R.G : 15/09509
Décision du
Tribunal de Grande Instance de LYON
Au fond
du 20 novembre 2015
RG : 14/01418
ch n°10
SAS CENTRAL AUTOS
C/
[R]
[B]
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE LYON
1ère chambre civile B
ARRET DU 06 Juin 2017
APPELANTE :
La société CENTRAL AUTOS, SAS, représentée par son gérant en exercice, M. [R] [U]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représentée par Maître Jean-marc HOURSE, avocat au barreau de LYON
INTIMES :
M. [M] [R]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représenté par la SELARL DREZET- PELET, avocats au barreau de LYON
Mme [I] [B] épouse [R]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représentée par la SELARL DREZET- PELET, avocat au barreau de LYON
******
Date de clôture de l'instruction : 03 Novembre 2016
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 11 Avril 2017
Date de mise à disposition : 06 Juin 2017
Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :
- Françoise CARRIER, président
- Marie-Pierre GUIGUE, conseiller
- Michel FICAGNA, conseiller
assistés pendant les débats de Leïla KASMI, greffier placé
A l'audience, Marie-Pierre GUIGUE a fait le rapport, conformément à l'article 785 du code de procédure civile.
Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Françoise CARRIER, président, et par Leïla KASMI, greffier placé, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
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EXPOSÉ DE L'AFFAIRE
Suivant contrat de bail à effet au 1er janvier 1998, M. et Mme [R] ont donné en location à la société Central Autos pour une durée de 9 ans un local à usage commercial situé [Adresse 1], moyennant un loyer annuel s'élevant à 243 440 francs outre charges révisables, gestion 15 000 francs + TVA vigueur et surprime d'assurance.
Le bail a été renouvelé à compter du 1er janvier 2008 pour une durée de neuf ans et le loyer annuel a été fixé pour la première période triennale à 65 000 euros, pour la deuxième à 75 000 euros et la troisième à 85 000 euros, outres charges et taxes selon les termes du bail.
Les bailleurs ont donné mandat à la régie Saint Louis de gérer cette location.
Un différend a vu le jour concernant les charges que le bailleur entend récupérer auprès du preneur.
Au titre des charges, les bailleurs facturent :
- un acompte trimestriel de 1 697 euros,
- la taxe annuelle d'ordures ménagères pour 1 097 euros,
- des honoraires de gestion et de rédaction.
Au titre de ce dernier poste (honoraires de gestion et de rédaction), le preneur s'est refusé à régler à la régie Saint Louis un arriéré de 16 780,23 euros correspondant à la période 2009 à 2012.
Par acte du 19 décembre 2013, le bailleur a fait délivrer un commandement visant la clause résolutoire.
Contestant ce commandement, la société Central Autos a, par acte d'huissier du 16 janvier 2014, assigné M. et Mme [R] devant le tribunal de grande instance de Lyon en restitution d'un trop perçu de charges et taxes d'ordures ménagères, suspension des effets du commandement et délai de paiement de trois mois.
Par jugement du 20 novembre 2015, le tribunal a :
- condamné la société Central Autos a payer à Mme et M. [R] une somme de 11 737,57 euros, outre une clause pénale de 1 173,75 euros, au titre de son arriéré locatif arrêté au 14 avril 2014, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 19 décembre 2013,
- accordé des délais de paiement et dit que la société Central Autos devra se libérer de sa dette par le règlement de 2 échéances de 4 303 euros chacune et d'une troisième échéance représentant le solde de la dette, le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification la présente décision,
- dit que les effets de la clause résolutoire seront en conséquence suspendus,
- rejeté la demande en paiement présentée par la société Central Autos,
- rejeté la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive présentée par M. et Mme [R],
- condamné la société Central Autos à payer à M. et Mme [R] une somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens, non compris le coût du commandement de payer.
La société Central Autos a relevé appel et demande à la cour de :
- réformer le jugement, à l'exception de l'analyse sur la taxe d'enlèvement des ordures ménagères,
- condamner le bailleur à rembourser la somme globale de 27 432,55 euros au titre des honoraires de gestion sur la période non prescrite,
À tout le moins, si la cour considère que le bail de 1998 met des honoraires de gestion à la charge du preneur, de condamner M. et Mme [R] à rembourser le trop perçu soit un montant de 21 324 euros puisque ceux-ci dépassent très largement le montant initialement convenu dans le bail de 1998,
- les condamner à payer :
' la somme de 10 000 euros indûment encaissés au titre des charges trimestrielles,
' la somme de 1 197 euros au titre du poste «autres charges»,
' la taxe d'enlèvement des ordures ménagères depuis 2009 à hauteur de 6 092 euros,
- rejeter toute autre demande formulée par le bailleur, et notamment au titre de l'actualisation de sa prétendue créance,
- condamner M. et Mme [R] aux entiers dépens ainsi qu'au paiement d'une somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
La société Central Autos fait valoir :
- que le bail initial stipulait «Le présent bail est accepté moyennant un loyer s'élevant à + charges révisables gestion : 15 000 francs + TVA en vigueur + surprimes d'assurance», sans que le mot gestion puisse être entendu comme le remboursement des honoraires de gestion facturés par la régie à ses clients,
- que la régie n'a pas refacturé ses honoraires de gestion avant l'année 2009,
- que selon la jurisprudence «Si les parties peuvent convenir de mettre à la charge du preneur certaines taxes ou charges qui reviennent normalement au bailleur, ce ne peut être que par une disposition expresse et exempte de toute ambiguïté s'agissant d'une clause exorbitante du droit commun. Les clauses du bail si elles ne sont pas claires ou si elles sont contradictoires entre elles, s'interprètent contre le bailleur qui est réputé en être le rédacteur».
- que le bail régularisé en 1998 contient en outre la précision suivante :
«Le preneur payera en outre sa quote part du total des charges, taxes et dépenses de toute nature afférentes à l'immeuble, de telle manière que le loyer soit toujours perçu net de tous frais et charges à l'exclusion des travaux» sans qu'il puisse s'en déduire que le bailleur peut, selon son bon vouloir, facturer tous les frais même si ceux-ci ne sont pas stipulés,
- que l'avenant de révision du prix de bail en cours supprime la référence au prétendu «honoraire de gestion»,
- que la régie a fait régulariser un acte de renouvellement lequel stipule :
«D'un commun accord entre les parties les frais des présentes sont à la charge du preneur, frais calculés uniquement sur les loyers cumulés sur la période triennale, le preneur ayant l'obligation de payer par la suite les honoraires sur les loyers cumulés de l'autre période triennale».
- que contrairement à l'interprétation faite par le tribunal, cette mention n'oblige pas le locataire à faire rembourser les honoraires de gestion, que l'expression par la suite est relative à la chronologie et non pas à un poste de charges ou à un montant,
- qu'en toute hypothèse, même s'il fallait lire une référence aux «honoraires de gestion» (laquelle n'est pas exprimée), ceux-ci seraient limités à «l'autre période triennale». Par voie de conséquence, les honoraires de gestion seraient dus par le preneur sur une période triennale et non pas sur toute la durée du bail,
- que la rédaction est trop ambiguë pour donner lieu à condamnation du preneur,
- que cette expression «par la suite...» ne peut renvoyer aux honoraires de gestion puisqu'elle constitue une clause de style qui figure déjà dans l'avenant,
- que la régie et les époux [R] n'ont aucun intérêt à discuter du montant des honoraires (et les revoir à la baisse) puisqu'en définitive c'est Central Autos qui devrait en supporter intégralement la charge...
Ce poste «honoraires de gestion» ne cesse de fluctuer.
À la lecture des «factures» émises par la régie Saint Louis elle-même il est permis de constater que ces honoraires de gestion ont été de :
3 367,54 euros en 2007
6 355,59 euros en 2008
3 857,31 euros en 2009
4 952,56 euros en 2010
- que la régie admet une erreur qui lui est entièrement imputable et qui l'a amenée à surfacturer les charges en 2009 avant de procéder à un remboursement par compensation,
- que le montant annuel des charges et honoraires de gestion dépasse très largement les 15 000 francs, soit 2 861 euros,
- qu'il est versé aux débats des décisions rendues dans des affaires similaires où les juridictions n'ont pas accepté des honoraires de gestion non déterminables et fixés par la seule volonté de la régie sans référence contractuelle,
- que, par un décret du 3 novembre 2014, le législateur a définitivement écarté tous les contentieux liés à la refacturation des charges de gestion puisqu'il est stipulé : «Ne peuvent être imputés au locataire...les honoraires du bailleur liés à la gestion du loyer du local ou de l'immeuble faisant l'objet du bail»,
- que le bailleur a ainsi perçu indûment 27 432,55 euros selon le décompte établi par la Régie elle-même au titre de ses honoraires dont il doit le remboursement, l'intégralité de cette somme ayant été réglée soit spontanément au travers des factures annuelles, soit par l'exécution provisoire dont le jugement était assorti,
- que la régie facture par trimestre 1 697 euros HT soit 6 788 HT par an, que la prime d'assurance pour 2 700 euros n'est pas contestée ; qu'il reste donc 4 000 euros par an dont la régie devra fournir le détail hormis la taxe foncière non contestée,
- que le preneur avait, dans ses précédentes conclusions, réclamé un remboursement forfaitaire à ce titre de 20 000 euros qu'il limite à présent, dans le cadre des présentes conclusions à 10 000 euros,
- que sur la période d'octobre à décembre 2010, la régie a facturé 1 197 euros sans aucune explication ni justificatif et en doit le remboursement,
- que la régie a facturé depuis 2009 la taxe d'enlèvement des ordures ménagères alors que celle-ci n'est pas expressément à la charge de Central Autos ce qu'a admis à bon droit le tribunal sans pour autant condamner les bailleurs au remboursement de la taxe depuis les 5 dernières années, soit un montant de 6 092 euros.
M. et Mme [R] demandent à la cour de :
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a dit que la Société Central Autos était tenue au titre des charges des honoraires de gestion de la régie, de la TVA et des primes d'assurance, en ce qu'il a condamné la société Central Autos en principal et à la clause pénale de 1 173,75 euros et en ce qu'il l'a condamnée à régler une somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile et les dépens,
- réformer pour le surplus et actualiser la dette,
- condamner la société Central Autos à leur payer la somme 18 052,32 euros correspondant à l'arriéré de loyers et charges dus au 4 août 2016, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 19 décembre 2013,
- constater qu'en cause d'appel la société Central Autos écrit dans ses conclusions ne pas contester la taxe d'ordures ménagères, reconnaissant ainsi la devoir,
- condamner la société Central Autos à payer à M. et Mme [M] [R] la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et injustifiée,
À titre subsidiaire, si la Cour considérait qu'une partie des charges appelées n'étaient pas dues,
- dire et juger que le locataire n'ayant pas versé toutes les charges quittancées, son solde locatif étant débiteur de 18 052,32 euros, le bailleur ne saurait être condamné à rembourser à la société Central Autos les sommes indues que la société Central Autos n'a pas réglées à hauteur de 18 052,32 euros,
- si les sommes indues sont inférieures à 18 052,32 euros, procéder à la compensation et condamner la société Central Autos à régler la différence à son bailleur,
- si les sommes indues sont supérieures à 18 052,32 euros, dire et juger que les bailleurs ne peuvent être condamnés à rembourser que la différence entre ces sommes indues et les 18 052,32 euros non payés par le locataire, le bailleur ne pouvant être condamné à rembourser à Central Autos des sommes non payées par le locataire,
Y ajoutant,
- condamner la société Central Autos à leur payer la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d'appel,
- condamner la société Central Autos aux entiers dépens de première instance et d'appel en ce compris le coût du commandement de payer, par réformation de la décision.
M. et Mme [R] font valoir :
- que l'assignation adverse datant du 16 janvier 2014, le locataire est prescrit à réclamer le remboursement de sommes antérieures au 16 janvier 2009,
- qu'en matière de bail commercial, les parties peuvent fixer librement le loyer et stipuler que pour le bailleur, le loyer est considéré comme net de charges et qu'ainsi, il revient au preneur de régler les honoraires du gérant de l'immeuble et toutes les charges de copropriété, ainsi qu'il ressort de la jurisprudence,
- que le bail stipule : «Le présent bail est consenti et accepté moyennant un loyer annuel s'élevant à 243 440 + charges révisables, gestion 15 000 F TVA taux en vigueur actuellement 20,60 %, surprime s'assurance que le preneur s 'oblige à payer par trimestre d 'avance et pour la première fois le jour de la signature des présentes.
Le preneur paiera en outre sa quote-part du total des charges, taxes et dépenses de toute nature afférente à l'immeuble de telle manière que le loyer soit toujours perçu net de tous frais et charges à l'exclusion des travaux visés à l'article 606 du Code civil qui seuls resteront à la charge du bailleur, et ce, suivant les règles de répartition en vigueur»,
- qu'il a ainsi été convenu au terme du bail que le locataire devait, au titre des charges, régler les frais de gestion supportés par le bailleur comme cela ressort expressément de la clause du bail ci-dessus visée,
- que lors du renouvellement du bail commercial, il a été clairement rappelé dans le contrat que toutes les autres clauses et conditions du bail initial demeuraient maintenues dans leur intégralité dans la mesure où elles ne sont pas contraires aux clauses et conditions du renouvellement présentement signé, de sorte que l'obligation du locataire de prendre en charge les frais de gestion est demeurée y compris dans le cadre de ce renouvellement,
- qu'il est inopérant de se prévaloir du décret du 3 novembre 2014 et notamment de l'article R 145-35 inapplicables au bail conclu au 1er janvier 2007,
- que les demandes de paiement au titre des honoraires de gestion pour la période de 2009 à 2014 sont parfaitement justifiées,
- que s'agissant des frais d'actes, le renouvellement de bail stipule : «D'un commun accord entre les parties, les frais des présentes sont à la charge du preneur, les frais calculés uniquement sur les loyers cumulés de la période triennale, le preneur ayant l'obligation de payer par la suite les honoraires sur les loyers cumulés de l'autre période triennale»,
- que cette clause ne concerne pas les frais de gestion réglés par le bailleur en tant que tel qui sont récupérables sur le locataire mais concerne les frais spécifiques de la rédaction de l'acte de renouvellement qui sont, selon les termes de l'acte, à la charge du locataire sans contestation possible,
- que la clause insérée dans l'acte de nouvellement vient donc simplement préciser la période de loyer à prendre en compte pour le calcul des frais de rédaction de chaque acte de renouvellement,
- que dans le cadre de ses écritures d'appel, la société Central Autos ne conteste pas avoir trouvé un accord pour la facturation de ses frais de renouvellement à hauteur de 500 HT,
- qu'une somme de 2 704,79 euros ayant été re-créditée au locataire en février 2016 pour régulariser un trop perçu,
- que sur la période de prescription de cinq ans, le bailleur était légitime à quittancer au locataire :
En juillet 2010, les frais d'honoraires de bail commercial de 3 304,79 € pour la période triennale de 2010 à 2013, somme sur laquelle 2 704,79 € a été recréditée au locataire en février 2016 pour réduire à 500 € HT la somme demandée au locataire qu'il reconnaît devoir
Les honoraires de gestion 2009 pour un montant de 3 857,31 € + TVA 756,02 € qui ont été quittancés en octobre 2010
Les honoraires de gestion pour l'année 2010 soit 4 952,56 € + TVA 970,70 € qui ont été quittancés en octobre 2011
Les honoraires de gestion 2011 pour 5 026,36 + TVA 985,17 € qui ont été quittancés en juillet 2012 et qui apparaissent sur le décompte
Les honoraires de bail commercial pour le renouvellement pour la période 2013 - 2016 à hauteur de 514,58 € qui ont été quittancés en avril 2013
Les honoraires de gestion 2012 pour 4 818,09 € + TVA 944,35 € qui ont été quittancés en juillet 2013
Les honoraires de gestion 2014 pour 5 121,99 e TTC qui ont été quittancés en avril 2015,
- qu'aucune explication n'est fournie par le locataire quant aux demandes de remboursement dites forfaitaires passant de 20 000 à 10 000 euros,
- que la décision doit être réformée en ce qu'elle a jugé que la société Central Autos n'était pas tenue de régler la taxe d'ordures ménagères, ce qui est contraire aux clauses du bail et à la jurisprudence selon laquelle la taxe d'ordures ménagères et la taxe foncière sont des impôts afférents à l'immeuble récupérables sur le locataire, qui se contredit dans ses écritures puisqu'elle indique également : «Si la taxe foncière n'est pas contestée, le reste ne peut être admis que sur la base de justificatifs»,
- que nonobstant le fait que l'avenant n'ait pas été signé, le contenu de cet acte n'est pas contesté par la société Central Autos qui s'en prévaut pour justifier que les frais de gestion ne seraient pas dûs,
- que si la Cour devait considérer que toute ou partie des demandes de la société Central Autos sont recevables, il conviendra de tenir compte du fait que le locataire n'a pas payé toutes les sommes qu'il conteste puisqu'il est débiteur de 18 052,32 euros et ne peut donc en demander la restitution,
- qu'ainsi si les sommes dues sont supérieures, il conviendra de limiter la condamnation du bailleur à ne rembourser que les sommes éventuellement perçues au-delà des 18 052,32 euros non versées par le locataire.
- que le commandement de payer était bien un acte indispensable à la procédure, la décision de première instance devant être réformée sur ce point.
MOTIFS
Le bail commercial initial stipule : «Le preneur paiera en outre sa quote-part du total des charges, taxes et dépenses de toute nature afférentes à l'immeuble de telle manière que le loyer soit toujours perçu net de tous frais et charges, à l'exclusion des travaux liés à l'article 606 du Code civil qui seuls resteront à la charge du bailleur, et ce, suivant les règles de répartition en vigueur».
Par ailleurs, le bail initial prévoit que le loyer annuel s'élève à 243 440 francs, «plus charges révisables, gestion : 15 000 francs + TVA taux en vigueur actuellement 20,60 % et surprime d'assurance».
L'acte de renouvellement du bail commercial, également signé par la société Central Autos, prévoit une augmentation du loyer commercial et stipule que toutes les autres clauses et conditions du bail initial sont inchangées.
L'avenant de révision du prix n'a pas été signé par la société Central Autos ainsi qu'elle l'exprimait dans son courrier du 29 septembre 2010 et ne lui est pas opposable. Il prévoit cependant la fixation d'un loyer annuel sans référence à des frais de gestion.
Dans ce courrier du 29 septembre 2010, la société Central Autos contestait, en effet, la nécessité d'un avenant au bail ainsi que la facturation des honoraires de gestion et reconnaissait devoir rembourser l'assurance de l'immeuble, rappelant que l'immeuble loué n'a aucune partie commune de sorte que les bailleurs devraient indiquer le détail de facturation des charges attachées au bâtiment.
S'agissant des honoraires de gestion, hormis les frais de renouvellement du bail faisant l'objet d'une clause expresse approuvée par les parties dont la mention «par la suite» ne se rapporte qu'à un ordre chronologique du mode de calcul de ces frais et non à un engagement de régler les honoraires de gestion de l'administrateur d'immeubles, le bail initial, auquel renvoie l'acte de renouvellement, comporte dans sa formulation une ambiguïté :
- la société Central Auto accepte de régler «sa quote-part du total des charges, taxes et dépenses de toute nature afférentes à l'immeuble de telle manière que le loyer soit toujours perçu net de tous frais et charges» sans que les honoraires de gestion de l'administrateur d'immeubles soient visés, alors que les charges afférentes à l'immeuble ne peuvent comprendre que les honoraires du syndic, et non les honoraires de gestion de l'administrateur d'immeubles mandaté par les bailleurs,
- le loyer initial est fixé avec mention de la prise en charge par le locataire notamment de «gestion : 15 000 francs + TVA taux en vigueur actuellement 20,60 %», par une formulation imprécise et incomplète sans référence expresse aux honoraires de gestion de l'administrateur d'immeubles.
Les autres clauses du bail, auquel l'article 1161 du code civil impose de se référer, ne contiennent aucune disposition de nature à éclairer l'engagement des parties.
Il en résulte un doute sur la commune intention des parties concernant la récupération auprès de la société Central Autos des honoraires de gestion de l'administrateur d'immeubles, doute qui doit profiter au locataire en application de l'article 1162 du code civil.
En outre, il appartient aux bailleurs de justifier que les charges d'honoraires de gestion imputés au locataire constituent effectivement des dépenses engagées pour les besoins de l'administration des locaux pris à bail, ce qu'ils ne font pas par la seule mention d'une ligne honoraires de gestion sur les relevés du compte locataire.
Il convient donc de dire que les honoraires de gestion ne sont pas dûs par la société Central Autos.
La taxe d'ordures ménagères ne peut être mise à la charge du locataire qu'en vertu d'une stipulation expresse et ne constitue pas une charge afférente à l'immeuble. M. et Mme [R] ne peuvent donc récupérer cette taxe auprès de la société Central Autos.
Le montant des honoraires de gestion facturés indûment s'élève à la somme de 27 432,55 euros.
La régie facture par trimestre au titre des charges la somme de 1 697 euros hors taxes soit 6 788 euros hors taxes. La société Central Autos ne conteste pas devoir la somme de 2 700 euros par an au titre de la prime d'assurance. M. et Mme [R] incluent dans leur compte récapitulatif des montant plus importants mais ne produisent pas les justificatifs des primes d'assurance effectivement payées. Le montant des taxes foncières n'est pas justifié par la production d'avis de taxes foncières concernant trois immeubles et en l'absence de justification de la clé de répartition concernant les locaux [Adresse 1] en proportion de la superficie louée.
Dans ces conditions, au vu des pièces produites, le montant des charges non justifiées s'établit, pour cinq ans, à la somme de 10 000 euros à laquelle la société Central Autos limite sa demande.
Sur la période d'octobre à décembre 2010, les bailleurs ont facturé la somme de 1 197 euros, non assortie de justificatifs.
Le montant de la taxe d'ordures ménagères perçue à tort s'élève pour la période non prescrite à la somme de 6 092 euros.
La créance de restitution de la société Central Autos s'établit ainsi à la somme de 44 721,55 euros. Le solde de loyers et charges impayés à la date du décompte du 4 août 2016 incluant le troisième trimestre 2016 s'établit à la somme de 18 052,32 euros.
Après compensation des créances réciproques des parties, M et Mme [R] doivent être condamnés à payer à la société Central Autos la somme de 26 669, 23 euros.
M. et Mme [R] ne peuvent se prévaloir d'un abus de procédure à l'égard de la société Central Autos reconnue fondée en sa demande.
M. et Mme [R], qui succombent, supportent les dépens incluant le coût du commandement de payer devant rester à leur charge ainsi qu'une indemnité en application de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
LA COUR,
Infirme le jugement sauf en ce qu'il a débouté M. et Mme [R] de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,
Statuant à nouveau,
Condamne M. et Mme [R] à payer à la société Centrale Autos la somme de 26 669,23 euros en restitution de l'indû,
Déboute M. et Mme [R] de leur demande,
Condamne M. et Mme [R] à payer à la société Centrale Autos la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés en première instance et en appel,
Condamne M. et Mme [R] aux dépens de première instance incluant le coût du commandement de payer et aux dépens d'appel avec pour ces derniers, droit de recouvrement direct par Me Hourse, avocat.
LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE
