R.G : 11/06744
Décision du
Tribunal de Grande Instance de BOURG EN BRESSE
Au fond
du 11 juillet 2011
RG : 10/00166
ch n°
SARL ARTEMA
C/
SCI FLOMER
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE LYON
1ère chambre civile B
ARRET DU 19 Février 2013
APPELANTE :
SARL ARTEMA
[Adresse 2]
[Adresse 2]
représentée par Me Kathy BOZONNET, avocat au barreau de l'AIN,
assistée de Me VIALLE, avocat au barreau d'Annecy
INTIMEE :
SCI FLOMER
[Adresse 1]
[Adresse 1]
représentée par la SCP LAFFLY - WICKY, avocats au barreau de LYON
assistée de la SELARL FAUCK LE BARTZ ET ASSOCIES, avocats au barreau de l'AIN
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Date de clôture de l'instruction : 20 Juin 2012
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 08 Janvier 2013
Date de mise à disposition : 12 février 2013 prorogé 19 février 2013 les avoués dûment avisés, conformément à l'article 450 dernier alinéa du code de procédure civile,
Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :
- Jean-Jacques BAIZET, président
- Marie-Pierre GUIGUE, conseiller
- Michel FICAGNA, conseiller
assistés pendant les débats de Frédérique JANKOV, greffier
A l'audience, Marie-Pierre GUIGUE a fait le rapport, conformément à l'article 785 du code de procédure civile.
Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Jean-Jacques BAIZET, président, et par Frédérique JANKOV, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
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EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte du 26 septembre 1996, la société ARTEMA a conclu avec les consorts [M] un bail commercial portant sur un local commercial situé à [Localité 3] avec appartement et grenier.
Par acte du 5 octobre 2007, la société ARTEMA a demandé le renouvellement du bail pour une durée de neuf années.
Suivant acte du 20 décembre 2007, les consorts [M] ont vendu les locaux à la SCI FLOMER.
Le 4 janvier 2008, la SCI FLOMER a notifié un congé à la société ARTEMA pour le 31 janvier suivant sans offre d'indemnité d'éviction, au motif que la locataire n'occupait plus le commerce et avait consenti une sous-location de l'appartement.
Par acte du 21 décembre 2009, la société ARTEMA a assigné la société bailleresse en annulation du congé et fixation de l'indemnité d'éviction à la somme de 150000 euros outre indemnité en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Par jugement du 11 juillet 2011, le tribunal de grande instance de Bourg en Bresse a débouté la société ARTEMA de sa demande d'annulation de congé et a dit que la société ARTEMA avait droit à une indemnité d'éviction, a condamné la société bailleresse à payer la somme de 2000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.
Le premier juge a retenu que les infractions aux clauses du bail étaient justifiées mais que s'agissant de l'inexécution d'une obligation ou de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l'exploitation du fonds, la bailleresse était tenue conformément à l'article L.145-8 du code de commerce de délivrer une mise en demeure préalable et qu'en l'absence de mise en demeure, le refus de renouvellement reste valable mais le preneur a droit à l'indemnité d'éviction étant relevé que la locataire demande de reconnaître le principe mais n'a pas chiffré sa demande d'indemnité d'éviction.
La société ARTEMA, appelante, conclut à la réformation du jugement et demande à la cour de déclarer nul et non avenu le congé délivré, en conséquence, si la cour admettait le congé, de fixer l'indemnité d'éviction à la somme de 350000 euros et de condamner la bailleresse au paiement de cette somme, subsidiairement, de désigner un expert aux frais avancés de la bailleresse, de la condamner au paiement de la somme de 2000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Elle soutient que les motifs du congé ne sont pas sérieux dès lors que le local était exploité commercialement en renvoyant les clients au local principal situé dans la même rue, comprenait du matériel électro-ménager destiné à la vente et est désormais seul exploité puisque l'autre local a été cédé et que l'appartement a bien été occupé à titre de logement de fonction par un salarié ainsi qu'il ressort de la décision d'expulsion rendue par le tribunal de sorte que le bailleur n'est pas fondé en son refus de renouvellement du bail sans indemnité d'éviction.
Elle souligne qu'elle verse au débat les trois derniers bilans attestant de la réalité de son exploitation et que l'indemnité ne saurait être inférieur à 350 000 euros compte tenu de la valeur du fonds de commerce et du personnel employé par la société.
La SCI FLOMER conclut à la confirmation du jugement en ce qu'il a jugé que la société locataire avait violé les obligations découlant du bail commercial ce qui justifiait le non-renouvellement du bail et à l'infirmation du jugement pour le surplus. Elle demande à la cour de constater que les infractions aux clauses du bail sont des infractions irréversibles de sorte que la société ARTEMA sera déboutée de ses demandes. A titre subsidiaire, elle demande l'organisation d'une expertise pour la fixation de l'indemnité d'éviction et sollicite en tout état de cause paiement d'une indemnité de 3000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Elle fait valoir qu'en droit, l'élément essentiel du fonds de commerce est une clientèle autonome attachée au fonds considéré et que le défaut d'exploitation justifie le refus de renouvellement et qu'en fait, il est justifié par plusieurs constats d'huissier de 1997, 2007 à 2010 que les locaux n'étaient utilisés que pour du stockage fermé au public, motif du non-renouvellement du bail pour défaut d'exploitation au cours des trois dernières années précédant l'expiration du bail, ne pouvant être régularisée par une occupation actuelle.
Elle ajoute que sur interpellation de l'huissier en 2007, Madame [M] a indiqué qu'elle occupait l'appartement depuis environ trois ans dans le cadre d'une sous-location ce que confirment deux constats postérieurs en 2008 et 2009, quatre ans après le licenciement de Monsieur [M].
Elle soutient que la mise en demeure n'était pas nécessaire compte tenu du caractère irréversible des infractions constatées.
Elle conteste le montant de l'indemnité d'éviction alors que les comptes annuels font apparaître un faible résultat net confirmant l'absence d'exploitation.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Aux termes de l'article L. 145-17, I, 1° du Code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans indemnité, en cas de motif grave et légitime imputable au preneur, étant précisé qu'il est impératif de notifier préalablement à celui-ci une mise en demeure d'avoir à cesser l'infraction et ce dans un délai d'un mois, à moins qu'il ne s'agisse d'une infraction à caractère irréversible ne pouvant faire l'objet de régularisation.
En l'espèce, le bail commercial oblige le preneur à' exploiter le commerce lequel doit être constamment ouvert et achalandé et lui fait interdiction de sous-louer les locaux loués.
Les procès-verbaux de constat établis les 19 août 2008 et 18 juin 2009 établissent que plus de quatre ans après le licenciement de Monsieur [M], ce dernier occupe l'appartement avec sa famille. Madame [M] a déclaré à l'huissier suivant procès-verbal du 12 octobre 2007 que la société ARTEMA lui sous-louait l'appartement depuis environ trois ans.
Il résulte des constats d'huissier réalisés en 1997, 207, 2008, 2009 et 2010 que le local commercial est fermé à la clientèle et est utilisé par la société ARTEMA comme entrepôt de matériels et déchets d'emballage. Une affichette renvoyait les clients vers une autre boutique. Les pièces comptables confirment l'absence de chiffre d'affaire et de clientèle attachée à ce fonds. Les attestations de fournisseurs de la société ARTEMA ne font que confirmer l'utilisation du local loué pour entreposer le matériel livré.
Il est ainsi établi que la société ARTEMA a abandonné définitivement l'exploitation commerciale avant l'expiration du bail.
Seule l'exploitation effective dans les lieux loués de l'activité commerciale autorisée ouvre droit au renouvellement du bail.
Cet abandon d'activité commerciale depuis plusieurs années comme la sous-location non autorisée par le bailleur constituent des infractions irréversibles aux clauses du bail dispensant la SCI FLOMER de mise en demeure préalable puisque celle-ci n'aurait pu produire aucun effet utile, la société ARTEMA ne pouvant justifier d'une exploitation commerciale avant l'expiration du bail des locaux qu'elle a utilisé à usage d'entrepôt pour bénéficier du droit au renouvellement.
En conséquence, la SCI FLOMER était en droit de refuser le renouvellement du bail sans indemnité d'éviction.
Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a débouté la société ARTEMA de sa demande d'annulation du congé et infirmé en ce qu'il a dit que la société ARTEMA avait droit à une indemnité d'éviction.
PAR CES MOTIFS
LA COUR,
Confirme le jugement en ce qu'il a débouté la société ARTEMA de sa demande d'annulation du congé,
Infirme le jugement entrepris pour le surplus de ses dispositions,
Statuant à nouveau,
Dit que la SCI FLOMER était en droit de refuser le renouvellement du bail sans indemnité d'éviction,
Déboute la société ARTEMA de sa demande en paiement d'une indemnité d'éviction,
Condamne la société ARTEMA à payer à la SCI FLOMER la somme de 1500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
Rejette toutes autres demandes des parties,
Condamne la société ARTEMA aux dépens de première instance et d'appel, ces derniers recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
Le greffier Le président
