R.G : 16/00108
Décision du
Tribunal de Grande Instance de LYON
Au fond
du 03 décembre 2015
RG : 12/08540
10ème chambre
Syndicat des copropriétaires IM. [Adresse 1]
C/
[A]
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE LYON
1ère chambre civile B
ARRÊT DU 27 Juin 2017
APPELANTE :
Syndicat des copropriétaires des immeubles sis [Adresse 1], représenté par son Syndic en exercice, la société FERTORET-COPPIER, SA au capital de 200 000 €, inscrite au RCS de LYON sous le n° 965 504 012, elle-même représentée par le Président de son Conseil d'Administration en exercice domicilié en cette qualité audit siège,
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représentée par la SELARL BERARD - CALLIES ET ASSOCIES, avocat au barreau de LYON
INTIMÉE :
Mme [L] [A]
[Adresse 3]
[Adresse 1]
Représentée par la SELARL LEGA-CITE, avocat au barreau de LYON
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Date de clôture de l'instruction : 01 Décembre 2016
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 15 Mai 2017
Date de mise à disposition : 27 Juin 2017
Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :
- Françoise CARRIER, président
- Marie-Pierre GUIGUE, conseiller
- Michel FICAGNA, conseiller
assistés pendant les débats de Leïla KASMI, greffier placé
A l'audience, Marie-Pierre GUIGUE a fait le rapport, conformément à l'article 785 du code de procédure civile.
Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Françoise CARRIER, président, et par Leïla KASMI, greffier placé, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
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EXPOSÉ DE L'AFFAIRE
Par acte notarié du 26 juin 1981, Mme [L] [A] a acquis la propriété d'une maison d'habitation avec jardin attenant, sise [Adresse 3], de Monsieur [H] [P] [Y] et de Madame [A] [Y] épouse [W], héritiers de leurs parents, Monsieur [H] [S] [Y] et Madame [Q] [D] épouse [Y].
Madame [A] a également acquis des mêmes propriétaires le lot n°169 de l'ensemble immobilier constitué en copropriété sis [Adresse 1], correspondant au garage n°19.
Par une convention notariée du 2 décembre 1963, M. [Y] a été autorisé "à laisser subsister dans son garage n°19 une ouverture suffisante pour le passage de piéton à ne l'utiliser qu'aux conditions ci-après :
I° Cette tolérance est accordée à Monsieur [Y] personnellement et cessera de plein droit en cas de décès comme dans le cas où Monsieur [Y] cesserait d'être propriétaire en tout ou partie de son immeuble et du garage ;
II° Il ne pourra en aucun cas être usé de cette tolérance pour des fins commerciales ou professionnelles qu'il s'agisse du passage de personnes, marchandises ou véhicules ;
A titre exceptionnel, Monsieur [Y] pourra user du passage pour assurer la livraison des marchandises destinées à sa consommation familiale ;
III° Cette tolérance cesserait de plein droit dans le cas où Monsieur [Y] céderait la jouissance de son garage à une tierce personne ;
IV° La voiture automobile de Monsieur [Y] ne pourra stationner dans le parking et les allées de l'immeuble".
En mars 2007, Mme [A] a sollicité l'autorisation de faire circuler et de stationner des engins de chantier sur le parking de la copropriété à l'occasion de travaux réalisés sur son fonds, demande rejetée par la copropriété qui a alors remis en cause l'existence du passage situé dans le fond de son garage.
En l'absence d'accord entre les parties, par acte du 26 mai 2011, le syndicat des copropriétaires a assigné en référé Mme [A] afin de voir ordonner la remise en état du garage n°19 dans son état initial en reconstruisant le mur du fond du garage.
Par ordonnance du 14 novembre 2011, le président du tribunal de grande instance de Lyon a dit n'y avoir lieu à référé en raison de l'existence d'une contestation sérieuse et a débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes.
Par acte du 4 juillet 2012, le syndicat des copropriétaires a assigné Mme [A] afin de la voir condamner à remettre le garage n°19 dans son état initial en reconstruisant le mur du fond du garage, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement.
Par jugement du 3 décembre 2015, le tribunal de grande instance de Lyon a :
- dit que l'action engagée par le syndicat des copropriétaires des immeubles sis [Adresse 1] au titre du passage est irrecevable parce que prescrite,
- débouté le syndicat des copropriétaires des immeubles sis [Adresse 1] du surplus de ses demandes,
- condamné le syndicat des copropriétaires des immeubles sis [Adresse 1] à payer à Madame [A] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
Le syndicat des copropriétaires des immeubles sis [Adresse 1] a relevé appel et demande à la cour de :
- réformer le jugement en toutes ses dispositions,
- à titre principal :
- dire que son action est une action réelle immobilière imprescriptible ;
- dire qu'elle est donc est recevable ;
- à titre subsidiaire :
- dire que l'action engagée par le syndicat des copropriétaires à l'encontre de Madame [A] est une action réelle immobilière soumise à la prescription trentenaire ;
- dire que le point de départ du délai de prescription trentenaire doit être fixé au 5 juillet 1982, date à laquelle le syndicat des copropriétaires a été informé de la vente du tènement immobilier sis [Adresse 3] à Madame [A] ;
- dire que son action est recevable ;
- dire que l'autorisation de passage accordé à Monsieur [Y] s'est éteinte du fait du décès de celui-ci ;
- dire que Madame [A] ne bénéficie d'aucune tolérance ou autorisation pour l'ouverture effectuée dans le mur de la copropriété de l'immeuble sis [Adresse 1] et sa propriété sise [Adresse 3] ;
- dire qu'elle ne rapporte par la preuve de l'état d'enclavement de son fonds et ne peut donc se prévaloir du bénéfice d'un droit de passage légal pour cause d'enclavement sur le fonds voisin de la copropriété des immeubles [Adresse 1] ;
- dire que Madame [A] ne rapporte pas la preuve de la réunion des conditions de la prescription acquisitive de la possession de passage pour s'opposer à la demande du syndicat des copropriétaires ;
- dire bien fondée l'action du syndicat des copropriétaires engagée à l'encontre de Madame [A] ;
- condamner Madame [A] à remettre en état le mur de la copropriété situé au fond du garage n° 19 dans son état initial, à savoir un mur avec ouverture piétons et donc procéder à sa reconstruction et ce sous astreinte définitive de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt ;
- dire que Madame [A], à supposer la preuve de l'enclave rapportée, ne rapporte pas la preuve que le passage doit nécessairement être fait par la copropriété ;
- lui donner acte de ce qu'il ne s'oppose pas à une mesure d'expertise selon la mission proposée par Madame [A], notamment quant à la détermination de l'indemnité qui lui est due , mais à condition qu'elle soit ordonnée au frais avancés de Madame [A], que l'expert détermine qu'il n'existe pas d'autre passage suffisant pour assurer la desserte complète du fonds, quel est le passage le plus court pour accéder à la voie publique, le montant de l'indemnité pouvant lui être due ;
- fixer provisoirement l'indemnité à 50 000 euros, sauf à parfaire ;
- condamner Madame [A] à titre provisionnel à lui payer cette somme ;
- dire que la preuve d'un abus de procédure de sa part n'est pas démontrée ;
- débouter Madame [A] de sa demande tendant à le voir condamner à lui verser des dommages et intérêts pour procédure abusive ;
- en tout état de cause, condamner Madame [A] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Le syndicat des copropriétaires fait valoir :
- que son action en revendication est insusceptible de prescription puisqu'il réclame la restitution d'un bien à celui qui la détient en invoquant sa qualité de propriétaire, que le non-usage n'éteint le droit de propriété, que seul l'usucapion peut faire échec à cette action, qu'en l'espèce la condition d'une possession trentenaire n'est pas remplie, ce qui rend son action recevable,
- qu'à titre subsidiaire, son action n'est pas prescrite par application de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 aux motifs que cet article est inapplicable à Madame [A] en sa qualité de tiers propriétaire de l'immeuble sis [Adresse 3], que l'action est une action réelle immobilière qui se prescrirait par 30 ans, que la démolition du mur du garage constitue une appropriation d'une partie commune, que le délai de prescription court à compter du jour où il a eu connaissance des faits, que Madame [A] ne démontre pas qu'il ait en eu connaissance, que la publication de l'attestation de propriété faisant suite au décès de Monsieur [Y] lui est inopposable, qu'il n'a eu connaissance de la situation qu'à compter de la notification de la vente de l'immeuble sis [Adresse 3] le 5 juillet 1982, que l'assignation a été signifiée le 4 juillet 2012, un jour avant l'expiration du délai trentenaire, ce qui rend l'action recevable,
- que la demande de remise en état du garage est fondée aux motifs que l'ouverture et le passage entre le garage n° 19 et la propriété sise [Adresse 3] ne constituaient qu'une tolérance au bénéfice de Monsieur [Y], que cette tolérance a pris fin à son décès conformément à la convention notariée du 2 décembre 1963, que Madame [A] savait dès l'acquisition des biens en 1981 qu'elle ne pourrait en bénéficier ; que cette tolérance et que celle-ci ne portait que sur l'utilisation de l'ouverture pour le passage de piétons, que son comportement constitue une atteinte à son droit de propriété, qu'il ne s'agit que de lui opposer légitimement une situation juridique née du contrat de 1963, et que ce comportement abusif peut être sanctionné par la restitution des lieux,
- que Madame [A] ne démontre pas de manière objective la situation d'enclave de son fonds sis [Adresse 3] et plus particulièrement en quoi l'accès à la voie publique est insuffisant,
- qu'à supposer que l'état d'enclave soit démontré, Madame [A] ne peut se prévaloir d'aucune prescription acquisitive de l'assiette du passage dès lors qu'elle ne démontre pas avoir eu une possession publique, paisible, continue et non équivoque de 30 ans par les héritiers de Monsieur [Y] et puis par elle,
- qu'il ne s'oppose pas à l'expertise judiciaire sollicitée à titre subsidiaire par Madame [A] à condition que celle-ci détermine notamment s'il n'existe pas un autre passage suffisant pour desservir son fonds, si celui-ci est enclavé, quel passage est le plus court et à quel montant doit être fixée l'indemnité due au titre du passage, celle-ci devant être fixée à 50 000 euros, sauf à parfaire,
- que la demande au titre de la procédure abusive est irrecevable dès lors que son action n'est exercée qu'aux fins de faire valoir ses droits.
Mme [A] conclut à la confirmation du jugement et demande à la cour de :
- à titre principal, dire et juger mal fondé le syndicat des copropriétaires des immeubles sis [Adresse 1] en son appel et l'en débouter ;
- à titre subsidiaire :
- constater l'état d'enclavement de son fonds cadastré section BH n°[Cadastre 1], situé [Adresse 3] ;
- dire et juger que ce fonds bénéficie d'un droit de passage légal pour cause d'enclave sur le fonds voisin de la copropriété des immeubles sis [Adresse 1], cadastré section BH n°[Cadastre 2], pour permettre l'accès par un véhicule automobile ;
- dire et juger que, ajoutant à sa possession celle de ses auteurs depuis le [Date décès 1] 1973, elle a acquis depuis novembre 2003 par prescription acquisitive trentenaire, au travers de l'ouverture pratiquée dans le mur du fonds du garage n°19, l'assiette d'un droit de passage en situation d'enclave entre le garage n°19 dont elle est propriétaire au sein de la copropriété et sa propriété cadastrée section BH n°[Cadastre 1], se prolongeant sur la voie du parking commun de ladite copropriété jusqu'au débouché dudit parking sur la voie publique ;
- débouter, en conséquence, le syndicat des copropriétaires des immeubles sis [Adresse 1] de l'ensemble de ses demandes, fins et moyens ;
- à titre très subsidiaire :
- dire et juger que son fonds situé [Adresse 3] se trouve de facto enclavé ;
- fixer, par conséquent, au profit de son fonds un droit de passage sur le fonds voisin de la copropriété des immeubles sis [Adresse 1] pour permettre l'accès au dit fonds par tout véhicule automobile ;
- dire et juger que ce droit de passage s'opérera par l'ouverture existante actuellement à travers le mur du fond du garage n°19 lui appartenant au sein de la copropriété des immeubles sis [Adresse 1] et se prolongera sur la voie du parking commun de ladite copropriété jusqu'au débouché dudit parking sur la voie publique ;
- à titre infiniment subsidiaire :
- désigner tel expert qu'il plaira, aux frais avancés du syndicat des copropriétaires, avec la mission au contradictoire des parties en présence, de :
se rendre sur les lieux situés sur la commune de [Adresse 3], cadastré sous les relations section BH n° [Cadastre 1] ;
déterminer le passage sur le fonds de la copropriété de l°ensemble immobilier sis [Adresse 1], cadastrée section BH n° [Cadastre 2], qui sera le moins dommageable pour permettre de désenclaver la parcelle lui appartenant par l'accès de tout véhicule ;
évaluer le montant des frais engendrés pour la réalisation de ce passage ;
déterminer le montant de l'indemnité pouvant être due au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 1] au titre de l'instauration de ce droit de passage ;
- en tout état de cause :
- condamner le syndicat des copropriétaires des immeubles sis [Adresse 1] à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;
- condamner le syndicat des copropriétaires des immeubles sis [Adresse 1] à lui payer la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens avec distraction au profit de la Selarl Léga-Cité, avocat.
Elle soutient :
- que le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 1] ne démontre pas que l'ouverture située au fond du garage n°19 a été agrandie,
- que l'action du syndicat est prescrite par application de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 aux motifs qu'il s'agit d'une action opposant le syndicat des copropriétaires à un copropriétaire, que cette action vise à obtenir la suppression de travaux non autorisés affectant les parties communes, que cette action se prescrit bien par un délai de 10 ans conformément à la jurisprudence établie, que les travaux litigieux d'ouverture du mur du fond du garage ont été réalisés en 1963 au plus tard, que l'ouverture ainsi pratiquée n'a pas été modifiée par la suite, qu'en conséquence l'action est prescrite depuis 1973 et que l'ouverture pratiquée dans le mur du garage ne constitue pas une appropriation d'une partie commune,
-q u'à supposer que cette action constitue une action réelle visant à faire cesser une appropriation, l'action est prescrite du fait de l'écoulement d'un délai supérieur à 30 ans conformément à l'alinéa 2 de l'article 2227 du code civil dès lors que le délai de prescription a commencé à courir à compter de la réalisation des travaux depuis 1963, que la convention
notariée de 1963 est sans effet sur le délai de prescription, qu'en toute hypothèse le décès de Monsieur [Y] le [Date décès 1] 1973 a fait courir un nouveau délai de prescription lui même écoulé, que le syndicat des copropriétaires est présumé avoir eu connaissance du décès de Monsieur [Y] du fait de la publication de l'attestation de propriété le 10 juin 1974 opposable à tous les tiers, et que le syndic en a nécessairement été informé, ce qui rend l'action prescrite depuis le 10 juin 2004 ;
- que son fonds cadastré section BH n°[Cadastre 1] est enclavé puisqu'il ne dispose d'aucune issue suffisante sur la voie publique autre qu'un accès piétonnier d'une largeur de 98 cm, conformément à l'acte de vente de 1981, que le passage créé dans le mur du fond du garage n°19 est le seul moyen d'accéder à sa propriété par véhicule, qu'un tel accès est nécessaire à l'usage normal du fonds ;
- que cet état implique la reconnaissance d'un droit de passage légal sur le fonds de la copropriété des immeubles sis [Adresse 1], cadastré section BH n°[Cadastre 2], la convention conclue en 1963 par Monsieur [Y] lui est inopposable et en toute hypothèse éteinte par le décès de Monsieur [Y] ;
- que le passage n'a pas à être prescrit mais existe en son principe dès le constat de l'enclave, seule son assiette est déterminée par un usage continu de 30 ans, ce qui est le cas en l'espèce puisque le passage par le garage n°19 a été utilisé depuis le décès de Monsieur [Y] en 1973 par ses héritiers puis par elle et qu'aucune autre assiette est envisageable ;
- qu'à défaut, il convient d'ordonner une expertise judiciaire aux fins de constater l'état d'enclave et d'établir l'assiette du passage légal.
MOTIFS
Par convention notariée du 2 décembre 1963, M. [Y] a été autorisé "à laisser subsister dans son garage n°19 une ouverture suffisante pour le passage de piéton".
À hauteur d'appel, le syndicat des copropriétaires demande, en qualité de propriétaire du mur du fond du garage n°19 constituant une partie commune, la reconstruction du mur dans son état initial, à savoir "un mur avec ouverture piétons".
Cette action tendant à obtenir le rétablissement de parties communes dans leur état initial, alors que la propriété du syndicat des copropriétaires sur ce mur en tant que partie commune n'est pas discutée, s'analyse en une action réelle immobilière soumise à la seule prescription trentenaire de l'article 2262 ancien et de l'article 2227 nouveau du code civil.
Le délai court, selon l'article 2227, à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.
Il n'est pas démontré par les pièces produites que Mme [A] ait procédé à une modification de l'ouverture pratiquée initialement par M. [Y]. Les photographies anciennes et actuelles produites au débat attestent le contraire. L'allégation du syndicat des copropriétaires sur ce point ne permet donc pas d'avancer le point de départ du délai de prescription.
La convention notariée du 2 décembre 1963 avec M. [Y] stipulait : "cette tolérance est accordée à Monsieur [Y] personnellement et cessera de plein droit en cas de décès, comme dans le cas où Monsieur [Y] cesserait d'être propriétaire en tout ou partie de son immeuble et du garage".
Cette tolérance a été ainsi été accordée à titre personnel à M. [Y], né le [Date naissance 1] 1894, jusqu'à son décès, ou à la vente de l'immeuble par celui-ci.
Dès lors, le droit de se prévaloir de la cessation de plein droit de la tolérance contenue dans la convention notariée du 2 décembre 1963 et d'exiger la reconstruction de l'ouverture dans le mur est né du fait du décès de ce dernier le [Date décès 1] 1974, puisque la seconde hypothèse envisagée par la convention résulte de la vente par M. [Y] lui-même.
Le délai pour agir court à compter du jour où le syndicat des copropriétaires a connu ou aurait dû connaître ce décès entraînant la cessation de la tolérance de passage et donc, la faculté d'exiger la reconstruction du mur.
M. [Y] étant décédé le [Date décès 1] 1974, une attestation de propriété établie le 30 mai 1974 a été publiée le 10 juin 1974 à la conservation des hypothèques de [Localité 1] volume 980 n°2 en application de l'article 28-3° du décret n°55-22 du 4 janvier 1955 s'agissant de la publicité obligatoire destiné à l'information des tiers de l'attestation notariée "en vue de constater la transmission ou la constitution par décès de droits réels immobiliers", et non comme le soutient inexactement le syndicat d'une inopposabilité limitée aux tiers ayant acquis des droits concurrents sur le même immeuble visée à l'article 30 du décret.
À compter de la date de publication du décès de M. [Y] rendant ce fait opposable aux tiers, le syndicat des copropriétaires, qui dispose par ailleurs des éléments de preuve relatifs au paiement des charges de copropriété par les héritiers de M. [Y], aurait dû connaître la circonstance du décès du bénéficiaire de la tolérance et disposait d'un délai de trente ans pour agir aux fins de reconstruire le mur partie commune dans son état initial.
L'action engagée par la copropriété par assignation du 4 juillet 2012 est prescrite.
Mme [A] ne démontre pas que l'instance a été engagée et l'appel intenté par le syndicat des copropriétaires dans le but de lui nuire.
Le jugement doit être confirmé en toutes ses dispositions.
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Confirme le jugement entrepris,
Déboute Mme [A] de sa demande de dommages et intérêts,
Condamne le syndicat des copropriétaires des immeubles [Adresse 1] à payer à Mme [A] la somme supplémentaire de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et rejette sa demande de ce chef,
Condamne le syndicat des copropriétaires des immeubles [Adresse 1] aux dépens d'appel avec droit de recouvrement direct par la Selarl Legacité, avocats.
LE GREFFIERLA PRÉSIDENTE
