R. G : 09/ 03323
Décision du Tribunal de Grande Instance de BOURG-EN-BRESSE Au fond du 16 février 2009
RG : 05/ 00107 ch no
X...
C/
Y... B...
COUR D'APPEL DE LYON
8ème chambre
ARRET DU 22 Février 2011
APPELANT :
Monsieur Edouard X... né le 25 Juin 1959 à DIGOIN (71160) ... 01860 VAUX-EN-BUGEY
représenté par la SCP LAFFLY-WICKY, avoués à la Cour
assisté de Me Alain MISTRE, avocat au barreau de l'AIN
INTIMES :
Monsieur Guy Y... ...01800 VILLIEU-LOYES-MOLLON
représenté par Me Annie GUILLAUME, avoué à la Cour
assisté de Me Malika BARTHELEMY BANSAC, avocat au barreau de LYON
Madame Madeleine B... épouse Y... ...01800 VILLIEU-LOYES-MOLLON
représentée par Me Annie GUILLAUME, avoué à la Cour
assistée de Me Malika BARTHELEMY BANSAC, avocat au barreau de LYON
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Date de clôture de l'instruction : 10 Décembre 2010
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 05 Janvier 2011
Date de mise à disposition : le 8 Février 2011, prorogé au 22 Février 2011
Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :- Pascal VENCENT, président-Dominique DEFRASNE, conseiller-Catherine ZAGALA, conseiller
assistés pendant les débats de Nicole MONTAGNE, greffier
A l'audience, Dominique DEFRASNE a fait le rapport, conformément à l'article 785 du code de procédure civile.
Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Pascal VENCENT, président, et par Nicole MONTAGNE, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
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EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte notarié en date du 25 mai 1996, monsieur Guy Y... et madame Madeleine B..., son épouse ont vendu à monsieur Edouard X... un fonds de commerce de café, hôtel, restaurant situé à VILLIEU-LOYES-MOLLON (01) à l'enseigne " L... " pour le prix de 60. 979, 61 euros.
Parallèlement, suivant acte notarié en date du 14 juin 1996, les époux Y... ont donné à bail à monsieur X... les locaux dans lequel le fonds de commerce était exploité, avec la même destination commerciale, pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 1996 et moyennant un loyer annuel initial de 7. 317, 55 euros.
Ce bail commercial, outre les clauses habituelles régissant les droits et obligations des parties, mettait à la charge exclusive du preneur toutes les réparations à l'intérieur des lieux loués à l'exception des grosses réparations de l'article 606 du code civil et tous les travaux prescrits par l'autorité administrative en matière d'hygiène et de sécurité pour l'exercice de l'activité.
Monsieur X... devait rapidement constater que la commission de sécurité, en 1993 avait fait injonction à l'exploitant d'alors de réaliser des travaux de mise en conformité et dans le but d'obtenir l'autorisation d'exploiter il a effectué entre 1997 et 2004 un grand nombre de travaux dans les locaux, y compris des travaux de réparation et d'aménagement dans certaines chambres de l'hôtel (kitchenettes).
En décembre 2003, monsieur X... a été victime d'une affection cardiaque qui l'a mis dans l'incapacité d'exploiter le fonds de commerce.
Le 26 octobre 2004, les époux Y... lui ont fait sommation en vertu de la clause résolutoire contractuelle :- de jouir des lieux loués en bon père de famille,- de remettre les lieux en l'état,- de procéder à leur mise en conformité.
Monsieur X... a contesté cette sommation en faisant valoir que les aménagements critiqués dans les chambres de l'hôtel avait été supprimés.
Le 14 décembre 2004 il lui a été fait sommation de quitter les lieux.
Le 10 mai 2005, les époux Y... ont fait délivrer à nouveau à monsieur X... une sommation visant la clause résolutoire d'avoir à exploiter lui-même en sa qualité de preneur le local commercial et de s'inscrire au registre du commerce dans la mesure où en raison de son état de santé il s'était fait radier de ce registre et avait laissé la gestion du fonds de commerce à son épouse non titulaire du bail.
Dans ce contexte, le 30 décembre 2004, monsieur X... a saisi le tribunal de grande instance de BOURG-EN-BRESSE pour voir déclarer nulle la sommation de quitter les lieux du 14 décembre 2004, subsidiairement d'obtenir un délai de grâce en application de l'article L. 145-41 du code de commerce, pour obtenir le remboursement du coût des travaux effectués dans les lieux et avant dire droit, l'organisation d'une expertise.
Par jugement du 10 mai 2007, le tribunal de grande instance a ordonné une expertise confiée à monsieur C... avec notamment pour mission de vérifier les travaux réalisés par monsieur X... et le respect par les parties de leurs obligations contractuelles.
Après dépôt du rapport d'expertise, monsieur X..., outre ses prétentions initiales a sollicité diverses sommes en remboursement du coût de ses travaux, en réparation de sa perte d'exploitation, en réparation de son préjudice moral et demandé également la condamnation des bailleurs à procéder au remplacement sous astreinte de la chaudière.
Par un deuxième jugement en date du 16 février 2009, le tribunal de BOURG-EN-BRESSE a :- débouté monsieur X... de l'intégralité de ses demandes,- dit que la résiliation du bail conclu entre les parties était acquise le 10 juin 2005,- ordonné l'expulsion de monsieur X... et de tous occupants de son chef,- dit que les indemnités d'occupation payées par monsieur X... resteront acquises aux bailleurs et dit que monsieur X... restera redevable des indemnités d'occupation au montant actuel jusqu'à son départ effectif des lieux loués,- débouté les époux Y... de leur demande en paiement de dommages et intérêts,- condamné monsieur X... aux dépens ainsi qu'au paiement de 1. 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Monsieur X... a interjeté appel de ce jugement le 26 mai 2009.
Monsieur X... demande à la cour :- d'homologuer le rapport de l'expert C...,- de déclarer non fondée la sommation de quitter les lieux du 14 décembre 2004,- de dire qu'il a satisfait aux sommations d'exécuter des 26 octobre 2004 et 10 mai 2005,- subsidiairement de suspendre les effets de la clause résolutoire et de lui accorder le bénéfice de délais sur le fondement de l'article L. 145-41 du code de commerce,- de débouter les époux Y... de l'intégralité de leurs prétentions,- de condamner les époux Y... à lui payer les sommes suivantes : *29. 647 euros au titre des travaux effectués (mise en conformité, réparation d'inondation, grosses réparations (article 606 du code civil) selon l'évaluation de l'expert, *74. 117 euros pour valorisation de la main d'oeuvre nécessaire à ces travaux, *10. 433 euros pour perte d'exploitation, *20. 000 euros en réparation de son préjudice moral, * 3. 336, 75 euros pour frais d'huissiers exposés, *8. 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,- de condamner par ailleurs les époux Y... à procéder au remplacement de la chaudière sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du seizième jour suivant la notification de l'arrêt à intervenir.
En ce qui concerne l'objet des sommations délivrées par le bailleur, monsieur X... explique qu'il avait cru pouvoir aménager un coin cuisine dans trois chambres de l'hôtel car il escomptait l'acquisition des locaux, alors promise par les bailleurs et qu'il a finalement remis les chambres dans leur état initial, que les acacias ont été coupés car ils menaçaient de tomber et que le jeu de boules, soit-disant supprimé n'était plus utilisé par la clientèle de l'hôtel.
Il indique par ailleurs que l'exploitation du fonds de commerce par son épouse résulte d'une mutation entre conjoint en application de l'article 9 alinéa 2 du bail qui n'emporte pas cession du droit au bail avec l'accord exigé du bailleur et que madame X..., au demeurant, peut se prévaloir du statut de conjoint collaborateur. Il ajoute que les bailleurs ont accepté cette mutation entre les conjoints.
Monsieur X... de son côté, reproche aux époux Y... de lui avoir loué des locaux qui n'étaient pas aux normes et qui comportaient des désordres affectant la structure de l'immeuble en lui dissimulant sciemment cette situation.
Il soutient que si le bail met à la charge du preneur pratiquement tous les travaux à l'exception des grosses réparations de l'article 606 du code civil, il ne saurait toutefois faire son affaire personnelle des vices cachés par l'attitude dolosive des bailleurs. Il indique également qu'il a effectué de nombreux travaux correspondant à des désordres non apparents lors de la vente du fonds de commerce (infiltrations d'eau) et à des grosses réparations devant rester à la charge du bailleur. Il ajoute que la chaudière qui s'est avérée défectueuse et qui ne figurait pas dans la liste du matériel vendu était restée sous la responsabilité des bailleurs.
Les époux Y... demandent à la cour :- de dire la résiliation du bail acquise au 26 novembre 2004 et subsidiairement au 10 juin 2005 et d'ordonner l'expulsion du preneur,- de confirmer le jugement en ce qui concerne les indemnités d'occupation,- de condamner monsieur X... à leur payer : *100. 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice lié à la perte du fonds de commerce, *100. 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre des travaux de remise en état nécessaires pour rendre le fonds aussi attractif qu'au jour de la conclusion du bail, notamment par la plantation d'acacias adultes, *10. 000 euros à titre de dommages et intérêts pour appel abusif, *15. 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les frais d'huissier.
Ils font valoir que la première sommation du 26 octobre 2004 était motivée par l'interdiction faite au preneur dans le bail de modifier les lieux loués sans l'accord du bailleur et que monsieur X..., en dépit de cette interdiction, a unilatéralement installé des kitchenettes dans certaines chambres, arraché des acacias et supprimé un jeu de boules.
Ils indiquent également que la deuxième sommation était motivée par l'interdiction faite au preneur de céder son droit au bail sans l'accord expresse du bailleur et que monsieur X... a également méconnu cette interdiction en cédant irrégulièrement le bail à son épouse alors qu'il venait lui même de cesser l'exploitation. Ils soutiennent qu'il ne peut pas y avoir mutation entre conjoints dès lors que monsieur X... affirme lui-même dans ses écritures n'avoir jamais cédé ou sous-loué son fonds de commerce à madame X... et que cette dernière ne saurait sérieusement collaborer à un commerce que son époux n'exerce plus ayant été radié du registre du commerce. Ils contestent formellement leur acquiescement à la cession du droit au bail à l'épouse.
MOTIFS DE LA DÉCISION
I. Sur les manquements reprochés au preneur
Attendu que le bail conclu entre les parties le 16 juin 1994 comporte une clause résolutoire ainsi rédigée :
" À défaut de paiement à son échéance d'un seul terme de loyer ainsi que des frais de commandement et autre frais de poursuite ou encore d'inexécution d'une seule des conditions du bail, conditions qui toutes sont de rigueur, et un mois après un commandement de payer ou une sommation d'exécuter, contenant déclaration par le bailleur de son intention d'user du bénéfice de la présente clause et mentionnant ce délai, demeurer infructueux, le présent bail sera résilié de plein droit, si bon semble au propriétaire, même dans le cas de paiement ou d'exécution postérieurs à l'expiration des délais ci-dessus sans qu'il soit besoin de formalités judiciaires... " ;
Attendu que le même contrat stipule :
- en pages 5 et 6 des charges et conditions générales, que le preneur devra jouir des lieux en bon père de famille, suivant leur destination il ne pourra faire dans les lieux loués aucune construction ni démolition, aucun percement de mur, cloison ou plancher ni aucun changement de distribution sans le consentement express et par écrit du bailleur,- en page 9, que le preneur ne pourra céder son droit au bail, ni sous-louer en tout ou parties les locaux en dépendant sans le consentement expresse et par écrit du bailleur ; qu'il pourra toutefois consentir à son successeur dans le commerce une cession du bail ou une sous-location au terme d'un contrat de location gérance à la condition expresse que celle-ci soit un accessoire du contrat de gérance ;
1/ Sur les causes de la sommation d'exécuter en date du 26 octobre 2004
Attendu que cette sommation enjoint au preneur de procéder à la mise en conformité des lieux de façon à obtenir un avis conforme de la commission de sécurité comme indiqué par une lettre du maire de VILLIEU-LOYES-MOLLON en date du 11 juin 2004 et pour obtenir le retrait de l'arrêté de suspension d'autorisation d'exploitation du 2 octobre 2004 ;
Qu'en réalité, la nécessité pour le preneur de respecter les prescriptions administratives s'inscrit dans le cadre des conditions de l'exploitation et non pas dans le cadre d'obligations formellement sanctionnées par la clause résolutoire ;
Que les deux autres injonctions faites à monsieur X... de jouir des lieux loués en bon père de famille, de remettre en état les lieux loués, arbres compris et de procéder à la réfection de désordres constatés par l'huissier sont pour le moins imprécises comme l'a justement relevé le tribunal de grande instance ;
Que s'agissant des arbres, en l'occurrence les acacias supprimés en bord de terrasse, il apparaît au vu des éléments communiqués à la cour et à l'expert judiciaire que ces arbres étaient anciens et abîmés, leurs troncs étant partiellement éclatés ; que la décision prise par monsieur X... pour des raisons de sécurité évidentes ne saurait constituer une faute ;
Que la sommation d'exécuter ne fait pas mention des kitchenettes même si monsieur X... reconnaît en avoir installer dans trois chambres ; que monsieur X... affirme les avoir rapidement supprimées ensuite de la sommation du 26 octobre 2004, ce que confirme le procès-verbal de constat de maître D..., huissier de justice, en date du 17 décembre 2004 ;
Qu'en conséquence la clause résolutoire ne saurait recevoir application pour les raisons précédemment indiquées ;
Que la sommation de quitter les lieux délivrée au preneur le 14 décembre 2004, motif pris du non respect de la sommation d'exécuter du 26 octobre 2004, n'apparaît donc pas justifiée ;
2/ Sur les causes de la sommation d'exécuter en date du 10 mai 2005
Attendu qu'il est constant que monsieur X... a été radié du registre du commerce le 31 décembre 2004 et qu'il a confié la gestion du fonds de commerce à son épouse qui n'est pas co-titualaire du bail commercial ; que si ce changement d'exploitant a été porté à la connaissance des bailleurs, il n'existe toutefois aucun acte positif de leur part, susceptible de manifester leur acceptation ;
Que la sommation du 10 mai 2005 fait injonction à monsieur X... d'exploiter lui-même en sa qualité de preneur les locaux commerciaux et de justifier de son inscription au registre du commerce conformément à la loi, mais que monsieur X... ne s'est pas exécuté ;
Que devant la cour monsieur RUIZ fait valoir l'existence d'une mutation entre conjoints en faisant référence à l'article 9, 2e alinéa du bail et en affirmant non sans contradiction qu'il n'y a eu ni cession du droit au bail ni nouveau bail ;
Qu'il indique aussi n'avoir pas cédé son fonds de commerce de sorte que la mutation invoquée, en réalité, n'a pas d'objet ;
Que monsieur X... fait valoir également le statut de conjoint collaborateur de son épouse et qu'il y a lieu de constater comme les époux Y... que madame X... ne peut plus collaborer à l'activité d'un époux qui n'exerce plus, étant rappelé que n'est pas rapportée la preuve d'une mutation du fonds de commerce à son profit ;
Attendu que dans ces conditions la résiliation de plein droit du bail conclu entre les parties est intervenue un mois après la sommation, soit le 10 juin 2005 ;
Attendu qu'aucune circonstance ne justifie la suspension des effets de la clause résolutoire sur le fondement de l'article L. 145-41 du code de commerce ;
Attendu que la décision des premiers juges ayant ordonné l'expulsion du preneur doit être confirmée ainsi que celle fixant le montant de l'indemnité d'occupation en précisant que les indemnités déjà payées resteront acquises au bailleur ;
II. Sur les manquements reprochés aux bailleurs
Attendu que l'expert C..., chargé d'examiner les conditions et la nature des travaux réalisés par monsieur X... dans l'immeuble loué à retenu au terme de son rapport quatre catégories de dépenses engagées par le preneur :- travaux destinés à mettre l'établissement en conformité,- travaux destinés à remédier aux désordres d'inondation,- travaux d'embellissement ou d'entretien,- travaux pour grosses réparations au sens de l'article 606 du code civil ;
Attendu qu'il n'est pas contesté que le bail commercial du 14 juin 1996 met à la charge exclusive du preneur tous les travaux destinés à la mise en conformité des locaux et tous les travaux d'entretien ;
Que si les bailleurs doivent supporter les grosses réparations, lesquelles sont définies par l'article 606 du code civil comme celle des gros murs et des voûtes, du rétablissement des poutres et des couvertures entières, il y a lieu de constater que l'expert judiciaire a retenu à ce titre des travaux qui n'entrent pas dans le champ d'application de la loi : carrelage de la chambre froide, tuiles ;
Que s'agissant des travaux destinés à remédier aux désordres d'inondation, l'expert explique que les canalisations ont été assemblées sans soins, ce qui a entraîné des fuites d'eau dans l'une des chambres ; qu'il indique que ces malfaçons peuvent être considérées comme des vices cachés lors de la signature du bail ;
Que monsieur X... au vu de ces constatations et d'autres circonstances comme l'absence de conformité de l'immeuble aux règles d'hygiène et de sécurité, soutient que les propriétaires doivent leur garantie pour tous les vices cachés affectant l'immeuble lors de la signature du bail ;
Que les époux Y... ne sauraient écarter cette prétention au motif que l'acte de vente du fonds de commerce en date du 25 mai 1996 décharge le vendeur des vices cachés ou apparents affectant le mobilier ou le matériel commercial vendu, dès lors que ce contrat est distinct du bail et n'a pas le même objet ;
Qu'en revanche, le bail du 14 juin 1996 en page 4 indique expressément que le preneur ne pourra exercer aucun recours contre le bailleur pour vices de constructions, dégradations, voirie, insalubrité, humidité, infiltration, cas de force majeure et toute autre cause quelconque intéressant l'état des lieux, le preneur se déclarant prêt à supporter tous inconvénients en résultant et à effectuer à ses frais toutes les réparations et les remises en état que nécessiteraient l'état des lieux même celles nécessitées par la vétusté ou l'usure ;
Que par ces dispositions les parties ont entendu effectivement exclure de la garantie du bailleur les vices de toute nature, même cachés de la chose louée ;
Que monsieur X... fait également état de dysfonctionnements de la chaudière mais que l'entretien et la réparation de cet équipement étaient à sa charge conformément aux dispositions du bail ;
Qu'enfin il n'est pas démontré par les preneurs l'existence d'un dol des propriétaires concernant notamment le défaut de conformité de l'établissement aux exigences administratives, monsieur X... étant parfaitement informé dès le début du contrat qu'il devait s'assurer que les prescriptions d'hygiène et de sécurité seraient respectées et effectuer les travaux nécessaires à cet effet ;
Attendu en conséquence que monsieur X... doit être débouté de ses demandes en remboursement du coût des travaux, en paiement de dommages et intérêt et en remboursement de frais ;
III. Sur la demande additionnelle en demande de dommages et intérêts formée par les bailleurs
Attendu que les époux Y... qui réclament des dommages et intérêts d'un montant très élevé, motif pris d'un préjudice résultant de la perte du fonds de commerce et d'un préjudice lié à la nécessité de travaux de remise en état ne justifient pas du bien fondé de ces réclamations ;
Que par ailleurs, le recours formé par monsieur X... contre le jugement du tribunal de grande instance ne saurait être qualifié d'abusif et que leur demande en paiement de dommages et intérêts de ce chef ne peut davantage prospérer ;
Attendu que monsieur X... supportera les dépens y compris les frais d'expertise judiciaire ;
Qu'il convient d'allouer aux époux Y... en cause d'appel la somme de 1. 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
PAR CES MOTIFS
Dit l'appel recevable,
Confirme le jugement entrepris en toutes ces dispositions,
Y ajoutant,
Déboute monsieur Guy Y... et madame Madeleine Y... de leur demande en paiement de dommages et intérêts,
Condamne monsieur Edouard X... à leur payer la somme de 1. 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne monsieur Edouard X... aux dépens d'appel distraits au profit de Maître GUILLAUME, avoué, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Le greffier Le président
