R.G : 16/03814
Décision du
Tribunal de Grande Instance de LYON
Au fond
du 28 avril 2016
RG : 12/04172
ch n°1
[O]
C/
[S]
SAS FONCIERE ET IMMOBILIERE LYONNAISE
SA U.T.E.I.
SCP [D] [S], [T] [W], [Y] [R] & [W] [X]
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE LYON
1ère chambre civile B
ARRET DU 13 Décembre 2016
APPELANT :
M. [S] [O]
[Adresse 1]
[Adresse 2]
Représenté par la SCP TUDELA ET ASSOCIES, avocats au barreau de LYON
INTIMES :
Me [D] [S]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
Représenté par la SELARL COLBERT LYON, avocats au barreau de LYON
Assisté de la SCP MONTOYA PASCAL MONTOYA -DORNE- GOARANT, avocats au barreau de GRENOBLE
Société FONCIERE ET IMMOBILIERE LYONNAISE, SAS, représentée par sa gérante en exercice la Société U.T.E.I.
[Adresse 5]
[Adresse 6]
Représentée par la SCP JACQUES AGUIRAUD ET PHILIPPE NOUVELLET, avocats au barreau de LYON
Assistée de la SELARL ISEE, avocats au barreau de LYON
Société U.T.E.I., SA, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés au siège social sis
[Adresse 5]
[Adresse 6]
Représentée par la SCP JACQUES AGUIRAUD ET PHILIPPE NOUVELLET, avocats au barreau de LYON
Assistée de la SELARL ISEE, avocats au barreau de LYON
SCP [D] [S] [T] [W] - [Y] [R] [W] [X] notaires associés
[Adresse 3]
[Adresse 4]
Représentée par la SELARL COLBERT LYON, avocats au barreau de LYON
Assistée de la SCP MONTOYA PASCAL MONTOYA -DORNE- GOARANT, avocats au barreau de GRENOBLE
******
Date de clôture de l'instruction : 31 Octobre 2016
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 31 Octobre 2016
Date de mise à disposition : 13 Décembre 2016
Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :
- Françoise CARRIER, président
- Marie-Pierre GUIGUE, conseiller
- Michel FICAGNA, conseiller
assistés pendant les débats de Joëlle POITOUX, greffier
A l'audience, Marie-Pierre GUIGUE a fait le rapport, conformément à l'article 785 du code de procédure civile.
Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Françoise CARRIER, président, et par Fabrice GARNIER, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
****
EXPOSE DU LITIGE
Dans le cadre d'une opération de promotion immobilière, la Société Foncière Immobilière Lyonnaise s'est portée acquéreur d'un appartement situé dans un immeuble en copropriété situé [Adresse 7], qui était la propriété de M. [S] [O] depuis le 10 novembre 2006.
Ce dernier a consenti à la vente de ce bien moyennant la somme de 140 000 euros, prix minimum net de toutes charges, frais et impositions sur la plus-value.
Cette proposition a été acceptée le 22 septembre 2011 par la Société Foncière Immobilier Lyonnaise.
Par acte du 12 octobre 2011, les parties ont signé une promesse synallagmatique de vente au prix de 183 000 euros, acte réitéré le 21 décembre 2011 par acte authentique reçu par Me [S], notaire.
Estimant que le prix stipulé à l'acte de vente ne correspondait pas au prix net de 140 000 euros auquel il avait consenti, M. [O] a assigné la Société Foncière Immobilière Lyonnaise représentée par la Société U.T.E.I. en sa qualité de gérante, la société U.T.E.I., la SCP [S] [C] [K], notaires, et Me [D] [S], notaire, en nullité du «compromis»de vente du 12 octobre 2011 et de l'acte de vente régularisé du 21 décembre 2011, responsabilité et indemnisation.
L'assignation a fait l'objet d'une publication.
Par jugement du 28 avril 2016, le tribunal de grande instance de Lyon a :
- mis hors de cause la société U.T.E.I. ;
- débouté M. [O] de l'ensemble de ses demandes ;
- condamné M. [O] à payer :
- à la Société Foncière Immobilière Lyonnaise la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et celle de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- à la SCP [S] [C] [K] et Me [S] la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.
M. [O] a relevé appel et demande à la cour de :
- réformer le jugement,
- condamner la Société Foncière Immobilière Lyonnaise, Me [S] et la SCP [S] [C] [K] à lui payer le solde du prix de vente calculé pour qu'il perçoive le jour du règlement un prix net de 140 000 euros, soit la somme de 9 916 euros, outre intérêts à compter de l'assignation et la somme de 30 000 euros au titre des préjudices subis toutes causes confondues,
- condamner la Société Foncière Immobilière Lyonnaise à lui payer la somme de 3 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,
- dire que la SCP [S] [C] [K] et Me [S] devront établir un acte de vente rectificatif, établi et publié à leurs frais et à ceux de la Société Foncière Immobilière Lyonnaise,
- condamner la SCP [S] [C] [K] et Me [S] à lui payer la somme de 3 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
Il fait valoir :
- que son consentement à la vente du bien était conditionné par la perception de la somme nette de toutes charges, frais et impositions sur la plus-value de 140 000 euros, ce qui a été clairement indiqué à Me [S],
- que Me [S] aurait dû attirer son attention sur la modification intervenue en matière d'imposition de la plus-value mais n'a émis aucune réserve sur le prix de vente du bien alors qu'il avait conscience que le prix net serait inférieur à 140 000 euros, violant ainsi son obligation de conseil et d'information,
- que le «compromis» de vente est nul pour erreur sur les qualités substantielles puisqu'au jour de sa signature, Me [S] aurait déjà dû l'informer que la durée de détention du bien ne le rendait plus admissible pour un abattement en matière de plus-value et que les dispositions fiscales en vigueur l'empêchaient de percevoir la somme nette de 140 000 euros sur la base du prix de 183 000 euros,
- qu'il ne saurait être considéré comme un professionnel de l'immobilier et, n'étant ni fiscaliste, ni notaire, ne pouvait que s'en remettre à des professionnels afin de contrôler l'exactitude du calcul du prix de vente effectué par la société U.T.E.I.,
- que la nullité de la promesse synallagmatique de vente du 12 octobre 2011 entraîne nécessairement la nullité de l'acte de vente du 21 décembre 2011, qu'il n'aurait jamais accepté de signer en ayant connaissance du montant du prix net, inférieur à 140 000 euros,
- que l'acte réitératif établi par le notaire rédacteur ne correspondait pas à la volonté des parties, entraînant sa responsabilité,
- que l'immeuble objet du contrat de vente ayant été détruit par la Société Foncière Immobilière Lyonnaise, il n'est plus possible de remettre les parties dans l'état où elles se trouvaient antérieurement à la vente, rendant inutile la demande d'annulation de ces actes mais justifiant l'octroi de dommages et intérêts,
- que l'acte de vente doit être modifié afin de changer le montant de la somme réellement due,
- que la Société Foncière Immobilière Lyonnaise a cherché à profiter de la situation et doit donc verser le solde du prix convenu, assorti de dommages et intérêts, le chèque de 7 300 euros qu'elle lui a adressé n'ayant jamais été réceptionné,
- que les intimés ont tous participé à la commission de cette erreur contenue dans les actes et doivent être tenus solidairement à réparer les préjudices subis, évalués à 30 000 euros, toutes causes confondues,
- que l'action introduite ne visant qu'à voir reconnaître un droit légitime que personne ne pouvait ignorer, la procédure ne peut être considérée comme abusive, d'autant qu'elle n'a été rendue nécessaire que du fait du refus de la Société Foncière Immobilière Lyonnaise de régulariser l'acte de vente pour adapter le prix au prix initialement convenu,
- que Me [S] voit sa responsabilité engagée tant du fait de l'absence de vérification de la fiscalité applicable lors du calcul du prix net de vente, que du fait qu'il n'a pas noté la suppression d'un abattement ou son défaut d'admissibilité à cet abattement, ces manquements ayant participé à la réalisation du préjudice subi.
La Société U.T.E.I. et la Société Foncière Immobilière Lyonnaise, représentée par sa gérante, la Société U.T.E.I., concluent à la confirmation du jugement entrepris dans toutes ses dispositions, au débouté des prétentions adverses et demandent la condamnation de M.[O] à payer à chacune d'entre elles la somme de 10 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens d'appel.
A titre subsidiaire, ils demandent que la condamnation soit ramenée à la somme de 7 242,96 euros, qu'il soit dit que cette somme ne saurait produire d'intérêt à compter de l'assignation alors qu'elle a été proposée dès le 30 mars 2012, que l'appelant soit débouté de sa demande d'indemnisation.
Elles soutiennent :
- que M. [O] a renoncé à sa demande en nullité du «compromis» et de l'acte de vente, tout en invoquant le fait que ces actes sont entachés de nullité, sans en préciser le fondement,
- que la qualification de dol doit être écartée, aucune man'uvre dolosive n'étant caractérisée du fait de l'absence de devoir d'information à la charge de l'acheteur,
- que l'erreur de calcul dont se prévaut M. [O], simple erreur matérielle, ne permet pas d'obtenir la nullité d'un acte et n'est pas démontrée, le notaire ayant pris soin, antérieurement à la signature de l'acte de vente, de signaler au vendeur le montant des droits et taxes assujettissants la vente et de rectifier le calcul d'origine établi par le vendeur,
- que si l'erreur de calcul est retenue, cette dernière est inexcusable puisque M. [O] est un professionnel de l'immobilier exerçant la qualité de marchand de biens qui aurait dû s'assurer du bien fondé de l'estimation faite par l'acquéreur et prendre connaissance des éléments transmis par le notaire, une simple soustraction suffisant à vérifier le montant du prix de vente,
- que l'action ne peut être imputable à la Société Foncière Immobilière Lyonnaise, M. [O] l'ayant engagée sans accepter d'envisager la solution proposée par cette dernière et en refusant le chèque correspondant au solde du prix convenu,
- que cette action constitue une entrave à l'opération de promotion immobilière qu'elles ont due porter depuis le 10 juin 2015 jusqu'au 29 septembre 2016, date de vente des terrains, engendrant un préjudice financier de 113 500 euros et justifiant l'octroi par le tribunal de grande instance d'une indemnité de 15 000 euros au titre des frais irrépétibles,
- que M. [O] ne démontre pas avoir subi un préjudice, la vente étant d'ailleurs intervenue dans un contexte qui lui était particulièrement favorable ;
- qu'elles ne sauraient être tenues au paiement de dommages et intérêts sollicités à l'encontre du notaire alors qu'aucune faute personnelle ne leur est imputable.
Me [S] et la SCP [S] [C] [K] concluent à la confirmation du jugement entrepris et demandent paiement d'une indemnité de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Ils font valoir :
- que M. [O] ne démontre pas que le fait de bénéficier d'un prix net vendeur de 140 000 euros était une condition essentielle et indispensable en vue de la régularisation de l'acte, cette condition n'apparaissant pas dans le «compromis» de vente comme condition particulière,
- que Me [S] n'étant pas intervenu dans le cadre des négociations entre les parties, il s'est contenté de régulariser le «compromis» de vente, puis l'acte authentique,
- que si la loi de finance rectificative modifiant la législation en matière d'imposition de la plus-value est intervenue antérieurement au «compromis» de vente, Me [S] n'était pas en possession de tous les éléments nécessaires lors de la rédaction de cet acte préparatoire et n'a donc commis aucune faute, seul le défaut d'information au moment de la réitération de l'acte étant sanctionné,
- qu'en tout état de cause, l'absence de vérification du calcul de la plus-value au moment de la conclusion du «compromis» de vente ne saurait remettre en cause la validité de la vente puisque M. [O] a réitéré son consentement en toute connaissance de cause après avoir été dûment informé du nouveau montant de la plus-value par un courrier électronique du 2 décembre 2011, preuve de l'exécution de son obligation d'information par Me [S],
- que M. [O] était parfaitement informé, d'autant qu'il est un professionnel de l'immobilier en sa qualité de gérant d'une société ayant pour activité l'achat et la vente de biens immobiliers,
- qu'il n'a jamais remis en cause la régularisation de la vente, même lors de la lecture de l'acte réitératif ou de la déclaration de plus-value indiquant un montant de 49 694 euros et non de 42 759 euros, preuve qu'il savait pertinemment qu'il ne pourrait percevoir la somme nette de 140 000 euros et qu'il a acquiescé à ce fait,
- qu'en tout état de cause, M. [O] ne démontre pas avoir subi un préjudice indemnisable directement causé par une faute du notaire ;
- que le quantum du préjudice prétendument subi correspondant au solde du prix convenu n'est pas justifié, celui-ci devant s'élever à 6 935 euros et non à 9 916 euros ;
- que cette somme ne résultant que de l'application d'une imposition fiscale, elle ne peut constituer un préjudice indemnisable à l'encontre du notaire tant que M. [O] ne démontre pas qu'il aurait pu bénéficier d'une fiscalité plus avantageuse,
- que M. [O] ne justifie pas du montant de 30 000 euros sollicité au titre de la réparation de tous les préjudices subis, ce dernier ne rapportant la preuve d'aucun préjudice ;
- que la Société Foncière Immobilière Lyonnaise ayant proposé un règlement équitable et de nature à satisfaire l'ensemble des protagonistes, le prétendu préjudice de M. [O] n'a pour cause que son refus de toute solution amiable, ce qui exonère le notaire de toute responsabilité.
MOTIFS
Aux termes de l'article 1110 du code civil, l'erreur n'est une cause de nullité de la convention que lorsqu'elle tombe sur la substance même de la chose qui en est l'objet. Cette erreur doit porter sur les qualités essentielles de la chose vendue et doit être excusable de la part de la partie qui l'invoque.
M.[O], professionnel de l'immobilier en qualité de gérant d'une société ayant pour activité déclarée celle de marchand de biens, avait acquis le bien en 2006 pour le prix de 26 000 euros et souhaitait le revendre en 2011 au prix d'environ 140 000 euros net vendeur.
Par courriel du 22 septembre 2011, la Société Foncière Immobilière a indiqué à M.[O] que «le calcul de la plus-value, sauf erreur de ma part, serait de'42 759 euros» de sorte que le prix de vente pourrait être de 183 000 euros afin de satisfaire à la demande du vendeur de percevoir un prix net de 140 241 euros.
M.[O], marchand de biens, était ainsi informé par l'acquéreur qu'il s'agissait d'une estimation du montant de la plus-value.
Il ressort par ailleurs du courrier électronique du 2 décembre 2011 que M.[O] a reçu du notaire une information complète et détaillée sur le calcul et le montant de la plus-value exigible de 49 694 euros.
En effet, ce courriel attirait spécialement l'attention du vendeur sur les modification portant sur l'abattement pour détention supérieure à cinq ans ainsi que sur l'abattement fixe qui avait été supprimé par la loi de finances applicable au 1er octobre 2011 et mentionnait en caractère gras le montant de 49 694 euros.
Il entrait nécessairement dans la compétence de M.[O], marchand de biens, professionnel de la vente, de comprendre par une simple soustraction que le prix de vente net lui revenant serait ainsi de 133 306 euros.
M.[O] a accepté cependant de régulariser l'acte de vente au prix prévu dans le compromis de vente.
Dès lors, M.[O] ne peut se prévaloir d'une erreur excusable de sa part ayant déterminé son consentement ni d'une quelconque faute de la Société Foncière et Immobilière Lyonnaise.
Il découle de ce qui précède que Me [S] et la SCP [S] [C] [K] ont rempli leur devoir d'information.
M.[O] a été à bon droit débouté de l'intégralité de ses demandes à l'encontre de la Société Foncière et Immobilière Lyonnaise, de Me [S] et de la SCP [S] [C] [K].
Par d'exacts et pertinents motifs que la cour adopte, le tribunal a considéré que M.[O] avait agi en justice avec une légèreté blâmable causant un préjudice à la Société Foncière et Immobilière Lyonnaise.
Il convient d'accorder aux intimés une indemnité supplémentaire en application de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
LA COUR,
Confirme le jugement entrepris,
Y ajoutant,
Condamne M. [O] à payer à la Société U.T.E.I. et à la Société Foncière et Immobilière Lyonnaise ensemble la somme supplémentaire de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne M. [O] à payer à Me [S] et à la SCP [S] [C] [K] ensemble la somme supplémentaire de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
Rejette la demande présentée par M.[O] sur ce même fondement,
Condamne M.[O] aux dépens d'appel avec droit de recouvrement direct par la Scp Aguiraud & Nouvellet et la Selarl Colbert, avocats.
LE GREFFIERLA PRÉSIDENTE
