R.G : 13/06602
Décision du
Tribunal de Grande Instance de LYON
Au fond
du 27 mai 2013
RG : 12/07333
ch n°4
[F]-[S]
SARL LB INVESTIMMO
C/
Société CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE NIMES JEAN JAURES
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE LYON
1ère chambre civile B
ARRET DU 12 Septembre 2017
APPELANTES :
Mme [H] [B] [F]-[S]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représentée par la SELARL MONOD - TALLENT, avocats au barreau de LYON
La Société LB INVESTIMMO, SARL, représentée par son gérant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège social
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représentée par la SELARL MONOD - TALLENT, avocats au barreau de LYON
INTIMÉE :
La Société dénommée CAISSE DE CRÉDIT MUTUEL DE NÎMES JEAN JAURES, prise en la personne de son directeur général en exercice
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représentée par la SCP DUMOULIN - ADAM, avocats au barreau de LYON
Assistée de la SCP MELMOUX PROUZAT GUERS, avocats au barreau de MONTPELLIER
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Date de clôture de l'instruction : 19 Janvier 2017
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 06 Juin 2017
Date de mise à disposition : 12 Septembre 2017
Audience tenue par Françoise CARRIER, président et Michel FICAGNA, conseiller, qui ont siégé en rapporteurs sans opposition des avocats dûment avisés et ont rendu compte à la Cour dans leur délibéré,
assistés pendant les débats de Leïla KASMI, greffier placé
A l'audience, Michel FICAGNA a fait le rapport, conformément à l'article 785 du code de procédure civile.
Composition de la Cour lors du délibéré :
- Françoise CARRIER, président
- Marie-Pierre GUIGUE, conseiller
- Michel FICAGNA, conseiller
Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Françoise CARRIER, président, et par Myriam MEUNIER, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
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EXPOSÉ DE L'AFFAIRE
La société Caisse de Crédit Mutuel de Nîmes Jean Jaurès a consenti à la société dénommée LB Investimmo, marchand de biens :
au titre de l'opération [Localité 1] :
- le 8 septembre 2006, une ouverture de crédit en compte à durée déterminée, pour un montant de 550 000 € destinée à l'acquisition d'un ensemble immobilier situé à [Localité 2],
- le 16 mai 2007, une ouverture de crédit en compte à durée déterminée pour un montant de 450 000 € destinée au financement des travaux
au titre de l'opération [Localité 3] :
- le 12 octobre 2006 une ouverture de crédit en compte à durée déterminée pour un montant de 400 000 € destinée à des travaux de réhabilitation de deux bâtiments en 6 appartements.
Mme [H] [F]-[S] s'est portée caution solidaire et indivisible de la société LB Investimmo pour l'ensemble de ces engagements.
Par acte du 15 juin 2009, la société Caisse de Crédit Mutuel de Nîmes Jean Jaurès a assigné devant le tribunal de grande instance de Lyon la société LB Investimmo et Mme [F]-[S] en sa qualité ce caution, en paiement solidaire des soldes débiteurs des ouvertures de crédit et du compte courant débiteur (n°200 658 01) représentant la somme globale de 1 595 094,43 € outre intérêts au taux conventionnel à compter de la mise en demeure du 3 décembre 2008, outre la somme de 2 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La SARL LB Investimmo et Mme [F]-[S] ont conclu au débouté des demandes en invoquant un manquement de la Caisse de Crédit Mutuel de Nîmes Jean Jaurès à son devoir de coopération et de conseil et ont formé une demande reconventionnelle aux fins de dommages et intérêts à hauteur de la somme réclamée, à compenser avec la créance de la banque.
Par jugement du 27 mai 2013, le tribunal de grande instance de Lyon :
- s'est déclaré incompétent au profit du juge de l'exécution pour la demande de mainlevée d'inscription hypothèque provisoire,
- a condamné solidairement la société LB Investimmo et Mme [F]-[S] à payer, avec intérêts au taux conventionnel à compter du 26 mars 2010 à la société de Crédit de Nîmes Jean Jaurès la somme de 1 689 414,94 €,
- a condamné la société LB Investimmo à payer, avec intérêts au taux conventionnel à compter du 26 mars 2010 à la société Caisse de Crédit Mutuel de Nîmes Jean Jaurès la somme de 125 194,63 €, au titre du compte courant débiteur,
- a condamné solidairement la société LB Investimmo et Mme [F]-[S] à payer à la société Caisse de Crédit Mutuel de Nîmes Jean Jaurès la somme de 6 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- a débouté la société LB Investimmo et Mme [F]-[S] de leur demande reconventionnelle,
- a condamné solidairement la société LB Investimmo et Mme [F]-[S] aux dépens, avec distraction au profit de Me Coupas, avocat.
La société LB Investimmo et Mme [H] [F]-[S] ont relevé appel de ce jugement.
Aux termes de leurs conclusions n° 6 elles demandent à la cour :
Vu les articles 1134 et 1147 du code civil,
Vu l'article L. 341-4 du code de la consommation,
- de réformer en toutes ses dispositions le jugement dont appel ;
À titre principal,
- de débouter la Caisse de Crédit Mutuel de Nîmes Jean Jaurès de ses demandes
À titre reconventionnel,
- de constater le manquement au devoir de coopération et de conseil de la Caisse de Crédit Mutuel de Nîmes Jean Jaurès,
- de constater le caractère disproportionné de l'engagement de la caution, Mme [H] [F]-[S]
- de débouter la Caisse de Crédit Mutuel de Nîmes Jean Jaurès des demandes formulées à l'encontre de Mme [H] [F]-[S].
- de condamner la Caisse de Crédit Mutuel de Nîmes Jean Jaurès à verser à la société LB Investimmo la somme de 1 680 000 € majorés des intérêts au taux contractuel à titre de dommages et intérêts,
- d'ordonner la compensation des créances réciproques,
- de constater que la société LB Investimmo est un débiteur de bonne foi
- d'ordonner la suspension du paiement des sommes éventuellement mises à la charge de la société LB Investimmo et de Mme [H] [F]-[S] ainsi que la suspension des intérêts pendant un délai de vingt-quatre mois,
en tout état de cause,
- de constater que Mme [H] [F]-[S] ne s'est pas portée caution concernant le compte courant n°200658 01 et qu'en toute hypothèse la Société LB Investimmo n'a pas signé d'accord ou d'engagement concernant ce découvert,
- de condamner la Caisse de Crédit Mutuel de Nîmes Jean Jaurès à payer à la société LB Investimmo et à Mme [H] [F]-[S] une indemnité de 2 500€ chacune au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- de condamner la Caisse de Crédit Mutuel de Nîmes Jean Jaurès aux entiers dépens distraits au profit de la Selarl Monod-tallent.
Elles soutiennent :
- que la société LB Investimmo, pour qui les opérations litigieuses constituaient une première, ne possédait aucune expérience réelle en la matière,
- que la Caisse de Crédit Mutuel de Nîmes Jean Jaurès constitue nécessairement un professionnel du montage d'opérations financières, et appartient à un réseau structuré et intégré avec des départements spécialisés dont un département en matière d'affaire immobilière et se présente notamment sur son site internet pour vanter et promouvoir ses compétentes en matière immobilière comme «...un des principaux acteurs du financement des professionnels de l'immobilier en France» ou bien encore afin d'accompagner les opérateurs «...dans la réalisation de vos projets de promotions... mais aussi du lotissement et du marchand de biens», et de «la commercialisation des programmes immobiliers neufs»,
- que l'établissement bancaire est débiteur de différentes obligations dont une obligation de conseil ou à tout le moins un devoir de mise en garde,
- que la Caisse de Crédit Mutuel en sa qualité de professionnel, se devait d'attirer son attention sur les risques inhérents à un montage financier inadapté pour la réalisation de ces opérations,
- que s'agissant de l'opération de [Localité 3] les fonds mobilisés, qu'ils soient ceux de la société LB Investimmo pour permettre l'acquisition du foncier soit 364 000 €, ou bien encore l'enveloppe destinée à financer les travaux mobilisée par la Caisse de Crédit Mutuel soit 400 000 € ne permettaient pas de couvrir l'ensemble des charges et coût inhérents à l'opération par défaut de pré-commercialisation,
- que la Caisse de Crédit Mutuel de Nîmes Jean Jaurès aurait dû informer ses cocontractants sur la nécessité d'obtenir une garantie d'achèvement des travaux comme condition indispensable à une pré-commercialisation des lots et in fine, condition nécessaire à la réussite économique de l'opération,
- que la banque avait l'obligation de déterminer avec son client, dépourvu de connaissances juridiques et financières spécialisées, le cadre contractuel du projet qu'elle accepte de financer,
- qu'il ne pouvait échapper au prêteur, rompu aux montages financiers, que le financement qu'il mettait en place était adapté à une vente à terme, telle qu'en usage pour des opérations de marchand de biens et non pas, en l'espèce, à une véritable opération de promotion immobilière,
- que la banque compte tenu du contexte juridico-économique dans lequel s'inscrivait l'opération immobilière, avait le devoir d'attirer l'attention des emprunteurs sur les risques liés à une absence de garantie d'achèvement des travaux les privant ainsi de la faculté de placer leur opération immobilière sous le régime de la vente en l'état de futur achèvement,
- que la banque aurait dû lui indiquer qu'il ne s'agissait en aucun cas d'une simple opération «Marchand de biens» mais d'une véritable opération de reconstruction dont la finalité était la vente d'immeubles neufs et donc éligibles aux mécanismes financiers de la vente en l'état futur d'achèvement, qui lui aurait permis de régulariser avec les acquéreurs potentiels des contrats de réservation assortis d'appels de fonds successifs au fur et à mesure de l'avancement des travaux,
- que la condition essentielle et déterminante pour prétendre au bénéfice de ces dispositions est l'obtention d'une garantie de parfait achèvement, garantie qui a toujours été refusée par la banque,
- que la Caisse de Crédit Mutuel de Nîmes Jean Jaurès n'a pas hésité à mettre à la charge de la société LB Investimmo l'erreur d'estimation des travaux commise par le bureau d'études, alors même que les interventions du bureau d'études ainsi que du bureau de contrôle sont nécessaires afin d'obtenir d'une compagnie d'assurances, une assurance dommage-ouvrage,
- que la banque n'aurait jamais dû mettre en place le prêt du 8 septembre 2006 sans s'assurer que le projet de réhabilitation était définitivement maîtrisé sur le plan administratif et commercial, les deux prêts auraient dû être accordés simultanément, au moment du démarrage des travaux, afin de limiter les risques et les coûts financiers. La Caisse aurait dû conseiller à la société LB Investimmo de rester sous compromis, pour l'achat du foncier, le temps nécessaire à une pré-commercialisation du projet,
- que pareillement, le prêt en date du 16 mai 2007 était remboursable en une échéance unique le 10 mai 2008, ce qui était insuffisant,
- qu'il est inexact que les difficultés financières de la société LD Investimmo soient dues à des prélèvements de son gérant,
- que l'établissement bancaire et financier a également fait preuve de carence à l'occasion et dans le cadre de l'exécution des conventions et a manqué à son devoir de coopération,
- que Mme [F]-[S] avait proposé à la Caisse de Crédit Mutuel de Nîmes Jean Jaurès, en accord avec le directeur d'agence M. [V], d'acheter à la société LB Investimmo les cinq appartements restant à la vente sis à [Localité 3] de manière à permettre au vendeur de rembourser le compte ouvert dans les livres de la Caisse de Crédit Mutuel de Nîmes Jean Jaurès pour un montant de 429 347,83 €,
- que le prix offert pour l'acquisition des appartements était conforme à la valeur de ces biens en 2009, compte-tenu de la crise économique intervenue depuis le lancement du programme et de la perte prévisibles des avantages fiscaux,
- que cette cession ne créait pas d'appauvrissement de la société LB Investimmo dans la mesure où les biens étaient cédés à la caution solidaire et indivisible afin que cette dernière les loue, et avait pour effet positif de permettre le remboursement d'un des emprunts contractés par la société LB Investimmo,
- que la banque n'a communiqué aucune précision ni aucune condition relativement à la revente des biens,
- que le manque de coopération et la passivité de la Caisse sont évidents,
- que plusieurs tentatives ont été effectuées pour commercialiser les cinq appartements de [Localité 3] mais ont été vouées à l'échec compte-tenu du contexte,
- que celle-ci a refusé de présenter ces biens à son propre réseau de commercialisation notamment dans sa filiale BECM ([Site Web 1]) sans fournir aucune explication à l'emprunteur,
- que c'est bien le refus de la banque de procéder à la mainlevée de l'hypothèque qui a empêché la société LB Investimmo de procéder au remboursement du prêt n°200 658 03, du 12 octobre 2006, d'un montant de 400 000 €, et d'espérer mener à terme les opérations engagées,
- qu'il n'est démontré aucune faute qui pourrait lui être reprochée,
- qu'il peut également être noté que la Caisse de Crédit Mutuel de Nîmes Jean Jaurès demande la condamnation à différentes sommes qui ne sont en l'état aucunement justifiées,
- qu'à titre d'illustration peut notamment être visée la demande en paiement de la somme de 125 194,63 € sans produire aucun élément de nature à justifier du fondement contractuel de cette prétention,
- que ce seul constat ne peut également que conduire au rejet de la demande ainsi formulée,
- que la fiche de renseignement alléguée par la banque a effectivement été communiquée en novembre 2005 à l'occasion et dans le cadre de la demande d'obtention du prêt de 364 000 €,
- que Mme [F] a racheté le capital d'un contrat d'assurance-vie et l'a apporté à la société LB Investimmo, pour financer l'acquisition du foncier de [Localité 3],
- que la Caisse de Crédit Mutuel de Nîmes Jean Jaurès ne peut considérer que cet actif était resté disponible pour assurer la proportionnalité des engagements,
- qu'elle a procédé à un apport en compte courant dans la société à hauteur de 98 000,00 € réduisant d'autant son patrimoine,
- que son patrimoine s'est trouvé donc réduit de 462 000 €, de sorte que dans le meilleur des cas et compte tenu des éléments dont disposait l'établissement bancaire, le patrimoine pouvait représenter 1 200 000 € pour des engagements en principal supérieurs à 1 680 000 € au regard des prêts souscrits en 2006 et 2007, sans compter le montant des intérêts à des taux particulièrement importants,
- qu'en réalité le montant des sommes demandées représenterait : 2 791 000 €,
- que ce montant est pour le moins disproportionné par rapport au patrimoine dont disposait Mme [F],
- que conformément aux dispositions de l'article L 341-4 du code de la consommation un créancier professionnel ne peut se prévaloir d'un contrat de cautionnement conclu par une personne physique dont l'engagement était lors de sa conclusion manifestement disproportionné à ses biens et revenus à moins que le patrimoine de cette caution au moment où celle-ci est appelée ne lui permette de faire face à son obligation,
- que le patrimoine de la caution ne lui permettait pas de faire face à son obligation,
- que contrairement aux indications retenues par l'intimé dans le cadre de ses écritures les revenus mensuels qui avaient pu être évoqués par la caution ne représentaient pas un total de ... 11 750 € mais de 6 500 €,
- que les éléments visés par l'établissement bancaire intègrent les revenus qui avaient pu être à l'époque ceux de M. [E], lequel n'est pas concerné par la procédure,
- que la Caisse de Crédit Mutuel ne justifie pas davantage de ses actions et interventions auprès du débiteur principal pour obtenir et revendiquer l'exigibilité de sa créance ou bien encore d'avoir informé la caution dans les 30 jours de ladite défaillance ou bien enfin d'avoir satisfait à son obligation d'information annuelle,
- que la cour ne pourra que tirer toutes conséquences des manquements de la Caisse Crédit Mutuel à cet égard, manquements aux dispositions impératives telles qu'elles peuvent résulter des dispositions des articles L 313-22 du Code Monétaire et Financier, de l'article L 346-6 du Code de la Consommation ou bien encore s'agissant de la caution des dispositions de l'article 2293 alinéa 2 du Code civil,
- que la Caisse Crédit Mutuel ne rapporte pas la preuve de s'être assurée des capacités financières de la caution en collectant d'autres informations pas plus qu'elle ne démontre avoir averti celle-ci des conséquences financières de l'endettement du débiteur principal,
- que dans l'hypothèse où la Cour condamnerait la société LB Investimmo et Mme [H] [F]-[S] à rembourser les sommes sollicitées, ces dernières auraient à subir un préjudice financier indéniable du fait du manquement de la demanderesse à son obligation de loyauté et de conseil qui serait de nature à les conduire à une cessation des paiements pour la première et à un surendettement pour la seconde,
- que les manquements de la banque sont la cause de préjudices financiers à hauteur des sommes réclamées, soit 1 680 000 € outre intérêts à taux contractuel en principal.
La société Caisse de Crédit Mutuel de Nîmes Jean Jaurès demande à la cour :
Vu l'article 218 du décret n° 92-755 du 31 juillet 1992
Vu les articles 1134 du code civil, 1147 et suivants du code civil vu l'article 2298 du code civil
- de confirmer la décision dont appel en toutes ses dispositions,
- se déclarer incompétent sur la demande de main levée de l'inscription d'hypothèque provisoire sur les biens de [Localité 3] ordonnée par le Juge de l'exécution de Lyon,
- de condamner la société LB Investimmo et Mme [F]-[S] solidairement à lui payer la somme de 2 790 959,85 € correspondant au montant de la dette selon dernier décompte actualisé au 7 avril 2016 lequel est déjà assorti des intérêts au taux conventionnel à compter des mises en demeure du 3 décembre 2008,
- de dire et juger que la condamnation sera également assortie des intérêts au taux conventionnel ayant couru depuis le 7 avril 2016 (dernier décompte actualisé) jusqu'au jour du paiement.
- de dire et juger qu'elle n'a commis aucune faute quant à son devoir de coopération et son devoir de conseil,
- de dire et juger qu'elle n'a commis aucune faute à l'encontre de Mme [F] dans le cadre du contrat de cautionnement,
- de condamner la société LB Investimmo à lui payer la somme de 125 194,63 € assortie des intérêts au taux conventionnel ayant couru depuis le 26 mars 2010,
- de débouter la société LB Investimmo et Mme [F]-[S] de l'intégralité de leurs demandes comme irrecevables injustes et en tout cas mal fondées,
- de rejeter la demande de suspension du paiement et des intérêts comme totalement infondée,
- à titre subsidiaire d'assortir la demande de suspension de paiement d'une clause de déchéance du terme en cas de non respect,
En tout état de cause,
- de condamner solidairement la société LB Investimmo et Mme [F]-[S] au paiement de la somme de 5 000 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive et propos injurieux et celle de 10 000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens qui comprendront notamment les frais d'inscription d'hypothèques.
Elle soutient :
- que la société LB Investimmo est rompue aux affaires immobilières,
- que lorsque la société appelante est venu solliciter des prêts auprès de la banque, elle n'avait sans doute pas manqué de se renseigner auprès de son notaire ou de son conseil juridique sur le montage juridique le plus adapté aux opérations immobilières qu'elle souhaitait mettre en oeuvre,
- que la banque concluante n'avait pas d'obligation de conseil à cet égard,
- que sa seule obligation était de vérifier la trésorerie de l'emprunteur, ce qu'elle a fait,
- qu'il ne résulte d'aucun élément que le Crédit Mutuel serait spécialisé dans le montage juridique d'opérations immobilières,
- qu'en aucun cas le banquier ne va vérifier le montage juridique de l'opération, s'agissant d'un domaine juridique qui échappe à la compétence du banquier et à son obligation de conseil,
- que la partie adverse se borne à invoquer les dispositions juridiques applicables en matière de VEFA sans démontrer que les opérations qu'elle a lancées relèveraient de ce cadre juridique,
- qu'en réalité la volonté de la société appelante a toujours été de réaliser les opérations litigieuses en deux temps comme cela résulte du mail de M. [E] à la banque en date du 21 mai 2008 (pièce 78),
- que concernant l'opération de [Localité 3] l'achat des murs a été réalisé directement par LB Investimmo au moyen de fonds propres en cassant un contrat d'assurance-vie afin de ne pas perdre l'affaire à l'époque,
- que par conséquent aucune responsabilité ne saurait être retenue à l'encontre de la banque concluante quant au choix adopté par la société appelante professionnelle en immobilier de ne pas lancer des opérations en VEFA,
- que de surcroît, il n'est pas certain en tout état de cause que la société LB Investimmo aurait obtenu une garantie d'achèvement,
- que l'opération d'[Localité 1] a été présentée par M. [E], avec production :
du compromis de vente du 24 février 2006
de l'étude de marché détaillée avec prise en charge des frais financiers
du permis de construire déposé et obtenu
du chiffrage des travaux attesté par un bureau d'études
de la grille du prix des lots à la revente pour un montant de 1 440 000€
pour obtenir dans un premier temps le financement de l'ensemble immobilier et dans un second temps le financement des travaux
Le prévisionnel de la Banque a été basé sur le compromis de vente et sur les éléments concrets apportés par LB Investimmo et justifiant de la viabilité du projet,
Montant maximum de la somme empruntée : 1 031 050 €
durée de remboursement: 2 ans maximum,
- qu' il s'est avéré plus tard, lors de la réalisation des travaux que l'estimation du chiffrage qui avait été faite par le bureau d'études était totalement erronée,
- que la société LB Investimmo n'ayant pas le financement suffisant en raison de son erreur d'estimation au départ, a cessé les travaux,
- que l'arrêt des travaux a provoqué un retard dans la réalisation de l'opération immobilière qui ne résulte en aucun cas d'un défaut de conseil de la banque,
- que la vente des lots de l'opération [Localité 3] était destinée à financer l'achèvement des travaux sur [Localité 1],
- que deux lots ont été rapidement vendus en 2007 à hauteur de 280 900 €,
- que le Crédit Mutuel a accepté un remboursement partiel sur la vente des ces deux premiers logements, pour permettre la poursuite de l'opération sur [Localité 1],
- que depuis 2007 aucun lot n'a été vendu, car l'appelante n'a jamais accepté de baisser les prix et de rogner sa marge, sauf dans le cadre de sa proposition de rachat faite à la Banque, à prix vil,
- qu'alors que les travaux ont été achevés en mars 2008, LB Investimmo a attendu six mois pour organiser une «journée portes ouvertes» encore une fois à la demande instante de la Banque,
- que la société LB Investimmo est une professionnelle de l'immobilier, rompue aux opérations immobilières et qui avait déjà réalisé plusieurs opérations immobilières avec le Crédit Mutuel, sur [Localité 4], [Localité 5], [Localité 6], [Localité 7],
- que chacune de ces opérations immobilières visait à acheter des terrains avec habitation, à les réhabiliter et les revendre une fois les travaux terminés,
- qu'à aucun moment il ne s'est agi de ventes en l'état futur d'achèvement,
- que c'est M. [E] gérant qui a négocié avec la banque et a procédé à l'étude de faisabilité des projets et qui les a soumis à la banque,
- que ce dernier n'a jamais mis un centime dans la société mais en revanche s'est grassement payé pendant trois années sur le dos de la société en ponctionnant les comptes courants, avant de céder ses parts en 2008,
- qu'il a perçu la modique somme de 242 559 €,
- qu'ill a perçu des salaires considérables et a commis de lourdes erreurs de gestion,
- que l'appelante profite de la présente procédure pour reprocher à la banque après cinq années de relations contractuelles, un prétendu défaut de conseil quant à l'absence d'une garantie d'achèvement des travaux qu'elle n'a jamais réclamée,
- qu'elle a le plus grand intérêt à accepter toute offre satisfaisante et cohérente d'achat des appartements de [Localité 3],
- qu'elle a refusé très logiquement la proposition dérisoire de rachat par Mme [F], à moitié prix,
- que le but de l'opération était d'appauvrir la société avant de la placer en liquidation et d'obtenir la main-levée des hypothèques,
- que son refus d'adhérer à ce montage n'est pas fautif,
- qu'au jour de la souscription et de l'engagement de la caution, elle s'est bien entendu informée sur sa solvabilité,
- que les cautions disposaient :
- d'un revenu mensuel disponible de 11 750 €
- d'un patrimoine immobilier évalué à 708 750 €
- d'une épargne et des placements à hauteur de 954 064,53 €
Soit un patrimoine mobilier et immobilier d'un montant de 1 662 814,53 €, ce qui est donc très proche de la dette exigible,
- que Mme [F] prétend qu'un financement à hauteur semble t-il de 364 000 € aurait été déduit de son patrimoine sans rapporter le moindre élément probant,
- qu'aucun document ne vient démontrer que cette somme aurait été déduite du patrimoine de Mme [F],
- qu'il est également fait état par Mme [F] d'un apport en compte courant dans la société à hauteur de 98 000 €, sans que l'on ne sache à quelle date serait intervenu cet apport,
- que l'apport en compte courant ne serait être déduit du patrimoine et constitue bien un élément d'appréciation du patrimoine de la caution,
- qu'en tout état de cause, à supposer que Mme [F] démontre que ces sommes ont réellement imputées son patrimoine d'un montant de 462 000 €, il restait encore un patrimoine déclaré de 1 200 814,000 € pour deux prêts au mois de septembre et octobre 2006 d'un montant global de 950 000 € (400 000 € + 550 000 €),
- que la caution a déclaré un revenu mensuel disponible de 11 750 €, ce qui est particulièrement important.
- qu'au 31 mai 2007, les cautions déclaraient un patrimoine de 1 613 366,42 € soit 830 000 € de patrimoine immobilier et 783 366,42 € d'épargne et de placements financiers,
- que ce nouvel état était alors accompagné de trois avis de valeurs actualisés concernant les biens de Mme [F] situés sur les communes de [Localité 4] et [Localité 8],
- qu'il n'existe donc aucune disproportion,
- que Mme [F] s'est engagée en qualité de caution solidaire, ce qui entraîne pour la caution une renonciation au bénéfice de division et de discussion,
- que Mme [F] a la qualité de caution avertie dès lors qu'elle est associée fondatrice détenant une part significative de la société LB Investimmo et qu'elle a participé à la gestion quotidienne de la société débitrice principale,
- qu'elle n'était tenue à aucun devoir de mise en garde à son égard et n'a commis aucune faute,
- qu'elle était donc bien entendu parfaitement informée de la situation de la société LB Investimmo et ne peut pas se prévaloir du défaut d'information annuel,
- qu'ils n'avaient aucun loyers ni charges, que Mme [F] était célibataire et n'avait pas d'enfant à sa charge,
- qu' il n'apparaît pas que l'engagement soit disproportionné compte tenu des autres garanties hypothécaires prises par la banque et de la caution de l'autre associé et gérant de la société,
- qu'il ne peut pas être reproché au banquier un prétendu défaut de son devoir de conseil envers les cautions, dès lors que celles-ci en leur qualité de gérant et d'associé de la débitrice principale, sont des cautions averties qui ne démontrent aucunement de circonstances exceptionnelles les ayant privé d'une meilleure connaissance de la situation financière de celle-ci,
- que la caution ne démontre pas l'insuffisance de revenus au moment de la souscription du cautionnement, condition nécessaire pour caractériser un cautionnement disproportionnée, tel qu'allégué,
- que l'agence "L'IMMOBILIERE» a trouvé un investisseur parmi sa clientèle, intéressé par l'achat des lots de [Localité 3], à hauteur de 625 000 € soit 100 000 € de plus par rapport à la proposition de LB Investimmo,
- que cette proposition a été purement et simplement refusée par LB Investimmo,
- que dans un courrier du 15 avril 2009, l'agence ORPI adressait à LB Investimmo une proposition d'un investisseur sur le programme D'[Localité 1] avec un prix d'achat proposé s'élevant selon le cas n°1 à la somme de 984 239 € et selon le cas n°2 à la somme de 921 679 €,
- que la société LB Investimmo n'a jamais répondu à ce courrier,
- qu'il est produit aux débats copie des courriers d'information annuels adressés à Mme [F] (pièces 112 à 118 et 126 à 134),
- que les pièces produites ne démontrent pas que Mme [F] avait réellement des propositions sérieuses de location des appartements.
MOTIFS
1 - Sur les demandes en paiement de la société Crédit Mutuel dirigées à l'encontre de la société LB Investimmo
soldes des ouvertures de crédit :
Le société LB Investimmo conclut au débouté de la demande en raison des divers manquements de la banque à ses obligations de conseil de mise en garde ou de coopération.
Cependant, elle ne se prévaut d'aucune cause de nullité des contrats de prêts, ne sollicite pas leur résolution et les conditions de l'exception d'inexécution ne sont pas remplies compte-tenu de ce que la banque a bien rempli son obligation essentielle de remise des fonds.
Elle ne justifie pas s'être acquittée de sa dette, et le taux d'intérêts est conforme aux stipulations contractuelles.
D'autre part, elle ne formule véritablement aucune critique précise sur le détail de la créance.
Il convient en conséquence de confirmer le jugement.
solde du compte courant professionnel :
La société LB se borne a indiquer que l'obligation contractuelle fondant la demande n'est pas justifiée sans s'expliquer sur le relevé des écritures passées sur ce compte-courant professionnel depuis le 1er janvier 2006 jusqu'au 25 mars 2010 et produit par la banque (pièce 141 et 142).
Ni le détail de ces écritures, ni même l'existence de ce compte-courant processionnel, dont la banque démontre qu'il a bien fonctionné, ne sont sérieusement contestés.
D'autre part une convention de compte-courant est mentionnée dans chacun des trois actes notariés d'ouverture de crédit.
En conséquence, le jugement ne peut qu'être confirmé de ce chef.
2 - Sur les demandes en paiement de la société Crédit Mutuel dirigées à l'encontre de Mme [F]-[S] en sa qualité de caution des engagements de la société LB Investimmo au titre des ouvertures de crédits
Aux termes de l'article L341-4 ancien du code de la consommation applicable aux cautionnements souscrits par Mme [F]-[S] :
«Un créancier professionnel ne peut se prévaloir d'un contrat de cautionnement conclu par une personne physique dont l'engagement était, lors de sa conclusion, manifestement disproportionné à ses biens et revenus, à moins que le patrimoine de cette caution, au moment où celle-ci est appelée, ne lui permette de faire face à son obligation».
Mme [F]-[S], caution personne physique, est recevable à invoquer ces dispositions, son caractère averti ou non étant indifférent à ce titre.
Il résulte de la fiche de renseignement produite par la banque en date du 28 novembre 2005 (pièce 51) que Mme [F] a déclaré :
- être propriétaire de 6 biens immobiliers pour une valeur nette totale de 708 750 €,
- être titulaire de divers comptes d'épargne et de placements pour un montant total de 954 064, 53 €, dont 98 015 € en compte courant associé au sein de la société LB Investimmo,
- être caution de la société LB Investimmo pour un montant de 620 000 €
soit un total de 1 662 814 € de patrimoine au 28 novembre 2005, pour un montant de 620 000 € d'engagement antérieur et un montant cautionné de 1 140 000 €.
D'autre part les revenus mensuels «disponibles» (charges courantes évaluées à 2 000 € par mois déduites) du couple M.[E] et Mme [F]-[S] ont été annoncés à un montant de 11 750 € par mois.
En conséquence, les engagements de caution souscrits en septembre et octobre 2006 par Mme [F]-[S] n'étaient pas manifestement disproportionnés à ses biens et revenus.
La banque produit par ailleurs une actualisation de la situation patrimoniale de Mme [F]- [S] établie par elle à la date du 31 mai 2007, et faisant apparaître un patrimoine immobilier et mobilier de 1 613 366 € pour un montant total d'engagement de caution simple de 1 680 000 €.
Mme [F]-[S] ne fournit pas d'élément dans ses écritures sur la persistance du cautionnement qui était en cours en novembre 2005.
Le versement de sommes sur le compte courant de la société LB Investimmo pour acquérir des actifs immobiliers ne modifie pas le patrimoine de Mme [F]-[S], associée à 50% dans le capital de la société.
Au vu de ces éléments, il apparaît que les engagements de Mme [F]-[S] n'étaient pas manifestement disproportionnés à ses biens et revenus en 2007.
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a condamné Mme [F]-[S] au montant des sommes réclamées, justifiées par les actes notariés, les décomptes produits et les mises en demeures.
3 - Sur les demandes reconventionnelles de la société LB Investimmo aux fins de dommages et intérêts et compensation pour manquements de la banque à ses obligations de conseil et à tout le moins de mise en garde
la société LB Investimmo ne produit aucune pièce démontrant qu'elle aurait sollicité de sa banque, qu'elle estimait spécialiste en la matière, un conseil relativement au montage juridico-financier des opérations [Localité 1] et [Localité 3].
Elle reproche donc à la banque de ne pas lui avoir de sa propre initiative conseillé de procéder autrement, dans le cadre juridique de la «vente en l'état futur d'achèvement», éminemment plus complexe à mener.
Or, il n'appartient pas à la banque, tenue d'un devoir de non ingérence et de non immixtion dans les affaires de ses clients, d'intervenir dans le coeur de métier de ses clients.
Il appartenait à la société LB Investimmo, professionnelle, de procéder aux mieux de ses intérêts et de s'entourer éventuellement de conseils de spécialistes en la matière, ce qu'elle n'a pas fait.
Le devoir de conseil de la banque se limitait en l'espèce à octroyer à sa cliente le financement le plus adéquat au regard de la demande qui lui était faite, dès lors que les projets étaient cohérents et viables au vu du dossier présenté par sa cliente ( permis de construire, évaluation des travaux , grille tarifaire etc.) tendant à démontrer la rentabilité des opérations.
Le société LB est aussi mal fondée à reprocher à la banque de lui avoir accordé un prêt remboursable dans un délai trop contraint alors qu'elle a sollicité et accepté de telles conditions.
Il lui incombait, et à elle seule, d'ajuster ses besoins de financement au regard de l'opération.
D'autre part, la société LB Investimmo évoque un manquement de la banque à son devoir de mise en garde.
La banque est effectivement tenue d'un devoir de mise en garde à l'égard de l'emprunteur au regard de ses capacités financières et du risque d'endettement né de l'octroi des prêts.
Cependant, seules les personnes non averties peuvent faire grief à la banque de ne pas les avoir mises en garde contre un tel risque de surendettement.
En l'espèce, la société LB Investimmo est une société spécialisée dans l'acquisition de biens immobiliers en vue de leur revente après rénovation.
Elle avait déjà réalisé plusieurs opérations avec l'appui du Crédit Mutuel ([Localité 4], [Localité 5], [Localité 7]...)
La société LB Investimmo était donc avertie des risques d'endettement excessif résultant de ses emprunts, et ne peut invoquer un manquement de la banque au titre du devoir de mise en garde étant observé que la société LB Investimmo ne fournit aucun élément sur l'état de son endettement et de ses facultés financières et patrimoniales au jour de la souscription des prêts.
4 - Sur les demandes reconventionnelles de la société LB Investimmo aux fins de dommages et intérêts et compensation pour manquements de la banque à son obligation de «coopération»
La société LB Investimmo ne justifie d'aucune pièce établissant l'existence d'un partenariat avec la banque en vue de la commercialisation des biens immobiliers.
La société LB Investimmo n'indique d'ailleurs pas en quoi la mobilisation des réseaux de la banque pour parvenir à la revente des biens immobiliers aurait eu une efficacité plus grande que les agences immobilières localement bien implantées.
D'autre part, c'est à juste titre qu'en sa qualité de créancière privilégiée légitimement soucieuse de ses intérêts et de ceux de ses adhérents, que la banque mutualiste s'est opposée à une vente de certains appartements à moitié prix à Mme [F]-[S] devenue gérante de la société LB Investimmo en 2008, permettant à cette dernière de réaliser une opération spéculative.
Au contraire, il sera observé que la banque :
- a consenti une report d'échéance, et n'a assigné en justice pour le recouvrement de ses créances qu'en juin 2009,
- qu'elle a renoncé à percevoir la totalité du prix de vente de deux appartements, en laissant le surplus de la somme à la disposition de la société LB Investimmo pour assurer la pérennité des opérations,
- qu'elle ne s'est pas de manière systématique opposée à des ventes d'appartements à des prix inférieurs à la grille tarifaire initiale, au vu des offres reçues pour les deux programmes,
Il en résulte que la banque a eu une attitude positive et de coopération avec sa cliente dans le cadre de l'apurement de la dette.
En conséquence, la société LB Investimmo doit être déboutée de son action en responsabilité professionnelle à l'encontre de la banque.
5 - Sur les demandes reconventionnelles de Mme [F]-[S] aux fins de dommages et intérêts et compensation pour manquements de la banque à ses obligation de conseil et à tout le moins de mise en garde
Selon la fiche de renseignement produite par la banque, il apparaît que Mme [F]-[S] était âgée de 57 ans en 2006, qu'elle exerçait la profession de cadre commercial dans une entreprise Suisse (Degussa).
Elle était à la tête d'un important patrimoine immobilier et mobilier personnel.
Elle apparaissait ainsi expérimentée.
Aux termes des actes de cautions passés par actes notariés, il est stipulé que la caution reconnaît avoir parfaitement pris connaissance des engagements financiers contractés par la partie débitrice et de sa solvabilité en général.
Elle était surtout associée membre fondateur de la société LB Investimmo à hauteur de 50% et a fait d'importants apports en compte-courant, environ 530 000 €, pour permettre à la société LB Investimmo d'investir dans l'acquisition de divers biens immobiliers à rénover.
Elle est devenue la gérante de cette société en 2008 à la suite de M. [E], directeur salarié et associé à hauteur de 50% et qui était son compagnon.
Au vu de ces éléments, Mme [F]-[S] était une caution avertie qui ne peut faire grief à la banque d''(un manquement à son obligation de mise en garde.
En ce qui concerne le défaut de conseil, Mme [F]-[S] a souscrit son cautionnement par acte notarié qui mentionne clairement toutes les incidences et conséquences d'un tel acte.
Elle s'était déjà portée caution précédemment dans le cadre d'opérations similaires.
Mme [F]-[S] enfin ne rapporte pas la preuve que la banque avait en sa possession des informations sur la société LB Investimmo, qu'elle-même (Mme [F]-[S]) aurait ignorées et ne peut faire grief à la banque de l'échec de l'opération imputable à des causes étrangères aux concours financiers: arrêt des travaux sur [Localité 1], demande de permis de construire complémentaire, crise économique et du marché immobilier en particulier...).
En conséquence, Mme [F]-[S], caution avertie, ne rapporte pas la preuve d'une faute de la banque résultant de son obligation de conseil ou de son obligation de mise en garde dans le cadre du contrat de cautionnement.
Le jugement sera donc confirmé de ce chef.
6 - Sur les demandes reconventionnelles de Mme [F]-[S] aux fins de dommages et intérêts et compensation pour manquements de la banque à son devoir de «coopération»
Pour les mêmes motifs que ceux développés ci-dessus, Mme [F]-[S] ne rapporte pas la preuve d'une faute de la banque postérieurement à l'exigibilité de la créance.
Le jugement sera donc confirmé de ce chef.
7 - Sur la demande de suspension du paiement et des intérêts
Le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté cette demande, compte-tenu du délai de 7 années qui s'est écoulé depuis l'assignation primitive, sans règlement partiel, alors qu'il n'est pas contesté que certains appartements pourraient être vendus.
8 - Sur les demandes reconventionnelles de la société Crédit Mutuel
Il n'apparaît pas de faute des appelantes dans l'usage des voies de droit et de voies de recours qu'elles ont exercées.
Compte-tenu des pénalités contractuelles appliquées, notamment des majorations de taux d'intérêts, la société Crédit Mutuel s'est prémunie contre les risques liés aux difficultés de recouvrement et ne justifie pas d'un préjudice.
D'autre part, la société Crédit Mutuel ne justifie pas des propos injurieux qu'elles invoque, les doutes émis sur l'authenticité des pièces ou leur régularité ne pouvant être ainsi qualifiés.
Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens
Il sera fait application de l'article 700.
PAR CES MOTIFS
- Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, sauf à fixer le montant de la condamnation de la société LB Investimmo et Mme [F]-[S] au titre des trois ouvertures de crédits à la somme de 2 790 959,85 € en ce compris les intérêts au taux conventionnel échus au 7 avril 2016 selon décompte actualisé à cette date,
- Déboute les appelantes de leur demande de suspension du paiement et des intérêts,
- Déboute la société Crédit Mutuel de Nîmes Jean Jaurès de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive et propos injurieux,
- Condamne solidairement la société LB Investimmo et Mme [F]-[S] à payer à la société Crédit Mutuel de Nîmes Jean Jaurès la somme supplémentaire de 6 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,
- Condamne solidairement la société LB Investimmo et Mme [F]-[S] aux dépens d'appel qui comprendront notamment les frais d'inscription d'hypothèques.
LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE
