N° RG 16/03597- N°Portalis DBVX-V-B7A-KKXG
Décision du
Tribunal de Grande Instance de LYON
Au fond
du 05 avril 2016
RG : 15/14490
chambre des Urgences
SARL AMBIANCE VILLEURBANNE
C/
Société NEXT
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE LYON
1ère chambre civile B
ARRET DU 23 Octobre 2018
APPELANTE :
La société AMBIANCE VILLEURBANNE SARL, représentée pa son Gérant en exercice domicilié [...]
Représentée par la SELARL JUGE FIALAIRE AVOCATS, avocats au barreau de LYON
INTIMÉE :
La société NEXT SARL, représentée par son gérant en exercice
[...]
Représentée par la SCP BAUFUME ET SOURBE, avocats au barreau de LYON
Assistée de Me Cécile X..., avocat au barreau de LYON
INTERVENANT :
M. Y... Z... assisté de sa curatrice Mme A... Z..., nommée à cette fonction par jugement du Tribunal d'Instance de Villeurbanne en date du 15 octobre 2015 domiciliée à la même adresse
né le [...] à VILLEURBANNE (69)
[...]
Représenté par la SCP BAUFUME ET SOURBE, avocats au barreau de LYON
Assisté de Me Cécile X..., avocat au barreau de LYON
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2016/024035 du 15/09/2016 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de LYON)
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Date de clôture de l'instruction : 21 Juin 2018
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 10 Septembre 2018
Date de mise à disposition : 23 Octobre 2018
Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :
- Françoise CARRIER, président
- Michel FICAGNA, conseiller
- Florence PAPIN, conseiller
assistés pendant les débats de Myriam MEUNIER, greffier
A l'audience, Florence PAPIN a fait le rapport, conformément à l'article 785 du code de procédure civile.
Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Françoise CARRIER, président, et par Myriam MEUNIER, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
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EXPOSÉ DE L'AFFAIRE
La société AMSA était propriétaire d'un tènement immobilier situé [...], cadastré section [...] et composé :
- d'une partie à usage d'habitation sur deux étages, comprenant deux appartements,
- d'une partie à usage commercial,
- d'une cour.
Par acte du 10 décembre 2009, la société AMSA a conclu un bail commercial avec la société NEXT, gérée par M. Y... Z..., portant sur le local commercial en rez-de-chaussée d'une superficie de 55 m² environ, à usage de restauration rapide, pour une durée de 3 ans à compter du 1er juillet 2009, moyennant un loyer annuel de 8 759,64 euros, lequel est indexé suivant évolution de l'indice du coût de la construction, la 1ère indexation devant intervenir le 1er juillet 2010.
La partie à usage d'habitation a quant à elle fait l'objet de deux baux d'habitation :
- l'un portant sur l'appartement meublé du 1er étage, conclu au profit de M. Y... Z..., à compter du 1er mai 2013,
- l'autre portant sur l'appartement du rez-de-chaussée, au profit de Mme Yamina B... et prenant effet au 1er août 2008.
Par acte authentique du 8 août 2014, la société AMSA a cédé les locaux à la société AMBIANCE VILLEURBANNE.
Le 18 août 2014, la société AMBIANCE VILLEURBANNE a conclu avec la société NEXT un accord amiable de résiliation du bail commercial antérieur et du bail d'habitation portant sur l'appartement du 1er étage. Un nouveau bail commercial portant sur le local commercial ainsi que sur les deux appartements a alors été conclu, les baux formant un tout indivisible, moyennant un loyer annuel de 9 478,56 euros HT pour la partie commerciale et de 13 910 euros pour la partie habitation.
Par jugement du 15 octobre 2015, M. Y... Z... a été placé sous curatelle renforcée par le juge des tutelles de Villeurbanne.
Par ordonnance du 8 décembre 2015, la société NEXT et M. Y... Z..., assisté par sa curatrice, Mme A... Z..., ont été autorisés à faire assigner à jour fixe la société AMBIANCE VILLEURBANNE, ce qu'ils ont fait par acte d'huissier du 11 décembre 2015, aux fins d'obtenir l'annulation du bail commercial conclu le 18 août 2014.
Par jugement du 5 avril 2016, le tribunal de grande instance de Lyon a :
- prononcé la nullité du bail commercial du 18 août 2014 et la nullité de la résiliation des baux du 10 décembre 2009 et du 25 avril 2013,
- dit en conséquence que le bail commercial conclu le 10 décembre 2009 entre la société NEXT et la société AMSA, aux droits de laquelle se trouve la société AMBIANCE VILLEURBANNE, régit à compter du jugement les relations contractuelles entre les parties,
- dit que la chose louée à la société NEXT par la société AMSA en vertu du bail du 10 décembre 2009 comprend :
- le restaurant proprement dit,
- le local de rangement du matériel,
- le toit-terrasse existant lors de la prise de possession de la société NEXT, au 1er janvier 2010,
- débouté la société NEXT de sa demande de restitution de l'intégralité des loyers commerciaux versés,
- condamné la société AMBIANCE VILLEURBANNE, sous astreinte provisoire de 40 euros par jour de retard à compter du 7ème jour suivant la signification du jugement pendant 90 jours à :
- rebrancher la climatisation/chauffage,
- réparer la ou les fuites du toit qui génèrent des infiltrations dans le restaurant,
- fixer le toit posé par les ouvriers de la société AMBIANCE VILLEURBANNE au-dessus du local de rangement du matériel,
- réparer le toit au-dessus de la cuisine du restaurant qui décroche partiellement,
- débouté la société NEXT et M. Y... Z... de leurs autres demandes de travaux,
- dit que le bail d'habitation du 25 avril 2013 liant M. Y... Z... et la société AMSA, aux droits de laquelle se trouve la société AMBIANCE VILLEURBANNE, régit maintenant leurs relations contractuelles,
- dit que la nullité du bail du 18 août 2014 opère la restitution du rez-de-chaussée à la société AMBIANCE VILLEURBANNE en l'état,
- débouté la société NEXT et M. Y... Z... de leur demande de dommages et intérêts,
- déclaré être incompétent au profit du tribunal d'instance de Villeurbanne pour statuer sur les demandes formées au titre du bail d'habitation régularisé le 25 avril 2013 entre la société AMSA et M. Y... Z...,
- dit que le dossier de l'affaire sera, à défaut de recours dans le délai, transmis à la juridiction désignée,
- débouté la société AMBIANCE VILLEURBANNE de ses demandes reconventionnelles,
- condamné la société AMBIANCE VILLEURBANNE à payer la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant les sommes retenues par l'huissier,
- ordonné l'exécution provisoire.
Par déclaration du 10 mai 2016, la société AMBIANCE VILLEURBANNE a interjeté appel partiel à l'encontre de la société NEXT. Cependant les chefs de la décision sur lesquels porte cet appel n'étant pas précisés, il convient de considérer l'appel comme total.
Dans ses dernières conclusions, notifiées le 11 juin 2018, elle demande à la cour de :
- déclarer son appel recevable et bien fondé,
- déclarer M. Y... Z... irrecevable en ses demandes comme n'étant pas partie représentée à la procédure d'appel,
- débouter M. Y... Z... et la société NEXT de l'ensemble de leurs demandes,
- dire qu'elle n'a commis aucune faute contractuelle ou quasi délictuelle qui a généré un dommage à la société NEXT ou à M. Y... Z...,
- subsidiairement, sur les demandes indemnitaires de la société NEXT, les limiter au montant de l'indemnité d'occupation sollicitée par la société AMBIANCE VILLEURBANNE et ordonner la compensation entre les montants des condamnations,
- lui donner acte de ce qu'elle établira, sur simple demande du preneur, les quittances pour le règlement des échéances pour lesquelles ce document sera demandé, sous réserve que ces échéances aient été intégralement payées,
- dire irrecevable la demande formulée aux termes des conclusions d'intimée notifiées le 4 juin 2018 tendant à la voir condamnée à remettre les quittances relatives aux loyers et charges des locaux commerciaux au plus tard 8 jours après chaque paiement mensuel,
- à défaut, déclarer cette demande non fondée,
- infirmer le jugement du 5 avril 2016 en ce qu'il a dit que la chose louée à la société NEXT en vertu du bail du 10 décembre 2009 comprend la terrasse et le local de rangement du matériel et rejeté ses demandes reconventionnelles,
- en conséquence, dire et juger que le bail du 10 décembre 2009 a pris effet le 1er juillet 2009,
- dire que les lieux loués en vertu du bail du 10 décembre 2009 comprennent le seul local au rez-de-chaussée d'une superficie de 55 m²,
- faire interdiction à la société NEXT d'utiliser et d'exploiter sur la toiture-terrasse, sous astreinte de 20 000 euros par infraction constatée,
- condamner la société NEXT à déposer, dans le délai de 15 jours à compter de la signification de l'arrêt à intervenir, les aménagements qu'elle a réalisés sur la toiture-terrasse de la partie nord du bâtiment sur rue, sous astreinte de 5 000 euros par jour de retard passé ce délai,
- condamner la société NEXT à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle de 300 euros à compter du 8 août 2014 jusqu'à cessation de l'exploitation du toit-terrasse,
- condamner M. Y... Z... et la société NEXT au paiement d'une somme de 8 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
A l'appui de ses prétentions, elle fait valoir que :
- à titre liminaire, les conclusions adverses ont été prises tant au nom de la société NEXT qu'en celui de M. Y... Z... alors que la SCP BAUFUME SOURBE ne s'est constituée que dans l'intérêt de la société NEXT et que l'appel n'a été interjeté qu'à l'encontre de cette dernière,
- elle s'en remet à l'appréciation souveraine du tribunal de grande instance quant à l'appréciation de la capacité de M. Y... Z... lors de la conclusion du bail le 18 août 2014,
- la mention du 1er juillet 2009 comme date de prise d'effet du bail commercial du 10 décembre 2009 n'est pas contestable dès lors qu'il ne s'agit pas d'une erreur matérielle, que cette date est confirmée par les statuts de la société NEXT, et qu'elle résulte de l'expression claire de la volonté des parties,
- la désignation des locaux loués dans le bail du 10 décembre 2009 exclut clairement le toit-terrasse en ne mentionnant que le rez-de-chaussée des locaux commerciaux, ce que confirme le courrier du 14 janvier 2014 rédigé par la société AMSA à l'attention de la société NEXT lui demandant de cesser d'utiliser la terrasse,
- il appartient à la société NEXT de prouver que la terrasse fait partie de l'objet du bail commercial,
- la société NEXT ne démontre pas que le toit-terrasse était également loué dès lors que les attestations produites ne sont pas probantes, que l'offre de vente faite par la société AMSA à la société NEXT portant notamment sur le toit-terrasse peut parfaitement avoir un objet distinct du bail,
- l'aménagement de la terrasse et la mise en place de l'escalier qui y mène sont intervenus postérieurement à la prise à bail de la société NEXT,
- la surface du toit-terrasse justifie la demande d'indemnité d'occupation à hauteur de 300 euros par mois,
- le local de rangement fait partie des lieux loués à la société TRAITEUR CORRINE, exploitant les locaux mitoyens,
- les demandes relatives à la peinture des murs endommagés par les infiltrations ont été formulées pour la 1ère fois en appel,
- les travaux de réparation du toit ont été effectués, ce que démontre le constat d'huissier du 20 avril 2016,
- les avis d'échéance des baux d'habitation sont une demande qui relève du tribunal d'instance,
- le bail comporte les informations nécessaires au paiement des loyers si bien qu'elle n'est pas obligée de transmettre ces avis d'échéance, ce qu'elle a tout de même fait pour le bail commercial,
- en l'absence de demande amiable préalable, il n'y a pas lieu à une condamnation sous astreinte s'agissant des quittances de loyer,
- les dommages et intérêts sont injustifiés puisqu'ils sont sollicités au regard des troubles de jouissance engendrés par les fuites de la climatisation, laquelle n'est pas un équipement mentionné au bail commercial et que l'incapacité d'exploiter le fonds de commerce n'est pas établie,
- l'excédent de loyer est justifié par la récupération de la surface commerciale favorisant l'exploitation du fonds par la société NEXT,
- l'abus de faiblesse n'est pas prouvé, le bail servant les intérêts des deux parties.
Dans ses dernières conclusions, notifiées le 19 juin 2018, la société NEXT et M. Y... Z..., assisté par sa curatrice, Mme A... Z..., demandent à la cour de :
- dire et juger recevables et bien fondés leurs appels incidents et leurs demandes,
- donner acte à la société AMBIANCE VILLEURBANNE qu'elle ne s'oppose pas à la nullité du bail du 18 août 2014, prononcée par jugement du 5 avril 2016 par le tribunal de grande instance de Lyon,
- débouter la société AMBIANCE VILLEURBANNE de l'intégralité de ses demandes,
- confirmer le jugement entrepris sauf en ce qu'il les a déboutés de leurs demandes en restitution de loyers et de dommages-intérêts et en ce qu'il a omis de statuer sur sa demande de communication sous astreinte des avis d'échéance et quittances de la société NEXT,
- dire et juger que le bail commercial de la société NEXT en date du 10 décembre 2009 a pris effet le 1er janvier 2010 et non le 1er juillet 2009,
- dire et juger que le bail commercial de la société NEXT porte sur un local d'environ 55 m² ainsi que lesdits lieux se poursuivent et comportent sans exception ni réserve,
- dire et juger que la terrasse appartient aux suites de ce bail en ce que l'escalier permettant l'accès à la terrasse est privatif et situé au rez-de-chaussée du restaurant de la société NEXT et permet aux lieux de se poursuivre sur ladite terrasse,
- dire et juger que le toit-terrasse, l'escalier et le bloc de réfrigération de la climatisation réversible existaient déjà fin 2009 avant l'entrée en jouissance de la société NEXT (intervenue le 1er janvier 2010) et ont fait l'objet d'un constat officiel de la mairie de Villeurbanne,
- dire et juger que le préambule ou « exposé » du bail du 18 août 2014 (p.3) rédigé par le notaire de la société AMBIANCE VILLEURBANNE rappelle lui-même la consistance des locaux loués sous l'empire du bail du 10 décembre 2009 et indique que les locaux commerciaux ont un accès direct par la rue (restaurant proprement dit) et un accès par la cour (local de rangement du matériel) et que les lieux loués incluent «toutes les dépendances du bien» (p.4),
- dire et juger que l'intégration du toit-terrasse et du local de rangement du matériel à la chose louée à la société NEXT sous l'empire du bail du 10 décembre 2009 est également confirmée par l'attestation de la traiteur, anciennement voisine de la société NEXT, le constat extrajudiciaire des échanges SMS avec la SCI AMSA, ancien bailleur, le constat de la mairie de Villeurbanne, et que cette réalité n'a jamais été contestée avant l'arrivée de la société AMBIANCE VILLEURBANNE, nouveau bailleur, en 2014,
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a jugé que la chose louée à la société NEXT par la SCI AMSA en vertu du bail du 10 décembre 2009 et qui est la loi des parties comprend :
- le restaurant proprement dit (accès par la rue),
- le local de rangement du matériel (accès par la cour),
- le toit-terrasse existant lors de la prise de possession de la société NEXT (au 1er janvier 2010),
- condamner la société AMBIANCE VILLEURBANNE à verser à la société NEXT la somme de 724,28 euros, outre intérêts et capitalisation par année entière à compter de l'arrêt à intervenir, à titre de dommages-intérêts au titre de la réfection des peintures des murs et plafonds endommagés suite aux infiltrations à répétition dans le restaurant liées à la réparation tardive de la fuite du toit par la société AMBIANCE VILLEURBANNE,
- dire et juger recevable et bien fondée la demande de la société NEXT qui n'est pas nouvelle mais a fait l'objet d'une omission de statuer en première instance,
- dire et juger que la cour d'appel est compétente pour statuer sur les demandes d'avis d'échéance et de quittances de la société NEXT en ce qu'ils lui sont dus sur le fondement de baux commerciaux (bail commercial du 18 août 2014 qui intégrait les locaux d'habitation dont les loyers ont été réglés sous l'empire de ce bail et bail commercial du 10 décembre 2009 pour les locaux commerciaux),
- dire et juger que la société AMBIANCE VILLEURBANNE aurait dû remettre à la société NEXT tous ses avis d'échéance et quittances qui sont indispensables à la bonne tenue de sa comptabilité et ce d'autant plus qu'elle a réglé tous ses loyers et charges,
- condamner la société AMBIANCE VILLEURBANNE à remettre à la société NEXT sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du 8ème jour suivant la notification entre avocats de l'arrêt à intervenir :
- les avis d'échéance (factures) des locaux d'habitation indiquant le montant mensuel, versé au titre du loyer et des charges, de 1 277,70 euros (proratisé le cas échéant) des périodes couvertes par le bail commercial du 18 août 2014 suivantes :
*8 août 2014 au 30 septembre 2014 pour les locaux d'habitation, *avis d'échéance de décembre 2014 (pour les locaux d'habitation),
*janvier à mars 2015 (pour les locaux d'habitation),
- les avis d'échéance (factures) des loyers et charges des locaux commerciaux pour les périodes suivantes :
*décembre 2017 pour les locaux commerciaux,
*février 2018 pour les locaux commerciaux,
*période allant du 1er mars 2018 jusqu'à l'arrêt à intervenir pour les locaux commerciaux, période couverte par le bail commercial du 10 décembre 2009,
- toutes les quittances (justificatifs de paiement) de loyer et charges des locaux commerciaux et d'habitation depuis le 8 août 2014, date à laquelle la société AMBIANCE VILLEURBANNE a acquis les locaux et est devenue le bailleur de la société NEXT, et jusqu'à l'arrêt à intervenir,
- condamner la société AMBIANCE VILLEURBANNE à remettre à la société NEXT spontanément et régulièrement, sans mise en demeure préalable, sous astreinte de 100 euros par jour de retard :
- les avis d'échéance relatifs aux loyers et charges des locaux commerciaux au plus tard le 1er jour de chaque mois d'avance (le loyer étant payable mensuellement d'avance) suivant l'arrêt à intervenir, jusqu'à expiration définitive du bail commercial du 10 décembre 2009 et restitution des locaux,
- les quittances relatives aux loyers et charges des locaux commerciaux au plus tard 8 jours après chaque paiement mensuel suivant l'arrêt à intervenir, jusqu'à expiration définitive du bail commercial du 10 décembre 2009 et restitution des locaux,
- dire et juger que l'obligation de délivrance régulière et spontanée des avis d'échéance et quittances prendra effet au plus tard 8 jours après notification entre avocats de l'arrêt à intervenir,
- dire et juger que la société AMBIANCE VILLEURBANNE a causé un préjudice moral à la société NEXT en faisant preuve d'une mauvaise foi exacerbée, chronique et fautive à son encontre (mise à la charge de NEXT, atteinte d'insanité d'esprit visible, de locaux indécents et inutiles à son activité au moyen d'un bail faussement authentique signé dans la précipitation sans conseil, tentative d'anéantissement du fonds de commerce de la société NEXT en refusant systématiquement de réparer spontanément les désordres empêchant la société NEXT d'exercer son activité et en démultipliant ses charges, démultiplication des frais de procédures judiciaires par ses recours et exceptions dilatoires, refus de transmettre de simples avis d'échéance et quittances alors que tous les loyers sont réglés de longue date'),
- condamner la société AMBIANCE VILLEURBANNE à verser à la société NEXT la somme de 5 000 euros au titre de son préjudice moral,
- dire et juger que tout bailleur est tenu de délivrer des locaux conformes à leur usage et d'en faire jouir paisiblement le preneur,
- dire et juger que la société AMBIANCE VILLEURBANNE a arbitrairement augmenté le montant du loyer des locaux à usage commercial sans aucune contrepartie au travers du bail du 18 août 2014 annulé,
- dire et juger que la société NEXT n'a pas pu bénéficier de la jouissance paisible de locaux conformes à leur usage de restauration au motif que le restaurant était l'objet d'infiltrations à répétition en lien avec une fuite dans le toit que la société AMBIANCE VILLEURBANNE s'était engagée à réparer dès 2014 sans pour autant s'exécuter,
- dire et juger que les ouvriers de la société AMBIANCE VILLEURBANNE ont enfoui sous le toit les câbles d'alimentation de la climatisation réversible (climatisation/chauffage) de la société NEXT en 2014 de sorte qu'elle s'est retrouvée sans climatisation dans le restaurant en pleine canicule et sans chauffage en plein hiver jusqu'au 20 avril 2016,
- dire et juger qu'un local à usage de restauration, qui par définition accueille du public, doit pouvoir être climatisé en période de canicule et chauffé en hiver et que le refus arbitraire de la société AMBIANCE VILLEURBANNE de sortir les câbles, avant le prononcé du jugement dont appel, a fortement et durablement porté atteinte à la jouissance paisible de la société NEXT,
- condamner la société AMBIANCE VILLEURBANNE à verser à la société NEXT des dommages-intérêts correspondants au montant des loyers qu'elle a versés au titre des locaux commerciaux impropres à leur usage du fait des multiples troubles de jouissance qu'elle a dû supporter pendant près de 2 ans (=infiltrations à répétition, en dépit de l'engagement de la société AMBIANCE VILLEURBANNE d'y remédier dès 2014 mais non exécuté, mettant en danger son personnel compte tenu de l'eau qui gouttait au-dessus des friteuses bouillantes, absence de climatisation en pleine canicule et absence de chauffage en plein hiver), depuis août 2014 jusqu'à fin mars 2016 soit la somme de 1 040,43 euros par mois pendant 20 mois, soit la somme totale de 20 808,60 euros, outre intérêts et capitalisation par année entière à compter de l'assignation,
- subsidiairement, dire et juger que l'augmentation du loyer, relative aux locaux commerciaux, lors de la signature du bail du 18 août 2014 annulé n'était pas justifiée et n'a rencontré aucune contrepartie,
- condamner la société AMBIANCE VILLEURBANNE à verser à la société NEXT des dommages-intérêts correspondants au montant de l'excédent de loyer injustifié qui n'aurait pas dû lui être versé sans le bail du 18 août 2014 annulé, soit la somme de 5 043,87 euros, outre intérêts et capitalisation par année entière à compter de l'assignation,
- dire et juger irrecevable comme nouvelle la demande de la société AMBIANCE VILLEURBANNE au titre d'une indemnité d'occupation du toit-terrasse qui n'a pas la même fin qu'une interdiction d'utilisation du toit-terrasse,
- subsidiairement, débouter la société AMBIANCE VILLEURBANNE de sa demande au titre d'une indemnité d'occupation du toit-terrasse au motif qu'il était inclus à la fois dans le bail du 10 décembre 2009 et du 18 août 2014 annulé et que les loyers ont été intégralement réglés,
- dire et juger recevable l'appel incident provoqué de M. Y... Z..., assisté de sa curatrice, au motif qu'il est constitué devant la cour d'appel, qu'il était partie au jugement de première instance et est donc parfaitement recevable à interjeter appel incident et provoqué devant la cour d'appel,
- dire et juger que la société AMBIANCE VILLEURBANNE a fait signer à M. Y... Z... le bail commercial du 18 août 2014 alors que ses facultés mentales étaient gravement altérées,
- constater que la société AMBIANCE VILLEURBANNE accepte la nullité du bail du 18 août 2014 prononcé par la chambre des urgences du tribunal de grande instance de Lyon compte tenu de l'insanité d'esprit de M. Y... Z... lors de sa signature,
- dire et juger qu'il résulte des certificats médicaux et des attestations émanant tant de tiers (voisine, client, connaissances) que des membres de sa famille que M. Y... Z... souffrait de troubles psychotiques invalidants qui se matérialisaient notamment par des hallucinations acousticoverbales, des sauts d'humeur impressionnants (crise de démence, repli sur soi conduisant à tout accepter pour pouvoir fuir toute conversation) et un délire de persécution,
- dire et juger qu'il résulte des certificats médicaux, des attestations émanant tant de tiers (voisine, client, connaissances) que des membres de sa famille que le jour de la signature du bail du 18 août 2014, les facultés mentales de M. Y... Z... était gravement et très visiblement altérées (physiquement épuisé, perdu, il parlait tout seul et écoutait des personnes inexistantes),
- dire et juger que la société AMBIANCE VILLEURBANNE ne pouvait pas ignorer que M. Y... Z... n'était pas en état de comprendre ce qu'il signait et ce d'autant plus que le bail du 18 août 2014 portait en son sein la preuve de l'insanité d'esprit de M. Y... Z... en ce que ce bail nuisait très gravement à ses intérêts et ceux de sa société et ce au seul profit de la société AMBIANCE VILLEURBANNE,
- dire et juger que la société AMBIANCE VILLEURBANNE aurait dû à tout le moins reporté la signature afin de permettre à M. Y... Z... de se faire assister d'un conseil,
- dire et juger qu'au contraire la société AMBIANCE VILLEURBANNE a insisté pour que la signature de l'acte prétendument authentique intervienne sous un faux prétexte (nécessité d'assurer le bien alors que le bail commercial du 10 décembre 2009 le permettait parfaitement) avant l'entrée en vigueur du 2ème volet de la loi Pinel sans le notaire rédacteur et qu'elle a imposé à une personne gravement diminué un bail qui lui faisait perdre son logement personnel et imposait à sa société des charges supplémentaires considérables sans aucun intérêt pour elle,
- dire et juger que ce faisant la société AMBIANCE VILLEURBANNE a agi de mauvaise foi et de façon déloyale et ce en contravention avec les articles 1134 alinéa 3, 1147 et subsidiairement 1382 du code civil dans leur version applicable à la cause,
- dire et juger en conséquence que la société AMBIANCE VILLEURBANNE a commis des fautes de nature à engager sa responsabilité à l'égard de la société NEXT et de M. Y... Z... personnellement,
- dire et juger que le comportement de la société AMBIANCE VILLEURBANNE a causé un préjudice matériel et financier à M. Y... Z... qui tient en la privation de toute rémunération sur l'année 2015 compte tenu de l'accroissement important des charges de la société NEXT dû au bail du 18 août 2014,
- condamner la société AMBIANCE VILLEURBANNE à verser à M. Y... Z... la somme de 12 000 euros de dommages-intérêts au titre de la réparation de son préjudice matériel et financier,
- dire et juger que le comportement déloyal de la société AMBIANCE VILLEURBANNE a également causé un préjudice moral à M. Y... Z... en ce que les circonstances de la signature du bail du 18 août 2014 et la perte de ses fonctions de gérant de la société NEXT directement liée à cette signature, a aggravé à la fois son délire de persécution et la dévalorisation de lui-même pour avoir signé un bail qu'aucune personne saine d'esprit n'aurait signé,
- condamner la société AMBIANCE VILLEURBANNE à verser à M. Y... Z... la somme de 5 000 euros de dommages et intérêts au titre de la réparation de son préjudice moral,
- condamner la société AMBIANCE VILLEURBANNE à verser à la société NEXT la somme de 15 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens qui comprendront le coût du constat d'huissier en date du 19 octobre 2015,
- ordonner la capitalisation des intérêts par année entière sur l'ensemble des condamnations à intervenir,
- dire et juger que dans l'hypothèse où, à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées par la décision à intervenir, l'exécution forcée devait être réalisée par l'intermédiaire d'un huissier de justice, le montant des sommes retenues par l'huissier en application de l'article A444-32 du code de commerce issu de l'arrêté du 26 février 2016 relatif au tarif des huissiers, devra être supporté par la société AMBIANCE VILLEURBANNE, en sus de l'application de l'article 700 du code de procédure civile.
Ils indiquent que :
- les travaux permettant l'accès au toit-terrasse ont été réalisés par la société TIP TOP SANDWICH qui occupait les locaux avant la signature du bail du 10 décembre 2009 et de la prise de jouissance des lieux par la société NEXT,
- la mention du 1er juillet 2009 comme date de prise d'effet du bail commercial du 10 décembre 2009 n'est qu'une erreur matérielle, l'entrée en jouissance de la société NEXT n'étant intervenue que le 1er janvier 2010, date réelle de prise d'effet du bail, aucune rétroactivité n'étant prévue par le bail et les locaux étant occupés par la société TIP TOP SANDWICH,
- les exceptions étant toujours d'interprétation stricte, dans le doute, la convention doit être interprétée contre celui qui a stipulé, la SCI AMSA aux droits de laquelle vient la société AMBIANCE VILLEURBANNE, et en faveur de celui qui a contracté l'obligation, la société NEXT,
- la terrasse et le local de rangement font partie des locaux loués à la société NEXT au regard du bail du 10 décembre 2009 qui précise que 'les lieux se poursuivent et comportent sans exception, ni réserve', de l'escalier privatif partant du rez-de-chaussée du local commercial à la terrasse, de l'offre de vente de la SCI AMSA portant tant sur le local commercial en rez-de-chaussée que sur le toit-terrasse, des messages envoyés par la SCI AMSA, et de l'absence de contestations antérieures relatives à l'utilisation de la terrasse,
- l'authenticité et la réception du courrier attribué à la société AMSA demandant à la société NEXT de cesser d'utiliser la terrasse ne sont pas démontrées par cette dernière,
- les travaux ayant été réalisés par la société TIP TOP SANDWICH, la responsabilité de la société NEXT ne peut être engagée,
- l'aménagement de la terrasse n'a jamais causé aucun trouble de voisinage, l'intimité des occupants de l'appartement du 1er étage étant préservée par la présence de panneaux,
- il appartient à la société AMBIANCE VILLEURBANNE de prouver que le toit-terrasse et le local de rangement sont exclus du contrat de bail, lequel ne mentionne aucune exception,
- le local de rangement fait bien partie des biens loués à la société NEXT puisque le bail mentionne une superficie de 55 m² et que le seul local commercial n'en fait que 52 m², et qu'il est nécessaire à l'activité de la société qui ne dispose pas d'autres espaces pour entreposer son matériel,
- les travaux de reprise de peinture ne sont que le complément de la réparation des infiltrations, si bien que cette demande est recevable,
- la transmission d'avis d'échéance et de quittances est impérative au titre du bail commercial puisque la location constitue une prestation de services, ce qui rend le défaut de production fautif,
- la cour d'appel est compétente pour statuer sur cette demande puisque les avis d'échéance et les quittances réclamées auraient dû être transmis au titre du bail commercial du 18 août 2014 et que les locaux d'habitation sont indivisibles des locaux commerciaux.
En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile il est expressément renvoyé pour les faits, prétentions et arguments des parties aux conclusions récapitulatives déposées.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 21 juin 2018.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur l'étendue de la saisine :
Attendu qu'en application de l'article 954 du code de procédure civile, la cour ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif ;
Attendu que ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir 'constater' ou 'donner acte' ;
Attendu qu'aux termes de ses conclusions récapitulatives, l'appelante ne remet pas en cause la nullité du bail commercial du 18 août 2014 et la nullité de la résiliation des baux du 10 décembre 2009 et du 25 avril 2013 et le fait que le bail commercial conclu le 10 décembre 2009 entre la société NEXT et la SCI AMSA aux droits de laquelle se trouve AMBIANCE VILLEURBANNE régit à compter du jugement déféré les relations contractuelles entre cette dernière et la société NEXT,
Attendu que le jugement déféré ne faisant l'objet d'aucun appel incident sur ces points est dès à présent confirmé de ces chefs, de même qu'en ce qui concerne l'incompétence du tribunal de grande instance de Lyon au profit du tribunal d'instance de Villeurbanne concernant les demandes formées au titre du bail d'habitation,
Sur la recevabilité des demandes formées par M Y... Z... :
Attendu que la SCP BAUFUME SOURBE et Me X... ne se sont pas constitués pour M. Y... Z... assisté de sa curatrice, qui n'est pas visé par l'acte d'appel,
qu'il ne peut pas être considéré comme intervenant volontaire à la procédure, étant partie en première instance et n'étant donc pas un tiers,
qu'il y a dès lors lieu de déclarer M. Y... Z... irrecevable en ses demandes,
Sur la date de prise d'effet du bail du 10 décembre 2009 :
Attendu que le bail en date du 10 décembre 2009 présente manifestement une erreur matérielle puisqu'il prévoit une prise d'effet au 1er juillet 2009 en lettres et au 1/1/2010, en chiffres,
que la société AMBIANCE soutient que la date de prise d'effet est au 1er juillet 2009,
que les intimés soutiennent que la date de prise d'effet est en janvier 2010, date d'entrée dans les lieux de la société NEXT, les locaux étant précédemment occupés par la société TIP TOP en liquidation judiciaire depuis décembre 2009 et que l'annexe des statuts de la société NEXT comporte également une erreur matérielle,
Attendu qu'il est admis aux débats que les locaux étaient précédemment occupés par une société TIP TOP SANDWICH dont M. Y... Z... était le gérant, société placée en liquidation judiciaire par jugement en date du 29 décembre 2009,
qu'il résulte d'un constat de la mairie que le 28 décembre 2009, cette société était toujours dans les lieux,
qu'il résulte également du bail lui-même : loyer payable à compter du 1 janvier 2010 , bail de 3 ans qui se termine le 31 décembre 2013, que sa date de prise d'effet est le 1er janvier 2010,
Sur la consistance de la chose louée en vertu du bail du 10 décembre 2009 et les demandes annexes :
Attendu que le bail commercial du 10 décembre 2009 désigne les lieux loués de la façon suivante : 'un local commercial au rez de chaussée d'une superficie de 55 M2 environ, ainsi que les dits lieux se poursuivent et comportent sans exception ni réserves et sans qu'il y ait besoin de les désigner plus clairement, le preneur déclarant parfaitement les connaître pour les avoir vus et visités',
Attendu que l'accès à la terrasse se fait par un escalier qui part du rez de chaussée, ces travaux ayant été effectués courant 2009 par la société TIP TOP dont M. Z... était le représentant légal, sans déclaration préalable à l'autorité compétente, ce qui a donné lieu à des poursuites devant le tribunal correctionnel, puis à un jugement en date du 22 mars 2013 de condamnation à une amende ainsi qu'à démolir l'abri en bois réalisé sur le toit terrasse,
Attendu que l'échange de SMS avec le précédent bailleur, la SCI AMSA, s'étant conclu par l'absence d'envoi de l'attestation demandée n'est pas constitutif d'une preuve que la terrasse et le local de rangement faisaient partie du bail, de même que l'offre de vente du local et de la terrasse (en date du16 décembre 2011) qui pouvait être différente du bail,
Attendu qu'aucune preuve ne résulte du bail commercial annulé conclu postérieurement en 2014 pour un loyer supérieur,
Attendu que le bail de 2009 définit clairement les locaux comme un local en rez de chaussée alors que la terrasse est en étage,
que l'attestation de Mme C..., ancienne voisine de NEXT, est insuffisante à elle seule à rapporter la preuve que la terrasse et le local de rangement faisaient partie du bail commercial de 2009,
Attendu que dès lors la terrasse et le local de rangement ne font pas partie des locaux loués à NEXT par la SCI AMSA en vertu du bail du 10 décembre 2009, que la décision déférée est infirmée de ce chef,
Attendu qu'il est fait interdiction à la société NEXT d'utiliser et d'exploiter la toiture terrasse sous astreinte de 5000 euros par infraction constatée,
Attendu que la société AMBIANCE VILLEURBANNE est déboutée de sa demande d'indemnité d'occupation au regard du loyer perçu par elle en application du bail commercial annulé en date du 18 août 2014, ainsi que de sa demande de remise en état de la terrasse, les aménagements ayant été réalisés par le précédent locataire, la société TIP TOP, et non par la société NEXT,
Sur l'indemnisation des travaux de peinture :
Attendu que la décision déférée n'est pas contestée en ce qu'elle a condamné la société AMBIANCE VILLEURBANNE à effectuer différents travaux (notamment réparer les infiltrations du toit) dont l'exécution n'est pas remise en cause,
qu'en cause d'appel la société NEXT demande à la cour de condamner la société AMBIANCE à lui payer la somme de 724,28 euros selon devis afin de lui permettre de repeindre les murs et plafonds endommagés par les infiltrations,
que la société AMBIANCE fait valoir que la demande est nouvelle et dès lors irrecevable et à titre subsidiaire que ces travaux devraient être pris en charge pas l'assureur du preneur, qui réplique que leur répétition due à la carence du bailleur empêche la prise en charge,
Attendu que la demande qui est l'accessoire, le complément ou la conséquence de la demande initiale n'est pas nouvelle au sens des articles 564 et suivants du code de procédure civile ,
qu'il y a lieu d'y faire droit, au vu du devis produit,
Sur la demande de remise des avis d'échéance et quittances des locaux commerciaux et d'habitation :
Attendu qu'il ne s'agit pas d'une demande nouvelle celle-ci ayant déjà été formée devant le premier juge qui a omis de statuer,
qu'elle est motivée par les besoins de comptabilité, et ne fait l'objet d'aucune opposition de la partie adverse, qui accepte de transmettre sur demande les quittances des loyers commerciaux acquittés, qu'il y a lieu d'ordonner qu'il en sera de même pour les quittances des locaux d'habitation,
qu'il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte,
qu'en ce qui concerne les quittances passées, il est justifié par la société AMBIANCE de la transmission d'un certain nombre de quittances pour 2017 et 2018 , que pour les années antérieures, il n'est pas justifié par une pièce régulièrement visée aux conclusions de demandes antérieures à 2017 restées sans réponse et qui justifieraient d'ordonner la remise sous astreinte,
Attendu qu'en ce qui concerne les avis d'échéance, le bail prévoyant précisément que le loyer est payable en début de chaque mois et d'avance, il n'y a pas lieu d'ordonner l'envoi d'avis d'échéance,
Sur la demande de NEXT en dommages et intérêts :
- pour son préjudice moral :
Attendu que le préjudice moral invoqué par la société NEXT, qui doit être distinct du préjudice propre de son gérant, n'est pas suffisamment caractérisé pour donner lieu à une condamnation à des dommages et intérêts,
-pour son préjudice financier:
Attendu qu'aucun document comptable n'est produit par la société NEXT rapportant la preuve que les carences du bailleur dans l 'exécution des travaux lui ont occasionné un préjudice financier, que dès lors la société NEXT est déboutée de sa demande,
que le premier juge a, à juste titre, retenu par des motifs pertinents que la cour adopte, qu'il n'y avait pas lieu à restitution de l'excédent de loyers perçus en vertu du bail commercial annulé,
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile :
Attendu que la décision déférée est confirmée en ce qui concerne les dépens,
Attendu que chaque partie conservera la charge de ses dépens d'appel et qu'il n'y a pas lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en l'espèce,
PAR CES MOTIFS
Déclare M. Y... Z... irrecevable en ses demandes,
Confirme en toutes ses dispositions la décision entreprise sauf en ce qui concerne la consistance de la chose louée en vertu du bail commercial du 10 décembre 2009,
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Dit que la date de prise d'effet du bail commercial en date du 10 décembre 2009 est le 1er janvier 2010,
Dit que la terrasse et le local de rangement ne font pas partie des locaux loués à NEXT par la SCI AMSA en vertu du bail du 10 décembre 2009,
Fait interdiction à la société NEXT d'utiliser et d'exploiter la toiture terrasse sous astreinte de 5 000 euros par infraction constatée,
Condamne la société AMBIANCE à payer à la société NEXT la somme de 724,28 euros au titre des travaux de peinture,et ordonne la capitalisation des intérêts selon les dispositions de l 'article 1154 du code civil, (devenu 1343-2 du code civil),
Dit que la société AMBIANCE transmettra à la société NEXT les quittances des loyers commerciaux et d'habitation acquittés, sur simple demande de celle-ci,
Laisse à chacune des parties la charge de ses dépens,
Déboute les parties de toutes demandes plus amples ou contraires.
LE GREFFIERLA PRÉSIDENTE
