R.G : 14/09100
Décision du
Tribunal de Grande Instance de LYON
Au fond
du 14 octobre 2014
RG : 11/06245
ch n°3
S.A.R.L. LES MARSUPIAUX
C/
[Adresse 7]
[S]
Syndicat des copropriétaires DE L'IMMEUBLE [Adresse 3]
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE LYON
1ère chambre civile B
ARRET DU 22 Mars 2016
APPELANTE :
S.A.R.L. LES MARSUPIAUX
[Adresse 6]
[Localité 1]
Représentée par la SCP BAUFUME ET SOURBE, avocat au barreau de LYON
Assistée de la SELARL REFLEX DROIT PUBLIC, avocat au barreau de LYON
INTIMES :
M. [W] [Z]
né le [Date naissance 1] 1935 à [Localité 2] (69)
[Adresse 4]
[Adresse 5]
Représenté par la SCP BLANCHARD-ROCHELET-VERGNE, avocat au barreau de LYON
Mme [E] [S] épouse [Z]
née le [Date naissance 2] 1937 à [Localité 2] (69)
[Adresse 4]
[Adresse 5]
Représentée par la SCP BLANCHARD-ROCHELET-VERGNE, avocat au barreau de LYON
Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] représenté parla SAS Régie CHOMETTE
[Adresse 8]
[Adresse 5]
Représentée par la SCP BAULIEUX-BOHE-MUGNIER-RINCK, avocat au barreau de LYON
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Date de clôture de l'instruction : 24 Septembre 2015
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 22 Février 2016
Date de mise à disposition : 22 Mars 2016
Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :
- Jean-Jacques BAIZET, président
- Marie-Pierre GUIGUE, conseiller
- Michel FICAGNA, conseiller
assistés pendant les débats de Emanuela MAUREL, greffier
A l'audience, Michel FICAGNA a fait le rapport, conformément à l'article 785 du code de procédure civile.
Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Jean-Jacques BAIZET, président, et par Emanuela MAUREL, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
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EXPOSE DE L'AFFAIRE
M. [W] [Z] et Mme [E] [S] épouse [Z] sont propriétaires d'un appartement de 97 m2 situé [Adresse 2], au 1er étage, constituant le lot n° 31 d'un immeuble en copropriété.
Par acte du 8 février 2011, M. et Mme [Z] ont donné leur appartement à bail à usage professionnel à la société Les Marsupiaux pour une activité «'d'accueil de jeunes enfants'» pour une durée de 6 ans.
Le société Chommette syndic de la copropriété a notifié à M. et Mme [Z] que cette activité n'apparaissait pas conforme au règlement de copropriété stipulant que ':
«' Les appartements ne pourront être occupés que bourgeoisement, à l'exception du local sis au rez de chaussée, qui pourra être occupé commercialement (...)
L'exercice de professions libérales est toutefois toléré dans les appartements qui pourront être affectés aux études d'officiers publics ou ministériels, cabinets d'avocats, architectes, médecins, agents d'assurances, arbitres de commerce syndic de faillite et autres bureaux commerciaux ou administratifs.'»
Par acte du 11 mai 2011, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic, a assigné M. et Mme [Z] et la société les Marsupiaux sur le fondement de l'article 1166 du code civil, aux fins de résiliation du bail et expulsion de la société les Marsupiaux
Par jugement du 14 octobre 2014, le tribunal de grande instance de Lyon a :
- rejeté la demande des époux [Z] tendant à voir déclarer la clause restrictive d'occupation non écrite,
- prononcé la résiliation du bail,
- ordonné l'expulsion de la société les Marsupiaux
- condamné M. et Mme [Z] et la Société les Marsupiaux à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- a dit n'y avoir lieu à exécution provisoire,
- condamné M. et Mme [Z] et la société les Marsupiaux au paiement des entiers dépens.
La société les Marsupiaux a relevé appel de ce jugement.
Elle demande à la cour :
- de réformer la décision rendue,
- de déclarer la clause restrictive d'occupation non écrite,
- de rejeter l'ensemble des demandes du syndicat des copropriétaires du [Adresse 5].
- de condamner le syndicat des copropriétaires à leur verser la somme de 3 000€ en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- de condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens de première instance et d'appel au profit de Maître Blanchard de la Scp Blanchard Rochelet Vergne, avocat sur son affirmation de droit.
Elle soutient :
- que la clause du règlement de copropriété est des plus imprécises,
- que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas en quoi l'activité de la société les Marsupiaux serait contraire à l'occupation bourgeoise dudit immeuble ou à l'article 3 du règlement de copropriété, ou à la destination de l'immeuble,
- que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas qu'il soit apporté une quelconque nuisance à la jouissance des parties communes de la copropriété.
Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], demande à la cour :
- de confirmer le jugement en toutes ses dispositions,
- de condamner la société les Marsupiaux et éventuellement les époux [Z], à lui payer la somme de 3'000'€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens distraits au profit de Me Baulieux avocat, sur son affirmation de droit .
Il soutient :
- que le règlement de copropriété interdit expressément dans les appartements l'exercice de l'activité commerciale sous quelque forme que ce soit, y compris celle de bureaux commerciaux ou administratifs,
- que la clause d'habitation bourgeoise du règlement de copropriété est parfaitement valable eu égard à la destination de l'immeuble qui est à titre principal destinée à l'habitation et en particulier l'appartement acquis par M. et Mme [Z] à l'exception du rez-de-chaussée à usage commercial même si aux étages une activité libérale est tolérée,
- que c'est en violation du règlement de copropriété que M. et Mme [Z] ont donné location à la société Les Marsupiaux leur appartement afin qu'elle exploite une micro crèche dont l'un des arguments commerciaux est l'amplitude horaire d'ouverture,
- que la société les Marsupiaux a réalisé un CA de 2 121'500'€ en 2012/2013 avec un effectif moyen de 13 personnes en exploitant quatre établissements à [Localité 3] à [Adresse 9],
- que toujours en violation du règlement de copropriété le fonds de commerce de crèche exploité par la société les Marsupiaux provoque des nuisances sonores continues et insupportables de 6 heures du matin à 22 heures le soir, provoquées par les cris et les pleurs des enfants notamment dans les parties communes qui sont encombrées de poussettes.
MOTIFS
Sur l'action du syndicat des copropriétaires
Le syndicat des copropriétaires peut agir par voie d'action oblique, sur le fondement de l'article 1166 du code civil, en résiliation du bail appartenant à un copropriétaire en raison des carences de ce dernier à faire respecter par son locataire les dispositions du règlement de copropriété.
Sur la validité de la clause litigieuse du règlement de copropriété
Aux termes de l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965':
«'Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.'»
En l'espèce, la destination de l'immeuble qui ne comporte que 14 appartements, est défini au règlement de copropriété comme étant à usage d'habitation, exception faite du local situé au rez-de chaussée qui est à usage commercial.
Dès lors la clause qui stipule que «les appartements ne pourront être occupés que bourgeoisement» et que ne sont tolérées dans les appartements que «'l'exercice de professions libérales études d'officiers publics ou ministériels, cabinets d'avocats, architectes, médecins, agents d'assurances, arbitres de commerce syndic de faillite et autres bureaux commerciaux ou administratifs» ne comporte aucune restriction qui ne serait pas justifiée par la destination de l'immeuble.
Sur l'activité de la société les Marsupiaux
L'activité les Marsupiaux ne correspond à aucune des activités professionnelles tolérées dans les appartements par le règlement de copropriété.
De surcroît les plannings de la micro-crèche, ouverte de 7h00 jusqu'à 20 h ainsi que le samedi matin, montrent la présence permanente au c'ur de la journée de 10 à 11 enfants outre 2 à 3 accueillant(e)s, avec un total d'enfants accueilli d'environ 16 par jour générant des allées et venues nécessairement dérangeantes pour les occupants.
Il est produit à cet égard par le syndicat des copropriétaires des attestations d'occupants se plaignant des nuisances anormales occasionnées par la crèche.
Cette situation constitue pour les occupants voisins immédiats de la crèche, une nuisance supérieure à une occupation «bourgeoise» ou à l'une des activités professionnelles libérales tolérées dans les appartements par le règlement de copropriété, au regard de la taille de l'immeuble.
En conséquence, le jugement sera confirmé en toutes ses dispositions.
Sur l'article 700 du code de procédure civile
Il convient de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS:
la cour,
- Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,
y ajoutant,
- Déboute la société les Marsupiaux de ses prétentions,
- Condamne solidairement la société Les Marsupiaux et M. et Mme [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l'Immeuble du [Adresse 5] la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamne solidairement la société Les Marsupiaux et M. et Mme [Z] aux dépens d'appel distraits au profit de Me Baulieux avocat, sur son affirmation de droit .
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
