R.G : 11/03378
Décision du
Tribunal de Grande Instance de LYON
Au fond
du 05 avril 2011
RG : 2009/00027
ch n°
SCI RAPHAELA
C/
[E]
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE LYON
1ère chambre civile B
ARRET DU 20 Novembre 2012
APPELANTE :
SCI RAPHAELA
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par la SCP BAUFUME - SOURBE, avocats au barreau de LYON
assistée de la SELARL DPG & ASSOCIES, avocats au barreau de LYON,
INTIME :
M. [X] [E]
né le [Date naissance 4] 1950 à [Localité 9] (Egypte)
Enseigne 'LES TERRASSES' Bar - Tabac - Brasserie
[Adresse 1]
[Localité 3]
représenté par la SCP AGUIRAUD NOUVELLET, avocats au barreau de LYON
assisté de Me Daniel Jean VERNE, avocat au barreau de Lyon
******
Date de clôture de l'instruction : 23 Février 2012
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 15 Octobre 2012
Date de mise à disposition : 20 Novembre 2012
Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :
- Jean-Jacques BAIZET, président
- Marie-Pierre GUIGUE, conseiller
- Michel FICAGNA, conseiller
assistés pendant les débats de Frédérique JANKOV, greffier
A l'audience, Marie-Pierre GUIGUE a fait le rapport, conformément à l'article 785 du code de procédure civile.
Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Jean-Jacques BAIZET, président, et par Frédérique JANKOV, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
****
EXPOSÉ DU LITIGE
Suivant bail sous seing privé du 19 avril 1999, Madame [L] aux droits de laquelle se trouve la SCI RAPHAELA, a donné en location à la SNC [L] un ensemble de locaux sis à [Adresse 11], pour une durée de neuf années à compter du 19 avril 1999 jusqu'au 31 mars 2008 moyennant un loyer annuel principal de 54000 francs, 8235 euros, outre révision suivant clause d'indexation payable par trimestre d'avance, pour l'exercice d'un « commerce de café comptoir tabac et articles de fumeurs ».
Un avenant a été signé entre les mêmes parties le 28 mai 2001 suite à la modification de la dénomination du preneur devenu la SNC MAMAN.
Par acte du 27 décembre 2006, la SNC MAMAN a cédé son fonds de commerce à Monsieur [X] [E], cession dénoncée à la bailleresse par acte d'huissier du 21 janvier 2009.
Par acte d'huissier du 5 mars 2009, Monsieur [X] [E] a demandé le renouvellement du bail aux charges et conditions du bail initial sauf à majorer le loyer dans les conditions prévues par la loi par application de l'indice INSEE.
La SCI RAPHAELA a accepté le renouvellement du bail aux clauses et conditions du bail sauf le montant du loyer à fixer selon la valeur locative, par exception à la règle du plafonnement et, en l'absence d'accord, a notifié un mémoire aux fins de fixation du loyer du bail renouvelé à compter du 1er avril 2009, par lettre recommandée avec avis de réception du 9 juin 2009.
La SCI RAPHAELA a saisi le juge des loyers commerciaux Par jugement du 12 janvier 2010, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Lyon a ordonné une expertise confiée à Monsieur [U] pour vérifier les modifications intervenues dans les éléments déterminant la valeur locative du local loué par la SCI RAPHAELA à [X] [E] dont le bail a été renouvelé le 1er avril 2009.
Dans son rapport déposé le 23 juillet 2010, l'expert retient une modification positive et non notable des caractéristiques des locaux et de la destination des lieux et une modification positive et notable des facteurs locaux de commercialité.
Par jugement du 5 avril 2011 assorti de l'exécution provisoire, le juge des loyers commerciaux a débouté la SCI RAPHAELA de sa demande de déplafonnement du loyer du bail renouvelé le 1er avril 2009, a fixé le loyer du bail renouvelé à la somme de 12 218 euros à compter du 1er juillet 2009 avec intérêts au taux légal sur l'arriéré à compter de chaque échéance de loyer depuis cette date, a condamné la SCI RAPHAELA à payer à Monsieur [E] la somme de 1000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.
La SCI RAPHAELA, appelante, demande à la cour de réformer le jugement, de fixer le loyer du bail renouvelé à la somme de 20700 euros par an, correspondant à la valeur locative retenue par l'expert judiciaire, à compter du 1er avril 2009 par exception à la règle du plafonnement, avec intérêts au taux légal sur l'arriéré à compter de chaque échéance trimestrielle de loyer depuis le 1er avril 2009, de condamner Monsieur [E] au paiement
de la somme de 3000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.
La SCI RAPHAELA soutient que les élé'ments composant la valeur locative ont été modifiés de façon notable concernant les caractéristiques propres au local qui ont été affectées par les locaux accessoires à usage de cave occupés bien que non visés au bail, l'autorisation d'aménager une terrasse saisonnière en façade du commerce, l'aménagement et l'usage de la cour concédé en cours de bail, la destination des lieux par adjonction des activités de restaurant, presse ou bazar cadeaux, l'amélioration des facteurs locaux de commercialité reconnue par l'expert.
La SCI RAPHAELA s'en rapporte à l'estimation de la valeur locative de l'expert sauf à appliquer la majoration de 10 % au titre de la destination particulièrement élargie du bail constituant une clause exorbitante de droit commun.
Monsieur [X] [E] demande à la cour de confirmer le jugement entrepris et de condamner la SCI RAPHAELA au paiement de la somme complémentaire de 2500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Il conteste la modification notable des caractéristiques des locaux, les caves ayant toujours été incluses dans le bail, le bailleur ne pouvant se prévaloir de l'occupation du domaine public par son locataire ni de l'aménagement de la cour sans extension de la surface louée.
Il fait valoir que l'avenant ne fait que constater par subrogation la destination contractuelle du bail qui renvoie à l'objet social de la société preneuse inchangé depuis 1995 ainsi qu'en atteste la bailleresse.
Il estime que l'expert a retenu un périmètre beaucoup trop large et n'a pas tenu compte de la concurrence effective de sorte que la preuve d'une amélioration notable des facteurs locaux de commercialité n'est pas rapportée.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Le bail initial consenti par [G] [L] le 19 avril 1999 comprenait dans la désignation des lieux loués une partie de la cour. L'usage élargi de la cour et l'aménagement de partie de cet espace en terrasse, qui ne modifient pas la surface louée et facilitent seulement son utilisation par une surface gravillonnée, ne constituent pas une modification notable des caractéristiques des locaux, étant relevé que l'usage en demeure très limité par un accès exclusivement de l'extérieur de l'établissement par l'allée de l'immeuble ou le portail extérieur de la copropriété et par l'utilisation de la cour en parking par le preneur voisin constatés par l'expert.
Si les deux caves utilisées en sous-sol ne sont pas mentionnées dans le bail, il est établi par l'attestation de Madame [L], précédente propriétaire et exploitante des lieux loués par la SNC [L], que ces locaux, qui avaient été spécialement sécurisés pour le stockage du tabac à la demande de la Seita, ont toujours été affectés à l'établissement bien avant qu'elle-même n'achète le fonds de commerce de sorte que l'usage des deux caves antérieur au bail expiré à la connaissance des parties ne peut constituer une modification notable des caractéristiques des lieux loués.
L'autorisation d'installer une terrasse ne constitue pas une modification notable des caractéristiques des lieux loués, dès lors qu'il s'agit d'une terrasse saisonnière installée sur le domaine public, qui ne bénéficie pas d'un droit irrévocablement acquis, que sa surface est de 4m2 et ne concerne que quatre tables, avec un agrément limité et la contrepartie d'une redevance.
Le changement de destination des lieux tel qu'invoqué par la SCI RAPHAELA ne peut par lui-même suffire à constituer une modification notable de la valeur locative ainsi que l'a exactement retenu le premier juge, puisque le bail d'origine renvoyait pour la destination des lieux à l'objet social du preneur inchangé depuis 1995 sans modification d'activité attestée par la bailleresse ni accroissement de la potentialité commerciale.
La SCI RAPHAELA ne prouve pas évolution notable des facteurs locaux de commercialité dont elle se prévaut et de l'incidence favorable de cette modification sur le commerce considéré.
En effet, au cours de la période de référence, l'arrivée du centre régional de la CPAM, l'installation de bureaux et du commerce LIDL n'ont pu avoir qu'une incidence limitée compte tenu de la proximité de deux autres bureaux de tabac dont l'un à moins de 100 mètres de la CPAM, de trois concurrents plus proches pour l'usine BAILLY dont l'un à proximité immédiate, de deux concurrents pour le magasin LIDL dont l'un à même distance situé à la station du métro de sorte que la potentialité commerciale n'a été que faiblement impactée pour le commerce de Monsieur [E] qui dispose d'une clientèle de proximité.
La construction de logements dans le secteur n'a pas eu d'incidence significative sur le commerce de Monsieur [E] dès lors que la majorité d'entre eux se situent à plus de 800 mètres et bénéficient tous de bureaux de tabac plus proches, à l'exception de trois immeubles représentant une centaine de logements dont la clientèle est partagée avec un autre débit de tabac situé à même distance., étant relevé que la commercialité du [Adresse 10] est qualifiée de très difficile en 2010 avec baisse constante de la population attestée par la municipalité.
La mise en place d'une station de VELO'V sans évolution des transports en commun n'est pas significative alors que l'expert a reconnu que le tramway demeure éloigné des lieux loués n'offrant pas de stationnement à proximité.
Enfin, l'expert s'est attaché à juste titre à la potentialité commerciale au regard de l'activité de débit de tabac puisque la vente de bar est marginale et en diminution, ce qu'explique la présence de douze restaurants dans le secteur et que le chiffre d'affaires de Monsieur [E] n'a pas connu d'augmentation mais une faible diminution par rapport au précédent exploitant.
Dès lors, en l'absence de déplafonnement du loyer, celui-ci a été exactement limité à la somme de 12218 euros correspondant à la variation de l'indice du coût de la construction, à compter du 1er juillet 2009, en suite de la demande de la SCI RAPHAELA de nouveau loyer formulée le 9 juin 2009.
La SCI RAPHAELA supportera les entiers dépens incluant les frais d'expertise et une indemnité en appel en application de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
LA COUR,
Confirme le jugement entrepris,
Y ajoutant,
Condamne la SCI RAHAELA à payer à Monsieur [E] la somme de 1500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
Rejette la demande de la SCI RAPHAELA présentée sur ce fondement,
Condamne la SCI RAPHAELA. aux dépens de première instance incluant les frais d'expertise et aux dépens d'appel, qui pourront être recouvrés directement dans les conditions prévues par l'article 699 du code de procédure civile.
Le greffierLe président
