R.G : 11/01487
Décision du tribunal de grande instance de Lyon
Au fond du 18 janvier 2011
10ème chambre
RG : 2005/14738
SAS MCGB
C/
Syndicat des copropriétaires LES GARAGES DE LA PERRALIERE - [Adresse 9]
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE LYON
1ère chambre civile B
ARRET DU 20 Novembre 2012
APPELANTE :
SAS MCGB
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par la SCP AGUIRAUD NOUVELLET, avocats au barreau de LYON
assistée de Me Didier LEMASSON, avocat au barreau de LYON
INTIME :
Syndicat secondaire des copropriétaires 'LES GARAGES DE LA PERRALIERE ' sis [Adresse 9],
représenté par son syndic SA ESPACE IMMOBILIER LYONNAISE
[Adresse 2]
[Localité 4]
représenté par la SELARL LEGA-CITE, avocats au barreau de LYON
******
Date de clôture de l'instruction : 04 Septembre 2012
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 11 Octobre 2012
Date de mise à disposition : 20 Novembre 2012
Audience présidée par Michel FICAGNA, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de Frédérique JANKOV, greffier.
Composition de la Cour lors du délibéré :
- Jean-Jacques BAIZET, président
- Marie-Pierre GUIGUE, conseiller
- Michel FICAGNA, conseiller
Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Jean-Jacques BAIZET, président, et par Frédérique JANKOV, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire .
*****
L'ensemble immobilier ' la Perralière ' sis à [Adresse 9] est administré par le syndicat principal des copropriétaires de la Pérallière.
Il est constitué en surface de plusieurs bâtiments d'habitation, de bâtiments annexes, d'un centre commercial, et en sous-sol d'un ensemble de locaux techniques, de garages et d'emplacements de stationnement.
Le centre commercial est administré par le syndicat secondaire des copropriétaires du centre commercial.
Il comporte outre des boutiques, un local à usage de supermarché d'environ 1400 m2 appartenant à la SCI MCGB, exploité selon bail commercial par la société Casino.
Le 'bâtiment P' est constitué d'ouvrages situés en sous sol, comportant des garages, des places de stationnements et divers locaux techniques.
Il est administré par le syndicat secondaire des copropriétaires des 'Garages de la Pérralière' , dit syndicat secondaire des garages.
A l'une des extrémités du parking souterrain, en sous-sol du supermarché Casino, se trouve un volume de 30m L X 6m l X 2,5m h, fermé par une porte de service accessible uniquement par les entrées des parkings .
Ce 'local' est pour les deux tiers encombré de gravats laissés en place par le constructeur .
L'espace disponible d'une largeur de 2 mètres, est équipé de divers appareils, notamment de 'groupes froid' nécessaires au fonctionnement des installations du supermarché situé au-dessus.
Par acte du 4 octobre 2005, le syndicat secondaire des garages a fait assigner la société MCGB devant le tribunal de grande instance aux fins de condamnation sous astreinte à déposer ou faire déposer la totalité des éléments matériels installés dans le local qu'elle considère comme un 'vide sanitaire' constituant une partie commune de la copropriété.
La Sté MCGB a contesté la recevabilité de l'action du syndicat des garages et a conclu au rejet des demandes.
Par jugement rendu le 18 janvier 2011, le tribunal de grande instance a :
-déclaré la demande recevable,
-condamné la société MCGB à déposer ou à faire déposer la totalité des éléments matériels et autres par elle mis en oeuvre dans le local vide sanitaire, partie commune de la copropriété, et en particulier les groupes froids, réseaux de fluides et appareillages y afférents, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard passé un délai de 4 mois à compter de la signification de la présente décision,
-condamné la société MCGB à payer au syndicat des garages la somme de 1.800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ,
-a ordonné l'exécution provisoire de la décision,
Le tribunal a jugé :
1) que le défaut d'habilitation du syndic constituait un moyen qui tendait à mettre fin à l'instance et qui devait être soulevé devant le juge de la mise en état,
2) qu'au vu d'un procès verbal de constat de Maître [L] huissier de justice, le local dans lequel se trouvaient les installations litigieuses était un vide sanitaire et qu'en l'absence de production du règlement de copropriété, il y avait lieu de faire application de l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 et de constater que ce local était une partie commune de la copropriété,
3) que la société MCGB ne justifiait pas d'avoir acquis cette partie commune par prescription,
La société MCGB a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 28 février 2011 .
Elle demande à la Cour :
à titre principal :
-de déclarer irrecevable comme prescrite l'action du syndicat secondaire des GARAGES,
-de constater que le syndicat secondaire des garages ne justifie pas que le local litigieux dépend de ses parties communes et qu'en conséquence, il est irrecevable en sa demande,
-de dire et juger que le local à usage technique et d'entrepôt se trouvant au sous sol du bâtiment d'une superficie de 187.22 m2 sis dans l'immeuble [Adresse 1] cadastré section [Cadastre 6] pour 6 ha 4 a 51 ca est sa propriété,
-de débouter le syndicat des copropriétaires des garages de ses demandes ,
-d'ordonner en conséquence la publication de l'arrêt à intervenir au fichier immobilier,
plus subsidiairement :
-de dire et juger que la société MCGB bénéficie pour les lots dont elle est propriétaire dans l'immeuble dépendant du syndicat des copropriétaire centre commercial d'une servitude de destination du père de famille l'autorisant à y maintenir et installer tout matériel destiné à l'exploitation de son lot sur le local à usage technique et d'entrepôt se trouvant au sous-sol du bâtiment P le local à usage technique et d'entrepôt se trouvant au sous sol du bâtiment d'une superficie de 187.22 m2 sis dans l'immeuble [Adresse 1] cadastré section [Cadastre 6] pour 6 ha 4 a 51 ca ,
-d'ordonner en conséquence la publication de l'arrêt à intervenir au fichier immobilier,
dans tous les cas:
-de débouter le syndicat des garages de toutes ses demandes fins et conclusions,
-de condamner le syndicat secondaire des garages à lui payer :
* la somme de 5 000.00 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive en application des articles 1382 du code civil et 321 du code de procédure civile,
*la somme de 5 000.00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La société MCGB soutient :
-que l'action tendant à la dépose des installations est irrecevable comme prescrite en application de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, s'agissant d'une action personnelle,
-que le syndicat des copropriétaires n'apporte pas la preuve de ce que le local litigieux constitue une partie commune de son immeuble,
-qu'elle a acquis la propriété du local litigieux par prescription acquisitive,
-que les lieux ont été la propriété exclusive de la société SEFIMEG et que c'est par elle que les choses ont été mises dans l'état duquel résulte la servitude.
Le syndicat secondaire des garages demande à la cour :
-de débouter la société MCGB de ses demandes et de la condamner à lui payer la somme de 10 000 euros de dommages et intérêts outre la somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
-de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné la société MCGB à déposer ou faire déposer la totalité des éléments matériels et autres par elle mis en oeuvre dans le local vide sanitaire partie commune de la copropriété La Pérralière et relevant du syndicat secondaire les garages de la Perralière, et en particulier les groupes froid , réseaux de fluides et appareillages y afférents, sous astreinte.
Il soutient :
-que son action qui tend à faire cesser une appropriation par un copropriétaire d'une partie commune est une action réelle, qui se prescrit par 30 ans et non par 10 ans,
-que la société MCGB a laissé son locataire , la société Casino installer les groupes froid de son supermarché dans le vide sanitaire situé au sous sol,
-que la prescription acquisitive n'est pas rapportée en l'absence de juste et faute de d'utilisation de ce local pendant une la durée prévue par la loi et enfin faute de possession paisible, publique et non équivoque,
-que la destination du père de famille n'est pas applicable notamment dans la mesure où il ne s'agit pas d'une servitude apparente et continue.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur l'exception de prescription soulevée par la société MCGB
Selon l'article 42, alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965, les actions personnelles nées de l'application de la loi entre des copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat se prescrivent par un délai de dix ans.
En l'espèce, le syndicat secondaire des garages a engagé une action qui a pour but de faire cesser l'appropriation d'un espace considéré comme une partie commune de la copropriété.
L'action du syndicat des copropriétaires des garages est donc une action réelle .
En conséquence le moyen fondé sur l'expiration du délai pour agir édicté à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 est mal fondé.
Sur la recevabilité de l'action du syndicat secondaire des Garages
En l'espèce, aucun copropriétaire de la copropriété des Garages ne revendique ce local comme étant une partie accessoire de son lot privatif.
Au contraire l'assemblée générale en mandatant son syndic de copropriété afin d'engager la présente instance a considéré que le ' local' litigieux était une partie commune de la copropriété des Garages.
Dès lors le syndicat secondaires des Garages justifie de sa qualité à agir.
En tout état de cause, le local litigieux est par nature une partie commune de la copropriété des garages.
En effet, il est situé sous la dalle de couverture située à l'aplomb du bâtiment 'N commerce' ( ou centre commercial) , cette zone dépendant du bâtiment 'P'.
Par ailleurs, sur le plan d'architecte intitulé 'installation d'un supermarché et amenée des fluides et tracés des raccordements 'en date du 15 octobre 1971, produit par la société MCGB, apparaît une zone grisée dont l'appellation est 'sous vide sanitaire'.
Il en résulte que le local litigieux est bien compris dans l'emprise de la copropriété des Garages de la Pérallière et que le local litigieux avait à l'origine une fonction de vide sanitaire.
Dans le silence du règlement de copropriété au sujet de ce local, ce dernier doit être considéré comme un local de service commun aux copropriétaires de la copropriété des Garages et donc une partie commune de cette copropriété en application des dispositions de l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965
En conséquence, le syndicat secondaire des Garages est recevable à agir pour faire cesser les atteintes à l'utilisation de ce local .
Sur l'acquisition par le société MCGB de la propriété du local litigieux par voie de prescription fondée sur un juste titre
Aux termes de l'aticle 2265 du code civil':
«'Celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans si le véritable propriétaire habite dans le ressort de la cour d'appel dans l'étendue de laquelle l'immeuble est situé ; et par vingt ans, s'il est domicilié hors dudit ressort.'»
La société MCGB ne produit pas son titre de propriété et ne justifie d'aucun juste titre d'acquisition du local litigieux, qui n'est d'ailleurs pas répertorié.
En conséquence, la société MCGB est mal fondée en cette demande .
Sur l'acquisition par le société MCGB de la propriété du local litigieux par voie de prescription trentenaire
Aux termes de l'article 2229 du code civil,
«'Pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire.'»
En l'espèce, le supermarché a été construit en 1972.
Le syndicat des copropriétaires a fait délivrer son assignation en 2005 mais a contesté la propriété de la société MCGB dès 2004, ainsi que cela ressort de l'assemblée générale du syndicat secondaire des Garages en date du 4 juin 2004.
Or, la société MCGB ne justifie pas contrairement à ce qu'eclle soutient que les matériels litigieux ont été installés dans le vide sanitaire dès la construction du supermarché par la société SEFIMEG.
Au contraire, la promesse de bail commercial consenti par la société SEFIMEG à la société GRO-RHÔNE premier exploitant du local, le 17 octobre 1971 mentionne :
-que la promesse de bail porte sur un local d'une superficie d'environ 1428 m2 en rez de chaussée, environ 200m2 terrasse non couverte en R.D.C. , local livré ' nu, brut de décoffrage, toutes installations inhérentes à l'exercice de son activité ainsi que les travaux d'aménagement : carrelage, devanture, chauffage, branchements, etc... étant à sa charge entière',
-que le locataire devra se conformer ' exactement aux plans d'aménagement ' et notamment au plan d'amenée des fluides du 15 octobre 1971, lequel ne mentionne pas l'installation de groupes froid, de compresseurs ou d'installations électriques dans le sous vide sanitaire,
Le bail mentionne en annexe I que la livraison comprend des '(...) prestations sous dalle comme indiquées au devis descriptif joint à la présente (annexe II)'.
Cependant, cette annexe II n'est pas produite aux débats.
En tout état de cause, le bail ne mentionne pas que les lieux loués comprennent un local technique situé en sous sol.
La société MCGB ne rapporte donc pas la preuve d'une installation de ces matériels par la société SEFIMEG ni aucune preuve d'une installation de ces matériels entre la date de construction du supermarché et 1974 .
Au surplus, les installations ayant été mises en place par l'exploitant du supermarché, la société MCGB ne pourrait invoquer un acte de possession personnel à ce titre.
En conséquence, la société MCGB ne justifie pas d'une possession personnelle pendant 30 ans au moins .
Sur l'acquisition d'une servitude par destination du père de famille
Aux termes de l'article 692 du code civil':
«'La destination du père de famille vaut titre à l'égard des servitudes continues et apparentes.'»
En l'espèce, dès lors qu'il n'est pas établi que les équipements litigieux ont été installés par la société SEFIMEG alors propriétaire de l'ensemble immobilier, la demande n'est pas fondée.
Conclusion
Il convient de confirmer le jugement de première instance sauf à accorder à la société MCGB un délai plus long pour libérer les lieux compte tenu du long délai d'occupation du local litigieux et des difficultés particulières résultant de l'exploitation des lieux par la société Casino, titulaire d'un bail commercial.
Sur la demande du syndicat secondaire des Garages aux fins de dommages et intérêts pour procédure abusive
Compte tenu des circonstances de l'affaire et des moyens non fantaisistes opposés par la société MCGB, il ne peut être considéré que celle-ci a fait un abus de son droit de se défendre en justice ou de faire appel.
En conséquence, la demande à ce titre sera rejetée.
Sur la demande de la société MCGB aux fins de dommages et intérêts pour procédure abusive
La société MCGB partie perdante est mal fondée en cette demande.
Sur l'application de l'article 700 du code de procédure civile
Il convient de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
La cour,
-Confirme le jugement déféré sauf à juger que la société MCGB disposera d'un délai de1 an à compter de la signification du présent arrêt pour libérer le local litigieux,
-Déboute les parties de leurs demandes respectives de dommages et intérêts,
-Condamne la société MCGB à payer au syndicat secondaire des copropriétaires des Garages de la Pérralière la somme de 1.500 euros supplémentaire au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel,
-Condamne la société MCGB aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, par ceux qui en ont fait la demande.
LE GREFFIERLE PRESIDENT
