R.G : 10/02130
Décision du
Tribunal de Grande Instance de SAINT- ETIENNE
Au fond
du 12 janvier 2010
RG : 07/3721
ch n°
[B]
C/
[J]
COUR D'APPEL DE LYON
1ère chambre civile B
ARRET DU 17 Mai 2011
APPELANT :
M. [T] [B]
né le [Date naissance 2] 1948 à [Localité 15]
[Adresse 7]
[Localité 4]
représenté par Me Annick DE FOURCROY, avoué à la Cour
assisté de la SCP GRANGE-PUTIGNIER, avocats au barreau de SAINT-ETIENNE
INTIME :
M. [H] [J]
né le [Date naissance 6] 1978 à [Localité 14]
[Adresse 5]
[Localité 3]
représenté par la SCP AGUIRAUD NOUVELLET, avoués à la Cour
assisté de la SCP FOURNAND-CHABRIER, avocats au barreau de SAINT-ETIENNE
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Date de clôture de l'instruction : 01 Avril 2011
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 11 Avril 2011
Date de mise à disposition : 17 Mai 2011
Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :
- Jean-Jacques BAIZET, président
- Claude MORIN, conseiller
- Agnès CHAUVE, conseiller
assistés pendant les débats de Frédérique JANKOV, greffier
A l'audience, Agnès CHAUVE a fait le rapport, conformément à l'article 785 du code de procédure civile.
Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Jean-Jacques BAIZET, président, et par Frédérique JANKOV, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
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FAITS ET PRETENTIONS DES PARTIES
Monsieur [T] [B] est propriétaire d'un ensemble immobilier dénommé '[Adresse 9]' sis lieudit '[Adresse 11], comprenant 3 bâtiments à usage d'habitation :
- un bâtiment A élevé sur sous-sol de 2 étages situé au centre de la copropriété,
- un bâtiment B élevé sur rez de jardin, rez de chaussée et d'un étage situé à l'angle Nord de la copropriété,
- un bâtiment C élevé sur rez de chaussée d'un étage situé le long Nord Est de la copropriété.
Par acte notarié du 30 novembre 2006, M. [H] [J] a acquis l'ensemble de l'immeuble B composé d'un appartement élevé sur rez de chaussée et d'un étage d'une surface d'environ 61,52 mètres carrés, avec jouissance privative d'une cour d'une surface d'environ 80 mètres carrés et d'un jardin d'environ 207 mètres carrés, avec les 32/1000 ème de la propriété du sol et des parties communes de l'ensemble immobilier, et les 1000/1000 ème de l'immeuble B.
Le compromis du 25 juillet 2006 qui se réfère à l'état descriptif de division et au règlement de copropriété établi le 23 juin 2006, comme l'acte notarié mentionnent tous deux une surface de 61,52 mètres carrés.
Le 5 octobre 2007, M. [J] a fait procéder par la Société AUDIT A.SSURANCE TECHNIQUE SERVICE à un mesurage de superficie du bien acquis, qui, conformément à la Loi [K], a fait ressortir une superficie privative totale de 52,62 mètres carrés.
N'ayant pu obtenir une réduction amiable du prix de vente, M. [J] a saisi le Tribunal de Grande Instance de SAINT-ETIENNE, qui par jugement rendu le 12 janvier 2010, a :
- condamné M. [B] à lui payer la somme de 2.423,60 Euros, au regard de la différence de plus de 5 % entre la surface indiquée dans les actes et la surface réelle de l'immeuble B de la copropriété ' [Adresse 10],
- débouté M. [J] du surplus de ses demandes,
- débouté M. [B] de ses demandes tendant à obtenir le paiement de dommages et intérêts, ainsi que le paiement d'une somme sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné M. [B] à lui payer la somme de 1.200,00 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné M. [B] aux dépens.
Par déclaration en date du 23 mars 2010, M. [B] a interjeté appel de ce jugement dont il sollicite réformation.
Aux termes de ses conclusions récapitulatives n°2, il demande à la Cour de débouter M. [J] de ses demandes, à titre subsidiaire ordonner une mesure d'expertise, et en tout été de cause, de condamner M. [J] à lui payer la somme de 8.000 euros à titre de dommages et intérêts outre celle de 6.000,00 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, et aux dépens d'instance et d'appel avec distraction de ceux d'appel au profit de maître de FOURCROY.
Il explique que M. [J] n'a pas acquis un appartement dans le cadre d'une copropriété existante mais un bien immobilier correspondant au lot n°[Cadastre 1] pour les parties privatives devant faire partie d'une copropriété à naître puisque le vendeur avait fait l'acquisition d'autres lots qui nécessitent des rénovations comme le lot litigieux. Il fait valoir que le règlement de copropriété rédigé le 23 juin 2006, a été publié le 1er août 2006 et que le statut de la copropriété ne peut donc s'appliquer que postérieurement à cette date, la vente étant, elle, intervenue le 25 juillet 2006.
Il relève que pour que le statut de la copropriété s'applique à un ensemble immobilier, il faut que les immeubles soient achevés donc habitables, ce qui n'était pas le cas à la date de la signature du compromis et même de l'acte authentique. Il soutient que le lot [Cadastre 1] en question est au surplus exclu de la copropriété aux termes du règlement de copropriété.
Il soutient que la maîtrise de l'ouvrage a été transférée dans les faits à M. [J] qui a choisi entre les différents projets proposés par l'architecte, a investi les lieux avant la fin des travaux, et avant la signature de l'acte.
Il fait valoir que la différence de 9 mètres carrés relevés sur la surface habitable du bâtiment B correspond à l'emprise au sol des doublages apposés sur les murs par M. [J].
Il observe enfin que le préjudice allégué par M. [J] relatif à la dépréciation de son bien et aux difficultés rencontrées pour le vendre n'est pas justifié.
En réponse, M. [J] conclut à la confirmation du jugement en ce qu'il a retenu que la loi [K] devait s'appliquer et a condamné M. [B] à lui payer la somme de 22.423,60 euros au titre de la différence de plus de 5% entre la surface indiquée dans les actes de vente et la surface réelle et y ajoutant, demande à la Cour d'assortir cette condamnation du taux d'intérêt à compter de la mise en demeure du 8 octobre 2007, de faire droit à sa demande de dommages et intérêts d'un montant de 20.000,00 euros qui avait été rejetée en première instance, et de condamner M. [B] à lui payer la somme de 6.000,00 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens avec distraction au profit de la SCP AGUIRAUD NOUVELLET.
A titre subsidiaire, il ne s'oppose pas à l'instauration d'une mesure d'expertise.
Il fait valoir que le bien vendu est un lot de copropriété appartenant à un groupe d'immeubles soumis au statut d'ordre public de la copropriété, qu'il ne lui a pas été vendu en l'état futur d'achèvement. Il indique que les travaux ont été réalisés par M. [B] et que rien ne permet de dire que la perte de superficie serait consécutive à des travaux effectués par lui.
Il se prévaut à titre subsidiaire des dispositions de l'article 1619 du Code Civil aux termes desquelles l'acquéreur peut solliciter une diminution du prix, en cas de différence de la mesure réelle à celle exprimée au contrat d'un vingtième.
Il relève que le statut de la copropriété était bien applicable dès lors que le bâtiment A était achevé et que les parties ont fait dresser un état de division et un règlement de copropriété. Il affirme que le règlement de copropriété était entré en vigueur lors de son achat puisque la copropriété était déjà composée de deux propriétaires distincts. Il note que les travaux ont été effectués sous la responsabilité du vendeur, comme le prévoit le compromis, et étaient prévus dans le compromis en ce compris les doublages à réaliser.
MOTIFS ET DECISION
Les parties ont signé un compromis de vente le 25 juillet 2006 aux termes duquel M. [B] s'engage à vendre le bâtiment B, lot n° [Cadastre 1], comprenant une partie privative et les 132/1000 èmes de la propriété du sol et des parties communes de l'ensemble immobilier situé Lieudit' [Adresse 12], qui a fait l'objet d'un état descriptif de division et d'un règlement de copropriété établi aux termes d'un acte reçu par Maître [D] [N], Notaire à [Localité 8], le 23 juin 2006, publié au deuxième bureau des hypothèques de [Localité 13], le 1er août 2006, volume 2006 P, numéro 4117, et rectifié le 02 mai 2007.
Il n'est plus discuté en cause d'appel que la vente litigieuse ne présente pas le caractère d'une vente en l'état futur d'achèvement mais seulement de l'application du statut de la copropriété.
Le compromis ci-dessus rappelé vise l'état descriptif de division et le règlement de copropriété.
L'acte authentique de vente régularisé le 30 novembre 2006 rappelle également ces deux documents.
Le compromis comme la vente porte sur le lot B comprenant des millièmes de parties communes.
Aux termes des dispositions de l'article 1er de la loi du 10 juillet 1965, le statut de la copropriété régit tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes.
Le statut de la copropriété s'applique de plein droit dès que la propriété d'un immeuble bâti est répartie entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes.
En l'espèce, un règlement de copropriété a été rédigé à la demande du vendeur qui vient contester maintenant l'application du statut de la copropriété lequel est pourtant visé dans tous les actes.
Il convient de relever que les immeubles compris dans l'état descriptif étaient tous bâtis mais en cours de rénovation. Aucun statut différent du statut de la copropriété n'a été adopté par les parties.
Lors de la signature de l'acte authentique, le règlement de copropriété était publié et les parties ont entendu se soumettre au régime de la copropriété, l'acte comportant en effet, en page 18, la mention que ' les biens et droits immobiliers sont soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis', que' l'acquéreur devient de plein droit, à compter de ce jour, membre du syndicat des copropriétaires et s'oblige à respecter le statut de la copropriété résultant de la loi du 10 juillet 1965 ainsi que le règlement de copropriété, et ses éventuels modificatifs, régissant l'ensemble immobilier'.
L'acte vise également précisément les dispositions de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 et l'application de la loi [K].
La vente litigieuse est donc soumise, de par la volonté des parties, et contrairement à ce que vient soutenir aujourd'hui l'appelant qui est pourtant à l'origine du choix de ce statut, au statut de la copropriété, étant observé qu'à l'issue de cette vente, il existait deux copropriétaires distincts au moins, à savoir M. [B] et M. [J].
Dès lors, l'application du statut de la copropriété, lequel a été décidé par le vendeur, à la suite de la division voulue par lui de son bien, ne peut sérieusement être contestée.
L'article 46 de la Loi du 10 JUILLET 1965 précise que si la superficie est inférieure de plus de 1/20ème à celle exprimée dans l'acte, le vendeur, à la demande de l'acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnel à la moindre mesure.
En l'espèce, tant le compromis que l'acte authentique mentionnent que la superficie du lot numéro treize vendu est de 61,52 mètres carrés, le vendeur indiquant que le mesurage a été fait par ses soins.
Le nouveau métrage effectué à la demande de M. [J] le 5 octobre 2007 fait apparaître une superficie réelle de 52,62 mètres carrés.
M. [B] soutient que cette différence s'explique par les travaux réalisés à la demande de M. [J] et notamment des doublages et cloisons isolantes.
Il lui appartenait comme le prévoyait le compromis, de faire mesurer les locaux avant la signature de l'acte, s'il estimait que les travaux entrepris pourtant mentionnés dans le compromis, avaient fait diminuer de façon significative la superficie du bien vendu.
L'attestation de surface établie par le cabinet A2DS ne fait pas l'objet de contestations. Elle sera donc retenue sans qu'il y ait lieu à expertise.
Conformément aux dispositions précitées de l'article 46 de la loi, la diminution de prix doit être proportionnelle à la moindre mesure. C'est donc à bon droit que le premier juge a fixé à la somme de 22.423,60 Euros la somme correspondant à la diminution de prix proportionnelle à la moindre mesure dans la mesure où le prix de vente initial au mètre carré prend nécessairement en compte l'existence du jardin et de la cour.
Monsieur [J] sollicite encore l'indemnisation de son préjudice financier ou moral résultant de cette erreur de superficie.
Il ne produit au soutien de sa demande qu'un courrier de l'Agence G.T.I IMMOBILIER du 5 octobre 2010 dans lequel celle-ci indique que la surface du bien couplé à un prix de vente quelque peu élevée n'ont pas permis de réaliser la vente escomptée. Ce courrier ne précise nullement à quel prix M. [J] a mis en vente son bien. Dès lors, il est insuffisant à établir le préjudice financier allégué par ce dernier. Il ne démontre pas plus un préjudice moral.
C'est donc à bon droit que le premier juge l'a débouté de cette demande.
Il sera par contre fait application à son profit des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur de 2.000,00 euros.
PAR CES MOTIFS,
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Condamne M. [T] [B] à payer à M. [H] [J] la somme de 2.000,00 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure
Condamne M. [T] [B] aux dépens avec distraction au profit de l'avoué de son adversaire, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Le Greffier Le Président
