R.G : 12/05160
décision du
Tribunal de Grande Instance de LYON
Au fond
du 01 décembre 2011
RG : 02/08719
ch n°
SCP [C]
C/
[H]
[T]
[U]
[M]
Syndicat des copropriétaires SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 2]
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE LYON
1ère chambre civile B
ARRET DU 29 Octobre 2013
APPELANTE :
SCP [C] Notaires Associés,
venant aux droits de la SCP [I],
[Adresse 3]
[Localité 2]
représentée par la SCP TUDELA ET ASSOCIES, avocat au barreau de LYON
assistée par la SCP BAULIEUX- BOHE-MUGNIER-RINCK, avocat au barreau de LYON
INTIMES :
M. [Z] [H]
né le [Date naissance 1] 1959 à [Localité 5]
[Adresse 2]
[Localité 1]
représenté par Me Nicolas SADOURNY, avocat au barreau de LYON
Mme [S] [T] épouse [H]
née le [Date naissance 4] 1959 à [Localité 4]
[Adresse 2]
[Localité 1]
représentée par Me Nicolas SADOURNY, avocat au barreau de LYON
M. [K] [U]
né le [Date naissance 3] 1960 à [Localité 8]
[Adresse 4]
[Localité 3]
Représenté par la SCP AGUIRAUD NOUVELLET, avocat au barreau de LYON
assisté par Me Christophe OHMER de la SELARL PINET - BARTHELEMY-OHMER & ASSOCIES, avocat au barreau de LYON
Mme [Y] [M] épouse [U]
née le [Date naissance 2] 1963 à [Localité 7] (75)
[Adresse 4]
[Localité 3]
représentée par la SCP AGUIRAUD NOUVELLET, avocat au barreau de LYON
assistée par Me Christophe OHMER de la SELARL PINET - BARTHELEMY-OHMER & ASSOCIES, avocat au barreau de LYON
Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2]
prise en la personne de son Syndic la société COGERIL dont le siège social est [Adresse 1].
représenté par Me Jacques BLANCHARD avocat au barreau de LYON
******
Date de clôture de l'instruction : 16 Mai 2013
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 24 Septembre 2013
Date de mise à disposition : 29 Octobre 2013
Audience tenue par Michel FICAGNA, et Stéphanie JOSCHT, conseillers, qui ont siégé en rapporteurs sans opposition des avocats dûment avisés et ont rendu compte à la Cour dans leur délibéré,
assistés pendant les débats de Frédérique JANKOV, greffier
A l'audience, Michel FICAGNA a fait le rapport, conformément à l'article 785 du code de procédure civile.
Composition de la Cour lors du délibéré :
- Jean-Jacques BAIZET, président
- Michel FICAGNA, conseiller
- Stéphanie JOSCHT, vice-présidente placée
Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Jean-Jacques BAIZET président, et par Frédérique JANKOV, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
****
Suivant acte du 20 Septembre 1995 établi en l'étude de la SCP [I] les époux [H] ont fait l'acquisition d'une maison sise [Adresse 2] situé dans un ensemble en copropriété horizantale.
Des travaux d'extension, de surélévation, de création d'une terrasse et d'un balcon ainsi que la modification des façades ont été réalisés.
Les copropriétaires estimant que les travaux avaient été réalisés sans autorisation de l'assemblée générale de la copropriété, ont autorisé le syndic à assigner les époux [H] en vue d'obtenir notamment la démolition de la terrasse.
Par acte en date du 21 Juin 2002, le syndicat des copropriétaires a fait citer M. et Mme [H] devant le tribunal de grande instance de Lyon aux fins de voir ordonner la remise en état des lieux, à démolir la surélévation pratiquée ainsi que la terrasse, à supprimer un portillon, le tout sous astreinte, outre condamnation à des dommages et intérêts ainsi qu'à une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
M. et Mme [H] ont conclu au débouté du syndicat des copropriétaires et à sa condamnation à leur payer la somme de 250.000 € de dommages et intérêts.
Subsidiairement ils ont demandé la condamnation de leurs vendeurs, les époux [U], ainsi que la Scp notariale [I] à les relever et garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à leur encontre et ont sollicité une expertise sur les modalités de la remise en état.
Par jugement du 6 juillet 2012, le tribunal de grande instance de Lyon a :
- débouté les époux [H] de leur requête aux fins de déplacement du tribunal de grande instance de Lyon sur les lieux ainsi que de leur requête en cancellation de passages injurieux contenus dans les conclusions du syndicat des copropriétaires,
- déclaré irrecevables les exceptions de nullité des époux [H] tirées du défaut d'habilitation du syndic et de l'absence de motivation des conclusions en droit et en fait,
- rejeté l'exception de prescription soulevée par M. et Mme [H], l'action exercée par le syndicat des copropriétaires étant une action réelle avec prescription trentenaire,
-dit que l'action du syndicat des copropriétaires est recevable, l'action en annulation du permis de construire ne constituant pas une condition de recevabilité des demandes,
- constaté que les travaux de construction et de surélévation du lot n° 18 ont fait l'objet d'une autorisation tacite du syndic apparent en la personne de M. [R],
-débouté en conséquence le syndicat des copropriétaires de sa demande aux fins de démolition de la partie nouvelle du lot n° 18 constituée de la surélévation d'un étage de l'immeuble d'origine ayant fait l'objet du permis de construire du 15 Juin 1992,
- ordonné la démolition de la terrasse et du portillon ayant fait l'objet du permis de construire délivré en 1994,
-débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande d'astreinte,
- dit que M. et Mme [U] ont manqué à leur obligation de délivrance d'une terrasse conforme, en l'absence d'autorisation du syndicat des copropriétaires pour les travaux de réalisation de la terrasse et du portillon,
- dit que la Scp [I] a manqué à son devoir de conseil à l'égard des époux [H],
- condamné en conséquence in solidum M. et Mme [U] et la Scp [I] à relever et garantir M. et Mme [H] des préjudices résultant de la démolition de la terrasse et du portillon,
- dit que par leurs fautes respectives, M. et Mme [U] et la Scp [I] ont concouru à part égale aux préjudices des époux [H] et qu'ils sont donc responsables chacun à hauteur de 50 % des préjudices subis par les époux [H],
et statuant avant dire droit sur les préjudices,
- ordonné une expertise et commet pour y procéder M. [N] [E] avec mission notamment de vérifier les conditions dans lesquelles la démolition de la terrasse et du portillon devra intervenir,
- condamné les époux [H] à payer 2 000 € au syndicat des copropriétaires au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- réservé la demande des époux [H] au titre de l'article 700 du code de procédure civile à l'encontre de M. et Mme [U] et de la Scp Guerin -Dumont -Deloule-Prohaszka,
- débouté M. et Mme [U] et la Scp [I] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ,
- renvoyé l'affaire à la première audience utile de mise en état suivant le dépôt du rapport de l'expert,
- réservé les dépens.
Le tribunal a retenu :
Sur le sursis à statuer :
- que cette demande devait être rejetée,
Sur les demandes faites à titre liminaire tendant au déplacement du tribunal de grande instance de Lyon sur les lieux objets du litige :
- que cette demande relevait de la compétence exclusive du Juge de la mise en état,
Sur la requête en cancellation
- que les époux [H] ne précisaient pas quels paragraphes seraient injurieux à leur égard,
Sur le défaut d' habilitation du syndic d'ester en justice, ou l'absence de motivation en droit et en fait des conclusions :
- que le défaut d'habilitation du syndic et l'absence de motivation en droit et en fait d'une assignation constituaient des exceptions de nullité qui relevaient de la compétence exclusive du Juge de la Mise en Etat,
Sur l' action du syndicat des copropriétaires et la prescription applicable à cette action :
- que l'action du syndicat des copropriétaires visant à la remise en état de parties communes et donc à la revendication de parties communes indûment appropriées par un copropriétaire est une action réelle qui est soumise à la prescription trentenaire.
Sur la nécessité d'une annulation du permis de construire préalablement à la demande aux fins de démolition :
- que le fait que les travaux contestés aient fait l'objet d'une autorisation administrative par délivrance du permis de construire n'a pas pour effet d'empêcher le syndicat des copropriétaires d'agir puisque l'autorisation administrative n'est délivrée que sous réserve du droit des tiers, et qu'elle ne peut en outre contrevenir aux dispositions d'ordre public régissant toute copropriété,
Sur la surélévation de la maison et la demande de démolition du fait de cette surélévation
- que dans l'acte de vente du 20 Septembre 1995 des époux [H], la construction de la partie nouvelle a fait l'objet d'un permis de construire délivré le 15 juin 1992 pour l'extension et la surélévation de la maison,
- que c'est bien M. [R] qui était propriétaire du bien immobilier lors de la délivrance du permis de construire en Juin 1992 étant souligné que la vente aux époux [U] n'est intervenue.que le 23 Septembre 1992 soit postérieurement à l'obtention du permis de construire, lequel a d'ailleurs constitué une condition substantielle de l'acquisition par les époux [U],
- que l'autorisation, à tout le moins tacite, ayant donc bien été donnée par le syndic de l'époque, le syndicat des copropriétaires ne pouvait aujourd'hui se prévaloir d'une absence d'autorisation par les copropriétaires pour la construction de la partie nouvelle du bâtiment pour solliciter la démolition de la construction dont les époux [H] ont fait l'acquisition en septembre 1995,
Sur la demande de démolition de la terrasse et du portillon :
- que les plans versés, aux débats par le syndicat des copropriétaires permettent de vérifier que terrasse litigieuse a été édifiée sur le terrain commun de l'ensemble immobilier dont le n° 18 a la jouissance privative mais non la propriété,
- que la construction de la terrasse constitue donc en l'espèce une emprise sur les parties communes de l'immeuble,
- que M. [R], syndic apparent à l'époque, a indiqué qu'il n'avait pas été informé du projet des époux [U] et n'avait pas donné son accord pour les travaux litigieux,
- que s'agissant du portillon qui semble clôturer la terrasse litigieuse, il a été de même illicitement installé,
Sur l'appel en cause des époux [U] par les époux [H] :
- que les époux [H] acquérant l'immeuble comportant une terrasse non conforme, sont fondés à appeler le vendeur à les garantir des préjudices qui résultent pour eux de l'obligation dans laquelle ils se trouvent désormais de devoir procéder à la démolition de l'ouvrage,
Sur l'appel en cause des notaires par les époux [H] :
- que l'acte de vente n'indique pas que la terrasse qui a fait l'objet des travaux pour lesquels un permis de construire modificatif a été délivré en 1994 et qui se sont achevés en Juillet 1995 est construite sur les parties communes de l'immeuble à usage privatif,
- qu'il s'en suit que la Scp [I] qui a rédigé l'acte authentique de vente du bien immobilier a manqué à son devoir de conseil et que la Scp doit en conséquence garantir les époux [H] des préjudices résultant de la démolition rendue obligatoire du fait de l'absence d'autorisation des travaux de la terrasse.
Sur la responsabilité :
- que les fautes de M. et Mme [U] et de la SCP Guerin- Durnontet- Deloule- Prohaszka ayant également concouru au préjudice des époux [H] résultant de la démolition de la terrasse et du portillon, ils doivent être condamnés à relever et garantir M. et Mme [H] à proportion de 50 % chacun,
Sur les préjudices des époux [H] :
- qu'il est nécessaire d'ordonner une expertise.
L'expert désigné par le tribunal a déposé son rapport et a estimé le coût des travaux de démolition et de remise en état, ainsi que le montant de l'indemnité d'immobilisation et le préjudice constitué par la perte de la valeur du bien de la manière suivante :
* Coût démolition terrasse et portillon et remise en état du
terrain (suivant projet joint)113.928 €
* Frais annexes et préjudices:
Relogement7.000,00 €
Installation d'alarme4.500,00 €
Indemnité d'immobilisation : 25.000,00 €
* Préjudice sur la valeur du bien (proposition)
160.800,00€ ou 311.228,00€
Par ailleurs, l'expert a laissé à l'appréciation du tribunal :
* la demande de M. et Mme [H] au titre du
préjudice de jouissance de l'habitation pendant les travaux: 6.816 €
* le surcoût pour la surveillance par un gardien pendant 4 mois à la place de l'installation d'une alarme : 39.000 '€
* le surcoût du prêt et de la prime d'assurance : 250.000 '€
La SCP [I], notaires associés, titulaire d'un office notarial, à Villeurbanne a relevé appel de ce jugement.
Elle demande à la cour :
- de dire l'action du syndicat des copropriétaires prescrite et dès lors sans objet l'appel en garantie des époux [H],
A titre subsidiaire,
Vu les dispositions de l'article 1382 du code civil,
- de débouter M. et Mme [H] de l'intégralité de leurs prétentions en ce qu'elles sont dirigées à son encontre ,
- de dire et juger qu'aucune faute du notaire n'est démontrée,
- de dire et juger qu'aucun lien de causalité avec un préjudice non rapporté n'est davantage démontré,
- de constater en particulier le refus abusif des époux [H] d'accepter la transaction proposée par le syndicat des copropriétaires , générant eux-mêmes leur propre préjudice, donc sans lien de causalité avec le grief allégué à l'encontre du notaire,
A titre infiniment subsidiaire,
- de constater que les époux [U] ont effectué des travaux sans autorisation de l'assemblée générale, alors qu'ils ne pouvaient ignorer les règles légales s'appliquant à la copropriété à laquelle ils appartenaient,
- de dire que l'acte reçu le 20 septembre 1995 est sans lien de causalité avec le grief qu'ils allèguent dès lors qu'ils auraient dû eux-mêmes faire l'objet de l'action aux fins de démolition menée par le syndicat des copropriétaires , s'ils n'avaient vendu l'immeuble,
- de débouter M. et Mme [U] de l'intégralité de leurs prétentions en ce qu'elles sont dirigées à son encontre,
- de condamner au contraire M. et Mme [U] à la relever et garantir intégralement de toutes sommes pouvant être mises à sa charge,
En tout état de cause,
- de condamner les époux [H] ou les époux [U] à lui payer la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- de les condamner aux entiers dépens de 1 ère instance et d'appel, ces derniers distraits au profit de la SCP TUDELA & ASSOCIES, Avocat associé, sur son affirmation de droit conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Elle soutient :
- qu'elle ne peut que confirmer l'ensemble des éléments donnés par les époux [H] s'agissant de l'irrecevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires , au regard notamment de la prescription de son action engagée le 21 juin 2002, soit plus de dix après le permis de construire accordé le 15 juin 1992 aux époux [U],
- que le notaire a interrogé le syndic de copropriété qui a retourné le formulaire en n'émettant des réserves que sur le mur de soutènement nullement sur l'agrandissement et la surélévation antérieurement créés,
- que le portillon a été créé cinq ans après l'acte,
- qu' en l'absence d'éléments permettant de suspecter une irrégularité commise par les époux [U], il n'incombait pas au notaire d'entreprendre d'autres investigations,
- que les époux [H] n'ont pas cherché à régulariser la situation, et qu'ils ont même fait échouer une offre de transaction émise par l'assemblée générale le 26 mars 2009.
M. [Z] [H] et Mme [S] [T] épouse [H] demandent à la cour :
- de confirmer le jugement en ce qu'il a :
- de constater que les travaux de construction et de surélévation du lot n°18 ont fait l'objet d'une autorisation tacite du syndic en la personne de M. [R],
-de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande aux fins de démolition de la partie nouvelle du lot n°18,
- de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande d'astreinte,
- de dire que M. et Mme [U] ont manqué à leur obligation de délivrance d'une terrasse conforme en l'absence de l'autorisation du syndicat des copropriétaires pour les travaux des réalisations de la terrasse et du portillon,
- de dire que la Scp [I] a manqué à son devoir de conseil à leur égard,
- de condamner en conséquence in solidum M. et Mme [U] et la Scp [I] à les relever et garantir des préjudices résultant de la démolition de la terrasse et du portillon,
- d'ordonner une expertise, notamment pour chiffrer tous les préjudices subis,
- d'infirmer le jugement pour le surplus et statuant de nouveau :
- de déclarer l'action du syndicat des copropriétaires prescrite,
- de débouter le syndicat des copropriétaires et toutes les parties de l'intégralité de leurs demandes dirigées,
- de dire que les travaux de construction tant de la surélévation et de l'extension du lot n°18 que de la construction de la terrasse et d'un portillon ont tous deux fait l'objet d'une autorisation tacite à la fois du syndic apparent en la personne de M.[R] et de l'ensemble des copropriétaires,
- de condamner in solidum M. et Mme [U] et la Scp [I] à les relever et garantir de l'intégralité des condamnations pouvant être mises à leur charge et à réparer l'intégralité des préjudices subis par eux du fait d'une éventuelle démolition et tout état de cause de l'immobilisation du bien pendant plus de dix ans,
- de condamner le syndicat des copropriétaires ou qui mieux le devra à leur payer la somme de 600.000€ en réparation des préjudices subis par eux,
- de redésigner M. [E] et le cas échéant étendre sa mission à toute démolition ordonnée par la Cour,
- de condamner le syndicat des copropriétaires ou qui mieux le devra à leur payer la somme de 10.000'€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- de condamner le syndicat des copropriétaires ou qui mieux le devra à payer les entiers dépens de première instance, d'expertise et d'appel dont distraction au profit de Maitre Sadourny sur son affirmation de droit.
Ils font valoir :
sur la prescription de l'action du syndicat des copropriétaires
- que le syndicat des copropriétaires ne cherchait pas à revendiquer une partie commune qui aurait été appropriée par un copropriétaire, mais demandait la démolition de la surélévation pratiquée,
- que s'il devait y avoir infraction au règlement de copropriété, cette infraction est née au plus tard au moment de l'obtention du permis de construire à savoir le 15 juin 1992,
- qu'il résulte de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 que le délai de prescription est de dix ans,
- Le syndicat des copropriétaires avait donc jusqu'au 15 juin 2002 pour faire délivrer assignation,
- que celle-ci a été délivrée le 21 juin 2002,
Sur l'irrecevabilité de l'action du syndicat des copropriétaires pour cause d'absence d'annulation préalable du permis de construire.
Selon l'article L480-13 du code de l'urbanisme,
« lorsqu'une construction a été édifiée conformément à un permis de construire :
a) Le propriétaire ne peut être condamné par un Tribunal de l'ordre judiciaire à la démolir du fait de la méconnaissance des règles d'urbanisme ou des servitudes d'utilité publique que si, préalablement, le permis a été annulé pour excès de pouvoir par la juridiction administrative. L'action en démolition doit être engagée au plus tard dans le délai de deux ans qui suit la décision devenue définitive de la juridiction administrative,
b) Le constructeur ne peut être condamné par un Tribunal de l'ordre judiciaire a des dommages et intérêts que si, préalablement, le permis a été annulé pour excès ou si son illégalité a été constatée par la juridiction administrative. L'action en responsabilité civile doit être engagée au plus tard deux ans après l'achèvement des travaux.
Lorsque l'achèvement des travaux est intervenu avant la publication de la loi 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement, la prescription antérieure continue à courir selon son régime. »
- qu'au jour de l'assignation, soit le 21 juin 2002, le délai de prescription était de cinq ans après l'achèvement des travaux et non de deux ans,
- que faute d'action administrative préalable, l'action en démolition est irrecevable en vertu de l'article L480-13 du code de l'urbanisme,
Sur la demande de démolition de la surélévation de la maison.
- que le tribunal a très justement relevé que cette surélévation a fait l'objet d'un permis de construire délivré le 15 juin 1992,
- que le syndicat des copropriétaires, aujourd'hui ne peut se prévaloir d'une absence d'autorisation pour la construction de cette partie nouvelle alors qu'à cette même époque, le syndicat des copropriétaires ne tenait aucune assemblée générale,
- que c'est donc totalement à bon droit que les premiers juges ont considéré qu'il y avait eu une acceptation tacite donnée par le syndic mais aussi par les copropriétaires de l'époque ensuite d'un questionnaire adressé par le notaire à M.
[R] qui n'a soulevé aucun problème quant à la surélévation,
Sur la demande de démolition de la terrasse et du portillon
- qu'il convient d'infirmer le jugement en ce qu'il a ordonné la démolition de la terrasse et du portillon car la protestation émise en 1995 par les copropriétaires portait sur une question de responsabilité en cas d'accident ou de dégradation subite par les eaux ou défectuosité quelconque,
A titre subsidiaire sur l'appel en cause des époux [U]
- que les époux [U] savaient pertinemment qu'aucune assemblée générale n'avait été tenue ,
- qu'il y a là une réticence dolosive manifeste au sens de l'article 1116 du code civil et de la jurisprudence y afférent,
-qu'il n'ont eu connaissance de cette absence d'assemblée générale qu'en 2001 lorsque le syndicat des copropriétaires a décidé de lancer une procédure en démolition,
- que l'appel en cause datant du 27 novembre 2002, leur action contre les époux [U] n'est pas prescrite,
Sur l'appel en cause des notaires par les époux [H]
- que les notaires ont commis une légèreté particulièrement blâmable du fait de ne pas avoir demandé communication des autorisations d'assemblées générales de copropriété pour ces travaux,
- que la condamnation doit être in solidum, les deux ayant concouru aux préjudices,
Sur la tentative de négociation
- qu'il était impossible pour eux d'accepter dans une question diverse de se voir forfaitiser la somme de 6.000'€ alors même qu'une négociation suppose que chacune des parties fasse un pas vers l'autre et surtout que toutes les parties participent à la rédaction d'un éventuel protocole d'accord,
- que l'assemblée générale a été annulée,
Sur les préjudices
- qu'il y a lieu d'ordonner la confirmation du jugement en ce qu'il a ordonné une expertise judiciaire afin de déterminer les préjudices subis par eux.
M. [K] [U] Mme [Y] [M] épouse [U] demandent à la cour:
A titre principal,
- de dire et juger qu'ils ont satisfait à leur obligation de délivrance conforme du bien vendu le 20 septembre 1995 ;
A titre subsidiaire,
- de dire et juger que l'action en responsabilité contractuelle initiée par les époux [H] est prescrite depuis le 20 septembre 2000 ;
En tout état de cause,
- de dire et juger que la Scp [I] a commis une faute dans l'exécution de ses obligations professionnelles tant à l'égard des époux [H] que des époux [U] ;
- de réformer le jugement du 1er décembre 2011 du tribunal de grande instance de Lyon,
- de condamner la seule Scp [I] à réparer le préjudice subi par les époux [H],
- de condamner qui mieux que de droit à leur verser la somme de 5.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- de condamner les mêmes aux entiers dépens.
Ils soutiennent :
- qu'ils ont vendu les lots 18 et 21 de la Copropriété [Adresse 2] constitué de deux lots, décrit dans l'acte notarié :
Le lot n°21 correspondant à un abri pour deux véhicules ;
Le lot n°18 correspondant à une maison d'habitation d'une surface habitable de 155 m2 environ comprenant :
$gt; Une partie ancienne composée d'un rez-de-chaussée comprenant une cuisine, un séjour, une salle à manger, un bureau, une salle de bains et une buanderie ;
$gt;Une partie nouvelle composée d'un premier étage comprenant WC, quatre chambres dont une avec balcon.
- que la partie nouvelle a fait l'objet d'un permis de construire délivré à [Localité 6] le 15 juin 1992 pour l'extension et la surélévation de la maison ainsi que d'un permis de construire modificatif délivré à [Localité 6] le 15 novembre 1994 en vue de la création d'une terrasse et d'un balcon et la modification des façades,
- que la déclaration d'achèvement des travaux a été déposée le 18 juillet 1995,
- qu'ils ont clairement décrit tant auprès du notaire, rédacteur unique de l'acte de vente, que des époux [H] la consistance exacte de leur bien
- que le notaire a interrogé le syndic de copropriété qui a retourné le formulaire en n'émettant des réserves que sur le mur de soutènement et nullement sur l'agrandissement et la surélévation antérieurement créés,
- quant au portillon, il fut créé cinq ans après l'acte,
- qu'il n'apparaît pas que les époux [H] aient eux-mêmes sollicité a posteriori une autorisation afin de régulariser cette situation, ce qui dément tout lien de causalité avec le grief allégué,
- qu'au surplus, il est établi que les époux [H] ont constitué leur propre préjudice puisque qu'aux termes d'une assemblée générale du 26 mars 2009, la copropriété avait accepté de renoncer à sa procédure,
- que le régime de prescription des obligations contractuelles est une prescription de l'action par cinq ans à compter du moment auquel le titulaire de l'action a connu les faits lui permettant d'exercer cette action,
- que si l'on considère que les époux [H], alors titulaires des mêmes informations que les époux [U], pouvaient donc connaître la non-conformité de la construction édifiée aux prescriptions du règlement de copropriété, le point de départ de la prescription est donc, la signature de l'acte de vente et la prise de possession du bien,
- que les notaires, avant de passer les actes, sont tenus de procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour assurer l'utilité et l'efficacité de ces actes,
- que le notaire Maître Prohaszka, était tenu d'informer M. et Mme [H] des risques que présentait l'absence d'autorisation du syndicat des copropriétaires pour de tels travaux dès lors que, au vu des permis de construire, du descriptif du bien et du règlement de copropriété, il ne pouvait ignorer l'absence de cette autorisation,
- qu'il a omis de mettre en avant les difficultés liées à l'absence d'autorisation du syndicat des copropriétaires et de porter à la connaissance des époux [U] les risques qu'ils étaient susceptibles de rencontrer du fait de cette absence d'autorisation,
Le syndicat des copropriétaires demande à la Cour :
- de confirmer la décision rendue en ce qu'elle a :
- débouté les époux [H] de leur requête aux fins de déplacement du tribunal de grande instance sur les lieux,
- déclaré irrecevable les exceptions de nullité des époux [H] tirées du défaut d'habilitation du Syndic et de l'absence de motivation des conclusions en droit et en fait,
-rejeté l'exception de prescription soulevée par M. et Mme [H], l'action soulevée par le syndicat des copropriétaires étant une action réelle avec prescription trentenaire,
-dit que l'action du syndicat des copropriétaires est recevable, l'action en annulation du permis de construire ne constituant pas une condition de recevabilité des demandes,
- constaté que les travaux de construction et de surélévation du lot n° 18, ont fait l'objet d'une autorisation tacite du syndic apparent en la personne de M. [R],
-ordonné la démolition de la terrasse et du portillon, ayant fait l'objet du permis de construire délivré en 1994,
-dit et jugé que M. et Mme [U] ont manqué à leur obligation de délivrance d'une terrasse conforme en l'absence d'autorisation,
- ordonné une expertise aux fins d'évaluer les travaux de démolition à exécuter et les différents préjudices subis.
- d'infirmer la décision rendue pour le surplus,
- de constater que les travaux de construction et de surélévation du lot n° 18 n'ont fait l'objet d'aucune autorisation de l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires,
- de dire et juger, vu les dispositions d'ordre public de la loi du 10 juillet 1965, qu'une autorisation tacite du syndic apparent ne peut être retenue,
- de faire droit à la demande aux fins de démolition de la partie nouvelle du lot n° 18 constituée par la surélévation et l'extension de l'immeuble d'origine ayant fait l'objet du permis de construire du 15 juin 1992,
- d'ordonner par voie de conséquence la démolition,
- de rejeter toutes demandes de condamnation faites par M. et Mme [H] à l'encontre du syndicat des copropriétaires de se voir allouer la somme de 600.000'€ en réparation de leur préjudice,
- de rejeter toutes demandes des époux [H] comme de la Scp [I], notaires , de se voir verser une quelconque somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile , ainsi qu'aux dépens de première instance et d'appel,
- par contre, de condamner seuls ou solidairement M. et Mme [H], la SCP [I] et M. et Mme [U] à lui verser la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts,
- de condamner les mêmes seuls ou solidairement à lui verser la somme de 10.000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure civile.
Condamner les mêmes aux entiers dépens de première instance, d'expertise et d'appel dont distraction au profit de Maître Blachard, avocat sur son affirmation de droit.
Il soutient :
Sur la prescription de l'article 40 de l'alinea 1 de la loi du 10 juillet 1965
- que le délai applicable en la matière est le délai trentenaire et non le délai de 10 ans de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, qui court à compter du moment où les parties communes constituée par le gros-oeuvre constituant le clos et le couvert de l'habitation sise sur le lot n° 18, ont été atteintes,
- que la prescription dictée par l'article 42 alinéa 1 de la loi de 1965 est relative aux simples atteintes matérielles aux parties communes alors qu'en l'espèce, il s'agit de l'aménagement à son profit exclusif par un copropriétaire d'un espace lui permettant de s'accaparer une partie des parties communes,
- qu'en tout état de cause le délai de prescription de l'article 42 ne pourrait courir qu'à compter du démarrage des travaux de construction et qu'en conséquence, il ne serait pas expiré,
Sur le moyen d'irrecevabilité pour cause d'absence préalable du permis de construire
- que les stipulations du règlement de copropriété doivent s'appliquer et que peu importe la délivrance d'un permis de construire,
Sur la demande de démolition de la surélévation de la maison située sur le lot n° 18
- qu'une telle modification du lot relevait des dispositions de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, ledit copropriétaire doit obtenir, au préalable, du syndicat le droit de construire en surélévation et annexer cette autorisation à sa demande de permis de construire.
- que cette aliénation entraîne :
'La modification du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division,
'La redistribution de tantièmes de propriété entre les nouveaux et les anciens lots,
'La modification de la répartition des charges.
- que toute autorisation pour surélévation ou extension par un copropriétaire de son lot ne peut faire l'objet que d'une autorisation de l'assemblée générale et en aucun cas du syndic,
Sur la réalisation de la terrasse et du portillon
- qu'une demande de permis de construire modificatif a été déposée par M. [U] en date du 6 juillet 1994 concernant la création d'une fenêtre porte et balcon, ainsi qu'une terrasse, créée en avancée sur le terrain de 440 m2 (partie commune) dont M. et Madame [H] n'ont que la jouissance privative,
- que ces modifications apportées aux parties communes nécessitaient l'autorisation du syndicat des copropriétaires et ce, suivant l'application de l'article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 lequel stipule :
" sont adoptés à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant:
b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant des parties communes, aspect extérieur de l'immeuble et conforme à la destination de celui-ci."
- qu'il est de jurisprudence constante que les travaux irréguliers affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble encourent la démolition,
A titre subsidiaire,
sur les appels en cause des époux [U] et de la Scp [I]
- que c'est à bon droit que le tribunal a condamné M. et Mme [U] et la SCP [I] in solidum à relever et garantir M. et Mme [H] des préjudices résultant de la démolition de la terrasse et du portillon à hauteur de 50 % chacun,
sur les préjudices allégués par les époux [H]
-que M. et Mme [H], en refusant l'offre faite par le syndicat des copropriétaires, ont participé à leur propre préjudice lequel ne pourra qu'être fortement minoré.
MOTIFS:
Sur la prescription
Le règlement de copropriété prévoit que le lot n° 18 comporte une maison d'habitation et la jouissance exclusive d'un parcelle de terrain de quatre cent quarante mètres carrés, dont le statut de partie commune n'est pas contesté .
L'aménagement d'une terrasse et la mise en place d'un portillon sur ladite parcelle de terrain s'analyse en un acte d'appropriation de la parcelle .
L'action en démolition de cette terrasse est donc une action réelle soumise à la prescription trentenaire.
Sur le moyen d'irrecevabilité pour cause d'absence préalable du permis de construire
L'action en démolition n'est pas fondée sur une éventuelle violation des règles d'urbanisme, mais sur une atteinte aux parties communes.
En conséquence, le moyen d'irrecevabilité n'est pas fondé.
Sur la demande de démolition de la surélévation de la maison située sur le lot n° 18, de la la terrasse et du portillon
Au terme du règlement de copropriété le lot 18 correspond au bâtiment D .
Le règlement de copropriété mentionne page 9 que les parties communes particulières à chaque bâtiment, comprend notamment l'ensemble du gros oeuvre.
L'article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 ajoute que l'autorisation de l'assemblée générale est nécessaire pour les travaux affectant des parties communes et l'aspect extérieur de l'immeuble.
Ainsi toute modification des murs extérieurs du lot 18 et du terrain ne pouvait être décidée ou autorisée que par le syndicat des copropriétaires, en charge des parties communes.
En l'espèce, il n'est pas contesté que l'assemblée générale des copropriétaires n'a pas été saisie de cette question.
L'autorisation tacite donnée par M. [R], en sa double qualité de syndic provisoire de la copropriété et de vendeur du lot 18 aux époux [U] n'est pas opposable aux copropriétaires et ne peut suppléer l' irrégularité commise.
En conséquence, il convient de réformer partiellement le jugement et d'ordonner la remise en état des lieux y compris pour ce qui concerne les travaux affectant la maison.
Sur les appels en cause des époux [H] à l'encontre des époux [U]
1) sur le principe de la garantie
Aux termes des article 1603, 1626 et 1628 du code civil, le vendeur a deux obligations principales, celle de délivrer et celle de garantir la chose qu'il vend.
La garantie que le vendeur doit à l'acquéreur a deux objets : le premier est la possession paisible de la chose vendue ; le second, les défauts cachés de cette ou les vices rédhibitoires.
Quoiqu'il soit dit que le vendeur ne sera soumis à aucune garantie, il demeure cependant tenu de celle qui résulte d'un fait qui lui est personnel . Toute convention contraire est nulle.
En l'espèce, Il est établi que le bien vendu correspondait à la description de l'acte et était conforme en tout point à sa destination et à son usage, ce dont il résulte que les époux [U] ont satisfait à leur obligation de délivrance.
En revanche, l'obligation dans laquelle les époux [H] se trouvent de devoir faire démolir les aménagements et constructions réalisées par leur vendeur est un trouble de droit constitutif d'une éviction partielle.
Cette action des époux [H] à l'encontre de leurs vendeurs, n'est pas prescrite, le point de départ étant constitué par l'assignation en démolition délivrée par le syndicat des copropriétaires.
L'action en garantie des époux [H] à l'encontre des époux [U] est donc bien fondée.
2) sur la limitation du droit à indemnisation des époux [H]
* sur la connaissance par les époux [H] du risque d'éviction :
En cas d'éviction, le vendeur est tenu à la restitution du prix et/ou au paiement de dommages et intérêts à moins que l'acquéreur n'ait connu lors de la vente le danger de l'éviction ou qu'il n'ait acheté à ses périls et risques.
En l'espèce, les époux [U] sont bien les auteurs des travaux litigieux.
Le trouble de droit subi par les époux [H] a donc pour origine un fait qui est personnel aux époux [U], peu important que ces derniers aient été de bonne foi à l'époque de la réalisation des travaux, étant observé sur ce point qu'ils connaissaient nécessairement le règlement de copropriété et qu'ils étaient informés de l'absence d'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires .
Par ailleurs, les époux [H], acquéreurs, ne pouvaient ni connaître ni se douter au vu des énonciations de l'acte de vente que les travaux réalisés par les époux [H] étaient susceptibles de faire l'objet d'une action en démolition de la part du syndicat des copropriétaires.
En effet, l'acte de vente comporte un paragraphe relatif aux « conditions afférentes au règlement de copropriété» qui ne mentionne aucune réserve sur la régularité des transformations réalisées sur le bien et notamment ne fait aucune référence au courrier en date du 7 août 1995 par lequel le syndic provisoire porte à la connaissance du notaire certaines difficultés sur la conformité d'un «mur de soutènement» réalisé par les époux [U].
En conséquence, les époux [U] ne peuvent soutenir valablement que les époux [H] possédaient les mêmes informations qu'eux.
* sur le refus des époux [H] d'accepter la transaction proposée par le syndicat des copropriétaires
Le procès verbal de l'assemblée générale des copropriétaires du 26 mars 2009 indique :
«L'Assemblée Générale à l'unanimité des présents et représentés réitère la décision prise lors de l'Assemblée Générale du 8 avril 2008 :
" l'Assemblée Générale à l'unanimité des présents et représentés décide de proposer à Mme et M. [H] de mettre fin aux procédures à l'encontre de ceux-ci visant la démolition de la terrasse et à la remise en état de son bâtiment conformément à la description contenu dans le règlement de copropriété à condition que Mme et M. [H] prennent en charge :
- les frais du géomètre expert pour rectifier les millièmes
- les frais de notaire pour l'établissement du nouveau règlement de copropriété conformément au nouvel état des millièmes et aux résolutions modificatives au règlement prises par les Assemblées Générales antérieures.
- la quote-part des dépenses de la copropriété lui revenant conformément aux millièmes qui seront définis par le géomètre et ce depuis l'exercice 2000..
Les copropriétaires à l'unanimité des présents et représentés décident de forfaitiser la part dûe au modificatif du règlement de copropriété et des frais de géomètre entraînés par la modification de la surface «subtentielle» de son habitation la somme de 6000 € TTC, le reste des frais étant à la charge du syndicat.
L'Assemblée Générale à l'unanimité des présents et représentés demande au Syndic d'expédier à Mme et M. [H] une facture des charges correspondant au supplément de millièmes du fait de l'extension de sa maison depuis 2000 et demande au syndic de calculer les véritables millièmes lui revenant.»
Les époux [H] ont estimé devoir refuser cette offre de transaction , de sorte qu'au lieu d'agir en garantie à l'encontre des époux [U] pour avoir à régler la somme de 6.000 € outre une majoration de charges , ils réclament leur garantie à hauteur de ...600.000 €, outre le fait qu'ils devront subir la démolition d'une partie de leur bien.
Ils n'étaient pas tenus de faire annuler en justice comme ils l'on fait cette résolution au motif que cette question n'était pas inscrite expressément à l'ordre du jour étant observé que cet ordre du jour mentionnait tout de même «'compte rendu de la procédure en cours'».
Ce refus de transiger avec la copropriété, alors qu'ils disposaient d'un recours en garantie à l'encontre de leur vendeur, constitue un abus de droit caractérisé et intentionnel des époux [H] équipollent à une intention de nuire, venant absorber la faute contractuelle des époux [U].
Elle est devenue la cause exclusive de leur obligation d'avoir à ce jour à démolir les constructions litigieuses .
Le recours contre les époux [U] ne peut qu'être limité à la somme de 20.000 € , correspondant à la somme de 6.000 € réclamée par le syndicat des copropriétaires, majoré du surcoût estimé des charges, et augmentée de la somme de 10.000 € au titre des préjudices subis suite à l'ensemble des soucis et tracas générés par la présente affaire depuis l'assignation jusqu'à l'offre transactionnelle.
Sur l'appel en garantie des époux [H] et des époux [U] dirigé à l'encontre de la Scp Guerin- Dumontet -Deloule -Prohaszka
Le notaire préalablement à la vente a adressé un questionnaire au syndic de la copropriété.
Aux termes de son courrier en réponse, M. [R], syndic provisoire, n'a fait état d'aucune difficulté relativement aux travaux d'extension et de surélévation de la maison, d'aménagement de la terrasse et de mise en place du portillon, M. [R] n'émettant de réserves que sur la solidité du mur de soutènement.
Ce courrier cosigné par l'ensemble des copropriétaires faisait présumer de plus fort la régularité des travaux entrepris en toute transparence, sur la base de deux permis de construire qui n'avaient fait l'objet d'aucun recours des copropriétaires ni du syndicat de copropriétaires.
Au vu de ces éléments, le notaire a satisfait à ses obligations de diligence, d'information et de conseil et aucune faute ne peut lui être reprochée.
Les époux [H] et les époux [U] seront donc déboutés de leurs demandes à ce titre.
La demande en garantie de la Scp Guerin- Dumontet -Deloule -Prohaszka à l'enconte des époux [U] est dès lors sans objet.
Sur la demande de dommages et intérêt du syndicat des copropriétaires
Le syndicat des copropriétaires ne justifie pas d'un préjudice , alors que la situation litigieuse n'a été rendue possible qu'en raison de la carence de ses organes décisionnels.
Sur l'article 700 du code de procédure civile
Il convient de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
la Cour,
Réformant partiellement le jugement déféré et statuant de nouveau :
- Déclare non prescrite l'action du syndicat des copropriétaires aux fins de remise en état des parties communes de la copropriété,
- Condamne solidairement M. [Z] [H] et Mme [S] [T] épouse [H] à supprimer toutes les transformations et aménagements réalisés sur les parties communes afférents au n° lot 18 leur appartenant , à savoir toutes les modifications du gros oeuvre de la maison ( surélévation et extension) , tous les aménagements effectués sur la parcelle de terrain (terrasse et portillon) , et ce dans le délai de deux ans à compter du présent arrêt, sous astreinte de 500 € par jour de retard,
- Déclare non prescrite et bien fondée l'action en garantie de M. [Z] [H] et Mme [S] [T] épouse [H] à l'encontre de M. [K] [U] Mme [Y] [M] épouse [U],
- Condamne solidairement M. [K] [U] Mme [Y] [M] épouse [U] à payer à M. [Z] [H] et Mme [S] [T] épouse [H] la somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts,
- Déboute M. [Z] [H] et Mme [S] [T] épouse [H] et M. [K] [U] Mme [Y] [M] épouse [U] de leur action en responsabilité à l'encontre de la Scp notariale Guerin- Dumontet -Deloule -Prohaszka,
- Déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts,
- Condamne solidairement M. [Z] [H] et Mme [S] [T] épouse [H] à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et condamne M. [K] [U] Mme [Y] [M] épouse [U] a relever et garantir M. [Z] [H] et Mme [S] [T] épouse [H] de cette condamnation à hauteur de 50 %,
- Condamne solidairement M. [Z] [H] et Mme [S] [T] épouse [H] et M. [K] [U] et [Y] [M] épouse [U] à payer à la Scp notariale [C] une somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- Déboute les parties de leurs prétentions plus amples ou contraires,
- Condamne solidairement M. [Z] [H] et Mme [S] [T] épouse [H] aux entiers dépens, tant de première instance que d'appel, avec droit de recouvrement direct au profit des avocats des parties non condamnées aux dépens,
- Condamne solidairement M. [K] [U] et Mme [Y] [M] épouse [U] à garantir M. [Z] [H] et Mme [S] [T] épouse [H] du montant des dépens à hauteur de 50%.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
