R.G : 14/03988
Décision du
Tribunal de Grande Instance de BONNEVILLE
Au fond
du 04 mars 2011
RG : 09/00192
ch n°1
SOCIETE L'AIGLE BLANC
[T]
C/
Syndicat des copropriétaires DE L'ENSEMBLE IMMOBILIER [Adresse 3]
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE LYON
1ère chambre civile B
ARRET DU 12 Janvier 2016
APPELANTS :
SCI L'AIGLE BLANC
[Adresse 3]
[Localité 2]
Représentée par Me Monique DUCHER, avocat au barreau de LYON
Assistée de la SCP PROUTEAU SIMOND AMBIAUX, avocat au barreau de THONON LES BAINS
Me [R] [T] es qualité de commissaire à l'exécution du plan de redressement de la SCI l'AIGLE BLANC
[Adresse 1]
[Localité 1]
Représenté par Me Monique DUCHER, avocat au barreau de LYON
Assistée de la SCP PROUTEAU SIMOND AMBIAUX, avocat au barreau de THONON LES BAINS
INTIMEE :
Le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier '[Adresse 3]' représenté par son syndic en exercice Morgane IMMOBILIER SAS
[Adresse 2]
[Localité 2]
Représentée par la SELARL LAFFLY & ASSOCIES-LEXAVOUE LYON, avocat au barreau de LYON
Assistée de CABINET RIBES & Associés, avocat au barreau de BONNEVILLE
******
Date de clôture de l'instruction : 20 Mai 2015
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 23 Novembre 2015
Date de mise à disposition : 12 Janvier 2016
Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :
- Jean-Jacques BAIZET, président
- Marie-Pierre GUIGUE, conseiller
- Michel FICAGNA, conseiller
assistés pendant les débats de Emanuela MAUREL, greffier
A l'audience, [J] [D] a fait le rapport, conformément à l'article 785 du code de procédure civile.
Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Jean-Jacques BAIZET, président, et par Emanuela MAUREL, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
****
EXPOSE DE L'AFFAIRE
Le 12 mars 2004, la société L'Aigle blanc a acquis divers lots à vocation commerciale, dont un à usage de piscine, faisant partie d'un immeuble en copropriété dans l'ensemble dit '[Adresse 3]'. Les vendeurs, MM. [Y] et [O], avaient signé, le 20 août 1970, une convention 'valant additif' au règlement de copropriété par laquelle ils s'engageaient à assumer les frais de fonctionnement de la piscine et à autoriser son accès gratuit aux copropriétaires, leurs invités, et les locataires, au moins pendant la durée des vacances scolaires.
Par assignation en date du 22 janvier 2009, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 3] a fait assigner la société L'Aigle blanc afin qu'elle soit condamnée à procéder à l'entretien et l'exploitation de la piscine et à lui verser des dommages et intérêts.
Par jugement du 9 juin 2010, la Sci L'Aigle blanc a été placée en redressement judiciaire.
Par jugement en date du 4 mars 2011, le tribunal de grande instance de Bonneville a débouté la Sci L'Aigle blanc de l'intégralité de ses demandes d'annulation de l'assignation et de la convention du 20 août 1970, a déclaré la convention en vigueur et opposable au propriétaire du lot 'piscine', condamné la société à procéder à son entretien et à son exploitation dans les termes de la convention et sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai d'un mois suivant la signification du jugement, et à verser au syndicat des copropriétaires les sommes de 3.000 euros de dommages et intérêts et de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Par arrêt rendu le 5 juin 2012, la cour d'appel de Chambéry a confirmé le jugement en toutes ses dispositions et fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires aux motifs que la convention du 20 août 1970 a été publiée au bureau des hypothèques et qu'elle est opposable aux copropriétaires et à la société puisqu'elle a été intégrée au règlement de copropriété.
Par un arrêt en date du 27 novembre 2013, la cour de cassation a cassé l'arrêt du 5 juin 2012 en toutes ses dispositions pour défaut de réponse aux conclusions de la société qui faisaient valoir que l'engagement avait été pris par les précédents propriétaires à titre personnel et non comme un engagement attaché à leurs lots.
Après saisine de la cour d'appel de Lyon, désignée cour de renvoi, la société L'Aigle blanc et Maître [R] [T], agissant es-qualité de commissaire à l'exécution du plan de redressement de la société L'Aigle blanc, demandent que le syndicat des copropriétaires soit déclaré tant irrecevable que mal fondé en ses demandes, et condamné à leur payer la somme de 10.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La société sollicite une dispense de participation aux dépens, aux honoraires de l'avocat de la partie adverse, et à la condamnation prononcée en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Ils invoquent la nullité de la convention du 20 août 1970 en ce que sa rédaction rend indéterminable l'étendue de l'engagement des parties notamment en ce qui concerne l'identité des personne ayant accès à la piscine ainsi que le mode de calcul et de répartition de la participation financière entre les copropriétaires pour le chauffage. Ils estiment qu'elle ne peut être considérée comme un additif au règlement de copropriété car elle impose de profondes restrictions aux droits des copropriétaires indivis du lot comprenant la piscine qui ne sont pas justifiées par la destination de l'immeuble, et qu'il s'agit pas d'une servitude attachée au lot mais d'un engagement personnel de Messieurs [Y] et [O] à l'égard de la Sci, ceux-ci ayant la possibilité de se substituer des tiers dans leur engagement.
Ils soulèvent la prescription de l'action tendant à l'application de la convention en vertu de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 et notent que la convention prévoit, si la piscine n'est plus exploitée, que l'association des copropriétaires a la faculté de reprendre à son compte la gestion de la piscine et de l'acquérir pour un franc.
Le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier '[Adresse 3]' sollicite la confirmation partielle du jugement du 4 mars 2011. Il conclut à la recevabilité de son action et à la condamnation de la Sci L'Aigle blanc à procéder, dans les termes de la convention signée le 20 août 1970, à l'entretien et à l'exploitation de la piscine, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai d'un mois suivant la signification du jugement du 4 mars 2011, et à lui verser la somme de 10.000 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice lié à son défaut d'exploitation. Il demande que sa créance soit fixée pour être inscrite au passif du redressement judiciaire, que la Sci L'Aigle blanc soit déboutée de ses demandes et condamnée à lui verser la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et à payer les entiers dépens.
Il demande à la Cour de donner acte à la Sci L'Aigle blanc et à Me [T] de leur renonciation à invoquer le moyen tiré de son prétendu défaut d'habilitation et l'argument visant à contester le contenu du règlement de copropriété.
Il considère que son action n'est pas prescrite car la piscine a cessé de fonctionner en 2004 quand la Sci L'Aigle blanc en est devenue propriétaire, et l'action engagée en janvier 2009, dans le délai de 10 ans prévu par l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
Il explique que la Sci L'Aigle blanc avait connaissance de la convention de 1970 dès 2004 puisqu'elle est mentionnée dans l'acte d'acquisition et que son gérant a demandé au syndic la modification du règlement de copropriété concernant l'accès à la piscine. Il estime que cette convention n'a pas été conclue à titre personnel par MM. [Y] et [O] mais acceptée par eux, es-qualité de copropriétaires acquéreurs du lots comprenant la piscine, et que les obligations qui en résultent s'imposent également à leurs ayants cause, conformément à l'article 1122 du code civil, puisque la convention comporte des obligations réelles portant sur l'usage des lots de copropriété et qu'elle précise que l'assemblée des copropriétaires est habilitée à faire valoir ce que de droit dans la mesure où MM [Y] et [O] ou 'toute autre personne physique ou morale qu'ils auront décidé de se substituer, ne remplirait pas le cahier des charges'. Il ajoute que les signataires de la convention ont expressément choisi de lui donner la qualification d'additif au règlement de copropriété publié aux hypothèques pour qu'il s'impose à tous les copropriétaires.
Il fait valoir que la désignation des personnes pouvant avoir accès à la piscine est parfaitement déterminée, s'agissant des copropriétaires, de leurs invités et des locataires, et la participation financière en cas de chauffage de la piscine réglementée puisqu'elle correspond au prix du combustible réparti au tantième de copropriété.
Il considère qu'il n'y a aucune contradiction entre l'obligation du propriétaire du lot privatif comprenant la piscine de payer toutes les charges afférentes et l'obligation résultant de la convention de laisser libre accès à la piscine aux occupants de l'ensemble immobilier, car l'adjonction de la piscine aux lots à usage de bar-restaurant présente pour son propriétaire un intérêt commercial et financier et que la jouissance de la piscine par les résidents constitue une juste contrepartie à la gêne occasionnée par son exploitation. Pour lui, la convention n'est pas une restriction du droit d'un copropriétaire sur ses parties privatives, car la convention ne le prive pas de la possibilité de concéder des droits à des tiers, mais un engagement contractuel entre la Sci et les exploitants de la piscine. Il précise que la reprise de la gestion de la piscine par l'association des copropriétaires n'est qu'une simple faculté offerte par la convention et non une obligation.
Il sollicite l'allocation de dommages et intérêts car la piscine n'a pas été mise en service durant une partie de l'été 2010 et la saison 2011 aux mépris des engagements conventionnels souscrits.
MOTIFS
Attendu que l'action du syndicat des copropriétaires n'est pas prescrite en application de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, dès lors que la convention de 1970 a été appliqué jusqu'à ce que la Sci l'Aigle Blanc devienne propriétaire le 12 mars 2004, que la Sci a cessé de faire fonctionner la piscine à compter de son acquisition et que l'action a été engagée par une assignation du 22 janvier 2009 dans le délai de dix ans ;
Attendu que la convention intitulée 'annexes Cahier des charges' est rédigée comme suit :
'Messieurs [J] [Y] et [S] [O] qui désirent acquérir les lots numéro [Cadastre 1] et [Cadastre 2] comprenant une piscine, des installations de chauffage, des installations sanitaires et un vestiaire dans le centre commercial de l'ensemble '[Adresse 3] (74) s'engagent :
1°/ à assumer tous les frais d'entretien et de réparation nécessaires au bon fonctionnement de cette piscine.
2°/ à faire fonctionner cette piscine au minimum pendant la durée de toutes les vacances scolaire légales en France.
3°/ à autoriser l'accès gratuit de cette piscine à tous les copropriétaires du [Adresse 3] et à leurs invités, en ce compris les locataires et différents copropriétaires.
4°/ les copropriétaires pourront obliger M [Y] et [O] à chauffer la piscine. Dans la mesure où les copropriétaires utiliseront cette faculté, Messieurs [Y] et [O] pourront leur demander une participation financière qui, en aucun cas, ne pourra être supérieure au prix du combustible qu'il devront acquérir pour assurer le chauffage de la piscine.
Dan la mesure où un différent se créerait entre l'assemblée des copropriétaires et Messieurs [Y] et [O] sur l'exploitation de la piscine et dans la mesure ou l'association des copropriétaires désirerait reprendre à son compte la gestion de la piscine, Messieurs [Y] et [O] s'engagent à la céder pour un Franc à l'association des copropriétaires.
Il va de soi que l'assemblée des copropriétaires ne sera habilitée à faire valoir ce droit que dans la mesure où Messieurs [Y] et [O], ou toute autre personne physique ou morale qu'ils auront décidé de se substituer, ne remplirait pas le cahier des charges exposé ci-dessus'.
Attendu que contrairement à ce que soutiennent les appelants, l'étendue des engagements des parties n'est pas 'indéterminable' ; que la désignation des personnes pouvant avoir accès à la piscine est précisée clairement, puisqu'il s'agit des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 3], de leurs invités, y compris les locataires ; que le mode de calcul de la participation financière en cas de chauffage est déterminé , puisque celle-ci est équivalente au maximum au prix de combustible payé ; que la répartition de la dépense entre les copropriétaires s'effectue en fonction des tantièmes de copropriété ; qu'il n'y a pas lieu de prononcer la nullité de la convention au visa de l'article 1326 du code civil ;
Attendu, sur la portée de la convention, que ni les articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965, ni l'article 15 du règlement de copropriété, interdisant au règlement d'imposer des restrictions aux droits privatifs des copropriétaires, ne prive un copropriétaire de la possibilité de concéder volontairement et contractuellement aux autres copropriétaires des droits sur ses lots privatifs, comme c'est le cas en l'espèce ;
Attendu que la convention ne constitue pas un engagement personnel de M [Y] et M [O] à l'égard de la Sci Argentières Mont-Blanc ; qu'elle n'exprime nullement qu'elle ne s'applique qu'à ceux-ci ; que les engagements sont pris en leur qualité de copropriétaires, et portant sur son usage, sont attachés aux lots de copropriété ; que les signataires de la convention ont expressément qualifié celle-ci d' 'additif au règlement de copropriété ; que celui-ci a été publié aux hypothèques comme tel, et s'impose dès lors à tous les copropriétaires ; qu'il s'agit d'une obligation réelle, dont sont tenus les propriétaires successifs des lots ; que la nature de cette obligation n'est pas remise en cause par le fait que la convention a prévu la possibilité pour M [Y] et M [O] de se substituer toute personne physique ou morale dans leur engagement ;
Attendu que si la convention prévoit qu'en cas de différend sur l'exploitation de la piscine, l'association de copropriétaires se réserve la faculté d'en reprendre la gestion à son compte, M [Y] et M [O] s'engageant dans ce cas à la céder pour un franc, il ne s'agit que d'une simple faculté, et non d'une obligation de nature à faire obstacle à l'action du syndicat des copropriétaires ;
Attendu que ce dernier établit, notamment par plusieurs procès-verbaux de constat, que la piscine n'est plus entretenue ni exploitée ; que c'est à juste titre que le premier juge a condamné la Sci l'Aigle Blanc sous astreinte à procéder à l'entretien et à l'exploitation de la piscine dans les conditions prévues par la convention ; que l'astreinte devra courir à l'issue d'un délai de trois mois suivant la signification de l'arrêt ;
Attendu du fait du défaut d'entretien et d'exploitation de la piscine depuis plusieurs années, notamment au cours des vacances scolaires, le syndicat des copropriétaires a subi un préjudice de jouissance qui doit être indemnisé à hauteur de 5000 euros ;
Attendu que la Sci l'Aigle Blanc qui succombe doit supporter les dépens et une indemnité en application de l'article 700 du code de procédure civile,
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement entrepris en ce qu' il a déclaré valable la convention du 20 août 1970 et condamné la Sci l'Aigle Blanc à procéder dans les termes de cette convention à l'entretien et à l'exploitation de la piscine, sous astreinte de 100 euros par jour de retard,
Le réforme pour le surplus,
Statuant à nouveau,
Dit que l'astreinte devra courir à l'issue du délai de trois mois suivant la signification de l'arrêt,
Fixe au passif de redressement judiciaire de la Sci l'Aigle Blanc la créance de 5000 euros de dommages intérêts dus au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 3],
Condamne la Sci l'Aigle Blanc à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 3] la somme de 3 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
Rejette la demande de la Sci l'Aigle Blanc présentée sur ce fondement,
Condamne la Sci l'Aigle Blanc aux dépens de première instance et d'appel, y compris ceux afférents à l'arrêt cassé, avec, pour ceux exposés devant la cour de renvoi, droit de recouvrement direct par la Selarl Laffly et associés.
LE GREFFIERLE PRÉSIDENT
