirmer le jugement déféré en ce qu'il a déclaré l'itérative notification du 20 janvier 2015 régulière,
- enjoindre à Mme Béatrice X... épouse M... de BERNECOURTde régulariser, dans le délai d'un mois à compter de l'arrêt à intervenir, l'acte de vente du chalet situé à Les Gêts, en l'étude de Me Clément K..., notaire,
- dire qu'à défaut, l'arrêt à intervenir tiendra lieu d'acte authentique de vente des biens précités au profit des époux Y...,
- dire que l'arrêt à intervenir sera publié au service de la publicité foncière de BONNEVILLE,
- condamner Mme Béatrice X... épouse M... de BERNECOURT à leur payer à chacun la somme de 6 000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée,
- confirmer le jugement déféré en ce qu'il a Mme Béatrice X... épouse M... de BERNECOURT à leur payer à chacun une indemnité de 800 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner Mme Béatrice X... épouse M... de BERNECOURT à leur payer à chacun une indemnité de 2 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel et aux dépens de première instance et d'appel,
- débouter les époux Y... de l'intégralité de leurs prétentions dirigées à leur encontre.
Ils font valoir :
- que Me Hervé I... a régulièrement notifié à Mme Béatrice X... épouse M... de BERNECOURT la promesse de vente conclue le 23 décembre 2013 par lettre recommandée avec accusé de réception du 24 décembre 2013 reçue le 31 décembre 2013 puis par courriel du 10 janvier 2014 dont elle a accusé réception,
- que Mme Béatrice X... épouse M... de BERNECOURT était présente le jour de la conclusion de la promesse de vente avec les époux Y..., qu'elle a signée,
- qu'elle ne démontre pas que la promesse de vente du 23 décembre 2013 n'était pas jointe à l'envoi en recommandé,
- que le fait que le courrier du 24 décembre 2013 fasse référence à la vente X.../L... ne peut avoir entraîné de confusion dans l'esprit de Mme Béatrice X... épouse M... de BERNECOURT dès lors que cette vente n'avait pu être conclue en raison de son refus de signer l'acte,
- que le prix de 811 000 € à payer en cas d'exercice du droit de préférence mentionné au courrier de Me Hervé I... est exact et ne correspond pas au prix de vente de 825 000 € convenu avec les époux L...,
- que Mme Béatrice X... épouse M... de BERNECOURT a bénéficié d'un délai d'un mois à compter de la réception de l'acte de vente le 31 décembre 2013, soit jusqu'au 31 janvier 2014 pour exercer son droit de préférence, ce qu'elle n'a pas fait,
- qu'en toute hypothèse, la notification de la promesse de vente effectuée par les époux Y... le 20 janvier 2015 est régulière puisqu'ils avaient intérêt à procéder à cette itérative notification en leur qualité d'acquéreurs et qu'aucune disposition légale n'y fait obstacle,
- qu'à la suite de cette seconde notification, Mme Béatrice X... épouse M... de BERNECOURT n'a pas exercé son droit de préférence ou justifié disposer des fonds nécessaires pour le faire,
- que l'indemnité d'immobilisation n'a pas été restituée aux époux Y...,
- qu'ils ont subi un préjudice puisqu'ils ont dû prendre en charge les taxes foncières, la taxe d'habitation et l'impôt de solidarité sur la fortune,
- qu'ils approuvent la demande de vente forcée des époux Y...,
- que seule Mme Béatrice X... épouse M... de BERNECOURT peut être tenue de payer aux époux Y... la clause pénale, la taxe de publicité foncière complémentaire et des dommages et intérêts complémentaires puisqu'elle seule refuse de réitérer l'acte de vente et qu'ils n'ont commis aucun manquement à leur engagement,
- qu'en toute hypothèse, les époux Y... ne démontrent pas les préjudices qu'ils invoquent,
- qu'ils ne peuvent être tenus pour responsables du mode de financement de l'acquisition par les époux Y... ou de la variation du taux de change de la Livre Sterling,
- que la somme consignée auprès de la Caisse des dépôts et des consignations produit des intérêts à hauteur d'1% par an.
Au terme de conclusions notifiées le 3 octobre 2018, M. Thomas Y... et Mme Sally Z... épouse Y... demandent à la cour de :
- déclarer leur intervention volontaire recevable et bien fondée,
- leur donner acte de ce qu'ils s'associent à la demande de vente forcée des consorts X...,
- dire que la notification en vertu du droit de préférence faite par Me Hervé I... le 24 décembre 2013 a été valablement effectuée et a produit ses effets à l'égard de Mme Béatrice X... épouse M... de BERNECOURT,
- à titre subsidiaire, dire que l'itérative notification du droit de préférence faite à leur requête le 20 janvier 2015 est régulière et a produit ses effets à l'égard de Mme Béatrice X... épouse M... de BERNECOURT,
- dire que le droit de préférence de Mme Béatrice X... épouse M... de BERNECOURT a été valablement purgé et débouter celle-ci de toutes ses demandes,
- dire que l'acte de vente conditionnelle du 23 décembre 2013 vaut vente et produit son plein et entier effet,
- enjoindre à Mme Béatrice X... épouse M... de BERNECOURT d'avoir à régulariser dans le délai de quinze jours à compter de la décision de justice l'acte de vente,
- à défaut, dire que le jugement du tribunal de grande instance de BONNEVILLE du 9 novembre 2015 et l'arrêt à intervenir tiendront lieu d'acte authentique de vente à leur profit,
- ordonner la publication du jugement du 9 novembre 2015 du tribunal de grande instance de Bonneville et de l'arrêt à intervenir au Service de la Publicité Foncière de BONNEVILLE,
- débouter Mme Béatrice X... épouse M... de BERNECOURT de l'intégralité de ses demandes de dommages et intérêts,
- condamner in solidum Mme Béatrice X... épouse M... de BERNECOURT, Mme Marie-Elisabeth X... épouse F..., Mme Monique X... épouse E... du VACHAT, Mme Nadine X... épouse D... et Monsieur Xavier X... à leur payer :
' la somme de 100 000 € en application de la clause pénale prévue dans le compromis de vente du fait du refus fautif de signer l'acte de vente,
' la somme de 7 000 € du fait du surplus de la taxe de publicité foncière liée au refus de signer par Mme Béatrice X... épouse M... de BERNECOURT,
' la somme de 300 000 €, sauf à parfaire, à titre de dommages et intérêts complémentaires compte tenu de l'ensemble des préjudices financiers et matériels subis,
- ordonner la compensation entre la somme qu'ils doivent au titre de l'acquisition du bien immobilier et les sommes mises à la charge des consorts X... et de Mme Béatrice X... épouse M... de BERNECOURT,
- confirmer le jugement en ce qu'il a condamné Mme Béatrice X... épouse M... de BERNECOURT à leur payer la somme de 4 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner in solidum Mme Béatrice X... épouse M... de BERNECOURT, Mme Marie-Elisabeth X... épouse F..., Mme Monique X... épouse E... du VACHAT, Mme Nadine X... épouse D... et Monsieur Xavier X... à leur payer la somme de 10 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure devant la cour, ainsi que les entiers dépens qui seront recouvrés par Me Agnès H... pour ceux de première instance, par la SCP BOLLONJEON ARNAUD BOLLONJEON pour ceux d'appel devant la cour d'appel de CHAMBÉRY et par Me Romain G... pour ceux devant la cour de renvoi, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,
- débouter les autres parties de toutes leurs demandes à leur encontre.
Ils font valoir :
- que la légitimité de leur intervention volontaire n'est pas contestée,
- que la vente conclue avec les consorts X... est parfaite, ce qui justifie leur demande de vente forcée,
- que Mme Béatrice X... épouse M... de BERNECOURT n'a pas exercé son droit de préférence dans le délai suivant la notification de la promesse de vente par le notaire,
- qu'en toute hypothèse, Mme Béatrice X... épouse M... de BERNECOURT connaissait parfaitement les termes du "compromis de vente" puisqu'elle l'a signé,
- que l'erreur du notaire quant au nom de l'acquéreur mentionné dans le courrier du 24 décembre 2013 ne rend pas la notification irrégulière puisque Mme Béatrice X... épouse M... de BERNECOURT bénéficiait pas d'un autre droit de préférence et que la vente avec les époux L... n'a pas abouti,
- qu'en toute hypothèse, elle a reconnu dans un courriel adressé au notaire que le délai dont elle bénéficiait pour exercer son droit de préférence s'écoulait jusqu'au 3 février 2014 à minuit mais qu'elle ne disposait pas des sommes pour assurer le financement de la soulte et du partage,
- que la notification de la promesse de vente ne doit être accompagnée que des informations relatives au délai pour exercer le droit de préférence et le prix à payer, ce qui est le cas dans le courrier du 24 décembre 2013,
- qu'en tout état de cause, le droit de préférence de Mme Béatrice X... épouse M... de BERNECOURT a été purgé en l'absence d'exercice de ce droit malgré la notification effectuée le 20 janvier 2015 à leur demande,
- qu'ils avaient intérêt à notifier la promesse de vente puisque le pacte de préférence figure à l'acte de vente conditionnelle auquel ils sont parties et qu'aucune précision n'est donnée quant à l'auteur de la notification,
- que le prix à payer pour acquérir le chalet est bien celui mentionné dans le courrier du 24 décembre 2013, soit la somme de 811 000 €,
- que la demande de dommages et intérêts de Mme Béatrice X... épouse M... de BERNECOURT à leur encontre est nouvelle à hauteur d'appel et donc irrecevable, qu'en tout hypothèse, les préjudices invoqués ne sont pas justifiés,
- qu'ils sont fondés à solliciter le paiement de la somme due au titre de la clause pénale du fait de l'absence injustifiée de réitération de l'acte de vente dans le délai de deux mois,
- que les consorts X... et Mme Béatrice X... épouse M... de BERNECOURT y sont solidairement tenus en leur qualité de vendeurs,
- que les vendeurs doivent également les indemniser des conséquences préjudiciables de la non-réitération de la vente, cette demande n'étant pas exclue par la clause pénale, dès lors qu'il s'agit de préjudices distincts.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la purge du droit de préférence
L'exigence contractuelle de notification d'une projet de vente au bénéficiaire d'un pacte de préférence a pour objet de donner à celui-ci les informations nécessaires pour qu'il puisse décider s'il exerce ou non son droit de préférence. Il en résulte que la notification doit contenir les informations utiles et précises sur les éléments essentiels du contrat de vente projetée (identité des parties, chose vendue, prix, modalités de règlement du prix) et sur la somme à payer par le bénéficiaire du droit de préférence s'il est exercé.
En l'absence de dispositions spécifiques du pacte de préférence qui fait la loi des parties, le bénéficiaire ne saurait exiger que lui soient notifiées d'autres informations.
C'est au destinataire d'un envoi recommandé qui en conteste le contenu d'établir l'absence des documents annoncés de sorte que Mme M... a la charge de la preuve de ce que la promesse de vente conclue avec les époux Y... n'était pas jointe au courrier du 24 décembre 2013.
Le courrier de notification du notaire commençait par la phrase "je vous prie de trouver, sous ce pli, une copie de la promesse de vente signée par toutes les parties concernant les biens situés aux GETS (Haute Savoie), [...]". Conformément aux dispositions de ladite promesse de vente, je vous notifie cet acte afin que vous puissiez exercer votre droit de préférence".
Outre que Mme M... ne rapporte pas la preuve qui lui incombe, les courriels qu'elle a adressés au notaire les 10 janvier et 3 février 2014 admettent de façon implicite mais nécessaire d'une part qu'elle a bien reçu l'acte avec le courrier du 24 décembre et d'autre part qu'elle n'a pas été induite en erreur par la mention dans la lettre d'accompagnement de la référence "vente X.../L..." au lieu de X.../Y..., rappelée en marge.
S'agissant du prix, le courrier de notification du 24 décembre 2013 rappelait que Mme M... disposait d'un délai d'un mois à compter de la notification pour adresser au notaire par virement bancaire la somme de 811 000 € se décomposant en 779 000 € au titre du prix de cession et de 32 000 € au titre de la provision sur les frais d'acte de partage.
Mme M... n'a pu être induite en erreur par le fait que le prix auquel elle exerçait son droit de préférence était différent de celui convenu avec les époux Y... dès lors qu'elle était signataire de ladite promesse et que, connaissant parfaitement son statut d'indivisaire nue-propriétaire et l'usufruit de sa mère, elle savait nécessairement que ses obligations quant au prix étaient limitées au rachat des droits de ses co-indivisaires et de l'usufruitière.
Il n'y avait pas lieu à lui fournir d'autres informations non convenues au pacte de préférence, en particulier la ventilation du prix entre l'usufruitière et les autres co-indivisaires.
Il en résulte que Mme M... avait été complètement informée de l'identité des parties, de la chose chose vendue, du prix à payer et des modalités de son règlement par la notification du 24 décembre 2013, l'ensemble de ces informations lui permettant d'exercer son droit de préférence.
Il ressort en outre de ses deux courriels du 3 février 2014 qu'elle recherchait les fonds lui permettant de s'acquitter du prix dans le délai imparti ou dans le délai complémentaire qu'elle sollicitait, reconnaissant implicitement que les informations obtenues par ladite notification lui permettaient d'exercer son droit de préférence.
La notification litigieuse a donc régulièrement purgé le droit de préférence de sorte que le jugement doit être confirmé en ce qu'il a débouté Mme M... de sa demande d'annulation de la vente du 25 février 2014 et enjoint à Mme M... de signer dans le délai d'un mois l'acte de vente à défaut de quoi le jugement en tiendrait lieu.
Sur la clause pénale
En application de l'article 1202 (devenu 1310) du code civil, la solidarité ne se présume pas.
Il en résulte que l'obligation qui lie plusieurs créanciers ou débiteurs se divise de plein droit entre eux et que la solidarité ne s'attache pas de plein droit à la qualité d'indivisaire de sorte que la désignation des consorts X... à la promesse de vente sous le terme "le vendeur" ne fait pas présumer la solidarité de l'obligation au paiement de l'indemnité convenue au titre de la clause pénale.
L'inexécution de l'obligation sanctionnée par une clause pénale doit être imputable au débiteur.
C'est dès lors par une exacte analyse des termes du compromis et de justes motifs, adoptés par la cour, que le premier juge a dit que seule Mme Béatrice M... était tenue au paiement de la clause pénale.
Sur la demande de dommages et intérêts des époux Y...
Selon l'article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, le débiteur d'une obligation est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par l'inexécution de l'obligation toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.
Le droit à réparation de la partie victime de l'inexécution suppose la preuve d'un préjudice en lien de causalité direct et certain avec l'inexécution de l'obligation.
En l'espèce, la clause pénale prévoit que si le vendeur refuse de réitérer la vente, l'acquéreur peut réclamer tous dommages et intérêts auxquels il pourrait avoir droit et qu'il pourra "également" recevoir à titre de clause pénale une somme égale à 10% du prix de vente. Il en résulte que la pénalité convenue répare l'inexécution de l'obligation principale à savoir la privation de la jouissance du bien acquis à la date prévue et qu'elle n'est pas exclusive du droit à dommages et intérêts en réparation de tous autres chefs de préjudice subis du fait de cette inexécution.
C'est à bon droit que le premier juge a condamné Mme M... à payer aux époux Y... la somme de 7 000 € au titre de l'augmentation de la taxe de publicité foncière à compter du 1er mars 2014.
Les époux Y... ne sont pas fondés à se voir indemniser de la perte subie sur la revente de leur immeuble en Angleterre aux fins de réunir les fonds nécessaires à l'acquisition de l'immeuble des consorts X... aux Gêts ni du taux de change défavorable à cette date, ce préjudice n'étant pas en lien de causalité direct avec l'inexécution reprochée à Mme M....
Leur préjudice de jouissance du chalet est indemnisé par la pénalité de 100 000 € de sorte qu'ils ne sont pas fondés à solliciter une indemnité complémentaire de 150 000 € pour la perte de loyers que ne sauraient en tout état de cause justifier des "projections estimatives de revenus" procurés après rénovation du chalet produites au soutien de cette demande, ni pour les frais de location d'un autre bien faute d'avoir pu prendre possession des lieux au mois de février 2014.
Le préjudice financier allégué n'est pas en lien de causalité direct avec la faute imputée à Mme M..., s'agissant de fonds dont les époux Y... n'auraient pas eu la disposition si la vente s'était réalisée en temps et en heure.
La cour trouve dans les justificatifs des frais exposés par les époux Y... en lien de causalité avec le refus de réitération de Mme M... les éléments lui permettant de chiffrer le préjudice complémentaire des acquéreurs à 5 000 €.
Il convient d'ordonner la compensation entre la créance des époux Y... et la partie du prix de vente correspondant à la part de Mme M....
C'est à bon droit que le premier juge a débouté les époux Y... de leur demande de dommages et intérêts dirigées contre les consorts X....
Sur la demande de dommages et intérêts des consorts X...
Les consorts X... justifient que le refus de leur soeur de réitérer la vente à bonne date les a contraints à continuer à acquitter les charges afférentes à l'immeuble à savoir :
- les taxes foncières de 2014 à 2017 soit 5 145 €,
- la taxe d'habitation pour la même période soit 5 670 €,
- l'impôt sur la fortune de 2015 soit la somme de 8 338 €
soit au total la somme de 19 153 €.
Au regard de ces charges supplémentaires et des tracas et pertes de temps occasionnés par le refus de leur soeur, le préjudice de chacun d'eux sera justement indemnisé par l'allocation d'une somme de 5 000 €.
Sur les demandes accessoires
Mme M... qui succombe supporte les dépens de première instance et des deux instances d'appel. Il sera également mis à sa charge des indemnités de procédure. Elle est déboutée de toutes ses demandes de ce chef.
PAR CES MOTIFS
LA COUR,
Réforme le jugement du 9 novembre 2015 :
- en ce qu'il a déclaré nulle la notification du droit de préférence et de la promesse de vente du 24 décembre 2013 par Me Hervé I... à Mme Béatrice X... épouse M... de BERNECOURT,
- en ce qu'il a débouté les époux Y... de leur demande de dommages et intérêts complémentaires ;
Statuant à nouveau,
Dit que la notification du droit de préférence en date du 24 décembre 2013 est régulière ;
Condamne Mme Béatrice X... épouse M... de BERNECOURT à payer à M. Thomas Y... et Mme Sally-Ann Z... épouse Y... la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts complémentaires, cette somme s'ajoutant à l'indemnité de 7 000 € allouée par le premier juge au titre de l'augmentation des frais de publicité foncière;
Confirme le jugement déféré en toutes ses autres dispositions sauf à ce qu'il soit précisé que le délai d'un mois dans lequel Mme Béatrice X... épouse M... de BERNECOURT devra signer l'acte de vente court à compter du présent arrêt ;
Y ajoutant
Ordonne la compensation entre la créance des époux Y... et la partie du prix de vente correspondant à la part de Mme M... ;
Condamne Mme Béatrice X... épouse M... de BERNECOURT à payer à Mme Marie-Elisabeth X... épouse F..., Mme Monique X... épouse E... du VACHAT, Mme Nadine X... épouse D... et M. Xavier X... la somme de 5 000 € chacun à titre de dommages et intérêts ;
Condamne Mme Béatrice X... épouse M... de BERNECOURT à payer à M. Thomas Y... et Mme Sally-Ann Z... épouse Y... la somme de 4 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne Mme Béatrice X... épouse M... de BERNECOURT à payer à Mme Marie-Elisabeth X... épouse F..., Mme Monique X... épouse E... du VACHAT, Mme Nadine X... épouse D... et M. Xavier X... la somme de 1 000 € chacun en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
La condamne aux dépens comprenant ceux exposés en première instance et ceux exposés dans le cadre des deux instances d'appel ;
Autorise Me G... à recouvrer directement à son encontre les dépens dont il aurait fait l'avance sans avoir reçu provision.
LE GREFFIERLA PRÉSIDENTE
