R.G : 17/00543
Décision du
Tribunal de Grande Instance de LYON
Au fond
du 10 janvier 2017
RG : 14/06159
ch n°9 cab 09 F
SAS AJR TRANSACTION
C/
SCI SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE [Adresse 1]
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE LYON
1ère chambre civile B
ARRET DU 20 Mars 2018
APPELANTE :
La société AJR TRANSACTION, SARL
[Adresse 2]
[Localité 1]
Représentée par Me Béatrice DIJEAU, avocat au barreau de VILLEFRANCHE-SUR-SAONE
INTIMÉE :
La SCI [Adresse 1], société civile immobilière
[Adresse 3]
[Localité 1]
Représentée par la SELARL EIDJ ALISTER, avocats au barreau de LYON
Assistée de Me Nathalie ORPHELIN BARBERON, avocat au barreau de PARIS
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Date de clôture de l'instruction : 05 Octobre 2017
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 08 Février 2018
Date de mise à disposition : 20 Mars 2018
Audience présidée par Florence PAPIN, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de Marine DELPHIN-POULAT, greffier.
Composition de la Cour lors du délibéré :
- Françoise CARRIER, président
- Michel FICAGNA, conseiller
- Florence PAPIN, conseiller
Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Françoise CARRIER, président, et par Myriam MEUNIER, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
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EXPOSÉ DE L'AFFAIRE
Par compromis passé en la forme sous seing privé le 23 juillet 2013, la SCI [Adresse 1], vendeur, et la SARL AJR TRANSACTION, acquéreur, ont convenu, sous diverses conditions suspensives, de la vente d'un local commercial en rez-de-chaussée à usage de débit de boissons et d'une cave au sous-sol constituant les lots n°22 et n°23 d'un immeuble sis [Localité 1].
Les parties ont prévu en cas de réalisation des conditions suspensives, que la réitération devait avoir lieu au plus tard dans les deux mois suivant la date à laquelle l'autorisation de changement de destination votée en assemblée serait devenue définitive sans que cette date ne puisse dépasser le 15 janvier 2014.
L'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble concerné donnait son accord au changement de destination du local commercial et au projet de division du local en lots le 8 octobre 2013, décision notifiée le 9 octobre 2013.
Suite à la rédaction d'un procès-verbal de carence en date du 14 février 2014, en raison de la non comparution de la SARL AJR TRANSACTION en l'étude notariale chargée de la régularisation de la vente, la SCI [Adresse 1] a fait délivrer, le 23 avril 2014, une assignation devant le tribunal de grande instance de Lyon à la société AJR TRANSACTION aux fins suivantes :
- Constater la caducité du compromis ;
- Condamner la société AJR TRANSACTION à payer à la SCI [Adresse 1] la somme de 18 000 € correspondant au dépôt de garantie stipulé dans le compromis ;
- Condamner la société AJR TRANSACTION à payer à la SCI [Adresse 1] la somme de 36 000 € au titre de la clause pénale stipulée dans le compromis.
Par jugement du 10 janvier 2017, le tribunal a fait droit à l'ensemble de ces demandes et condamné la société AJR TRANSACTION à payer à la SCI [Adresse 1] la somme de 1 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.
La société AJR TRANSACTION a interjeté appel total par déclaration au greffe de la cour en date du 23 janvier 2017.
Elle demande à la cour, aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées le 19 septembre 2017, de :
Vu les articles 1134, 1183, 1184, 1226, et 1152 du code civil
- dire et juger recevable et bien fondé son appel,
- réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
Statuant à nouveau,
- dire et juger qu'elle était bien fondée à ne pas réitérer la vente par acte authentique,
- débouter la SCI [Adresse 1] de toutes ses demandes,
A titre subsidiaire,
- dire et juger que la clause de dépôt de garantie doit être qualifiée de clause pénale,
- réduire le montant des condamnations prononcées par le jugement entrepris à de plus justes proportions,
En tout état de cause,
- condamner la SCI à lui payer la somme de 4 000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la même aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Elle fait valoir :
- que postérieurement à la signature du compromis, il a été découvert en décembre 2013 que des désordres d'ordre structurel qui devaient exister depuis plusieurs années touchaient les lots concernés par le compromis de vente et que d'importantes fuites de la colonne d'évacuation des eaux usées ont endommagé la structure même de la partie arrière du bien pouvant entraîner un effondrement et que dès lors le bien n'était plus conforme,
- que les parties ont entendu soumettre la réalisation de la vente à la réitération effective par acte authentique et au paiement du prix à cette date,
- que les risques pesant sur le bien immobilier sont donc restés à la charge du vendeur,
- qu'un rapport d'assurance précise que la date du sinistre est le 25 mars 2014 date qui ne correspond pas au sinistre la concernant,
- que ce sont les vices affectant le bien qui s'est révélé impropre à sa destination qui l'ont conduit à ne pas signer la vente,
- que l'absence de réitération n'est pas due à une faute de sa part,
- qu'elle n'avait aucun intérêt à ne pas réitérer la vente dans la mesure où elle avait pré- commercialisé les quatre lots, offres qui ont été annulées compte tenu des désordres.
Par conclusions notifiées le 8 juin 2017, la SCI [Adresse 1] demandent à la cour de :
Vu le compromis de vente en date du 23 juillet 2013,
Vu les articles 1226 et suivants du code civil,
Vu l'article 1589 du code civil, vu l'article 565 du code de procédure civile,
- Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 10 janvier 2017 par le tribunal de grande instance de Lyon,
- Déclarer irrecevable la demande à titre subsidiaire de la société AJR TRANSACTION tendant à la requalification de la clause de dépôt de garantie en clause pénale et à la diminution des condamnations prononcées en première instance,
- Condamner la société AJR TRANSACTION au paiement de la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
- Condamner la société AJR TRANSACTION aux entiers dépens.
Elle fait valoir :
- que l'appelante ne saurait prétendre à la résolution du compromis en invoquant l'impropriété du bien vendu,
- qu'aux termes du compromis, il est précisé que sa validité ne pourrait être remise en cause que par un sinistre ou une catastrophe de nature à rendre le bien inhabitable ou impropre à son exploitation,
- que l'appelante ne produit aucun élément objectif justifiant de l'ampleur des dommages invoqués,
- qu'elle-même ne conteste nullement la survenance d'un sinistre pendant le délai du compromis mais que pour autant il ne s'est agi que d'une fuite provenant d'une colonne d'eau de la copropriété qui n'a nullement eu pour conséquence de rendre le bien impropre à sa destination, le sinistre ayant été évalué à 4 313 €, sinistre pris en charge par l'assurance de la copropriété,
- qu'en réalité l'appelante ne disposait pas du financement nécessaire en temps utile et a souhaité proroger le compromis, comme elle l'a évoqué lors du procès-verbal de carence
En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile il est expressément renvoyé pour les faits, prétentions et arguments des parties aux conclusions récapitulatives déposées.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 5 octobre 2017 .
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur l'étendue de la saisine :
Attendu qu'en application de l'article 954 du code de procédure civile, la cour ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif ;
Attendu que ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir 'constater' ou 'donner acte' , que la cour n'a par conséquent pas à y répondre ;
Attendu que l'appelante remet en cause toutes les dispositions de la décision déférée,
Sur le fond :
Attendu qu'aux termes de l'article 1589 al 1er du code civil, la promesse de vente vaut vente lorsqu'il y a consentement réciproque des parties sur la chose et le prix,
Attendu qu'il n'est pas contesté que l'ensemble des conditions suspensives prévues dans le compromis de vente ont été réalisées,
Attendu qu'il résulte des termes du compromis que les parties n'ont pas voulu faire de la signature de l'acte authentique une condition essentielle à la formation du contrat de vente mais une simple modalité accessoire d'exécution du dit contrat, dont la non réalisation ne pouvait pas remettre en cause l'existence de la vente mais seulement permettre à chaque partie, à l'expiration du délai pour la réalisation de l'acte authentique, d'agir en exécution forcée ou en résolution avec des dommages et intérêts (cf page 18 'RÉITERATION AUTHENTIQUE'),
Attendu qu'il ne peut être soutenu par la société AJR TRANSACTION que le bien, suite au dégât des eaux, évalué par la compagnie d'assurance à hauteur de 4 313 euros, serait devenu impropre à sa destination et ne pouvait faire l'objet d'une délivrance conforme alors que le compromis prévoyait au titre des 'CONDITIONS GÉNÉRALES' page 9 que l'acquéreur, en l'espèce un professionnel de l'immobilier, sera tenu de prendre les biens 'dans l'état où ils se trouveront au moment de la réitération sans garantie pour quelque cause que ce soit', et qu'il n'est pas rapporté la preuve par elle d'un sinistre ou une catastrophe de nature à rendre le bien inhabitable ou impropre à son exploitation,
Attendu que la non régularisation de l'acte authentique par la société AJR TRANSACTION, alors que la vente était parfaite, est par conséquent fautive,
Attendu que la société AJR TRANSACTION sollicite la requalification de la clause de dépôt de garantie en clause pénale et la réduction des condamnations,
Attendu qu'il y a lieu de déclarer ces demandes, qui constituent l'accessoire, la conséquence ou le complément, au sens de l'article 566 du code de procédure civile, de la demande de rejet des prétentions adverses formulée en première instance, recevables,
Attendu que le compromis prévoit également que l'acquéreur déposera la somme de 18 000 euros à titre de 'dépôt de garantie' et qu'il ne pourra la recouvrer que s'il justifie de la non réalisation, hors sa responsabilité telle qu'elle est indiquée à l'article 1178 du code civil, de l'une ou l'autre des conditions suspensives ou de l'exercice du droit de préemption,
Attendu qu'il y a lieu en application de l'article 12 du code de procédure civile, de requalifier ladite clause en clause pénale, son objet étant de faire assurer par l'acquéreur l'exécution de son obligation de diligence et de prévoir de façon anticipée une sanction contractuelle en cas d'inexécution ce qui caractérise la clause pénale,
Attendu qu'il n'y a cependant pas lieu de réduire la clause pénale telle qu'elle a été prévue entre deux professionnels de l'immobilier au compromis, celle-ci n'étant pas manifestement excessive et par conséquent de confirmer la décision déférée quant au montant des condamnations,
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile :
Attendu que la décision déférée est confirmée en ce qui concerne les dépens,
Attendu que la société AJR TRANSACTION est condamnée à payer à la SCI [Adresse 1] une indemnité de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et déboutée de sa demande au même titre,
Attendu que la société AJR TRANSACTION est condamnée aux dépens de l'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Confirme la décision déférée,
Y AJOUTANT,
Déclare recevable la demande subsidiaire de la société AJR TRANSACTION tendant à la requalification de la clause de dépôt de garantie en clause pénale et à la minoration du montant de la clause pénale,
Requalifie la clause de dépôt de garantie en clause pénale,
Déboute la société AJR TRANSACTION de sa demande de diminution de la clause pénale,
Condamne la société AJR TRANSACTION à payer à la SCI [Adresse 1] une indemnité de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Déboute les parties de toutes demandes plus amples ou contraires,
Condamne la société AJR TRANSACTION aux dépens de l'appel.
LE GREFFIERLA PRÉSIDENTE
