R.G : 15/05742
Décision du
Tribunal de Grande Instance de SAINT-ETIENNE
Au fond
du 03 juin 2015
RG : 13/01913
ch n°1
SARLMONTMEAS PROMOTION IMMOBILIERE
C/
SCP [Q] [F] [Y] [V] NOTAIRES A SSOCIES
SA MMA IARD
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE LYON
1ère chambre civile B
ARRET DU 28 Février 2017
APPELANTE :
La SARL MONTMEAS PROMOTION IMMOBILIERE, MPI, représentée par son gérant en exercice, M. [E] MONTMEAS, domicilié de droit audit siège
[Adresse 1]
[Adresse 2]
Représentée par SCP JACQUES AGUIRAUD ET PHILIPPE NOUVELLET, avocats au barreau de LYON
Assistée de Me Pascale BURDY-CLEMENT, avocat au barreau de LYON
INTIMEES :
SCP [Q] [F] [Y] [V], société civile professionnelle titulaire d'un office notarial, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié es-qualité audit [Adresse 3]
[Adresse 4]
Représentée par la SCP TACHET, avocats au barreau de LYON
MMA IARD, SA, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié es-qualité audit siège
[Adresse 5]
[Adresse 6]
Représentée par la SCP TACHET, avocats au barreau de LYON
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Date de clôture de l'instruction : 16 Juin 2016
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 17 Janvier 2017
Date de mise à disposition : 28 Février 2017
Audience tenue par Françoise CARRIER, président et Michel FICAGNA, conseiller, qui ont siégé en rapporteurs sans opposition des avocats dûment avisés et ont rendu compte à la Cour dans leur délibéré,
assistés pendant les débats de Fabrice GARNIER, greffier
A l'audience, Françoise CARRIER a fait le rapport, conformément à l'article 785 du code de procédure civile.
Composition de la Cour lors du délibéré :
- Françoise CARRIER, président
- Marie-Pierre GUIGUE, conseiller
- Michel FICAGNA, conseiller
Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Françoise CARRIER, président, et par Fabrice GARNIER, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
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EXPOSE DE L'AFFAIRE
Par acte du 22 mars 2011 rédigé par Me [Y], notaire associé au sein de la SCP [Q], [F], [Y], [V], titulaire d'un office notarial à SAINT-ETIENNE, la SCI DE MARGARAT a conclu une promesse synallagmatique de vente avec la société MONTMEAS PROMOTION IMMOBILIERE, portant sur un terrain à bâtir situé à [Adresse 7], cadastré section BX, numéros [Cadastre 1] et [Cadastre 2], d'une superficie totale de 4 738m², moyennant le prix de 665 000 €. Ce terrain était issu d'une division parcellaire intervenue au terme d'un acte de partage successoral en date du 3 juillet 1975.
Diverses conditions suspensives étaient stipulées à la promesse de vente, parmi lesquelles l'obtention d'un permis de construire avant le 28 février 2012 et la purge d'un droit de préférence au profit des copartageants parties à l'acte de partage successoral du 3 juillet 1975. Cette condition stipulait que si les bénéficiaires du pacte de préférence ne manifestaient pas leur intention d'acheter le bien dans le délai de 15 jours suivant la réception de la notification de la vente, ou s'ils renonçaient expressément à leur droit de préférence avant l'expiration de ce délai, la condition serait réputée accomplie.
La société MONTMEAS PROMOTION IMMOBILIERE était autorisée à procéder à des sondages, études de sol, prélèvements et analyses. Suivant contrat d'architecte du 10 octobre 2011, elle a confié une mission complète de maîtrise d'oeuvre à M. [C].
Elle a déposé une demande de permis de construire le10 novembre 2011 qui a fait l'objet d'un refus, par arrêté du 3 janvier 2012, pour défaut d'agrément de l'architecte des bâtiments de France.
Le 18 juin 2012, elle a déposé une nouvelle demande de permis de construire, après modification des règles d'urbanisme de la commune. Le permis de construire a été accordé le 18 octobre 2012.
Par lettre recommandée du 6 octobre 2012, l'un des copartageants de la parcelle originaire, Mme [L] [I], a informé la société MONTMEAS PROMOTION IMMOBILIERE que la convention de partage du 3 juillet 1975 limitait les droits de construire sur le terrain qu'elle avait acquis, de sorte que l'édification des immeubles prévus était impossible. Elle joignait a son courrier un extrait du pacte de partage, lequel stipulait que la hauteur des constructions ne devait pas dépasser celle correspondant à un niveau habitable, en partant du point le plus haut du terrain naturel, à l'emplacement de la construction, sauf les constructions projetées dans la part numéro 7, qui pouvaient comporter deux niveaux habitables sur sous-sol.
Le 18 octobre 2012, la société MONTMEAS PROMOTION IMMOBILIERE a sollicité le retrait du permis de construire qui lui avait été accordé. Celui-ci a été abrogé par un arrêté du 4 janvier 2013.
Elle a proposé à la venderesse d'acquérir l'immeuble au prix de 320 000 € en considération de la réduction de SHON résultant de la limitation des droits à construire, proposition qui a été refusée par la SCI DE MARGARAT qui a, par la suite, vendu l'immeuble à un tiers au prix de 450 000 €.
Reprochant au notaire de n'avoir pas avoir porté à sa connaissance l'intégralité des stipulations de l'acte de partage du 3 juillet 1975, régulièrement publié, la société MONTMEAS PROMOTION IMMOBILIERE a, par acte du 14 mai 2013, fait assigner la SCP [Q], [F], [Y], [V] devant le tribunal de grande instance de SAINT-ETIENNE à l'effet d'obtenir l'indemnisation des préjudices qu'elle lui avait causé par sa faute.
La compagnie d'assurances MMA IARD, assureur de la SCP [Q], [F], [Y], [V], est intervenue volontairement à l'instance.
Par jugement du 3 juin 2015, le tribunal a condamné la SCP [Q], [F], [Y], [V] in solidum avec la société MMA IARD à payer à la société MONTMEAS PROMOTION IMMOBILIERE la somme de 73 920 € à titre de dommages et intérêts, celle de 3 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
Par acte du 10 juillet 2015, la société MONTMEAS PROMOTION IMMOBILIERE a interjeté appel de cette décision.
Au terme de conclusions notifiées le 24 mai 2016, elle demande à la cour de :
- confirmer le jugement en ce qu'il a retenu la faute professionnelle commise par la SCP [Q], [F], [Y], [V] lors de la rédaction de la promesse synallagmatique de vente du 22 mars 2011,
- le réformer pour le surplus et condamner in solidum SCP [Q], [F], [Y], [V] et la société MMA IARD, ou chacune d'entre elles, ou qui mieux le devra, à l'indemniser des préjudices directement consécutifs à la faute commise à savoir :
* la somme de 661 272 € TTC au titre du préjudice résultant de la perte de chance de recueillir les bénéfices du second projet envisagé, compatible avec la limitation des droits à construire,
* la somme de 89 987 € TTC au titre des honoraires réglés en pure perte au cabinet d'architecte [C] en vertu du contrat du 10 octobre 2011,
- condamner la SCP [Q], [F], [Y], [V] d'une part et la société MMA IARD d'autre part au paiement chacune de la somme de 6 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- les condamner in solidum, chacune d'entre elles ou qui mieux le devra, aux dépens.
Elle fait valoir :
- que Me [Y] a omis de mentionner l'existence d'un droit réel grevant l'ensemble des terrains objet de la promesse synallagmatique de vente et limitant sa constructibilité, obligation transmissible de plein droit du fait de la publication régulière de l'acte de partage l'instaurant, ce qui est constitutif d'une faute de la part du notaire,
- qu'il avait connaissance du projet immobilier envisagé par l'acquéreur du fait de la mention dans la promesse de vente d'une condition suspensive relative à l'obtention d'un permis de construire d'immeubles de 3 100 m² de SHON minimum, ce qui aurait dû l'amener à l'avertir immédiatement, ce projet étant manifestant incompatible avec la clause restrictive de l'acte de partage de 1975,
- que le notaire reconnaît le caractère fautif de cette omission,
- que la clause pénale ne trouve pas à s'appliquer, puisqu'elle n'est prévue qu'en cas de refus de réitérer la promesse synallagmatique de vente, et que le préjudice est causé par la faute du notaire et non par une des parties,
- qu'outre l'impossibilité de réaliser le projet initial du fait de la limitation du droit à construire, le second projet envisagé n'a pu être mené à terme du fait du refus du vendeur de réduire le prix de vente du terrain, ce qui engendrait un prix de vente des futurs logements excessif par rapport aux prix du marché immobilier à [Adresse 7], ce qui constitue une perte de chance de réaliser une opération immobilière générant une marge nette de 660 000 €,
- que la promesse synallagmatique de vente était toujours valide aux motifs que le délai dont elle était assortie a été automatiquement prorogé dans l'attente de la réception des pièces nécessaires à la perfection de l'acte, que le vendeur était prêt à régulariser un avenant afin de proroger le délai et qu'en toute hypothèse, le terme du délai n'avait pas pour effet de rendre la promesse caduque mais de donner la possibilité à l'autre partie d'en forcer l'exécution, faculté dont la SCI DE MARGARAT n'a pas usé,
- que la non-réalisation de la condition suspensive relative à l'obtention du permis de construire n'entraîne pas la caducité de la promesse synallagmatique de vente puisque même obtenu dans le délai, le permis de construire n'aurait pu être mis en oeuvre, que le vendeur avait donné son accord afin de proroger le délai initialement prévu pour la réalisation des conditions, et qu'en toute hypothèse, seules les parties peuvent invoquer la caducité du compromis,
- qu'elle n'avait pas l'obligation de demander la communication de l'acte de partage de 1975 ou le recensement des dispositions susceptibles d'affecter la constructibilité du terrain,
- que la non-réalisation du projet conforme à l'acte de partage ne s'explique que parla faute du notaire puisqu'elle aurait pu acquérir le terrain à un prix moindre, rendant le projet viable,
- que la marge bénéficiaire envisagée n'était pas hypothétique, ne dépendant que de l'accord du vendeur à la réduction du prix de vente, et peut donc être indemnisée,
- que les frais engagés en vue de la réalisation du projet immobilier, en particulier les honoraires d'architecte doivent être remboursés dans leur ensemble puisque le contrat d'architecte conclu le 10 octobre 2011 précise qu'outre le paiement des honoraires liquidés au jour de la résiliation du contrat à l'initiative du maître de l'ouvrage, une indemnité de 20% est due, soit la somme totale de 89 987 €.
Au terme de conclusions notifiées le 7 avril 2016, la SCP [Q], [F], [Y], [V] et la société MMA IARD demandent à la cour de réformer le jugement déféré en toutes ses dispositions et de :
- débouter la société MONTMEAS PROMOTION IMMOBILIERE de sa demande en paiement de la somme de 660 000 € à titre de dommages et intérêts,
- la débouter de sa demande relative au paiement des honoraires d'architecte,
- subsidiairement, limiter la condamnation à ce titre au montant hors taxes des honoraires dont le paiement est reconnu, soit la somme de 20 000 €,
- débouter la société MONTMEAS PROMOTION IMMOBILIERE de toute demande supplémentaire et la condamner aux dépens.
Elles font valoir :
- que l'existence d'une faute, tenant au défaut de mention de la clause limitant la constructibilité du terrain comprise dans l'acte de partage de 1975 que le notaire avait en sa possession, n'est pas discutée,
- que le préjudice invoqué par la société MONTMEAS PROMOTION IMMOBILIERE résulte du défaut de prorogation du délai de réalisation des conditions suspensives, rendant le compromis caduc au 31 juillet 2012, la prorogation automatique et l'absence d'effet extinctif n'étant prévues que pour le délai de réitération de l'acte, c'est-à-dire en cas de réalisation des conditions suspensives,
- que la promesse de vente étant caduque avant même l'obtention du permis de construire envisagé et la réclamation présentée par le bénéficiaire de la clause limitant la hauteur des constructions, le contenu de l'acte notarié n'est pas la cause du préjudice invoqué,
- que la société MONTMEAS PROMOTION IMMOBILIERE étant tenue de transmettre à l'architecte les renseignements juridiques concernant le terrain, elle ne pouvait, en sa qualité de professionnel de l'immobilier, se contenter de lui transmettre le compromis de vente mais aurait dû solliciter la transmission de l'acte de partage, ce qui lui aurait permis d'élaborer immédiatement un projet conforme,
- que l'impossibilité de réaliser le projet conforme à la clause restrictive des droits de construction résulte du refus du vendeur de consentir à une réduction du prix de vente, rendant le projet non viable,
- que le lien de causalité entre le préjudice invoqué et la faute du notaire n'est donc pas établi et que seule la perte de chance d'agir de manière différente peut être indemnisée au titre de l'inexécution d'une obligation d'information et de conseil, à l'exclusion des bénéfices et profits que la société MONTMEAS PROMOTION IMMOBILIERE aurait pu retirer de la réalisation du projet,
- que la société MONTMEAS PROMOTION IMMOBILIERE ne démontre pas que la connaissance de la clause restrictive des droits de construction l'aurait conduite à l'abandon de son projet, rendant la perte de chance incertaine, et le vendeur ayant refusé toute négociation du prix de vente, la perte de chance de conclure la vente à un moindre prix est exclue,
- qu'en toute hypothèse, elle ne peut solliciter le montant du profit qu'elle aurait retiré de son premier projet puisque celui-ci était de toute manière irréalisable et qu'il n'est pas prouvé qu'il ait pu être réalisé à l'identique en un autre lieu,
- que la perte de marge invoquée n'est qu'éventuelle et ne résulte que des éléments fournis par la société MONTMEAS PROMOTION IMMOBILIERE,
- que la société MONTMEAS PROMOTION IMMOBILIERE ne peut solliciter le remboursement des honoraires de l'architecte puisqu'elle ne justifie pas de leur paiement effectif, hormis la somme de 23 920 € TTC à laquelle il convient de retirer le montant de la TVA qu'elle a pu récupérer,
- que l'indemnisation prévue au contrat d'architecte ne peut porter que sur les honoraires à percevoir pour l'obtention du permis de construire, la passation des marchés et la réalisation de l'immeuble n'ayant pu être réalisées,
- que la société MONTMEAS PROMOTION IMMOBILIERE a admis supporter les frais et honoraires découlant des démarches relatives à la demande d'un permis de construire dès lors que cette demande a été érigée en condition suspensive.
MOTIFS DE LA DECISION
Selon l'article 1382 (devenu 1240) du code civil, tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
En vertu de cette disposition, la responsabilité civile d'un notaire ne peut être engagée que si la preuve d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité direct et certain entre les deux est apportée.
Le notaire est tenu à un devoir de conseil et d'information en vertu duquel il doit éclairer les parties et appeler leur attention sur la portée, les effets et les risques de l'acte auquel il prête son concours ou est requis de donner la forme authentique. Le notaire doit procéder à toutes les recherches relevant de sa compétence.
En l'espèce, le premier juge a justement retenu que le notaire avait commis une faute en ne procédant pas à une analyse complète de l'acte de partage du 3 juillet 1975 portant limitation des droits à construire sur le terrain s'agissant du même acte que celui instaurant le privilège des copartageants.
La perte de chance est la disparition actuelle et certaine d'une éventualité favorable. Ne constitue pas une perte de chance mais un préjudice financier intégralement consommé les dépenses et investissements réalisés en pure perte en raison de l'inefficacité du montage instrumenté.
En l'espèce, la SARL MONTMEAS PROMOTION IMMOBILIERE ne saurait prétendre que la faute du notaire lui aurait fait perdre une chance de réaliser son projet de construction dès lors que celui-ci était irréalisable compte tenu de la clause limitant les droits à construire et du refus du vendeur d'accepter la réduction de prix proposée.
Pas plus elle ne démontre la disparition actuelle et certaine d'opportunités d'acquisition de terrains constructibles et de concrétisation d'autres projets et ne saurait dès lors prétendre que son préjudice correspondrait à la perte de chance de réaliser sa marge bénéficiaire habituelle sur d'autres opérations qu'elle aurait pu engager au cours de la période concernée.
La faute du notaire l'a par contre amenée à s'engager dans un projet voué à l'échec, peu important que le compromis soit devenu caduc par la suite faute de réalisation de la condition suspensive d'obtention d'un permis de construire dans le délai convenu, de sorte que son préjudice est constitué des frais exposés en vue de l'élaboration de son projet et de l'obtention du permis de construire ainsi que des tracas et pertes de temps tenant aux démarches diverses effectuées inutilement.
S'agissant des frais exposés en vain, il ressort du contrat d'architecte souscrit le 10 octobre 2011 que les honoraires convenus jusqu'à la phase d'établissement du dossier de permis de construire étaient de 52 800 € HT et d'une attestation de l'architecte en date du 4 avril 2014, non discutée par l'intimée, que cette somme a été acquittée.
La SARL MONTMEAS PROMOTION IMMOBILIERE récupérant la TVA, il convient de retenir cet élément du préjudice pour son montant hors taxes.
C'est à ses risques et périls que la SARL MONTMEAS PROMOTION IMMOBILIERE a fait le choix de confier une mission complète à l'architecte avant d'avoir vérifié la viabilité du projet de sorte que les frais de résiliation du contrat d'architecte ne constituent pas un préjudice en lien de causalité certaine et directe avec la faute du notaire et ne sauraient être mis à la charge de ce dernier.
Les éléments de la cause permettent à la cour de fixer le préjudice global de la SARL MONTMEAS PROMOTION IMMOBILIERE y compris les démarches inutiles et le temps perdu à la somme de 73 920 € de sorte que le jugement déféré doit être confirmé en toutes ses dispositions.
PAR CES MOTIFS
LA COUR,
CONFIRME le jugement déféré ;
Y ajoutant,
DIT n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel;
CONDAMNE la société la SARL MONTMEAS PROMOTION IMMOBILIERE aux dépens d'appel ;
AUTORISE la SCP TACHET, avocats, à recouvrer directement à son encontre les dépens dont elle aurait fait l'avance sans avoir reçu provision.
LE GREFFIERLA PRÉSIDENTE
