R.G : 13/04222
décision du
Tribunal de Grande Instance de BOURG EN BRESSE
Au fond
du 27 septembre 2012
RG : 10/02368
ch. Civile
[H]
[U]
C/
GENTINAT
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE LYON
1ère chambre civile B
ARRET DU 09 Décembre 2014
APPELANTS :
M. [W] [K] [H]
né le [Date naissance 1] 1961 à [Localité 3]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représenté par la SELARL LACOSTE BUREAU D'AVOCATS, avocat au barreau de LYON
Mme [C] [G] [T] [U] épouse [H]
née le [Date naissance 3] 1962 à [Localité 3]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représentée par la SELARL LACOSTE BUREAU D'AVOCATS, avocat au barreau de LYON
INTIMEE :
Mme [D] [Z] épouse [L]
née le [Date naissance 2] 1946 à [Localité 1]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représentée par Me Romain MAYMON, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE
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Date de clôture de l'instruction : 19 Mars 2014
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 03 Novembre 2014
Date de mise à disposition : 09 Décembre 2014
Audience tenue par Jean-Jacques BAIZET, président et Michel FICAGNA, conseiller, qui ont siégé en rapporteurs sans opposition des avocats dûment avisés et ont rendu compte à la Cour dans leur délibéré,
assistés pendant les débats de Emanuela MAUREL, greffier
A l'audience, Jean-Jacques BAIZET a fait le rapport, conformément à l'article 785 du code de procédure civile.
Composition de la Cour lors du délibéré :
- Jean-Jacques BAIZET, président
- François MARTIN, conseiller
- Michel FICAGNA, conseiller
Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Jean-Jacques BAIZET, président, et par Emanuela MAUREL, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
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EXPOSE DE L'AFFAIRE
Par acte sous-seing privé daté du 20 août 2008, les époux [H] et Mme [L] ont signé un compromis de vente portant sur une villa située à [Localité 2] au prix de 1.030.000€. Une somme de 104.100€ a été consignée entre les mains du notaire et une condition suspensive d'obtention d'un ou plusieurs prêts immobiliers a été insérée à l'acte, précisant qu'elle devait être réalisée dans un délai de trente jours jusqu'au 15 août 2008. Ce délai a été prorogé par les cocontractants jusqu'au 15 octobre 2008.
Mme [L] ayant invité les époux [H] à régulariser la vente, ceux-ci ont déclaré ne pouvoir procéder à la réitération en l'absence d'obtention des prêts, ainsi qu'en atteste un procès-verbal dressé par le notaire le 10 novembre 2008.
Le 14 juin 2010, Mme [L] a assigné les époux [H] sur le fondement de l'article 1134 du Code civil aux fins d'obtenir le paiement de la somme de 104.100€ en application de la clause de dédit.
Par jugement du 27 septembre 2012, le tribunal de grande instance de Bourg-en-Bresse a qualifié la clause invoquée de clause pénale, dit qu'elle ne pouvait trouver à s'appliquer en l'espèce, la condition suspensive n'étant pas réalisée, et a condamné solidairement les époux [H] à 30.000€ de dommages et intérêts en réparation du préjudice lié à l'immobilisation du bien due à leurs négligences dans l'obtention des prêts nécessaires au financement de l'opération. Il a ordonné la levée de la somme séquestrée par le notaire à charge pour lui de verser la somme de 30.000€ à Mme [L].
Les époux [H] ont interjeté appel. Ils concluent à la réformation du jugement et au rejet des demandes de Mme [L] en l'absence de faute de leur part et de préjudice résultant de l'absence de réalisation de la condition suspensive. A titre subsidiaire, ils sollicitent la réduction de la clause pénale à 1€, son montant étant manifestement excessif. En tout état de cause, ils demandent la condamnation de Mme [L] au paiement de la somme de 5.000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Ils estiment n'avoir commis aucune négligence et expliquent avoir déposé des demandes de prêt auprès d'organismes bancaires dans le délai imparti, comme en attestent les divers courriers et mails qu'ils versent au débat, et en avoir justifié auprès de l'agence immobilière ERA ainsi qu'il était prévu au contrat. Ils font valoir d'une part, que cette agence a cessé toute activité depuis, qu'il leur est impossible de récupérer les documents attestant de leurs diligences et, d'autre part, qu'ils ne sont pas responsables des délais d'instruction et de réponse des banques à leurs demandes.
Ils se prévalent de l'absence de préjudice subi par Mme [L] qui a, finalement, vendu son bien le 31 mars 2010 pour un montant supérieur à celui prévu au compromis. Ils considèrent que le préjudice allégué n'est ni fondé ni justifié, les frais de maintien en l'état du bien étant inférieurs au gain obtenu par la vente.
Ils demandent enfin la réduction de la clause invoquée, qu'ils qualifient de clause pénale, en application de l'article 1152 du code civil car ils estiment son montant très excessif au regard du préjudice subi.
Mme [L], intimée, sollicite la réformation du jugement et la condamnation solidaire des époux [H] à lui payer la somme de 104.100€ par libération du séquestre entre ses mains et de 5.000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile. A titre subsidiaire, elle conclut à la condamnation solidaire des époux [H] à lui payer la somme de 100.000€ et, à titre très subsidiaire, à la confirmation du jugement.
Elle se prévaut de l'inexécution de la convention par les époux [H] qui ne justifient pas avoir effectué les demandes de prêts et produisent des documents dont on peut, selon elle, douter de la sincérité et de leur efficience. Elle estime que la négligence et la passivité des époux [H] est à l'origine de l'absence de réalisation de la condition suspensive.
Elle indique que les sommes séquestrées l'ont été au titre du dédit et que la clause afférente n'est pas susceptible de réduction judiciaire.
Elle allègue avoir subi un préjudice qui résulte des frais de conservation du bien, des frais d'entretien courant ainsi que des taxes foncières et d'habitation, et de l'impossibilité de bénéficier des fruits de la vente pendant deux ans, indépendamment du fait qu'elle ait pu vendre son bien à un prix supérieur.
MOTIFS
Attendu que le compromis de vente comporte une condition suspensive de l'obtention par les acquéreurs de prêts d'un montant de 1 100 000 euros, au taux maximum de 5, 2 % l'an, sur une durée de quinze ans, entraînant des charges mensuelles maximales de 8813,70 euros; que les acquéreurs se sont engagés à déposer une ou plusieurs demandes de prêt dans un délai de dix jours; que la durée de la condition suspensive a été fixée à trente jours, la date d'échéance étant fixée au 15 août 2008 à 18 heures;
Attendu qu'au paragraphe 'clause pénale', le compromis prévoit qu'après levée des conditions suspensives, au cas où l'une des parties viendrait à refuser de régulariser la vente par acte authentique dans le délai imparti, la partie qui n'est pas en défaut percevra de l'autre partie la somme de 104 100 euros à titre d'indemnisation forfaitaire de son préjudice;
Attendu que M et Mme [H], qui ont refusé de régulariser l'acte authentique de vente, au motif qu'ils n'avaient pas obtenu de prêt pour financer l'acquisition, ne justifient pas, par les pièces qu'ils produisent, avoir déposé une ou plusieurs demandes de prêt conformes aux stipulations du compromis; que, comme l'a retenu le premier juge, les mails, lettres et attestations versées aux débats, s'ils font état de contacts ou de démarches effectués auprès d'établissements bancaires ou financiers, ne permettent pas de démontrer le dépôt effectif d'une demande de prêt d'un montant de 1 100 000 euros au taux maximum de 5, 2% l'an sur une durée de quinze ans, suivi d'un refus d'un établissement sollicité; qu'en conséquence, du fait de la carence des acquéreurs dans la mise en oeuvre des obligations qui leur incombaient en vue de l'obtention d'un prêt conforme aux prévisions, la condition suspensive prévue à ce titre est réputée réalisée, conformément à l'article 1 178 du code civil;
Attendu dès lors que les acquéreurs ont refusé de procéder à la régularisation de l'acte authentique alors que la condition suspensive était réputée accomplie, ils sont débiteurs de la clause pénale prévue au compromis;
Attendu que le montant de celle-ci fixée à 104 100 euros, est manifestement excessif au regard du préjudice subi par Mme [L] qui a dû supporter le coût de l'entretien courant du bien, les taxes foncières et d'habitation, et l'immobilisation de son immeuble; que la clause pénale doit être réduite de 50%, soit 52 050 euros;
Attendu que M et Mme [H], qui succombent, doivent supporter les dépens et une indemnité en application de l'article 700 du code de procédure civile;
PAR CES MOTIFS
Réforme le jugement entrepris,
Statuant à nouveau,
Condamne solidairement M et Mme [H] à payer à Mme [L] la somme de 52 050 euros,
Ordonne que le séquestre entre les mains de Maître [Q], notaire, sera libéré entre les mains de Mme [L],
Condamne solidairement M et Mme [H] à payer à Mme [L] la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
Rejette la demande de M et Mme [H] présentée sur ce fondement,
Condamne M et Mme [H] aux dépens de première instance et d'appel, avec droit de recouvrement direct par Maître Maymon, avocat.
Le GreffierLe PRÉSIDENT
