R.G : 15/07804
Décision du
Tribunal de Grande Instance de LYON
Au fond
du 15 septembre 2015
RG : 13/06875
ch n°10
[C]
C/
Syndicat des copropriétaires SYNDICAT PRINCIPAL DE LA COPROPRIETE [Adresse 1]
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE LYON
1ère chambre civile B
ARRÊT DU 06 Juin 2017
APPELANTE :
Mme [I] [C]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représentée par Maître Jean-marc HOURSE, avocat au barreau de LYON
INTIMEE :
Syndicat principal de la copropriété de l'ensemble immobilier sis [Adresse 1], représenté par son syndic la société LE SYNDIC EQUITABLE, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés au siège social sis
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représenté par la SELARL DE LAMBERT AVOCAT ASSOCIE (ERDEEL AVOCATS), avocat au barreau de LYON
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Date de clôture de l'instruction : 17 Novembre 2016
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 11 Avril 2017
Date de mise à disposition : 06 Juin 2017
Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :
- Françoise CARRIER, président
- Marie-Pierre GUIGUE, conseiller
- Michel FICAGNA, conseiller
assistés pendant les débats de Leïla KASMI, greffier placé
A l'audience, Françoise CARRIER a fait le rapport, conformément à l'article 785 du code de procédure civile.
Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Françoise CARRIER, président, et par Leïla KASMI, greffier placé, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
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EXPOSÉ DE L'AFFAIRE
L'ensemble immobilier sis [Adresse 1] est organisé en plusieurs copropriétés, l'une dite principale et les autres relatives aux différents bâtiments.
Mme [I] [C] est propriétaire d'un appartement dans le bâtiment A situé [Adresse 1]. Elle possède 218/10 000 des parties communes générales et 390/10 000 des parties communes spéciales et est à ce titre membre du syndicat de copropriété principal et du syndicat secondaire du bâtiment A.
Le syndicat de copropriété principal, dépourvu de syndic du 1er janvier 2011 au 28 septembre 2012, a été géré par un syndic provisoire judiciaire désigné pour 6 mois à compter de cette dernière date, avec la mission de convoquer l'assemblée générale en vue de la désignation de son syndic.
L'assemblée générale réunie le 25 mars 2013 a voté la résolution n°7 désignant la SARL SYNDIC ÉQUITABLE en qualité de syndic et la résolution n°12 désignant les membres du conseil syndical.
Mme [I] [C] qui était absente et non représentée à cette assemblée générale, invoquant la violation des articles 15 et 17 du décret du 17 mars 1967, a, par acte d'huissier du 31 mai 2013, fait assigner le syndicat principal de la copropriété sise [Adresse 1] devant le tribunal de grande instance de LYON aux fins de voir annulées les résolutions 7 et 12 ainsi que, par voie de conséquence, les résolutions 13 et 14, et de voir prorogée la mission du syndic provisoire judiciaire, la SAS Agence Centrale à charge pour lui de convoquer une nouvelle assemblée générale permettant de désigner un syndic.
Par jugement du 15 septembre 2015, le tribunal a constaté que Mme [I] [C] était déchue de son droit de contester les résolutions 9, 10 et 11 de l'assemblée générale litigieuse, l'a déboutée de ses demandes et l'a condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, la somme de 1 500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile et au dépens.
Par déclaration en date du 13 octobre 2015, Mme [I] [C] a interjeté appel de ce jugement.
Au terme de conclusions notifiées le 20 septembre 2016, elle demande à la cour de :
- constater que l'assemblée générale du 25 mars 2013 s'est tenue sans secrétaire de séance à compter de la 9ème question à l'ordre du jour,
- constater que cette assemblée s'est tenue et a statué en violation des dispositions d'ordre public des articles 11, 13, 15, 17 et 29 du décret du 17 mars 1967,
- constater que le contrat de mandat adopté par cette assemblée viole les dispositions de l'article 29 du décret du 17 mars 1967 ainsi que l'article 66 alinéa 1 du décret Hoguet,
- dire que le procès-verbal est affecté d'une irrégularité de fond,
- prononcer l'annulation des décisions n°7, 9, 10, 11, 12, 13 et 14 de l'assemblée générale du 25 mars 2013,
- constater que le syndicat principal n'est pas titulaire d'un compte bancaire séparé ouvert à son nom dans les trois mois de la désignation du syndic, et la nullité subséquence de plein droit du mandat du syndic à compter du 25 juin 2013,
- proroger la mission de la société AGENCE CENTRALE SAS désignée par ordonnance du 28 septembre 2012 pour la durée qu'il plaira à la cour de fixer,
- dire qu'elle n'a pas agi abusivement,
- condamner l'intimé à lui payer la somme de 3 000 € à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l'article 1382 du code civil, la somme de 2 500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens avec faculté de distraction au profit de Me HOURSE.
Elle fait valoir :
- qu'aucune déchéance n'est encourue, le délai de deux mois édicté par l'article 42 du décret du 17 mars 1967 ayant été interrompu par l'assignation,
- que l'assemblée s'est tenue sans secrétaire à compter de la résolution n° 9 et cela en violation de l'article 15 du décret du 17 mars 1967 ; qu'en effet, le syndic provisoire avait été élu secrétaire de l'assemblée générale mais qu'il a quitté la salle dès la désignation du nouveau syndic de sorte qu'en l'absence de décision le désignant, le Syndic Equitable présent n'était pas habilité à assurer le secrétariat de l'assemblée générale, qu'en outre la question n°3 de l'ordre du jour imposait le vote pour la désignation du secrétaire de séance, de sorte que les résolutions n°9, 10, 11, 12, 13 et 14 doivent être annulées,
- que la question numéro 7 relative à la désignation du syndic inscrite alors du jour a été reformulée et dénaturée, la version initiale prévoyant que chacun des candidats syndic devait se présenter, ayant disparu,
- qu'en outre cette résolution n°7 comprend en réalité 4 décisions, à savoir l'élection du syndic, la durée de son mandat, l'acceptation de son contrat, et la désignation du copropriétaire qui signera le contrat de syndic, alors que ces 4 questions devaient faire l'objet de 4 votes séparés, étant relevé que le contrat joint à la convocation ne mentionnait pas la durée du mandat et qu'il est entaché de nullité comme omettant de préciser les conditions de la reddition des comptes,
- que la résolution numéro 9 doit également être annulée dès lors que, s'agissant de dispenser le syndic de l'ouverture d'un compte bancaire séparé, les mentions du procès-verbal ne sont pas complètes, qu'en outre les assurances et garanties financières du SYNDIC EQUITABLE étaient expirées au 31 décembre 2012 ; que, si le vote sur cette résolution a été négatif, le nouveau syndic a pourtant lancé un appel de fonds le 23 juillet 2013 sans avoir ouvert le compte bancaire séparé dans les 3 mois de sa désignation ainsi que l'exige l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 en l'absence de dispense de l'assemblée générale de sorte que son mandat est nul de plein droit depuis le 25 juin 2013,
- que l'annulation des résolutions numéro 10 et 11 est encoure dès lors que l'ordre du jour appelait à voter sur le budget et sur les modalités d'appel de fonds et que la résolution a été adoptée sans distinguer ces 2 cas et en validant de fait les exercices 2013/2014 appelés ensemble ce qui contrevient à l'autonomie des exercices comptables et à l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965,
- que l'annulation de la résolution numéro 12 qui a renouvelé M. [X] et Mme [C] comme membres du conseil syndical alors qu'ils n'étaient pas candidats à ce poste, outre qu'il est mentionné que M. [Z] aurait voté en un sens pourtant contraire à celui qu'il a indiqué dans son pouvoir, l'annulation de cette résolution entraînant automatiquement, selon la demanderesse, celle des résolutions du 13 et 14 relatives au fonctionnement du conseil syndical irrégulièrement désigné,
- que le SYNDIC EQUITABLE s'est présenté comme une SARL, sans fournir les informations obligatoires, en violation des articles R 123-237 et R .123-238 du code de commerce, en remettant une attestation garantie périmée, alors que son adresse est incertaine ou n'a pas fait l'objet d'une publication de sorte que l'assemblée générale ne pouvait pas le désigner.
Au terme de conclusions notifiées le 7 mars 2016, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :
- confirmer le jugement déféré et débouter Mme [I] [C] de ses demandes,
- subsidiairement, enjoindre à Mme [I] [C] de mettre en cause la société AGENCE CENTRALE et la SARL LE SYNDIC EQUITABLE,
- condamner Mme [I] [C] à lui payer la somme de 7 500 € à titre de dommages et intérêts, la somme de 5 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens avec faculté de distraction au profit de Me de LAMBERT.
Il fait valoir :
- que Mme [I] [C] est déchue de son droit de contester les résolutions 9, 10 et 11, le procès-verbal d'assemblée générale lui ayant été notifié le 5 avril 2013 et l'assignation du 31 mai 2013 ne visant que les résolutions 7, 12, 13 et 14,
- que le syndic désigné par la résolution n°7 a régulièrement assuré le secrétariat à compter de sa désignation conformément à l'article 15 dernier alinéa du décret du 17 mars 1967,
- que les critiques formulées à l'égard du syndic ne sauraient constituer une cause d'annulation du vote le désignant en qualité de syndic,
- que la résolution n°7 ainsi que l'a justement retenu le premier juge pose une seule question, celle de la désignation du nouveau syndic dont l'étude préalable de son contrat, la désignation de la personne mandatée pour le signer, comme le durée de son mandant ne sont que la matérialisation et la conséquence directe,
- que la contestation de la résolution n°12 est sans fondement de sorte que Mme [I] [C] n'est pas fondée à demander l'annulation subséquente des résolutions 13 et 14,
- que la demande de prorogation du syndic provisoire est irrecevable en l'absence de celui-ci dans la cause,
- que le comportement de Mme [I] [C] qui s'ingénie à tout contester depuis des années, épuisant les syndics successifs, au mépris des intérêts de la copropriété dont elle est membre, est fautif et préjudiciable ce qui justifie l'allocation des dommages et intérêts réclamés.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur l'annulation des résolutions 9, 10 et 11
Selon l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales des copropriétaires doivent être introduites dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions.
La forclusion édictée par ce texte couvre toutes les décisions non contestées dans le délai prévu et la déchéance du droit à contester les résolutions s'applique à tous les cas d'irrégularité.
En l'espèce, ce n'est que postérieurement à l'expiration du délai susvisé et par conclusions du 19 février 2014 que Mme [I] [C] a sollicité l'annulation des résolutions 9, 10 et 11. La délivrance de l'assignation n'a d'effet interruptif de ce délai qu'à l'égard des résolutions qu'elle critique, en l'espèce les résolutions n° 7, 12, 13 et 14.
C'est dès lors par une exacte analyse que le premier juge a déclaré Mme [I] [C] déchue de son droit à contester les résolutions 9, 10 et 11 et le jugement déféré sera confirmé sur ce point.
Sur la contestation de la résolution n°7
La résolution n°7 est celle qui désigne la société SYNDIC EQUITABLE en qualité de syndic.
Il n'est pas contesté que la société SYNDIC EQUITABLE a succédé au syndic judiciaire nommé pour tenir le secrétariat par la résolution n°3 et a accepté immédiatement sa mission.
Le premier juge a justement retenu que le mandat du syndic judiciaire avait pris fin par l'acceptation du syndic désigné de sa mission et qu'en l'absence de décision contraire de l'assemblée générale, celui-ci avait régulièrement assuré le secrétariat de l'assemblée générale conformément à l'article 15 dernier alinéa du décret du 17 mars 1967.
L'article 13 du décret du 17 mars 1967 limite les décisions de l'assemblée générale au vote des propositions mentionnées à l'ordre du jour et empêche de voter sur une question qui n'y figure pas. Dès lors, il doit y avoir concordance entre la formulation de la question à l'ordre du jour et celle de la résolution adoptée. Toutefois, cette concordance ne signifie pas que les textes des résolutions adoptées soient identiques aux projets prévus à l'ordre du jour sans quoi l'assemblée générale serait privée de tout pouvoir de discussion et d'amendement. Il est donc possible d'adopter une résolution dont le contenu diffère de celui de la proposition initialement inscrite à l'ordre du jour dès lors que cette modification ne dénature pas la proposition au point d'en créer une nouvelle.
En l'espèce, il apparaît que la résolution n°7 ne mentionne plus la présentation de sa régie par les candidats aux fonctions de syndic. Cette suppression ne remet pas en cause la nature de la proposition faite à l'ordre du jour qui porte sur la désignation d'un nouveau syndic de sorte qu'elle ne saurait constituer une cause de nullité de la résolution.
Si chaque résolution proposée au vote de l'assemblée générale ne peut avoir qu'un seul objet, un seul vote peut néanmoins avoir lieu lorsqu'il porte sur des questions indivisibles.
En l'espèce, la résolution porte sur l'élection du syndic, la durée de son mandat, l'acceptation du contrat et la désignation d'un copropriétaire pour le signer. C'est par de justes motifs, que la cour adopte, que le premier juge a retenu que ces 4 questions entraient dans le même objet qui était la désignation du nouveau syndic et la matérialisation de cette désignation.
L'annulation de la désignation du syndic peut être judiciairement prononcée à la demande d'un copropriétaire en raison d'une irrégularité entachant le mandat lui-même. La contestation est soumise aux conditions de qualité et de délai de l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1967.
Le fait que le procès-verbal s'assemblée générale ne précise pas la forme juridique ou l'adresse de la société SYNDIC EQUITABLE, s'agissant d'un document qui n'émane pas de celle-ci, ne constitue pas une cause d'annulation de sa désignation dès lors que la mention de son nom et de celui de sa représentante la rendait parfaitement identifiable.
Mme [C] ne démontre pas que la garantie financière de Mme [A] était périmée au jour de sa désignation.
Selon l'article 66 du décret du 20 juillet 1972, le mandat doit préciser les conditions de la reddition de comptes qui doit intervenir au moins tous les ans. En l'espèce, le projet de contrat prévoit la présentation des comptes en conformité avec la réglementation en vigueur. Or la réglementation en vigueur est celle qui résulte de l'article 7 alinéa 1 du décret du 17 mars 1967 imposant la réunion d'une assemblée générale annuelle pour statuer sur les comptes établis par le syndic et sur le budget prévisionnel. En outre, la résolution votée précise que le syndic est désigné pour une période commençant la 25 mars 2013 pour se terminer le jour de l'assemblée générale devant renouveler le contrat et au plus tard le 30 juin 2014. Il ressort de l'ensemble de ces mentions que le mandat prévoyait une reddition de compte annuelle répondant aux exigences du décret du 20 juillet 1972 et que le contrat de syndic n'encourt pas la nullité de ce chef.
C'est par conséquent à bon droit que Mme [C] a été déboutée de sa demande de prorogation de la mission de la société AGENCE CENTRALE, précédent syndic provisoire.
Sur la contestation des résolutions n° 12, 13 et 14
Si le projet de résolution n°12 était intitulé "renouvellement des membres" du conseil syndical, il était libellé dans les termes suivants : l'assemblée générale "désigne", en qualité de membres du conseil syndical avec les noms laissés en blanc de sorte que Mme [C] n'a pu se méprendre sur le fait que la résolution ne prévoyait pas la reconduction des membres du précédent conseil syndical mais l'élection de ses membres.
La lecture de la résolution n°12 fait apparaître de surcroît que ni Mme [C] ni M. [X] n'ont été élus en qualité de membres du conseil syndical.
Les personnes élues, présentes à l'assemblée générale, sont présumées avoir fait acte de candidature et Mme [C] ne démontre pas que leur désignation aurait été effectuée contre leur gré.
D'autre part, ainsi que l'a justement retenu le premier juge, le défaut de vote conforme, à le supposer établi, ne concerne que le mandant et le mandataire et Mme [C] est irrecevable, en sa qualité de tiers audit mandat, à s'en prévaloir.
Le jugement déféré sera en conséquence confirmé en ce qu'il a rejeté la demande d'annulation de la résolution n°12.
C'est également par de justes motifs que le premier juge a rejeté la demande d'annulation des résolutions n°13 et 14, demandées qu'à titre de conséquence de l'annulation de la résolution n°12 qui n'est pas prononcée.
Sur les demandes accessoires
C'est par de justes motifs, que la cour adopte, que le tribunal a alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et débouté Mme [C] de l'ensemble de ses demandes accessoires.
PAR CES MOTIFS
LA COUR,
CONFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant,
CONDAMNE Mme [I] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] la somme supplémentaire de 2 500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
LA CONDAMNE aux dépens ;
AUTORISE Me de LAMBERT, avocat, à recouvrer directement à son encontre les dépens dont il aurait fait l'avance sans avoir reçu provision.
LE GREFFIERLA PRÉSIDENTE
