R.G : 10/02831
Décision du Tribunal de Grande Instance de LYON au fond du 10 mars 2010
RG : 2007/13975
ch n°1
[D]
[P]
C/
[S]
COUR D'APPEL DE LYON
1ère chambre civile B
ARRET DU 06 Décembre 2011
APPELANTS :
M. [L] [D]
[Adresse 2]
[Localité 4]
représenté par la SCP LIGIER DE MAUROY ET LIGIER, avoués à la Cour
assisté de la SELARL RACINE, avocats au barreau de LYON
Mme [H] [G] [P] épouse [D]
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par la SCP LIGIER DE MAUROY ET LIGIER, avoués à la Cour
assistée de la SELARL RACINE, avocats au barreau de LYON
INTIME :
M. [T] [N]
né le [Date naissance 1] 1934 à [Localité 5] (Rhône)
[Adresse 3]
[Localité 4]
représenté par la SCP BRONDEL TUDELA, avoués à la Cour
assisté de Me Dominique SCHMITT, avocat au barreau de LYON
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Date de clôture de l'instruction : 26 Août 2011
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 31 Octobre 2011
Date de mise à disposition : 06 Décembre 2011
Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :
- Jean-Jacques BAIZET, président
- Agnès CHAUVE, conseiller
- Michel FICAGNA, conseiller
assistés pendant les débats de Frédérique JANKOV, greffier
A l'audience, Jean-Jacques BAIZET a fait le rapport, conformément à l'article 785 du code de procédure civile.
Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Jean-Jacques BAIZET, président, et par Frédérique JANKOV, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
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EXPOSE DE L'AFFAIRE
Monsieur [N] est propriétaire à [Localité 4] d'une maison d'habitation voisine de celle de Monsieur et Madame [D].
Ces derniers ont effectué des travaux d'extension de leur maison à la suite de l'obtention d'un permis de construire délivré le 20 juillet 2001 en fonction du plan d'occupation des sols du Grand Lyon adopté le 26 février 2001.
A la suite des contestations de Monsieur [N], les parties ont régularisé le 25 octobre 2001, devant un conciliateur, un protocole d'accord.
Le 21 juin 2002, Monsieur et Madame [D] ont obtenu un permis de construire modificatif.
Le 18 février 2003, le tribunal administratif de Lyon a annulé le POS du Grand Lyon.
Par jugement du 12 août 2003, le tribunal administratif à suspendu les deux permis de construire obtenus par Monsieur et Madame [D]. Ces derniers ont obtenu un permis de construire modificatif numéro 2 le 22 janvier 2004.
Le permis de construire initial et les permis modificatifs ont été annulés par jugement du tribunal administratif du 15 novembre 2005, en raison de l'annulation du POS, qui avait eu pour effet de remettre en vigueur le POS antérieur du 27 septembre 1993 plus restrictif sur les possibilités de construire. Ce jugement a été confirmé par la cour administrative d'appel.
Monsieur [N] a engagé une action en démolition de l'extension de la maison réalisée par Monsieur et Madame [D] et en paiement de dommages intérêts.
Par jugement du 10 mars 2010, le tribunal de grande instance de Lyon a rejeté des exceptions d'irrecevabilité de l'action, fondées notamment sur la conciliation intervenue entre les parties, ordonné la démolition de la construction, dans les cinq mois de la signification du jugement, sous astreinte de 80 euros par jour de retard, et condamné Monsieur et Madame [D] à payer à Monsieur [N] la somme de 8.000 euros à titre de dommages intérêts pour troubles anormaux de voisinage.
Monsieur et Madame [D], appelants, concluent à la réformation du jugement et se prévalent à titre principal de l'irrecevabilité de l'action en raison de l'accord conclu le 25 octobre 2001, qui prévoyait que Monsieur [N] disposait d'un délai expirant au 20 novembre 2001 pour proposer sa maison à la vente à Monsieur et Madame [D], et qu'à défaut d'achat par ces derniers, ceux-ci s'engageaient à repenser la fenêtre du deuxième étage, face nord, et la fenêtre du premier étage face ouest pour aménager un fleurissement. Ils précisent que Monsieur [N] ne leur ayant pas présenté d'offre de vente, ils ont déposé et obtenu un permis de construire modificatif concrétisant l'accord de conciliation, et que dès lors Monsieur [N], qui s'était engagé à mettre fin au différentiel n'est plus fondé à se plaindre d'une situation qu'il a acceptée en conciliation, alors qu'il connaissait le projet d'extension.
A titre subsidiaire, ils considèrent que la construction n'est irrégulière qu'en ce qu'elle excède de 21 m2 le POS applicable, situation résultant uniquement d'une erreur administrative à laquelle ils n'ont pas pris part, que cette irrégularité ne cause pas de préjudice à Monsieur [N] et ne justifie pas la destruction de l'extension réalisée.
Ils soutiennent par ailleurs qu'ils n'ont commis aucune violation des articles 678 à 680 du code civil, un rapport établi à leur demande par un expert judiciaire faisant apparaître que les distances prévues par ces textes pour les vues droites et les vues obliques ont été respectées.
Ils estiment que le préjudice invoqué par Monsieur [N] n'est justifié par aucun élément.
Monsieur [N], intimé, conclut à la confirmation du jugement, sauf à porter le montant des dommages intérêts pour troubles anormaux de voisinage à 20.000 euros.
Il soutient que son action est recevable, dès lors que l'accord intervenu entre les parties ne portait que sur la demande de permis de construire déposée le 19 juillet 2001, qu'il ne visait qu'une fenêtre au nord alors qu'il en existe deux, que son action est fondée sur la méconnaissance des règles d'urbanisme et l'illégalité des permis de construire qui a remis en cause l'accord, que les époux [D] n'ont apporté aucune modification aux ouvertures qui ne sont pas conformes aux permis modificatifs, que les ouvertures ont créé des vues sur sa propriété et que la construction est plus élevée que celle prévue au permis de construire.
Il fait valoir que le POS de 1993, beaucoup plus restrictif que celui de 2001, n'autorisait que l'ajout de 30 m2 supplémentaires pour une extension d'habitation, alors que les époux [D] ont ajouté 143 m2, qu'il prévoyait une hauteur du bâtiment construit en limite séparative de propriété ne devant pas dépasser 3,50 mètres, alors qu'elle est d'au moins 8,70 mètres, que la surface de SHON autorisée est dépassée de 21 m2, et que le retrait des constructions par rapport à la limite séparative est inférieure à 1 mètre alors quelle ne pouvait être inférieure à 2 mètres.
Il se prévaut de la création de vues droites et obliques irrégulières, et de troubles anormaux de voisinage résultant d'une privation importante d'ensoleillement de sa propriété, d'une perte de vue sur le jardin de ses voisins remplacée par une vue sur un mur, d'une perte de valeur de sa maison et de l'impossibilité d'entretenir celle-ci.
Il rappelle que Monsieur et Madame [D] ont poursuivi leur construction en toute connaissance de cause nonobstant la décision du juge des référés administratif ayant ordonné la suspension des permis de construire accordés.
MOTIFS
Attendu que le procès-verbal de conciliation du 25 octobre 2001, dont se prévalent Monsieur et Madame [D], vise, au titre du rappel des faits, un 'arrangement autour d'un projet de construction' et précise que les parties ont trouvé un accord dans les termes suivants :
'- Dans un premier temps : une date limite est donnée pour la proposition de vente de la maison [N] à Madame et Monsieur [D] qui garderont toute liberté de décision : 20 novembre 2001.
- Dans un deuxième temps : si Madame et Monsieur [D] ne poursuivent pas la proposition d'achat, ils s'engagent à repenser - avec leur architecte Monsieur [W] - la fenêtre du 2) étage, face nord, et la fenêtre du 1er étage, face ouest sur le nouveau bâtiment, pour aménager un fleurissement.'
Attendu que l'action engagée par Monsieur [N] est fondée sur l'illégalité de l'extension réalisée par Monsieur et Madame [D] réalisée sans permis de construire à la suite des décisions de la juridiction administrative ayant annulé le permis de construire initial et les permis modificatifs ; que le procès-verbal de conciliation n'est pas de nature à rendre cette action irrecevable, dès lors qu'il ne porte que sur le litige né du projet initial de construction, alors que les travaux d'extension effectivement réalisés l'ont été au vu de permis modificatifs, et que la poursuite de ces travaux est intervenue malgré les décisions de le juridiction administrative ayant suspendu les permis, puis annulé ceux-ci ; qu'en outre, Monsieur [N] fait valoir que la construction n'a pas été réalisée conformément au projet initial, ni aux permis de construire modificatifs ; que le premier juge a déclaré à juste titre l'action recevable ;
Attendu qu'à la suite des décisions d'annulation du permis de construire initial et des permis modificatifs, l'extension de leur maison a été réalisée par les époux [D] sans permis de construire valable ; que la juridiction administrative a considéré que l'annulation du POS avait eu pour effet de remettre en vigueur le POS antérieur du 27 septembre 1993 plus restrictif sur les possibilités de construire, que l'extension de 143 m2 venant s'ajouter à une construction existante de 197 m2 sur un terrain d'une superficie totale de 638 m2 n'a pu être autorisée qu'à la faveur de la révision, moins rigoureuse, sur la zone considérée, quant aux possibilités maximales d'occupation du sol, que le plan précédemment applicable, de sorte que l'arrêté du 09 novembre 2001 du maire de la commune était lui-même entaché d'illégalité, et que les permis modificatifs devaient être annulés par voie de conséquence de l'annulation du permis initial ; que les appelants ne sont pas fondés à soutenir que leur construction n'est irrégulière qu'en ce qu'elle excède de 21 m2 le P0S applicable, puisque l'ensemble de la construction a été réalisée sans permis de construire valable ; qu'en outre, un rapport d'expertise amiable établi par Monsieur [C] à la demande de Monsieur [N] montre que la construction a été réalisée dans l'irrespect des plans du permis de construire modificatif ;
Attendu que Monsieur [N] établit par ce rapport d'expertise, par des photographies et par des procès-verbaux de constat que les travaux réalisés sans permis lui occasionnent différents préjudices ; que plusieurs ouvertures vitrées créent des vues droites sur sa propriété, alors qu'elles sont situées à moins de dix-neuf décimètres de la limite de propriété, et des vues obliques alors qu'il n'y a pas six décimètres de distance ; que le rapport amiable produit par les appelants ne contredit pas cette situation compte tenu de son imprécision et de l'absence de prise en compte de certaines ouvertures, en particulier celle créée dans le séjour qui, dans le projet initial, ne devait être qu'un garage ; que par ailleurs, compte tenu de son volume et de sa hauteur, la construction occasionne une perte d''ensoleillement à la propriété [N] ; qu'eu égard à son emplacement, cette construction, implantée à moins d'un mètre de la ligne séparative des fonds, rend très difficile
l'entretien du mur de la maison de Monsieur [N] en raison de l'étroitesse de l'espace existant entre les deux immeubles ; qu'enfin, Monsieur [N] est privé, du fait de la construction, de la vue sur le jardin de ses voisins alors qu'il a désormais vue sur un mur ;
Attendu que le premier juge a ordonné à bon droit la démolition de la construction réalisée et a fait une juste évaluation du préjudice subi par Monsieur [N], depuis de nombreuses années ; que la démolition devra intervenir dans les cinq mois de la signification de l'arrêt, sous astreinte de 80 euros par jour de retard ;
PAR CES MOTIFS,
LA COUR,
Confirme le jugement entrepris,
Dit que la démolition de la construction édifiée par Monsieur et Madame [D] devra intervenir dans les cinq mois de la signification de l'arrêt, sous astreinte de QUATRE VINGTS EUROS (80 EUROS) par jour de retard,
Condamne Monsieur et Madame [D] à payer à Monsieur [N] la somme supplémentaire de DEUX MILLE EUROS (2.000 EUROS) en application de l'article 700 du code de procédure civile,
Rejette la demande de Monsieur et Madame [D] présentée sur ce fondement,
Condamne Monsieur et Madame [D] aux dépens, avec droit de recouvrement direct par la Société Civile Professionnelle (Scp) Brondel-Tudela, avoués.
Le Greffier Le Président
