R.G : 14/02057
Décision du
Tribunal de Grande Instance de LYON
Au fond
du 06 février 2014
RG : 10/01098
ch n°10
[N]
[N]
[N]
[N]
SCI GASPER
C/
SAS ENTREPRISE [N]
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE LYON
1ère chambre civile B
ARRET DU 08 Mars 2016
APPELANTS :
M. [Z] [N]
né le [Date naissance 2] 1951 à[Localité 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représenté par la SCP VALLEROTONDA GENIN THUILLEAUX & ASSOCIES, avocat au barreau de LYON
Mme [Q] [N] épouse [E]
née le [Date naissance 2] 1950 à [Localité 4]
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée par la SCP VALLEROTONDA GENIN THUILLEAUX & ASSOCIES, avocat au barreau de LYON
M. [F] [N]
né le [Date naissance 3] 1959 à[Localité 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]
Représenté par la SCP VALLEROTONDA GENIN THUILLEAUX & ASSOCIES, avocat au barreau de LYON
Mme [R] [N] épouse [M]
née le [Date naissance 1] 1961 à[Localité 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée par la SCP VALLEROTONDA GENIN THUILLEAUX & ASSOCIES, avocat au barreau de LYON
SCI GASPER
[Adresse 2]
[Localité 2]
Représentée par la SCP VALLEROTONDA GENIN THUILLEAUX & ASSOCIES, avocat au barreau de LYON
INTIMEE :
SAS ENTREPRISE [N]
[Adresse 3]
[Localité 2]
Représentée par Me Ségolène DUCHEZ, avocat au barreau de LYON
Assistée de Me FIORESE, avocat au barreau de DIJON
******
Date de clôture de l'instruction : 24 Septembre 2015
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 09 Février 2016
Date de mise à disposition : 08 Mars 2016
Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :
- Jean-Jacques BAIZET, président
- Marie-Pierre GUIGUE, conseiller
- Michel FICAGNA, conseiller
assistés pendant les débats de Emanuela MAUREL, greffier
A l'audience, Michel FICAGNA a fait le rapport, conformément à l'article 785 du code de procédure civile.
Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Jean-Jacques BAIZET, président, et par Emanuela MAUREL, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
****
EXPOSE DE L'AFFAIRE
Par acte du 4 janvier 2008, la société Roger Martin a acquis des membres de la famille [N], les parts sociales de la société « Entreprise [N]» exerçant une activité de maçonnerie- travaux publics et de location de matériel, sur la commune [Localité 3].
Selon acte du même jour, les consorts [N] ont donné a bail commercial à la société Entreprise [N] les terrains et locaux d'exploitation leur appartenant, d'une surface totale de 9 400 m2, à savoir les parcelles ainsi désignées :
- AW [Cadastre 1], zone A et UI de 762 m2, dont 295 m2 de locaux,
- AW [Cadastre 1] zone U I 1 de 2180 m2 dont un dépôt de 31 m2 ,
- partie de la parcelle AW [Cadastre 2] zone UI 1 pour 1900 m2 , avec dépôt de 170 m2,
- partie de la parcelle AW [Cadastre 3] zone A et UI 1 pour 83 m2, dont un local à usage de bureau de 29 m2
- une parcelle AW[Cadastre 1] zone A de 2 171 m2
- une parcelle AW [Cadastre 2] zone A de 2 304 m2 dont 93 m2 de dépôt.
Suite à des discussions avec la commune [Localité 3], la société Entreprise [N] a estimé être contrainte de cesser son activité sur les parcelles classées en zone agricole, afin d'éviter des poursuites.
Par acte du 7 décembre 2009, la société Entreprise [N] a assigné les consorts [N] devant le tribunal de grande instance de Lyon aux fins de résolution du bail et indemnisation de ses divers préjudices.
Par actes des 17 et 29 avril 2010, la société Entreprise [N] a donné congé aux bailleurs et a restitué les lieux loués le 23 décembre 2010.
Les défendeurs ont conclu au débouté de la demande au motif que la demanderesse ne démontrait pas son éviction, et qu'elle avait quitté une infime partie des lieux loués et sans y avoir été contrainte, et a formé diverses demandes reconventionnelles.
Par jugement du 6 février 2014, le tribunal de grande instance de Lyon a :
- dit que les bailleurs ont manqué à leur obligation de délivrance,
- condamné les consorts [N] à rembourser à la société Entreprise [N] les loyers, les charges locatives payés et le dépôts de garantie payés,
- débouté la société [N] de ses plus amples demandes,
- débouté les défendeurs de leurs demandes reconventionnelles,
- ordonné l'exécution provisoire .
Les consorts [N] ont relevé appel de ce jugement.
Ils demandent à la cour :
- d'infirmer le jugement rendu,
- de débouter la société Entreprise [N] de ses prétentions,
- de condamner reconventionnellement cette société à leur payer :
- 26 350,30 € au titre des arriérés de loyer et charges entre le 1er septembre 2010 et le 31 décembre 2010,
- la somme de 10 979,28 € au titre des travaux de remise en état,
- la somme de 5 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- l'intégralité des sommes versées au titre de l'exécution provisoire,
- de la condamner aux dépens avec distraction au profit de Scp Vallerotonda- Genin associés , avocat sur son affirmation de droit.
Ils soutiennent :
- que sur le bail du 4 janvier 2008 figurent tous les renseignements d'urbanisme permettant de situer la zone du plan d'occupation des sols dans laquelle se trouve chaque parcelle louée,
- que la société Roger Martin était entourée de professionnels du droit et d'éminents avocats,
- que le problème, qui est récurrent depuis une trentaine d'années, a été spécialement évoqué lors des négociations, et que toutes les précisions ont été apportées, de sorte que c'est en toute connaissance de cause que la société a loué les lieux,
- que la société [N] n'indique pas quelle partie des locaux elle aurait quitté,
- qu'elle n'a reloué qu'un terrain de 1000 m2 et un local de 250 m2 alors que la bail portait sur un terrain de 7 000 m2 et des locaux de 1 000 m2,
- que par un constat d'huissier elle rapporte la preuve que la société a occupé jusqu'à son départ les parcelles Aw [Cadastre 3], [Cadastre 2], [Cadastre 2], [Cadastre 2], et [Cadastre 2] cette dernière constituant son siège social,
- que si elle a abandonnée une partie infime des parcelles et locaux loués, elle l'a fait sous propre responsabilité alors même qu'elle n'y était contrainte ni par les bailleurs ni par la mairie [Localité 3],
- qu'en réalité la commune a toujours toléré la présence de la société [N] sur ces parcelles depuis plus de trente ans, malgré ses interventions faisant suite à des doléances de riverains,
- que la société Roger Martin qui a enregistré des résultats déficitaires a trouvé un prétexte pour quitter les lieux et réduire ses charges,
- qu'elle doit donc être condamnée à payer les loyers et le coût de la remise en état des lieux.
La société Entreprise [N] demande à la cour :
- de réformer le jugement en ce qu'il a rejeté ses demandes d'indemnisation,
- de condamner les consorts [N] à lui payer :
- la somme de 300 000 € pour réticence dolosive, outre,
- 15 308,80 € TTC pour l'occupation d'un terrain de remplacement
- 20 318 € au titre des frais de déménagement, des stocks de matériaux,
- 41 661,56 € TTC au titre des charges d'exploitation résultant des transferts quotidiens des équipes sur les deux sites [Localité 3] du 1er juillet 2009 au 31 décembre 2010,
- de débouter les consorts [N] de leurs prétentions, et à titre subsidiaire ordonner la compensation de toute somme dont elle serait éventuellement déclaré redevable,
- de confirmer le jugement pour le surplus,
- de condamner les consorts [N] aux dépens et à leur payer la somme de 7 000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Elle soutient :
- que les parcelles AW [Cadastre 3], [Cadastre 2], [Cadastre 2] et [Cadastre 2] sont classées par le PLU en zone agricole,
- que dès lors les bailleurs ont manqué à leur obligation de délivrer au locataire des locaux conformes à la destination prévue par le bail, à savoir une activité de travaux public,
- que les bailleurs se sont intentionnellement refusés d'informer et de prévenir leur futur locataire de l'illégalité des conditions d'exploitation des locaux ainsi que des multiples poursuites administratives engagées par la Commune [Localité 3] à leur encontre,
- que lors d'une réunion au mois d'avril 2009 à la mairie [Localité 3], les services municipaux ont demandé de cesser immédiatement toute activité de chantier sur les parcelles occupées et de faire évacuer tous matériaux sans rapport avec des activités strictement agricole sous peine de sanction pénale, et qu'elle n'a pu occuper les lieux que pour un usage de bureau ou de stationnement de véhicules, qui ne représentaient que 6,57 % de la surface totale.
MOTIFS
Sur le manquement à l'obligation de délivrance
Aux termes de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée.
Le preneur qui se trouve dans l'impossibilité d'exercer dans les lieux loués l'activité prévue au bail peut invoquer un manquement à l'obligation de délivrance.
Le bail mentionne que « les locaux objet du bail, sont exclusivement destinés à usage de bureaux, stationnements et stockage de matériaux et matériels», étant précisé que le bailleur connaissait à l'évidence l'activité d'entrepreneur de travaux public de la société [N] qu'elle contrôlait avant sa cession.
Or, les parcelles :
- AW [Cadastre 1] de 762 m2, dont 295 m2 de locaux,
- AW [Cadastre 3] pour 83 m2, dont un local à usage de bureau de 29 m2
- AW [Cadastre 1] de 2 171 m2
- AW [Cadastre 2] de 2 304 m2 dont 93 m2 de dépôt,
sont classées en tout ou partie en zone agricole ( zone A).
et les parcelles :
- AW [Cadastre 1] de 2180 m2 dont un dépôt de 31 m2 ,
- AW [Cadastre 2] pour 1900 m2 , avec dépôt de 170 m2,
sont classées en tout ou partie en zone UI 1, qui correspond à une «zone à vocation économique dans laquelle sont seules autorisées les extensions de constructions à usage de bureaux .»
Il n'est pas contestable que cette classification rend quasiment impossible d'exploiter sur ces parcelles une activité de travaux public-maçonnerie qui nécessite le stockage provisoire de divers matériaux de chantier, de construction et le stationnement d'engins de travaux publics.
Ensuite du bail, il s'est avéré lors d'une réunion à la mairie [Localité 3] qui s'est déroulée au cours du premier semestre 2009, que la ville [Localité 3] maintenait son souhait de voir cesser les activités non conformes au plan local d'urbanisme.
Un courrier du 29 mars 2009, signé « la police municipale [Localité 3]» a rappelé à la société Entreprise [N] la position de la mairie [Localité 3] ajoutant que « le stockage de matériaux de chantiers est réprimé par le code pénal» et qu'une copie du courrier était transmis au service de l'urbanisme de la mairie «pour étude des suites à donner» et concluait de la manière suivante :
« nos recommandations :
Nous vous demandons instamment de cesser toute activité sans rapport avec la destination de ces parcelles et de nature à nuire au voisinage».
Il résulte de ces éléments que l'activité de la société preneuse se heurtait aux dispositions du plan local d'urbanisme sur les parcelles ci-dessus.
Il ne peut être reproché au preneur d'avoir cessé l'exploitation des parcelles litigieuses compte-tenu des menaces de poursuites expressément formalisées par la commune [Localité 3].
Par une mention en main courante, la police municipale a indiqué en date du 3 juillet 2009, « constat le 3 juillet 2009, que le terrain agricole de la[Adresse 2] a été vidée des matériaux de chantier et qu'il a été clôturé».
Ainsi, le manquement à l'obligation de délivrance est établi.
Sanction du défaut de délivrance
1 - sur les loyers
Le tribunal en application de l'article 1184 du code civil, a dit qu'il y avait lieu d'ordonner la remise en état des choses telles qu'elles existaient avant la formation du contrat.
Cependant, il convient de relever que le manquement à l'obligation de délivrance ne s'est manifestée que du jour de l'éviction, les lieux ayant pu être utilisés pleinement jusqu'à cette date.
En conséquence, il convient de prononcer la résiliation du bail à compter du 1er juillet 2009, les loyers antérieurs restant acquis en totalité au bailleur.
Du 1er juillet 2009 au 31 décembre 2010, la société Entreprise [N] a poursuivi l'occupation des parcelles non agricoles. Elle sollicite d'ailleurs des dommages et intérêts pour le coût de transfert « journaliers» de son personnel du site litigieux jusqu'au nouveau site loué en remplacement, jusqu'en juin 2010.
Dans un compte rendu de réunion en date du 9 juin 2009 avec les services de l'urbanisme et de la police de la ville [Localité 3], il est mentionné que « seule la parcelle AW [Cadastre 2] classée en zone UI 1 continuera d'être utilisée par l'entreprise mais uniquement afin de garer les véhicules légers la nuit et réduire les risques de cambriolage.»
Au terme d'un constat d'huissier de justice du 18 mai 2010, il est mentionné « je constate qu'il existe à l'intérieur d'une parcelle AW [Cadastre 2] : des barrières de sécurité métalliques entreposées, des chutes, du sable, des véhicules etc.»
Dès lors une indemnité d'occupation pour cette parcelle de 1900 m2 est bien due jusqu'à la restitution des lieux au 31 décembre 2010.
2 - dommages et intérêts
- La société [N] ne peut solliciter le coût de la location d'un terrain de remplacement loué à compter du 17 juin 2009, avec redevance due à compter du 1 er septembre 2009 , alors qu'elle est dispensée du règlement du loyer des terrains des consorts [N].
- En revanche les frais de déménagement, des stocks de matériaux constituent un préjudice directement lié à la résiliation du bail.
La somme de 20 318 € réclamée à ce titre n'est fondée que sur un «extrait comptable», lequel bien qu'attestée par un commissaire aux comptes, est très peu explicite et ne donne aucune idée des tonnages déménagés.
Par ailleurs, il est mentionné des coûts de main-d'oeuvre pour une période allant jusqu'au 30 septembre 2009 et des frais de main d'oeuvre jusqu'au 24 juillet 2009.
L'extrait de livre de compte produit mentionne à cet égard des libellés non identifiables.
En conséquence, la demande sera ramenée au vu des justificatifs produits à la somme de 10 000 € .
- Les frais de transferts des équipes sont une conséquence directe et préjudiciable de la résiliation du bail. Il résulte de la note de calcul, certifiée régulière et sincère par le commissaire aux comptes de la société que ce coût aurait représenté une somme de 41 661,56 € TTC du 1er juillet 2009 au 31 décembre 2010, 115 € par jour.
Toutefois, cette note de calcul reste purement théorique et fondée sur « une base de travail» et sur l'affirmation qu'il y a lieu de retenir chaque jour, une aller retour « car les chantiers [N] sont situés sur le plateau», ce qui n'est pas justifié.
En conséquence, le préjudice sera évalué à 5 000 € pour les inconvénients liés à la répartition de l'activité sur deux sites.
Sur la demande de dommages et intérêts à hauteur de 300 000 € pour réticence dolosive
En application du principe de bonne foi contractuelle énoncé à l'article1134 du code civil, un cocontractant doit informer l'autre partie des informations déterminantes en sa possession de nature à influer sur son consentement.
En l'espèce, les parcelles louées étaient chacune désignées par leur zonage cadastral.
Une notice de renseignement d'urbanisme était jointe au bail et mentionnait que les parcelles AW [Cadastre 2] et partiellement AW [Cadastre 1] figuraient en zone A .
La société Entreprise [N] ne soutient pas qu'elle ignorait la signification d'un zonage A dans un PLU.
En revanche, la société Entreprise [N] faisait l'objet d'interventions de la part de la municipalité soucieuse de voir régulariser la situation ainsi que cela résulte d'un procès verbal de constatations d'infraction à la réglementation sur l'urbanisme en date du 26 novembre 2007 et d'un courrier recommandé du 19 décembre 2001.
Cependant, ces correspondances montrent qu'il était reproché à la société Entreprise [N] d'exercer illicitement une activité de stockage et de tri de déchets générant des nuisances sonores et visuelles.
Or les parcelles objet du bail n'ont pas été louées par la société Entreprise [N], propriétaire d'un fonds de commerce de maçonnerie travaux public et d'un fonds de commerce de location de matériels, pour y exercer de telles activités.
Au contraire le bail précise que le preneur s'interdit toute activité bruyante ou pouvant entraîner des trépidations, des odeurs des émanations ou des fumées et toute activité susceptible d'apporter un trouble quelconque de voisinage dans l'immeuble ou aux immeubles voisins et qu'elle fait son affaire personnelle des autorisation requise pour les besoins de son activité.
La connaissance de cette information par la société preneuse n'était donc pas déterminante.
Les autres éléments produits sont postérieurs au bail du 4 janvier 2008 (inspection de la Drire du 11 janvier 2008, arrêté préfectoral du 8 février 2008 ...).
De même la poursuite pénale vise des faits commis du 11 janvier 2008 jusqu'à août 2008, soit postérieurement au bail et a été diligentée par mandement de citation du parquet de Lyon en date du 21 décembre 2009.
Ces éléments ne pouvaient donc être portés à la connaissance du preneur à la date du 4 janvier 2008.
En conséquence, aucune réticence dolosive n'est démontrée à la charge des consorts [N].
Sur la demande des consorts [N] aux titre des travaux de remise en état à hauteur de la somme de 10 979,28 €
Les consorts [N] ne produisent aucun constat d'état des lieux contradictoire, ni même unilatéral, ensuite du départ de la locataire.
En conséquence, sa demande n'est pas justifiée.
Sur le compte entre les parties
La société locataire doit les loyers sur la surface totale jusqu'au 1er juillet 2009 , puis les loyers relatifs à la seule parcelle AW [Cadastre 2] représentant 20% de la surface totale louée à compter de cette date.
D'autre part les consorts [N] ont perçu les loyers pour la totalité de la surface jusqu'au 1er septembre 2010.
En conséquence, le compte entre les parties s'établit ainsi :
1 - Sommes dues par les consorts [N] à la société Entreprise [N]
- 10 000 € au titre les frais de déménagement, des stocks de matériaux,
- 5 000 € pour les frais de transferts des équipes,
- remboursement des loyers trop perçus pour la période du 1er juillet 2009 au 1er septembre 2010, pour les parcelles autres que la parcelle AW [Cadastre 2], soit à hauteur de 80% du total des loyers et charges perçues au titre de la période,
2 - sommes dues par la société entreprise [N] aux consorts [N] :
- indemnité d'occupation égale au montant du loyer pour la parcelle AW [Cadastre 2], du 1er septembre 2010 au 31 décembre 2010 , au prorata de la surface , soit (1900/9400) X 26 350,30 € = 5 270 € .
Sur l'article 700 du code de procédure civile
L'équité ne commande pas de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS
Réformant partiellement le jugement et statuant de nouveau :
- Prononce la résiliation du bail du fait des bailleurs à compter du 1er juillet 2009,
- Condamne solidairement la Sci Gasper, [Z] [N], [F] [N], [Q] [N] épouse [E], [R] [N] épouse [M] solidairement :
- à rembourser à la société Entreprise [N] 80 % des loyers et charges de toute nature perçus pour la période du 1er juillet 2009 au 1er septembre 2010,
- à payer à la société Entreprise [N] la somme de 15 000 € de dommages et intérêts au titre des préjudices matériels,
- Condamne la société Entreprise [N] à payer à la Sci Gasper, [Z] [N], [F] [N], [Q] [N] épouse [E], [R] [N] épouse [M], la somme de 5 270 € au titre de l'occupation de la parcelle AW [Cadastre 2] pour la période du 1er septembre 2010 au 31 décembre 2010,
- Ordonne la compensation entre les créances réciproques ainsi déterminées,
- Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,
- Condamne solidairement la Sci Gasper, [Z] [N], [F] [N], [Q] [N] épouse [E], [R] [N] épouse [M] aux dépens de première instance et d'appel, d'appel, avec distraction pour ceux d'appel au profit de Scp Vallerotonda- Genin et associés , avocat sur son affirmation de droit.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
