R.G : 16/00379
Décision du
Tribunal de Grande Instance de LYON
Au fond
du 07 janvier 2016
RG : 12/05123
10ème chambre
SCI BATI MARIETTON
SCI GJH MARIETTON
C/
SAS MERCEDES-BENZ LYON
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE LYON
1ère chambre civile B
ARRÊT DU 27 Juin 2017
APPELANTES :
La société BATI MARIETTON, société civile immobilière, prise en la personne de ses représentants légaux domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représentée par la SAS TUDELA ET ASSOCIES, avocat au barreau de LYON
La société GJH MARIETTON, société civile immobilière, prise en la personne de ses représentants légaux domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représentée par la SAS TUDELA ET ASSOCIES, avocat au barreau de LYON
INTIMEE :
La Société MERCEDES-BENZ LYON, SAS, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège social
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représentée par la SCP BAUFUME ET SOURBE, avocat au barreau de LYON
Assistée de la SELAS VOGEL & VOGEL, avocat au barreau de PARIS
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Date de clôture de l'instruction : 01 Décembre 2016
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 15 Mai 2017
Date de mise à disposition : 27 Juin 2017
Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :
- Françoise CARRIER, président
- Marie-Pierre GUIGUE, conseiller
- Michel FICAGNA, conseiller
assistés pendant les débats de Leïla KASMI, greffier placé
A l'audience, Michel FICAGNA a fait le rapport, conformément à l'article 785 du code de procédure civile.
Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Françoise CARRIER, président, et par Leïla KASMI, greffier placé, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
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EXPOSÉ DE L'AFFAIRE
Selon bail commercial du 6 août 2003, les sociétés civiles immobilières Bati Marietton et GJH Marietton (les Sci) ont donné en location à la société Daimler-Chrysler France un ensemble immobilier de 4691 m2 sis à [Adresse 3].
À l'article 11 du bail, il a été convenu au profit de l'acquéreur, une option d'achat des locaux loués moyennant un prix convenu, indexé sur l'indice du coût de la construction au jour du transfert de propriété.
Le contrat a été cédé le 12 janvier 2004 à la société Mercedes-Benz Lyon qui, par courrier du 24 juillet 2009, a informé les Sci de sa décision de lever l'option d'achat à compter du 15 septembre 2009.
Les Sci ont soutenu que les conditions n'étaient pas remplies.
La société Mercedes-Benz Lyon leur a fait délivrer une sommation d'avoir à comparaître le 10 décembre 2009 à son siège pour signer l'acte de vente.
Les Sci n'ayant pas déféré, la société Mercedes-Benz Lyon les a assignées à jour fixe devant le tribunal de grande instance de Lyon le 23 décembre 2009.
Elle a demandé au tribunal de constater le caractère parfait de la vente immobilière du fait de la levée de l'option d'achat.
Elle a demandé par ailleurs que le transfert de propriété soit fixé au 10 décembre 2009, ainsi que le remboursement des loyers versés postérieurement à cette date du fait de la confusion des ses qualités de propriétaire et de locataire.
Par jugement en date du 23 février 2010 le tribunal de grande instance de Lyon a :
- rejeté les exceptions de nullité et d'irrecevabilité ;
- constaté que la vente de l'ensemble immobilier situé sis à [Adresse 3], cadastré de la façon suivante :
- la propriété appartenant à la SCI Bati Marietton sis à [Adresse 4], cadastrée section BN : [Cadastre 1], [Adresse 4] pour 5 a 03 ca et 136, [Adresse 5] pour 9 a 53 ca ;
- les constructions appartenant à la SCI Bati Marietton édifiées sur les parcelles sises à [Adresse 6], cadastrées section BN : [Cadastre 2], [Adresse 7] pour 9 a 16 ca ; [Cadastre 3], [Adresse 8] pour 51 ca et 116, [Adresse 9] pour 37 a et 42 ca ;
- le terrain appartenant à la SCI GJH Marietton sur lequel sont édifiées diverses constructions, sis à [Adresse 6], cadastré section BN : [Cadastre 2], [Adresse 7] pour 9 a 16 ca ; [Cadastre 3], [Adresse 8] pour 51 ca et 116, [Adresse 9] pour 37 a et 42 ca ;
est parfaite entre la société Mercedes-Benz Lyon et les SCI Bati Marietton et GJH Marietton depuis la levée de l'option d'achat que la société Mercedes-Benz Lyon a effectuée, à effet du 15 septembre 2009 et le paiement du prix de vente entre les mains de Maître [O], notaire ;
- rejeté la demande aux fins de constater le transfert de propriété ;
- renvoyé les parties à réitérer la vente par acte authentique ;
- rejeté la demande de remboursement du loyer et des charges postérieurement au 10 décembre 2009 ;
- débouté la SCI Bati Marietton et la SCI GJH Marietton de leurs demandes ;
- ordonné l'exécution provisoire de la décision ;
- condamné solidairement la SCI Bati Marietton et la SCI GJH Marietton à payer à la société Mercedes-Benz Lyon une indemnité de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné solidairement la SCI Bati Marietton et la SCI GJH Marietton aux dépens.
Le tribunal a jugé que la vente était parfaite mais n'a pas ordonné le transfert de propriété aux motifs que la ventilation du prix de vente n'était pas définie dans le contrat et que la vente devait être précédée de formalités qui n'étaient pas remplies.
Il a retenu la réitération de la vente par acte authentique comme indispensable et considéré que le loyer restait dû jusqu'à réalisation de ces formalités.
Les SCI Bati Marietton et GJH Marietton ainsi que la société Mercedes-Benz Lyon ont relevé appel.
Par arrêt du 25 janvier 2011, la cour d'appel de Lyon a :
- confirmé le jugement en toutes ses dispositions ;
- dit n'y avoir lieu à dommages et intérêts ;
- condamné solidairement la SCI Bati Marietton et la SCI GJH Marietton à payer à la société Mercedes-Benz Lyon la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, en sus de celle allouée en première instance de ce chef.
La réitération de la vente par acte authentique est intervenue par acte authentique du 28 juillet 2011 au prix de 8 472 781 euros.
Par acte du 20 avril 2012, la société Mercedes-Benz Lyon a de nouveau fait assigner la SCI Bati Marietton et la SCI GJH Marietton afin d'obtenir le paiement de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant de l'attitude dilatoire des Sci et de leur résistance à exécuter les décisions de justice.
Les Sci ont opposé l'autorité de la chose jugée estimant que la demande de dommages et intérêts avait la même finalité que celle présentée au cours de la précédente instance.
Par jugement du 7 janvier 2016, le tribunal de grande instance de Lyon a :
- dit que la demande est recevable ;
- dit que la SCI Bati Marietton et la SCI GJH Marietton ont manqué à leurs obligations en ne permettant pas le transfert de propriété dès le prononcé de la décision du tribunal de grande instance du 23 février 2010 assortie de l'exécution provisoire ;
- constaté que ce retard a causé un préjudice à la société Mercedes-Benz Lyon ;
- condamné en conséquence la SCI Bati Marietton et la SCI GJH Marietton à lui payer la somme de 936 575 € ;
- rejeté le surplus des demandes indemnitaires des parties ;
- ordonné l'exécution provisoire de la décision ;
- condamné solidairement la SCI Bati Marietton et la SCI GJH Marietton à payer à la société Mercedes-Benz Lyon la somme de 3 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens avec distraction au profit de la SCP Arduin, avocat.
Par acte du 18 janvier 2016, la SCI Bati Marietton et la SCI GJH Marietton ont interjeté appel.
Elles demandent à la cour :
- de déclarer la société Mercedes-Benz Lyon irrecevable en son action ;
- à titre subsidiaire, la déclarer mal fondée en ses demandes et la débouter de l'ensemble de ses demandes ;
- de dire et juger que l'arrêt à intervenir vaudra titre de restitution de l'intégralité des sommes payées à la société Mercedes-Benz Lyon en exécution du jugement dont appel, au besoin de la condamner à cette restitution ;
- dire et juger l'appel incident et les demandes subsidiaires de la société Mercedes-Benz Lyon irrecevables ;
- à titre subsidiaire, la débouter de l'ensemble de ses fins, moyens et conclusions ;
- en tout état de cause, condamner la société Mercedes-Benz Lyon à leur payer à chacune la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, avec distraction au profit de la société Tudela & Associés, avocat.
A l'appui de leurs prétentions, elles font valoir :
- que l'action de la société Mercedes-Benz Lyon est irrecevable au nom de l'autorité de chose jugée attachée à l'arrêt de la cour d'appel de Lyon du 25 janvier 2011 du fait de l'identité de parties, d'objet et de cause des demandes,
- que la demande en paiement de dommages et intérêts a la même fin que la précédente demande de restitution des loyers versés depuis le 10 décembre 2009 rejetée par la cour d'appel puisque seul le fondement juridique change, que dans les deux cas l'action est fondée sur leur défaillance à exécuter la promesse unilatérale de vente et le retard dans le transfert de la propriété, et que les demandes sont toutes deux de nature indemnitaire et ont le même quantum,
- que l'indemnisation en raison de la variation du prix de vente revient à solliciter l'application de la clause d'indexation du prix de vente au 10 décembre 2009, demande comprise dans celle tendant à voir fixer le transfert de la propriété à cette demande et rejetée au cours de la 1ère procédure, ce qui la rend irrecevable,
- que la demande de remboursement des loyers postérieurs à l'arrêt d'appel de 2011 est irrecevable puisqu'en l'absence de délai imparti pour la réitération de l'acte de vente et du fait de la condamnation à payer les loyers jusqu'à la réitération, l'autorité de chose jugée couvre la période antérieure à la réitération,
- à titre subsidiaire, qu'elles n'ont commis aucune faute en contestant la clause d'option d'achat dès lors que la rédaction du bail commercial de 2003 a légitimement pu les laisser penser qu'elles n'étaient tenues qu'à conclure une promesse unilatérale de vente, qu'elles étaient en tout état de cause disposées à vendre l'immeuble en question à la société Mercedes-Benz Lyon mais que seul le comportement de cette dernière a rendu impossible les négociations,
- que le retard dans la réalisation de la vente postérieurement aux décisions rendues en 2010 et 2011 n'est pas fautif aux motifs qu'aucune faute ne peut leur être imputée, que la réitération de la vente ne dépendait pas de leur seul fait, qu'une préparation de l'acte était nécessaire (ventilation du prix entre les vendeurs, formalités),
- que la vente ne pouvait être raisonnablement réitérée avant un délai de 4 mois, qu'il appartenait au notaire de la société Mercedes-Benz Lyon d'instrumenter la vente et de recevoir l'acte, qu'il n'est pas démontré que ce dernier n'a pu avoir accès à certaines informations,
- que le lien de causalité entre un éventuel défaut de diligence et le retard dans la réitération de la vente n'est pas établi,
- que le retard dans la réitération de la vente ne peut être imputé qu'au notaire de la société Mercedes-Benz Lyon puisque ce dernier n'a accompli aucune démarche concrète avant l'arrêt d'appel de 2011, qu'il a adressé certains courriers à une adresse erronée, que la réponse tardive à ces courriers ne l'a pas empêché de préparer un projet d'acte de vente, que l'avant-projet d'acte dressé ne tenait pas compte de leur demande de voir l'acte de vente établi en 2 exemplaires, que le 1er véritable projet n'a été envoyé que le 14 juin 2011, que les éléments d'information n'ont été réunis que tardivement,
- que le retard est également dû aux difficultés opposées par la société Mercedes-Benz Lyon et ses propres carences dès lors qu'elle n'a pas fait preuve d'un empressement particulier et que l'acte de vente a été signé malgré son refus d'appliquer la clause d'indexation du prix conformément au bail commercial de 2003,
- en toute hypothèse, que la société Mercedes-Benz Lyon ne démontre pas en quoi le paiement de loyers et charges et l'augmentation du prix de vente constituent un préjudice réparable puisque la poursuite du bail pendant une durée inférieure à la durée du bail n'est pas de nature à causer un préjudice, que le paiement de loyers conformément au contrat conclu en 2003 est justifié par la poursuite de l'activité et l'occupation des locaux pendant cette période, que la société Mercedes-Benz Lyon n'était pas propriétaire et n'avait pas payé le prix de vente pendant cette période, et qu'en toute hypothèse, le préjudice doit être minoré des charges et frais pesant sur le propriétaire, que l'augmentation du prix n'est que l'application stricte de la clause du bail commercial, que le désaccord ne porte que sur l'indice à appliquer, si bien qu'en tout état de cause, seule l'augmentation de 114 498 euros pourrait être contestée.
La société Mercedes-Benz Lyon a conclu à la confirmation partielle du jugement dont appel et demande à la cour :
- d'infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a limité les dommages et intérêts accordés à la somme de 936 575 €,
à titre principal :
- de dire et juger qu'elle est recevable dans son action,
- de dire et juger la SCI Bati Marietton et la SCI GJH Marietton, compte tenu de leur comportement dans l'exécution du contrat conclu le 6 août 2003 et notamment de leur refus d'exécuter l'option d'achat stipulée au bénéfice de cette dernière, puis en n'exécutant pas ou avec retard les décisions de justice ordonnant la signature d'un acte authentique, ont commis une faute à son encontre, lui causant un préjudice,
- de les condamner à lui payer la somme de 1 784 628,70 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du 28 novembre 2011, date de la mise en demeure,
- de les débouter de l'ensemble de leurs demandes,
à titre subsidiaire :
- de dire et juger en tout état de cause qu'elle est recevable dans son action concernant ses demandes relatives d'une part au préjudice résultant de l'augmentation du prix de vente et d'autre part, au préjudice résultant des fautes commises postérieurement à l'arrêt de la cour d'appel de Lyon du 25 janvier 2011,
- de condamner en conséquence solidairement la SCI Bati Marietton et la SCI GJH Marietton à lui payer à titre de dommages et intérêts la somme de 778 914 euros avec intérêts au taux légal à compter du 28 novembre 2011, date de la mise en demeure,
en tout état de cause,
- de condamner solidairement la SCI Bati Marietton et la SCI GJH Marietton à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, dont distraction au profit de la SCP Baufumé Sourbé.
Elle prétend :
- que l'autorité de chose jugée de l'arrêt du 25 janvier 2011 ne fait pas obstacle à la recevabilité de son action puisque la cause et l'objet diffèrent,
- qu' il s'agit non plus d'obtenir la restitution des loyers découlant du transfert de propriété mais d'obtenir la réparation du préjudice subi du fait du comportement fautif des SCI, correspondant notamment au remboursement des loyers versés depuis décembre 2009, au remboursement de la différence du prix de vente entre celui versé le 10 décembre 2009 et celui effectivement payé le 28 juillet 2011,
- que les décisions rendues n'ont pas tranché la question des loyers, cette demande n'ayant été rejetée qu'en raison de l'absence de confusion des qualités de locataire et de propriétaire, et qu'aucune juridiction ne s'est prononcée sur le comportement fautif des SCI,
- que le principe de concentration des moyens ne s'oppose pas à la recevabilité de son action dès lors que celle-ci porte sur une nouvelle demande, l'indemnisation du préjudice subi, qui n'avait pas à être soulevée dès la 1ère instance, d'autant que le préjudice n'était pas encore né et connu dans sa totalité,
- à titre subsidiaire, si l'irrecevabilité de l'action est retenue, elle reste recevable à agir en réparation du préjudice résultant des faits postérieurs à l'arrêt de la cour d'appel de Lyon du 25 janvier 2011, plus précisément du comportement manifestement dilatoire et fautif des SCI et de l'augmentation du prix de vente depuis la levée de l'option, ainsi que des frais de la vente,
- que les SCI ont engagé leur responsabilité par leur attitude fautive visant à retarder autant que possible la conclusion de la vente puisqu'elles ont, de mauvaise foi, contesté l'existence de la promesse unilatérale de vente, qu'aucune nouvelle proposition n'a été faite, qu'elles n'ont pas exécuté le jugement du 23 février 2010 pourtant assorti de l'exécution provisoire qu'elles étaient en mesure d'exécuter, que 7 mois ont été nécessaires pour réitérer l'acte de vente à compter de l'arrêt définitif de la cour d'appel du 25 janvier 2011, que ce retard ne saurait lui être imputé, et que les SCI n'ont répondu que tardivement aux courriers qui leur été adressés,
- que ce comportement fautif lui a causé un préjudice constitué des loyers versés depuis le 10 décembres 2009 jusqu'au 28 juillet 2011 et de la différence de prix, soit un montant total de 1 784 628,70 euros qui doit lui être payé par les SCI puisque son préjudice est né à compter de leur sommation à venir signer l'acte de vente le 10 décembre 2009,
- que les loyers n'auraient pas dû être versés si la vente n'avait pas été retardée, que les charges que doit supporter un propriétaire ne correspondent pas à 50% du montant du loyer, et que le comportement fautif des SCI est bien la cause de ces préjudices,
- à titre subsidiaire, que le préjudice comprend au moins le montant des loyers versés postérieurement à l'arrêt de la cour d'appel de Lyon du 25 janvier 2011, outre l'augmentation du prix de vente et des fais de vente, soit la somme de 778 914 €.
MOTIFS
Sur l'autorité de la chose jugée
Aux termes de l'article 1351 du code civil l'autorité de la chose jugée «n'a lieu qu'à l'égard de ce qui a fait l'objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties et formée par elles et contre elles en la même qualité»
Il incombe au demandeur de présenter dès l'instance relative à la première demande, l'ensemble des moyens qu'il estime de nature à fonder celle-ci.
Aux termes de son assignation délivrée le 23 décembre 2009, la société Mercedes-Benz a demandé au tribunal de grande instance de Lyon de constater :
- que la vente était parfaite à compter du 10 décembre 2009,
- que le transfert de propriété s'étant réalisé à cette date, elle était déliée de son obligation de payer les loyers de sorte qu'elle était fondée à solliciter le remboursement de ceux versés au titre de la période postérieure.
Le tribunal a rejeté la deuxième prétention indiquant au contraire que le transfert de propriété ne pourrait être effectif qu'ensuite de la rédaction d'un acte authentique de vente, et que les loyers étaient dus jusqu'à cette date.
Ensuite de l'appel de cette décision, l'arrêt du 25 janvier 2011 rendu par la cour mentionne :
« La société Mercedes Benz Lyon conclut à la confirmation du jugement sauf en celles de ses dispositions par lesquelles il a rejeté la demande aux fins de constater le transfert de propriété, renvoyé les parties à réitérer la vente par acte authentique et rejeté la demande de remboursement du loyer et des charges postérieurs au 10 décembre 2009.
Subsidiairement, elle demande que la responsabilité des Sci soit retenue et qu'elle soient condamnées à lui payer la somme de 2 000 000 d'euros à titre provisionnel à valoir sur son préjudice qui sera chiffré par expert.»
La demande présentée dans la présente instance par la société Mercédes Benz est une action en responsabilité civile destinée à voir indemniser un préjudice résultant des conséquences de l'inertie fautive manifestée par les Sci dans le processus de régularisation de la vente.
Cette demande est donc fondée sur une cause distincte, et ne pouvait être présentée lors de l'assignation du 23 décembre 2009, pour une période ultérieure.
En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté la fin de non recevoir tirée de l'autorité de la chose jugée.
Sur le fond
sur le préjudice résultant de l'indexation du prix
L'indexation du prix a été convenue dans la clause d'option d'achat.
L'augmentation du prix en résultant ne peut constituer un préjudice réparable alors qu'il n'est pas démontré sur le plan économique que cette indexation, qui n'est pas une pénalité, a profité plus au vendeur qu'à l'acquéreur.
En effet, la société Mercedes Benz ne justifie pas de la variation de la valeur des biens immobiliers acquis au regard du «prix du marché».
Rien n'indique que sur la période considérée ( 10 décembre 2009 - 28 juillet 2011) la valeur vénale des biens acquis n'a pas augmenté plus que le prix indexé convenu par les parties.
En conséquence, le préjudice n'est pas justifié à ce titre.
en ce qui concerne le paiement des loyers
Le paiement de loyers correspond à la prestation due par le preneur au bailleur, ce qui ne peut occasionner un préjudice réparable en tant que tel.
Toutefois, la société Mercedes Benz a consigné le prix de vente dès la levée d'option d'achat tout en poursuivant le règlement des loyers, ce qui peut lui avoir occasionné une perte financière et un préjudice de trésorerie.
Cependant, il ne peut être retenu une faute de la part des Sci.
En premier lieu, la clause d'option d'achat n'encadrait pas le processus de vente dans des délais contraints, et ne prévoyait aucune pénalité.
En second lieu, la société Mercedes-Benz n'a pas estimé utile de mettre en oeuvre les moyens procéduraux à sa disposition afin de contraindre les Sci à signer la vente : demande d'astreinte, demande de radiation sur la base de l'article 526 du code de procédure civile .
D'autre part, il convient de constater que la vente était une opération complexe, concernant non seulement les biens loués, mais également des locaux appartenant à une société Imoco. La société Bati Marietton quant à elle détenait les biens immobiliers au titre d'un bail à construction consenti par la société GJH Marietton.
Il convenait également de procéder à la ventilation du prix entre ces sociétés.
L'analyse de l'échange des courriers entre les notaires témoignent de difficultés qui ne sont pas imputables spécifiquement aux Sci.
Ensuite de l'arrêt de la cour d'appel du 23 janvier 2011, la régularisation de la vente est intervenue dans un délai tout à fait raisonnable de 6 mois.
En conséquence, il n'est pas démontré à l'encontre des Sci, une manifestation de leur part de faire obstacle de mauvaise foi ou de manière injustifiée à la régularisation de la vente.
En conséquence, la demande sera rejetée.
Sur l'article 700 du code de procédure civile
Il convient de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
la cour,
Infirme le jugement déféré et statuant de nouveau,
- Déclare recevables les demandes de la société Mercédès-Benz Lyon,
- Déboute la société Mercedes Benz de ses demandes,
- Condamne la société Mercedes-Benz Lyon à payer à chacune des Sci Bati Marietton et GJH Marietton, la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de première instance et d'appel, avec pour ces derniers, distraction au profit de la Scp Tudela & associés, avocat.
LE GREFFIERLA PRÉSIDENTE
