R.G : 15/01710
Décision du
Tribunal de Grande Instance de LYON
Au fond
du 04 février 2015
RG : 13/04367
ch n°1
Commune COMMUNE DE LIMONEST
C/
SARL LERY TRANSACTIONS
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE LYON
1ère chambre civile B
ARRET DU 22 Novembre 2016
APPELANTE :
La COMMUNE DE LIMONEST,
représentée par son maire en exercice, domicilié de droit en l'Hôtel de Ville
sis [Adresse 1]
[Adresse 1]
Représentée par la SELARL LEGA-CITE, avocat au barreau de LYON
INTIMEE :
La société LERY TRANSACTIONS, SARL, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés au siège social sis
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représentée par la SCP BALAS & METRAL AVOCATS, avocat au barreau de LYON
INTIMEE SUR APPEL PROVOQUE :
La METROPOLE DE LYON, venant aux droits et obligations de la Communauté Urbaine de Lyon (GRAND LYON) prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés au siège sis
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
Représentée par la SELARL LEGA-CITE, avocat au barreau de LYON
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Date de clôture de l'instruction : 18 Février 2016
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 10 Octobre 2016
Date de mise à disposition : 22 Novembre 2016
Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :
- Françoise CARRIER, président
- Marie-Pierre GUIGUE, conseiller
- Michel FICAGNA, conseiller
assistés pendant les débats de Fabrice GARNIER, greffier
A l'audience, Michel FICAGNA a fait le rapport, conformément à l'article 785 du code de procédure civile.
Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Françoise CARRIER, président, et par Fabrice GARNIER, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
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EXPOSE DE L'AFFAIRE
Par arrêté du 3 avril 2008, la Communauté urbaine de Lyon a préempté, à la demande de la commune de Limonest, un bien immobilier sis [Adresse 4], cadastré sous le numéro 171 de la section C, évinçant la société Lery candidat acquéreur de ce bien, en vue de la mise en 'uvre de la politique locale de l'habitat conformément à l'un des objectifs de l'article L 300-1 du code de l'urbanisme .
Par acte notarié du 3 novembre 2008 la Communauté urbaine de Lyon a rétrocédé le bien immobilier à la Commune de Limonest , étant stipulé à l'acte :
« Conformément aux dispositions de l'article L 213-11 du code de l'urbanisme, le bien immobilier en cause est utilisé à l'une des fins définies à l'article L 210-1 du même code.
Si la COMMUNE DE LIMONEST décide d'utiliser ou d'aliéner ce bien et ceci à d'autres fins dans un délai inférieur à cinq ans, il devra être procédé à la purge du droit de rétrocession de l'ancien propriétaire et de l'acquéreur inscrit dans la déclaration d'intention d'aliéner.»
Par acte du 28 décembre 2011, la commune de Limonest a revendu le bien préempté à la société «Les Terrasses de Limonest» à charge pour elle de réaliser un ensemble immobilier comprenant des logements sociaux.
La société Les Terrasses de Limonest a ainsi réalisé un ensemble immobilier comportant 39 logements intégrant 8 logements éligibles au dispositif «Prêt Locatif Social» (PLS).
Par acte du 26 mars 2013, la société Lery Transactions, estimant que le but poursuivi par la décision de préemption n'avait pas été respecté et que ses droits en qualité d'acquéreur évincé n'avaient pas été respectés , a assigné la Communauté urbaine de Lyon et la Commune de Limonest devant le tribunal de grande instance de Lyon aux fins de les voir :
- condamner in solidum au paiement de la somme de 200 000 € HT à titre de dommages et intérêts, outre intérêts légaux,
- condamner in solidum au paiement de la somme de 5 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Par jugement en date du 4 février 2015, le tribunal de grande instance de Lyon a :
- débouté la société Lery Transactions de ses demandes dirigées à l'encontre de la Communauté Urbaine de Lyon,
- condamné la commune de Limonest à verser à la société Lery Transactions la somme de 120 000,00 € outre intérêts au taux légaux à compter de la décision,
- condamné la commune de Limonest à verser à la société Lery Transactions la somme de 2 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,
- ordonné l'exécution provisoire.
La Commune de Limonest a interjeté appel du jugement à l'encontre de la société Lery Transactions.
La société Lery Transactions a formé un appel provoqué à l'encontre de la Métropole de Lyon, venant aux droits de la communauté urbaine de Lyon.
La commune de Limonest et la Métropole de Lyon demandent qu'il plaise à la cour :
« Vu les dispositions des articles L 210-1, L 300-1, L 213-11 et L 213-12 du code de l'urbanisme, - Vu les dispositions des articles 6, 9 et 15 du code de procédure civile, - Vu les dispositions des articles 699 et 700 du code de procédure civile, - Vu les pièces versées aux débats.
En tant que de besoin :
- de constater que la société Lery Transactions n'a un droit d'action qu'à l'endroit du seul titulaire du droit de préemption qui est la Communauté urbaine de Lyon, aux droits de laquelle vient la Métropole de Lyon ;
- de constater que la cession le 3 novembre 2008 par la Communauté urbaine de Lyon à la commune de Limonest du bien acquis par la première par voie de préemption le 3 avril 2008 a été faite aux fins définies à l'article L 210-1 du code de l'urbanisme.
- de constater que la Communauté urbaine de Lyon, aux droits de laquelle vient la Métropole de Lyon, ne peut pas voir sa responsabilité engagée à raison de la décision prise par la commune de Limonest de vendre trois ans plus tard ledit bien immobilier au profit de la Société Les Terrasses de Limonest.
- de constater que le bien acquis par voie de préemption par la Communauté urbaine de Lyon a, en toute hypothèse, bel et bien reçu une utilisation conforme au but énoncé dans le cadre de l'arrêté n° 2008-04-03-R-0083 en date du 3 avril 2008, ressortant de la politique local de l'habitat qui est l'un des objectifs visés par l'article L 300-1 du code de l'urbanisme auquel renvoie l'article L 210-1 du même code.
- de constater que la société Lery Transaction ne pouvait dès lors pas prétendre à un quelconque droit de priorité à l'occasion de la cession intervenue entre la commune de Limonest et la Société Les Terrasses de Limonest le 28 décembre 2011.
- de constater que la société Lery Transaction ne justifie pas, au surplus, de l'existence d'un quelconque préjudice.
En conséquence :
- de dire et juger mal fondée la société Lery Transactions à rechercher la responsabilité de la Communauté urbaine de Lyon et lacommune de Limonest.
- de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la société Lery Transactions de ses demandes dirigées à l'encontre de la Communauté urbaine de Lyon aux droits de laquelle vient la Métropole de Lyon.
- d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné La commune de Limonest à verser à la société Lery Transactions la somme de 120 000 € outre intérêts légaux à titre de dommages et intérêts et celle de 2 500 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Statuant à nouveau de ce chef,
- de déclarer irrecevable la société Lery Transactions en ses demandes dirigées à l'encontre de la commune de Limonest.
Subsidiairement,
- de dire et juger qu'aucune faute ne peut être reprochée à la commune de Limonest à raison de la cession consentie par elle à la Société Les Terrasses de Limonest.
- de débouter la société Lery Transactions de l'ensemble de ses demandes, fins et moyens.
Très Subsidiairement,
- de dire et juger qu'il n'est pas, en tout état de cause, rapporté la démonstration par la société Lery Transactions de l'existence d'un quelconque préjudice réel et certain en relation directe avec la faute reprochée justifiant le versement d'une éventuelle indemnité au-delà de l'euro symbolique.
A tous les titres,
- de condamner la société Lery Transactions à payer à La commune de Limonest et à la Métropole de Lyon, chacune, la somme de 5 000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
- de condamner la société Lery Transactions aux entiers frais et dépens de première instance et d'appel avec distraction au profit de la SELARL Lega-Cité, avocat, autorisée sur son affirmation de droit qu'elle en a fait l'avance, à les recouvrer conformément aux dispositions de l'article 699 du même code.»
Elles soutiennent :
- que les dispositions de l'alinéa 2 de l'article L 213-12 du code de l'urbanisme sont très claires : « En cas de non-respect des obligations définies au cinquième alinéa de l'article L 213-11, la personne qui avait l'intention d'acquérir ce bien saisit le tribunal de l'ordre judiciaire d'une action en dommages et intérêts contre le titulaire du droit de préemption »,
- qu'aucune faute ne peut être reprochée à la Communauté urbaine de Lyon dès lors que la vente à La commune de Limonest a bien été faite aux fins définies à l'article L 210-1 du code de l'urbanisme,
- que le projet de construction réalisé par la société Les Terrasses de Limonest est bien en parfaite adéquation avec les objectifs du Programme Local de l'Habitat (PLH) puisque, qu'il intègre la réalisation de 20% de logements sociaux,
- que ces logements éligibles au PLS sont bien des logements qui répondent à l'objectif du PLH qui prévoyait notamment de : « Répondre aux besoins des ménages à revenus intermédiaires, - fragilisés par l'évolution des marchés Un ménage sur cinq résidant clans l'agglomération dispose de revenus compris entre les plafonds de ressources du PLUS et du prêt locatif intermédiaire (PLI).Une partie de plus en plus importante de ces ménages rencontre des difficultés à se loger. Plusieurs leviers d'action pourraient être mobilisés. En locatif, le produit prêt locatif social (PLS) constitue d'ores et déjà une réponse. L'objectif de production est fixé à 700 PLS en développement par an (dont 100, équivalent 200 chambres en résidences étudiantes). »
- qu'il n'a jamais été indiqué dans les fins du droit de préemption exercé que le bien préempté devait entièrement et exclusivement, ni même majoritairement, être affecté à une destination de logements sociaux,
- qu'à partir du moment où le programme immobilier réalisé in fine intègre des logements sociaux PLS, il est satisfait à l'objectif du Programme Local de l'Habitat (PLH) et donc au but poursuivi par l'arrêté de préemption, et ce quel que soit le nombre où le pourcentage de logements sociaux réalisés.
La société Lery Transactions demande à la cour :
Vu les articles L 210-1, L213-11 et L 300-1 du code de l'urbanisme,
- de confirmer le jugement entrepris et rejetant toutes conclusions contraires,
- de constater que la construction réalisée n'est pas conforme au but poursuivi par la décision de préemption,
- de constater que la procédure visée par l'article L213-11 du code de l'urbanisme n'a pas été respectée,
- de dire et juger que la faute de la commune de Limonest est caractérisée,
- de condamner la commune de Limonest à lui verser la somme de 200.000 € HT outre intérêts légaux,
- de condamner la même à lui payer la somme de 5.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,
à titre subsidiaire, faisant droit à l'appel provoqué,
- de condamner la Métropole de Lyon sur le fondement de l'article L. 213-11 du code de l'urbanisme à lui payer la somme de 200.000 € HT outre TVA et intérêts légaux,
- de condamner la Métropole de Lyon à lui payer la somme de 5 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- de condamner La commune de Limonest ou qui mieux le devra aux entiers dépens de l'instance, distraits au profit de Maître Balas , avocat sur son affirmation de droit.
Elle soutient :
- que la commune de Limonest a acquis un bien préempté pour son compte par la Communauté Urbaine de Lyon et en conséquence, elle est tenue de répondre à l'objet et aux conditions de cette préemption,
- que si la cour estimait que la Métropole de Lyon, en qualité de titulaire initial du droit de préemption, a une part de responsabilité dans le cadre du non respect par le bénéficiaire ultime de l'usage qui devait être fait du bien, alors elle réformera le jugement et condamnera la Métropole de de Lyon, sur le fondement de l'article L. 213-12 du code de l'urbanisme, à charge pour la Métropole de Lyon d'exercer son recours contre La commune de Limonest,
- qu'il résulte en effet de la délibération du 10 janvier 2007 portant adoption du deuxième Programme Local de l'Habitat les définitions suivantes :
« Accélérer la production de logements sociaux (PLUS et PLAI), Rééquilibrer et renouveler l'offre entre les territoires.
Seuls les produits Prêts Locatifs Aidés d'Intégration (PLAI) et Prêts Locatifs à Usage Social (PLUS) constituent réellement une offre locative sociale. Ils offrent des logements locatifs accessibles au plus grand nombre des ménages résidant dans l'agglomération, 70% d'entre eux sont éligibles au logements financés en PLUS. Le produit Prêt Locatif Social (PLS) répond au besoin de logement des ménages à revenus intermédiaires. »
- que le nombre de logements sociaux aurait dû être de 100 %,
- que les logements relevant du Prêt Locatif Social (PLS) ne rentrent pas dans la catégorie dite des logements sociaux, mais bien dans celle des logements intermédiaires.
MOTIFS
Sur la recevabilité de l'action dirigée contre la commune de Limonest
Aux termes de l'article L 213-12 du code de l'urbanisme :
« En cas de non-respect des obligations définies au deuxième alinéa de l'article L. 213-11 ou au premier alinéa de l'article L. 213-11-1, les anciens propriétaires ou leurs ayants cause universels ou à titre universel saisissent le tribunal de l'ordre judiciaire d'une action en dommages-intérêts contre le titulaire du droit de préemption.»
En l'espèce, le titulaire du droit de préemption est la communauté urbaine de Lyon, devenue la Métropole de Lyon.
Le texte sus-visé n'interdit pas d'agir à l'encontre du titulaire du droit lorsque ce dernier a revendu le bien.
En conséquence, l'action n'est recevable qu'à l'encontre de la Métropole et le jugement sera réformé de ce chef.
Sur le non respect des obligations
Aux termes de l'article L213-11du code de l'urbanisme dans sa rédaction applicable aux faits :
« Les biens acquis par exercice du droit de préemption doivent être utilisés ou aliénés aux fins définies à l'article L. 210-1.»
Aux termes de l'article L 210-1 du code de l'urbanisme dans sa version applicable aux faits de l'espèce :
«Les droits de préemption institués par le présent titre sont exercés en vue de la réalisation, dans l'intérêt général, des actions ou opérations répondant aux objets définis à l'article L. 300-1(...)»
Lorsque la commune a délibéré pour définir le cadre des actions qu'elle entend mettre en oeuvre pour mener à bien un programme local de l'habitat (...) la décision de préemption peut, sauf lorsqu'il s'agit d'un bien mentionné à l'article L. 211-4, se référer aux dispositions de cette délibération.»
Aux termes de l'article L 300-1 du code de l'urbanisme :
«Les actions ou opérations d'aménagement ont pour objets de mettre en oeuvre un projet urbain, une politique locale de l'habitat, (...) »
En l'espèce, l'arrêté de préemption du 3 avril 2008 pris par la communauté urbaine de Lyon pour le compte de la commune de Limonest indique que :
«l'acquisition s'inscrit dans le cadre du programme local de l'habitat (PLH) adopté par délibération du conseil de Communauté le 10 janvier 2007, qui consiste notamment à développer du logement social sur les arrondissements et les communes qui en comptent peu.
La commune de Limonest compte une population inférieure à 3 500 habitants et à ce titre n'est pas directement concernée par la loi SRU dans la mesure où celle-ci s'applique aux communes de plus de 3 500 habitants. Cependant, cette même loi permet aux communes de moins de 3 500 habitants d'user du droit de préemption motivé par la création de logements sociaux lorsqu'elles en comptent moins de 20 %, ce qui est le cas de la commune de Limonest (14,04%).
Par correspondance en date du 7 février 2008, monsieur le maire de [Localité 1] fait part de sa volonté de disposer de cet immeuble de manière à poursuivre l'objectif de réalisation de logements sociaux et demande qu'à cet effet, la Communauté urbaine exerce son droit de préemption.
Ce bien fera l'objet d'une mise à disposition au profit de la commune de Limonest qui en assurera le préfinancement et s'engage à prendre en charge les éventuels frais de contentieux, de travaux, et les frais inhérents à cette préemption.»
Un programme local de l'habitat ( art. L. 302-1 du code de la construction et de l'habitat) fixe l'objectif de réalisation de logements locatifs sociaux sur le territoire des communes déficitaires de façon à assurer entre les communes une répartition équilibrée et diversifiée de l'offre de logements (art. L. 302-8).
A cet égard, la délibération du conseil de communauté urbaine de [Localité 2] du 10 janvier 2007 qui a arrêté le programme local de l'habitat, mentionne :
« Répondre aux besoins des ménages à revenus intermédiaires fragilisés par l'évolution des marchés:
Un ménage sur cinq résidant clans l'agglomération dispose de revenus compris entre les plafonds de ressources du PLUS et du prêt locatif intermédiaire (PLI).
Une partie de plus en plus importante de ces ménages rencontre des difficultés à se loger. Plusieurs leviers d'action pourraient être mobilisés. En locatif, le produit prêt locatif social (PLS) constitue d'ores et déjà une réponse. L'objectif de production est fixé à 700 PLS en développement par an (dont 100, équivalent 200 chambres en résidences étudiantes). »
Par ailleurs, selon le site internet officiel du ministère du logement, le prêt locatif social (PLS) est un :
«prêt à taux préférentiel accordé pour la construction, l'achat, la réhabilitation d'un logement destiné à être loué comme logement social. Il peut être accordé à une personne morale ou physique ayant passé une convention avec l'Etat. (...)
Les bailleurs doivent s'engager par une convention APL signée avec l'État, dont la durée est au moins égale à la durée de la part du prêt qui ne finance pas la charge foncière, sans pouvoir être ni inférieure à 15 ans, ni supérieure à 40 ans. Ils sont conventionnés au titre de l'APL et décomptés au titre du quota de logements sociaux prévu par la loi SRU .»
A ce titre en application de l'article L. 302-5 du code de la construction et de l'habitation, ces logements conventionnés «APL», entrent dans l'inventaire du quota alors fixé à 20% de logements sociaux établi par la loi SRU.
Le taux de logement social de 20 % pratiqué dans l'immeuble édifié ( 8/39) par la société les Terrasses de Limonest répond parfaitement à l'objectif du programme local de l'habitat, de mettre à disposition des foyers intermédiaires des logements à loyers modérés tout en garantissant une indispensable mixité sociale.
Dès lors, il sera constaté que les biens acquis par exercice du droit de préemption ont bien été utilisés ou aliénés aux fins définies à l'article L. 210-1.
Le jugement sera donc infirmé.
Sur l'article 700 du code de procédure civile
Il y a lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile .
PAR CES MOTIFS
La cour,
- Infirme le jugement déféré,
statuant de nouveau,
- Déclare irrecevable l'action de la société Lery Transactions à l'encontre de la commune de Limonest,
- Déclare recevable l'action de la société Lery Transactions à l'encontre de la Métropole de Lyon venant aux droits de la communauté urbaine de Lyon,
- Déboute la société Lery Transactions de toutes ses prétentions,
- Condamne la société Lery Transactions à payer à la Métropole de Lyon la somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamne la société Léry Transactions aux dépens de première instance et d'appel avec distraction au profit de la Selarl Lega-Cité, avocat, autorisée sur son affirmation de droit qu'elle en a fait l'avance, à les recouvrer conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE
