R.G : 16/01831
Décision du
Tribunal de Grande Instance de lyon
Au fond
du 13 janvier 2016
RG : 12/11715
ch n°9
[T]
[H]
C/
[N]
[Z]
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE LYON
1ère chambre civile B
ARRET DU 17 Octobre 2017
APPELANTS :
M. [V] [T]
[Adresse 1]
[Localité 1]
Représenté par Me Véronique VRAY, avocat au barreau de LYON
Mme [R] [H] épouse [T]
née le [Date naissance 1] 1962 à [Localité 2] (69)
[Adresse 1]
[Localité 1]
Représentée par Me Véronique VRAY, avocat au barreau de LYON
INTIMÉS :
M. [B] [N]
né le [Date naissance 1] 1966 à [Localité 3] (63)
[Adresse 2]
[Localité 1]
Représenté par Me Etienne TETE, avocat au barreau de LYON
Mme [F] [Z] épouse [N]
née le [Date naissance 2] 1973 à [Localité 4] (69)
[Adresse 2]
[Localité 1]
Représentée par Me Etienne TETE, avocat au barreau de LYON
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Date de clôture de l'instruction : 16 Février 2017
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 05 Septembre 2017
Date de mise à disposition : 17 Octobre 2017
Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :
- Françoise CARRIER, président
- Marie-Pierre GUIGUE, conseiller
- Michel FICAGNA, conseiller
assistés pendant les débats de Myriam MEUNIER, greffier
A l'audience, Françoise CARRIER a fait le rapport, conformément à l'article 785 du code de procédure civile.
Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Françoise CARRIER, président, et par Myriam MEUNIER, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
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EXPOSÉ DE L'AFFAIRE
M. [V] [T] et Mme [R] [H] épouse [T] sont propriétaires d'une maison d'habitation située [Adresse 1], laquelle constitue le lot n°19 d'un lotissement approuvé par le préfet de l'Isère le 17 avril 1956 et dont le cahier des charges a été publié au bureau des hypothèques de VIENNE le 16 août 1956.
Le 24 août 2006, M. [T] a déposé une déclaration de travaux exemptés de permis de construire pour la fermeture de son garage et la construction d'un abri bois, travaux autorisés par le maire de [Localité 1] le 5 septembre 2006.
Par acte du 13 septembre 2012, M. [B] [N] et Mme [F] [Z] épouse [N], en leur qualité de co-lotis, ont fait assigner M. [T] et Mme [H] épouse [T] devant le tribunal de grande instance de LYON aux fins de voir ordonner la démolition sous astreinte du garage et de l'abri bois construits en violation du cahier des charges du lotissement.
Par jugement du 13 janvier 2016, le tribunal a :
- ordonné la démolition du garage et de l'abri bois construits suivant autorisation de travaux du 5 septembre 2006 par les époux [T],
- ordonné la démolition de la clôture de la propriété des époux [N] située en bordure de voie de communication et constituée d'une murette et d'un grillage,
- rejeté le surplus des demandes,
- condamné les époux [T] aux dépens.
Par acte du 8 mars 2016, M. [T] et Mme [H] épouse [T] ont interjeté appel de ce jugement.
Au terme de conclusions notifiées le 14 février 2017, ils demandent à la cour de réformer partiellement le jugement déféré et de :
- rejeter la demande démolition du garage et de l'abri bois construits suivant autorisation de travaux du 5 septembre 2006,
- ordonner la démolition de la clôture des époux [N] située en bordure d'une voie de communication constituée d'une murette et d'un grillage comportant un portail,
- condamner les époux [N] à leur payer la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, celle de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.
Ils font valoir :
- que les règles d'urbanisme contenues dans le cahier des charges du lotissement sont caduques en raison de l'écoulement d'un délai de 10 ans à compter de la mise en place d'un PLU et en l'absence de décision des co-lotis visant à leur conférer une valeur contractuelle,
- que la mention de règles d'urbanisme dans le cahier des charges et leur reproduction dans l'acte de vente ne suffit pas à leur conférer valeur contractuelle,
- qu'en toute hypothèse, l'acte de vente par lequel ils ont acquis le lot n°19 ne fait référence ni à la valeur contractuelle du cahier des charges, ni à leur engagement à ce que les règles du dit cahier leur soient opposables,
- que l'article 2 du cahier des charges ne saurait s'appliquer en raison de l'imprécision du terme 'rue à créer' puisqu'il est impossible de déterminer s'il impose le respect de certaines distances pour construire sur un lot par rapport à la rue Lamartine, créée par la suite,
- que la clôture érigée par M. [N] et Mme [Z] épouse [N] comportant une murette de 0,30 mètre de hauteur et un grillage d'1,45 mètre ne respecte pas les prescriptions de l'article 7 du cahier des charges du lotissement qui impose la construction d'une murette de 0,50 mètre de hauteur surmontée par un grillage d'un mètre, si bien que cette clôture doit être démolie,
- que le caractère trentenaire de la clôture n'est pas démontré puisque la déclaration de travaux déposée par M. [N] en 2006 décrit la clôture comme n'étant qu'une clôture grillagée,
- que la demande de démolition du garage et de l'abri bois apparaît comme abusive dès lors qu'aucune contestation n'a été formulée lors de l'information des co-lotis à l'occasion d'une assemblée générale dont M. [N] était le secrétaire, et que M. [N] et Mme [Z] épouse [N] multiplient les instances à leur encontre sans que leurs demandes ne présentent un caractère sérieux.
Au terme de conclusions notifiées le 3 janvier 2017, M. [N] et Mme [Z] épouse [N] demandent à la cour de réformer partiellement le jugement déféré et de :
- rejeter la demande de démolition de leur clôture située en bordure d'une voie de communication et constituée d'une murette et d'un grillage,
- ordonner la démolition du garage et de l'abri bois construits suivant autorisation de travaux du 5 septembre 2006 par M. [T] et Mme [H] épouse [T], sous astreinte de 300 € par jour de retard passé le délai de 3 mois après signification de l'arrêt à intervenir,
- rejeter la demande reconventionnelle de M. [T] et de Mme [H] épouse [T],
- condamner les appelants à leur payer la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.
Ils font valoir :
- que le cahier des charges n'est pas caduc puisque les règles édictées par le code de l'urbanisme ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre les co-lotis,
- que l'existence de tolérance administrative est sans influence sur le caractère contractuel du cahier des charges qui trouve donc à s'appliquer entre les co-lotis,
- que le cahier des charges datant de 1956, il est opposable à tous les co-lotis sans qu'il soit nécessaire de rechercher leur volonté de s'engager à le respecter,
- que le document unique élaboré en 1956 constitue bien un cahier des charges qui doit être respecté dans son intégralité par les co-lotis, même après l'écoulement d'un délai de 10 ans et en l'absence de toute procédure modificative du cahier des charges,
- que la règle imposant le respect d'une limite de 5 mètres pour l'implantation d'une construction s'applique tant à l'égard des rues à créer que des limites séparatives des fonds, si bien qu'il n'existe aucune imprécision dans la notion de rue à créer et qu'en toute hypothèse la rue Lamartine a bien été créée,
- que le non respect de la distance de 5 mètres pour l'édification du garage et de l'abri bois litigieux n'étant pas contesté, leur démolition est de droit en raison de la violation du cahier des charges du lotissement,
- que leur clôture telle qu'elle existe a été construite il y a plus de 30 ans, si bien que la prescription est acquise,
- que c'est au contraire la clôture de M. [T] et de Mme [H] épouse [T] qui ne respecte pas l'article 7 du cahier des charges, la murette mesurant 0,60 mètre au lieu de 0,50 mètre et la haie dépassant les 3 mètres,
- que la démolition du garage et de l'abri bois litigieux étant de droit, aucun abus de droit n'est constitué puisqu'ils n'ont pas à prouver l'existence d'un préjudice, la seule violation du cahier des charges suffisant.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Selon l'article L.442-9 du code de l'urbanisme, les règles d'urbanisme contenues dans les documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s'il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s'il n'a pas été approuvé, deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu.
Les dispositions du présent article ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre co-lotis définis dans le cahier des charges du lotissement, ni le mode de gestion des parties communes.
Il en résulte que les règles d'urbanisme même contenues dans le cahier des charges sont caduques de plein droit d'un délai de dix ans. Il appartient au juge de qualifier les dispositions du cahier des charges.
En l'espèce, les articles 2, 5 et 7 du cahier des charges imposent :
- une 'marge non aedificandi' de 5 m de profondeur à compter de l'alignement des rues, à créer, ainsi qu'en bordure de la [Adresse 3],
- une distance des constructions de 5 mètres des limites séparatives des propriétés, sauf dans le cas où leurs propriétaires voisins s'entendraient pour construire des habitations jumelées ou tout au moins semi-jumelées,
- en bordure des voies de communication, des clôtures de type unique composé d'une murette de 0,50m de hauteur, surmontée d'une grille métallique à claire-voie de 1 m de hauteur.
Ces dispositions ont en elles-mêmes le caractère de dispositions d'urbanisme comme réglementant les distances de construction et la nature des clôtures en bordure de rue. Aucune disposition du cahier des charges ne fait apparaître qu'il a été de la commune intention des co-lotis de leur donner une valeur contractuelle. Aucun document contemporain de la création du lotissement susceptible de démentir cette analyse n'est produit.
Il convient en conséquence de réformer le jugement déféré et de débouter les parties de l'intégralité de leurs demandes.
Les époux [N] qui succombent à titre principal supporteront les dépens.
PAR CES MOTIFS
LA COUR,
Réforme le jugement déféré ;
Statuant à nouveau,
Déboute les époux [N] de leurs demandes ;
Déboute les époux [T] de leurs demandes reconventionnelles ;
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne les époux [N] aux dépens.
LE GREFFIERLA PRÉSIDENTE
