R.G : 11/00696
Décision du Tribunal de Grande Instance de SAINT-ETIENNE au fond
du 06 janvier 2011
RG : 09.670
ch n°1
[K]
C/
[S]
[V]
SARL AGENCE VAL DE LOIRE 'ESPACE IMMOBILIER'
COUR D'APPEL DE LYON
1ère chambre civile B
ARRET DU 30 Mai 2012
APPELANT :
M. [K] [K] [K]
né le [Date naissance 1] 1961 à [Localité 14]
[Adresse 13]
[Localité 6]
représenté par Me Jean-Michel PERRIER, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE
INTIMES :
Me [S] [S]
notaire associé de la SCP '[S] [S] -
[H] [H]'
ès qualité de successeur de Me [V] [V]
[Adresse 3]
[Localité 5]
assisté de la SCP BRONDEL-TUDELA, avocats au barreau de LYON, assisté de la SCP BAULIEUX- BOHE-MUGNIER-RINCK, avocats au barreau de LYON
Me [V] [V]
notaire associé de la SCP [U] [U] - [R] [R]-
[E] [E]- [V] [V]
[Adresse 2]
[Localité 4]
représenté par la SCP BRONDEL-TUDELA, avocats au barreau de LYON, assisté de la SCP BAULIEUX-BOHE-MUGNIER-RINCK, avocats au barreau de LYON
SARL AGENCE IMMOBILIERE VAL DE LOIRE
'ESPACE IMMOBILIER'
[Adresse 15]
[Localité 7]
représentée par la SCP Elisabeth LIGIER DE MAUROY & Laurent LIGIER, avocats au barreau de LYON, assisté de ME SADURNI, avocat au barreau de LYON
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Date de clôture de l'instruction : 15 Novembre 2011
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 30 Avril 2012
Date de mise à disposition : 30 Mai 2012
Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :
- Jean-Jacques BAIZET, président
- Michel FICAGNA, conseiller
- Christian RISS, conseiller
assistés pendant les débats de Frédérique JANKOV, greffier
A l'audience, Jean-Jacques BAIZET a fait le rapport, conformément à l'article 785 du code de procédure civile.
Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Jean-Jacques BAIZET, président, et par Frédérique JANKOV, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
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EXPOSE DE L'AFFAIRE
Le 12 novembre 1999, Monsieur [C] a donné à la société Immobilière Val de Loire un mandat de vente de son bien immobilier situé à [Localité 8] pour le prix de 220.000 francs.
Le 22 novembre 1999, il a régularisé avec Monsieur [K] un compromis de vente pour le prix de 180.000 francs.
L'acte authentique de vente a été reçu le 28 janvier 2000 par Maître [V], notaire.
Le 12 juin 2006, Maître [O], liquidateur judiciaire de Monsieur [C], désigné par jugement du tribunal de commerce du 26 juillet 1995, a assigné Monsieur [K] en inopposabilité de la vente.
Par arrêt du 18 décembre 2008, la cour d'appel de Lyon a confirmé le jugement rendu le 16 mai 2007 par le tribunal de commerce qui a déclaré que l'acte de vente était inopposable à la procédure collective et que le bien immobilier devait être réintégré dans le patrimoine de Monsieur [C] afin qu'il soit réalisé par le liquidateur judiciaire.
Monsieur [K] a assigné en responsabilité la société Immobilière Val de Loire, Maître [V] et son successeur, Maître [S].
Par jugement du 06 janvier 2011, le tribunal de grande instance de Saint-Etienne a débouté Monsieur [K] de ses demandes et rejeté la demande de dommages intérêts de Monsieur [S].
Monsieur [K], appelant, conclut à la réformation du jugement, et à la responsabilité 'conjointe et solidaire' de Monsieur [S], Monsieur [V] et la société Immobilière Val de Loire, et sollicite leur condamnation solidaire à lui payer :
- 27.440,82 euros correspondant au prix d'acquisition du bien,
- 3.308,14 euros versés en pure perte,
- 11.945,07 euros au titre des frais du prêt souscrit auprès de la Société Générale,
- 749,13 euros au titre des frais de constitution des sûretés,
- 598,00 euros représentant les taxes foncières de 2002 à 2008,
- 518,00 euros au titre de la taxe d'habitation de 2002 à 2007,
- 813,00 euros au titre des taxes 2009 et 2001,
- 1.236,92 euros pour l'assurance habitation,
- 976,00 euros représentant le coût de l'assurance afférente au crédit immobilier,
- 32.293,13 euros au titre des travaux exécutés dans la maison,
- 5.000,00 euros au titre des frais liés aux procédures,
- 19.200,00 euros en réparation de son préjudice moral.
Il considère que le notaire a manqué à son obligation d'assurer la validité et l'efficacité de l'acte de vente, en ne vérifiant pas la capacité du vendeur, artisan, d'autant qu'il connaissait ce dernier, pour avoir antérieurement passé des actes avec lui.
Il fait grief à l'agent immobilier de ne pas avoir vérifié la capacité du vendeur.
La société Immobilière Val de Loire conclut à la confirmation du jugement. Elle fait valoir qu'elle n'a commis aucune faute dans la mesure où elle ne pouvait pas savoir que Monsieur [C] était en liquidation judiciaire et qu'elle a été délibérément trompée par ce dernier qui s'est présenté comme retraité, et non comme un ancien commerçant ou artisan, et qui a déclaré qu'il était en capacité d'aliéner les biens et qu'il n'était pas en liquidation judiciaire.
Elle considère en outre qu'il n'existe aucun lien de causalité entre la faute qui lui est reprochée et les conséquences financières invoquées.
Monsieur [S] et Monsieur [V] concluent à la confirmation du jugement, et sollicitent la condamnation de Monsieur [K] à leur payer, à chacun, la somme de 3.000 euros à titre de dommages intérêts pour action abusive.
Monsieur [S] demande sa mise hors de cause dès lors que la responsabilité civile professionnelle d'un notaire est personnelle et ne saurait être transmise à son successeur.
Ils soutiennent que Monsieur [K] n'établit pas l'existence d'une faute directement génératrice d'un préjudice.
Ils font valoir qu'il n'est pas justifié de la publication au Bodacc du jugement de liquidation judiciaire de Monsieur [C], et que ce dernier a déclaré, tant dans le compromis qu'aux termes de l'acte authentique, qu'il avait la plénitude de ses droits et capacités, et qu'il n'avait jamais fait l'objet, d'un redressement judiciaire ou d'une liquidation judiciaire. Ils ajoutent que Monsieur [C] n'a nullement déclaré avoir une activité artisanale ou commerciale.
Ils considèrent qu'il n'appartient pas au notaire de consulter le Bodacc ou de mettre en doute les déclarations de Monsieur [C].
Ils estiment que ce dernier est seul responsable du préjudice allégué et qu'il appartenait à Monsieur [K] de l'assigner en responsabilité.
MOTIFS
Attendu que le premier juge a justement mis hors de cause Monsieur [S], simple successeur de Monsieur [V], dès lors que la responsabilité civile professionnelle du notaire, rédacteur de l'acte est personnelle et que Monsieur [S] n'est nullement intervenu dans la vente litigieuse ;
Attendu que si le notaire est tenu d'assurer la validité et l'efficacité des actes qu'il reçoit et de vérifier la capacité des parties, il n'engage sa responsabilité, en recevant un acte en l'état de déclarations erronées d'une partie quant aux faits rapportés, seulement s'il est établi qu'il disposait d'éléments de nature à faire douter de leur véracité ou de leur exactitude;
Attendu que le compromis de vente de l'immeuble précise que Monsieur [C] est retraité, et qu'il déclare qu'il a la capacité d'aliéner les biens et qu'il n'est pas 'en état de liquidation de biens, règlement judiciaire ou cessation de paiement' ; que dans l'acte authentique de vente, Monsieur [C], vendeur, a indiqué être retraité et a déclaré qu'il a la plénitude de ses droits et capacités, et qu'il n'est pas et n'a jamais été 'sous sauvegarde de justice, règlement judiciaire, faillite personnelle, liquidation de biens, cessation de paiements, redressement judiciaire ou liquidation judiciaire' ;
Attendu que Monsieur [K] n'établit par aucun élément que le notaire connaissait Monsieur [C] et qu'il savait que ce dernier avait exercé la profession d'artisan ou de commerçant ; qu'il ne justifie pas non plus son affirmation selon laquelle Monsieur [V] avait reçu antérieurement d'autres actes auxquels Monsieur [C] était partie ; que, comme l'a retenu à juste titre le premier juge, les circonstances entourant la vente ne permettaient pas de doute de la sincérité des affirmations du vendeur ; que sa date de naissance était en concordance avec sa situation de retraité ; que le bien vendu ne présentait par lui-même aucun lien avec l'activité antérieure d'artisan plombier de Monsieur [C] ; que le jugement de liquidation judiciaire était antérieur de cinq ans à la date de la vente ; que Monsieur [K] ne produit aucun élément sur les titres visés dans le paragraphe 'origine de propriété', permettant de considérer que ceux-ci établissaient l'ancienne qualité d'artisan du vendeur ; qu'en conséquence, en l'absence de tout indice permettant de douter de la véracité des affirmations du vendeur, et en l'absence de connaissance, par le notaire, de l'ancienne profession d'artisan du vendeur, la responsabilité de Monsieur [V] ne peut être retenue;
Attendu qu'il en va de même pour la société Immobilière Val de Loire qui se trouvait dans une situation identique à celle du notaire ;
Attendu que le jugement qui a débouté Monsieur [K] de ses demandes doit dès lors être confirmé ;
Attendu que si l'action diligentée par Monsieur [K] n'est pas fondée, elle ne présente pas pour autant un caractère abusif ;
Attendu qu'il n'y a pas lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile;
PAR CES MOTIFS,
LA COUR,
Confirme le jugement entrepris,
Y ajoutant,
Déboute Monsieur [V] de sa demande de dommages intérêts,
Rejette les demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne Monsieur [K] aux dépens, qui pourront être recouvrés directement par la Scp Brondel-Tudela et la Scp Ligier de Mauroy-Ligier, dans les conditions prévues par l'article 699 du code de procédure civile.
Le Greffier Le Président
