R.G : 16/01999
Décision du
Tribunal de Grande Instance de LYON
Au fond
du 26 janvier 2016
RG : 10/14575
ch n°10
[B]
SCI CLEV
C/
[E]
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE LYON
1ère chambre civile B
ARRET DU 09 Mai 2017
APPELANTS :
M. [A] [B]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 1]
Représenté par la SELARL SEIGLE BARRIE ET ASSOCIES, avocats au barreau de LYON
La société C.L.E.V., société civile immobilière, représentée par M. [A] [B], ès qualité de mandataire ad hoc désigné aux dites fonctions par jugement du tribunal de grande instance de LYON du 25 mai 2016
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représentée par la SELARL SEIGLE BARRIE ET ASSOCIES, avocats au barreau de LYON
INTIME :
M. [R] [E]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
Représenté par Maître Youcef IDCHAR, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 2016/10370 du 14/04/2016 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de LYON)
******
Date de clôture de l'instruction : 27 Février 2017
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 13 Mars 2017
Date de mise à disposition : 09 Mai 2017
Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :
- Françoise CARRIER, président
- Marie-Pierre GUIGUE, conseiller
- Michel FICAGNA, conseiller
assistés pendant les débats de Fabrice GARNIER, greffier
A l'audience, Michel FICAGNA a fait le rapport, conformément à l'article 785 du code de procédure civile.
Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Françoise CARRIER, président, et par Leïla KASMI, greffier placé, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
****
EXPOSE DE L'AFFAIRE
M. [E] est titulaire d'un bail commercial ayant pris effet le 1er janvier 1994, portant sur des locaux à usage de café-restaurant, situés [Adresse 4] et propriété depuis le 11 juillet 2000 de la société civile immobilière Clev, dont le dirigeant est M. [B].
Par acte du 29 juin 2002, la société Clev a signifié à M. [E] un congé avec refus de renouvellement pour motif grave et légitime fondé sur un défaut de paiement de loyers et exécution de travaux dans les lieux sans autorisation.
Par actes des 26 août et 21 octobre 2003, M. [E] a assigné la société Clev devant le juge des loyers commerciaux, puis par acte du 1er février 2005 devant le tribunal de grande instance de Lyon, aux fins d'annulation du congé et subsidiairement aux fins d'indemnité d'éviction.
Par jugement du 16 octobre 2007 assorti de l'exécution provisoire, le tribunal de grande instance de Lyon a ordonné l'expulsion de M. [E], retenant que ce dernier avait assigné le 1er février 2005, soit plus de deux ans après la date de prise d'effet du congé et qu'il était forclos à contester la validité du congé.
Le tribunal a condamné M. [E] au paiement d'une indemnité d'occupation jusqu'à la libération des lieux.
Par acte du 26 novembre 2007, la société Clev a fait procéder à la saisie attribution d'une somme de 4 277,19 € inscrite au crédit des comptes bancaires de M. [E].
Par ordonnance du 21 janvier 2008, la juridiction du premier président a rejeté une demande d'arrêt de l'exécution provisoire.
Par un arrêt du 18 décembre 2008, la cour d'appel de Lyon a infirmé le jugement du 16 octobre 2007, considérant que les assignations devant le juge des loyers commerciaux même incompétent avaient interrompu le délai de prescription.
Sur le fond la cour a considéré que la société Clev ne justifiait pas avoir préalablement à son congé mis M. [E] en demeure de cesser les infractions reprochées, en méconnaissance des dispositions de L 145-17 du code de commerce.
Par jugement du 22 septembre 2009, le tribunal de grande instance de Lyon a prononcé le redressement judiciaire de la société Clev, et désigné en qualité de mandataire judiciaire la société MDP Mandataires Associés prise en la personne de maître [O] [O].
Par acte du 19 novembre 2009, M. [E] a sommé la société Clev de le réintégrer dans les lieux.
Par arrêt du 2 juin 2010, la Cour de cassation rejeté le pourvoi de la société Clev formé contre l'arrêt du 18 décembre 2008.
Par acte du 1er septembre 2010, M. [E] a sommé la société Clev de le réintégrer dans le local loué et de lui restituer les clés ainsi que la somme de 4 277,19 € saisie sur son compte bancaire.
Par jugement du 9 novembre 2010 le tribunal de grande instance a prononcé la liquidation judiciaire de la société Clev.
Par actes du 11 octobre 2010, M. [E] a assigné M. [A] [B], gérant de la société Clev, afin d'obtenir réparation des préjudices subis, estimant que ce dernier avait commis des fautes personnelles détachables de ses fonctions de gérant de la Sci Clev.
Par acte d'huissier du 29 juin 2011, la société Clev représentée par la société MDP Mandataires Associés en sa qualité de mandataire judiciaire a mis en demeure M. [E] de régler dans le délai de un mois, la somme de 1 956,40 € au titre d'un arriéré de loyer pour la période du 1er décembre 2010 au 30 juin 2011, et a par le même acte à défaut de régularisation donné congé avec refus de renouvellement pour motif grave et légitime.
Par acte du 23 février 2012, la société Clev a assigné M. [E] devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Lyon aux fins de constater la résiliation du bail et d'ordonner l'expulsion de ce dernier et de son locataire gérant, au motif que M. [E] n'avait pas régularisé intégralement le montant des sommes dues.
Par ordonnance du 4 juin 2012, le juge des référés a débouté la société Clev, retenant que le locataire réglait régulièrement les loyers depuis février 2011, et que les lieux étaient inexploitables en raison de nombreuses dégradations commises pendant son absence, de sorte que l'obligation de régler les loyers pendant le temps des travaux était suspendue.
Par acte du 12 juin 2012 M. [E] a assigné la société Clev représentée par son mandataire judiciaire, aux fins de condamnation de cette société solidairement avec M. [B], aux fins de déclaration de sa créance au passif de la société et aux fins d'annulation du congé du 29 juin 2011 pour absence de motif grave et légitime.
Par acte du 2 mai 2013, le mandataire judiciaire de la société Clev a appelé en cause M. [Z] [G], en sa qualité de locataire-gérant du fonds de commerce, afin que le jugement lui soit opposable.
M. [B] et la société Clev ont conclu au débouté des prétentions de M. [E], à la résiliation du bail, à l'expulsion de M. [E] et à la condamnation de ce dernier à payer la somme de 906,41 € au titre de l'arriéré de loyer outre une indemnité d'occupation.
Par jugement du 26 janvier 2016, le tribunal de grande instance de Lyon, statuant après jonction des trois instances, a :
- condamné M. [B] à payer à M. [E] :
- la somme de 103 418,03 € en réparation des préjudices matériel, moral et financier pour perte de revenus, engendrés par les dégradations du local donné à bail,
- celle de 4 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,
- débouté M. [E] de ses demandes au titre de la saisie-attribution et des frais exposés dans les procédures précédentes,
- débouté M. [B] de l'ensemble de ses demandes,
- débouté la société MDP Mandataires Associés en sa qualité de mandataire judiciaire de la société Clev de sa demande de validation du motif grave et légitime précisé au congé avec refus de renouvellement délivré le 29 juin 2011,
- dit que le bail commercial n'est pas renouvelé au 1er janvier 2012,
- dit que M. [E] a droit au maintien dans les lieux puisqu'il peut prétendre à une indemnité d'éviction,
- condamné M. [E] à payer à la société MDP Mandataires Associés en sa qualité de mandataire judiciaire de la société Clev :
- mensuellement une indemnité d'occupation équivalente au loyer, charges et accessoires tels qu'ils découlent actuellement du contrat initial, jusqu'à son départ,
- la somme de 906,41 € au titre du reliquat de loyers dus pour les mois de décembre 2010 et janvier 2011 et d'une taxe foncière au titre de l'année 2010, outre intérêts au taux légal à compter du 31 janvier 2011 et leur capitalisation,
- débouté M. [E] de ses autres demandes à l'encontre de la société MDP Mandataires Associés en sa qualité de mandataire judiciaire de la société Clev,
- prononcé l'exécution provisoire.
Par jugement du 25 mai 2016, le tribunal de grande instance de Lyon a prononcé la clôture de la liquidation judiciaire de la société Clev pour extinction du passif, mettant fin aux fonctions de mandataire judiciaire de la société MDP Mandataires Associés et désignant M. [B] comme mandataire ad hoc.
La société Clev représentée par M. [B] en sa qualité de mandataire ad hoc, et M. [B], agissant en son nom personnel, ont interjeté appel à l'encontre de M.[E].
Ils demandent à la cour :
- de débouter M. [E] de l'intégralité de ses demandes d'indemnisation et de main-levée de la saisie-attribution,
- de le condamner à payer à la société Clev la somme de 906,41 € au titre du reliquat des loyers dus pour les mois de décembre 2010 et janvier 2011et des taxes foncières dues au titre de l'année 2010, outre intérêts au taux légal à compter du 31 janvier 2011 et leur capitalisation,
- de dire et juger que le congé avec refus de renouvellement signifié le 29 janvier 2011 a pris effet le 1er janvier 2012,
- de dire et juger que le bail commercial a été résilié le 1er janvier 2012 aux torts exclusifs de M. [E],
- d'ordonner à M. [E], ainsi qu'à tout occupant de son chef, de libérer sans délai le local commercial sis [Adresse 4] sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt à venir,
- d'autoriser la société Clev ou le futur propriétaire de l'immeuble, à faire procéder à l'expulsion de M. [E] ainsi que de tout occupant de son chef et plus particulièrement M. [G], si besoin avec le concours de la force publique,
- de condamner M. [E] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 609,80 € jusqu'à la libération effective des lieux, outre indexation conformément au bail commercial et charges,
- de condamner M. [E] à leur payer à chacun la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
Ils soutiennent que :
- M. [E] ne peut solliciter de la société Clev le paiement d'indemnités aux motifs qu'il n'a pas déclaré de créance au passif de la société placée en liquidation judiciaire lors de l'ouverture de la procédure collective et que la clôture des opérations de liquidation pour extinction du passif est sans effet sur sa forclusion dès lors que toutes les créances invoquées trouvent leurs origines dans des événements antérieurs au prononcé de la liquidation judiciaire le 9 novembre 2010,
- les demandes d'indemnisations formulées à l'encontre de M. [B] en sa qualité de dirigeant de la société Clev sont infondées puisque M. [E] est défaillant dans la démonstration d'une faute intentionnelle et particulièrement grave de M. [B], qui a agi dans l'exercice normal de ses fonctions,
- concernant les dégradations du local commercial objet du bail, les constats d'huissier dressés à la demande de M. [E] ne permettent pas d'établir l'identité des auteurs des dégradations, la date exacte à laquelle elles sont survenues, la participation intentionnelle de M. [B] à ces faits, et si M. [B] était alors en mesure d'exercer normalement ses fonctions sociales compte tenu du jugement de redressement judiciaire et la désignation d'un mandataire,
- que leur responsabilité ne peut être engagée dès lors que le contrat de bail commercial exclut toute responsabilité du bailleur en cas de détérioration et de vol survenus dans les locaux loués, qu'il est précisé que le bailleur n'a aucune obligation de faire surveiller l'immeuble et qu'en tout état de cause, ils ont tenté de protéger les locaux en condamnant les entrées comme l'ont constaté les huissiers mandatés par M. [E],
- que les préjudicies allégués ne sont pas fondés n'y justifiés par les pièces produites,
- que la demande relative à la nullité du congé avec refus de renouvellement du 29 juin 2011 est fondée puisque cette question n'a pas été tranchée par l'ordonnance de référé du 4 juin 2012 qui s'est contentée de rejeter la demande de constat de la résiliation du bail, que la mise en demeure de payer la dette locative, soit la somme de 1 956,40 €, n'a été que partiellement exécutée, la somme de 906,41 € restant due, ce qui constitue un motif grave et légitime, peu importe les conditions de réintégration du local,
- les locations-gérances consenties par M. [E] à M. [G] en violation du bail commercial constituent un nouveau motif grave et légitime de refus de renouvellement du bail aux motifs que la société Clev n'en avait pas connaissance et qu'en tout état de cause, la tolérance du bailleur est insuffisante à octroyer un droit au bénéficie du locataire ou du locataire-gérant,
- que M. [E] occupe sans droit ni titre le local commercial objet du bail depuis le 1er janvier 2012, ce qui justifie l'octroi d'une indemnité d'occupation d'un montant de 609,80 €, redevance mensuelle perçue par M. [E] au titre de la location-gérance, outre les charges courantes, et ce jusqu'à parfaite libération des lieux, ainsi que l'autorisation de procéder à l'expulsion de tout occupant, si besoin avec le concours la force publique.
M. [E] demande à la cour :
- de confirmer le jugement déféré,
y ajoutant,
- de condamner in solidum ou solidairement la société Clev et M. [B] en sa qualité de mandataire ad hoc à lui payer :
- la somme de 77 395 € au titre du préjudice matériel,
- celle de 10 000 € au titre du préjudice moral,
- celle de 16 023,03 € au titre du préjudice financier,
- celle de 4 676,85 € au titre de la restitution de la somme saisie sur son compte,
- 12 430,87 € à titre de dommages et intérêts correspondant aux frais d'huissier et honoraires d'avocats dépensés en raison de leur résistance abusive,
- celle de 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
Il soutient :
- que M. [B] en sa qualité de gérant a commis des fautes détachables de ses fonctions, lui causant des préjudices, puisque M. [B], gérant de la société Clev, a abusivement résisté en tardant à exécuter l'arrêt du 18 décembre 2008 lui permettant de réintégrer les lieux malgré sa signification le 3 février 2009, bien antérieurement à l'ouverture de toute procédure collective, que M. [B] a manqué à son obligation de veiller à l'entretien et à la sécurité du local lors de la restitution des clefs du fait du saccage du local commercial et de l'absence de déclaration de sinistre à son assureur,
- que ces fautes ont été commises volontairement puisque M. [B] a refusé de se soumettre aux sommations, a multiplié les procédures et volontairement saccagé le local pour empêcher sa réintégration dans les lieux,
- que la responsabilité de la société Clev représentée par son mandataire ad hoc peut également être recherchée solidairement avec celle de M. [B] dès lors que les actes ont été adressés à la société Clev à l'adresse personnelle de son gérant qui est son adresse effective, mentionnée sur tous les actes qu'elle a elle-même délivrés, et notamment le congé avec refus de renouvellement ,
- que ses préjudices sont parfaitement fondés et justifiés,
- que le congé avec refus de renouvellement est nul en l'absence de tout motif grave et légitime puisque les arriérés de loyers ont été payés dans le mois suivant la mise en demeure, que les sommes restantes correspondent aux loyers de décembre 2010 et janvier 2011, indus du fait de l'impossibilité d'utiliser le local imputable au propriétaire, que le reste des loyers a été payé conformément aux dispositions du bail, que l'existence d'une location-gérance est sans effet, n'étant pas un motif initialement invoqué au titre du congé, et que la situation était connue du bailleur et ne peut donc constituer un motif grave et légitime.
MOTIFS
Sur la demande dirigée contre la société Clev
M. [E] n'a pas répondu au moyen de la société Clev relativement à l'inopposabilité de sa créance en raison de l'absence de déclaration de sa créance, se bornant à justifier sa demande par le fait que les actes d'huissiers ont été délivrés à l'adresse effective de la société Clev «qui doit être condamnée pour ses fautes graves à l'origine des préjudices subis par le concluant».
Il ne formule aucune critique du jugement à cet égard.
Il sera relevé que M. [E] n'invoque ni ne décrit aucune faute spécifique à la charge de la société (pages 19 et 20 de ses conclusions).
Il a soutenu au contraire que les préjudices subis résultaient des fautes de M. [B], «détachables de ses fonctions», «incompatibles avec l'exercice normal de ses fonctions» qui ne pourraient donc pas engager la responsabilité de la société Clev.
A supposer qu'il reproche à la société Clev d'avoir résisté abusivement aux décisions de justice et d'avoir dégradé volontairement les lieux, le préjudice en résultant serait né avant la liquidation judiciaire prononcée le 9 novembre 2010.
En conséquence, c'est par de justes motifs que la cour adopte que le premier juge a débouté M. [E] de cette demande.
Sur les demandes dirigés contre M. [B]
M. [E] ne produit aucune pièce permettant d'imputer personnellement à M. [B] la responsabilité de la dégradation des lieux, alors que des protections avaient été mises en place (moellons).
Il sera relevé que la plainte de M. [E] a été classée sans suite, pour auteur inconnu.
D'autre part, il ne produit aucune pièce établissant une volonté de vindicte de la part de M. [B] à son égard.
Il ne doit pas être perdu de vue qu'à l'origine de l'affaire se trouvent des manquements de M. [E] : défaut de paiement de loyers (condamnation à payer la somme de 3 114 € par ordonnance de référé du 9 juillet 2002), travaux irréguliers reconnus, mise en location-gérance du fonds sans autorisation ...
D'autre part, M. [E] ne justifie pas d'une réelle détermination pour réintégrer les lieux rapidement, ni d'obstacles ou d'opposition de la part de M. [B].
M. [E] a fait dresser un constat d'état des lieux par huissier de justice le 14 octobre 2009.
Il résulte de ce constat que M. [E] avait libre accès aux locaux.
L'huissier note que son requérant lui déclare qu'il a «entendu reprendre possession des lieux louer pour les exploiter ; qu'il a alors constaté que le local avait été vandalisé».
Il en résulte qu'il avait repris possession des lieux à cette date et il n'est justifié d'aucune opposition de M. [B].
Nonobstant, il a fait délivrer une sommation à la société Clev, le 19 novembre 2009, soit près d'un an après l'arrêt du 18 décembre 2008, puis une seconde sommation du 1er septembre 2010.
D'une manière générale, M. [E] ne produit aucune pièce (courriers, attestation...) venant démontrer une opposition personnelle de M. [B] à la reprise des lieux postérieurement à la notification de l'arrêt de la cour d'appel.
En conséquence, M. [E] ne justifie d'aucune faute personnelle de M. [B] «détachable de ses fonctions», «incompatibles avec l'exercice normal de ses fonctions» et ce de surcroît compte-tenu du contexte de redressement judiciaire.
En conséquence, le jugement sera réformé de ce chef.
Sur la demande de la société Clev aux fins de paiement de la somme de 906,41 € au titre du reliquat des loyers dus pour les mois de décembre 2010 et janvier 2011 et des taxes foncières dues au titre de l'année 2010
M. [E] justifie par des constats d'huissier de justice du 14 octobre 2009 et du 7 septembre 2010, que le local a été dévasté entre la date de restitution des clés et sa réintégration dans les lieux.
En conséquence, il convient de retenir que le propriétaire a manqué à son obligation de délivrance entre décembre 2010 et janvier 2011, cette période ayant été mise à profit par le locataire pour remettre les lieux en l'état.
En conséquence, la demande du bailleur n'est pas fondée.
Le jugement sera réformé de ce chef.
Sur la demande aux fins de dire et juger que le congé avec refus de renouvellement signifié le 29 janvier 2011 a pris effet le 1er janvier 2012
C'est par de justes motifs que la cour adopte que le premier juge a constaté la validité du congé donné par acte du 29 janvier 2011.
Sur la demande aux fins de constater que le bail commercial a été résilié aux torts exclusifs de M. [E]
C'est par de justes motifs que la cour adopte que le premier juge a retenu que le non paiement des loyers de décembre 2010 et janvier 2011et de la taxe foncière ne constituait pas un motif grave et légitime au regard des circonstances rencontrées pour la reprise du local par le preneur.
Le jugement sera confirmé de ce chef.
Sur la demande d'expulsion de M. [E], ainsi que de tout occupant de son chef, sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt à venir
Le locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être contraint de quitter les lieux avant de l'avoir reçue.
En conséquence, cette demande sera rejetée.
Sur la demande d'indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 609,80 € jusqu'à la libération effective des lieux, outre indexation conformément au bail commercial et charges
Le bailleur a droit à une indemnité d'occupation laquelle sera fixée au montant des redevances de location-gérance.
Sur l'article 700 du code de procédure civile
L'équité commande de na pas faire application de l'article 700 du code de procédure civile.
Sur les dépens
M. [E] partie perdante pour l'essentiel de ses prétentions doit être condamné aux dépens.
PAR CES MOTIFS
la cour,
- Confirme le jugement en ce qu'il a :
- débouté la société Clev de sa demande de validation du motif grave et légitime précisé au congé avec refus de renouvellement délivré le 29 juin 2011,
- dit que le bail commercial n'est pas renouvelé au 1er janvier 2012,
- dit que M. [E] a droit au maintien dans les lieux jusqu'au règlement effectif d'une indemnité d'éviction,
Le réformant pour le surplus, statuant de nouveau et y ajoutant :
- Condamne M. [E] à payer à la société Clev la somme de mensuelle de 609,80 € à titre d'indemnité d'occupation, jusqu'à son départ,
- Déboute M. [E] de ses prétentions à l'encontre de M. [B] et de la société Clev,
- Déboute la société Clev de ses demandes en paiement des loyers et charges de décembre 2010 et janvier 2011, et de la taxe foncière due au titre de l'année 2010,
- Déboute la société Clev de ses demandes tendant au départ et à l'expulsion de M. [E],
- Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamne M. [E] aux dépens de première instance et d'appel, recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle.
LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE
