R.G : 15/03921
Décision du
Tribunal de Grande Instance de LYON
Au fond
du 11 mars 2015
RG : 11/03812
ch n°9
[Q]
[H]
C/
[Z]
Association ASL DE LA DORDOGNE
SA BNP PARIBAS
SARL COMPAGNIE FINANCIERE DE PARTICIPATION
SCP [C] [Z] [V] RAMBAUD [O] [M] L
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE LYON
1ère chambre civile B
ARRET DU 10 Janvier 2017
APPELANTS :
Mme [Q] [C] [I] [Q] épouse [H]
[Adresse 1]
[Localité 1]
Représentée par la SELARL LAFFLY & ASSOCIES-LEXAVOUE LYON, avocats au barreau de LYON
M. [U] [Z] [H]
[Adresse 1]
[Localité 1]
Représenté par la SELARL LAFFLY & ASSOCIES-LEXAVOUE LYON, avocats au barreau de LYON
INTIMES :
Me [W] [Z] es qualité de notaire associé de la SCP '[C] [Z] [V] [X] [O] [M] ', titulaire d'un Office Notarial dont le siège est
[Adresse 2]
[Localité 2]
Représenté par la SCP TUDELA ET ASSOCIES, avocats au barreau de LYON
Assisté de la SCP BAULIEUX-BOHE-MUGNIER-RINCK, avocats au barreau de LYON
ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE DE LA DORDOGNE, prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliée chez :
Cabinet ABP
[Adresse 3]
[Localité 3]
défaillante
SA BNP PARIBAS, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés au siège social sis
[Adresse 4]
[Localité 4]
Représentée par la SCP GRAFMEYER BAUDRIER ALLEAUME JOUSSEMET, avocats au barreau de LYON
Assistée de Me Brigitte GUIZARD, avocat au barreau de PARIS
COMPAGNIE FINANCIERE DE PARTICIPATION 'COFIPAR', SARL, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés au siège social sis
[Adresse 5]
[Localité 5]
Représentée par Me Frédéric CARRON, avocat au barreau de LYON
Société Civile Professionnelle '[C] [Z] [V] [X] [O] [M]' représentée par ses dirigeants légaux domiciliés audit siège
[Adresse 6]
[Localité 6]
Représentée par la SCP TUDELA ET ASSOCIES, avocats au barreau de LYON
Assisté de la SCP BAULIEUX-BOHE-MUGNIER-RINCK, avocats au barreau de LYON
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Date de clôture de l'instruction : 17 Mars 2016
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 14 Novembre 2016
Date de mise à disposition : 10 Janvier 2017
Audience tenue par Marie-Pierre GUIGUE, faisant fonction de président et Michel FICAGNA, conseiller, qui ont siégé en rapporteurs sans opposition des avocats dûment avisés et ont rendu compte à la Cour dans leur délibéré,
assistés pendant les débats de Fabrice GARNIER, greffier
A l'audience, Marie-Pierre GUIGUE a fait le rapport, conformément à l'article 785 du code de procédure civile.
Composition de la Cour lors du délibéré :
- Françoise CARRIER, président
- Marie-Pierre GUIGUE, conseiller
- Michel FICAGNA, conseiller
Arrêt Réputé contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Françoise CARRIER, président, et par Fabrice GARNIER, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
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EXPOSE DE L'AFFAIRE
Par acte sous seing privé du 30 mars 2007, M. [U] [H] et Mme [Q] [Q] épouse [H] ont convenu avec la société COFIPAR de l'achat d'un local d'habitation n°46 situé au 4ème étage d'un ancien hôtel réaménagé en résidence de tourisme, soumis au régime de la copropriété, sis [Adresse 7], moyennant un prix de 25 234 euros.
Cette acquisition s'inscrivait dans le cadre d'une opération de défiscalisation.
Par acte du 23 novembre 2007, à la demande la société COFIPAR, Me [W] [Z], notaire associé de la SCP [C] [Z] [V] [X] [O] [M], a établi l'état descriptif de division ainsi que le règlement de copropriété de l'immeuble.
Par acte authentique du 20 décembre 2007, les époux [H] et la société COFIPAR ont réitéré la vente du lot n°46 devant Me [Z].
Ce même jour, l'association syndicale libre (ASL) de la Dordogne a été constituée, ayant pour objet la restauration et la mise aux normes d'habitabilité de l'immeuble.
Par courrier du 19 décembre 2007, M. [K], gérant de la société COFIPAR, assistant administratif du président de l'ASL et président de la société Art Patrimoine, désignée comme maître de l'ouvrage par l'ASL, a adressé aux époux [H] un 1er appel de fonds de 63 942,55 euros.
Le 10 décembre 2008, les époux [H] ont été informés d'un incendie au sein de la copropriété et de la réalisation d'une expertise judiciaire.
Les 20 mars, 10 juillet et 16 septembre 2009, les époux [H] ont reçu d'autres appels de fonds du cabinet ABP, syndic de copropriété.
Le 24 septembre 2010, la société COFIPAR leur a proposé un lot de remplacement, le lot n°46 ne pouvant finalement être réalisé du fait de la modification nécessaire du projet de restauration.
Par acte des 18 et 19 janvier 2011, les époux [H] ont fait assigner la société COFIPAR, Me [Z] et son étude notariale, la SCP [C] [Z] [V] [X] [O] [M], aux fins d'obtenir :
- l'annulation de la vente ;
- leur condamnation à les indemniser pour les préjudices subis ;
- leur condamnation à leur verser la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens ;
- l'exécution provisoire du jugement.
Fin 2012, les époux [H] ont également assigné l'ASL de la Dordogne et la société BNP Paribas en déclaration de jugement commun.
Par jugement du 11 mars 2015, le tribunal de grande instance de Lyon a :
- prononcé la nullité de l'acte de vente reçu le 20 janvier 2007 par Me [Z], notaire, entre la société COFIPAR et les époux [H], portant sur le lot n°46 de l'ensemble immobilier
- condamné la société COFIPAR à payer aux époux [H] la somme de 25 234 euros au titre du remboursement du prix d'acquisition du lot n°46, celle de 74 967,74 euros au titre des préjudices financiers subis, majorée des intérêts de droit à compter du 16 novembre 2010, date de la mise en demeure, celle de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens ;
- débouté les parties du surplus de leurs demandes ;
- déclaré le jugement commun et opposable à la société BNP Paribas et à l'ASL de la Dordogne ;
- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire.
M.et Mme [H] ont interjeté appel de ce jugement. Ils concluent à sa réformation partielle et demandent :
- que Me [Z] soit déclaré responsable de la nullité de l'acte de vente du 20 décembre 2007 portant sur le lot n°46 solidairement avec la SCP [C] [Z] [V] [X] [O] [M],
- que Me [Z] et la SCP [C] [Z] [V] [X] [O] [M] soient condamnés solidairement à payer à M. et Mme [H] :
- la somme de 25 234 euros correspondant au prix d'acquisition du lot n°46 ;
- celle de 166 013,95 euros au titre des préjudices financiers subis, majorée des intérêts de droit à compter du 16 novembre 2010, date de la mise en demeure ;
- celle de 16 834,50 euros au titre des loyers non perçus entre le 1er mars 2010 et le 1er mars 2013, majorée des intérêts de droit ;
- les loyers perdus à hauteur de 5 611,50 euros par an à compter du 1er mars 2013 jusqu'au jour de l'indemnité définitive de l'acte de vente ;
- la somme de 15 000 euros en réparation du préjudice moral ;
- celle de 8 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens ;
- que Me [Z] et la SCP [C] [Z] [V] [X] [O] [M] soient tenus solidairement, à défaut in solidum, des condamnations prononcées par le tribunal de grande instance de Lyon à l'encontre de la société COFIPAR ;
- que le jugement soit confirmé pour le surplus.
Ils font valoir :
- que le notaire a manqué à son obligation d'information et de conseil à leur égard en ne faisant pas mention dans l'acte de vente de l'inexistence du lot n°46 au moment de sa souscription alors qu'il aurait dû vérifier que le lot n°46 existait bien lors de l'élaboration de l'état descriptif de division qui mentionnait 48 lots, dont le lot n°46 ;
- que Me [Z] ne démontre pas qu'ils avaient été informés de la situation du bien, se contentant d'affirmer qu'ils pouvaient déduire de la mention du plan selon laquelle les logements n°46, 47 et 48 situés sur la surélévation du bâtiment sur jardin étaient en attente de l'accord de l'architecte des bâtiments de France que leur lot n'existait pas, alors que lui-même le considérait comme existant à la lecture des documents en sa possession ;
- qu'en sa qualité de professionnel, il se devait de leur signaler cette situation, quand bien même ils en auraient été informés, à moins de la porter à l'acte, ce qui n'a pas été le cas en l'espèce, rendant le manquement au devoir d'information et de conseil indiscutable ;
- qu'il lui appartient de rapporter la preuve de l'accomplissement de ses devoirs professionnels puisqu'il en est le débiteur ;
- qu'il est évident que l'acquisition d'un lot inexistant leur a causé des préjudices, justifiant leurs demandes d'indemnisation.
Me [Z], notaire, et la SCP [C] [Z] [V] [X] [O] [M], notaires, concluent au débouté des demandes de M.et Mme [H] et sollicitent leur condamnation au paiement d'une somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.
A titre subsidiaire, ils sollicitent la condamnation de la société COFIPAR à les relever et garantir de toutes condamnations qui seraient prononcées à leur encontre.
Ils soutiennent :
- que les époux [H] sont défaillants dans la démonstration d'une faute du notaire leur ayant directement causé un préjudice indemnisable ;
- que Me [Z] a dressé l'acte du 23 novembre 2007 contenant l'état descriptif de division et le règlement de copropriété au vu d'un document du 19 février 2007 établissant l'état descriptif des lots de copropriété et des plans des différents niveaux qui montraient bien l'existence d'un bâtiment surélevé sur rez-de-chaussée et de quatre étages dans lequel se situait un lot n°46, indiqué comme mansardé ;
- que ce lot n°46 existe comme local d'habitation à rénover, tant dans l'état descriptif de division que dans l'acte de vente du 20 décembre 2007, ce dernier rappelant en outre qu'un permis de construire sera nécessaire et que l'acquéreur ne fait pas de son obtention une condition suspensive de la vente ;
- que les époux [H] étaient parfaitement informés de la situation de leur lot puisqu'ils ont eux-mêmes produit un plan du 28 mars 2007 portant l'indication selon laquelle les logements n°46, 47 et 48 situés sur la surélévation du bâtiment sont en attente de l'accord de l'architecte des bâtiments de France ;
- que la rénovation de la totalité de l'immeuble, notamment la réalisation du lot n°46, n'ayant plus été possible du fait de l'incendie intervenu en octobre 2008, le notaire ne peut être tenu responsable de la survenance du sinistre, des circonstances rendant la réalisation du lot impossible ou du refus des époux [H] d'obtenir un lot équivalent ;
- que les époux [H] ne démontrent pas avoir subi un préjudice directement lié à l'inexistence du lot puisque le vendeur a accepté le remboursement du prix de vente ainsi que la prise en charge des frais liés à l'annulation de celle-ci ;
- que le remboursement du prix de vente n'est pas un préjudice indemnisable dès lors qu'il intervient en contrepartie de la restitution du bien ;
- que les époux [H] ont volontairement décidé de se retirer du projet et ont refusé une proposition de substitution d'un autre lot à celui initialement vendu, les empêchant de solliciter l'indemnisation pour les loyers non perçus puisque ce préjudice n'est causé que par leur comportement ;
- qu'ils ne justifient pas des sommes réclamées ou d'en avoir sollicité le remboursement auprès des destinataires des fonds ;
- qu'à titre subsidiaire, Me [Z] n'étant jamais intervenu dans l'opération de réhabilitation de l'immeuble, il doit être relevé et garanti de toutes ses condamnations par la société COFIPAR.
La société BNP Paribas demande à la cour qu'il soit statué ce que de droit sur les demandes développées par les époux [H] à l'encontre de Me [Z], notaire, et la SCP [C] [Z] [V] [X] [O] [M], notaires, qu'il soit dit et jugé qu'aucune demande n'est développée à son égard, que toute partie succombante soit condamnée à lui verser la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
La société COFIPAR a constitué avocat et n'a pas conclu.
L'ASL de la Dordogne a été assignée avec signification de la déclaration d'appel et des conclusions par acte du 13 août 2015, remis à personne habilitée et n'a pas constitué avocat. L'arrêt sera réputé contradictoire en application de l'article 474 du code de procédure civile.
MOTIFS
Le notaire rédacteur d'un acte passé en son étude a le devoir de procéder aux vérifications nécessaires pour assurer l'efficacité de cet acte, notamment par l'analyse des titres et de tous documents utiles.
Toutefois ce devoir de vérification n'implique pas l'obligation de se rendre sur les lieux pour vérifier l'existence de la chose vendue.
Me [Z] a reçu le 23 novembre 2007 l'acte contenant l'état descriptif de division et le règlement de copropriété au vu d'un document du 19 février 2007 établissant l'état descriptif des lots de copropriété et le calcul des tantièmes de copropriété établis par le cabinet d'architecte Ingecim.
L'ensemble de ces documents mentionne l'existence d'un bâtiment élevé sur rez de chaussée et quatre étages comprenant le lot 46 qui sera vendu à M.et Mme [H].
Ces actes authentiques comme l'acte authentique de vente à M.et Mme [H] décrivent le lot 46 comme étant un local d'habitation à rénover.
L'état descriptif de division et l'acte authentique de vente mentionnent qu'un permis de construire sera nécessaire à la destination des locaux en résidence de tourisme.
L'acte authentique de vente relate en page 9 que l'acquéreur ne fait pas de l'obtention de ce permis une condition suspensive de la vente.
Il est stipulé dans l'acte que les biens sont vendus en l'état, le permis n'ayant pas été obtenu au jour de la vente.
Il découle de ces éléments que Me [Z] a rédigé l'acte de vente conformément à l'état descriptif de l'immeuble mentionnant l'existence du lot 46, qu'il n'appartenait pas au notaire de vérifier concrètement et à la volonté des parties qui n'entendaient pas soumettre l'acquisition à la condition suspensive d'obtention du permis de construire.
M.et Mme [H] ne rapportent donc pas la preuve d'une faute du notaire rédacteur de l'acte et ont été, à bon droit, déboutés de leur action à l'encontre de Me [Z] et de l'étude notariale.
Le jugement doit être confirmé de ce chef.
M.et Mme [H] qui succombent supportent les dépens sans qu'il y ait lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile au bénéfice des intimés.
PAR CES MOTIFS,
LA COUR,
Statuant sur l'appel limité interjeté par M.et Mme [H],
Confirme le jugement entrepris en ce qu'il a débouté M. et Mme [H] de leur action à l'encontre de Me [Z] et de la SCP [C] [Z] [V] [X] [O] [M],
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes des parties,
Condamne M.et Mme [H] aux dépens d'appel avec droit de recouvrement direct par la SCP Tudela et associés et la SCP Grafmeyer Baudrier Alleaume Joussemet, avocats.
LE GREFFIERLA PRÉSIDENTE
